经济过热与我国房地产发展周期
吴 强 侯廷娴
广东经济管理学院 广东 广州 510400
摘 要 我国房地产业连续七年的快速增长 尤其是近两年的加速发展 使其已到了发展的波峰 所谓发展过热引发的新
的经济问题 实际是房地产周期性发展规律的必然表现 国内外都如此 我国房地产业发展的拐点不少地方已经出现 未雨绸
缪应引起充分重视
关键词 房地产 经济过热 发展周期 波峰 拐点
中图分类号 293. 3 文献标识码 A 文章编号 1004-972X 2004 12-0002-04
世界上任何事物的发展都是波浪式的 经济学家把这种
起伏的 波浪式的经济发展叫做经济发展周期或产业发展周
期 在我国随着经济的较快发展 房地产业的投资占固定资
产投资的比重不断提高 房地产周期波动与宏观经济周期之
间的互动性越来越强 因此 在世界各国经济的发展中 把房
地产业作为经济发展晴雨表称誉 现在我国的房地产业已成
为一个巨大的产业体系 在快速地发展中成为国民经济的支
柱产业 近年房地产等行业的快速发展 引发了国民经济发
展的过热 引起对国民经济和房地产过热过冷的争论 遗憾
的是对根本性的问题 即房地产业发展周期涉及很少 我们
认为 所谓的冷与热 实际是房地产发展的周期波动 因此
本文就如何认识房地产发展的冷与热的周期波动 以掌握其
周期发展规律 初作探讨
一 国内外房地产周期性发展的理论评析
经济发展的周期性 是伴随着经济社会化和工业化出现
的经济现象 由于经济发展的周期性对经济运行有着巨大的
影响 从而成为经济学研究的重要问题
一 房地产发展周期理论的回顾与评析
马克思在他的经济论著中 将相邻两次危机之间的经济
运行过程看做一个经济周期 或者说 从第一次经济危机开
始 到第二次经济危机爆发之间 定义为一个经济周期 每个
经济周期都会经历危机 萧条 复苏和高涨四个阶段 萨缪尔
森在<经济学>中写道 这种产出 价格 利息和就业的上涨和
下降的运动构成了经济周期 它是200 年以来错综复杂 相互
依赖的货币经济 开始取代自给自足的商业社会以来 世
界工业化的特点 O二战s以后 由于科学技术和生产力的快
速发展 以及政府的宏观调控能力和企业适应市场变化能力
的不断提高 因而再没有出现波及全世界 危害极其严重的
经济危机 在许多国家 经济发展中上升和下降幅度减小
因而有的专家把O二战s后的经济发展分为萧条阶段和繁荣
阶段 或叫景气和不景气两个阶段 我们中国则通俗地把经
济发展的过慢和过快称为冷和热
世界各种经济学派对经济发展周期性波动的理论概括
虽然存在着若干差异 但在一些本质性的问题上基本是一致
的或相同的 即经济发展波动具有的规律性 是由经济发展
和运行过程中多种因素综合作用的结果 是由国民经济运行
中经济扩张和收缩交替构成的 如何界定经济周期的波峰和
波谷 有不同的论点 多数专家认为 只有综合地 较长期地
出现负增长 并对国民经济产生明显的危害才叫 O衰s 而后
总会出现复苏和繁荣期 有衰有荣 这样才能形成周期 研究
周期的目的 在于防止和减轻O衰s期的危害 有的专家认为
经济发展有一个从 0~ 3%复苏阶段 经济发展的低谷应在
3%以下 也就是说 国民经济的增长小于 3% 就可视为低
谷 不一定只有出现负增长和产生明显的危害才视为低谷
天津的学者在<中国房地产发展与管理研究>中认为 我
国房地产周期波动的时间为4~ 5 年 它是间于基钦周期 2~
3 年 和朱格拉周期 6~ 7 年 的一种新周期 2003 年上海的
专家在房地产波动规律的研究课题中提出 在经济上升期出
现有升有降的波浪式发展应叫做良性波 这是一种新定义
世界经济发展的历史表明 从1852 年爆发第一次经济危
机以来 已经历了 20 多次大规模的生产过剩经济危机 其中
世界性的经济危机为 15 次 呈现出一种周期性的现象 经济
波动的长周期要经历 9~ 19 年 经济波动的短周期要经历 40
个月 不管周期的时间长短 总是客观地发生 这是经济发展
的规律
二 世界各国 地区房地产发展周期的不同特点
房地产经济是国民经济的主要组成部分之一 它的发展
