池州晋丰置业房地产有限公司
专项市场调研报告
清溪南苑和城中村项目
思汉地产
2007-12-28
目录
第一部分：市场调查槪述
第一节：市场调查序言
4
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第一部分：市场调查概述
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14413 \h
4
5第二节：市场调查目的
第三节：市场调查方法
5
第二部分：池州市城市宏观环境
7
第一节：城市概况
7
第二节：城市经济和居民生活
11
第三节：池州市城市规划
22
第四节：本部分小结
26
第三部分：池州市房地产市场概况及发展趋势
27
第一节：2005年至2007年池州房地产市场调查分析
28
第二节：主要城区及板块分析
37
第三节：池州市房地产发展趋势
38
第四部分：住宅市场分析及区域潜在市场供应量预测
38
错误！未定义书签。第一节：房地产市场个案分析
第二节：池州市房地产市场潜在供应量分析
60
第五部分：商业市场现状及发展分析
64
第一节：池州市商业调查
64
第二节：业态调查分析
68
第三节：池州商业网点相关规划
69
错误！未定义书签。第六部分：项目周边环境及地块分析
82第一节：清溪南苑项目区域周边环境及地块分析
82第二节：城中村项目区域周边环境及地块分析
第七部分：目标消费者调研
93
第一节：住宅消费者调研
94
第二节：商业消费者调研
98
第八部分：媒体调查及建议
102
第九部分：市场调查重要结论及项目建议
106
第一节：市场调查重要结论
108
结束语
108
第一部分：市场调查概述
第一节：市场调查序言
思汉公司市场调查人员于11月10日——16日对池州市主要城区房地产市场进行全面调研，对主要在售项目、竞争对手作深入调查，同时与消费者、媒体、业界人士、销售人员等进行多方面沟通，并与发展商交流了对项目的看法。
城中村两个项目规划已定，即将步入开发阶段。如何规避风险，确保两个项目成功开发，现在就要考量的是市场营销问题；特别是像城中村这样地形复杂且体量较大的项目，我们必须全面研判如下课“题：
一、池州市城市宏观环境； ㈠
二、池州城市规划；
三、池州市房地产市场现状及发展趋势（住宅、商业）；
四、池州市商业网点规划；
五、市场主要在售项目调查（住宅、商业）；
六、竞争对手及市场潜在供应量分析；
七、池州市已经营的大型商业网点、超市、百货等调查；
八、池州人群分析；
九、项目区域环境及地块调研；
十、主要目标消费者调查；
十一、媒体调查。
本调查报告旨在围绕但不限于上述问题展开，通过对数据、资料的整理、分析，得出市场调查重要结论，从而提出对项目发展有建设性的建议。
第二节：市场调查目的
本次对池州市进行房地产市场专项调查，最终目的是在充分搜集、了解池州市房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析池州市房地产市场现状及发展趋势，从而论定项目在本区域的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品价值提供有效支持，并为项目制定合理的产品力提升和营销策略。
为此，我们对池州市进行细致而深入的市场调研工作，通过对相关调查数据及资料的收集整理，进行了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对池州市的房地产市场做到深刻、精确的认识，为贵司项目开发运作提供有效的指导建议。
第三节：市场调查方法
一、资料搜集
（一）发展商协助提供
主要内容包括项目所在地块特点、项目远景规划及当地政府部门相关信息及统计数据，包括房地产开发量、成交量、成交价格、政府未来规划蓝图、地块所在区域的规划状况。
（二）文献资料及网络搜集
搜集有关池州市宏观经济、城市规划及房地产市场发展状况等有关资料。
二、实地走访调查
主要针对在售项目、竞争对手、同区域可参考项目、区域环境、项目地块进行调查，通过市场调查人员走访获取第一手市场资料。在对项目区域周边竞争项目、可参考性项目的调查中，通过市场调查组人员先设定的问题，以购房者身份向销售人员获取资料。
三、深度访谈
（一）与发展商领导座谈
由思汉公司市场调查人员就预先准备的问题与发展商领导进行深度访谈，初步了解项目情况。
（二）与目标消费者座谈
采用访谈形式，就目标人群的消费心态、生活习惯等方面进行双向沟通、交流，提纯出对项目的深度认识和理解，为确定项目目标消费群提供可参考依据。
（三）与房地产同行、业内人士、销售人员进行座谈
采用面谈形式，就池州市房地产市场情况及目前市场认识进行深度面谈，为项目的发展提供参考依据，同时也为项目的推广提供策略参考。
（四）拜访媒体行业人士
通过拜访媒体行业的专业人士，深入了解池州市房地产市场现状、趋势及楼盘推广情况。
第二部分：池州市城市宏观环境
本章通过对池州市城市概况、经济发展、居民生活及城市规划等宏观层面的阐述与分析、预测，把握池州房地产市场所处的宏观环境及未来发展趋势。
第一节：城市概况
要点概述：
池州区位行政
池州气候环境
池州矿产资源
池州自然资源
池州历史文化
一、地理位置和行政区域
池州市位于安徽省西南部、长江下游南岸，北靠铜陵、芜湖市，东与宣城市毗连，南与黄山市接壤，西北与安庆隔江相望，西南与江西省为邻。
市行政辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，国土总面积8272平方公里，人口154万。市政府所在地池州城，坐落在池口河（秋浦河）入江口的洲地上，一面临江，三面环湖，历史上因“郡治襟江带湖、城阙宫室宛在池上”而得名。市区区域面积12平方公里，驻地总人口63万，市区常驻人口15万。版图呈南北长、中部宽，两头狭窄状。
全市乡镇街道共53个（9个乡、36个镇、8个街道办事处），其中贵池17个（9个镇、8个街道办事处），东至15个（3个乡、12个镇），石台8个（2个乡、6个镇），青阳11个（3个乡、8个镇），九华山2个（1乡1镇）;共808个村民委员会，62个居民委员会。人口以汉族为主，亦有回、满、藏、朝鲜、维吾尔等少数民族散居。
二、气候环境
池州地处北亚热带南缘，气候温和，雨量充沛，光照充足，季风明显，生长期长，属典型的亚热带季风性湿润气候。
三、自然资源
池州境内有全国四大佛教名山之一的国家级山岳型风景名胜区九华山，国家野生动植物自然保护区牯牛降，国家珍稀水禽自然保护区升金湖；有省级风景名胜区齐山-秋浦仙境、东至大历山以及蓬莱仙洞、慈云洞、鱼龙洞、大王洞、神仙洞等各具特色的溶洞群。
池州生态体系完好，森林覆盖率达56%，境内水系发达，青通河、九华河、秋浦河、黄湓河等北流入江，主要湖泊有升金湖、白沙湖等，处处山青水秀，人与自然和谐。1996年12月26日被批准为国家生态经济示范区，1997年11月11日被列为实施《中国21世纪议程》16个地方试点地区之一。
此地生物资源种类繁多。拥有耕地万公顷、山场49万公顷、水面万公顷，国家级和省级森林公园3处。盛产水稻、棉花、油料、竹木、茶叶、蚕茧等农副产品，是国家重要的商品粮、优质棉、出口红茶和速生丰产林基地。野生动植物品种多样，仅中药材就有1300多种。
四、矿产资源
池州矿产资源储量丰富，已探明的金属矿、非金属矿资源40余种，主要矿产有金、银、铜、铁、铅、锌、钨、钼、锑、钒、煤、硫铁、白云石、石灰石、大理石、方解石、麦饭石等。其中石灰石、白云石、方解石矿不仅储量大、品位高、质量好，而且大多分布在沿江地带，便于开采和运输。
五、历史文化
池州自唐武德四年（公元621年）设州置府以来，迄今已有1380多年的历史。建国以后，历经两撤三建，1988年8月复设池州地区，2000年6月改池州地区为省辖池州市。
文化底蕴丰厚。池州素有"千载诗人地"的美誉。东晋大文学家陶渊明晚年隐居于东至县境内的牛头山，读书种菊。后人因仰慕他的高风亮节，于明万历元年（公元1573年），在今东流镇为其修建了靖节祠（又名陶公祠）。诗仙李白曾五游秋浦、三上九华，对池州的山光水色、铜铁冶炼、风土人情多有吟唱，留下了近百首诗篇，其《秋浦歌》十七首流芳后世。晚唐杜牧在任池州刺史的两年内，留下了几十首脍炙人口的诗篇，其千古绝唱《清明诗》使池州杏花村名播青史。包拯、岳飞、苏轼、司马光、王安石、朱熹、陆游等众多文人雅士都曾驻足池州，寻芳揽胜，留下无数文化珍品。被誉为"戏剧的活化石"的贵池傩、源于佛教释典的目连戏、兴于明代的青阳腔，以其古老的表演形式和纯朴的民俗风情引起了国际文化界的关注。
佛教文化源远流长。九华山佛教始于晋代，兴于中唐，盛于明清。早在东晋隆安五年（公元401年），就有天竺僧人杯渡来山筑室为庵，传经布道。唐开元七年（公元719年），新罗国（今韩国）王族近亲金乔觉渡海来华，历尽艰辛，卓锡九华，苦心修持，99岁园寂，因其肉身不腐，遂被尊为地藏菩萨应化。自此，九华山辟为地藏菩萨道场，四方信徙接踵而至，明清鼎盛时期，全山有寺庙300余座，僧众四、五千人。"莲花佛国"九华山被誉为"东南第一山"。九华山现有大小寺庙94座，其中国家级重点保护寺庙9座。自金地藏之后，相继有15位高僧修成不腐之身，现在可见的有5尊，成为海内外佛教史上的一大奇迹。
第二节：城市经济状况和居民生活
一、经济状况
2004年至2006年池州市国民生产总值（单位/亿元）
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2004年池州市全年实现生产总值亿元，比上年增长%；2005年，池州市生产总值突破100亿元大关，达到亿元，比上年增长%，增幅为1997年来最高水平。“十五”时期累计实现生产总值400多亿元，年均递增达到%，高于“九五”时期年平均增长7%的个百分点，比“九五”时期累计实现生产总值增加了130多亿元。
2006年开始池州市经济在新的增长周期中高位运行，当年池州市实现生产总值亿元，按可比价计算，比上年同期增长14%。
2004年至2006年池州市各产业生产总值（单位/亿元）
2004年，池州市第一产业增加值亿元，增长%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%。人均生产总值（按常住人口计算）7102元，比上年增长%；2005年全市第一产业完成增加值亿元，增长%，“十五”期间平均每年递增%，占生产总值比重由2000年的%下降至%；第二产业完成增加值亿元，增长%，“十五”期间平均每年递增%，占生产总值比重由%提高至%；第三产业完成增加值亿元，增长%，“十五”期间平均每年递增%，占生产总值比重由%上升至%；2006年第一产业实现增加值亿元，增长%；第二产业实现增加值元，增长%，其中工业增加值增幅提高个百分点；第三产业实现增加值亿元，增长%。
2004年至2007年1-4月份池州市城镇人均生产总值（单位/元）
2004年，池州市人均生产总值（按常住人口计算）7102元，比上年增长%；2005年，按常住人口计算，人均生产总值由2000年的4832元，提高到2005年的8719元，年平均增长%，以现行汇率折算，人均生产总值已突破1000美元；2006年，池州市人均生产总值（按常住人口计算）11092元；2007年1-4月份，池州市人均生产总值为4312元。
2004年至2007年1-4月份池州市城镇人均可支配收入（单位/元）
2004年，根据对100户城镇住户的抽样调查，全年城镇居民人均可支配收入6974元，比上年增长%；人均消费性支出5212元，增长%； 2005年，池州市在岗职工年平均工资14023元/人，比上年增长%，（“十五”期间平均每年递增%）；城镇居民人均可支配收入7882元，比上年增长%；2006年，城镇居民人均可支配收入9015元，增长%。城乡居民收入均呈两位数增长。2007年1-4月，池州市城镇居民人均可支配收入3902元，增长%。其中，经营性收入增长%；财产性收入增长%；转移性收入增长%。随着收入的增加，居民支出也增长加快。1-4月，城镇居民人均消费性支出2964元，增长%。其中居住支出增长最快，增幅为231%，而食品支出仅增长%，占消费性支出比重(即恩格尔系数)由上年同期的%下降至%，下调了个百分点。恩格尔系数的显著下降，说明池州市城镇居民的生活质量正不断提高
2005年至2007年4月城乡居民储蓄存款余额（单位/亿元）
2005年至2007年4月池州市固定资产投资总额（单位/亿元）
二、居民生活
1、2004社会发展的统计公报
