第一章 前 言
1. 研 究 背 景
北 辰 实 业 股 份 有 限 公 司 房 地 产 开 发 业 务 目 前 正 处 于 改 革 发 展
的 关 键 时 期 ，为 制 定 未 来 3 -5 年 的 发 展 战 略 ，特 委 托 － － 公 司
对 其 发 展 策 略 及 市 场 定 位 进 行 专 题 研 究 。
2. 研 究 目 的 及 意 义
2 .1 调 查 分 析 北 京 市 房 地 产 市 场 的 整 体 情 况 ， 各 分 物 业 情 况 ，
各 区 域 物 业 分 布 状 况 ， 并 对 房 地 产 市 场 的 供 求 状 况 及 发 展 趋
势 进 行 分 析 预 测 ， 对 北 辰 房 地 产 发 展 的 投 资 方 向 、 开 发 规 模
及 产 品 定 位 提 出 指 导 性 建 议 。
2 .2 全 面 分 析 北 辰 实 业 股 份 公 司 的 管 理 模 式 、 房 地 产 业 的 经 营
规 模 、 以 往 业 绩 、 人 力 、 物 力 、 财 力 等 资 源 状 况 ， 并 对 比 分
析 与 其 实 力 相 当 的 房 地 产 开 发 企 业 的 优 劣 势 ， 提 出 可 持 续 发
展 策 略 。
3. 研 究 内 容
3 .1 国 家 及 北 京 相 关 产 业 政 策 及 宏 观 经 济 形 势 研 究
3 .2 北 京 房 地 产 市 场 分 析 与 预 测
3 .3 北 辰 实 业 股 份 公 司 房 地 产 开 发 业 务 历 史 回 顾 与 现 状 分 析
3 .4 房 地 产 开 发 规 模 和 市 场 定 位
3 .5 北 辰 房 地 产 发 展 策 略 建 议
4. 研 究 方 法 与 技 术 路 线
4 .1 一 般 调 查 、 重 点 调 查 、 辅 助 调 查 相 结 合
4 .2 整 理 数 据 库 及 本 项 目 专 题 调 查 表 获 取 相 关 数 据 .
4 . 3 对 数 据 进 行 处 理 分 析 ,确 定 预 测 指 标 及 预 测 方 法 。
4 .4 采 用 回 归 分 析 法 对 北 京 市 房 地 产 市 场 进 行 分 析 与 预 测 。
4 .5 运 用 预 测 结 果 及 中 房 指 数 研 究 经 验 确 定 北 辰 房 地 产 开 发
业 务 的 开 发 规 模 和 市 场 定 位 ， 并 制 定 其 发 展 策 略 。
4 .6 技 术 路 线
前期准备 多方调查 模型设计
分析研究
定量分析定性分析
专家座谈
调研报告
数据处理模型样本模型
第二章 国家及北京相关产业政策及宏观经济形势研
究
1 国 家 宏 观 经 济 形 势 及 政 策 分 析
、 我 国 宏 观 经 济 运 行 态 势
改 革 开 放 的 深 入 进 行 ， 极 大 地 促 进 了 我 国 经 济 的 发 展 。 随
着 1996 年 软 着 陆 的 实 现 ， 国 民 经 济 的 运 行 状 况 发 生 了 根 本 性 的
变 化：从 长 期 的 卖 方 市 场 转 向 了 买 方 市 场 。 当 前 宏 观 经 济 发 展 形
势 总 的 来 说 是 好 的 。农 业 和 农 村 经 济 发 展 较 快 ，国 企 改 革 效 果 明
显 ， 财 政 货 币 政 策 双 管 齐 下 ， 资 本 市 场 发 展 平 稳 ， 国 际 经 济 ， 尤
其 是 东 南 亚 、韩 国 经 济 有 根 本 好 转 ，这 一 切 都 是 国 民 经 济 继 续 向
前 发 展 的 有 利 条 件 和 重 要 因 素 。同 时 ，也 应 当 看 到 ，在 宏 观 经 济
运 行 中 也 存 在 着 许 多 问 题 。其 中 主 要 是 ，市 场 需 求 不 足 ，多 数 产
模型 图表
品 供 过 于 求 ； 货 币 紧 缩 ； 下 岗 人 员 增 多 等 问 题 接 踵 而 来 。
2000 年 上 半 年 ， 中 国 宏 观 经 济 已 摆 脱 了 亚 洲 金 融 危 机 带 来 的 不
利 影 响 ，正 在 稳 步 回 升 ，经 济 增 长 持 续 多 年 的 减 速 有 望 在 今 年 改 变 。
中 国 国 家 统 计 局 公 布 我 国 上 半 年 的 经 济 增 长 率 为 %（ 其 中 第 一
季 度 GDP 增 速 为 %， 第 二 季 度 增 速 为 %）， 国 内 生 产 总 值 达
39， 491 亿 元 人 民 币 ， 增 速 比 上 年 同 期 加 快 了 个 百 分 点 。 令 人
欣 喜 的 是 ， 今 年 上 半 年 的 经 济 增 长 不 再 是 仅 仅 靠 投 资 的 单 项 拉 动 ，
而 是 消 费 、 出 口 、 投 资 共 同 增 长 ， 呈 现 “ 三 驾 马 车 ” 并 驾 齐 驱 ， 共 同
拉 动 的 格 局 。 经 济 增 长 呈 现 以 下 特 点：经 济 增 长 将 比 前 两 年 更 加 平
稳 ； 扩 大 内 需 政 策 对 即 期 生 产 的 拉 动 作 用 增 强 ； 拉 动 经 济 增 长 的 供
给 与 需 求 因 素 出 现 了 新 的 变 化 ； 企 业 效 益 明 显 好 转 ； 市 场 物 价 止 跌
企 稳 。 中 国 经 济 正 在 出 现 积 极 向 上 的 新 的 良 好 趋 势 。
表 1 近 几 年 分 季 度 GDP 增 长 率 的 变 化 趋 势
1 季 度 2 季 度 3 季 度 4 季 度 全 年
1998 % % % % %
1999 % % % % %
2000 % % *% *% *%
其 中 ： *为 预 测 数 据
2000 年 8 月 国 家 统 计 局 中 国 经 济 景 气 监 测 中 心 对 我 国 100 位 经
济 界 的 著 名 专 家 进 行 了 调 查 ， 多 数 专 家 认 为 当 前 的 宏 观 经 济 趋 好 。
接 受 调 查 的 专 家 均 认 为 今 年 上 半 年 的 宏 观 经 济 状 况 比 较 理 想 。
%的 专 家 预 期 下 半 年 的 宏 观 经 济 走 势 会 比 上 半 年 好 一 些 。 百 分
之 百 专 家 预 期 2000 年 我 国 GDP 增 长 速 度 会 高 于 1999 年 ， 平 均 预
期 值 为 %左 右 。
总 之 ， 我 国 宏 观 经 济 目 前 运 行 势 态 良 好 ， 预 计 在 未 来 3 到 5 年
将 保 持 向 好 势 态 。
． 关 于 房 地 产 产 业 政 策 分 析
1996 年 中 央 明 确 提 出 了 要 把 住 宅 产 业 培 育 成 为 国 民 经 济 新
的 增 长 点 。 1998 年 初 ， 朱 总 理 进 一 步 提 出 了 “ 把 住 宅 建 设 培 育 成
为 新 的 经 济 增 长 点 ， 使 住 宅 消 费 成 为 消 费 热 点 ” 的 发 展 国 民 经 济
的 思 路 ，为 房 地 产 业 发 展 营 造 了 最 佳 的 宏 观 政 策 环 境 。房 地 产 业
发 展 是 受 政 策 影 响 相 当 大 的 产 业 部 门 ，国 家 对 房 地 产 业 发 展 的 态
度 往 往 是 左 右 其 发 展 与 否 的 最 重 要 因 素 。而 我 国 政 府 是 决 心 通 过
住 宅 产 业 解 决 内 需 不 足 的 问 题 ，近 十 几 年 的 房 改 历 程 充 分 说 明 了
中 国 政 府 决 意 树 立 房 地 产 业 在 国 民 经 济 中 的 重 要 地 位 。而 以 后 出
台 的 相 关 政 策 都 会 立 足 于 维 护 房 地 产 业 的 发 展 。这 一 点 是 确 信 无
疑 的 。
根 据 目 前 宏 观 经 济 运 行 的 状 况 ， 为 了 扩 大 房 地 产 投 资 ， 刺
激 房
地 产 消 费 ， 发 展 房 地 产 市 场 ， 国 家 制 订 和 出 台 了 一 系 列 相
关 的 政 策 和 规 定 。 1998 年 的 《 国 务 院 关 于 进 一 步 深 化 城 镇 住 房
制 度 改 革 ， 加 快 住 房 建 设 的 通 知 》， 要 求 各 地 在 1998 年 12 月 31
日 停 止 住 房 实 物 分 配 ，实 行 住 房 货 币 分 配 ，把 住 房 分 配 纳 入 了 市
场 经 济 运 行 的 轨 道 ； 根 据 《 通 知 》的 精 神 和 要 求 ， 中 央 国 家 机 关
和 北 京 市 相 继 在 1999 年 出 台 了 《 在 京 中 央 和 国 家 机 关 进 一 步 深
化 住 房 制 度 改 革 实 施 方 案 》和 《 北 京 市 进 一 步 深 化 城 镇 住 房 制 度
改 革 加 快 住 房 建 设 实 施 方 案 》， 对 住 房 货 币 分 配 及 补 贴 标 准 和 发
放 方 式 ，完 善 住 房 公 积 金 制 度 ，深 化 住 房 改 革 提 高 公 房 租 金 等 问
题 都 作 了 具 体 规 定 。为 了 发 展 住 房 市 场 ，扩 大 住 房 消 费 ，实 现 二 、
三 级 住 房 市 场 联 动 ， 开 放 了 住 房 二 级 市 场；为 了 规 范 二 级 市 场 的
运 行 ，促 进 房 地 产 市 场 的 发 展 ，国 家 有 关 主 管 部 门 出 台 了《 已 购
公 有 住 房 和 经 济 适 用 住 房 上 市 出 售 管 理 暂 行 办 法 》，《 已 购 公 有
住 房 和 经 济 适 用 住 房 上 市 出 售 土 地 出 让 金 和 收 益 分 配 管 理 的 若
干 规 定 》，《 关 于 调 整 房 地 产 市 场 若 干 税 收 政 策 的 通 知 》。 为 了 调
节 宏 观 经 济 运 行 中 出 现 的 储 蓄 与 消 费 的 关 系 ，通 过 对《 中 华 人 民
共 和 国 个 人 所 得 税 法 》的 重 要 修 改 ， 恢 复 开 征 了 利 息 所 得 税 。 这
一 切 政 策 规 定 ，都 十 分 有 利 于 房 地 产 投 资 和 房 地 产 消 费 ，并 进 一
步 推 进 住 房 制 度 改 革 ，发 展 以 住 房 买 卖 和 租 赁 为 主 要 内 容 的 房 地
产 市 场 的 形 成 、 发 展 和 完 善 。
以 上 政 策 表 明 ： 国 家 是 决 心 树 立 房 地 产 业 成 为 我 国 国 民 经
济 的 支 柱 产 业 。
主 要 政 策 走 势 与 预 测 ：
房 改 政 策 方 面 ：
我 国 住 房 制 度 改 革 经 过 了 十 几 个 年 头 ，取 得 了 一 定 的 成 就 。
人 们 的 住 房 观 念 在 变 化 ； 房 屋 租 金 在 逐 步 地 提 高 ； 公 房 出 售 的 比
例 在 不 断 地 增 长；建 立 住 房 公 积 金 的 单 位 和 住 房 公 积 金 数 量 也 在
不 断 地 扩 大 。住 房 由 计 划 经 济 体 制 下 的 福 利 制 ，向 与 社 会 主 义 市
场 经 济 体
制 相 适 应 的 新 的 住 房 制 度 的 过 渡 ，不 仅 速 度 太 慢 ，而 且 还 产 生 了
许 多 新 问 题 ， 从 而 使 住 房 制 度 改 革 更 加 复 杂 化
住 房 实 物 分 配 ， 是 传 统 住 房 制 度 的 根 本 特 征 ； 住 房 分 配 货
币 化 ，是 住 房 制 度 改 革 的 关 键 。住 房 实 物 分 配 制 度 的 根 源 ，在 于
国 家 对 职 工 住 房 消 费 基 金 的 统 一 扣 除 。这 种 住 房 制 度 ，严 重 地 制
约 了 住 宅 经 济 的 发 展 和 居 民 住 房 状 况 的 改 善 。
在 80 年 代 初 期 和 中 期 改 革 试 点 的 基 础 上 ， 国 务 院 于 1988
年 召 开 了 全 国 第 一 次 住 房 制 度 改 革 工 作 会 议 ； 1991 年 召 开 了 第
二 次 住 房 改 革 工 作 会 议；有 力 地 推 动 了 全 国 住 房 制 度 改 革 工 作 的