也具有明显的周期性特征 中国如此 世界其他国家同样如
此 下面以美国 日本 中国香港和台湾地区分别予以说明
1. 美国的房地产业周期较长 美国的房地产业从 1870
收稿日期 2004-10-20
作者简介 吴 强 1952 男 陕西子洲人 广东经济管理学院学术委员会副主任 经济学教授 硕士生导师
2
<经济问题> 2004 年第 12 期 Dec. 2004 NO. 12
年的繁荣期经 1876 年低潮期再回到 1887 年高潮期 历时 18
年 O 从 1887 年高潮期转入 1896 年低潮期后重新回到 1904 年
的繁荣期 仍历时18 年 O 从1904 年繁荣期转入1916 年萧条期
再回到 1923~ 1925 年的繁荣期 历时 20~ 22 年 其间插入了
一个较小的循环期 即 1916 年萧条期~ 1918 年繁荣期~
1920 年衰退期 ; 从 1925 年繁荣期经 1933 年萧条期再回到
1945 年的繁荣期 历时 21 年 O 此后从 1955 年繁荣期经 1964
年衰退期后再进入 1972 年的繁荣期 历时 18 年 O
从以上实证资料可以看出 美国房地产业大致按 18~ 20
年的频率完成一次周期循环波动 是按著名的库兹涅茨周期
模式( 18~ 20 年D进行的 O
2.日本的房地产业周期较短 O 日本地价从1985 年开始涨
升 1990 年达到高峰 随后即出现大幅度下挫 O不论是住宅用
地还是商业用地 市场价格均是相同走势 O 东京地区高级住
宅用地每坪地价从 1985 年的 182700 日元涨到 1990 年的
945000 日元 ;从 1991 年起全国地价在 17 年内首次出现下跌
后 到 1992 年东京地价已跌至每坪 425800 日元 只及高峰期
的 44% O
日本房地产的周期大约是7 年 即符合朱格拉周期( 6~ 7
年D O 日本金融盛行的 753 大风暴 的说法 同样也说明了房
地产业每7 年循环一次 O 7 即指日本地产界大约每7 年有一
次大灾难 5 即指日本银行界每5 年有一次大难关 3 即指
日本股市每3 年有一次大悲剧 O 据日本税厅的资料 截至2004
年 1 月 1 日的地价与 2003 年元旦相比下跌 5% 是连续 12 年
下跌 O 与 1992 年相比 日本地价只及当年的 1/3 左右 O 随着
经济强劲复苏 日本整体地价跌势目前有所放缓 O
3.香港房地产周期和日本大体相似 O 1945 年二战结束
后 香港房地产业大约 7~ 8 年为一次周期循环波动 也是按
朱格拉周期模式进行的 O
1968~ 1975 年 O 海外资本涌入香港 外流资本及人才纷
纷返回 特别是 1970 年代初 房地产商利用香港股市火爆之
机 大量上市筹集资金 使香港房地产业迅速从萧条中复苏
形成 1968~ 1973 年的持续增长与繁荣 O 随后股市崩溃 石油
危机引发经济衰退 出现了 1973~ 1975 年的低潮期 期间地
价下跌近 9 成 O 这个周期历时 8 年 前 5 年上升 后 3 年下跌 O
1976~ 1984 年 O 香港 1976 年成为世界第三大金融中心
内外环境俱佳 于是房地产市场再次复苏 并在 1981~ 1982
年初达到高峰 每平方英尺楼价由 200 港元升高至 1200 港
元 由于 1982 年中英关于香港问题的谈判 加之受世界性经
济危机影响 香港房地产市场大幅下挫 地价下跌4~ 5 成 楼
价平均下跌3 成左右 O 到1984 年 香港房市仍处于低潮期 O 此
周期历时 9 年 前 6 年上升 后 3 年下降 O
1985~ 1992 年 O 香港的房价从 1984 年见底反弹上升
1989 年上半年房价比 1984 年上升 30% O 1991 年海湾战争结
束 房价进一步上扬 O 但 1991 年底因银行减少按揭成数及其
他防止炒作措施 楼价适度回落 1992 年投资渐趋清淡 O这个
周期历时 8 年 O
4.台湾房地产周期波动只有 5~ 6 年 O 据 1970~ 1992 年
有关资料分析 台湾地区房地产波动大约 5~ 6 年循环一次 O