据公安年报统计资料显示，2004年池州市人口出生率‰，死亡率‰，人口自然增长率‰。年末总户数451313户，总人口为1553997人，比上年增加4863人。其中非农业人口253173人。男性人口800636人，占%；女性人口753361人，占%。平均每户家庭人口为人。全年外出务工人员268965人。城市化进一步发展，年末城市化水平达%。城乡居民生活日益改善。城乡居民居住条件进一步改善。城镇居民人均住宅使用面积为平方米，农村居民人均住房面积为平方米。城乡居民家庭恩格尔系数分别为44%和48%，均比上年降低1个百分点。
2、2005年社会发展的统计公报
据公安年报统计资料显示，2005年池州市人口出生率‰，死亡率‰，人口自然增长率‰。年末总户数490835户，总人口为1563133人，比上年增加9136人。其中非农业人口259975人。男性人口805258人，占%；女性人口757875人，占%。平均每户家庭人口为人。全年外出务工人员320714人。城市化进一步发展，年末全市城镇化率达30%。城乡居民居住条件进一步改善。城镇居民人均住房面积平方米，农村居民人均住房面积平方米。城乡居民家庭恩格尔系数分别为44%和47%。
再就业工作成效显著。2005年，全市城镇新增就业人数12660人，使7538位下岗失业人员实现了再就业，其中“4050”人员再就业人数有1118人。年末城镇登记失业率%。
3、2006年社会发展的统计公报
2006年池州市经济在新的增长周期中高位运行，实现生产总值亿元，按可比价计算，比上年同期增长14%。其中第一产业实现增加值亿元，增长%；第二产业实现增加值亿元，增长%，其中工业增加值增幅提高个百分点；第三产业实现增加值亿元，增长%。三次产业对GDP增长的贡献率分别为%、%、%，分别拉动GDP增长、、个百分点，三次产业结构调整为::。这表明，工业逐步成为全市经济发展的核心动力。
在工业经济的带动下，池州市经济运行质量进一步提升，主要体现在三个方面：一是财政收入快速增长。2006年池州市实现财政总收入亿元，其中地方财政收入万元，同比分别增长%和%，为经济增长奠定了坚实基础。二是企业效益不断提升。池州市规模以上工业企业实现产品销售收入亿元，实现利税亿元，实现利润亿元，同比分别增长%、%和%，其中利润、利税增幅均居全省第一。工业经济综合效益指数达，同比上升个百分点。三是城乡居民收入大幅上升，2006年，城镇居民人均可支配收入9015元，农民人均纯收入3347元，分别增长%和%。城乡居民收入均呈两位数增长，特别是农民收入增幅达到了“九五”以来的最高点。
池州市主要经济指标
单位
1—12月累计
累计比上年同期±%
一、规模以上工业增加值
万元
255596
规模以上工业产销率
%
上升个百分点
规模以上工业经济效益综合指数
%
上升个百分点
二、固定资产投资总额
万元
912421
城镇固定资产投资总额
万元
697799
房地产开发投资
万元
95363
三、财政总收入
万元
150142
地方财政收入
万元
91339
中央财政收入
万元
58803
财政支出
万元
211122
四、税收收入
万元
112048
国税
万元
64199
地税
万元
47849
五、社会消费品零售额
万元
455350
外贸出口总额(1-8月份)
万美元
5369
外贸出口总额(1-8月份)
万美元
1621
六、招商引资到位资金
万元
610507
实际利用外资
万美元
5532
引进省外资金
万元
366987
引进市外资金
万元
210268
七、金融机构存款余额(本、外币)
万元
1567997
比年初增加274533万元
城乡居民储蓄存款余额(本、外币)
万元
1042547
比年初增加160117万元
金融机构贷款余额(本、外币)
万元
963761
比年初增加98696万元
金融机构现金收入
万元
3902825
金融机构现金支出
万元
3945449
现金投放(+)回笼(-)
万元
42624
八、旅游总收入
万元
175165
接待游客人数
万人次
383
入境游客
人次
51024
九、城镇居民人均可支配收入
元
9015
4、2007社会发展的统计公报
1—4月份，池州市房地产开发企业房屋施工面积万平方米，同比增长%，竣工面积8万平方米，增长%；商品房销售面积万平方米，增长%，销售额达亿元，增长%。房产市场在池州市大开发、大发展的氛围中，呈现出供销两旺的活跃景象。
消费品市场稳定增长。4月份池州市实现消费品零售总额亿元，增长15%，增幅比上月提高个百分点。1-4月累计实现消费品零售总额亿元，增长%。分行业看，住宿餐饮业持续走高，零售额增长%，比全部零售额增幅高7个百分点，居各行业之首。分商品类别看，热点商品消费增长较快。1-4月限额以上批发零售贸易业中，汽车零售额增长%，文化办公用品、石油及制品类等零售额分别增长%和%。
金融存贷款同比“一减一增”。4月末，池州市金融机构人民币各项存款余额亿元，比上月减少亿元，为2005年12月份以来首次出现负增长。其中全市金融机构人民币储蓄存款余额亿元，比上月减少亿元，为2004年以来当月负增长最多的月份。其中，活期储蓄存款减少亿元，同比少增亿元；定期存款减少亿元，同比少增亿元。
居民储蓄存款大幅减少的主要原因:一是股市、基金的异常火爆分流了部分储蓄。据统计，4月份全市新增股民约3000户，日均开户达150人；入市资金日均200万元，按21个交易日计算，4月份累计有4000万元资金入市。二是适逢“五一”黄金周，居民提取存款外出旅游人数增多。三是4月份河滨花园等楼盘开盘，部分居民大量提现购房，分流了一定的储源。4月末，全市金融机构人民币贷款余额亿元，比上月小幅增加亿元，同比增长%，但贷款增长乏力的状况依然没有得到有效改善。
城镇居民收入稳定增加。1-4月，池州市城镇居民人均可支配收入3902元，增长%。其中，经营性收入增长%；财产性收入增长%；转移性收入增长%。随着收入的增加，居民支出也增长加快。1-4月，城镇居民人均消费性支出2964元，增长%。其中居住支出增长最快，增幅为231%，而食品支出仅增长%，占消费性支出比重(即恩格尔系数)由上年同期的%下降至%，下调了个百分点。恩格尔系数的显著下降，说明池州市城镇居民的生活质量正不断提高。
第三节：城市规划
随着城市的发展规划，城市基础建设不断加大，老城区建设的步伐逐渐加快，整个城市的面貌将不断的更新。房地产业的发展也会随着城市基础建设的加快，也逐渐呈现出一幅欣欣向荣的景象。
一、城市现状
池州地形呈南北长、中部宽，两头狭窄状，主要区域拥有两条主干道，即秋浦路和长江路，整个区域拥有很好的自然资源优势。
在政府高起点规划及优越的居住环境等众多因素共同影响下，池州发展潜力巨大，备受开发商与购房者的关注，已成为房地产开发热土。
二、城市规划及未来发展
根据池州市“十一五规划”，贵池区被定位于“行政、文教科研、高新技术功能区”组团。规划依托生态为背景，将城建工程穿插其中，既提升了城区文化内涵，又以科技推动产业建设，实现城建“双赢”。
第四节：本部分小结
三产比例日趋合理，投资、消费、出口三大需求全方位拉动，使得池州市经济持续快速增长，促使固定资产投资和房地产投资进一步加大、居民收入水平不断提高，进一步奠定了房地产发展的经济基础。
在城市化进程加快、城市规模扩大等诸种因素共同作用下，当前池州市房地产正处于快速上升时期。随着城市基础设施、配套不断完善、城市规模不断扩大、功能进一步增强，整个池州市房地产必将迎来新的发展契机。
第三部分：池州市房地产市场概况及发展趋势
本部分试图通过对池州市房地产市场现状及未来走势等分析，总结近年房地产的变化和特点，把握现状并预测未来房地产市场的发展。
要点概述：
· 近几年池州市房地产各项指标总量稳步上扬，市场交易比较活跃，总体运行态势良好；
· 二手房交易与租赁市场处于快速成长阶段，虽不成熟，但为住宅投资打下良好基础；
· 商品房价格持续上扬；
· 商业地产总体供应量较大，但市场基本保持供求平衡；
· 外地消费者购房比例较低，本地居民为房地产市场的主要要消费力量；
· 市场物业档次、价格差异化较小，整体销售情况不错；
· 市场整体开发及营销水平不一，随着品牌企业的进入，开发理念逐步提高；
· 目前整个房地产市场有样板展示单位的楼盘较少。
第一节： 2005年至2007年池州房地产市场调查分析
一、房地产市场总体情况
2005年-2007年商品房总成交额（单位：亿元）和总成交面积（单位：万平米）
2005年-2007年各类物业总成交均价（单位：元/平米）
2005年6月-12月总成交额万元,总成交面积万平方米,各类商品房总成交均价 元/平方米；2006年1月-12月总成交额为189, 万元,总成交面积为 万平方米,各类商品房总成交均价2,元/平方米；2007年1-11月总成交额 234,735 万元,总成交面积为 万平方米,各类商品房总成交均价(合同价) 元/平方米。
二、2005年6月-2005年12月各类商品房交易情况
2005年6-12月各类物业成交均价（单位：元/平米）
2005年6-12月各类物业总成交面积（单位：万平米）
2005年6月-2005年12月：住宅类成交均价 元/平方米，成交面积平方米。商业类成交均价 元/平方米，成交面积万平方米。其它各类房屋成交均价 元/平方米，成交面积万平方米。
2005年城区商品市场交易情况一览表
月份
住宅均价(元)
商业均价(元)
车库和办公类均价(元)
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
三、2006年1月-12月各类商品房交易情况
2006年各类物业成交均价（单位：元/平米）
2006年各类物业总成交面积（单位：万平米）
2006年1月-12月，住宅类成交均价 1,元/平方米，成交面积平方米。商业类成交均价6, 元/平方米，成交面积万平方米。其它各类房屋成交均价 2,元/平方米，成交面积万平方米。
2006年城区商品市场交易情况一览表
月份
住宅均价(元)
商业均价(元)
车库和办公类均价(元)
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
四、2007年1-11月各类商品房销售情况
2007年1-11月各类物业成交均价（单位：元/平米）
2007年1-11月各类物业总成交面积（单位：万平米）
2007年1-11月，住宅类成交均价(合同价) 元/平方米，成交面积 万平方米；商业类成交均价(合同价) 元/平方米，成交面积 万平方米；其它各类房屋成交均价(合同价) 元/平方米，成交面积万平方米。
2007年城区商品市场交易情况一览表
月份
住宅均价(元)
商业均价(元)
车库和办公类均价(元)
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
11月
五、2007年10-11月份池州房地产市场销售情况
池州市主城区（不含乡缜）各类商品房成交均价2007年10月份 元 /平方米，11月份 元 /平方米，增长率 % 。其中住宅成交均价10月份 元/平方米，11月份 元/平方米，增长率 % ；商业用房成交均价 10月份 元/平方米，11月份 元/平方米，增长率 % ；其他用房成交均价 10月份 元 /平方米，11月份 元 /平方米，增长率 % 。
项目名称
开发公司简称
200710
200711
成交套数
均价
成交套数
均价
增长率
河滨花园
牯牛降房地产开发有限公司
9
90
%
南馨园小区
池州市旭君房地产开发有限公司
5
10
%
豪斯杏园10#--14#、22#
安徽省豪斯房地产发展有限公司
3
12
%
城北花园
池州市汇成房地产开发有限公司
16
8
%
新城明珠
安徽省池州市天华置业有限公司
34
62
%
池州江口大市场(商住楼)
池州宏利房地产开发有限公司
6
12
%
清溪半岛
池州市宇成实业发展有限公司
40
29
%
城北新村
城北房地产开发有限公司
64
36
%
池州森桥印象小区
池州森桥房地产开发有限公司
8
6
%
池州市火车站站前区２#地块
池州市金汇置业有限公司
7
8
%
五、2007年11月(新建商品住宅)成交统计分析图表
1、户型统计分析表
面积区间(㎡)
成交套数(套)
成交面积(㎡)
比例（％）
80以下
2
80-100
119
30
100-120
139
120-140
51
140-160
5
2、价格统计分析表
价格区间(元/㎡)
成交套数(套)
成交面积(㎡)
比例（％）
1000以下
2
1000-1500
20
%
1500-2000
51
%
2000-2300
38
2300-2600
45
2600-3500
204
