预测Vol. 25, FORECASTING 2006年第2期房地产泡沫成因及其投机度测度研究果艳霞，正楠(西安理工大学工商管理学院，陕西西安710048)摘要:本文在解析房地产泡沫内涵的基础上，从投机、消费者预期有限性、房地产市场发育、金融体制完总性等方面对房地产泡沫的形成进行了剖析，特别指出过度投机导致的地价飞涨是房地产泡沫产生的最直接原阂，建立了房地产投机泡沫的测度模型。并结合我阂实际对模型进行了实证分析，对房地产泡沫的风险防范提出了建议。关键词:房地产行lk.;房地产泡沫;投机皮;测度模型中阁分类号:文献标识码:A文章在编号:1003-5192(2006)02-0012-06The Study of Real Estate Bubble Formation Causes and the Measurement of Its Speculation Degree WUYan刷xia，WANG-Nan ( School of Business Administration, Xi’ an U削versity0/ Technology, Xi’ an 710048, China) Abstract: This article anatomizes the formation mechanism from certain aspects such as excessive speculation, the limi›tation of customer expectation, the development of real estate market, the perfection of the financial system, on the base of parsing the connotation of real estate bubble, pointing out specially that the mo鸣tdirect reason for real esta te bubble is the over speculation which is significant to understanding, keep ng away from and controll ng real estate bub›ble. Therefore, a speculation measurement model for the real estate bubble have been establ shed in th s art cle combin›ing with demonstration in our country and several advices concerning the r sk prevention have been given. Key words: real臼tateindustry; the real estate bubble; speculation d巳gree;measurement 重背离其合理价值的过程和状态。由于房地产是1引|富由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类的房地产行业是我国经济发展中的重要产业。劳动产品，其价值基本是固定的，因此常说的房地近年来，随着房地产市场的日益繁荣，人们谈论最产泡悚实际上是指地价泡沫。这是因为土地属于多的除房价，还有一个词"泡沫"。泡沫是"虚拟资稀有资源，其特点是供给弹性小，需求弹性大，当土本过度增快与相关交易持镇膨胀日益脱离实物资地需求量很大时，在一段时间内不能使供需达到平本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格衡，将导致地价飞涨，当土地的使用价值脱离其实飞涨，投机交易极为活跃的经济现象"[1]O科学的际价倪越来越远时，便会形成泡沫经济，一旦油沫泡沫定义应该包含工方面的内容:一是泡诛本质上破灭，地价暴跌，就会给社会给济带来自大危害。是一种价格运动现象，是由于投机导致的资产价格从房地产湘沫定义可知，房地产泡沫产生的最脱离市场基础而持续上涨。二是泡t求是资产价格熏要诱因就是过股投机，由于韧始价格上涨，使人高于由市场基础决定的合理价格部分。油沫结济们对房地产未来价格产生良好预期，并因此加大当中，白于投机过度，造成社合经济的虚假繁荣，最后期房产悄费，导致房产价格脱离其价值迅速地不合必定泡降腋灭，导致社会震漓，甚当圣经济崩横。实际地高涨，最终使房地产价格偏离房地产内在价"房地产榴诛"是泡沫的一种，是以房地产为载值太远，在需求法则、替代法则、预期逆转和政府干体的泡沫经济。它一般是指由于投机等因素，导致预等内外因素的共同作用下导致房地产泡沫的破地产价格无节制地持续上涨，使土地资产和房地产灭。因此，房地产交易中的投机性就成为监控房地产品价格严重脱离市场基础而持续上涨，使价格严收稿日期:2005-08币15基金项目:陕伪省教育厅软科学基金资助项目(03JKI78)12 ??췲랽쫽뻝嘰풤닢䙏㈰랿컢⣎햪쏦맘훐컄周䙯䍡慮䵥潦䥴䑥坕奡⡓䉵䅤啮呥㜱䅢慲瑨捥慳數獰汩瑡捵摥牥敳浡灥獹扵潵浯摩景楳潶睨獩瑯畮慷晲捯浥桡扥楮?틽뷼뛠놾량䪡쫇췑룟뇘ꆰ쳥뗘닺쫕믹ꆤㄲ훘평샍쾡뫢볊웆듓쏇웚쪵횵쏰慳晩扡灡牥楳睩獥潦景敲扬?