开 展 。 为 了 建 立 与 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 相 适 应 的 住 房 制 度 ，
1993 年 冬 季 ，国 务 院 召 开 了 全 国 第 三 次 住 房 制 度 改 革 工 作 会 议 ，
根 据 会 议 的 精 神 1994 年 发 布 了 《 国 务 院 关 于 深 化 城 镇 住 房 制 度
改 革 的 决 定 》。《 决 定 》 对 于 建 立 与 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 相 适
应 的 住 房 制 度 的 一 系 列 问 题 作 出 了 明 确 的 规 定 。三 次 住 房 制 度 改
革 工 作 会 议 ，对 于 推 进 住 房 制 度 的 改 革 在 不 同 时 期 都 起 了 重 大 的
作 用 。
1998 年 6 月 召 开 了 全 国 住 房 制 度 改 革 工 作 会 议 。 会 后 发 出
了《 国 务 院 关 于 进 一 步 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革 ，加 快 住 房 建 设 的
通 知 》。《 通 知 》 的 核 心 内 容 是 宣 布 全 国 城 镇 ， 从 1998 年 下 半 年
起 ，停 止 住 房 实 物 分 配 ，实 行 住 房 分 配 货 币 化 ，同 时 要 相 应 建 立
起 四 个 体 系：即 贯 彻 按 劳 分 配 原 则 ， 实 施 住 房 分 配 货 币 化 的 住 房
分 配 体 系；对 不 同 收 入 家 庭 实 行 不 同 的 政 策 ， 建 立 起 以 经 济 适 用
房 为 主 的 住 房 供 应 体 系；以 住 房 二 级 市 场 为 主 攻 方 向 ， 培 育 和 规
范 住 房 市 场 体 系；建 立 具 有 中 国 特 色 的 住 房 金 融 体 系 。 这 样 就 结
束 了 几 十 年 来 在 中 国 占 统 治 地 位 的 住 房 实 物 分 配 制 度 ，为 建 立 与
社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 相 适 应 的 住 房 制 度 和 把 住 房 培 育 成 为 国
民 经 济 新 的 经 济 增 长 点 ， 奠 定 了 牢 固 的 体 制 和 经 济 基 础 。
住 房 分 配 货 币 化 ， 就 是 把 传 统 体 制 下 由 国 家 扣 除 的 职 工 住
房 消 费 基 金 ，根 据 按 劳 分 配 的 原 则 ，量 化 到 职 工 个 人 头 上 ，实 质
上 也 就
是 转 化 住 房 消 费 基 金 的 运 行 的 渠 道 。
目 前 各 地 陆 续 出 台 了 住 房 分 配 货 币 化 的 方 案 。 在 京 中 央 国
家 机 关 和 北 京 市 的 住 房 货 币 化 的 改 革 方 案 也 于 1999 年 ８ 月 16
日 和 1999 年 ９ 月 １ 日 分 别 出 台 。 中 央 和 北 京 市 的 住 房 分 配 货 币
化 的 《 实 施 方 案 》，《 方 案 》 明 确 指 出 ： 停 止 住 房 实 物 分 配 ， 进
一 步 完 善 住 房 公 积 金 制 度；建 立 住 房 补 贴 制 度 ， 逐 12 月 31 日 前
参 加 工 作 的 职 工 ） 老 办 法 ， 新 人 （ 即 1999 年 １ 月 １ 日 参 加 工 作
的 职 工 ）新 办 法 。 对 于 无 房 和 住 房 未 达 标 的 老 职 工 ， 实 行 一 次 性
发 放 补 贴；对 于 新 职 工 ， 则 按 月 发 放 补 贴 。 住 房 补 贴 计 入 职 工 个
人 帐 户 ，专 项 用 于 住 房 消 费 。发 放 住 房 补 贴 ，建 立 住 房 公 积 金 制
度 大 大 提 高 了 职 工 住 房 消 费 能 力 。
住 房 货 币 分 配 方 案 的 实 施 ， 虽 然 在 执 行 过 程 中 ， 还 有 许 多
问 题 需 要 解 决 ，但 是 不 管 怎 样 ，住 房 分 配 货 币 化 ，必 将 扩 大 住 房
投 资 和 住 房 消 费 。
总 上 所 述 ， 可 以 发 现：房 改 政 策 基 本 到 位 ， 关 键 在 于 执 行 ，
住 房 商 品 化 、分 配 货 币 化 已 是 大 势 所 趋 ，而 下 一 步 房 改 政 策 的 着
眼 点 在 于 使 住 房 货 币 化 真 正 纳 入 职 工 的 工 资 ，提 高 职 工 的 支 付 能
力 ， 从 而 保 证 职 工 要 房 不 再 找 单 位 ， 而 是 找 市 场 。
土 地 方 面 ： 调 控 住 宅 建 设 总 量 ， 保 障 住 宅 建 设 用 地 。 下 一 步
的 政 策 立 足 点 要 加 大 对 住 宅 建 设 用 地 的 管 理 力 度 ，在 节 约 用 地 的 基
本 原 则 下 ， 保 障 住 宅 建 设 用 地 。 政 府 在 制 定 土 地 供 应 计 划 时 ， 要 考
虑 住 宅 市 场 的 现 实 需 求 和 潜 在 需 求 ， 通 过 对 土 地 的 宏 观 调 控 管 理 ，
最 终 实 现 住 宅 建 设 的 持 续 稳 定 发 展 和 住 房 市 场 的 供 求 平 衡 。今 后 本
市 土 地 利 用 模 式 将 是 走 内 涵 挖 潜 的 路 子 ，通 过 旧 城 改 造 、第 二 产 业
向 外 转 移 等 措 施 来 增 加 存 量 建 设 用 地；通 过 利 用 废 弃 地 、 未 利 用 土
地 来 增 加 增 量 建 设 用 地 。
金 融 方 面 ： 发 展 住 房 金 融 和 开 征 利 息 税 ， 刺 激 了 住 房 投 资 和
消 费 。
住 房 建 设 和 住 房 消 费 ， 都 需 要 大 批 资 金 投 入 ， 银 行 等 金 融
机 构 是 供 给 住 房 建 设 和 住 房 消 费 所 需 资 金 的 重 要 经 济 部 门；同 时
房 地 产 信 贷 ，具 有 保 值 、增 值 和 风 险 小 的 特 性 ，是 银 行 等 金 融 机
构 投 资 的 理 想 领 域 。 住 房 金 融 就 是 在 这 个 基 础 上 发 展 起 来 的 。
我 国 目 前 支 持 住 房 投 资 和 住 房 消 费 的 金 融 形 式 ， 主 要 是 住
房 公 积 金 ， 住 房 合 作 社 ， 住 房 抵 押 贷 款 ， 住 房 信 贷 。
我 国 房 地 产 金 融 ， 是 在 改 革 开 放 的 条 件 下 发 展 起 来 的 。 随
着 房 地 产 业 的 复 苏 ， 金 融 机 构 开 始 向 商 品 房 提 供 贷 款 。 1982 年 ，
许 多 金 融 机 构 开 办 了 住 宅 储 蓄 业 务 ，房 地 产 开 发 企 业 也 开 始 同 金
融 机 构 进 行 项 目 合 作 。 1984 年 国 务 院 《 关 于 基 本 建 设 和 建 筑 业
管 理 体 制 改 革 座 谈 会 记 要 》（ 国 发 123 号 文 ） 指 出 ， 各 地 组 建 房
地 产 开 发 公 司 ， 由 中 国 人 民 建 设 银 行 提 供 周 转 资 金 。 1985 年 中
国 人 民 建 设 银 行 开 始 办 理 土 地 开 发 和 商 品 房 贷 款 业 务 。随 着 住 房
改 革 的 深 入 进 行 ， 1987 年 和 1988 年 经 国 务 院 批 准 ， 在 山 东 省 的
烟 台 和 安 徽 省 的 蚌 埠 分 别 建 立 了 住 宅 储 蓄 银 行 。 1989 年 12 月 中
国 人 民 建 设 银 行 颁 发 了 《 住 宅 储 蓄 存 款 和 住 宅 借 款 暂 行 办 法 》，
1992 年 ９ 月 ， 中 国 人 民 建 设 银 行 又 颁 发 了 《 职 工 住 房 抵 押 贷 款
暂 行 办 法 》和 《 单 位 住 房 贷 款 暂 行 办 法 》。 1997 年 ４ 月 ， 中 国 人
民 银 行 颁 布 了 《 个 人 住 房 担 保 贷 款 试 行 办 法 》。 这 一 切 都 有 力 地
促 进 了 住 房 金 融 的 发 展 。
居 民 个 人 住 房 抵 押 贷 款 虽 然 有 了 一 定 程 度 的 发 展 ， 但 是 还
不 够 理 想 。除 了 住 房 制 度 改 革 和 居 民 个 人 收 入 水 平 低 等 因 素 制 约
外 ， 主 要 是 在 金 融 方 面 还 存 在 着 许 多 问 题 ， 如 金 融 工 具 单 一；抵
押 贷 款 的 首 付 款 数 额 大 ； 抵 押 贷 款 期 限 短 ； 利 率 也 不 合 理 ； 以 及
抵 押 贷 款 担 保 问 题 等 。
根 据 经 济 发 展 的 形 势 和 住 房 分 配 货 币 化 的 实 行 ， 各 金 融 机 构
正 在 研 究 新 的 办 法 和 实 行 新 的 措 施 ，例 如 组 合 贷 款 等 。随 着 金 融 对
住 房 消 费 支 持 力 度 的 增 大 ，居 民 住 房 消 费 和 住 房 建 设 将 会 得 到 较 快
的 发 展 。
值 得 注 意 的 是 开 征 利 息 所 得 税 。 1999 年 ８ 月 30 日 ， 中 华 人
民 共 和 国 第 九 届 全 国 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 第 十 一 次 会 议 ，对
《 中 华 人 民 共 和 国 个 人 所 得 税 法 》 作 了 重 要 修 改 。 确 定 了 “ 对 储
蓄 存 款 利 息 所 得 征 收 个 人 所 得 税 ” 。
利 息 税 ， 准 确 的 说 法 是 利 息 所 得 税 ， 是 对 个 人 储 蓄 存 款 利
息 所 得 征 收 的 一 个 税 种 。 利 息 税 不 是 新 设 立 的 税 种 。 1950 年 我
国 公 布 的 《 利 息 所 得 税 暂 行 条 例 》， 规 定 了 对 存 款 利 息 所 得 征 收
所 得 税 。 1980 年 由 全 国 人 大 通 过 的 ， 在 1983 年 人 大 常 委 会 修 订
的 个 人 所 得 税 法 ，已 经 将 利 息 税 所 得 列 为 应 税 项 目 ，考 虑 到 当 时
的 具 体 情 况 ，确 定 暂 免 征 收 。现 在 对 存 款 利 息 所 得 开 征 个 人 所 得
税 ，属 于 恢 复 征 收 。这 个 税 种 也 不 是 我 国 特 有 的 ，在 世 界 上 许 多
国 家 ， 都 对 储 蓄 存 款 利 息 所 得 征 收 所 得 税 。
恢 复 征 收 存 款 利 息 所 得 个 人 所 得 税 ， 是 经 济 发 展 的 需 要 。
我 国 经 济 改 革 实 现 软 着 陆 以 后 ， 特 别 是 从 1998 年 以 来 ， 物 价 连
续 下 降 ，大 部 分 商 品 供 过 于 求 ，消 费 需 求 疲 软 ，固 定 资 产 投 资 放
慢 ，经 济 处 于 衰 退 状 况 。要 摆 脱 目 前 经 济 发 展 的 困 境 ，必 须 扩 大
需 求 ， 鼓 励 消 费 ， 增 加 投 资 。 恢 复 征 收 利 息 所 得 税 ， 可 以 从 三 个
方 面 发 挥 作 用 。第 一 ，提 高 国 家 财 政 收 入 ，加 大 对 下 岗 职 工 补 助 、
城 镇 居 民 最 低 生 活 保 障 、离 退 休 人 员 、以 及 其 他 低 收 入 者 的 支 持
的 力 度 ， 提 高 他 们 的 消 费 水 平 。 第 二 ， 调 节 收 入 分 配 ， 缩 小 收 入
水 平 的 差 距 。 第 三 ， 在 降 低 利 息 率 的 同 时 ， 通 过 利 息 所 得 税 ， 引
导 城 乡 居 民 分 流 储 蓄 存 款 ， 增 加 消 费 和 扩 大 投 资 。
