试论物业管理与社区建设的关系
社区是社会的细胞，建设和谐社会，首先要设和谐社区。物业管理作为社区服务的一
支重要量，在社区建设中正发挥着重要的作用。但在具的实践中，如何把握社区建设与物
业管理的关系实现两者的良性互动，推动形成良好的社区建设物业管理秩序，从而形成温
馨和谐的家园气氛，一个需要我们进行认真思考和探索解决的问题。
一、物业管理与社区建设的异同
物业管理是指业主委员会通过选聘物业管 企业 ，由业主委员会和物业管理企业按照
物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护
相关区域内的环境卫生和秩序的活动。社区建设是指在街道范围内，由街道党工委、街道
办事处主导的，社区职能部门社区单位和社区居委会积极参与的既有区域性、又全方位的
自我服务和自我管理。
物业管理和社区建设有何异同呢?首先，从性质上来说，社区建设是城市管理的基础
性工作，政府行为在其中发挥着重要作用，带有明显的行政主导 性；物业管理则是物业
管理企业提供的有偿管理服务，具有明显的市场性。其次，从目的上来说，社区建设是要
让生活在一定地域上的人群社会关系和谐、生活安定幸福、行为规范有序；物业管理则主
要是满足业主对住房财产的使用、维护、保值等方面的服务需求，为业主及使用人创造和
保持良好的工作居住环境。第三，从内容上来说，社区建设比较宽泛，是包括户籍、治
安、征兵、计划生育、环境维护精神文明以及社会救助、退休、就业等内容的综合性管理
工作；物业管理则是业主和物业管理企业按照合同约定，对房屋及其配套设施设备和相关
场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的专门化活动。第四，从
实施主体上来说，社区建设是由街道办事处、派出所、居委会和居民、驻社区企事业单位
等众多主体参与的管理活动，其中，街道办事处作为基层人民政府的派出机构发挥着直接
的领导作用，居委会作为居民自治组织发挥着重要的协调作用，各主体之间主要是行政管
理关系和居民自我管理关系；物业管理的实施主体是物业管理企业和业主，以及前期物业
管理阶段的开发建设单位，各主体之间主要是 经济 方面的关系。
二、物业管理与社区建设的关系
社区建设和物业管理不是截然对立的，两者有相互依存、相互促进的联系。第一，物
业管理是社建设的重要组成部分。物业管理所从事的保安、洁、绿化、房屋及设施设备维
修养护等工作，正是区建设中卫生、治安、环境等最基本的职能范畴。第二，物业管理企
业在社区文化建设中的作用不可或缺。物业管理企业在社区中组织和参与开展形式多样、
健康有益的社区文化活动，不仅有利于丰富居民的精神文化生活，而且有助于促进邻里和
睦，增强业主的认同感和归属感。第三，社区建设反过来影响物业管理的 发展 。社区建
设得好，社区功能完善，居民素质提高，各主体自觉履行职责，这有助于物业管理制度的
有效遵守和执行，有助于业主自律机制的建立，有助于矛盾和纠纷的减少，物业管理 自
然 事半功倍。另外，在流动人口管理、计划生育、劳动就业等方面，虽不属于物业管理
服务的范围，但在政府授权和有偿服务的前提下，物业管理企业协助政府有关部门完成辅
助性工作，客观上也推动了社区建设工作。由此可见，从根本上说，物业管理和社区建设
的目标是一致的，都是以人为本，全面提高居民的居住质量，营造社区稳定、安全、舒
适、健康的人居环境，促进社会的和谐发展。
三、和而不同，构建物业管理与社区建设良性互动新机制
社区建设和物业管理的关系，就如《论语》中的一句话：“和而不同”，两者不能等
同，相互之间既不能取代，也不能分离，而是相辅相成，相得益彰社区建设要为物业管理
创造好的发展环境，物业管理也要在社区建设过程中积极参与，提供服务，通过协调和配
合，以实现社区内人与人、人与环境、人与社会的协调发展。
(一)坚持条块结合、属地管理，发挥社区对物业管理的指导协调作用。一是切实加强