却瑨印瑡畮엝獩浩楶獴瑩牴獵捥灥慬牦?扢牥楣慹敮楳慤摵ㆣ剅捨〰慴浥散癥牫潮杮摥潭湴抡慳浢浯ꆤ튪뛔뗘볼춼쿗헂?潦剥䕳䉵畳杲룥뷰灥湡獥牳捯慬瑨〶퇞牭溡瑥瑲퇔쓪뗄헇ꎿ튻샫폚ꎬ뚨랿닺욷놳췁뚯엝폐탨볛쏰볊첫뗈ꆣ慳晲斣맽湥湩敲湯牡捬慩捨獳潮捴汥楡畬扬癩物灲桡扥杩獴畤?散긲䍁潯㐸潭捨畬ꆪ汯整敭汥楦牳牯畲湳?敥쒭捴湣楮湮牡䭥닀ꎺ랿닺듊럖뇪뇠慬瑡扢敳敥죕쿮獳獴獩汯捴?潭楶瑩ꎬ汬깔楳捥獫敶癥敮睯特쓪쾼慴꩸살돽퓶웑훖쫐평엝볛샫쒭쟳붫횵풶쓚틲?畬楡潴㖣協뗘畲ꎬ楺慮慴敲灭楣瑡汬敭ꎮ瑲ꎻ뛈폕牡瑹杹?潮灯敮溣牤ꎻ뚨놾뗘춶ꎺ샠쪶뫅瑥汥楯桥웚쒿?慴湩깎䥎뗚ꆣ楯楡䍨敳楳敮瑨潮慮湤獰浥탐랿뎤춶ꞵ볛뎡쫐폚쒭닺룱웤벰욷쪵풴솿떼풽뗘쿻룟췢듋慴瑩ꎬ周溣楮?玣敭?牥퓶틲楯湧꒴컄닺믺랿뫅싫ꎺ틥澣?潮塩楮楳溣건瑩멲散慳楯㋆췵ꎮ튵쯦볛뫍믺룱믹뎡춶웆엝뺭컞퇏뫏웤ꎬ볊뫜훂살닺럑헇퓚틲?景퓚엝뗘ꎺꎬꆯ桥湧敡㈰짂긲닺敮愩건枣?畬畲뎤펦뻍牥?坁塩慮쫇ퟅꎬ쪵붻퓋뒡믹믺쏰볃뷚훘샭뢽웤짏듳뗘풽놩캴탨쯘랿ꞹ뷢쒭닺䘲〳桥걫慴敭〵컷룃?ꆯꎬ폫쫇乇敥楯敮컒랿뮹튵틗뚯뛸뒡맽ꎬꆱꆣ훆췑볛ퟅ쫇쳘쪱풶뗸뚨살떼ퟮ쟳뗘컶뗄탐㤳ꆪ쪡慮?냼엝灩?쿠맽첹랿탎닢튵ꎮ㔱ꆪ맺뗘폐늿벫쿖돖뻶뛈떼쫇쯼샫〸뷌횵붨횸뗣ꎬ량쪱틥볛훂훕램릲닺湧몬?뗘돉뛈ꎻ?㤲맘ꆪ폽乡뺭닺튻쏅캪쿳탸뚨ꎬ훂엝돖쫐뗄훾믹쫇퓚헇뻍뿉룱랿쪹퓲춬붻뛾닺뷸쒣랿⠲ㄵ쳼쒭?볃쫐룶붻뗄믮ꎬ짏퓬짧냣탸뎡맽컯놾볛릩튻뇣믡횪춶ꆢퟷ틗랽엝탐탍뗘〰죭랢뎡듊돉풾쫇헇뫏믡뗄짏믹돌쯹엝룸뛎떱ꎬ짺볛뗘쳦폃훐틗믺몣쒭쇋ꆣ닺㘩쏦뿆햹뗄ꆰ뎤평ꆣ샭짧헰튻횸헇뒡뫍릹만쒭떯쪱췁탎랿솼룱닺듺쿂돉돖ꎬ곉쓚웊늢엝〲톧뗄훐죕엝ꎬ뺭폚뛾볛믡떴훖평뛸ힴ돉뚨ꆣ탔볤뗘뫃췑램떼춶싎몭컶뷡쒭ꆪ믹탸평쓚틦쒭뷰볃춶쫇룱뺭폚쪹돖첬헢킡쓚엝닺풤샫퓲훂믺뗄ꎬ뫏ꎻ〰틲엲죝폚믹쳘컒춶ㄲ훘랱ꆱ죚쿖믺엝늿볃짵쫇췁탸ꆣ뛸ꎬ늻쪹쒭웚웤욫ꆢ랿탔ꎺ헍돵눷뒡뇰맺믺ꆪ훺튪죙ꆣ횤쿳떼쒭럖뗄훁틔뗘짏평붨틲탨쓜폃뺭듸ꎬ볛샫풤뻍튻벰짏횸쪵뛈〶죕쿮쪼닺ꎬ엝좯ꆱ훂쫇ꆣ탩뺭랿뗈헇폚훾듋캪쟳쪹볛볃살늢횵웚돉쫇〴ꎬ돶볊ꎻ쒿틦볛튵죋쒭ꆢ?뗄엝볙볃뗘틲닺ꎬ랿컯뎣췁떯릩횵뻞짺톸쓦캪㠩듓맽뛔닢엝⠰웤ꆣ쏇쫇췑뗘닺쒭랱뇀쯘뫍쪹쮵탔탨튻듳뗄룱듋쯙볠춶뛈쒣㍊쒭첸ꆰ닺볛뺭죙삣캪ꎬ랿죋뗄쫴듳듯떩캣ퟮ볓뗘쓚뫍뿘샫짏믺춶탍쒣䭬놾싛탩볛룱볃ꎬꆣ퓘떼뗘쫇샠랿폚떽웤엝몦듳늻퓚헾웆ꆢ믺뷸탍㜸춶쪵헇훊쿻떼탐ퟮ쓢룱훂닺퇏?뗄뗘떱욽쪵쒭ꆣ뫏볛뢮컯ꎬ짏럑훂쇋뫳췁룉믺쪹헟뗄쪵풤뗘횤죋웚볛럖뛈폐량컶쿞헇ꎬ닢탔쫇뛔ꆢ랿랿뗘뛈뗘닺닺엝퇐쫐쒭뎡닺뗄랢짺럧뺿폽뗄쿕ꆢퟮ럀뷰횱랶죚뷓쳡쳥풭돶훆틲쇋췪ꎬ붨짆붨틩탔솢ꆣ뗈쇋랽
果艳霞，等:房地产泡沫成因及其投机度测度研究产泡沫的一个重要指标。机者利用低价买进商价卖出获得资产收益，这期间，如果判断错误，他将蒙受损失O投机者正是由2 房地产泡谏产生的原因于预期房产市场短期供给缺乏弹性才会采取这种房地产作为商品及实物资产的性质为人们提投机方式。因为，在正反馈效应下大量投资者都采供使用功能，并表达为社会财富;其表现为金融资取这种投机方式，就会造成房地产市场上买者多而产的某些特征，为投资者提供了投资瑞拌，使金融缺少卖者，从而在宏观水早上打破供求均衡。当出资产多了一个品种，在成熟的经济社会中，房地产现供不应求时，迫求利润最大化的投资者为获得更已被视为一个重要的投资工具，投资者可以通过房高的资本收益就会争相抬高出售价格，最终形成房地产投资来为自己的金融资产带来增值和利润，并地产价格投机。可涌过房地产的交易及中介，代理机构实现资产转(2)房地产价格增长率超过信贷利率时会导致换目的。但由于在房地产投资中存在着投机过度房地产价格投机等原剧，造成了房地产泡悚产生。房地产投机需求的膨胀离不开充足资金的支 过度投机是湘沫产生的赢接原因持，而充足的资金必须依靠银行等金融部门的配在西方经济学中投机一词并无贬义，认为其是合。有学者指出，在中国房地产开发商、施工单位、"预期商品价格变动以赚取利益"阳的一种手段，居民购房都从银行融资，60%以上的房地产投资金是一种具政击性的合理的经济行为，是市场经济条额来源于商业银行。如果房地产价格增长事超过件下股市的必然产物O阳投资与投机又是密不可信贷利事，使得投资者在除去交易成本和借款本利分的，那么为什么会有人把投资与投机完全割裂认之外扔有商额利润，投资者就会借款建房、购买房为投资有利，而投机有害呢?关键在于对投机程度，然后再以高的价格出售。众多投资者采取一致的衡撞。投机是不断地对投资价值高估和低估的的行动，将会使房地产价格大幅度上升。过程。这就如问原子的运动，总是无法脱离原子 消费者预期的有限性是泡沫形成的内因核，而是围绕原子核作上下震荡。作为原子核的投经济学中的预期本质上是对同当前决策有关资，离开了原子的破功性，t也就是投机的保护，也很的经济变蟹的未来值的预测[3]。在房地产烟味形难实现价值，甚3臣是十分危险的。如果投机过度，成的最初阶段，大量悄费者对房地产价格走向具有则会形成对投资者的损害。因为投机过庶会打破相同预期，即都对房地产价格者涨，这种对房价看应有的平衡，风险应运而生，甚至导政严主最后果。涨的共同预期就构成了房产泡沫的某础。在这个可以看出，投机是一种通过预期来赚取利益的行基础之上，需求预期和价格预期的正反馈机制椎动为，在投资者投资行为中，预期的价格变动与实际价格膨胀为油味。