台湾在 1970~ 1974 年 ~ 1975~ 1981 年 ~ 1982~ 1986 年 ~ 1987
~ 1992 年分别完成一次波动循环 O
房地产业发展的周期性波动是其发展中必然遵循的经
济规律 虽然各国房地产周期波动的原因不尽一样 但却遵
循周期性波动的规律 国内外都如此 难以避免 O
二 ~中国房地产发展过热是周期性波动的表现
围绕着我国房地产业是否发展过热和对国民经济的影
响问题 引起经济学界和业界的争论 争论越来越激烈 O 我们
知道 中国的房地产业的发展实际是改革开放和市场经济的
产物 O 从20 世纪80 年代初至今的20 多年中 房地产发展几起
几 落 波浪式发展 其中最大的起落是 20 世纪 90 年代初 被
称为房地产业的 黄金时期 但过快的发展 在国家的宏观
调控中迅速下滑 1996 年出现负增长跌入谷底 1987 年开始
升 温复苏 至今已有 7 年多的较快发展期 尤其是 2002 年和
2003 年 在圈地占地的热潮中 房地产业快速发展引发了不
少经济问题 O 是否过热 争论分歧很大 O
(一D房地产发展没有过热
1. 2003 年 GDP 增 长 达 到 9. 1% 房 地 产 投 资 增 长
29. 7% 但与改革开放以来各个时期比较 则是正常的 O 1979
~ 2003 年 GDP 年平均增长 9. 3% O 期间: 1986~ 1990 年
GDP 年平均增长 7. 9% ; 1991~ 1995 年 GDP 年平均增长
12% ; 1996~ 2001 年 GDP 年平均增长 8. 1% O 房地产业在
1992~ 1994 年的增长率曾是近年的几倍 O
2. 20 世纪 90 年代中后期 国家实行积极的财政政策 大
量固定资产投资 形成庞大的生产能力 O 1998~ 2002 年中国
经济增长率一直在 7%~ 8% 已经形成的包括地产在内的生
产能力未能充分释放 近年增长幅度高 是这种潜在能力释
放的表现 O
3. 产业升级和消费结构变化 推动了经济的增长 O 房地
产 ~汽车 ~钢材和电子信息产业已成为新的经济增长点 O 房地
产生产链条长 涉及部门和行业多 因而对国民经济的拉动
作用十分明显 加之城镇化建设的加快理应发展的快一些 O
4. 中国加入WTO 带来的机遇和世界经济的回升增温
推动了我国外需的较快增长 O 2003 年进出口贸易大幅增长
出口贸易增长 32% 拉动了经济的快速增长 对房地产的发
展自然也有推动作用 O
5. 城乡居民储蓄存款和国外投资大量增加 O 2002~ 2003
年的两年间 居民储蓄存款由 2001 年的 7. 37 万亿元增加到
2003 年底的 10. 36 万亿元 净增 3 万亿元 利用外资 1050 亿
美元 为包括房地产业在内的经济增长提供了充分的资金支
持 快速发展属于正常 不是虚火 O
6. 看待经济增长是否过热 最根本的是看与增长关系密
切的重要指标 O 判断一个国家经济状况 除 GDP 增长率外
还有通货膨胀率 ~ 失业率和国际收支状况 而 2003 年我国这
几项主要经济指标都是正常的 O 长期累积的经济增长能量今
后仍将继续释放 包括房地产业在内的有关行业加快发展的
积极性仍然继续发挥 促进经济增长的主客观动力仍相当强
3
吴 强 侯廷娴: 经济过热与我国房地产发展周期
大 众说纷纭的房地产 至少还有十年快速发展的空间 O
结论是:宏观政策要保持相对稳定 总体上不宜实行抑
制或降温措施 一些地区局部过热的苗头 宜作特例处理 不
应整体调控 O
(二 D房地产业发展已经过热
1. 2003年 12 月至 2004 年 8 月 由房地产等行业快速发
展引发的居民消费价格指数已上涨 5. 3% 据 <经济参考报 >
2004 年 9 月 9 日以~加息呼声再度高涨 为题报道 ~目前 支
持升息的最主要理由是 消费价格指数增长远高于存款利
率 而目前一年期的存款利率仅为 1. 98% 利率的到挂已成
为十分敏感的问题 O 我们不能忘记 在我国几次经济发展过
