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鹏程时代
价
格
定
位
建
议
报
告
前 言
房地产的价格定位必须兼顾房地产商的开发利益和市场消费能力，过低的价格会损害开发商的利益，但价格过高，会造成有价无市的状况，销售局面则更加被动。
根据业界一贯的经验和原则，我们认为恰当的价格定位是建立在对项目自身条件透彻的分析和对项目同类可比竞争物业进行细致参照比较后得出的，在对周边物业分析比较的时候，我司尽量采用客观、科学的数据对其进行量化考核，对所有数字都由集体讨论后落定。我们用平衡权重的方式对其中可能具有主观因素的部分进行离散。
以下是鹏程时代可比竞争项目的比较情况和价位分析。
1、 典型可比竞争项目情况分析
弘业俊园
· 位置
武昌丁字桥路99号
· 规模
27层塔式建筑，总建筑面积84000㎡，共三栋27层，其中裙楼三层，商场建筑面积14000㎡，住宅建筑面积60000㎡，160个车位，带空中花园，简易会所,容积率为，每栋内设2部电梯，每层8户
· 价格
2160—3490元/㎡、均价2700元/㎡，折后均价2461元/㎡。
· 户型
一室一厅
㎡,共162套，每层2套，各栋相同
· 销售情况
小户型销售良好，九层以下基本售磬
· 户型评价
朝向不好（全朝北），均为异型房，非封闭阳台，通风不好，采光较差 ，塔楼间距25米左右
· 形象包装
售楼部风格现代简约，但细部处理不到位，比较粗糙，欠精致。
现场包装一般，形象墙较好，无导示系统
· 广告宣传
《楚天都市报》
· 主打广告语
EQE
E：Easy
Q：Quick
E：Enjoy
· 目标客户
投资客户
· 开盘时间
2003年3月22日
· 入伙时间
2004年5月
· 开发商
湖北泓业房地产发展有限公司
· 总体评价
本项目非纯粹小户型项目。大户型与小户型配比为4：1。有一定的价格优势。
金色未来
· 位置 汉口京汉大道黄石路952号
· 规模
26层单体建筑，4层裙楼，四楼会所，40个左右车位，内设2部电梯，每层14户
· 价格
2200—2600元/㎡，均价2400元/㎡
· 销售情况
销售良好,九层以下基本售磬
· 户型评价
室内有一根柱,不便于装修与分割
· 形象包装
售楼部包装差
· 开盘时间
2003年10月
· 入伙时间
2004年6月
· 开发商
武汉住宅投资有限公司
· 总体评价
楼盘外立面形象较差
东方时空
· 位置
汉口江汉北路77号
· 规模
28层单体建筑，总建筑面积2300㎡建筑高99米，泛会所面积2000㎡，星空咖啡会所500㎡，218户，车位在对面修建，内设2部电梯，每层10户
· 价格
2020--2960元/㎡，均价2500元/㎡
· 户型
一室一厅
㎡无阳台㎡有阳台
· 销售情况
3月23日正式内部认购
· 户型评价
朝向不好，朝东北，两种小户型每层各有2户
· 形象包装
售楼部风格现代、简约精致、典型
· 广告宣传
主要在武汉晚报上打软文和硬广告
· 主打广告语
江汉北.先锋独立式公寓，我的城市我的享受
· 目标客户
白领置业与投资
· 开盘时间
2003年3月29日
· 入伙时间
2003年7月
· 开发商
武汉美联地产有限公司
· 总体评价
是烂尾楼包装的楼盘，宣传到位，但楼盘形象不好，容易造成反差
开源阳光城
· 位置
香港路与马祖路交汇处
· 规模
18层单体建筑，下面3层为商铺，内设3部电梯，每层22户，绿化较少
· 价格
3100-3890元/㎡，均价3600元/㎡左右，扣除装修款和折扣后均价2900元/㎡
· 户型
㎡，㎡，㎡
· 装修情况
全装修
· 销售情况
良好
· 户型评价
户型合理
· 形象包装
售楼部风格现代简约，比较简单没有模型
· 广告宣传
开盘期间在报纸上打过广告
· 主打广告语
迎接个性时代 享受精彩人生
· 目标客户
置业与投资
· 开盘时间
2003年1月
· 入伙时间
2003年10月
· 开发商
武汉利源房地产综合开发有限公司
· 总体评价
户型、面积合理，销售良好
2、 实收均价的初步合成
1、 竞争楼盘比较法评分
根据最新市场采集的数据，我司采用市场比较法分析，并参照竞争楼盘的均价，以加权平均方法求出本项目的市场相对价格，见表一：
价格比较评分
比较内容
权重
东方时空