根据需求理论，价格上升，的价格变动间的比值就反映了其投资行为的投机会下降。但在投机泡悚形成阶段，投机者预期的未度。合理的利用投机度这一概念，并据此对房地产来价格越南，其预期资本收益率也就越大，投机者业的投资行为进行测度，对了解、防范和控制房地就会增加当期消费，并将购得资产囤积，以期在未产油惊的产生具有重要意义。来价格更高时抛售，这就导致随着腐产价格的升房地产具有建设周期长、自然寿命和经济寿命，需求量反而增大。而增大的需求最又会诱发房长以及土地供给有限等特点，这决定了房地产市场产市场表现出虚假繁荣，引起悄费者产生对未来脚短期供给弹性较小。由此可以认为，供给条件的改产价格进一步上涨的预期。这样就形成了一个不变不是价格预期形成的主要决定因素O而过度投断自我强化作用的正反馈环，最终导致房产油沫的机导致的地价飞涨则是房地产泡诛产生的最直接不晰祟帜。原因。 房地产市场发商不健全是泪珠产生的根本服因(1)供求均衡的破坏是产生房地产价格才是机的所谓的房地产市场的发背状况，就是指房地产原因同股票市场d一样，房产市场也存在着大量的买市场化和皮，即指房产与地产资掘的配霞在多大程度上是通过市场机制来完成的[4]。一时房产市场者和卖者，房产价格也是持续上下报萌，这就意昧着在每一个时刻，对应着每一个价格，都同时存在的发育程度可以通过产权是杏明晰，是沓建立有效着交易双方，而每一方买人和出售房产的时间存在供给和有效需求机制，是否存在完善的价格调剂机间隅，这就使得房地产价格投机成为可能。房产投制和是否有健全的法律法规和中介服务体系等几 13 . ??췲랽쫽뻝ꎯ컢닺㊷랿릩틑뗘뿉뮻뗈㊣맽퓚ꆰ䪵쫇볾럖캪뗄뫋쓑퓲펦뛈튵뎤뛌뇤믺풭⠱춬헟ퟅ볤폚춶좡좱쿖룟⠲돖뫏뻓뛮탅횮뺭䪡돉쿠헇믹볛믡살뻍뛏늻쯹쫐훆ꆤ??긱엝뾵뗘쪹뗄닺놻춨쒿풭뛈컷풤쓒튻쿂춶뫢돌ꎬ쪵믡폐틔볛ꆣ웚늻떼틲⦹막뫍퓚붻룴헟믺헢짙릩⦷쏱살듻췢탐긲볃뺭ꏔ춬뒡룱쫐ퟔ뛏긳캽뎡짏ꏒ랢룸퇞쒭?닺폃쒳뛠쫓춶맽뗄틲랽웚믖훖막ꎬ솿ꆣ뛸샫쿖탎뾴퓚룱뫏벰릩쫇훂꧇욱싴쎿틗샻죧늻볛뾵폐릺풴죓좻뚯쿻톧볃?ퟮ풤릲횮엲붵퓶탨뎡컒샛랿뮯뮹폽뫍쾼뗄鉶ퟷ릦킩쇋캪랿ꆣꎬ믺뺭짌훊뻟쫐쓇폐헢쫇뾪볛돉욽돶춶뇤샭췁룸헟튻쮫폃맻쪽펦놾룱?돤톧폚싊뫳럑훐뾵돵웚춬짏헍풽볓룼쟳뇭뷸잿믽뗘돌춨覆럱ꎬ튻?캪쓜쳘살뗘떫퓬쫇볃욷횶릥뗄쎴샻춶뻍캧쇋횵뛔뫢ꎬ뚯탐닺폐떯룱了뎡룶랽뗍에ꆣ믺쟳쫕謁ퟣ헟뚼짌룟퓙붫솿?뷗풤떱쿖뮯뛈맽뾲킧뗈룶궲짌ꎬ헷캪닺평돉엝톧볛캣믷뇘믺죧죆풭춶헟볤샻짺붨릩탔풤튻랿쪱쪹뛏쫐틲랽듓틦?탨뗄횸튵뛮틔믡鉶뛎벴웚퓚랴돶늽ퟷ響뿉붡ꎺ훘韛욷늢ꎬퟔ뗄폚쇋쒭훐룱?탔좻쪲뛸쫇춬풭ퟓ짵럧믺춶폃뷸뻟짨룸뷏웚량쓆퇹닺뿌뗃싲듭뎡캪쪽뻍ꆣ쟳돶틸샻룟쪹캴?뚼웤쿻엗탩짏쫐벴킳틔좫랿튪蝹벰뇭캪훖벺붻퓚닺춶뇤뗄쎴늻풭ퟓ훁헟쿕쫇뇈탐폐훜킡탎헇욻ꎬ볛쎿뷸컳뛌ힷ믡뷰죳놾살귐듳뛔릹풤ꆣ믺럑쫛퓶볙랢뎡횸?춨뗘횸쓔쪵듯춶ꎬ뗄틗랿짺믺뚯뫏컯믡뛏ퟓ뫋늨쫇펦튻탐횵닢훘웚쿞ꆣ돉퓲뗊룱뛔룟퓚뻍뫪쟳헹꓂엲뇘죚볛폐훊?솿룹엝듳랱헽폽훆맽램닺뇪귒컯캪퓚춶뷰벰뗘뗄튻틔샭ꆣ폐ퟷ뚯쪮쯰퓋훖뻍뛈튪뎤뗈평쫇잲튲펦랽볛쯻릩헽믡맛샻쿠쪳헍탫훐죧헟룱쿞짏쿻쇋뫍뻝쒭늢헢죙풤랴늻랢살ꎬ싉ꆣ?짧헟돉죚훐닺횱듊뗄뛸죋몦뛔퓋짏탔럖춨랴헢ꎬ틢ꆢ쳘듋훷랿韛쫐쫇ퟅ싲볛싴붫룸퓬쮮죳첧겹샫틀맺맻퓚돶풤럑탨탎놾뻍웚삡붡폽폫췪좨램엝닺믡쳡쫬릤뷩춶뷓늢좡뺭냑쓘뚯쿂ꎬ캣ꆣ짺맽펳튻뛔틥ퟔ뗣뿉튪뗘覆뎡돖쎿죫룱돶쏉좱삡돉욽ퟮ룟늻뾿랿㘰돽헟쫛쫇닢볛쟳쫕릺떼퓶틽뮷좫ힴ럱맦쒭뗄닆릩뻟닺ꎬ풭컞샻볃춶㾹헰튲쿕틲풤쇋룅ꆣ좻틔뻶뾵탸튻뫍믱쫜랦킧랿짏듳돶어뾪틸뗘ꎥ좥뻍엝춬䰳뛔룱샭뷗틦뗃훂웰헢쫇뿶럱듦돉탔뢻쇋뺭ꎬ듸듺훐짺틲뇡틦탐폫?볛ퟜ떴뻍뗄캪짵웚웤쓮뷢쫙헢죏뚨엝?듦짏룶돶믺뗃쯰떯펦뗘듲뮯쫛﯀돤닺틔붻믡훚럹쒭떱랿뾴싛뛎싊쯦쿻퇹ퟮ䰴쏷퓚틲훊ꎻ춶볃살샭듦ꆣ틥ꆱ캪폫ﳔ횵쫇훁뗄ꎬꆢ쏼뻶틲쒭謁퓚쿂볛쫛돉쪧탔닺웆﯂ퟣ뗈뾪짏틗뷨뛠뛈탎잰뗘헇튲ퟅ탨럑뻍훕풴컺췪뷩벰캪웤짧퓶믺퓚ꎬꆾ춶?룟컞ퟷ죧떼볛늢럀뫍뚨쯘닺?ퟅ헱룱랿ꆣ닅듳쫐릩쫊뷰랢뗄돉뿮짏뻶믹헽뻍뛚쟳헟탎쫇짆럾웤죋뇭톡믡헟횵릹ퟅ죏?쫇폖믺?맀램캪맻맽훂좡룱탐뻝랶뺭쇋릩ꆣ짺듳떴ꎬ닺뿉쫕춶솿뎡쟳놻뷰죚짌랿퓶놾붨짽뗄닟볛헢뒡랴풽믽돉횸엤컱춶쏇쿖퓱훐뿉뫍쪵캪쫐쫇췪퓍췑풭뗄뛈퇏샻뇤듋볃랿룸뛸뚻솿ꎬ뚼쓜틦믺닉짏뻹헟ퟮ늿ꆢ뗘뎤ꆣ쓚폐룱훖삡듳볛폖짺쇋훃럱쳥믺쳡캪ꎬ틔샻쿖웤뎡쏜좫뚻뗍샫ퟓ놣믡훘틦뚯뗄뛔뿘쫙뗘쳵맽ퟮ蝹헢춬쪱ꆣ헟좡싲뫢훕볖횧쏅쪩닺싊뷨ꆢ닉틲맘ퟟ퓚짽풤룱튻룹붨쾵뷰쪹랿춨죳맽쫇뺭늻룮荒맀풭뫋뮤듲뫳뗄폫춶훆쏼닺볾횱?싲뻍쪱볤헢헽헟ꆣ믱탎릤뎬뿮릺좡쿲ꎬ웚폕캴룶엝놾뛠솢뗷뗈뛈죚뷰뗘맽ꎬ닺뛈볃뿉쇑첶뗄ퟓ웆맻탐쪵믺랿쫐춶뷓틢듦웚쫇훖뚼뛠떱뗃돉엤떥놾싲튻뻟볛룶췆탨퓚짽랢살늻쒭풭듳폐볁벸닢죚닺랿늢쳵죏?춶튲ꎬꆣ볊뗘뎡룄캶퓚평닉뛸돶룼캻뷰샻훂폐뾴뚯쟳캴헟뗄틲돌킧믺뛈뫜ꆢ퇐뺿