快时 物价上涨存款利率倒挂 银行以贴补率的方式给以弥
补 此事不容忽视 O
2. 中国经济似乎已经摆脱了 1998 年以来通货紧缩的阴
影 进入了新一轮的高速增长 O 然而 仔细分析2003 年宏观经
济数据 在快速的经济增长背后 存在着许多隐忧 O 煤电供应
十分紧张 拉闸限电和上世纪 90 年代初一样 十分平常 O 钢
材 ~ 水泥 ~ 石油 ~ 粮食 ~ 肉制品 ~ 住房价格普遍上涨 所以 经济
工作谨防投资过热 O
3. 去年国民经济出现了增长加速的情形 究其原因 在
于 固定资产投资增长率突然从 1998* 2002 年间的年均
11. 8%提高到 28. 4% 成为改革开放以来投资增长最快的一
年 其中房地产 ~ 汽车项目投资的增长 以及由此带动的钢
铁 ~建材投资热潮尤其引人注目 O
4. 造成房地产 ~ 钢铁和汽车投资增长的原因主要有两
个:一是消费信贷的开放 刺激了房地产和汽车投资热潮 ;二
是四大国有商业银行为了争取上市 满足上市的要求 用做
大分母的方式来降低呆坏账的比例 从而大大地增加了贷款
的可能性 使得房地产商和汽车企业得以获得巨额银行贷
款 实现其投资意愿 O
5. 现在房价上涨商品房热销 实际是多年来因为缺乏消
费信贷而积累的存量需求的释放 就像水库中的水一样 开
始释放时流量很大 但是等积累的存量需求释放完后 房地
产需求就会恢复到常量 O 到时候 现在很热的汽车 ~ 钢铁 ~ 水
泥 ~房地产行业就会因为需求下降而变成过剩生产力 O
(三 D自我判断:过热是房地产业周期性发展拐点出现前
的特征
房地产发展中出现的过热现象 实际是其发展的周期波
动规律的表现 也即周期波动中复苏 繁荣 衰退 萧条四
个时期里繁荣期的特征 O 判断是否进入繁荣期 也即所谓是
否过热涉及四个方面的问题 O
首先 看供给和需求的关系 O 截至2004 年7 月份 我国空
置的房产已经达到 1 万平方米 供给是充足的 O 再看需求 自
1999 年中国推行住房分配货币化以来 人们的住房观念和心
理预期发生了根本改变 由抵制和观望状态过渡到了准备购
房的状态 由过多的谨慎预期转变为乐观预期 对住房的总
需求 尤其是有效需求是很大的 O 所以从供给和需求的简单
对比中看不出热的迹象 O 但是一个比较明显的事实是 由于
供需双方对价格的预期相去甚远 结果导致供给和需求均没
有很好地实现 O 于是出现了一方面房屋大面积积压 另一方
又有相当多居民持币待购 O 在不少地方快速发展的房地产已
经遇到了~烦脑 O 据<经济参考报> 2004 年10 月11 日以~上海
楼市卖主玩花头买主不接招 为题报道 在今年的国庆中秋
上海房地产秋季展示会上 开发商使出吃奶的力气 以折扣 ~
降价 ~欧洲游等多种方式售房 但销售不佳 在经历了一系列
宏观调控政策的上海楼市 供求关系正发生微妙的变化 楼
市整体已出现供大于求 O 可以肯定 楼市的普涨时代已终结
房地产发展的拐点在不少城市已经出现 O 楼盘价格下跌情况
将不足为怪 O 上海的楼市如此 杭州 ~福州等城市同样如此 O
其次 从房地产投资增长与经济增长的关联看 O 自 1997
年出现通货紧缩以来 直到 2002 年以前 我国的投资增长率
保持在 12%左右 经济增长率在 7%*8%之间波动 同改革
开放以来 尤其是同 20 世纪 90 年代初期的经济高速增长相
比 属于比较低的速度 O 从2002 年始 我国的投资增长开始加
速 当年全社会固定资产投资增长 16. 1% 2003 年达到了
26. 7% O 我国经济增长的历史经验表明 连续这样高的投资
增长率 经济很快就会出现过热 O 因此 从总体上看 我国经
济已经出现过热迹象 O 但是投资过热是不是来自房地产领
域 主要是看房地产投资增长速度与经济增长的同步性 如
果房地产投资增长与经济增长相背而行 则说明不存在房地
产投资过热 ;反之 如果二者具有同步性 且均以较高速度增
长 则说明房地产投资存在过热 O 近两年的情况表明 中国房
地产投资和经济增长的速度都明显地加快 O 2004 年 1*7 月