世纪皇冠
开源·阳光城
弘业俊园
金色未来
鹏程时代
地段
12
8
9
8
7
8
11
交通
10
6
8
7
4
6
9
商业氛围
10
7
6
7
5
6
9
周边配套
12
8
9
9
6
7
11
人气
9
6
7
8
6
7
9
户型
12
8
9
9
9
8
11
外立面
6
3
5
3
3
3
4
形象包装
5
5
4
3
4
3
4
自身配套
4
4
4
3
4
3
3
广告推广
8
7
6
6
5
4
6
物业管理
4
3
4
2
2
2
2
工程进度
8
8
7
8
6
6
3
合计
100
73
78
73
61
63
82
2、 实收均价的合成表(表二)
鹏程时代实收均价合成表
计算内容
东方时空
世纪皇冠
开源’阳光城
弘业俊园
金色未来
鹏程时代
合计权重
73
78
73
61
63
82
实收均价
2500
2900
2900
2461
2400
权重比值
权重均价
2800
3045
3248
3298
3120
楼盘所占权重
30%
20%
25%
10%
15%
100%
楼盘权重 价
840
609
812
246
468
2975
通过以上计算，鹏程时代初步合成的市场参考实收均价为2975元/㎡，发展商要求按3200元/㎡的均价制定价格策略，即比市场价提高200元/㎡。
我司认为按3000元/㎡的均价制定价格策略是最能为市场接受的价格，按3200元/㎡的均价可能会造成销售周期的延长和销售高潮的滞后，因为按照房地产销售规律，外装修开始后进入价格和销售高峰期。
3、 单位内部调差
在确定了楼盘的销售均价后，在实际情况中，我们要考虑不同的朝向、景观、户型、楼层以及噪音等因素，来确定价格差异。
1、 楼层调差
主要从视野、景观角度来划分楼层差，根据我司在世纪广场现场逐层打分，可分为 3个部分：
第一个部分为10楼以下作为初始启动单位，这部分单位除东向、东南向、南向单位可观洪山公园的山景外，无其他景观。因此，将这部分单位作为启动销售的起始价，定价低，楼层调差相对幅度较小，层差为30元/㎡，在销售初期，以这些单位入市，能快速启动销售，达到预期的销售率，大量积聚人气，形成旺销局面。
第二部分为11楼--21楼，多数单位可观龟山及电视塔、黄鹤楼、沙湖、晒湖、东湖、洪山公园等景观，越往上走，景观越好，视野越开阔，因此，在11楼设景观价格跳差，并适当加大楼层调差幅度，第11层起跳价为40元，层差为40元/㎡。
第三部分22楼—24楼，可观东湖、南湖、晒湖、沙湖、磨山、长江，
武汉广场，视野十分开阔，比第三部分感觉更胜一筹，越往上，风景、视野、通风、采光越佳，但因高层单价已很高，还是50元/㎡层差。
2、朝向调差
考虑到武汉人对东南向，南北向，西晒等朝向特别在意，而本项目为蝶形设计，东南向、南向单位相对较少，为稀缺单位，因此必须加大朝向差，以促进其他朝向的单位销售。最大朝向差可在600元，具体见价格表。
4、 价格策略及入市价格建议
本项目的目标是规避针对房地行业的金融政策调整带来的开发风险，加快销售进度，降低销售风险及成本，保证发展商的利润，鉴于上述原因，本项目的价格策略是“低价入市，逐步爬高”的策略。
销售阶段
均价(元)
所占比例
求值
平价单价(元/平方米)
内部认购—开盘
3050
10%
305
3211
公开发售期
3150
15%
473
调整期
3200
10%
320
强销期
3300
30%
990
持续期
3250
20%
650
尾盘期
3150
15%
473
5、 付款方式
1、 付款方式
本项目为单体建筑，为保证发展商的资金回笼速度，不宜设置太多的付款方式，建议付款方式如下：
· 最优惠的折扣型99折---一次性付款
1)、签署认购书付1万元定金
2)、签署认购书后7天内付总楼款100%(含定金) ，并签署正式买卖合同。
· 标准按揭型无折扣—首期2成(3成)，贷8成(7成)，最长30年
1)、签署认购书付1万元定金
2)、签署认购书后7天内付总楼款20%(或30%)(含定金)，并签署正式买卖合同，同时提交 办理按揭手续的有关资料。
3)、接通知后办理银行按揭。
· 开盘当天享受97折优惠（一次性付款96折优惠）。
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