Vol. 25. 预测2006年第2期个方面来衡量。用，所以政府对房地产业的干预一直比其他产业要在一个发育不完善的房产市场，相关的政策、多得多。从城市规划到土地批复，从利率变动到税法规不健全，再加上政府拥有校大的干预权，极容收政策，从直接投资到以转移方式形式进行投资，易给部分不法投机商以可趁之机。例如规划当局政府都在直接或间接的影响着房地产市场的发展。与市场机制的作用…样，政府的干预也不是万能不按照正常土地出让子旗，而是将规划用地图直接交给用地单位，使其立即开始炒卖导致土地交易的的，他也会产生正、负两种效应。房地产业作为基"期货交易或者各级政府越权乱批地，不仅会使础产业，句诸多产业具有高度的相关性，这就意味着房地产业不仅自身的投资规模大，而且其乘数效大量土地回积于某…投机房产商予中，使其可以脸应也非常大。如果政府调控得当，就会带动句房地机哄抢地价导致地价大幅上升产生泡掠，而且也会产业有关的整个产业链的发展，促进经济的繁荣。滋生腐败，严重威胁房地产业的健康发展。缺乏大但是，当政府利用自己手中的权利，为实现自己的量的房地产中介服务机构，就会使得信息搜集，交短期政治目标服务时，就不可避免地出现政府干预易撮合，价格评估变得非常困难，而这种信息的不失误。地方政府往往直接介入房地产市场，干预主对称，必然会使得房产投机者利用自己的信息优势管部门的决策，竞相以土地划拨和税费减免吸引投抬高房价，而使得处于信息劣势的其他捎费者上当资;将土地审批、规划权过度下放，无原则的任意突受骗商价买房。砸规划，不是开发依据规划，而是规划跟着开发走， 房产金融体制的不宪蕃性是泡珠产生的直接这样很帮易造成房地产市场说乱，过度开发等负面动力效应。当房地产业的发展违背了价值规律，市场规房地产业需要金融。一方面，房地产开发需要则时，就会产生油沫，在泡沫破灭时，由于其负效大量的资金投入，另一方面，住房倍贷在支持住房应，也会被及其他有关的行业。消费方面也发挥着重要作用。所谓的房地产金融除以上原因外，土地市场的失衡、从众行为、就是指一系列与房地产开发、经营、捎费等洒功相热钱以及梅外游资的大最介入也是房地产泡沫形关的倍贷业务以及机构的总称。一个究藩的房产成的因素之一。金融制度应该具有开放性的住房倍贷市场、较高的3 屑地产泡沫测度模型的建立抵押贷款证券化程度，多样化的融资工具，适应的政府干预等一系列有利于房地产业稳定健康发展房地产油沫是一种复杂的经济现象。为了测的融资制度。在一个完普的金融支持体制下，由f草房地产油楝的大小，确保研究重点以及避免遗漏借贷资金是自由流动的，并且信贷资金的收益和风道要解释变囊，我们将建立更一般、具有可操作性险是对等的，市场决定的信贷资金价格就会自动调的模型。具体内容为:节倍贷资金流向房地产业的规模和速度，控制房产第一，瑞取参数值。在参数选取方面，选择居金融的适度发牒，而在一个不究静的金融体制下，民可支配收入，银行信贷利率以及房地产价格的实行政指派的、垄断住房倍贷业务的金融机构，非市际增长率为凹阳参数。居民的可支配收入在一定场化而是政府或机构决定的利率水平刷贷款比例程度上代表了居民对房产这种消费品的消费能力，都会为房地产油诛的膨胀推波助澜。在日本，房地也可以认为是腊民对房产的消费需求。银行的信产油诛急剧膨胀，市场过热时期，很多金融机掏违贷利率则反映了金融对房地产业发艇的支持程度，背贷款原则，随意变更贷款比例上限，有的甚至将同时也代表着我国经济冷热程度以及政府对房地贷款上限提高到100%以上，房地产贷款增长过产业发展的支持程度。房地产价格的实际增长率快，助长了地产泡沫的形成[5]。在我国北海房地!代表了房地产业自身的发牒速度。产油沫时期，许多人拿着罔家的钱来摘投机，借贷第二，建立经济计量模型，计算参数值。将诸膨胀助长了投机，不少房地产公司背着18%~ 如非理性等其他影响房地产价格的因萦归入常参25%的贷款利率来抄地。居民投机需求的膨胀很数，据此建立四师方程大程度上依赖于信贷杠杆的椎动，与倍贷规模具有Pt=aO+alYt十a21t十a3gt+ U(1) t 问步扩张、互动发展的性质。其中Y为本期腊民币定自己收入，lt为本期-年期 政府干预失误对房地产泡沫推波助澜贷款利率，gt为本期房地产价格的实际增长率。由于房地产业对罔民经济具有很大的拉动作由于房地产市场存在着大擎的正反馈交易，即?1?4췲 랽쫽뻝嘰풤닢㈰룶퓚램틗늻붻ꆰ듳믺ퟌ솿뛔첧쫜㊣뚯랿쿻뻍맘뷰뗖헾뗄탅쿕뷚탐뎡뚼닺놳듻뿬엲㈵춬평ꆤ폃뛠쫕폫뒡ퟅ펦떫뛌쪧맜웆헢킧퓲돽죈돉㎷뛈훘뗚쏱볊돌튲듺죧쫽偦奴⠱웤ㆣㄴ㵡⭡〶랽튻맦룸내웚솿뫥짺듩돆룟욭긴솦뗘럑쫇죚톺뢮듻탅헾뮯믡엝뿮ꎬ헍ꎥ돌늽긵폚뗃쫐닺랿튲튵컳늿ꎻ퇹쪱틔잮뾵튪쒣뿉퓶뛈샻뇭뛾럇?뗄펦긲ꆤ〫㉪훐쓪쏦룶늻늿헕믵췁첧뢯뫏ꎬ룟닺뗄랽횸탅훆듻룉뛔뛸캪쒭뿮짏훺뛈삩헾쯹뛠닟뚼뎡쯻튵뗘럇폐ꆣ쏅붫뮮뫜튲틔틲?뷢탍횧뎤싊랢쇋샭뻝샻㖡폃랿慬曊䯎ꍎ뗚살랢붡럖헽붻뗘냜ꎬ뇘볛닺튵쏦튻듻뛈뿮풤훆뷰뗈쫊엉쫇랿벱풭쿞뎤쪱짏헅뢮틔ꆣ퓚믺튲뎣맘떱훎뗄췁죝뻍믡벰쯘鉶엝쫍톡엤싊듺죏퓲햹붨탔듋깡뗘떱ꪱ澣㌹㋆뫢폽좫늻뎣틗뛚볛ꎬ좻싲뷰탨튲쾵튵펦횤뗈뛈쫇뗄헾뗘뻧퓲쳡쇋웚뿮틀ꆢ룉닺듓횱훆믡폫듳쒿랽뻶늨틲몣횮?쒭엝뇤뻟좡쫕캪뇭랴솢붨긲떥닺랿ꇪ뻆?솿늻ꎬ램췁ꆱ믽떼퇏룱믡뛸랿죚튪춶랢쇐컱룃좯튻ꆣퟔ쇷ꆢ뢮닺엲룟뗘샻삵뮥풤튵돇횱뷓뗄훮헻뇪헾닟짳쫇퓬벰췢궲쒭쳥닎죫믘쇋펳ퟅ횧뺭웤솢컣쫐⮡?캻훐뗘ꆣ췪퓙춶뗘ꎻ폚훂훘움쪹쳥뷰죫믓폫틔뻟뮯쾵퓚평쫐쿲햹슢믲엝헍쯦떽닺탭믺싊뚯쪧뛔뷓ퟷ짺뛠뷶죧룶샻럾뢮ꎬ엺뾪돉웤폎튻뗄쓚쫽맩뻓쇋컒돖튵볃쯻믘끦캪뎡폃ꎬ뷩짆볓믺돶믲쒳뗘췾맀뗃훆죚ퟅ랿벰폐돌쇐튻쇷뎡뛏쒭틢엝뛠살탅랢컳맺맦춶볤폃헽닺ퟔ맻컱췹뺺ꆢ쯻췁죄훖듳컒죝횵틸닎쏱뷰볆펰맩놾듦쪹럾뗄짏짌죃헟튻볛킲뇤랿뒦ꆣ쇭훘뗘믺뾪뛈폐룶뚯뻶뛸힡릹쫐ィ쒭죋늻뎭듻햹뛔쏱뮮뷓ꆢ튵짭헾ퟔ쪱췹쿠맦틀ꏐ뢴킡쏇캪탐쫽죚뺭솿쿬랽웚퓚짖랿헾틔쫖웤룷춶듳컱뗃닺폚늻튻튪릹럅ꎬ샻췪뗄뚨퓚뻶엲뎡룼ꗒ쓃짙뗘룜뺭떽퇹뢺뻟뢮솴벺횱뮮뻝맘쫐춵퓓붫ꎺ탅ꆣ뛔볃쒣돌ퟅꟅ닺뢮뿉탸벶믺럹뗘럇춶탅췪랽ퟷ뾪뗄탔뛠폚짆ꎬ튵튻뚨헍맽듻퓉탎ퟅ랿ꆣ룋볃췁틔펰솽폐뗷쫖뻍뷓좨맦쫐퓚뎡솿쒽좷붨닎뻓샤탍듳솢랢쫐펵돃ꎬ헾랿짏닺뎣믺쾢짆쏦폃랢ퟜ뗄퇹늢탅룶듻췆죈뿮쾣돉맺뗘뻓훊뻟쿬훖룟뿘훐늻뷩맽뮮뎡엝탐ꣁ뺭놣솢쫽샻쏱헢솿벴릹햹허뎡폐횮뛸뢮닺짽튵삧헟쇓탔ꎬꆣꆢ돆힡뮯뗘뷰쟒듻맦늻샻늨쪱뇈겷扪볒쏱췆엝룉엺틆ퟅ킧뛈뗃햹뗄뿉죫뮮믬쒭쪧죋?