第二节：主要城区及板块分析
池州市现辖贵池区、东至县、石台县、青阳县和九华山风景区，贵池区是池州市的政治文化中心。目前，整个池州市的房地产开发量主要集中在贵池区，大体量的开发项目几乎都占据在城中板块，并逐渐沿长江中路、秋浦中路、翠柏中路、建设中路向四周扩散，形成以城中板块为中心的城南板块、城东平天湖板块、城北板块以及城西杏花村板块。
第三节：池州市房地产发展趋势
从对池州市房地产市场调研的资料分析来看，池州市主城区的商品房的价格日益上升，随着价格的上涨，开发量也日益彪升。在主城开发量的上升以及商品房价格的驱动下，预计未来三年内，主城的供求关系将趋向于平衡，形成饱和状态，价格将逐渐稳定。随着土地价格、开发量以及商品房成本的上涨，房地产开发首选地将走向池州市外围的经济开发区。
结合城市综合规划来看，池州总体规划方向为生态型的旅游城市，预计在未来城市发展的大环境下，住宅的规划将会向生态节能型的高科技智能化小区发展。
第四部分：房地产市场个案分析及潜在市场供应量分析
第一节： 2007年池州房地产市场在售项目个案调查分析
一、 包公井花园2#商住楼B区
包公井花园小区位于包公井（原城关粮站地块）东临翠柏南路，南临包公井巷，西临和平路，北临贵池区人民武装部。该小区经规划准建商住楼堂馆1#A、B区，2#A、B区，3#,4#,5#；层数分别为6层加阁楼、5层加阁楼；混合结构和钢混结构；总建筑面积约24000平方米，该小区于2005年3月开工建设，二期于2007年3月开盘。
项目地址
包公井（原城关粮站地块）
项目地块（等级）
一级
销售许可证号
2007006
开发商名称
池州市中冠置业有限责任公司 资质证号: WKR03003
项目可销售总套数
13套：住宅:11套、 商业:2套
项目总销售面积
㎡
住宅价格
2876元/㎡
楼盘换手率
%
物业管理公司
池州市菲安物业管理有限公司
建筑设计单位
池州市建筑规划设计院设计
施工单位
池州市三建公司承建
销售电话
0566—2038116
二、南湖杏园东4#楼
南湖杏园二期位于杏村东路南侧、和平路西侧，第一组团已竣工交付。第二组团东3、西3、西4#楼及孝肃街已符合预售条件，2007年5月份开盘。预售总建筑面积 平方米。
项目地址
和平路西侧、杏村东路南侧
项目地块（等级）
一级
销售许可证号
2007012
开发商名称
池州市宇成实业发展有限公司 资质证号: 1347
项目可销售总套数
62套：住宅:25套 、 储藏室:8套 公建配套1套 、拆迁还房30套
项目总销售面积
㎡
住宅价格
2279元/㎡
楼盘换手率
%
物业管理公司
池州宇润物业管理有限公司
建筑设计单位
池州市天翔建筑设计事务所
施工单位
池州市第三建筑安装工程有限公司
周边配套
杏村东街步行街紧临小区北面,池州市中医院,东华东超市近在咫尺。南门车站及长途车站为住户提供便捷交通。
销售电话
0566—2039418/2029678
三、青阳路综合楼
项目位于青阳路以东，百牙路以南，建设中路以为，实小分校旁。根据池州市规划部门批准，该楼盘为商业用房，属于钢混结构，总三层，一层10间，二层四间，三层二间加阁楼，总建筑面积为平方米。2007年6月开盘。
项目地址
池州市青阳路综合楼
项目地块（等级）
一级
销售许可证号
2007015
开发商名称
池州市佳创房地产开发有限公司 资质证号: 1358
项目可销售总套数
18套 ：商业17套、建配套1套
项目总销售面积
㎡
商业价格
5113元/㎡
楼盘换手率
%
物业管理公司
池州市菲安物业管理公司
建筑设计单位
池州市规划建筑设计院
施工单位
池州市第三建筑工程有限公司
销售电话
0566—2024725
四、怡和家园1#楼1区
怡和家园座落于建设中路与青阳路交叉口处，东至青阳路西侧用地边界，西至城北新村东侧用地边界，南至建设中路北侧用地边界，北至体校南侧用地边界。1#楼为商住楼；其中：1区由市兴济房地产开发公司开建设，规划用地面积约1900平方米，建筑面积1757平方米；住宅12套，面积为平方米；商业门面8间，建筑面积为平方米。该小区建筑密度为≤30%，绿化率≤30%，日照间距为1:。2007年6月28日开盘。
项目地址
建设中路
项目地块（等级）
一级
销售许可证号
2007017
开发商名称
池州市兴济房地产开发有限公司 资质证号: 1344
项目可销售总套数
20套：住宅12套 、商业8套
项目总销售面积
㎡
住宅价格
3431元/㎡
商业价格
19483元/㎡
楼盘换手率
%
物业管理公司
市华宇物业管理公司
建筑设计单位
池州市规划建筑设计院
施工单位
池州市兴发建筑安装公司
销售电话
0566—2023808
五、碧荷苑3#住宅楼
碧荷苑小区位于建设中路以南，总建筑面积为平方米，其中住宅平方米。根据池州市规划部门批准，该楼盘为纯住宅用房，属于混合结构，共五层，两单元，一层为车库，二屋至五层为住宅共１６套，五层带阁楼。 2007年11月30日开盘，预计２００８年１２月竣工交付。
项目地址
池州市建设中路碧荷苑
项目地块（等级）
一级
销售许可证号
2007017
开发商名称
池州市佳创房地产开发有限公司 资质证号: 1358
项目可销售总套数
18套：住宅11套 、车库2套 、公建配套1套、 拆迁还房6套
项目总销售面积
㎡
住宅价格
2955元/㎡
商业价格
19483元/㎡
楼盘换手率
%
物业管理公司
池州市华宇物业发展有限公司
建筑设计单位
池州市规划建筑设计院
施工单位
安徽皖江建设工程有限责任公司
销售电话
0566—2024725
六、毓秀门小区
小区鸟瞰图
项目位于秋浦路与东湖路交叉口西南角，仿古式建筑特色，尤其是内街，别具风格，是项目的亮点所在。2007年12月5日开盘。
项目地址
秋浦路与东湖路交叉口西南角
项目地块（等级）
一级
销售许可证号
2007038
开发商名称
池州市宏兴置业有限公司 资质证号: 0045
项目可销售总套数
197套：住宅89套、 商业101套 、 储藏室1套、 公建配套6套
项目总销售面积
㎡
住宅价格
3036元/㎡
商业价格
9466元/㎡
楼盘换手率
%
物业管理公司
池州朝阳物业管理有限公司
建筑设计单位
池州市规划建筑设计院
销售电话
0566—2042899
七、城北花园
城北花园由池州市汇成房地产开发有限公司开发建设,项目南起胜利路，西达青阳路,北抵青峰大道,东至翠柏北路,与百荷北园毗邻.占地公顷,总建筑面积14万余平方米,项目以创造池州人的理想家园为总体规划为风向标，立足池州市的发展特色，精心设计,，优化户型，突出科技性、整体性、环境性，强调绿色、健康、个性、安全、舒适。
项目地址
清风路以南、胜利路以北、翠柏路以西
项目地块（等级）
二级
销售许可证号
2007019
开发商名称
池州市汇成房地产开发有限公司 资质证号: WKR00011
项目可销售总套数
1023套：住宅419套 、套 商业217套、 车库8套、储藏室125套 、公建配套7套 、拆迁还房242套
项目总销售面积
㎡
住宅价格
2345元/㎡
商业价格
4786元/㎡
楼盘换手率
%
建筑设计单位
池州市规划建筑设计院
施工单位
市汇元建筑公司\梅陇建筑公司\铜陵营造建筑公司
销售电话
0566—2039866
八、南苑
此商住综合项目位于烟柳园桥以西，东起烟柳园、西至杏村排灌站、南临西一路、北靠翠微路；总用地面积15024 m2；总规划面积32368 m2；其中住宅面积部分用于南湖沟拆迁安置，商业面积进入市场销售，全框架结构。 2007年8月30日开盘，现有房在销售。
项目地址
秀山南路两侧南苑
项目地块（等级）
二级
销售许可证号
2007039
开发商名称
池州市百大投资置业发展有限公司 资质证号:0048
项目可销售总套数
367套： 商业93套 、公建配套4套、拆迁还房279套
项目总销售面积
㎡
商业价格
6507元/㎡
楼盘换手率
%
物业管理公司
池州市青松物业发展有限公司
建筑设计单位
安徽寰宇建筑设计院
施工单位
中国建筑第六工程局
销售电话
0566—2035566
九、城北新村
城北房地产开发有限公司开发建设的城北花园西组团城北新村，以＂宅＂＋＂园＂＝＂家园＂的理念，打造“家”（人）、“宅”（建筑）、“园”（环境）和谐统一的人居典范，通过以“休闲”为主轴的设计构思，辅以南方和徽派园林的穿、透、掩、映，虚实相应等手法，力图使项目可“居”可“游”，展现不同的情调意境的“城中村”———池州市内第一村，实现以品牌创价值。
项目地址
青阳路以东胜利路以北
项目地块（等级）
二级
销售许可证号
2007030
开发商名称
池州市城北房地产开发有限公司 资质证号:0011
项目可销售总套数
784套：住宅340套、 办公55套 、商业125套、 车库47套、 储藏室52套 、公建配套18套、拆迁还房145套
项目总销售面积
㎡
住宅价格
2316元/㎡
商业价格
9458元/㎡
楼盘换手率
%
建筑设计单位
池州市规划建筑设计院
施工单位
池州市第三建筑工程有限公司
销售电话
0566—2125518/ 2125519
十、南馨园小区（竞争楼盘）
南馨园小区东临长江南路西侧，南靠贵池二中，西接抗旱沟，北临西一路；用地面积75368平方米，总建筑面积139700平方米，建筑占地面积22535平方米，建筑密度%，容积率，绿地率为%，是集商贸、办公、居住为一体的综合小区。该小区区位优越、交通便捷、环境优美、实行封闭式管理，会所、菜场、商场、监控及门禁等系统配套完善。一期建筑面积平方米，其中住宅114套平方米，商业用房20间2501平方米。一、二期分别于2007年6月8日和 11月28日开盘。
项目地址
池州市长江南路西侧
项目地块（等级）
二级
销售许可证号
2007035
开发商名称
池州市旭君房地产开发有限公司 资质证号:0008
项目可销售总套数
558套：住宅83套、 商业24套 、 储藏室150套 、公建配套11套 、拆迁还房273套
项目总销售面积
㎡
住宅价格
2393元/㎡
商业价格
11132元/㎡
社区配套
会所、菜场、商场、监控及门禁等系统
楼盘换手率
%
物业管理
池州市青松物业发展有限公司
建筑设计单位
池州市规划建筑设计院
施工单位
浙江省台州市黄岩红旗建筑工程有限公司
销售电话
0566—2038800
十一、清溪半岛
“清溪半岛”位于市经济技术开发区北侧，东接清溪河、南临向阳路，西至九华山大道，北面与清风古塔毗邻，自然条件得天独厚。小区占地面积69000平方米，总建筑面积约万平方米，容积率，绿化率高达40％左右。住宅类型以四层花园洋房为主，兼有别墅。区内楼宇可视对讲、周边防范报警、电子巡更、广场背景音乐与紧急广播、智能IC卡门禁等系统智能化配套设施齐全，园内有幼儿园、高档会所、充足的小车泊位，生活、健康、休闲，悠然自得。为池城首席低密度、低层次、低容积率、节能型高尚社区，称之为人与自然和谐共处的水岸花园。2007年9月8日开盘。
项目地址
开发区办公楼以北、清溪河东南侧
项目地块（等级）
三级
销售许可证号
2007027
开发商名称
池州市宇成实业发展有限公司 资质证号:1347
项目可销售总套数
167套：住宅164套、 公建配套1套
项目总销售面积
㎡
住宅价格
2293元/㎡
配套设施
综合楼、幼儿园、会所
楼盘换手率
%
物业管理
池州市宇润物业管理有限公司
建筑设计单位
广州市科城建筑设计有限公司
施工单位
池州市第三建筑有限公司
销售电话
0566—2029678/2039418
十二、河滨花园
河滨花园地处城区东北方，位于百牙南路北侧、九华山大道以西，紧临贵中分校，与百荷公园咫尺之遥。为集住宅与商业为一体的综合性高尚住宅小区。总占地11万平方米，建筑单体以多层及小高层为主，既融入了欧式古典风格，又结合了现代简约气息。项目坐拥白沙河、清溪河两大水系，景观以水贯穿，一脉相连，从入口到庭院深处，可知可感的动态景观，形成了碧水幽幽润其间，繁枝瑟瑟飘无际的绝妙画卷。
智能化E时代物业管理、全方位配套设施，足不出户就能享受现代科技带来的便捷生活。电子巡更、可视对讲，IC卡车库自动管理系统独享安全个性化管理。
全临街的独立商铺，繁华的商业氛围，为河滨花园带来购物、餐饮、休闲、娱乐一站式的商业体系。
该项目于2007年12月6日开盘。
项目地址
啤酒厂东侧河滨花园
项目地块（等级）
三级
销售许可证号
2007037
开发商名称
池州市牯牛降房地产开发有限公司 资质证号:0014
项目可销售总套数
933套：住宅653套、车库247套、 公建配套33套
项目总销售面积
㎡
住宅价格
2555元/㎡
配套设施
物业管理用房、社区用房、幼儿园等.