开 征 利 息 所 得 税 ， 有 利 于 扩 大 消 费 和 投 资 。 储 蓄 存 款 利 息
所 得 税 的 征 收 会 使 居 民 储 蓄 意 愿 有 所 降 低 ，而 投 资 意 愿 上 升 。中
国 经 济 景 气 监 测 中 心 近 日 对 1213 位 城 市 居 民 进 行 了 调 查 ， 仅 有
百 分 之 七 的 居 民 仍 有 提 高 储 蓄 水 平 的 愿 望 ， 40%的 居 民 在 考 虑 降
低 储 蓄 水 平 。总 的 看 来 ，征 税 降 息 双 管 齐 下 ，居 民 的 投 资 愿 望 以
上 述 6 5%的 居 民
开 始 倾 向 各 类 投 资 。
但 是 在 我 国 目 前 经 济 发 展 的 条 件 下 ， 就 投 资 去 向 或 投 资 品
种 来 看 ， 居 民 除 了 银 行 储 蓄 存 款 以 外 ， 主 要 是 投 资 股 票 、 债 券 、
工 商 业 和 房 地 产 。但 是 在 这 几 种 投 资 品 种 中 ，首 选 也 应 当 是 房 地
产 。 因 为 ， 股 票 投 资 风 险 太 大；工 商 业 投 资 除 了 也 有 一 定 的 风 险
以 外 ，还 需 要 一 定 的 资 金 规 模 、相 当 数 量 的 工 程 技 术 人 员 和 管 理
人 员 ，特 别 是 市 场 并 不 看 好 。因 此 ，房 地 产 是 最 好 的 投 资 方 向 或
投 资 品 种 。投 资 住 宅 ，不 仅 符 合 国 家 鼓 励 消 费 和 鼓 励 投 资 的 政 策
导 向 ， 而 且 投 资 者 可 以 获 得 较 高 的 收 益 。
第 一 ， 投 资 房 地 产 具 有 双 重 效 应 ： 既 扩 大 了 消 费 需 求 ， 也
扩 大 了 投 资 需 求 ，完 全 符 合 国 家 政 策 引 导 的 方 向 。这 是 由 住 房 的
性 质 决 定 的 。住 房 既 是 消 费 品 ，又 是 投 资 品 。在 长 期 的 传 统 体 制
下 ，人 们 把 住 房 只 看 作 是 消 费 品 ，这 种 看 法 是 不 正 确 的 。在 市 场
经 济 条 件 下 ，住 房 不 仅 是 消 费 品 ，而 且 也 是 投 资 品 。住 房 作 为 消
费 品 ，首 先 是 为 了 满 足 人 们 最 基 本 的 需 求 。在 这 种 情 况 下 ，它 是
最 必 需 的 消 费 品 ，是 任 何 人 都 回 避 的 。所 以 ，要 满 足 居 民 生 活 的
需 求 ，首 先 必 需 满 足 居 民 对 住 房 的 需 求 。但 是 ，就 住 房 本 身 的 性
质 来 说 ，它 不 仅 是 人 们 最 必 需 的 消 费 资 料 ，而 且 随 着 经 济 社 会 的
发 展 和 居 民 收 入 水 平 的 提 高 ， 它 还 是 人 们 发 展 资 料 和 享 受 资 料 。
住 房 作 为 发 展 资 料 和 享 受 资 料 ， 决 定 了 住 房 的 消 费 空 间 十 分 巨
大 。 同 时 ， 住 房 还 是 人 们 投 资 对 象 ， 即 投 资 品 。 在 资 金 一 定 的 情
况 下 ，住 房 投 资 也 应 当 是 人 们 首 选 的 投 资 项 目 。因 为 ，住 房 投 资
不 仅 比 股 票 投 资 、 工 商 业 投 资 风 险 小；而 且 比 储 蓄 、 债 券 等 利 息
高 。 就 北 京 目 前 来 说 ， 无 论 是 一 居 室 、 二 居 室 、 还 是 三 居 室 ， 所
有 房 屋 租 金 收 入 ， 都 有 比 利 息 收 入 要 高；而 且 居 室 越 大 ， 租 金 收
入 越 高 。 所 以 ， 购 房 投 资 ， 不 仅 是 一 种 安 全 可 靠 ， 而 且 也 是 收 益
较 大 的 投 资 。
第 二 ， 住 房 投 资 ， 可 以 同 时 实 现 两 种 功 能 。 住 房 既 可 以 作
为 消
费 品 ，具 有 满 足 消 费 者 的 消 费 需 求 的 功 能 ，同 时 也 可 以 作 为 投 资
品 实 现 保 值 增 值 的 功 能 。在 市 场 经 济 条 件 下 ，居 民 购 买 住 房 ，首
先 是 为 了 满 足 自 己 居 住 消 费 的 需 求 ，但 是 在 住 房 消 费 过 程 中 ，同
时 就 实 现 了 保 值 和 增 值 的 功 能 。现 实 生 活 表 明 ，如 果 由 于 情 况 变
化 ，不 需 要 现 有 的 住 房 ，或 者 为 了 更 换 现 有 住 房 ，居 民 通 过 出 售
自 己 的 住 房 ， 不 仅 可 以 保 值 ， 而 且 还 可 能 增 值 。
第 三 ， 目 前 投 资 住 房 ， 既 可 以 避 免 征 收 利 息 所 得 税 ， 还 可
以 享 受 住 房 货 币 分 配 、住 房 二 级 市 场 开 放 和 公 房 上 市 交 易 减 免 税
费 的 好 处 。住 房 货 币 分 配 政 策 的 实 施 ，使 相 当 一 部 分 人 ，可 以 利
用 住 房 补 贴 、住 房 公 积 金 ，银 行 贷 款 和 自 己 的 存 款 ，到 住 房 市 场
购 买 住 宅 ， 解 决 自 己 的 住 房 问 题 。《 已 购 公 有 住 房 和 经 济 适 用 住
房 上 市 出 售 管 理 暂 行 办 法 》的 实 施 ， 启 动 了 住 房 二 、 三 市 场 ， 为
工 作 单 位 与 住 房 距 离 太 远 ， 上 下 班 不 方 便 的 ； 以 旧 房 换 新 房 的 ；
以 小 房 换 大 房 的 等 等 住 房 困 难 者 ，提 供 了 解 决 解 决 住 房 困 难 问 题
的 机 会 。这 部 分 居 民 ，可 以 通 过 出 售 旧 房 的 收 入 ，加 上 住 房 补 贴 、
住 房 公 积 金 、银 行 贷 款 和 自 己 的 存 款 ，实 现 以 旧 换 新 ，以 小 换 大
的 目 的 。为 了 推 动 二 、三 级 市 场 的 开 放 ，国 家 又 出 台 了 关 于 调 整
房 地 产 市 场 税 收 的 政 策 ，减 免 了 部 分 税 费 ，减 轻 了 个 人 买 卖 普 通
住 宅 的 税 收 负 担 ， 既 有 利 于 投 资 又 有 利 于 消 费 。
拆 迁 安 置 政 策 方 面 ：
货 币 还 迁 促 进 了 住 房 市 场 的 发 展
《 北 京 市 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 办 法 》 于 1 998 年 12 月 １ 日 起 开
始 实 施 ， 1991 年 10 月 １ 日 起 开 始 实 施 的 《 北 京 市 实 施 〈 城 市 房
屋 拆 迁 管 理 条 例 〉 细 则 》 同 时 废 止 。《 办 法 》 是 对 《 细 则 》 的 修
改 和 完 善 ， 是 北 京 市 进 行 房 屋 拆 迁 的 基 本 准 则 。《 办 法 》 是 根 据
北 京 市 城 市 建 设 的 发 展 ，房 屋 拆 迁 中 存 在 的 问 题 ，以 及 建 立 社 会
主 义 市 场 经 济 体 制 的 需 要 制 订 和 实 施 的 。《 办 法 》 的 制 订 和 实 施
标 志 着 北 京 市
房 屋 拆 迁 管 理 发 展 到 了 一 个 新 的 阶 段 。
1991 年 起 开 始 实 行 的 《 房 屋 拆 迁 细 则 》， 对 于 规 范 房 屋 拆
迁 行 为 ， 保 障 城 市 建 设 的 发 展 ， 起 到 了 重 要 的 作 用 。 但 是 ， 随 着
社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 的 建 立 ，城 市 建 设 的 发 展 ，原 有 的《 细 则 》
已 经 不 能 解 决 房 屋 拆 迁 中 遇 到 的 新 情 况 和 新 问 题 。其 中 比 较 突 出
的 是：过 多 地 考 虑 了 人 口 因 素 ， 不 符 合 国 务 院 《 城 市 房 屋 拆 迁 管
理 条 例 》中 规 定 的 按 照 拆 迁 面 积 进 行 补 偿 的 原 则 ； 按 照 原 先 居 住
面 积 进 行 安 置 ， 不 利 于 居 民 改 善 居 住 条 件；安 置 方 式 单 一 ， 不 符
合 市 场 经 济 规 律 ； 原 《 细 则 》操 作 性 不 强 ， 不 利 于 拆 迁 管 理 制 度
化 和 规 范 化 。
在 修 改 《 细 则 》 和 制 订 《 办 法 》 的 过 程 中 ， 坚 持 了 以 下 一 些
原 则 ：
第 一 ， 加 大 了 房 屋 拆 迁 的 透 明 度 。 一 方 面 管 理 程 序 公 开 ，
对 建 设 单 位 办 理 房 屋 拆 迁 许 可 证 的 条 件 ，拆 迁 管 理 权 限 划 分 ，以
及 操 作 程 序 等 ， 都 作 了 比 较 明 确 的 规 定；另 一 方 面 对 拆 迁 补 偿 的
相 关 内 容 ，包 括 拆 迁 补 偿 的 对 象 和 方 式 ，拆 迁 补 偿 款 的 具 体 标 准
和 计 算 公 式 ， 都 有 作 了 比 较 详 细 和 明 确 的 规 定 。
第 二 ， 适 应 住 房 制 度 改 革 的 需 要 。 原 有 《 细 则 》 在 拆 迁 补
偿 安 置 中 过 多 地 考 虑 了 人 口 因 素 ，带 有 浓 厚 的 计 划 体 制 下 的 福 利
分 房 的 色 彩 ， 新 《 办 法 》规 定 ， 房 屋 拆 迁 按 照 原 建 筑 面 积 实 行 货
币 补 偿 ， 体 现 了 住 房 制 度 改 革 的 原 则 和 要 求 。
第 三 ， 促 进 住 房 市 场 化 的 原 则 。 新 《 办 法 》 规 定 的 补 偿 方
式 ， 是 由 当 事 人 协 商 确 定 ， 既 可 以 货 币 补 偿 ， 也 可 以 实 物 安 置 。
这 样 有 购 买 力 的 被 拆 迁 户 就 进 入 了 房 地 产 市 场 ，是 推 动 住 宅 市 场
化 的 重 要 步 骤 。
第 四 ， 服 务 于 首 都 建 设 的 大 局 的 原 则 。 房 屋 拆 迁 是 城 市 建
设 和 发 展 的 重 要 内 容 ，无 论 是 拆 迁 还 是 被 拆 迁 人 ，都 有 应 当 服 从
首 都 建 设 和 发 展 的 需 要 。
修 改 后 的 〈 办 法 〉 共 ５ 章 ， 55 条 ， 变 动 比 较 大 的 地 方 主 要
是 ：
根 据 国 务 院 的 《 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例 》的 规 定 ， 坚 持 按 照 原 面
积 进 行 补 偿 ， 不 再 考 虑 人 口 的 因 素 ， 确 立 了 “ 按 房 不 按 人 ” 的 拆
迁 补 偿 原 则 ， 并 把 原 《 细 则 》 中 的 “ 拆 迁 安 置 ” 的 内 容 并 入 了 “ 拆
迁 补 偿 ” 中 ， 从 而 就 把 原 拆 迁 中 体 现 福 利 性 质 的 “ 按 人 补 偿 ” ， 转
变 为 市 场 经 济 条 件 下 的 “ 按 房 补 偿 ” 。 切 实 保 护 被 拆 迁 房 屋 所 有
人 的 权 益 ，对 于 使 用 权 人 ，只 限 于 执 行 国 家 规 定 租 金 标 准 的 才 可
以 给 予 补 偿 。房 屋 拆 迁 ，可 以 直 接 进 行 货 币 补 偿 ，也 可 以 把 货 币
折 为 实 物 即 房 屋 补 偿 。补 偿 数 额 ，按 照 原 建 筑 面 积 的 重 置 价 格 结
合 成 新 确 定；如 果 进 行 实 物 补 偿 ， 则 由 拆 迁 人 把 货 币 补 偿 额 折 算
成 等 额 的 房 屋 。另 外 就 是 完 善 了 拆 迁 工 作 程 序 ，增 加 了 拆 迁 工 作
的 透 明 度 。
总 的 说 ，拆 迁《 办 法 》，把 拆 迁 工 作 从 计 划 体 制 下 的 福 利 补