볃퇐룼톡싊훖쿻돌쯙볆볛뾪ꎬ캥ꎬ뷏믺쫇풽짌닺뗄쓑샻쫆랿힡쯹뺭ꆣ죚탅쒣췪컱싊훺웚샽뾵릫춶뚯쒭뫜풤뢴랽펦떱좨뇜늦쿂뛸싒웆뫢튲쿖뺿튻좡틔뿉쿻럑튵뛈볛쯣룱헽쪼뻍놳걊쿠듳ꆣ붫좨쫖짺붡ꎬ폃뗄엝뗘랿캽펪튻탅죚튵횧듻뷰뫍짆쮮삽짏?퓚잮쮾믺췆쪽룉듙샻쏢럅쫇쏰ꆢ쿳훘냣랽벰럑탨랢틔룱닎랴ꎺ뎴믡쇋맘뗄샽맦싒훐엝뾵뛸ퟔ웤쒭닺탅ꆢ룶듻컈돖볛쯙뷰욽ꆣ뫜쿞華컒살놳탨폫늨횱듓탎풤랿ꎬ뻍뷸뗘쮰맽쪱뗣쏦엤욷쟳햹벰쫽틲쪵삡캪싴쪹볛뗄룉죧뮮엺ꎬ쒭랢헢벺쯻닺뾪듻랿쿻췪쫐릤뚨쳥뷰룱뛈죚뫍퓚뛠﮿맺룣ퟅ쟳탅훺삭뇈샻쪽튲뗘탔뛸믡뺭캪돶럑컞훚틔뻟쫕ꆣ헾쪵횵쯘볊붻놾떼뗃횵헾풤맦폃뗘쪹ꎬ햹훖뗄쿻짺랢퓚럑짆뎡뻟붡훆뻍죚믺듻ㄳ뷰폐놱춶ㄸ삽뚯웤싊뷸늻닺쟒듸볃쪵쿖복풭룺뾪평탐쇋벰톡죫틸횧뢮볊ꆣ맩퓶틗웚닟좨뮮뗘훂ꎬ웤뛸ꆣ탅럑뗄탨횧닺뗈ꆢ뾵쿂쫕믡뿘쳥릹뿮놾죚몣믺ꎥ엲맦ퟷ쯻뇤탐쫇튵헢뚯쿖헾쏢퓲ퟅ랢폚캪엝닢뇜뿉퓱볛퓚돖뛔퓶붫죋뎤튻ꆢꎬ떱춼늻뿉쟒좱헟횱튪돖뷰믮랿뷏쫊랢틦ퟔ훆뇈믺짵꒹ꆫ헍쒣닺뚯춶췲ퟷ뻍돋폫랱뢮룉컼뗄뾪뗈웤쒭쏢닙뻓룱튻쓜돌뎤훮뎣싊벴췁쾢싉쓪벫뻖횱뷶틔튲랦뗄폅짏뷓힡죚뚯닺룟뛈햹평뫍랿쿂럇샽릹훁?탅뫜뻟튵떽쓜캪틢쫽죙벺룉풤틽죎랢뢺탎틅ퟷ뚨솦싊닎ꆣ뗘쯑ꎬ웚죝뷓믡돃듳늻쫆떱랿쿠뗄폚럧뗷닺ꎬ쫐뗘캥붫듻폐튪쮰ꆣ믹캶킧풤훷춶틢ퟟ쏦슩탔쪵붻벯쫐쪹춻ꎬ틗ꎬ뎡뗄붻맦
吴艳髓，等:房地产泡沫成因及其投机度测度研究投资者根据资产过去价格的趋势而不是其茹际价 海南房地产泡珠阻顺格进行交易，可以假设正反馈交易决定了房地产市1990年，悔南省房地产市场刚刚形成规模，到场未来需求的变化。因此，可以把本期的房地产价了1993年和1994年，房地产价格竟分别增长了格的实际增长率看作是下期房地产价格的预期增14和13倍。1995年，当这股挟带着巨大泡沫的经长卒，从而可以建立另一个回归方程济狂潮尘埃落定时，全国有800多亿的资产就像十Pα+α1Yα21t+ a3gt一1十U(2) "蛇尾楼"一样被钉在这片土地上。现在就用投机t。tt方程(2)反映人们的投机预期影响下的本期房度模型来检验当时海南房产泡楝时期的投机泡流程度。海南房产泡沫测度指标见表1所示[7]。地产价格。表1海南房产泡沫测度指标第三，根据参数值计算投机度。通过回归，计算出在排除其他因素影响下，本期房地产的实际增人均可叫-1f'期房地产房地产年份文自己收贷款实际增价格长率与本期房地产价格的偏相关系数R.和本0312人(元)利率(%) 长率(%) (元ImZ)期房地产价格预期增长率与本期房地产价格的偏1988 1181. 4 15 800 相关系数1989 25 1000 '将二者的比值定义为房地产的投1990 9自3610 1100 /R机度。。即() 1991 1400 根据国际上的公认标准，投机度。大于 257 5000 时，即存在着较为明显的房地产泡沫[6]1993 50 7500 4 房地产油珠测度模型的应用先对数掘进行第一次回归分析，即将人均可支由于篇幅所限，本文只选择有典型代表性的梅配收入，一年期贷款利率，房地产实际增长率都当南、上海及全回整体作实证分析。作~期变最，得出四归结果为P=一+ 5嗣723Y+ 602. 2361+ gt F = tt t () () () () 根据偏相关矩阵求出.再把叫作为一期滞后变量进行凹归，得0312…十+ 1(一 ttt (28158) () () () 出偏相关矩阵得= O. 746.最终的投机度来测定上海房产的投机泡沫程度。上海房地产泡为e= = O. 8935，远远超过了警戒线诛投机腔调l定指标见表2所承[8]。的水平，因此存在着明显的房地产泡诛。袋2上海房地产泡沫投机度测定指标 上海房蛐产泡沫投机腊的测定人均可一年期房地产房地产年份支配收贷款利实际增价格从1999年底上海房市走tI:l低谷茧今，可以说2人(元)率(%) 长率(%)(元1m)一直保持飘升的态势，无论娃房地产开发的投资1998 3026 1999 10932 干 额，还是新开工、竣工以及销售酣积，都以较高的速2000 11718 5自 3565 度增长。各类物业的销售价格也是节节攀升，根据2001 12883 3866 有关统计，中房上海综合指数由1999年11月的2002 13250 1. 98 4134 692点上升到2005年3月的1496点，涨幅之大、2003 14867 1. 98 5118 2004 1. 98 7 5500 势头之猛是显而易见的O这里用投机度测度模型 首次回归后得 + Y59. 727761+ ttt t ()() () () 0312 工…第二次回归得+ O. 452709 Y-42. 471681一 F tt tt () () () () = 最终投机鹿为e=由此可见由于上海房地产开发供过于求，房价涨幅 = 15 . ??췲랽쫽뻝컢춶룱뎡뎤偦奴㌹ㄫ⠲뗘뗚쯣웚쿠믺룹쪱㒷평쓏㒣ㄹ쇋ㄴ볃ꆰ뛈돌뇭쿈엤ퟷ傡?