楼盘换手率
%
建筑设计单位
池州市天翔建筑设计事务所
施工单位
金坛市汤庄建筑安装工程有限公司
销售电话
0566—2812808
十三、新城明珠
新城明珠小区是天华置业有限公司在池州开发的大型精品住宅小区, 其总体规划获得土木工程学会颁发的“2006双节双优杯住宅方案竞赛金奖”。项目位于池州市区清风东路以南、九华山大道以东、毗邻风景秀美的平天湖和白沙河。小区用地公顷，本次规划总建筑面积万平方米（地上），容积率，绿化率40％，其中住宅万平方米。物业形态包括低层、多层、小高层住宅，高档会所、学校、幼儿园、农贸市场等配套设施，宾馆、超市、商业等大型公共建筑。小区通过楼宇可视对讲、周边防越报警、电视监控、电子巡更、广场背景音乐及广播等系统实现全封闭智能化管理。2007年11月24日开盘。
项目地址
九华山大道东侧、清风东路南侧
项目地块（等级）
三级
销售许可证号
2007034
开发商名称
池州市天华置业有限公司 资质证号:0046
项目可销售总套数
780套：住宅388、 商业25套、 车库50套、 储藏室317套
项目总销售面积
㎡
住宅价格
2554元/㎡
配套设施
听水榭、物业管理用房、社区用房、杏花村酒井、大型超市、农贸市场、垃圾中转站、垃圾收集站、公共自行车库及小区道路、景观、绿化、给排水、路灯、公厕等公建配套设施。
楼盘换手率
%
物业管理公司
宁波永成物业管理有限公司
建筑设计单位
北京中环世纪工程设计有限责任公司
施工单位
安徽中兴建设工程有限公司
销售电话
0566—2812905/2812906
十四、池州森桥印象小区
“森桥•印象”项目总用地170亩，将建设为融排屋和多层为一体的高尚社区，总建筑面积达万余平方米。森桥房产以其一脉传承的森桥品质，以“水绿池州、生态之城”为指导方针的生活自有空间景观设计，倾力打造池州第一部房产巨著。2007年9月15日开盘。
项目地址
池州市朝阳湖以东，清溪大道以北
项目地块（等级）
四级
销售许可证号
2007028
开发商名称
池州市森桥房地产开发有限公司 资质证号:0052
项目可销售总套数
319套：住宅168套、 车库28套、 储藏室121套 、公建配套2套
项目总销售面积
㎡
住宅价格
2363元/㎡
配套设施
物业管理用房、社区用房、公共车库
楼盘换手率
%
物业管理公司
池州菲安物业管理有限公司
建筑设计单位
安徽国华规划建筑设计有限责任公司
施工单位
湘江宝石建设有限公司
销售电话
0566—3118555/3118777
分析：
从整个房地产市场来看，目前销售状况比较理想的是城北新村、清溪半岛、新城明珠和河滨花园。
城北新村，以传统的“家”的理念结合现代园林景观的气息，成功塑造了理想“家园”。抓住客户的心理，以家的温馨和园林的休闲惬意，引导客户，这个是它的成功所在。
清溪半岛，以高绿化，底容积率，和节能型的社区的塑造形象，大卖社区的配套，加之较低的价格，在区域市场的同质化竞争中，使它具备了差异化的竞争条件。
新城明珠，首先占据了池州的大盘优势；所谓大盘造景卖配套，在它身上显示的淋漓尽致，结合了相关的事件性营销体系，打动了潜在目标客户群体，这个是它的成功关键。
河滨花园，充分的抓住了水景优势，大做了水文章，通过水文章的成功引入，以简约的欧式建筑风格，成功塑造了高尚社区的形象，优美的外观、完善的社区配套、智能化的打造，牵动了客户的心。
概论点：
· 池州市楼盘总建面积不一，如新城明珠总建筑面积达到28万方，而南苑项目只有万方，其余大多在6—20万方之间。
· 容积率集中在左右，由于地段、环境、规划等因素影响，有的楼盘容积率突破。
· 楼盘规划形式多样，有组团式、也有依地形地势而建，但采用并列式排布规划的楼盘较多，以中心广场的设计形式开始受到欢迎。
· 市场楼盘大多以现代、欧陆风格为主，虽说这两种风格在池州市场上比较受欢迎，但大多数楼盘只是表现在外立面形式上，在建材和工艺上并没有太大的创新。
· 上市项目以多层为住，只有少量的小高层，这表明池州市市民对多层建筑接受度比较高。
· 在售的住宅项目主要分布在贵池区，价格一般在3000元左右的比较好销售，这也表明池州市房地产市场对中档物业的购买力还是比较强。
· 在售的楼盘都以两、三房为主力户型，面积在90—150平方米不等，开发商充分考虑消费者对居住舒适度的要求，尽力覆盖市场中高层收入人员。
· 虽然同为三房户型但面积相差很大，消费者在购买时根据自己的经济实力选择，面积在150平方米以下较为热销。
· 由于地段、居住环境、景观等因素，市场档楼盘价格差距比较小，价格区间大概为2600—3400元/ m2，整体销售情况都不错。
· 河滨花园一期是公寓楼，价格基本在2600至3400之间，一期销售总体比较理想，说明池州市民对此认可度比较高；由于池州房地产市场缺乏小高层这样的物业，但对这个市场没有全面的把控，为此，二期的小高层迟迟未动，这也说明池州市消费者对高层公寓尚有一定心理抗性。
· 中高档楼盘尤其是规模较大的项目考虑消费者对居住环境、品质比较高的需求，一般建有大型休闲广场，提高整个小区的居住环境和品质，使楼盘更具有特色，以吸引客户购买。
· 有些楼盘由于受地块形状、规模等因素限制，只在楼与楼之间做些基本绿化，无太多特色。
第二节：池州房地产市场潜在供应量分析
一、2008年土地供应量
经池州市人民政府批准，2008年池州市国土资源局决定以挂牌方式出让12宗地块
号编
土地
位置
土地
面积
（亩）
土地
用途
规划指标要求
出让年限(年)
投资强度要求
挂牌起
始价
(万元、总价)
竞买保证金(万元)
容积率
建筑
密度
(%)
绿地率
(%)
1
红光新村
地块
商住
见规划设计条件
商业40
居住70
1180
400
2
南湖村一期
地块
商住
见规划设计条件
商业40
居住70
1040
350
3
湖光新村
地块
商住
见规划设计条件
商业40
居住70
1370
600
4
青阳北路黄窑地块
商住
见规划设计条件
商业40
居住70
150
100
5
胜利新村
地块
商住
见规划设计条件
商业40
居住70
990
400
6
平天湖（齐山村）地块
商住
见规划设计条件
商业40
居住70
1140
2300
7
西北外环茶厂地块
商住
见规划设计条件
商业40
居住70
700
300
8
长江南路安置点地块
商住
见规划设计条件
商业40
居住70
1445
800
9
西北外环孔井地块
商住
见规划设计条件
商业40
居住70
5350
1600
10
明月组地块
商住
见规划设计条件
商业40
居住70
2020
500
11
齐山大道地块
商住
见规划设计条件
商业40
居住70
1370
300
12
西入口地块
商住
见规划设计条件
商业40
居住70
310
200
一、 土地供应及规划建筑总面积
——
土地面积
规划总建筑面积
池州市
万方
万方
（资料来源：政府部门网站）
2008年元月15日，池州市土地拍卖万方，规划总建筑面积160万方。
二、市场后续供应量
目前池州房地产市场在售的项目有14个，预计2008年推向市场的后续体量约在40万平米，
南馨园小区二期于2007年11月28日开盘，约万方，三期预计在2008年5月开盘，不但此时间与本项目较近，而且距离与本项目接近，在一定程度上造成直接竞争。
三、市场潜在供应量预测
随着时间的推移，区域内市场供应量大幅度提升。按晋丰公司的两个项目的总规划建筑面积15万方来算；当即将面市的项目及目前已批土地推向市场时，加上市场原有存量，近两年市场供给量可能在100万方以上，市场竞争将极为激烈。
所以本项目应尽早动工，先于其他项目推向市场，抢占市场先机。
第五部分：池州市商业市场调查及分析
第一节：商业市场调查
要点概述：
· 池州商业发展模式的不断提升，表明随着商业经济的发展和居民生活水平的改善，居民对商品的需求和购物环境的要求有所增强；
· 商业发展相对集中，商圈的功能和辐射范围有所扩大；
一、商圈调查
要点概述：
· 市区商业网点布局不合理，大型网点集聚中心区；
· 市中心商业辐射力强，区域商业开发难度较大。
（一）商圈概述
从池州市商业分布的现状来看，贵池区商业可作为池州市商业的概括。因此，此次对池州商业调查的重点范围是以贵池区商业为核心：以长江中路、秋浦中路、翠柏中路为中心的市级商圈和以东方大世界商场为中心的幸福区级商圈。
商圈名称
级别
区域范围
主要特点
长江中路商圈
市级
以长江中路、秋浦中路、翠柏中路为中心，向西至虎泉路，南到长江南路，北到清风西路，东至东湖中路
以百货、服装经营为主，其次是餐饮、家电、家居等
（二）典型商圈调查
1、以长江中路、秋浦中路、翠柏中路为中心的市级商圈
（1）商圈定位
在完善相关配套设施的基础上，重点调整功能、提升档次、美化环境、繁荣气氛，形成功能齐全、集购物、餐饮、休闲、旅游、金融、商务、信息等为一体的市级商业功能区。
（2）商圈概况
行政区属
贵池区
地域范围
以长江中路、秋浦中路、翠柏中路为中心，向西至虎泉路，南到长江南路，北到清风西路，东至东湖中路
人流结构
中偏高档消费者
商业区域
由长江中路、秋浦中路、翠柏中路的商业街组成
区域价值
池州最繁华的商业中心，唯一的市级商圈
商业特点
由大型商业网点及商业街组成
经营业态
以百货、超市、服装经营为主，其次有餐饮、电器、家居等
典型网点
东华东购物中心、杏花村商业街、国丰商业街、东方大世界商场等
购物环境
由于池州商业大部分都是在自然发展与市场调节中形成的，购物环境较差
商业氛围
商业集中，人气旺盛
商圈描述
1、该商圈以长江中路、秋浦中路和翠柏中路为中心，为池州市唯一的市级商圈，形成时间较久，商业氛围浓厚；
2、商圈内大中型商业网点集中，辐射范围广泛；
3、商业功能较齐全，可满足多层次人群的商业消费需求。
（3）主要商业街调查
按现有商业分布来看，可将池州市中心商圈分为长江中路商圈、秋浦中路商圈和翠柏中路商圈。
1 长江中路商圈
· 概况
商业范围
长江中路及其两侧
长度
1100米左右
人流结构
涵盖所有消费群
街区特点
以大中型商业网点为主，沿街商业
交通条件
道路四通八达，交通便利，6路、9路、11路、游1路公交车经过
主营业态
大型超市、百货、服装、家电、手机、家居等
租金水平
底层沿街外铺租金为3500-4500元/月
售价
底层沿街外铺售价为万万元/平米
收益率估算
8%%
门面间隔
沿街单间店铺开间约4米，进深约10米
经营环境
人车嘈杂，地面停车位严重不足，经营环境较差
商业氛围
商业集中、人流量大
· 综合评价：
· 商业氛围浓厚
该路段的商业氛围主要以东华东大型购物中心等一些大型网点的辐射作用影响，从而带动其它商场、沿街商业的人气。从整体上看，由南向北方向，商业氛围逐渐浓厚，与秋浦中路相交处人流量最大。
· 大型商业网点经营情况反差过大
其中东华东经营业绩突出，位居当地零售业“龙头”；而兴佳商城则出现关门歇业的局面。
· 商铺出售单价高。
由于长江中路商业发展迅速，商业氛围浓厚，商业价值逐步为投资客认可，商铺最高售价达万元/平米，创池州商铺售价新高；
· 大型商业网点数量多，缺少街区式商业