份 全国累计完成房地产投资6055 亿元 同比增长28. 6% 由
这些数据和增长速度可以判断 房地产投资已经过热 O
再次 从房地产投资占全社会固定资产投资的比例看 O
从1998 年起 房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重
在不断增加 2002 年为 17. 9% 2003 年上升为 18. 3% 连续 6
年的攀升 已到了峰巅 也即所谓的繁荣期 O 回想上世纪 我
国房地产业从 1978 年后开始复苏 到 1984 年达到了峰巅 到
1988 年跌到了低谷 一起一伏 有 10 年左右的时间 O 再从
1988 年逐渐加速 1993 年再次到了峰巅 到1996 年又一次跌
入谷底 这次周期的时间长达 8 年 ; 1997 年开始复苏 从谷底
逐渐加速 时至如今 上升期也已7 年多的时间 O 自古如今 不
论经济发展还是自然轮回 月总有圆缺 天总有阴晴 O 从多种
迹象分析 我国房地产现在的发展迹象 是其周期发展的表
现 即发展波峰的到来 O 房地产如此高的增长不可能持续很
久 发展的拐点在不少地方已经出现 O
最后 从消费和投资关系看 O 长期以来中国存在投资率
过高而消费率偏低的问题 亦即经济增长靠投资推动 这对
于经济的长期稳定增长形成了障碍 O 近年投资率不但没有降
下来 反而又有所上升 过快的经济增长率 必然引发通货膨
胀 O 这是人们最不乐意看到 但也无奈的事情 O 据众多媒体报
道 从 2003 年底到 2004 年 7 月底 我国零售商品物价指数连
续上涨 O 据中国人民银行不久前公布的今年第二季度全国50
个城市城镇储蓄户问卷调查结果显示 当前城镇居民物价满
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吴 强 侯廷娴: 经济过热与我国房地产发展周期
意指数为1999 年以来的历史最底水平9全国十大城市地方统
计局最近调查发现9物价上涨给市民带来众多影响9十大城
市中粮食 \ 猪肉 \ 蔬菜明显上涨9液化气 \ 民用自来水 \ 电价 \
房价 \ 学杂费的一系列涨价对市民生活带来了较大问题9十
大城市中部分城市的物价涨幅已超过了 5%的通货膨胀警戒
线 如哈尔滨涨幅 6. 5% 9西安涨幅 5. 5% 居民储蓄的增幅9
也在 10 多年来首次下降 这样的投资率和消费率关系9本身
就容易产生过热 而在国家已实施宏观调控的情况下9房地
产投资依然以 28. 6%投资率增长9如此高的速度9当然应说
其属于不正常发展
三 \ 国外评析 , 中国房地产发展接近波峰
(一 D中国的房地产发展已到了周期的波峰
在今年 4 月份~中国房地产基金与投资论坛 ' 会上9国际
房地产联盟主席列维特指出9过去 15 年里9中国出现了多次
泡沫9这使得部分城市房屋的租金加维修费和每平方的税
收9比巴黎 \ 伦敦或者新加坡还要高出50% 在某些大城市的
中央商务区9店铺每平方的价格已经达到了纽约第五大街的
水平9目前中国的情况和 20 世纪的柏林很相似 作为新的市
场9当时很多投资者到柏林买房子9导致房价快速上涨 但现
在房价已比高峰时下降了50% 9甚至90% 他估计9现在中国
的房地产市场很可能接近波峰9价格已超过了财产的价值
这位权威人士的忠言虽然逆耳9但不可小视 他的话语
虽不及格林斯潘对全球股市的震撼力9但作为国际房地产联
盟的主席9对房地产发展趋势的分析9也可谓一语中的9应引
起房地产业界的高度重视和警觉
(二 D中国确实存在新一轮房地产泡沫危机
早在 2002 年 12 月9美国摩根士丹利出台的一份研究报
告认为9中国可能爆发新一轮房地产泡沫危机910 年前中国
房地产泡沫曾引发两位数的通货膨胀9大量投机行为令资金
无法收回9而导致银行坏账激增9这种危机正再次显现 同
期9美国 <华尔街日报 >也称中国大兴基建项目9连同入世带
来的外国投资热潮9可能会使 20 世纪 90 年代初的房地产泡
沫死灰复燃
美 国<华盛顿邮报> 2003 年 3 月 5 日载文指出9中国房地