㔴⠰䘽살캪〳쒭ィ듓튻뛮폐㘹쫆쫗⠴到⠱琰ퟮꆤꆰ랽⠴⠲ꇪ㵡⭡ꌲ⬶ꎮꌽ⬲ㄴ튻ㄸ㎣ㄶㄵㆺ㋉뷸캴뗄싊?닺죽돶랿맘뛈뻝ꎬ뾵폚ꆢ긱㤰ㄹ뫍뿱샃쒣뛔쫕떱㔲㠱욫닢〽ㄲ춶긴긲횱퓶㊵춷듎㐰뛾〴〰훕듋퇞漫㊣돌ꆪ〲㌵튻㜹ꎮ㐰㔹㢣긱ꆤꏄ쾺헟탐살쪵ꎬ볛퓚폫뗘쾵ァ맺벴?욪짏몣쓪㤳ㄳ뎱캲탍ꆣ쫽죫웚㎣㔳욫㔸쿠뚨爰㴰믺뗄㤹놣뮹뎤춳횮믘듎㞣ㄲ춶뿉쾼慬걦ㄳꎮ?㐰㚣㤸긶㈽ㄹ⠲ㄶ㊣쾷ꎷ룹붻탨볊듓⭡룱업놾닺쫽ꎼ듦鉶럹몣쓏ꎬ쓪놶뎾슥살뻝뇤ㄷ㈳긹ㄩ쿠㔴?맘짏㌱ꎮ뛈쮮돖쫇ꆣ볆쿉쏍맩㜲〴㤱ィ믘㠴긵㘶믺볻ꎬ⦷뾲〩긴뾵㚣㙉㢣〹㜷?긹긴뻝틗쟳퓶뛸ꆣ돽웚볛爰됰짏퓚?쯹벰랿몣뫍낣ꆱ볬쓏뷸튻솿㠳⠲맘뻘㊣㠹닢욽뗗탂룷ꎬﶵ쫇뫳㐴맩㜹㠶㤴뛈평鉶?뗈듓기ꇪ길䪣㈸㘱㠴ㄵꎬ뗄뎤뿉닎웤랿룱㎡㵲ퟅ궲쿞좫뗘쓏ㄹ실튻퇩탐쓪?〳뻘헳꽒㌵뚨짏짽뾪샠훐봲쿔뗃⤨캪폚?㈫⬵㜫곒鉶ꆣ?돈⤨ꎺ닺뿉뇤싊틔쫽쯻뗘풤ꌲ〳릫뷏ꎬ맺쪡㤴㤵뚨퇹떱뗚웚뗃㖣ꎮ헳ㄱ묲횸틲몣뗄릤컯랿〰뛸傡⬴ィ㈸〽짏궲?쯃㈱랿긷㠳ꎮ㎣㊣맽틔뮯뾴붨횵틲닺웚ꎬꎮ죏캪죄놾헻엝쓪쪱놻튻듻돶㘰쟳爰뗄풶뇪듋귍첬ꆢ튵짏㗄틗ꌽ기몣잵㈳㜹〱긴ꎮ기뗘죖뚻좥볙ꆣퟷ솢볆쯘볛퓶붫ㄲ뇪쏷ꏐ컄쳥쒭ꎬ뚤몣듎뿮믘㈩돶㎡춶풶볻듦쫐쫆뾢뗄㈸튻㈰랿曒?㌳㔶쓍ㄱ뢱襁닺볛짨틲쫇쇭쯣펰룱뎤뛾ꎯힼ쿔춵횻ퟷ믘랿떱좫퓚쓏닢샻맩묱⠲到㦡뼲믺뎬뇭춶ퟟꎬ릤쿺ퟛ퓂뗄㌴ㄶ〲ㄵ㔶〳뗘뚻㈩?좲ꏒ㦡룱헽듋쿂튻춶쿬뗄싊헟到ꎬ쓓톡쪵맋쫐뗘헢맺랿뛈맩뷡ꎮ㎣㴰맽㋋ퟅ믺돶컞틔쫛뫏ꆣ㐩㔲㔩닺엝䀹묱?뗄랴ꎬ웚룶믺쿂욫폫㎣춶랿ꛓ퓱횤뎡닺막폐욬횸럖맻㔸긱ꎮ쇋流쏷뛈뗍싛벰볛ㄴ헢㈳⠲ㄲ뾪쒭꣖꓆쟷삡뿉랿믘뛈ꎬ쿠놾뇈긱믺뗘?폐럖룕볛킮㠰췁엝뇪컶캪㐩㈽㜴돌뺯뺡쿔뗄마쫇쿺룱쫽㤶샯㤫㚣㌹ꎯ랢뢱돉?쫆붻틔뗘맩ꆣ놾맘웚횵㊡뛈닺뗤컶룕룱듸ザ쒭볻ꎬィ㚣뷤궡뗄닢훁랿쫛튲평뗣폃긹㜫到릩?틲냏뛸틗냑닺랽춨웚쾵랿뚨?죕엝탍ꆣ탎뺺ퟅ짏쪱뇭벴길곗쿟뷱뗘쏦쫇ㄹꎬ춶긲㐸ィ㎣맽벰늻뻶놾볛돌맽랿쫽뗘틥듳쒭듺돉럖뻞?ꆣ웚㇋붫쪵㌴짏ꎬ닺믽뷚㤹헇믺〸㘷긴긱폚습웤쫇뚨웚룱믘뗘到닺캪폚엁뇭맦뇰듳쓗쿖뗄流죋볊㦣햵몣뿉뾪ꎬ뷚쓪럹뛈㠲⤨㔲㈽쟳쒱춶웤쇋뗄맩닺㎣볛랿ィ䪡탔쒣퓶엝쪲퓚빛뻹곔쓍틔랢뚼엊ㄱ횮닢㖣㜰ꎬ뻆믺쪵랿풤ꎬ뗄꺡룱뗘긴?뎤쒭諭뻍㝼뿉?뚻쮵틔짽퓂듳뛈긳㥹?볊뗘웚볆쪵ꌲ뗄닺몣떽쇋췏폃엝ꆣ횧싊톣襁춶뷏ꎬꆢ쒣㌩㈲볛뛈?볛닺퓶볊뫍욫뗄뺭?춶쒭뚼긲엝룟룹탍튻㎡헇닢쫐볛퓶놾춶믺떱㜳뗄뻝㐲?럹뛈ퟷ쯙ꎮ퇐캪㐷뺿튻ㄶ웚㡪훍ꆣ뫳튻뇤ㄳ솿ꎮ뷸㌲탐㌴믘㜹맩ꆣꎬ튻뗃?
Vol. 25, 预测2006年第2期泡诛[710偏大，经济泡诛成分渐增。事实上，从2003年1月开始，上海房地产价格开始疯狂上涨，年涨幅超过表3全国房地产泡沫投机度测定指标20%。而在此前的三年，房价年上涨率分别为人均可一体期房地产年份支配收贷款利实际增价格3%、8%和13%。据统计2005年第一季度，中心2人(元)率(%) 长率(%) (元1m)城区商品房单价已经上升到16000元以上，全市31996 1806 1997 1997 月份商品房成交均价是每平方米12000此，比1月1998 2063 份上涨了8%。目前，在国家打压房地产投机、实1999 2134 2000 6280 2195 行"房贷新政"的宏观调控形势下，上海房地产价格2001 6860 2256 依然保持上涨惯性，继续高位攀升，并创出了近期2002 1. 98 2339 2003 8500 1. 98 2507 来月度撒幅新记录。9422 余剧范围房地产泡沫投机朦的测度先对数据进行第一次回归分析，得出凹归结果为现测度全国班回内的房地产业是否存在投机P= 918. 271 + Y+ 15. 9261( -10. 533gF = 61. 837 t t t ()() () () F.= oo1 一次回归厨川的系数为负，说明房地产价格的从而导致房产价格的回升，而在房产价格加速上涨实际增长率为负值时，房地产的价格上升，这符合需时，人们会减少本期房产消费，房产价格就又会有所求理论。当价格降低时，人们会增加对房产的消费，回落。由偏相关矩阵得 0312十二次回归得 + (=99. 837 ttf一()() () () oo1 此时川的系数由负数变成了正数，这说明随控制其对房地产的倍贷比例，对卉发贷款从严审批。着房地产价格的预期增长率的提高，房地产价格也金融机构应严格对房地产开发企业的信贷管理，发升商。这符合人们的投机预期心理;如果人们预期放贷款时，应根据保守、确实、资金的原则来评估，并下一期的房地产价格会以更高的增民率增长就会严格审查避免呆帐、坏帐损失与信货膨胀。增加本期对房地产的消费，一些投机商也会趁机加(2)规施和完善房地产金融中介服务，建立如入，购置房产，以便到下期房地产价格高涨时售出，房地产价值评估、房雇买卖和贷款咨询、个人借用赚取其中的是价。这就是房地产的投机活动，也就评级、房地产保险等中介服务机构，为提高房地产会造成房地产的泡味。自计算可知业信息的透明度提供软件基础。，所以8= = (3)丰富房地产融资渠道。我罔要加盖起推进抵由计算结果可知我国1996-2004年的房地产押贷款证券化，鼓励发牒房地产基金，鼓励房地产平均投机度为8=，距离警戒线还有一定距企业上市融资和行业收购兼并，从而降低银行系统离。因此可以得tf:l如下结论:中国房地产业投机度的风险。黯体处于正常水平，房地产市场虽有局部泡陈(如(4)政府应加强利用货币金融政策调控房地产上梅等)，fê.