偿 方 式 ，转 变 为 市 场 经 济 体 制 下 的 市 场 运 作 方 式 ，即 有 力 地 保 护
了 被 拆 迁 人 和 拆 迁 人 的 合 法 权 益 ； 有 利 于 深 化 住 房 制 度 改 革 ； 有
利 于 拆 迁 工 作 的 进 行；也 有 利 于 发 展 房 地 产 开 发 建 设 市 场 和 住 宅
市 场 。
2 北京市社会经济发展状况及产业政策
2 .1 在 全 国 宏 观 经 济 势 趋 好 的 大 环 境 下 ，北 京 市 2000 年 上 半 年 经
济 继 续 保 持 积 极 向 上 的 发 展 趋 势 ，总 体 经 济 运 行 良 好 。本 市 经 济
保 持 强 劲 的 发 展 势 头 ，总 体 经 济 持 续 走 强 ，景 气 曲 线 呈 上 扬 势 态 。
根 据 北 京 市 统 计 局 公 布 的 数 据 得 知 ，上 半 年 全 市 实 现 国 内 生 产 总
值 1044 ． 1 亿 元 ， 按 可 比 价 格 计 算 ， 比 去 年 同 期 增 长 12 ％ ， 为
1996 年 以 来 同 期 最 高 增 速 ， 高 于 全 国 平 均 水 平 3． 8 个 百 分 点 。
北京市房地产政策分析
近 年 来 随 着 国 家 出 台 了 一 系 列 有 关 房 地 产 方 面 的 政 策 法 规 ，
北 京 市 也 相 应 出 台 了 一 系 列 利 于 房 地 产 业 发 展 的 方 案 与 政 策 。例
如：《 北 京 市 进 一 步 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革 加 快 住 房 建 设 实 施 方
案 》，《 已 购
公 有 住 房 和 经 济 适 用 住 房 上 市 出 售 管 理 暂 行 办 法 》，《 已 购 公 有
住 房 和 经 济 适 用 住 房 上 市 出 售 土 地 出 让 金 和 收 益 分 配 管 理 的 若
干 规 定 》，《 关 于 调 整 房 地 产 市 场 若 干 税 收 政 策 的 通 知 》，《 北 京
市 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 办 法 》等 等 。 这 些 政 策 规 定 有 利 于 深 化 住 房
制 度 改 革 ，开 放 住 房 二 级 市 场 ，规 范 房 屋 租 赁 市 场 ，按 照 市 场 经
济 原 则 改 革 公 房 租 赁 关 系；对 城 市 房 屋 拆 迁 实 行 货 币 补 偿 ， 完 善
住 房 公 积 金 制 度 ，开 征 利 息 所 得 税 等 一 系 列 政 策 规 定 的 出 台 和 实
施 ，对 于 扩 大 房 地 产 投 资 ，转 变 在 计 划 经 济 体 制 下 长 期 形 成 的 住
房 消 费 观 念 ， 增 加 居 民 住 房 消 费 支 出 ， 发 展 和 规 范 房 地 产 市 场 ，
都 有 着 重 要 的 现 实 意 义 ， 并 对 房 地 产 业 的 发 展 产 生 长 远 的 影 响 。
绿 化 隔 离 带 政 策 分 析 ：
为 了 落 实 《 北 京 市 城 市 总 体 规 划 》， 加 快 规 划 市 区 内 绿 化 隔
离 地 区 建 设 ，推 进 城 乡 结 合 部 地 区 环 境 整 治 和 城 市 化 进 程 ，促 进
城 市 生 态 环 境 改 善 和 首 都 经 济 社 会 可 持 续 发 展 ， 2000 年 3 月 20
日 ，北 京 市 绿 化 隔 离 地 区 建 设 领 导 小 组 出 台 了《 关 于 加 快 本 市 绿
化 隔 离 地 区 建 设 的 意 见 》，提 出 从 2000 年 开 始 ，在 规 划 绿 化 隔 离
地 区 范 围 内 ， 用 3 年 至 4 年 时 间 完 成 绿 化 6 0 平 方 公 里 的 任 务 。
绿 化 隔 离 带 大 都 处 于 城 乡 结 合 部 ， 环 境 相 对 比 较 差 ， 土 地
开 发 利 用 率 低 ，人 口 居 住 密 度 高 ，又 多 为 农 民 居 住 地 ，改 造 难 度
大 。目 前 由 于 风 沙 问 题 严 重 ，气 候 条 件 变 得 越 来 越 差 ，才 引 起 政
府 进 一 步 注 意 应 该 加 大 环 境 保 护 的 力 度 ，从 而 绿 化 隔 离 带 政 策 又
被 提 到 较 高 的 重 视 程 度 。由 于 绿 化 隔 离 带 的 建 设 ，将 改 变 周 边 土
地 环 境 ，把 原 来 基 础 设 施 差 ，环 境 恶 劣 ，人 口 稠 密 的 城 乡 结 合 部
改 变 成 环 境 优 美 ， 基 础 设 施 齐 全 的 可 用 来 开 发 居 住 小 区 的 优 等
地 。
总 之 ， 绿 化 隔 离 带 能 提 高 土 地 的 利 用 效 率 ， 沿 绿 化 隔 离 带
地 区 的 土 地 将 被 大 大 改 善 ， 利 于 开 发 房 地 产；绿 化 隔 离 带 能 扩 大
商 品 房
供 应 量 ，按 照 京 政 办 发 [ 2000 ]20 号 文 件 ，在 绿 化 隔 离 带 周 边 地 区
的 原 有 农 民 宅 基 地 可 一 律 征 为 国 有 建 设 用 地 ， 可 用 于 新 村 建 设 ，
其 中 农 民 自 住 房 屋 和 上 市 出 售 的 商 品 房 屋 的 比 例 为 1 ： 0 .5 ； 另
外 ，绿 化 隔 离 带 能 提 升 周 边 土 地 的 价 值 ，绿 化 、环 境 是 小 区 永 远
的 卖 点 ， 而 绿 化 隔 离 带 将 从 根 本 上 改 变 小 区 的 大 环 境 。
中 关 村 地 区 分 析 ：
1999 年 6 月 5 日 ，《 国 务 院 关 于 建 设 中 关 村 科 技 园 区 有 关
问 题 的 批 复 》公 布 ， 使 中 关 村 地 区 成 为 众 人 关 注 的 焦 点 。 中 关 村
地 区 有 高 等 院 校 68 所 、 科 研 院 所 213 家 、 高 科 技 企 业 数 十 家 。
这 些 都 是 使 中 关 村 地 区 成 为 “ 中 国 硅 谷 ” 的 优 势 。 但 是 ， 中 关 村
地 区 在 交 通 、市 政 配 套 、办 公 场 所 、居 住 配 套 等 方 面 也 存 在 着 先
天 不 足 ， 使 一 些 想 进 驻 中 关 村 地 区 的 国 际 高 科 技 企 业 望 而 却 步 ，
影 响 了 中 关 村 向 “ 中 国 硅 谷 ” 进 军 的 步 伐 。
从 房 地 产 方 面 讲 ， 中 关 村 地 区 存 在 着 很 大 的 缺 口 ， 该 地 区
的 写 字 楼 、公 寓 、住 宅 严 重 不 足 ，这 从 中 关 村 地 区 房 地 产 项 目 的
销 售 情 况 就 能 看 出 来 ： 方 圆 大 厦 、 科 技 会 展 中 心 等 高 档 写 字 楼 、
公 寓 在 广 告 不 多 的 情 况 下 ，租 售 良 好 且 价 格 一 直 上 涨 ，无 论 从 中
关 村 的 发 展 ，还 是 从 市 场 需 求 的 角 度 考 虑 ，中 关 村 在 房 地 产 方 面
都 有 相 当 大 的 发 展 潜 力 。
预 计 北 京 市 房 改 方 向 和 政 策 走 势
下 一 步 北 京 市 房 改 方 向 会 是 ： 继 续 稳 步 推 进 公 房 租 金 改 革 ，
组 织 公 房 按 成 本 价 出 售 ，进 行 住 房 普 查 ，建 立 住 房 档 案 ，开 放 住
房 二 级 市 场 ， 住 房 分 配 货 币 化 实 施 将 是 下 一 步 政 策 的 主 要 着 眼
点 。
政 策 导 向 将 有 助 于 启 动 和 完 善 北 京 市 房 地 产 市 场 ， 保 证 北 京
房 改 政 策 的 进 一 步 落 实 ， 促 进 北 京 房 地 产 业 的 发 展 。
3 国 家 及 北 京 宏 观 经 济 发 展 对 房 地 产 业 的 影 响
国 民 经 济 发 展 水 平 与 房 地 产 业
根 据 世 界 各 国 房 地 产 业 的 发 展 历 程 来 看 ， 当 人 均 国 民 生 产 总
值 进 入 5 00－ 1000 美 元 时 ，住 宅 建 设 与 消 费 也 将 进 入 快 速 增 长 阶
段 ，住 宅 投 资 随 人 均 国 民 生 产 总 值 的 增 加 而 增 加 ，直 到 人 均 国 民
生 产 总 之 达 到 8000 美 元 - - - 10000 美 元 时 ，住 宅 投 资 才 开 始 减 少 ，
而 人 均 国 民 生 产 总 值 为 1000 美 元 左 右 ， 是 住 宅 发 展 的 增 长 期 。
我 国 目 前 人 均 国 民 生 产 总 值 约 为 700 美 元 ， 房 地 产 建 设 与 消
费 正 处 于 快 速 增 长 阶 段 。通 过 近 几 年 的 房 地 产 投 资 额 、销 售 额 与
销 售 额 投 资 额 比 率 趋 势 图 可 以 明 显 看 出 这 一 点 。
95- 99年我国房地产投资增长趋势图
3825
3106
3579
4010
2831
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
4000
4500
95 96 97 98 99
亿元
世 界 部 分 国 家 或 地 区 1988 年 房 地 产 占 GD P 的 比 重 大 约 在
10%上 下 （ 参 见 下 表 ）；香 港 地 区 高 达 30%， 在 这 些 国 家 或 地 区 ，
房 地 产 已 经 成 为 国 民 经 济 的 支 柱 产 业 。
表 ： 1988 年 部 分 国 家 或 地 区 房 地 产 业 占 GDP 的 比 重
95- 99年我国房地产销售额增长趋势图
955
1340
1563
2134
2655
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
95 96 97 98 99
亿元
95- 99年我国房地产销售额与投资额比率趋势图
R2 = 0. 945
0
0. 2
0. 4
0. 6
0. 8
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
年代
比率
XY 散点图 1
趋势图
国 家 或
地 区
美 国 日 本 英 国 法 国 韩 国 台 湾
比 重 11 .4 10 .4 12 .2 10 .8 8 .0 10 .86
目 前 ， 我 国 房 地 产 业 占 G DP 的 比 重 偏 低 （ 目 前 为 4%左 右 ），
房 地 产 业 成 为 我 国 经 济 发 展 的 支 柱 产 业 还 有 一 段 艰 辛 路 要 走（ 国
际 惯 例 是 ： 只 有 当 房 地 产 业 占 GDP 的 比 重 到 达 10% 左 右 才 能 成
为 国 民 经 济 的 支 柱 产 业 ）。
我 国 即 使 到 本 世 纪 中 叶 达 到 中 等 发 达 国 家 水 平 ， 住 宅 建 设 投
资 占 GDP 的 比 重 也 不 应 该 下 降 。 如 果 这 一 比 重 能 保 持 目 前
5%- -6%的 趋 势 （ 1995 年 为 5 .6%）， 那 么 到 2010 年 时 ， 则 我 国 城
镇 住 宅 建 设 投 资 将 达 到 每 年 8500—10200 亿 元 。我 国 住 宅 产 业 的
增 加 值 到 2010 年 将 达 13800 亿 元 ， 占 GDP 的 比 重 为 8 .1% 。 住
宅 产 业 将 确 立 国 民 经 济 的 支 柱 产 业 地 位 。
GDP 与 房 地 产 业 的 相 关 度
为 了 研 究 房 地 产 与 GDP 之 间 的 相 关 程 度 ， 我 们 采 取 了
1991—1999 年 的 北 京 市 的 商 品 房 销 售 额 和 G DP 进 行 一 元 线 形 回
归 分 析 ， 结 果 如 下 ：
S t =-276 .84+0 .0279*G t 3 .