路段两侧分布了众多大型商业网点，营业面积达40万平米，而街区式商业则相对缺乏，没有严格意义上的商业街；
· 购物环境差
商业网点入口人车混杂，缺乏绿化、休闲空间。
二、商业业态和经营状况调查
1、目前池州的商业街主要有：杏花村商业街、兴解商城、国丰商业街等。
（1）杏花村商业街，物业形态是住宅加底商，主要经营业态为：服饰，门面约在40间。
（2）孝肃街，约30间门面，还有2/3的门面没有出售，只有少处于营业状态
（3）兴佳商城，共40间门面，外围25间，内部多为空置门面，只有少数处于经营状态，主要经营业态为：餐饮、服饰、理发店等。
（4）国丰商业街，门面约120间，物业形态为，住宅加底商，主要经营业态为：服饰、鞋类、日用品等。
（5）杏花村文化商业街，全长500米，门面约245家，主要经营餐饮、品牌服饰、首饰、音像器材、理发点等等。
（6）东方大世界商场，共4层，当今池州最大的一家商场，目前主要经营：精品百货、副食品、洗涤用品、针织类、床上用品、鞋类、男女服饰、五金、文化类、图书、音像制品等等。
（7）万花家具城，300平米左右，内部带经营餐饮和服饰。
（8）建设中、东路商业业态，沿街门面大多为住宅底商，以建材、电子产品和品牌服饰为主，上海华联超市也坐落其间。
（9）秋浦中路、秋浦西路商业业态，秋浦中路主要为：移动营业厅、联通营业厅、文具、电动车；西路主要为：东华东购物城、苏果超市、餐饮、服饰和鞋类等等。
池阳路商业，只是以服饰、工艺品以及小吃为主。
（10）翠柏路，商业门面一般为住宅的底商，该路段有一个世纪华联超市，主要经营服饰，商业氛围较差。
小结：
· 超市、手机、电器等卖场的规划化操作使得消费者偏向于卖场品牌，而不注重卖场所在区域；
· 池州电脑、家居卖场在市中心区尚未成熟，区域市场发展此类卖场需做业态细分，如电脑零配件、配套家居等；
· 池州市餐饮与娱乐休闲业中的电影院、网吧、游戏室等都未在中心区形成规模，给其在中心区周边区域的发展提供了市场空间和业态资源；
· 池州商业市场总体来看比较混乱，缺乏特色性主题性的商业街区。
第二节：池州商业存在的问题
（一）现有营业商业总量偏少。
池州现有商业面积总量过多，但经营面积总量不足，现有经营面积主要集中在长江中路、秋浦中路等，总量约10万平方米，而居住人口达20多万，营业商业面积总量明显不足。
（二）现有商业档次过低、业态不齐全、业种不丰富。
现有商业业态杂乱，缺乏娱乐休闲业及相应的商业配套设施，购物环境差，距离市级商业水平差距甚大。
（三）社区商业由于缺乏科学规划导致商铺实用性不足，没有体现对区域商业的补充作用，居民购物不很方便。
第三节：池州市商业网点相关规划
（一）规划的主要情况
池州市未来规划主要内容是对城市商业体系、大中型零售商业网点、农贸市场、商业街、专业批发市场和物流基地等进行布局规划，同时兼顾其他类型商业网点的规划，通过规划引导和规范商业网点布局，为构建池州市现代商贸流通体系提供合理有序的空间支撑构架体系。
规划对象为由批发零售贸易企业设立的拥有独立固定营业场所，配备一定的业务人员，并从事批发、零售贸易业务的自然单位。
1、重点规划对象
1）城市商业体系重点规划对象为市级、区级和社区级三级商业体系。
2）零售商业网点重点规划对象为大中型零售商店，包括大型综合超市、大中型百货店、中型超市、中型专业店和购物中心等业态，并对小型零售网点布局提出规划意向，对农贸市场进行具体布局。
3）商业街重点规划对象为各级商业体系中的各类商业街。
4）批发市场重点规划对象为专业批发市场群。
5）物流基地的规划布局。
2、规划范围
规划的适用范围为《池州市城市总体规划（调整）》(2006-2020年)中确定的池州市区。池州市区由以下三个主要功能区组成：
1）以老城区为主适当向平天湖滨湖区扩展，与铜九铁路开工建设形成的站前区共同形成主城区主体部分；
2）主城区外围东北部形成以经济开发区、临港工业园和贵池工业园区为主的东部经济园区；
3）主城区外围东南部位于马衙地区的教育园区。
3、城市商业功能定位
池州市城市商业功能定位为：皖西南区域商贸中心，旅游商品及特色商品集散和交易中心、皖江流域旅游休闲之都。
4、城市商业网点发展目标
规划期内，池州市城市商业网点人均营业面积为平方米，市基本商业网点和非基本商业网点营业面积的结构比例确定为7：3。近期到2010年，城市各级商业网点营业总面积为万平方米。其中，城市基本商业网点和非基本商业网点营业面积分别为万平方米和万平方米；远期到2020年，城市各级商业网点营业总面积约55万平方米。其中，城市基本商业网点和非基本商业网点营业面积分别确定为万平方米和万平方米。
贵池区（含池州市区）近期到2010年，社会消费品零售额为亿元，占池州市域社会消费品零售额的%，人均3408元；远期到2020年，社会消费品零售额为亿元，占池州市域社会消费品零售额的%，人均10074元。
贵池区（含池州市区）近期到2010年，批发和零售业增加值为96000万元，占本地区GDP的8%；远期到2020年，批发和零售业增加值为366300万元，占本地区GDP的9%。未来池州市批发和零售业对池州市区城市经济的贡献率为8%--9%。
具体目标
（1）积极构建市级商业中心—区级商业中心—社区级商业中心三级商业体系，形成结构优化、布局合理、协调发展的商业服务网络，打造“一主、二副、多点”的空间布局结构。
规划近期建设各级商业营业总面积为万平方米，其中, 建设市级商业中心1处，商业营业面积为12万平方米，占%；建设区级商业中心1处，商业营业面积为5万平方米,占%；建设社区级商业中心8处，商业营业面积为8万平方米,占%；其他各类散布商业营业面积为万平方米，占%。
规划远期建设各级商业营业总面积为55万平方米,其中,建设市级商业中心1处，商业营业面积为30万平方米,占%；建设区级商业中心2处，商业营业面积为10万平方米,占%；建设社区级商业中心10处，商业营业面积为10万平方米,占%；其他各类散布商业营业面积为5万平方米，占%。
（2）规划积极建设综合商业街和特色商业街，通过对现有商业街的整合、改造和部分新建，形成现代城市商业的精华。通过对现状商业街的梳理和重建，规划重点建设10条商业街，其中综合商业街2条，特色商业街8条。同时结合现状条件，规划建设城市商业步行街，营造步行者购物天堂。
（3）充分发挥、利用池州市的资源优势、支柱产业优势和区位优势，积极培育建设专业批发市场，搞活商品市场的流通，充分发挥专业批发市场在商品流通中的主渠道和大龙头的作用。
规划通过对现有专业批发市场采取改造、整合、迁移等方式进行布局优化调整和市场改造升级；同时结合新城区的拓展，合理布局新的专业批发市场。
规划采取集中布局的手法，重点建设站前区专业批发市场群。城市农产品批发市场主要建设梅里、流坡水果、蔬菜和副食品批发市场以及杏花村农副产品批发市场，同时结合站前区专业市场群建设农副产品批发市场；生产资料批发市场,主要结合站前区专业批发市场群进行集中建设。此外，结合江口港建设木材交易专业市场，结合西门汽车站建设二手车交易市场，改造台州大市场。
（4）结合城市功能区划，合理布局物流项目，为区域和城市的发展提供一个布局合理、快速高效、低成本、低公害的服务体系。近期加强基础设施建设，初步建成港口、汽车等物流项目示范工程，争取物流业增加值占第三产业增加值比重达到20%以上；远期加速发展以支持电子商务、高技术产业的第三方物流为代表的现代物流企业，初步建成满足城市发展需要的几个大的物流项目，第三方物流的市场份额超过30%。重点建设由港口物流项目、工业企业物流项目、商业配送物流项目、农业物流项目等几大部分组成的池州市物流项目体系，形成 “两大物流基地、四大平台、一批区域物流节点”的池州市物流发展总体框架。
（5）综合考虑池州市的现状和未来发展趋势，规划将池州市域未来的商业空间打造成“两圈一线、一心四区” 的发展格局。
5、 商业网点近期建设重点
1）提升核心----大力构建市级商业中心
加大旧城改造力度，完善城市功能，提升并壮大核心区，优化用地布局，积极改造现有商业街，完善综合和特色商业街的建设，合理布局大中型商业网点，努力改造台州大市场，新建二手车交易市场，全力打造市级商业中心。
2）积极开发站前区----建设站前区区级商业中心
积极开发站前区，建设区级商业中心。同时充分发挥站前区的综合交通优势和区位优势，积极建设站前区专业批发市场群。
3）完善商业功能等级结构----建设社区级商业中心
根据城市近期建设方案，着力建设池口、和泰、翠微、观湖、西门、金安、贵池工业园和江口社区级商业中心。
4）满足居民日常生活需求----配套建设农贸市场
结合居住生活区的布局，改造、新建农贸市场，为居民提供便利的配套服务,满足居民日常生活需求。近期内，规划保留红光和毓秀农贸市场，改造翠微苑、中意、翠柏路和城北农贸市场，新建南馨园、新城明珠、和泰、书香名邸、青阳路、金安、康庄、江口和站前等9座农贸市场。
6、池州市域商业格局的构建
未来的池州市域商业发展空间格局将形成“两圈一线、一心四区”。
1）“两圈”：按内圈层和外圈层进行合理布局，构建现代特色、地域功能分属明显的商业发展模式。
内圈层：为池州市区，本圈层基本涵盖了池州市区主要的商业网点。池州商业功能区改造提升重点在于内圈层，内圈层重点改造提升和规划建设的商业功能区有以长江路、杏村街为代表的城市商业中心和站前区的专业市场群。
外圈层：包括市域范围内圈层以外的全部范围，由东至、石台、青阳三县城和九华山风景区构成，以城镇发展为契机，适度发展区级零售和休闲服务主导型的商业功能区。
2）“ 一线”：即规划确定的池州市域商业发展主线——东西向318国道与206国道商业发展线，沿线由东向西分布为木镇、蓉城镇、殷汇镇、大渡口镇和尧渡镇等主要商业节点。
3）“ 一心”：池州市级商业中心，处于池州市商业发展内圈层。由市级商业中心、东部经济园区区级商业中心（远景）和站前区区级商业中心、“一主两副”三个功能区构成，主要为全市及周边地区提供多功能综合服务，重点布置大型百货店、专业店、专卖店、文化娱乐、餐饮业、金融、商务等各类网点。
4）“四区”：指四个商业发展区，包括东至、石台、青阳三县城和九华山风景区，规划为区级商业功能区，重点布置购物中心、超市、百货店、文化娱乐和餐饮业，发展以零售型和服务休闲型为主的商业功能区，为县城及县域人口提供服务。针对池州市域旅游资源丰富的特点，市域各商业功能区应本着商旅互动的新理念，充分结合旅游资源、旅游规划，针对旅游购物、休闲特点，加强风味餐饮特色街、旅游特色商品街、风貌建筑游览休闲街（区）的建设，为城区及外来消费者服务。
小结：
1、池州市现有商业经营面积明显不足。现有商业经营面积主要集中在长江中路和秋浦中路，总量约10万平方米，相对于池州20多万的居住人口来说，现有营业商业面积总量明显不足。
2、池州外围现有商业经营水平与市区商业的存在较大差距，以至众多居民偏向于市区购物。
3、池州现有经营商业大都在自然发展与市场调节中形成，缺乏政府规划与商业引导，致使现有商业缺乏档次与规模。
4、政府规划的区域商业网点建设，将与本项目商业存在一定程度上的竞争。