尚未出现全局性投机泡沫。我们认为市场。当房产市场出现过热时，政府可以通过提高这一结论基本符合当前中剧房地产市场运行状况。利率，紧缩信贷额、提高购房酋付款比率等货币政5 房地产泡沫的防范策来调整房地产投资总额与投资结构，以保证房地产市场稳定发展。今年为了控制上海、杭州等地房我国的房地产业目前虽未出现金周性投机ìt!!悚，但也曾屡次出现泡诛化与过度投机现象，引捏地产业过熟状况，我国政府提高了部分城市的购房了房地产业的异常榄功，危害其健康发展，为此防酋付和贷款利率，这一举措，很好的抑止了个别城班房地产炮沫的产生，使房地产业稳定、健康、有序市房产泡悚的膨胀。发展，应注意以下问础。 严格控制土地市场，设计合理、严密的地产、 监擅和规范腾地产业融资行为，确定合理的房产税制融资比事就贷款比率(1)进一步推行城市基准地价制度，编制并定(1)必须加强银行等金融机构房地产信贷管璃，期发布地价指数，各类物业价格指数，为市场交易??16췲 랽쫽뻝嘰풤닢㈰욫뾪㎣돇퓂럝탐틀살㒣쿖엝뇭㐸㔱㘲㘸㜷㢣㖣ㆣ쿈傣䘽⠴⠲䙯튻쪵쟳뛾妣듋ퟅ짽쿂퓶죫믡瑺ィㄲ평욽샫헻짏헢㖷컒쒭쇋랶랢죚⠱ꆤ?듓쪱믘뿘뷰럅퇏랿움튵⠳톺웳뗄쫐샻닟닺뗘쫗웚ꎥ늩檡䊢⋛㔴?㠵〲㤴ㆣ㚣㘰㔸?길긹ㆣ㌸㠰ꎮ긶㖣ㆣ㈵〰㈲긹갽㘱갫ꎯ긱㤹쎮㏈뒨긹〶듳쪼ꎥꖡ쟸럝짏ꆰ좻퓂긳닢쒭ꎮ㔴?뛔〵㖣듎볊샭㐷쪱랿룟튻볓ꎬ좡퓬기볆뻹ꆣ쳥몣뾵햹긱⦱뛸실훆죚듻룱⦹뗘벶탅⦷튵럧⧕뎡싊살쫐닺뢶긲⦽랢맺ꎮ〸?길긲?㤱ꎮㄸ到㠷〱ꇞ볓뇛ꎥ?ꮹ㴱?쓪ꎬꆣꈸ짌헇랿놣뛈좫嬷쫽ꎮ긵믘퓶싛窣뗘웚놾릺웤돉㜵쯣춶틲뒦뗈뷡?떫볠뇈?떼죋㌳믺뿮짳닺ꆢ쾢짏쿕ﺸ뗷뎡튵뫍퇏쮰늼췵㖣㢣㠳ꎮ㎣뗄㦣㴱뫫쳰쐸볓覆㊣깎뗚뺭짏뛸ꎥ욷쇋듻돖헇맺좫粡뻝긲?〹㌳맩뎤ꆣ〵㌲겵닺헢뗄웚훃훐랿㘸긱뷡믺듋폚⦣싛鉶튲펦뿘싊훂쏇평곒㈩㊣뛔릹쪱닩뚺볛뮷횤쫐껓떱뷴헻컈맽엝룱훆뮲뗘ꆱ㢣쇹ꇞ볓랿뾵기澣㜱㡊㈽뭬기늰쏣ꖡ냈볓㋆볃몣퓚뫍랿㢣탂짏럹랶맺?뷸㘩⤨뫳싊떱뗃㜩쓏볛럻뛔뗄뗘ꎬ맻뛈뿉헽겵믹?퓸튵엝힢믲폇믡욫펦뇜췍횵춸뾵좯죚ꚼ쯵뚨죈뿮쒭뿘뷍췵??긲⬰ꎺィ뗘싪?뛦볓?엝랿듋ㄳ떥돉ꖡ헾헇탂캧랶탐⠰㞣窣캪볛傣뗊룱뫏뗘닺닮쯹뿉틔뎣ꯉ놾궵싅뗄쒭틢맦듻뿒복쿠퇏펦쏢움쏷?뮯폇탅랢ힴ샻훆원횸経鉶ꎮ긱뚢ꆱ엄ꇞ볓닺쒭뗘잰ꎥ볛붻ꏄꆱ맟볇랿캧뗚ㄹꎮ기겵뢺룱갽뗄죋닺ꎬ틔㔳횪〽뗃쮮탎럻쒷듎틬랶뿮짙맘룹듴욷맀놣뛈靖뫍뿀쫐듻햹뿶싊엲췁킳쫽?ꇞ?㉙㢡튵돉닺뗄ꆣ틑뻹뿇탔슼뗘쓚귍튻〴㜷쓏횵붵㤱〲즸풤쏇볛틔엝〽컒ィ돶욽뒳뫏삷뎣쿂랿뇈킵룱놾뻘뛔뻝헊뾵ꆢ쿕쳡?맄탐ﯓ뎡뛮춶ꎬ헍쟊昫?뚻쒿럖볛죽뻝뺭낣뫪ꎬꆣ닺뗄듎㐩?뗊쪱뗍㞣㔹뫊웚룱뇣헢쒭爰맺긱죧떱쿖늨짺컊뗘싊좽헳탅랿놣ꆢ?뗈릩쫇샸튵쎻돶뷱컒쫐킻룷ㄵ襁붥룱쓪춳짏쫇곔맛볌엝랿믘ꎮꎬ쪱긳⤨ﶱ퓶춶믡쿻떽뻍ꆣ?ㄹ㔳쿂훈잰뚯쳢닺뗃듻뗘쫘뮵諾컝훐죭ﺵ랢쫕쿖쳡ퟜ맺튻뎡輪샠좲㤲퓶뾪ꎬ볆짽쎿?뗷탸쒭뗘맩ꪸ랿㈷ㄶ뎤믺틔럑쿂쫇평㤶㢣뷡ꮾ훐쪹ꆣ튵?닺到뇈ꆢ헊싲뷩볾삡햹릺튽맽룟뛮캪헾뻙벵컯쯤㙊ꆣ쪼랿㈰떽욽謁뿘룟춶닺럖몣뗘죋⬰ꎮ직싊풤룼ꎬ웚볆ꆫ겾싛훐맺뮯캣죚調쿻㎡샽뾪좷쯰?싴럾믹ꏎ볦죈릺폫쇋뢮듫짨?튵竒캴꣖쫂럨볛〵ㄶ랽튴탎캻믺튵컶묱곋닺쏇ꎮ㠸쯕뗄웚룟튻랿뗘쯣㈰ꎺ쫐퓍폫몦릷뛸럑뼲ꎬ랢쪵쪧킽뫍컱뒡특늢?쪱춶뿘쳡볆?뢱돶ィ쪵뿱쓪〰쏗쫆엊뛈쫇ꎬ뗃뗄믡ㄸㄩ쳡탄킩뗘닺뿉〴훐뎡뚻맽웤탐뾵퓚㴰뛔웳ꆢ폫듻믺ꆣ㮝ﺲ쫗훆룟뫜뫏욶룱?긵쿖짏뗚ピㄲ릷쿂짽뗄럱뗃볛퓶?ﶣ룟샭춶닺횪쓪꾽맺쯤鉶뛈붡튵캪?랿ꎮ뾪낲탅ﻎ뿮릹ꪼ믹듓?헾뢶뷡쇋뫃좣횸㌳좫ꎬ헇튻〰뾵닢듦돶㥲룱볓곕ꎻ뎤믺볛춶牯뗄랿폐?쫐컈ꆣ𢡄닺㐹랢좫듻폋뷰뛸뢮뿮릹몣늿ꆢ겱쫽듓ꎬ싊벾퓉ピ?짏늢뛈퓚믘뛔랿죧짌룱믺??뗘뻖궡뎡랢뚨좷어볛㐲듻탅뗄엲경톯캪?붵?뿉뇈ꆢ럖틖퇏탔㈰쓪럖뛈쾣ꪣ鬒몣뒴춶맩謁짽랿뗃뗘맻퓶튲룟믮맓닺늿ꏎ퓋쿖햹ꆢ뚨﮹룱㎡뿮듻풭헍ꣁ쳡욽맄뗍뾵틔싊몼돇횹쏜욲캪〳헇뇰ꎬ곈겱뚻랿돶믺뷡?닺죋뎤믡뚯탒튵엝틃탐춶쿳붡뫏?볓뻍?듓맜퓲ꆣꋈ룶룟샸틸?춨뗈놣훝쫐쇋뗄ꊶ쓪럹캪훐ꯊ젱瑱뗘쇋맻헢뗄?볛쏇뻍돃쪱ꎬ뮶춶쒭쟈ힴ뾵샭쯙폖퇏살죋랿탐맽믵횤뗈룶뎡믺㇔뎬탄퀳퓂ꋊ닺뷼캪?럻쿻룱풤믡믺쫛튲ꢾ⣈쿎뿶틽듋ꆢ뗄짏짳ꎬ움탅뗘쾵쳡뇒랿릺뇰붻엝?맽볛웚뫏럑튲볓돶뻍뛈ꆣ웰럀폐헇엺랢맀폃닺춳룟헾뗘랿돇ꆢ틗룱탨ꎬ탲쯹ꆣ늢
果幢霞，等:房地产泡球成因及其投机度测度研究揣供合珊的参考价格。度的施罔内，避免出现泡沫经济，导致大都大藩的(2)加快土地出让市场化。政府剧让土地应尽披动和麓荡。适度的经济油沫，例如土地价格微幅最采用拍冀与招标方式。建立土地工级市场，土地上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会回二次转让必须通过二级市场进行，以减少土地层层走资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求转手牟利的机会，同时也有利于政府部门全面了解等等，对活跃始讲，促进竞争，推动房地产发腿和国和调控整个土地市场的供求关系o民经济增长是有利的。但如果泡沫过多，过于膨(3)对土地征收空置税，以鼓励持有人积极投资胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这开发，提高囤积投资戚本。对于闲置土地长期不开些经济泡掠过度膨胀，不致形成泡沫经济，带来严发的耍执行收回制度。适时实施土地增值税。土地意危害。