R 2 =0 .9817 ,
其 中 ， S t 为 北 京 市 第 t 年 的 商 品 房 销 售 额 ； G t 为 北 京 市 第 t 年
的 国 民 生 产 总 值 ， 均 为 当 年 价 格 ， 单 位 为 亿 元 。
计 算 结 果 表 明 ： G DP 与 商 品 房 销 售 额 之 间 的 相 关 程 度 较 高 ，
相 关 度 达 到 0 .9817。
由 于 G DP 与 房 地 产 业 呈 正 相 关 关 系 ， 而 且 相 关 度 很 高 ， 所 以 ，
国 民 经 济 的 发 展 将 带 动 房 地 产 业 的 发 展 ，在 国 家 宏 观 经 济 趋 好 的
大 环
境 下 ， 房 地 产 业 将 面 临 新 一 轮 的 发 展 周 期 。
宏观经济发展周期与房地产经济周期
房 地 产 业 在 西 方 发 达 国 家 有 近 百 年 的 历 史 。房 地 产 经 济 同 西
方 经 济 一 样 ，有 它 本 身 的 发 展 高 潮 和 低 潮 ，形 成 有 自 身 特 色 的 房
地 产 经 济 周 期 。 据 有 关 资 料 介 绍 ， 美 国 房 地 产 业 大 约 按 18—20
年 的 时 间 完 成 一 次 周 期 波 动 ，香 港 是 7—8 年 为 一 次 周 期 波 动 。在
我 国 ， 房 地 产 业 是 一 个 新 兴 产 业 ， 刚 刚 从 固 定 资 产 投 资 及 基 本 建
设 中 独 立 出 来 的 房 地 产 业 ， 其 发 展 历 程 相 当 短 ， 只 有 十 几 年 的 历
史 ， 但 就 这 十 几 年 来 看 ， 我 国 的 房 地 产 业 的 发 展 可 以 说 是 发 展 快 、
波 动 大 ， 它 的 周 期 性 波 动 形 式 在 一 定 程 度 上 可 以 探 讨 我 国 房 地 产
经 济 周 期 波 动 的 规 律 。
房 地 产 业 始 终 是 国 民 经 济 的 先 导 产 业 和 基 础 产 业 并 将 发 展
为 支 柱 产 业 。 正 是 由 于 房 地 产 的 基 础 性 和 先 导 性 ， 使 得 房 地 产
业 的 发 展 要 超 前 于 国 民 经 济 中 其 他 产 业 的 发 展 ，因 而 房 地 产 业 是
经 济 繁 荣 、 萧 条 的 重 要 标 志 ， 是 经 济 升 温 与 否 的 “ 晴 雨 表 ” ， 这
在 西 方 经 济 发 达 国 家 和 香 港 等 地 区 已 经 得 到 证 实 。
房 地 产 业 ， 包 括 住 宅 产 业 的 发 展 ， 同 国 民 经 济 发 展 周 期 密 切
相 关 。 房 地 产 的 周 期 波 动 包 括 膨 胀 、 收 缩 、 停 滞 、 调 整 、 恢 复 等
一 系 列 自 我 平 衡 机 制 ， 具 体 说 来 它 的 周 期 波 动 大 致 如 下 ：
经 济 增 长 对 物 业 的 需 求 — —> 刺 激 建 筑 业 的 发 展 — —> 经 济
繁 荣 进 一 步 刺 激 物 业 需 求 — —> 新 建 物 业 超 过 实 际 需 求 — —> 产
生 过 剩 物 业 积 压 — —> 物 业 需 求 迅 速 退 进 入 调 整 期 — —> 物 业 需
求 逐 步 消 化 现 存 量 进 入 恢 复 期 — —> 物 业 供 求 关 系 达 到 平 衡 阶 段
— —> 新 的 经 济 增 长 使 物 业 需 求 大 于 供 给 — —> 开 始 新 一 轮 市 场
周 期 运 动 。
与 宏 观 经 济 周 期 相 比 ， 房 地 产 业 发 展 周 期 的 特 征 是 ： （ 1 ）
房 地 产 业 稍 后 于 宏 观 经 济 进 入 复 苏 期 ； （ 2 ） 房 地 产 业 先 于 宏 观
经 济 进 入
繁 荣 期 ； （ 3）房 地 产 业 先 于 宏 观 经 济 进 入 衰 退 期 ； （ 4）房 地 产
业 的 萧 条 期 长 于 宏 观 经 济 ； （ 5 ） 房 地 产 业 周 期 波 动 的 波 峰 高 于
宏 观 经 济 ， 波 谷 低 于 宏 观 经 济 。 也 就 是 说 ， 相 对 于 宏 观 经 济 ， 房
地 产 经 济 波 动 具 有 涨 落 快 、 波 幅 大 、 萧 条 时 期 长 的 特 点 。
房 地 产 经 济 的 发 展 受 国 民 经 济 发 展 的 制 约 ，房 地 产 业 的 基 础
性 和 先 导 性 特 点 ，决 定 了 房 地 产 投 资 应 超 前 于 国 民 经 济 周 期 性 波
动 。 在 经 济 周 期 的 低 转 折 点 来 到 之 前 ， 把 握 好 投 资 机 会 和 项 目 ，
保 证 在 经 济 扩 张 期 和 高 峰 期 能 得 到 较 大 发 展 ，在 高 转 折 点 到 来 时
能 及 时 采 取 调 整 措 施 ，使 投 资 项 目 、投 资 结 构 和 经 营 期 限 长 短 等
得 到 合 理 匹 配 和 较 好 组 合 ， 优 化 新 开 发 与 再 开 发 投 资 的 选 择 。
本 章 结 论 ： 目 前 ， 国 家 和 北 京 市 宏 观 经 济 趋 好 ， 房 地 产 业 政
策 利 好 ， 北 京 市 住 宅 与 房 地 产 业 面 临 着 良 好 的 发 展 机 遇 。
第 三 章 北 京 房 地 产 市 场 分 析 与 预 测
1． 居 住 物 业 市 场 分 析 与 预 测
1． 1 住 宅 市 场 分 析
1． 1 .1 供 给 分 析
北 京 市 现 有 住 宅 存 量 约 1 .7 亿 平 方 米 ， 从 其 性 质 上 看 ， 以 基 建 项
目 为 主 , 其 中 近 1 亿 平 方 米 的 设 计 或 配 套 存 在 一 定 缺 陷 。 目 前 市
场 上 住 宅 供 应 量 仍 连 年 增 加 ，近 几 年 商 品 住 宅 竣 工 面 积 均 较 上 年
有 所 增 长 ， 其 中 97 年 住 宅 竣 工 面 积 为 483 万 平 方 米 ， 同 比 增 长
9 .4% ， 98 年 竣 工 589 万 平 方 米 ， 增 长 22% ， 99 年 竣 工 908 万 平
方 米 ，增 长 54%，今 年 上 半 年 商 品 住 宅 竣 工 面 积 达 149 万 平 方 米 ，
比 去 年 同 期 增 长 83%。
北 京 市 历 年 住 宅 竣 工 面 积 （ 万 平 方 米 ）
住 宅 项 目 在 各 个 区 域 均 有 分 布 ， 其 中 近 郊 区 面 积 远 大 于 城
区 ， 相 对 而 言 ， 朝 阳 、 海 淀 、 丰 台 三 区 更 为 活 跃 ， 其 总 建 筑 面 积
比 例 分 别 占 26% 、 19% 和 14% 。 在 上 半 年 新 开 盘 的 53 个 住 宅 项
目 中 ， 朝 阳 区 18 个 ， 海 淀 区 11 个 ， 两 区 新 项 目 数 占 55%。 所 有
新 盘 项 目
规 划 建 筑 面 积 为 539 万 平 方 米 ，其 中 朝 阳 区 145 万 平 方 米 ，海 淀
0
200
400
600
800
1000
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
区 1 26 万 平 方 米 ，两 区 总 和 占 50%。海 淀 区 新 项 目 主 要 集 中 在 中
关 村 核 心 区 及 其 周 边 ，而 朝 阳 区 的 新 项 目 则 以 亚 运 村 及 望 京 地 区
为 主 。
1． ． 需 求 分 析
近 年 来 我 国 宏 观 经 济 形 势 趋 好 ， 国 民 经 济 保 持 了 稳 定 的 增
长 ， 居 民 人 均 收 入 不 断 提 高 ， 这 增 大 了 居 民 购 房 的 信 心 和 热 情 。
住 宅 销 售 面 积 增 长 较 快 ， 其 中 97 年 共 销 售 242 万 平 方 米 ， 同 比
增 长 28% ， 98 年 为 377 万 平 方 米 ， 增 长 56% ， 99 年 为 485 万 平
方 米 ， 增 长 28%。 今 年 上 半 年 本 市 住 宅 市 场 共 销 售 220 .4 万 平 方
米 ，实 现 销 售 额 83 .6 亿 元 ，分 别 比 去 年 同 期 增 长 1 .8 倍 和 1 .4 倍 。
虽 然 上 半 年 住 宅 销 售 量 较 去 年 同 期 有 明 显 好 转 ，但 由 于 近 年 来 竣
工 量 均 大 于 实 际 销 售 量 ， 据 统 计 截 止 到 99 年 底 本 市 商 品 住 宅 的
空 置 量 2 76 万 平 方 米 ， 这 些 空 置 房 对 销 售 市 场 压 力 巨 大 。
北京市历年住宅销售面积（万平方米）
1． 价 格 分 析 ：
0
100
200
300
400
500
600
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
普 通 住 宅 价 格 从 总 体 上 看 ， 具 有 市 中 心 高 、 外 围 低 ， 北 部
高 、 南 部 低 的 区 域 特 征 。 二 环 内 住 宅 平 均 价 格 为 7760 元 左 右 ，
二 三 环 间 为 6000~ 8000 元 左 右 ，三 四 环 之 间 为 4000~6000 元 。北
部 住 宅 通 常 比 南 部 住 宅 价 格 高 1000 多 元 /平 方 米 。
北 京 市 住 宅 分 区 平 均 价 格 表 （ 元 /平 方 米 ）
区位 二环内
东 北 二
三环间
西 北 二
三环间
西 南 二
三环间
东 南 二
三环间
西 三 四
环间
北 三 四
环间
东 三 四
环间
均 价 7760 7732 7193 5705 6247 6316 6268 5746
区位
南 三 四
环间
西 四 环
外
东 四 环
外
北 四 环
外
南 四 环
外
通州 昌平 大兴
均价 4648 4085 4577 5542 2480 2721 2971 2368
1． 影 响 市 场 的 主 要 因 素
1） 价 格 。 价 格 是 消 费 者 考 虑 的 主 要 因 素 。 根 据 中 房 指 数 最
新 调 查 显 示 ， 87%的 被 访 者 能 承 受 的 价 格 在 4 000 元 /平 方
米 以 下 ， 其 中 2000 -3000 元 这 个 区 间 的 人 数 最 多 ， 为
27%。
2） 位 置 。 通 勤 距 离 （ 时 间 ） 是 购 房 者 考 虑 的 又 一 个 因 素 ，
他 们 往 往 青 睐 于 对 自 己 熟 悉 地 区 的 物 业 ， 一 些 位 于 郊 区
的 住 宅 由 于 交 通 及 市 政 配 套 较 差 ， 长 期 空 置 。
3） 品 质 。 消 费 者 对 住 房 的 工 程 质 量 、 功 能 、 环 境 质 量 和 管
理 质 量 要 求 越 来 越 高 ， 许 多 开 发 商 观 念 上 仍 没 有 完 全 改
变 对 现 有 市 场 的 认 识 ， 目 前 市 场 上 适 应 个 人 购 房 的 个 性
化 、 多 样 化 的 住 宅 供 应 不 足 。
4） 消 费 观 念 。 由 福 利 分 房 转 变 为 个 人 购 买 ， 在 广 大 居 民 心
理 上 、 行 为 上 还 需 要 有 一 个 逐 步 适 应 的 过 程 。
.5 重 点 地 区 分 析
1 ） 亚 运 村 地 区 ： 本 地 区 房 地 产 发 展 的 综 合 区 位 优 势 为 便 捷 的 交
通 条 件 、完 善 的 市 政 配 套 、日 渐 齐 全 的 生 活 娱 乐 设 施 及 优 越 的 自
然 人 文 环 境 。从 发 展 趋 势 上 看 ，亚 运 村 及 其 周 边 仍 然 是 许 多 购 房
者 首 选 的 地 区 。
从 价 位 来 看 ， 本 地 区 居 住 物 业 整 体 档 次 水 平 较 高 ， 以 内 外
销 公 寓 为 主 ， 普 通 住 宅 项 目 相 对 较 少 ， 均 价 在 6500 元 /平 方 米 左
右 ， 目 前 的 在 售 面 积 约 为 305 万 平 方 米 ， 主 要 项 目 有 风 林 绿 洲 、
北 辰 绿 色 家 园 、 万 科 星 园 、 嘉 铭 园 等 。
2 ） 中 关 村 地 区 ： 中 关 村 地 区 原 有 不 少 房 地 产 项 目 ， 已 形 成 了 具
一 定 规 模 的 居 住 社 区 。随 着 国 务 院 关 于 建 设 中 关 村 科 技 园 区 的 决
定 ，中 关 村 科 技 园 区 内 的 一 些 房 地 产 开 发 项 目 开 始 升 温 。目 前 中
关 村 地 区 的 项 目 均 呈 现 不 同 程 度 的 热 销 场 面 ，随 着 中 关 村 科 技 园
的 建 设 ，该 地 区 基 础 设 施 的 进 一 步 完 善 ，其 将 成 为 本 市 最 热 的 地
区 之 一 。
中 关 村 地 区 上 市 供 应 项 目 均 价 为 6300 元 /平 方 米 ， 属 普 通 住