第六部分： 项目周边环境分析
第一节：清溪南苑项目周边环境及地块分析
一、项目地理位置及周边区域环境分析
（一）总平面图
清溪南苑项目位于池州市市委党校北侧，东至长江南路，南至南湖南路，紧临贵池二中，距离市中心5分钟路程。项目两面临街，交通便捷，地理位置非常优越。
（二）项目主要经济指标
占地面积
46290平米
总建筑面积
71056平米
住宅总面积
51806平米
商业总面积
19250平米
容积率
绿化率
%
规划总户数
568
规划总居住人口
1817
（三）规划户型
C1#、C2#楼 户型面积（不含阁楼面积）
201—501
三室二厅
202—502
二室二厅
203—503
二室一厅
204—504
二室二厅
205—505
二室二厅
206—506
二室二厅
207—507
二室一厅
208—508
二室二厅
209—509
二室一厅
210—510
二室二厅
211—511
二室一厅
212—512
二室二厅
213—513
二室一厅
214—514
二室二厅
215—515
二室一厅
216—516
二室二厅
217—517
二室一厅
218—518
二室二厅
219—519
二室一厅
合计：
C3#楼
户型面积（不含阁楼面积）
201—701
三室二厅
202—702
三室二厅
203—703
三室二厅
204—704
三室二厅
合计：
C4#楼
户型面积（不含阁楼面积）
201—701
三室二厅
202—702
三室二厅
203—703
三室二厅
204—704
三室二厅
合计：
A4#楼
户型面积（不含阁楼面积）
201—601
三室一厅
202—602
三室二厅
203—603
三室二厅
204—604
三室二厅
合计：
2#楼
户型面积（不含阁楼面积）
201—601
二室二厅
202—602
二室二厅
203—603
三室二厅二卫
204—604
三室二厅二卫
205—605
二室二厅
206—606
二室二厅
合计：
3#楼
户型面积（不含阁楼面积）
201—601
三室二厅
202—602
三室二厅
203—603
三室二厅
204—604
三室二厅
205—605
三室二厅
206—606
三室二厅
合计：
4#楼
户型面积（不含阁楼面积） 调整后方案
201—601
三室二厅二卫
202—602
二室二厅
203—603
二室二厅
204—604
二室二厅
205—605
二室二厅
206—606
二室二厅
207—607
二室二厅
208—608
二室二厅
合计：
C5#楼
户型面积（不含阁楼面积）
201—601
三室二厅
202—602
三室二厅
203—603
三室二厅
204—604
三室二厅
205—605
三室二厅二卫
合计：
C6#楼
户型面积（不含阁楼面积）
201—601
三室二厅
202—602
三室二厅
203—603
三室二厅
204—604
三室二厅
205—605
三室二厅
206—606
三室二厅
合计：
A7#楼
户型面积（不含阁楼面积）
201—601
三室二厅
202—602
四室二厅二卫
合计：
B1#楼
户型面积（不含阁楼面积）
201—601
二室一厅
202—602
二室一厅
203—603
二室二厅
合计：
1#楼
户型面积（不含阁楼面积）
201—601
二室二厅
202—602
二室二厅
203—603
二室二厅
204—604
二室二厅
205—605
二室二厅
206—606
二室二厅
207—607
二室二厅
208—608
二室二厅
209—609
二室二厅
210—610
二室二厅
211—611
二室二厅
212—612
二室二厅
合计：
总计约：
另外储藏间、阁楼面积约 13500 m2
分析：总体户型在80-120平米之间，比较符合目前池州房地产市场的需求。
（四）项目周边环境
1、良好的区位优势
贵池区良好的区位、优越的居住环境与上佳的发展前景成为大部分消费者向往的居住地之一。而本项目距离市区非常近，具有良好的升值前景。
2、项目周边居住氛围尚不浓，且以村民为主，居住档次不高。
项目地块周边目前小区不多，只有一些无规模和不成片的居民和村民住宅小区，居住氛围尚不浓，且档次不高，对本项目产生一定影响。
3、项目周遍配套健全，业主日常生活方便；
就目前而言，项目周边配套完善，业主出行以及购物均方便，加之项目自身的配套，完全可以解决业主日常所需。
4、区域内教育配套设施较多，人文环境较好；
项目周边有小学、贵池二中，良好的人文、教育资源使本项目成为该区域楼盘中的一大亮点。
5、随着区域内众多楼盘的开发，本项目升值潜力巨大；
根据政府规划,可以预见，区域内除本项目外，未来几年内城南的房地产开发必将成为池州又一大型居住区，常住人口的增多，配套的完善，人气和基础设施必定促动项目价值提升。
6、项目周边的沿河景观带
随着项目旁边沿河景观带的建设，自然成为本项目的风水与生态的一大卖点，也必将拉动项目的增值。
小结：
从区域现状来看，本项目具有良好的区位优势和居住环境及发展前景，项目周边配套完善;但目前居住氛围并不浓厚。随着生态化城市规划的重视与落实和商业的网点规划的进一步发展，以及周边生活配套及社区配套完善，项目的优势将更明显，升值潜力突显。
二、项目地块现状
项目地块呈不规则的刀字形形状。东至长江南路，南靠南湖南路，北接贵池二中，现有商业和教育基础较好。
三、项目现状调查
地块周边现有商业基本都是在自然发展与市场调节中形成的，经营业态较为齐全，为项目开发提供良好的商业基础。但由于缺乏统一规划及管理，业态分布比较杂乱、经营层次不分明、经营环境差，亟
需提升改造。
第二节：城中村项目周边环境及地块分析
一、项目地理位置及周边区域环境分析
（一）总平面图
城中村项目位池州市三台山森林公园西侧，东至石台路，南接白洋路，北至建设西路，距离市中心5分钟车程。项目三面临街，交通便捷，地理位置优越。
（二）项目主要经济指标
占地面积
103754平米
总建筑面积
175188平米
住宅总面积
125600平米
商业总面积
23945平米
阁楼总面积
16430平米
储藏室总面积
6742平米
管理用房面积
621平米
公共车库面积
1780平米
容积率
总建筑密度
%
绿化率
28%
规划户数
1370
规划居住人口
4284
（三）规划户型
楼号
户型面积(平方米)
套数(套)
A1
G1
G1 24套
A2
A3
D1
D1 16套
A4
G1 G3
G1 24套 G3 6套
A5
E1 C1
E1 22套 C1 12套
A6
D2 E3
D2 20套 E3 20套
A7
E1
E1 30套
A8
B2
B2 30套
A9
C2
C2 24套
A10
D1
D1 40套
A11
F2 B2
F2 24套 B2 24套
A12
B1
B1 12套
A13
D1
D1 36套
A14
E1 G3
E1 24套 G3 6套
A15
E3 D2 E4
E3 12套 D2 12套 E4 6套
A16
F2
F2 24套
A18
D2 E3 F2
D2 15套 E3 15套 F2 10套
A19
G2
G2 20套
A20
D2 E3
D2 10套 E3 10套
A21
F2
F2 20套
A22
D1
D1 20套
B1
E1
E1 24套
B2
D2 E3 E4
D2 12套 E3 12套 E4 6套
B3
B2 C2
B2 24套 C2 12套
C1
H1 H2
H1 8套 H2 8套
C2
A1 A2
A1 10套 A2 10套
C3
B2
B2 36套
C4
B2
B2 36套
C5
D1 D2
D1 12套 D2 12套
C6
B2
B2 36套
C7
B1 B3
B1 24套 B3 12套
C8
D1 D2
D1 20套 D2 10套
C9
B1 B3
B1 8套 B3 8套
C10
H1 H2
H1 24套 H2 8套
C11
B1 B3
B1 24套 B3 12套
C12
G1
G1 24套
C13
D1 D2
D1 6套 D2 6套
C14
F1 F2
F1 6套 F2 6套
C15
B2
B2 36套
C16
H1 H2
H1 20套 H2 10套
C17
B2
B2 24套
C18
E1 E2
E1 10套 E2 16套
C19
B1 B3
B1 16套 B3 8套
C20
B2
B2 24套
C21
A1 A2 E1 E2
A1 4套 A2 6套 E1 6套 E2 18套
C22
B1 B3
B1 24套 B3 10套
C23
E1 E2
E1 10套 E2 24套
分析：从规划户型来看，户型面积为75-135平米之间，比较符合目前市场的需求。
（四）项目周边环境
1、良好的区位优势
从项目的区位来看，项目距离市中心大约5分钟的车程，随着城市规划和发展的北延，项目的区位优势将尽显。
2、项目周边居住氛围尚不浓，且以村民为主，居住档次不高。
项目地块周边目前小区不多，只有一些无规模和不成片的居民和村民住宅小区，居住氛围尚不浓，且档次不高，对本项目产生一定影响。
3、项目周遍配套健全，业主日常生活方便；
目前，项目周边基础设施和基本配套比较差，业主出行以及购物不方便。
4、区域内教育配套设施较多，人文环境较好；
项目周边有杏花村小学、杏花村中学，良好的历史、人文、教育资源构成了本项目特有的文化内涵,应该成为该区域楼盘中的一大亮点。
5、随着区域内众多楼盘的开发，本项目升值潜力巨大；
随着政府规划一步步的落实，可以预见，未来几年内城北的开发必将上一个新的台阶，对项目的后续发展将会起到巨大的拉动作用。
6、项目周边规划中的三台山森林公园
随着项目附近森林公园的建设，毗邻难得的绿色生态山林__将成为本项目的一大卖点，也必将拉动项目的增值。
小结：
从区域规划来看，本项目同样具有良好的区位优势,居住环境和发展前景。虽然目前项目周边配套比较差善，居住氛围并不浓厚;随着周边基础设施与综合配套的建立与套完善，项目的规模,人文和生态优势将显现，较为被消费者所接受。
二、项目地块现状
项目地块北侧呈蝴蝶状，南侧地块呈长方形,是一个不规则的地块。可以考虑从地块的角度入手，对项目进行命名，形成一个总的案名之后，再将两侧地块以组团的形式分案名。
三、项目现状调查
地块周边目前几乎没有什么像样的商铺和网点，商业氛围萧条。本项目主要是以底商的形式呈现，且比较分散，很难形成大的商业街区和特色商业。项目周边原本就没有什么商业基础，想靠自身项目拉动周边的商业氛围，必须做出主题商业和特色商业。如果以小区配套商业去做，项目方案的商业体量过大，难以实现快速销售。
第七部分：目标消费者调查
· 本次调查方法主要采取深度访谈法。
· 本次调查的消费者年龄在28－45岁之间，且多是具有较强购买力的消费者。
· 本次调查主要针对三方面进行：消费者购买力水平、购买倾向、消费习惯及特征。
第一节：住宅消费者调研
一、购买群体
受访者普遍表示目前池州购房能力最强的消费者主要是政府公务员、事业单位工作人员、银行职员、教师、开发区企业员工之类及外地投资或消费者等;一般市民购买能力有限。
二、购房原因