产泡沫及其破裂将是中国银行体系危机的导火索 文章分析
认为9银行是中国资本的主要来源9房地产泡沫一旦破裂9就
意味着银行将增加新的坏账
香港<南华早报> 2003 年7 月13 日刊登一篇题为~制造一
个经济定时炸弹 ' 的文章9以此形容中国当前有3 万多家房地
产开发公司疯狂 ~炒地皮 ' 的现实 该报引用统计数据分析
道92001~ 2003 年9在深圳和上海股市上市的 1000 多家公司
中9竟有 348 家是房地产公司9按任何国家的经济标准9这种
模式都意味着一个可怕的经济定时炸弹
日本<东京新闻> 2003 年 8 月 19 日披露9~日本内阁一份
报告称9中国有发生房地产泡沫的危险 ' 报称9由于大量外
资持续流入中国9国内流通的人民币急剧增多92003 年 6 月
的货币供应量同比增加了 20. 8% 9人民币已经出现过剩流动
的现象9这将在今后造成房地产泡沫
(三D房地产业发展拐点的出现会给经济发展带来很大
的影响
国外专家的分析和媒体的报道9并非危言耸听 2003 年
全国房地产投资 10106 亿元9增长 29. 7% ; 2004 年初9国家开
始实行宏观调控9但今年1~ 7 月份房地产投资同上年同期相
比9增长 28. 6% 9已经超过了国内生产总值 7%~ 8%增长率
的几倍9与中国整体经济发展很不适应 中国大小发展商这
几年投入到房地产的巨款中9约有 61%是银行提供的贷款9
但信贷资金的投入产出效果并不十分理想 截至 2003 年底9
全国商品房空置占压资金3500 多亿元9居所有行业不良资产
之首 十分明显9如果房地产泡沫破灭了9银行在很大程度上
就将陷入金融危机中9对国民经济也将会产生严重的影响
面对世界性的房地产发展过热9国际货币基金组织 2003
年对包括美国在内的全球房地产泡沫发出预警9美联储主席
格林斯潘一再声称 , 美国房地产价格不存在泡沫 但日前美
联储公布的一份研究报告认为9在利率有序攀升及地价走低
的共同作用下9在未来 3 年中9美国房价增幅将降至 30 多年
来的最低水平 报告还认为9如果美国短期利率及家庭可支
配收入的增长幅度均符合华尔街的预期9那么名义上的美国
现房价格在未来 3 年中9将累计上涨 2. 6% 9这是自 1970 年美
国政府建立完整的房价跟踪纪录以来的最低增幅9同时这也
意味着9在经过通胀因素调节后9美国的实际房价将出现下
降势头
(四D未雨绸缪防~过热 ' 不可掉以轻心
华盛顿经济政策研究中心主任迪恩 - 贝克认为9从股市
和汇市的标准看9尽管房地产市场远远算不上国际化9具有
地区性特点9但当很多国家或地区都存在泡沫时9这个泡沫
的影响就是全国性的 \ 全球性的9他估计美国房地产价格将
有 20%~ 30%的向下修正空间 为避风险9迪恩 - 贝克以超
过购房时 3 倍的价格9将自己手上的一套物业出售9租房居
住 不过9也有人对迪恩 - 贝克的悲观论调不以为然9一些房
产商和房产经纪公司人士认为9自 1978 年有数据统计以来9
美国房价的下滑始终呈现区域性的特点9从未出现过全国性
的房价下跌9现在也没有要降的征兆
当然9不是所有的国家和地区都在为房产热伤脑筋9经
济不景气的一些国家9更期望房市成为本国经济升温和缩短
衰退周期的重要支柱 以日本为例9尽管实际利率已经接近
零9但自1990 年泡沫经济崩溃后9房价迄今还在下跌9今年第
一季度的房价仍比去年同期下降6% 由此可见9日本短缺的
土地资源和零利率9迄今无法阻止房产价格的下降9也不能
给长期停滞的日本经济带来繁荣9这表明房地产周期性下跌
导致其泡沫破裂后9对经济的严重负面影响不容小视
当前我国经济整体上处于一个比较快速的增长时期9在
GDP 中房地产业占有相当大的份额9对房地产的发展趋势
应冷静观察9细致分析9尤其是当前房地产在发展周期所处
阶段的判断更为重要 只有判断清楚了9才能因势利导9未雨
绸缪
(责任编辑 , 韩克勇D
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吴 强9侯廷娴 , 经济过热与我国房地产发展周期