宅 类 的 中 高 档 价 位 。 据 统 计 ， 当 前 中 关 村 中 心 区 在 售 面 积 约 261
万 平 方 米 ，主 要 项 目 有 光 大 花 园 、鑫 雅 园 、天 秀 花 园 、阳 春 光 华 、
华 清 嘉 园 等 。
根 据 中 关 村 地 区 规 划 ，核 心 区 内 住 宅 项 目 将 严 控 审 批 。因 此 ，
中 关 村 地 区 的 物 业 价 格 保 持 稳 中 有 升 ， 尤 其 是 位 于 核 心 区 的 项
目 ， 由 于 其 周 边 商 品 房 供 应 量 将 会 越 来 越 小 ， 需 求 会 大 于 供 给 ，
因 此 其 价 格 有 进 一 步 上 升 趋 势 。
3 ） 望 京 新 区 ： 望 京 新 区 虽 然 距 市 区 较 远 ， 但 随 着 开 发 的 日 渐 深
入 ，交 通 、市 政 配 套 等 更 加 完 善 ，商 业 及 居 住 氛 围 也 比 先 前 浓 厚
了 许 多 ， 已 成 为 本 市 房 地 产 市 场 的 热 点 地 区 。
本 地 区 的 项 目 为 普 通 住 宅 类 的 中 档 价 位 ， 均 价 多 数 在
4800 -5300
元 左 右 ， 在 售 项 目 有 圣 馨 大 地 家 园 、 风 格 雅 园 、 望 京 利 泽 家 园 、
方 舟 苑 、望 京 新 居 等 ，现 有 供 应 量 为 129 万 平 方 米 。本 地 区 住 宅
涨 势 已 被 广 大 购 房 者 认 同 ， 因 此 项 目 普 遍 销 售 情 况 较 好 。
4 ） 南 二 三 环 ： 据 统 计 ， 本 地 区 供 应 总 量 为 148 万 平 方 米 ， 此 区
域 内 中 档 项 目 较 多 ， 均 价 保 持 在 6000 元 /平 方 米 左 右 ， 其 总 体 价
位 要 比 北 部 的 低 至 1000 元 /平 方 米 。尽 管 南 城 的 各 项 基 础 设 施 有
了 很 大 的 改 善 ，但 是 由 于 人 们 的 居 住 观 念 短 时 间 内 难 以 改 变 ，且
南 城 办 公 区 较 少 ，在 此 地 区 就 业 的 人 数 较 北 城 少 ，因 此 ，南 二 三
环 地 区 近 期 内 很 难 成 为 市 场 的 主 流 。
住 宅 二 级 市 场 与 一 级 市 场 联 动 反 应
开 放 住 房 二 级 市 场 ， 部 分 居 民 靠 出 售 现 住 房 的 收 入 ， 缴 存
的 住 房 公 积 金 ， 加 上 家 庭 的 积 蓄 及 政 策 性 和 商 业 性 的 贷 款 支 持 ，
就 可 以 大 大 增 强 住 房 购 买 力 ，进 而 促 进 一 级 住 房 市 场 的 消 费 。另
一 方 面 ，由 于 二 手 房 具 有 区 位 、价 格 等 优 势 ，又 会 受 到 一 些 暂 时
不 具 备 购 买 新 房 能 力 的 年 轻 欢 迎 。从 而 抑 制 了 住 宅 一 级 市 场 的 消
费 ， 促 使 一 级 市 场 作 相 应 的 调 整 ， 使 价 格 更 趋 合 理 。
.7 旧 城 改 造 对 住 宅 市 场 的 影 响
市 中 心 旧 城 区 的 人 口 密 集 ， 市 政 基 础 设 施 落 后 ， 造 成 改 建
这 些 地 区 的 高 难 度 和 高 成 本 ，同 时 成 本 的 上 升 ，又 导 致 了 改 造 后
的 新 建 住 宅 价 格 居 高 不 下 ，加 上 越 是 中 心 区 ，地 理 位 置 优 越 的 土
地 越 是 有 限 ，部 分 开 发 商 过 分 追 求 高 额 利 润 的 心 理 ，使 得 中 心 地
段 的 商 品 房 档 次 越 建 越 高 ，价 格 更 是 居 高 不 下 ，远 远 超 出 了 普 通
居 民 的 购 买 力 ， 形 成 高 档 公 寓 的 聚 集 地 。
由 于 旧 城 改 造 使 大 量 的 人 口 外 移 ， 城 区 边 缘 及 近 郊 区 将 成 为
居 住
的 集 中 地 ， 这 些 地 区 的 住 宅 项 目 将 成 为 今 后 房 地 产 市 场 的 热 点 ，
逐 渐 形 成 几 个 相 对 独 立 的 居 住 集 中 地 ，如 望 京 、回 龙 观 等 ，同 时
这 些 地 区 的 商 业 将 会 大 幅 度 增 长 。
.8 市 场 预 测
1） 未 来 几 年 内 的 住 宅 的 竣 工 量 将 继 续 保 持 较 快 增 势 。 根 据 对
85 年 以 来 住 宅 竣 工 面 积 的 回 归 分 析 ， 预 计 2001 年 住 宅 竣 工 面 积
为 985 万 平 方 米 ， 2002 年 为 1107 万 平 方 米 ， 2003 年 为 1239 万
平 方 米 。
2） 随 着 人 们 住 房 消 费 观 念 的 转 变 ， 未 来 几 年 内 的 住 宅 的 销 售
量 将 有 所 增 加 。 根 据 对 85 年 以 来 住 宅 销 售 面 积 的 回 归 分 析 ， 预
计 2 00 1 年 住 宅 销 售 面 积 为 560 万 平 方 米 ， 2002 年 为 642 万 平 方
米 ， 2003 年 为 730 万 平 方 米 。
根 据 北 京 市 2010 年 远 景 规 划 ， 到 2010 年 要 实 现 人 均 居 住
面 积 1 3 平 方 米 ， 另 据 北 京 市 统 计 资 料 显 示 ， 截 止 到 1 999 年 底 ，
全 市 人 均 居 住 面 积 为 9 .3 平 方 米 ， 照 此 可 以 推 算 出 在 今 后 的 11
年 中 ，全 市 每 年 住 宅 的 需 求 量 至 少 要 达 到 840 万 平 方 米 。这 部 分
需 求 主 要 来 源 于 商 品 住 宅 ， 今 后 将 全 部 通 过 商 品 住 宅 市 场 来 实
现 ， 因 此 今 后 几 年 ， 商 品 住 宅 的 销 售 量 将 越 来 越 大 。
3） 总 体 价 格 仍 会 走 低 。 随 着 个 人 购 买 力 的 渐 渐 活 跃 ， 住 宅 销
售 量 将 会 越 来 越 大 ，但 其 整 体 价 格 仍 将 有 所 下 降 。从 历 年 中 房 北
京 住 宅 指 数 走 势 可 以 预 见 ， 近 1 -2 年 内 ， 指 数 将 保 持 平 稳 下 降 的
态 势 ， 年 降 幅 达 3% 。 总 体 价 格 趋 势 是 稳 中 有 降 ， 但 不 排 除 个 别
热 点 项 目 价 格 上 扬 。
4 ） 中 关 村 、 亚 运 村 地 区 是 居 民 购 房 的 首 选 地 区 。 据 调 查 显 示 ，
最 多 的 购 房 者 首 选 地 区 是 亚 运 村 地 区 ，占 17%，同 时 亦 有 16%的
购 房 者 首 选 中 关 村 地 区 ， 其 次 是 东 三 环 附 近 。
5 ） 虽 然 供 应 量 和 需 求 量 在 未 来 几 年 内 都 会 有 一 定 增 加 ， 但 需 求
量
的 增 加 幅 度 还 不 能 赶 上 供 就 量 的 增 加 ，空 置 总 量 必 然 加 大 。这 样 ，
供 大 于 求 不 可 避 免 ， 市 场 竞 争 将 越 来 越 激 烈 。
． 经 济 适 用 房 市 场 分 析
1 .2． 1 供 应 分 析
北 京 市 经 济 适 用 住 房 共 25 个 项 目 （ 首 批 19 个 ， 第 二 批 6
个 ），1999 年 本 市 共 竣 工 经 济 适 用 房 150 万 平 方 米 ，2000 年 经 济
适 用 住 房 计 划 开 复 工 面 积 918 万 平 方 米 ，因 此 在 今 后 2 -3 年 内 全
市 的 经 济 适 用 房 供 应 量 将 会 大 大 超 过 去 年 。
1 .2 .2 销 售 情 况
从 目 前 市 场 情 况 来 看 ， 经 济 适 用 房 总 体 销 售 形 势 较 好 ， 99 年
共 销 售 1 00 万 平 方 米 。特 别 是 几 个 距 城 区 较 近 ，且 交 通 条 件 和 周
围 环 境 较 好 的 小 区 。但 必 须 看 到 经 济 适 用 房 真 正 热 销 的 是 位 于 市
区 边 缘 地 区 ， 房 价 大 约 在 4000 元 左 右 的 房 子 ， 其 购 买 者 多 为 较
高 收 入 阶 层 。至 于 位 于 郊 区 甚 至 远 郊 区 的 众 多 经 济 适 用 房 ，虽 然
每 平 方 米 仅 2000—3000 元 左 右 ， 房 价 与 中 低 收 入 家 庭 的 收 入 比
例 相 当 ， 但 由 于 此 类 住 房 远 离 城 市 ， 交 通 不 便 、 配 套 不 全 ， 孩 子
就 学 难 。因 此 ，不 具 备 购 车 财 力 的 中 低 收 入 家 庭 仍 难 以 问 津 ，致
使 购 买 者 寥 寥 无 几 。
1 .2 .3 市 场 预 测
2000 年 计 划 开 复 工 面 积 为 918 万 平 方 米 ， 如 此 巨 大 的 供
应 量 将 在 2 - 3 年 内 竣 工 ， 届 时 能 否 在 得 以 消 化 仍 是 未 知 数 。 1999
年 已 销 售 的 经 济 适 用 房 大 大 释 放 了 这 部 分 居 民 购 买 力 ， 2000 年
起 ， 经 济 适 用 房 的 销 售 可 能 不 会 再 有 99 年 的 “ 火 爆 ” 场 面 了 。 同
时 关 于 限 制 经 济 适 用 房 购 买 对 象 的 有 关 政 策 ，会 在 今 年 或 明 年 出
台 ，届 时 只 有 中 低 收 入 者 才 能 购 买 ，这 对 经 济 适 用 房 的 销 售 将 造
成 较 大 的 冲 击 。
.高 档 公 寓 市 场 分 析
1 .3． 1． 供 给 分 析
北 京 市 于 1995 年 开 始 对 房 地 产 业 实 施 宏 观 调 控 ， 限 制 外 销
项 目 的 审 批 ，但 外 销 公 寓 的 供 应 却 连 年 递 增 。这 主 要 是 由 于 前 几
年 批 准 的 项 目 陆 续 交 付 使 用 。 另 外 由 于 外 销 写 字 楼 市 场 不 景 气 ，
发 展 商 改 变 物 业 功 能 。 93 年 - 99 年 ， 外 销 公 寓 的 累 计 竣 工 量 为
430 万 平 方 米 。 今 年 上 半 年 推 出 的 高 档 公 寓 17 个 ， 总 建 筑 面 积
200 万 平 米 。 其 中 ， 外 销 公 寓 5 个 ， 总 建 筑 面 积 70 万 平 方 米 ，
且 都 集 中 在 朝 阳 区 的 东 二 、 三 环 附 近 。 由 此 可 见 ， 东 二 、 三 环 仍
然 是 高 档 公 寓 的 认 知 区 。
高 档 公 寓 主 要 集 中 在 朝 阳 、 海 淀 、 宣 武 等 地 区 ， 其 中 以 朝
阳 区 最 多 ，占 4 6%。朝 阳 区 的 高 档 公 寓 主 要 集 中 在 东 二 、三 环 沿
线 、工 体 北 路 、建 国 门 外 及 酒 仙 桥 地 区 。东 城 区 的 高 档 公 寓 则 主
要 集 中 在 东 直 门 外 、二 环 沿 线 及 朝 内 大 街 。海 淀 区 是 高 档 公 寓 市
场 的 一 个 新 兴 地 区 ，很 有 发 展 潜 力 ，但 其 高 档 公 寓 主 要 面 向 国 内
东城
7%
西城
10%
崇文
4%
宣武
10%
朝阳
46%
海淀
16%
丰台
2%
远郊
5%
客 户 。西 城 、崇 文 、宣 武 等 区 则 在 危 旧 房 拆 迁 改 造 过 程 中 利 用 外
资 兴 建 了 一 些 高 档 物 业 。
各 行 政 区 高 档 公 寓 分 布 比 率
1 .3 .3 需 求 分 析
从 销 售 市 场 上 看 ， 尽 管 外 销 房 市 场 普 遍 不 是 很 景 气 ， 但 是 那
些 位 置 优 越 、户 型 新 颖 、设 计 精 美 的 物 业 依 然 博 得 这 些 人 的 青 睐 ，
去 年 嘉 和 丽 园 的 旺 销 就 是 一 个 典 型 的 例 子 。 由 于 金 融 危 机 的 影
响 ， 97 年 - 99 年 高 档 公 寓 的 价 格 持 续 下 降 ， 但 2000 年 起 ， 受 宏
观 形 势 好 转 ，且 随 着 中 国 加 入 世 贸 的 临 近 ，外 销 公 寓 市 场 已 经 有
所 升 温 ，市 场 销 售 已 经 开 始 转 暖 。现 在 本 市 在 售 的 高 档 外 销 公 寓
平 均 售 价 1 80 0 美 元 左 右 ， 与 去 年 同 期 基 本 持 平 。
近 年 来 高 档 外 销 公 寓 平 均 售 价 走 势 图 （ USD/平 方 米 ）
在 租 务 市 场 上 ， 对 于 外 销 高 档 物 业 需 求 仍 基 本 上 来 源 于 欧 美
及 港 、澳 、台 公 司 的 驻 京 人 员 ，尤 其 是 象 诺 基 亚 、朗 讯 这 样 的 I T
行 业 更 是 成 交 活 跃 。 目 前 市 场 平 均 租 金 为 16U SD/平 方 米 月 ， 较