1、大部分受访者购房是为了改善居住条件，他们对当前的居住条件普遍不满，有些住在郊区村里，同时也有小部分受访者为了小孩教育希望住的离学校近点。这说明受访者对居住环境、品质和教育资源十分重视。
2、外地客户在池州置业主要是为了度假和投资。
三、购房心理
约有70%受访者表示对开发商的信任度不够，希望眼见为实，看到现场实景才肯放下心去购买。
与此同时，大部分受访者比较看重开发商的品牌，对品牌开发商开发的楼盘认同度大，认为质量有保证。
四、户型及面积偏好
1、大部分受访者家庭结构以三口之家为主，因此普遍对住房需求以二房或三房为主，面积在90—140方米之间。
2、首次置业的年轻消费群体由于积蓄有限，有近70%的年轻消费者表示，首选70—90平方米的两房。
3、二次置业的中端客户为了改善环境、提升生活质量而换房，他们不但追求大面积户型，更讲究居住舒适度，对小区品质和环境极为关注。在座谈中了解到约有75%的消费者要求住房面积约为120-140平米之间。
4、投资者比较关注70—90平方米的两房。
五、建筑形态接受度
大部分受访者比较青睐多层住宅，但同时表示已能接受小高层建筑，但对高层公寓尚有一定心理抗性。
同时，90%以上受访者均认为南北朝向为首选，认为通风、采光效果好。
六、对建筑空间的要求
大部分受访者希望客厅、主卧与卫生间面积较大，同时部分女性群体比较注重厨房与餐厅的面积与布局。有超过50%受访者希望有开放式的阳台，便于晾晒衣服或养花。
七、价格接受程度
70%的受访者认为价格在3000元/平方米接受度较高，超过3500元/平方米将存在一定障碍，但也有约20%受访者认为如果小区居住品质高、景观好，价格贵点可以接受。
八、周边配套需求
受访者对小区周围环境好、配套成熟的项目接受度比较高，对购物、出行、休闲不方便、配套不成熟的区域和楼盘尚有一段心理抗性。认为日常购物的有效半径一般在一公里以内，如果超过一公里比较难以接受。
九、小区配套需求
大部分受访者认为小区要有解决基本生活的社区配套，而且休闲、运动场所较多的项目比较受欢迎。
十、房屋交付标准
大部分受访者认为只要有时间就选择自己装修，这样既节省费用又保证质量;尤其是首次置业者，他们一般注重个人喜好和装修风格，不喜欢雷同。
只有小部分年轻群体希望交楼标准为精装修。
十一、对向往居住地及对本项目所在区域评价
1、大部分受访者认为，以前认为住在河边较潮湿，住在山上太荒凉，但目前靠山、观景已成为大部分消费者居住的向往。同时，大部分受访者认为现在住在景色优美的地方是一种享受。
2、约有75%的受访者、经营户认为池州缺乏上规模、上档次的商业区，而长江中路作为池州城市核心要道，其周边商业发展前景看好。
3、80%经营户认为哪里人多、消费力强，他们就到哪里开店经营，但普遍对一些新兴商业项目入驻及商场未来经营状况比较谨慎。他们既比较期待上规模、上档次的区域商业，又在一定程度上持观望态度。只要
整体经营情况较理想，有近60%经营者考虑前往置业或经营。
十二、消费习惯及心理
1、90%受访者表示已形成到池州商业中心购物的消费习惯，平时主要去东华东购物中心。
2、大部分消费者平时购物选择就近的便利店和农贸市场，主要是为了满足日常生活需要。
3、贵池区的消费者由于离池州商业中心较近且交通方便，一遇周末或空余时间充足便前往集中采购，95%的消费者普遍希望附近能有上规模、满足多层次消费的购物、休闲场所。
十三、投资者心理
受访者中的投资者表示更注重地段、升值潜力的区域与楼盘，这也是他们衡量是否有投资价值的依据。大部分投资者认为，池州发展前景看好，房价仍由一定幅度上涨，具有很好的投资潜力。
第二节：商业消费者调研
为充分了解商业客源的心理状况，本调查组对100位商业投资者、经营者、消费者进行拦截式、定点式随机调查，然后将结果进行汇总。
一、投资者调查
选题要求：选择他们最关心的三个问题：
考虑因素
受访者
选择数量(人)
各因素
所占比例（％）
地段
45
15
经营管理
15
5
增值潜力、发展前景
60
20
建筑外立面
6
2
项目规模
15
5
底层临街
36
12
产权
18
6
返租
21
7
价格
27
9
合理的间隔
24
8
建筑质量
6
2
经营档次
12
4
付款方式
15
5
合计
300
100
池州市的投资者来源广泛，主要来源于本地的经商者，投资意识比较理性，一般呈现如下几个特点：
1、关注商铺所在区域的商业现状及发展前景
池州投资者对于商铺所在区域的商业状况比较关注，特别考虑到日后的经营情况、收益期望等。
2、较为接受独立街铺、临街铺和底层商铺，对于广场铺及较高楼层铺位则认可度不高
受传统商业经营理念和池州市现有商业经营情况的影响，投资者对于独立街铺和底层商铺，尤其是商业区外街底层商铺有着较强的心理倾向，而对广场铺及较高楼层的商铺则显得投资信心不足。
3、对价格方面比较理性
对价格方面普遍认为要视商铺地段和市场实际情况而定。比较关注商铺周边类似铺位的租金，往往由周边类似铺位租金和心理预期收益率来倒估价格。
4、偏向于小面积铺位
从池州当前在售商业项目的销售情况来，小面积的铺位更受投资者欢迎，总价约20万-50万/间。
5、对返租模式较为认可
商业市场的发展需要一个市场培育期，大部分投资者希望该市场培育期由开发商租回去经营，既能让开发商更好地培育市场，还能使投资者获得比较稳定的收益。
6、对主力店的引进和经营管理规划也予以关注
投资者对主力店的招商工作及后期经营管理规划做得好的商业项目表现出更大的投资热情。
二、经营者调查
选题要求：选择他们最关心的三个问题：
考虑因素
受访者
选择数量(人)
各因素
所占比例（％）
地段
51
17
经营管理
57
19
建筑外立面
6
2
规模
12
4
位置和交通
33
11
商业基础
69
23
面积租售比例
24
8
价格
30
10
合理的面积和间隔
18
6
合计
300
100
池州市商业经营者主要来源于本地商人和少量外地商户，对比投资者来讲，他们有着一些自身的特点：
1、比较关注商铺所在的区域
由于商业区与非商业区的商业经营状况差别很大，包含经营者和消费者在内一般都只认可池州市原有的商业中心区。
2、对租售价格的权衡
由于购买商铺所需资金多，后期风险大，而且池州市曾有过许多有场无市的商业市场，因此，大部分经营户都会在商铺的购买与租赁中权衡。当商铺销售价格明显高于周边类似铺位的价格时，他们会倾向于租铺。
3、关注现有商业氛围及周边消费群体
现有商业氛围浓厚、项目周边消费力强的商业项目更能受到经营者的青睐。
4、重视商业经营管理公司
制约池州市区商业进一步发展的原因，有很大一部分在于缺乏良好的经营管理，特别是新兴商业市场，后期的经营管理在一定程度上决定着市场的兴旺程度，经营户普遍比较重视商业经营管理公司的经营管理能力。
5、希望开发商持有一定比例的商业面积
池州市有较多商业项目都出现了销售火爆、经营困难的局面，众多小业主既无商业市场运营能力，又难以统一意见，使得某些市场处于半瘫痪或不死不活状态。于是，较多经营者希望开发商持有一定比例的商业面积，共同承担市场运行的风险。
三、消费者调查：
消费者调查的重点对象是项目周边的居住人口及贵池区居民。
通过调查，发现他们有以下特点：
1、普遍认为购物不方便，购买大件商品需前往市中心；
2、认为池州区现有商业购物环境差，商品品种不齐全；
3、希望到住处的附近购物，并希望购物的地方可以逛街；
4、对商品最关注的因素分别是质量和价格，以日常生活实用为购物的首选考虑；
5、购物的主要交通工具是公交车，其次是步行，乘的士和自驾车的比例较少；
6、喜欢在周末约朋友一起逛街，个人消费金额大部分在100-200元之间；
7、现阶段对商品品牌认可度一般，但有倾向品牌消费的趋势；
8、在对购物场所的选择中，最受欢迎的是商业街，其次是主题大卖场。
投资者、经营者虽然对商业物业的需求偏好各有所侧重，但地段、价格、商业基础、经营模式、经营管理能力、商业物业设计是他们关注的重点；而消费者则侧重于商业物业的类型、经营特色、商品的质量与价格、购物便捷度。
第八部分：媒体调查及建议
一、报纸
1、概况
当地报纸主要为<池州日报>、<池州广播电视报>（夹报、派发）。
<池州日报>作为党报，为池州三县一区党政企事业单位必须订阅的报刊，其针对性较强，但阅读性不高。发行量为2万份。
目前大部分房地产广告选择在< 报>投放，主要是开盘及举行促销活动时投放。
2、建议
项目在内部认购、开盘及促销活动时选择在<池州日报>投放，并以夹报形式对外派发。
二、户外广告
1、概况
池州市大部分楼盘都重视在项目周边、市中心人流量密集的地方或外区、外县投放户外广告。
2、建议
充分利用本项目四面临街、展示面广等优势，以工地围墙和在市区主干道(如长江中路、秋浦中路)上设大型户外广告等形式包装宣传。
三、电视台
1、概况及价格(单位:元)
品
牌
广
告
播出时间
节目段位
5秒
10秒
15秒
30秒
8：30-18：30
白天
1150
1200
1250
1400
18：00-18：05
少儿节目前
广告一
1200
1250
1300
1600
18：25-18：30
安徽新闻前
广告二
1300
1400
1500
1800
18：50-19：00
中央新闻联播前
广告三
1800
2200
2800
3500
19：30-19：35
池州新闻联播前
广告四
2800
3200
3600
4800
19：50-19：55
池州天气预报前
广告五（上）
2800
3200
3600
4800
19：55-20：00
天气预报后
广告五（下）
2800
3200
3600
4800
20：05-20：10
自办栏目前
广告六
2500
3000
3500
4500
20：25-20：35
第一集剧前
广告七+八
2800
3200
3600
4500
21：00-21：05
第一集剧插播
广告九
2500
3000
3500
4800
21：20-21：30
第一集剧后
广告十加十一
2200
2800
3400
4200
21：30-22：20
第二集剧插播
广告使二（上、下）
2100
2600
3200
4000
22：20-22：35
第二集剧后
广告十三加十四
2000
2500
3000
3800
22：35-23：25
第三集剧插播
广告十五（上、下）
1800
2200
2600
3400
23：25-23：30
第三集电视剧后
广告十六
1400
1600
1800
2200
点播连续剧：A档电视剧1500元/集，B档电视剧 1200元/集，剧前广告15秒
栏目冠名、栏目赞助、协办等3000元/月；栏目片尾滚动字幕3000元/月
2、建议：
本项目在开盘前可选择投放，企业品牌可通过角标进行宣传，促销活动可选择流动字幕。
四、电台
1、概况
电台广告包括品牌广告、联办专题、特约赞助、冠名、整点报时、现场直播等，时间为5秒—30秒（不包括现场直播），频率包括3次/天、5次/天、8次/天、10次/天。
2、建议
项目在前期可选择池州广播交通频道、池州广播休闲娱乐频道投放，以提升项目的知名度。
五、手机短信