增值税能有效地抑止土地投机，且能将由社会引起参考文献:的土地增值通过增值税的形式部分返还给社会。[IJ夏征农.辞海[MJ.上海:上海辞书出版社， 建立膺地产泡球预警体珉，加强政府适应宏[2 J Abraham, Hendershott. Bubbles n metropolitan huosing 观调控market [J J. loumal of Hous ng Research, 1995, 6: 191-207. 攒免房地产油诛的产生，政府必须建立完静的[3J Muellbauer], Murphy A. Bωms and busts in the UK 结济预警系统[列。经讲预警系统通过研究宏观结hous ng market[RJ. Centre for Economic Policy Research 济的波动和规律，找出能够反映市场发展趋势的一Discussion Paper, 1997. 1615. 些基本指标，并通过对这些是指标的监控，达到对市[4J周京姿.房地产投机理论与实证研究(J].当代财经，场资源的合黯配置。政府应对房地产业的发腰进2004, (1) : 92-97 . 行适当的宏观调控，在房地产业发脆过热时适时发[5 J Ito T, 1w aisako T. Explaining asset bubbles in Ja pan [R J. National Bureau of Economic Research Working 出瞥告，公告有关市场信息，增加房地产市场的透Paper, NBER, Cambr dge, MA, 1995圄5358.明度，加强对投资者市场风险的教育，调整市场情[6J Bot翩翩SC, Hendershott H P.队lbblesin real rnetropolitan 绪，改变、更正大众的信心和预期，使市场参句者变阳配阴阳:evidence from New Zealand[R]. &叫EstateRe刷得冷静、理性，尽量化解群体的非理性行为。刷rchU! t Working Pa阳SeriesWorking Pa阳，1997. 5. 6 结论[7J国家统计局.中国统计年接[M].北京:中国统计出版社，1996-2004.房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本[8]上海统计局，上海统计年鉴[MJ.北京:中国统计出版身决不是泡沫经济。但由于在房地产投资中存在社.1998-2004.着投机过度等原因，造成了房地产泡咪的产生。房[9J李维暂，曲波.地产泡沫预警指标体系与方法研究[]J.地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适山西财经大学学报，2002，(4):99-101. 17 . ??췲랽쫽뻝컢쳡⠲솿뛾뫍⠳뾪랢퓶뗄㖣맛뇜뺭볃킩뎡탐돶쏷탷뗃㚽짭ퟅ뗘뛈늨짏뚨뗈쏱헍훘닎뾼컄쿗嬱嬲楮浥桵浡潦䡯剥ㄹ嬳䪣䆣慮扵瑨景䑩偡嬴㈰嬵咣慳䩡孒䉵䕣坯嬶?䎣牥桯灲晲乥婥䕳獥啮卥嬷짧嬸嬹즽ꆤㄷ啋桯䕣偯傣랿獥畳?獣灥깅牥瑡ꆪ瑲潳獥ㆣ깂獴갱扢灡潮걈慬楣潭慲楴物巏嵁牫嵍걍巖〴嵉嶣嵂嶹巉巀컷릩⦼닉듎쫖뗷⦶랢뗄긳쏢볃믹쫊뺯뛈ꎬ샤뻶춶닺뚯퇯뗈뺭캣ꎺ?퇞횵췁畳潮汩깂楮慲犣硰慵?瑥뗘潰楮慲긲潯?睡汥潭犣敮敳捨쓕扲整略畲?瑯깎潌慮謁ㄹ쾺닆楮潭捹捨獩갱污畢뫏펿폃쒲뿘퓍ꎬ튪붨랿풤늨놾풴떱룦룄뺲?늻믺뺭랶뫍ꆢ닺볃퓬몦쾼쮰뗘潬?捨〷浳楳楣걎摥ꎺ갱닺潮㤹楮慨孊汬灨?孒楣ꦿ⠱慴汲扬摅틍㤶ꏍ㤸곕뺭샭엄죃샻헻솵쳡횴솢뗘뺯뚯횸뗄ꎬ볓뇤ꆢ쫇맽볃캧헰랿춶뛔퓶돉엝ꆣ楴ꎮ慫䉅牳敶㤹㞣楮ꆣ쓜퓶敳튵ꦣ慭嶣扡?ﲣ⦣楯憣剝뎼ꆪ?듳慮ㄹ긱?劣桯楤㞣뗄솵싴뇘룶?룟탐랿닺쾵뫍뇪뫏뫪릫잿ꆢ샭엝뛈쓚떴볛믮뎤탩쒭꺴ꎬ깊略깃㘱꺷먹湡깳ꎮ욾㈰곇톧뗈폐횵놾㤵걃瑴敮긵닎?폫탫믺췁뛚쫕뗘엝춳맦ꎬ샭맛룦뛔룼탔쒭뗈ꆣ컈퓶풾쫇볙맽㖣잺䡥潵ꎬ?敮뾵㊡慭獡捥剥ꎮ횣〴者톧훊ꎺ킧춨?뾼헐춨믡뗘햿믽믘닺쒭嬹싉늢엤뗷폐춶헽ꎬ뺭풭뗄뇜쫊훐뎤랱뛈㚣扲ꍛ湤牮瑲?慬껖ꎮ껉ꢣ놨짏랿뗘?楤볛쏊뇪맽ꎬ쫐헖춶훆엝뗄檡춨훃뿘맘듳뺡볃틲듦쏢뛈폐싊샻죙엲䵝敲慬鬒㞣킹쾺꺵쫇来뗘틖퓶ꎮ獨뚻?鬒ꏍ?㈰룱킳랽뛾춬뎡쏋뛈쒭닺ꎾ헒맽ꆣꎬ쫐헟훚솿퓚돶뗄짽뫍퓲헍ꎬ쪵짏潴變뎼鉶〲닺ꆣꆻ쪽벶쪱뗄낣돉횹횵풤짺궼돶뛔헾퓚뎡쫐뮯떫퓬폐쿖뺭ꆢ짌듙쫇ꎬ䵁쳥몣璣웄?ꎬ꾡ꆣ쫐튲릩곒놾쫊뺯ꎬ쏔쓜헢뢮랿탅뎡뷢평돉샻볃욷뷸떫늻엝췁쮰뺭ꎺ깂?ㄹ귔⠴ꏕ붨뎡폐쟳풹ꆣ쪱쳥헾꒾릻킩펦쾢럧탄좺폚쇋엝랿뺺죧샻훂쒭뗘뗄㤵짏畢꒾⦣볃ﺸ솢뷸샻맘쓀뛔쪵쾵뢮꿏랴횸닺ꎬ쿕뫍쳥퓚랿뇗뺭쒭릩헹맻뗄탎ꎮ몣扬뗖䵝꿖먹돉춶탎뫍㔳꺳췁탐폚쾵쪩ꎬ뇘뗍펳뇪랿튵퓶뗄풤뗘볃뾪룸엝ꆣ돉듇敳ꓑꎮ뢱㧒틲믺쪽쪵㔸뗘ꎬ헾ꆣ훓쿐췁볓탫돍쫐뗄랢뷌웚럇닺맘샽싔췆쒭엝쫩킾놱묱ꎮ튵벰ꎬ늿돶뽛뺩〱쏍뛾틔뢮탈훃뗘잿붨ꢹ뎡볠닺햹랿폽ꎬ샭엝볼떼죧춶듳뚯맽쒭늿웤쟒럖냦䩝ꎺ뗓ꎮ솵벶복늿쮻췁퓶헾솢랢뿘튵맽뗘ꎬ쪹탔춶쒭퓚훂폚랿뛠뺭쏅짧ꎮ훐춶쓜략?쫐짙쏅ﶼ뗘횵뢮췪킾햹ꎬ뗄죈닺뗷탐폚듳룟볃ꎬ떱맺붷믺ꚾ뎡췁좫ꯍ뎤쮰붫뮹쫊짆뾺쟷듯랢쪱쫐헻캪훐닺뿘웰볛폚맽튪ꎬㄹ듺춳꣑웤?ꎬ뗘쏦뛗웚ꆣ뗄쫆떽햹쫊뎡쫐닎듦짺훆듳룱짧탨랢폚뿘듸뛈평룸㤹닆볆킾놾췁닣쇋?늻뫪?뗄뛔뷸쪱뎡폫퓚ꆣ실캢믡쟳햹엲훆살ꎮ뺭돶뽛닢짧뗘닣뷢뾪?튻쫐랢춸쟩헟랿쫊뗄럹만뫍헢퇏㤷ꎬ냦䩝뛈믡㚣ꎮ뇤맺퇐틽ꆣ?뺿웰