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500
1000
1500
2000
2500
1995 1996 1997 1998 1999
去 年 同 期 下 降 11%。 然 而 ， 需 求 总 量 的 减 少 已 是 不 争 的 事 实 。
近 年 来 高 档 外 销 公 寓 平 均 租 金 走 势 图 （ USD/平 方 米 ）
由 于 北 京 出 现 越 来 越 多 的 高 档 内 销 商 品 住 宅 ，其 设 计 和 建 筑
标 准 已 逐 渐 接 近 外 销 住 宅 的 水 准 ，内 销 住 宅 物 业 和 外 销 住 宅 物 业
概 念 正 在 逐 步 淡 化 ； 另 外 外 籍 人 士 对 购 买 外 销 住 宅 的 兴 趣 减 弱 ，
也 造 成 相 当 一 部 分 外 销 公 寓 项 目 从 市 场 销 售 活 动 的 开 始 阶 段 ，就
将 目 标 市 场 定 位 于 国 内 消 费 者 。但 真 正 高 档 次 的 住 宅 项 目 的 买 家
仍 旧 是 海 外 人 士 ， 其 购 买 目 的 有 相 当 一 部 分 为 投 资 。
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1995 1996 1997 1998 1999
从 区 域 上 看 ， 东 二 、 三 环 地 区 的 客 户 主 要 来 自 于 外 资 公 司 的
一 般 海 外 雇 员 及 资 深 中 方 雇 员 、 港 、 澳 、 台 地 区 的 人 士 、 海 外 归
来 人 士 。 另 外 ， 还 有 一 定 数 量 的 国 内 企 业 的 高 层 领 导 者 、 律 师 、
文 体 明 星 等 。中 关 村 及 西 二 、三 环 地 区 的 客 户 则 以 国 内 企 业 的 高
层 领 导 者 、 律 师 、 文 体 明 星 及 从 事 高 新 技 术 的 人 员 为 主 。
.4 区 域 分 析
1 )东 二 、 三 环 地 区
东 二 、 三 环 地 区 是 人 所 共 知 的 高 档 公 寓 聚 集 区 ， 此 地 区 高 档
公 寓 供 应 量 最 大 ，约 为 369 万 平 方 米 ，而 且 此 地 区 外 销 公 寓 所 占
比 重 最
大 ， 达 7 8%。
由 于 此 地 区 高 档 写 字 楼 较 多 且 毗 邻 使 馆 区 ， 因 此 无 论 从 售 价
还
是 租 金 上 看 ，东 二 、三 环 高 档 公 寓 的 价 格 都 最 高 的 ，其 平 均 售 价
为 1 29 49 元 /平 方 米 ， 租 金 为 5 .2 元 /天 · 平 方 米 。
较 早 推 出 的 项 目 ， 如 景 园 大 厦 、 清 境 明 湖 、 美 惠 大 厦 等 以 出
租 为 主 ，新 推 出 的 项 目 则 以 销 售 为 主 ，如 嘉 和 丽 园 、世 贸 国 际 公
寓 、 阳 光 1 00、 现 代 城 、 嘉 里 中 心 、 国 贸 公 寓 等 。
东 二 、三 环 的 开 发 早 于 京 城 其 它 方 位 ，其 可 供 土 地 相 对 减 少 ，
但 还 会 有 部 分 高 档 公 寓 继 续 建 造 。由 于 东 二 、三 环 的 售 价 及 租 金
已 进 行 了 一 段 时 间 的 调 整 ， 预 计 今 后 大 幅 下 调 的 可 能 性 不 大 。
2 ) 西 二 、 三 环 地 区
西 二 、 三 环 地 区 的 项 目 主 要 分 布 在 紫 竹 桥 及 西 直 门 地 区 。 从
99 年 下 半 年 以 来 ， 紫 竹 桥 、 西 直 门 等 几 个 热 闹 地 段 整 体 供 应 量
逐 渐 增 大 ，新 项 目 数 量 增 多 。目 前 西 二 、三 环 地 区 高 档 公 寓 的 平
均 价 格 为 9 156 元 /平 方 米 ， 平 均 租 金 为 2 .7 元 /天 · 平 方 米 。
本 地 区 新 推 出 的 高 档 公 寓 项 目 无 论 从 规 划 、 户 型 还 是 销 售 手
法 上 都 有 较 高 的 水 准 ， 但 该 地 区 供 应 量 均 为 近 一 两 年 内 推 出 的 ，
市 场 能 否 在 短 期 内 消 化 掉 如 此 大 的 供 应 量 ， 仍 是 个 未 知 数 。
3 ) 中 关 村 地 区
中 关 村 核 心 区 目 前 高 档 公 寓 的 供 应 量 相 对 较 小 ， 外 销 房 数 量
也 较 少 ， 只 有 科 技 会 展 中 心 。
由 于 这 一 地 区 以 内 销 公 寓 为 主 ， 主 要 面 向 国 内 客 户 ， 属 于 中
低 档 次 。因 此 该 区 域 公 寓 的 平 均 售 价 和 租 金 相 对 较 低 ，平 均 价 格
为 8 900 元 /平 方 米 ， 租 金 平 均 为 3 .72 元 /天 · 平 方 米 。 此 地 区 公 寓
以 销 售 为 主 ，但 只 有 万 泉 新 新 家 园 的 销 售 情 况 较 好 ，而 其 它 的 内
销 公 寓 由 于 没 有 特 色 ，销 售 情 况 一 般 。该 地 区 可 出 租 的 高 档 外 销
公 寓 较 少 ， 仅 有 几 个 ， 如 希 格 玛 公 寓 出 租 率 近 1 00%。
随 着 中 关 村 高 科 技 园 区 的 建 设 ， 区 内 环 境 将 越 来 越 好 。 区
域 内
高 级 公 寓 将 有 着 广 阔 的 前 景 ，万 泉 新 新 家 园 的 热 销 足 以 说 明 这 一
点 。从 区 域 本 身 情 况 来 看 ，该 区 域 的 项 目 仍 将 有 一 定 的 涨 价 空 间 。
1 .3． 5 市 场 预 测
由 于 供 应 量 较 大 ， 市 场 总 体 的 供 大 于 求 状 况 会 在 2 -3 年 后 ，
才 有 可 能 改 变 ，近 一 两 年 内 价 格 仍 将 继 续 下 跌 ，但 由 于 受 宏 观 形
势 好 转 的 影 响 ，跌 幅 不 会 很 大 。在 租 务 市 场 上 ，外 销 公 寓 的 供 求
失 衡 的 现 象 较 为 严 重 ， 但 在 中 关 村 和 CBD 地 区 ， 高 档 公 寓 仍 供
不 应 求 ，租 金 维 持 在 较 高 的 水 平 上 。由 于 总 体 市 场 压 力 较 大 ，平
均 租 金 在 最 近 两 年 已 下 跌 40%以 上 ，尽 管 市 场 压 力 仍 然 很 大 ，但
目 前 租 金 已 近 谷 底 ，下 跌 的 空 间 不 大 ，预 计 近 期 内 仍 会 维 持 这 种
状 况 。
1 .4、 别 墅 市 场
1 .4． 1 市 场 供 应
自 9 5 年 起 ， 别 墅 市 场 开 始 低 迷 ， 销 售 疲 软 ， 出 现 大 量 积 压 。
此 后 本 市 基 本 上 就 没 有 再 批 建 新 的 别 墅 项 目 ，近 期 北 京 市 场 上 在
售 的 别 墅 项 目 基 本 上 是 一 些 老 项 目 的 后 期 供 应 。 93 年 以 来 ， 累
计 竣 工 的 别 墅 约 为 3 万 套 左 右 。本 市 的 别 墅 多 选 址 在 离 市 内 并 不
十 分 遥 远 的 东 北 及 西 北 方 位 ， 其 中 机 场 路 至 顺 义 沿 线 项 目 最 多 ，
其 次 为 昌 平 。
1 .4． 2 . 市 场 需 求
尽 管 市 场 上 现 有 的 别 墅 多 是 前 几 年 建 成 的 ， 但 从 我 们 统 计
的 情 况 来 看 ，除 几 个 口 碑 较 好 的 项 目 外 ，销 售 率 均 较 低 ，平 均 销
售 率 约 为 40% 。 别 墅 的 售 价 差 异 较 大 ， 从 4000USD 到
2500RMB ， 位 于 机 场 路 附 近 的 外 销 别 墅 一 般 售 价 在 1600USD 以
上 ； 价 格 为 2000 多 元 的 低 档 别 墅 ， 一 般 位 于 远 郊 区 县 ， 并 且 多
数 为 非 法 开 发 的 项 目 。
由 于 销 售 市 场 的 不 景 气 ， 不 少 别 墅 也 用 来 出 租 。 但 是 由 于 别
墅 特 有 的 消 费 群 体 较 小 ， 仅 有 那 些 位 置 好 、 档 次 高 的 别 墅 才 能 赢
得 客 户 。
1 .4． 3 . 市 场 预 测
别 墅 市 场 近 期 内 仍 难 走 出 低 迷 ， 虽 然 加 入 WTO ， 外 国 来 华
经 商 人 员 增 加 ，对 别 墅 市 场 会 起 到 一 定 的 促 进 作 用 ，但 仍 不 能 使
别 墅 市 场 有 根 本 性 改 变 ， 仍 需 要 一 个 较 长 时 间 的 调 整 期 。
2. 写 字 楼 市 场 分 析 与 预 测
2 .1 . 供 给 分 析
由 于 前 几 年 的 过 度 开 发 ， 市 场 供 应 量 过 大 ， 同 时 宏 观 经 济 的
软 着 陆 ，亚 洲 金 融 危 机 的 影 响 ，造 成 市 场 一 蹶 不 振 。写 字 楼 一 直
处 于 调 整 停 滞 之 中 ，供 应 量 特 别 是 新 开 项 目 逐 年 减 少 ，市 场 更 多
的 消 化 现 有 的 楼 盘 。1999 年 共 有 15 栋 写 字 楼 竣 工 ，总 计 67 .9 万
平 方 米 ，比 1998 年 减 少 43 万 平 方 米 。目 前 市 场 上 写 字 楼 总 存 量
约 为 4 25 万 平 方 米 。
2 .2 租 售 情 况 分 析
2 .2 .1 租 务 市 场
95 年 以 来 ， 写 字 楼 租 金 持 续 下 跌 ， 但 从 去 年 下 半 年 起 ， 写 字
楼 租 金 1 5 美 元 / 月 平 方 米 左 右 升 至 上 半 年 的 近 22 美 元 / 月 平 方
米 ， 升 幅 达 4 7%。 朝 阳 区 、 东 城 区 的 写 字 楼 租 金 高 于 其 他 各 区 ，
反 映 了 这 两 个 地 区 仍 是 写 字 楼 的 租 售 热 点 。全 市 写 字 楼 的 出 租 率
有 一 定 的 提 高 ， 特 别 是 位 于 海 淀 区 中 关 村 ， 朝 阳 CBD 的 高 档 写
字 楼 出 租 率 平 均 接 近 90%，一 些 写 字 楼 甚 至 达 到 了 100％ 的 入 住
率 。
近 年 来 写 字 楼 平 均 租 金 走 势 图 （ USD/平 方 米 ）
近 期 高 档 写 字 楼 租 金 急 剧 上 升 的 原 因 有 ：
1）IT 公 司 发 展 迅 猛 。 IT 公 司 的 发 展 方 式 和 发 展 速 度 是 以 前 传 统
公 司 所 无 法 比 拟 的 ，特 别 是 去 年 下 半 年 至 今 年 上 半 年 ，迅 速 壮 大
起 来 的 网 络 公 司 陆 续 搬 进 高 档 写 字 楼 ，成 为 近 期 写 字 楼 市 场 的 主
力 军 。
2 ） WTO 效 应 。 加 入 WTO 后 ， 我 国 逐 步 开 放 那 些 以 前 不 许 外 资
涉 及 的 行 业 ，如 金 融 、保 险 业 等 ，而 这 些 也 正 是 国 外 公 司 窥 视 已
久 的 行 业 。 因 此 ， 许 多 外 国 公 司 尽 早 进 入 中 国 ， 抢 滩 这 些 领 域 ，
加 大 了 对 甲 级 写 字 楼 的 需 求 。
3 ） 内 资 公 司 也 开 始 注 意 企 业 形 象 。 世 界 500 强 有 一 半 已 进 入 中
国 ，与 这 些 外 资 公 司 相 抗 衡 的 民 族 企 业 也 不 想 输 在 起 跑 线 上 ，树
立 公 司 品 牌 和 企 业 形 象 ，办 公 楼 便 是 极 具 地 位 和 品 质 说 服 力 的 广
告 牌 。
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2 .2 .2 销 售 市 场
写 字 楼 销 售 价 近 几 年 也 一 直 在 持 续 下 滑 ， 但 1999 年 降 幅 较
小 ， 已 近 持 平 。 2000 年 起 ， 北 京 写 字 楼 的 整 体 售 价 出 现 了 缓 慢
增 长 势 头 ， 上 半 年 写 字 楼 售 价 比 去 年 年 底 上 调 了 两 三 个 百 分 点 ，
目 前 本 市 写 字
楼 市 场 的 平 均 售 价 为 2200U SD/平 方 米 ， 较 95 年 初 下 降 了 25%。
近 年 来 高 档 写 字 楼 平 均 售 价 走 势 （ USD/平 方 米 ）
但 在 目 前 市 场 上 ， 写 字 楼 销 售 的 实 际 成 交 量 很 少 ， 需 求 主 体
为 实 力 强 大 的 中 资 企 业 ，主 要 是 一 些 大 的 银 行 和 保 险 公 司 ，他 们
为 了 树 立 公 司 形 象 ， 更 是 不 惜 斥 巨 资 购 买 写 字 楼 。
2 .3 . WTO 对 写 字 楼 市 场 的 影 响
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500