1、概况
手机短信以成本低、覆盖面广而成为新的宣传途径，当地已有采用手机短信传播楼盘信息。
2、建议
本项目在内部认购、开盘时期结合手机短信，对客户告知楼盘信息。
六、网站
1、概况
池州市楼盘外销和外地客户了解池州市楼盘信息主要依靠网络，故楼盘信息必须通过网络来进行宣传。
2、建议
将楼盘信息发布在池州相关网站上，方便市民尤其是外地客户了解项目信息。
七、自办刊物
1、概况
自办刊物包括宣传单张、楼盘杂志，用以传播信息，反映项目特点与开发商情况，对树立品牌起到很好的宣传作用。
2、建议
自办刊物和宣传单张，在主要人流集中的干道、购物中心、休闲场所派发。
八、车体广告
1、概括
由于池州城市面积较小，对依靠公交车出行、上班的普通消费者和住在其他区的居民来说，公交车身广告是一种很好传播方法。对项目销售起到的作用不可低估。
2、建议
选择途经过项目的公交路线，进行有效传播。
总结及建议：
池州市房地产有效推广渠道比较有限，主要以报纸、户外大牌、工地围板广告为主，以道旗、自办为辅，兼有一定电视、电台广告、公交广告。有些楼盘后期基本不做广告，主要依靠开发商品牌及市场口碑。
本项目在合理运用以上媒体外，还可通过事件营销活动、口碑营销、情感销售等方式拓展推广渠道。
第九部分：市场调查重要结论
第一节：市场调查重要结论
一、池州市房地产市场现状：
1、池州市房地产市场发展势头强劲，市场供需两旺，交易活跃，这与池州整体经济水平大幅度提高有较大关系；
2、二手房交易与租赁市场处于快速成长阶段，虽尚不成熟。但为住宅投资打下良好基础；
3、房地产市场价格持续升温；
4、商业地产总体供应量较大，但市场逐供求关系基本平衡；
5、由于池州市居住环境好，吸引很多城郊结合或郊区人前往置业。
6、池州正向建设行政、居住、文化、教育、生态城市的大目标迈进；随着市政府的规划落实，房地产市场发展迅速，居住氛围逐渐形成。
7、消费者对新池州、新物业形态有一定适应过程，随着城市规划与发展，市民普遍看好池州发展；市民普遍对多层住宅比较青睐，但对小高层住宅接受度已较高，部分群体对高层公寓的接受还有抗性。
8、目前池州市房地产项目有样板房和样板景观的楼盘并不多，很多项目在建筑主体封顶后或二期才开始选择不同户型做样板展示单位。
9、广告宣传主要选择报纸广告、工地围墙、路牌等；对其他媒体运用较少，推广途径有限，从而制约项目销售。
10、当地没有具有一定档次的楼盘；楼盘的营销水平、项目包装均未达到比较高的水准____这对于项目本身和项目营销是一种难得的创新和立碑机会,我们甲乙双方努力合作协调,务必力争项目和企业名利的双赢和双突破。
二、池州市房地产发展趋势
1、池州市经济快速增长，宏观环境良好，固定资产投资与房地产投资逐年加大，房地产市场即将持续快速发展；
2、商品房价格持续升温，局部地区涨幅较大，制约部分购房者的消费力；
3、池州市房地产市场呈外凸发展趋势，近几年池州房地产开发速度较快，区域价值普遍被消费者看好；
4、商业形态多样化，商业地产开发向市中心周边区域扩张并逐步朝专业化的方向发展；
5、长江南路两侧将迎来开发的高潮期，市中心基本无地可批，而长江南路地也基本被批完，近两年市场供应量逐年加大，给本项目带来机会的同时也带来激烈的市场竞争；
7、楼盘开发水平、营销手法在逐步提升；
8、新政对池州市房地产市场产生一定影响，造成部分消费者持币现望，一定程度制约市场销售；
9、随着市场成熟，消费者越来越理性，既考虑工作、生活的便利,又注重物业的实用性与性价比，以对应自己的经济能力；同时注重区域发展、物业的升值。
结束语
根据对池州主要城区、在售项目及项目区域、地块现状深入的市场调查，思汉公司市场调查人员对池州市房地产市场和项目地块有了比较全面的认识。在接下来的工作中，我们将结合思汉以往的丰富经验及对房地产的深刻理解,对两个项目的整体发展作出建设性的建议。
项目运作的总体思路
一、产品差异化
1、 通过前期的市场调查，充分掌握当地的房地产市场
2、 了解客户对现在房地产市场的看法，他们需要什么的房子
3、 通过市场调查，寻找出同质化楼盘有多少
4、 怎么在客户的需求和接受的基础上，建立产品的差异化
5、 通过前期的市场调查，在政府限定的容积率和百姓需求的基础上实现项目的利润最大化
通过市场调查和市场细分，充分掌握区域房地产市场，了解客户的需求和心里，从前期规划的角度，致力于产品差异化和利润最大化的建设，实现产品的快速去化，加速项目资金的回笼，充分保障开发企业在房地产行业的资本运作的顺利进行。
二、形象差异化
从产品差异化的角度，去打造项目形象的差异化
1、 从项目形象的差异化入手，快速的在区域房地产市场同质竞争中脱颖而出；
2、 通过项目形象的引导，目标客户群会把我们的项目和其他的同区域项目进行比较，这样就能突显项目的优势，将项目的形象更深入的导入客户的心里；
3、 差异化形象的建立导出项目的DUSP。
3、 项目理念的差异化
1、 通过前期产品差异化的建立和项目形象差异化的引导，逐布转向于项目理念的差异化；
2、 项目理念的差异化，在目标客户群接受的前提下，引导目标客户群，为目标客户群在区域环境下塑造一种全新的生活理念。
四、社区文化的差异化
1、我们结合项目的产品的差异化、项目形象的差异化，以及项目理念塑造的差异化，同时结合区域市场的民俗、民风以及当地的文化发展和文化特色，因时制宜，因地制宜地打造，赋项目以鲜明的特色，体现出项目的文化差异性。
五、客户关系营销
事件营销（情感销售）（制定年度事件营销方案）
客户关系维护
实现口碑宣传
突出项目形象
突出企业形象
区域品牌建立
实现项目快速销售
外来投资进一步加大
居民消费能力提高
进出口贸易迅速扩大
经济持续快速发展
居民收入增加，购买力强
房地产投资进一步加大
城市规模进一步扩大
城市化进程速度加快
对住房要求增加
为房地产市场繁荣创造良好环境
外来人口继续增加
� EMBED \s ���
� EMBED \s ���
PAGE
Chart1
6974 2
7882 2
9015 3
3902 5
人均可支配收入
系列 2
系列 3
Sheet1
人均可支配收入 系列 2 系列 3
2004年 6974 2
2005年 7882 2
2006年 9015 3
2007年1-4月 3902 5
若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。
Chart1
第一产业
第二产业
第三产业
Sheet1
第一产业 第二产业 第三产业
2004年
2005年
2006年
若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。
Chart1
国民生产总值
Sheet1
国民生产总值 列2 列1
2004年 2
2005年 2
2006年 3
若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。
Chart1
7102 2
8719 2
10877 3
4278 5
人均生产总值
系列 2
系列 3
Sheet1
人均生产总值 系列 2 系列 3
2004年 7102 2
2005年 8719 2
2006年 10877 3
2007年1-4月 4278 5
若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。
Chart1
住宅 住宅
商业 商业
办公和车库 办公和车库
成交均价
列2
列1
Sheet1
成交均价 列2 列1
住宅
商业
办公和车库
若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。
Chart1
固定资产投资总额
城镇固定资产投资总额
房地产开发投资
Sheet1
固定资产投资总额 城镇固定资产投资总额 房地产开发投资
2005年
2006年
2007年1-4月
若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。
Chart1
2005年 2005年
2006年 2006年
2007年1-4月 2007年1-4月
系列 1
城乡居民储蓄存款余额
系列 3
Sheet1
系列 1 城乡居民储蓄存款余额 系列 3
2005年
2006年
2007年1-4月
若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。
Chart1
各类物业总成交均价
Sheet1
各类物业总成交均价
2005年6-12月
2006年
2007年1-11月
若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。
Chart1
住宅 住宅
商业 商业
办公和车库 办公和车库
成交均价
列2
列1
Sheet1
成交均价 列2 列1
住宅
商业
办公和车库
若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。
Chart1
住宅 住宅
商业 商业
办公和车库 办公和车库
成交均价
列2
列1
Sheet1
成交均价 列2 列1
住宅
商业
办公和车库
若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。
Chart1
住宅 住宅
商业 商业
办公车库 办公车库
列1
成交面积
列2
Sheet1
列1 成交面积 列2
住宅
商业
办公车库
若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。
Chart1
住宅 住宅
商业 商业
办公车库 办公车库
列1
成交面积
列2
Sheet1
列1 成交面积 列2
住宅
商业
办公车库
若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。
Chart1
投资者关注因素权重
Sheet1
增值潜力 地段 临街 价格 间隔 返租 产权 其它
20% 15% 12% 9% 8% 7% 6% 23%
Sheet1
投资者关注因素权重
Sheet2
Sheet3
Chart1
住宅 住宅
商业 商业
办公车库 办公车库
列1
成交面积
列2
Sheet1
列1 成交面积 列2
住宅
商业
办公车库
若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。
Chart1
2005年6-12月
2006年
2007年1-11月
总成交额
总成交面积
列1
Sheet1
总成交额 总成交面积 列1
2005年6-12月
2006年
2007年1-11月
若要调整图表数据区域的大小，请拖拽区域的右下角。
Chart1
经营者关注因素权重
Sheet1
商业基础 经营管理 地段 交通 价格 面积租售比 面积分隔 其它
23% 19% 17% 11% 10% 8% 6% 6%
Sheet1
经营者关注因素权重
Sheet2
Sheet3