指导与监督，提高业主大会、业主委员会自我管理的能力。建设部《业主大会规程》明确
街道办事处(乡镇人民政府)负有组建业主大会和规范业主委员会运作的指导责任。街道办
事处(乡镇人民政府)应当根据社区实际情况，落实专门部门，配备专职人员，负责业主大
会的召开和业主委员会的成立、改选工作，发挥居民区党组织对小区人员情况充分掌握的
优势，帮助业主将热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力和一定组织能力
的人员推选为业主委员会成员，避免出现业主委员会脱离社区党组织指导的情况。同时，
在日常的指导工作中，注重引导业主大会在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照 法律
法规的要求，不断加强自我管理和自身建设的能力。二是充分发挥综合协调作用，解决物
业管理中的“急、难、愁”问题。物业管理具有区域性、综合性和动态性的特点。物业管
理中存在的问题，往往涉及到规划、绿化、市容环卫、公安、城管等多个职能部门。街道
办事处(乡镇人民政府)作为政府的派出机关，具有无可比拟的综合协调优势。在社区内建
立由街道办事处(乡镇人民政府)、区(县)房地产管理部门牵头组织，业主委员会、居民委
员会、物业管理企业和相关职能部门参加的联席会议制度，有助于解决物业管理中的综合
性问题，确保居民有一个祥和安宁的生活环境。三是积极化解物业管理方面的矛盾纠纷，
创造安定团结的社区氛围。和谐社区应当是一个具有和睦相处的人际关系的社区，一个治
安良好和稳定的社区。但是随着改革开放的推进市场经济的发展、居民物质文化需求的日
益增长群众利益失衡、政府管理缺位等问题导致的矛盾相对集中在社区，往往表现为群体
性矛盾、利益矛盾，这其中不乏居民与物业管理企业、居民与居民之间在物业管理方面的
矛盾，需要社区、党组织进行引导、协调。街道办事处(乡镇人民政府)可以充分发挥社区
中人民调解工作委员会、司法所等专业调解组织的作用，及时调处物业管理中存在的矛盾
纠纷，做好社会稳定工作。
(二)发挥 企业 自身优势，形成主动参与社区建设的新格局。一是以发挥在职党员的
模范带头作用为切入点，参与社区工作 网络 建设。物业管理企业可以根据在职党员的职
业特点和个人专长，积极组织参与社区的各项工作，在社区党组织的组织和指导下，与驻
区单位一起，形成思想工作联抓、公益事业联做、文体活动联搞、思想道德 教育 联手、
社会治安联防、困难群体联帮的社区工作网络体系。二是以建立志愿者队伍为手段，参与
社区服务体系建设。建立健全社区服务体系，是新形势下社区建设的重要任务之一。在为
老百姓日常生活服务方面，物业管理企业具有人力、技术上的优势，应当以党、团员为骨
干，建立社区服务志愿者队伍，协助搞好社区服务中心和社区服务站(点)的建设和管理，
开展便民服务和帮困活动。三是以提高物业服务水平为着眼点，参与文明社区建设。物业
管理服务是社区的一项基础性管理工作，房屋维修、公共秩序维护、保洁保绿、车辆管理
等既是物业管理服务的主要内容，也是建设文明社区的主要工作。因此，物业管理企业应
当以高度的责任感，认真做好各项管理服务工作，承担起文明社区建设的责任。四是以开
展丰富多彩文化活动为载体，参与社区文化建设。物业管理企业要以多种形式，如与驻区
单位共同举办小区广场 音乐 会、小区业主文娱联谊活动、小型文体比赛、添置社区文化
设施、帮助其他驻区单位开展文化活动、协助社区组织孤寡老人参观 旅游 等，参与社区
文化建设，丰富居民文化生活，努力营造和谐生活小区。五是以安置下岗失业人员为己
任，参与社区再就业工程建设。物业管理服务行业是劳动密集型行业，长期以来，物业管
理行业为再就业工程作出了贡献。物业管理企业应当坚持在技术要求不高的岗位上，吸纳
下岗、失业人员，积极协助社区做好再就业工作，主动协助政府做好维护社会稳定工作