1000
1500
2000
2500
3000
3500
1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999
中 国 加 入 世 贸 组 织 的 新 进 展 ， 对 写 字 楼 市 场 肯 定 带 来 正 面 影
响 。但 由 于 大 多 数 已 进 入 中 国 市 场 的 大 型 跨 国 公 司 已 利 用 租 金 下
滑 的 机 会 进 行 了 转 、扩 租 ，故 大 面 积 的 新 需 求 可 能 性 会 降 低 ，但
小 规 模 公 司 开 拓 中 国 市 场 会 带 来 新 需 求 。
另 外 ， 中 国 加 入 世 贸 组 织 后 首 先 开 放 的 是 保 险 、 金 融 、 通 讯
以 及 银 行 业 等 ，传 统 上 都 是 甲 级 写 字 楼 市 场 的 主 力 ，而 代 表 新 经
济 的 互 联 网 公 司 在 经 历 了 99 年 及 2000 上 半 年 的 迅 猛 发 展 带 动
了 对 写 字 楼 的 需 求 后 ， 受 全 球 网 络 趋 势 和 中 国 实 际 状 况 的 影 响 ，
在 入 关 之 后 将 面 临 更 大 的 竞 争 ， 大 批 该 行 业 的 公 司 将 倒 闭 重 整 ，
对 写 字 楼 的 需 求 将 小 于 其 释 放 量 。 故 WTO 对 写 字 楼 物 业 市 场 的
刺 激 将 在 一 段 时 期 内
表 现 为 循 序 渐 进 。
2． 4 . 区 域 分 析
写 字 楼 分 布 主 要 集 中 以 下 几 个 较 大 规 模 的 商 务 办 公 区 ， 分 别
为 东 二 三 环 地 区 （ 包 括 CBD、 燕 莎 商 圈 、 东 二 环 沿 线 ）、 长 安 街
东城
12. 6%
西城
25. 2%
崇文
1. 9%
宣武
4. 3%
朝阳
50. 6%
海淀
4. 9%
丰台
0. 5%
沿 线 、中 关 村 、金 融 街 。新 建 项 目 越 来 越 多 地 集 中 于 这 几 个 区 域
中 ，并 依 靠 区 域 的 规 模 优 势 和 市 场 认 同 ，有 力 地 提 高 了 自 己 的 市
场 形 象 和 竞 争 力 ，而 分 散 于 商 务 区 之 外 的 写 字 楼 项 目 ，则 难 以 与
商 务 区 内 同 档 次 物 业 竞 争 。 当 前 最 有 发 展 潜 力 的 商 务 区 为 CBD
和 中 关 村 地 区 。
北 京 市 高 档 写 字 楼 区 位 分 布 图
1 )东 二 、 三 环 地 区
该 区 域 是 本 市 高 档 写 字 楼 最 集 中 的 地 区 ， 主 要 分 布 在 CBD、
国 贸 商 圈 和 亮 马 河 三 元 桥 一 带 ， 约 占 全 市 供 应 总 量 的 4 7%。
此 地 区 的 写 字 楼 售 价 平 均 为 2450U SD/M2，租 金 为 2 8USD/月
M2，较 全 市 平 均 高 10%、 21%。从 平 均 租 金 上 看 ，该 地 区 是 北 京
市 写 字 楼
项 目 中 租 金 最 高 的 。 此 地 区 甲 级 写 字 楼 的 租 务 市 场 成 交 非 常 活
跃 ，
平 均 入 住 率 为 88%。随 着 经 济 的 进 一 步 发 展 ，市 政 建 设 的 逐 步 改
善 ， 该 区 域 尤 其 是 位 于 该 区 域 中 的 CBD 将 会 因 其 独 特 的 地 理 位
置 和 客 户 群 构 成 而 吸 引 更 多 的 实 力 雄 厚 的 客 户 。 CBD 的 发 展 将
使 该 地 区 的 租 价 水 平 将 比 目 前 有 较 大 幅 度 的 提 高 。
2 )长 安 街 沿 线
据 统 计 长 安 街 沿 线 写 字 楼 供 应 总 量 约 120 万 平 米 ， 约 占 全 市
供 应 总 量 的 2 8%。由 于 位 置 的 独 特 性 和 土 地 资 源 的 有 限 性 ，以 及
规 划 的 限 制 和 居 高 不 下 的 开 发 成 本 ，该 地 段 写 字 楼 是 北 京 销 售 价
格 最 高 的 ， 平 均 为 2600USD/ 平 米 ， 租 金 水 平 基 本 维 持 在
25 - -30USD/平 米 的 水 平 。
由 于 长 安 街 沿 线 置 业 更 能 体 现 公 司 形 象 ， 该 区 域 也 集 中 了
一 部 分 实 力 雄 厚 的 大 型 国 企 或 外 资 企 业 ，因 此 使 得 该 地 段 写 字 楼
空 置 率 较 低 ， 该 地 区 现 在 基 本 找 不 出 上 千 平 方 米 的 空 余 面 积 。
由 于 该 地 段 土 地 供 应 量 有 限 ， 项 目 审 批 严 格 ， 开 发 成 本 较
高 ，未 来 供 应 量 的 增 长 有 限 。从 其 目 前 现 有 项 目 入 住 率 较 高 的 情
况 来 看 ，市 场 存 量 的 供 应 也 不 会 很 大 。该 地 段 在 未 来 几 年 将 处 于
比 较 平 稳 的 状 态 。
3 ) 金 融 街 地 区
据 统 计 ， 该 区 域 写 字 楼 项 目 17 个 ， 供 应 总 量 约 7 0 万 平 米 ，
约 占 全 市 供 应 总 量 的 17% 。 其 平 均 售 价 约 为 2000U S$ /m2 ， 平 均
租 金 为 1 7 U SD/月 m2。
该 区 域 主 要 为 一 些 国 内 金 融 、 保 险 行 业 的 办 事 机 构 及 与 其 相
关 的 机 构 。另 外 ，由 于 中 关 村 核 心 区 的 写 字 楼 尚 不 能 满 足 许 多 实 力
雄 厚 的 国 内 外 高 科 技 公 司 的 需 要 ，而 金 融 街 拥 有 交 通 便 利 、内 部 设
施 齐 全 的 甲 级 写 字 楼 ， 距 离 中 关 村 又 较 近 ， 从 而 吸 引 一 部 分 IT 行
业 的 公 司 。
4 ) 中 关 村 地 区
目 前 该 区 域 高 档 写 字 楼 供 应 量 较 小 ， 约 占 全 市 的 6 %。 但 中
关 村 大 厦 、 北 京 科 技 会 展 中 心 、 太 平 洋 国 际 大 厦 等 都 将 在 2000
年 到 2 00 1 年 内 竣 工 ， 这 些 项 目 将 会 提 供 约 2 0 万 平 方 米 面 积 。
该 地 区 写 字 楼 售 价 为 1850 U SD/m2， 租 金 为 19 USD /月 m2，
平 均 租 金 仍 普 遍 比 东 部 项 目 少 3 至 5 个 美 金 。该 区 域 内 的 甲 级 写
字 楼 供 不 应 求 ， 基 本 没 有 空 置 。
自 去 年 6 月 21 日 ， 国 务 院 批 准 加 快 建 设 中 关 村 科 技 园 区 后 ，
中 关 村 地 区 已 成 为 京 城 房 地 产 业 的 热 点 地 区 。从 中 关 村 现 有 高 档
写 字 楼 项 目 的 分 布 上 看 ，可 供 开 发 的 余 地 仍 然 很 大 ，尤 其 是 规 划
中 的 中 关 村 科 技 园 区 已 预 示 ，其 发 展 优 势 将 随 着 科 技 园 区 的 兴 建
而 逐 步 显 现 出 来 。
2． 5 . 写 字 楼 市 场 的 预 测
写 字 楼 市 场 供 应 量 较 大 ， 今 年 将 有 近 100 万 平 方 米 高 档 写
字 楼 的 竣 工 ， 使 市 场 供 应 量 明 显 增 加 。 在 中 国 加 入 WTO 后 ， 不
能 指 望 需 求 量 会 急 剧 增 加 ， 市 场 形 势 迅 速 好 转 ， WTO 对 中 国 经
济 的 影 响 是 一 个 渐 进 的 过 程 ，要 消 化 现 有 存 量 及 未 来 上 市 的 写 字
楼 需 要 一 段 时 间 。另 一 方 面 ，导 致 北 京 市 上 半 年 写 字 楼 租 金 大 幅
上 升 的 I T 业 ， 由 于 受 网 络 经 济 的 重 新 调 整 的 影 响 ， 估 计 将 大 批
企 业 将 倒 闭 ，故 对 写 字 楼 的 需 求 量 将 产 生 重 大 影 响 。因 此 ，北 京
甲 级 写 字 楼 租 金 和 售 价 在 达 到 目 前 的 状 况 下 ，由 于 市 场 压 力 的 增
大 ， 未 来 一 段 时 期 内 不 会 再 提 升 ， 而 是 平 稳 调 整 。
3. 房 地 产 投 资 方 向 比 较 分 析
3 .1 投 资 经 济 适 用 房 与 投 资 普 通 商 品 房 比 较 分 析
收 益 比 较
亚 北 某 项 目 投 资 经 济 适 用 房 与 商 品 房 的 成 本 及 收 益 单 方 比 较 表
序号 项目 经济适用房 商品房 备注
1 售价（元/平方米） 2860 4200
2 成本（元/平方米） 2600 3587
3 利润（元/平方米） 260 600
4 成本利润率 10% 17%
5 投资（元/平方米） 2500 3340
6 自有资金（元/平方米） 939 1002
7 自有资金回报率 28% 60%
8 自有资金年回报率 9% 20% 项目开发期按三年计
国 家 限 制 经 济 适 用 房 利 润 3%，尽 管 有 可 能 实 际 取 得 高 于 3%，
但 开 发 商 须 具 备 高 效 运 转 体 制 和 精 良 的 管 理 队 伍 ，北 辰 在 这 方 面
目 前 尚 不 具 备 优 势 。 在 项 目 的 具 体 运 作 上 稍 有 不 慎 ， 利 润 将 小
于 3% ， 甚 至 会 出 现 亏 损 。 另 外 ， 据 中 房 指 数 最 新 调 查 分 析 及 对
政 府 相 关 部 门 的 访 谈 ，普 通 商 品 住 宅 的 年 成 本 利 润 为 15%，房 地
产 行 业 收 益 率 为 10—15%。因 此 ，对 于 以 追 求 利 润 最 大 化 为 目 的
开 发 商 来 说 ，不 宜 投 资 经 济 适 用 房 。若 需 要 营 造 形 象 、取 得 一 定
的 社 会 效 益 及 保 持 与 政 府 的 互 动 ，可 以 适 量 参 与 经 济 适 用 房 的 建
设 ， 但 开 发 量 不 宜 大 。
3 .1 .2 风 险 分 析
经 济 适 用 房 是 国 家 房 改 过 程 中 ， 为 适 应 新 的 社 会 经 济 形 势 ，
由 政 府 推 出 ，并 非 完 全 意 义 上 的 商 品 房 ，是 政 府 干 预 房 地 产 市 场
的 产
物 ， 不 符 合 市 场 经 济 运 行 规 律 ， 其 价 格 也 不 符 合 产 品 定 价 原 则 。
这 种 政 府 行 为 的 危 害 和 对 房 地 产 市 场 产 生 的 不 利 影 响 已 在 几 年
前 推 行 后 已 取 消 的 康 居 工 程 政 策 上 得 以 验 证 。经 济 适 用 房 政 策 经
过 一 段 时 间 试 行 ，其 弊 端 已 逐 渐 暴 露 。目 前 正 处 在 进 退 两 难 的 境
地 ， 对 于 开
发 商 而 言 ， 选 择 投 资 经 济 适 用 房 面 临 着 巨 大 的 政 策 风 险 。
另 外 关 于 限 制 经 济 适 用 房 购 买 对 象 的 有 关 政 策 ， 会 在 今 年 或
明 年 出 台 ，届 时 只 有 中 低 收 入 者 才 能 购 买 ，这 对 经 济 适 用 房 的 销
售 将 造 成 较 大 的 冲 击 。
政 府 严 格 限 制 经 济 适 用 房 的 售 价 ， 开 发 商 不 得 不 想 尽 办 法
压 低 成 本 ， 最 终 可 能 导 致 劣 质 楼 的 出 现 ， 损 坏 开 发 商 声 誉 。
因 此 ， 对 于 开 发 商 来 说 ， 现 阶 段 投 资 经 济 适 用 房 弊 大 于 利 。
投 资 普 通 住 宅 与 投 资 中 高 档 公 寓 比 较 分 析
. 1 部 分 项 目 投 资 利 润 率 比 较 （ 以 下 数 据 为 估 算 而 得 ）
普 通 住 宅 投 资 利 润 率 中 高 档 公 寓 投 资 利 润 率
农 光 里 小 区 10% 华 阳 公 寓 12%
安 慧 北 里 小 区 8% 阳 光 广 场 15%
望 京 新 城 13% 大 西 洋 新 城 14%
金 谷 小 区 12% 希 格 马 公 寓 17%
平 均 值 11% 15%
可 见 ， 中 高 档 公 寓 投 资 利 润 率 高 于 普 通 住 宅
3 . 2 . 2 从 供 求 情 况 看 ： 普 通 住 宅 的 需 求 面 较 广 ， 中 高 档 公 寓 的 需
求 范 围 窄 。
抽 样 调 查 显 示 92 .5% 的 人 选 择 可 能 购 买 的 住 房 档 次 为 普 通 住
宅 。 月 收 入 5000 元 以 下 的 家 庭 以 购 买 经 济 适 用 房 为 主 （ 占 该 收
入 阶 层 52% ）， 普 通 商 品 房 次 之 （ 占 该 收 入 阶 层 40 .1% ）； 月 收
入 5 000- 7000
元 的 家 庭 更 倾 向 于 选 择 普 通 商 品 房 （ 占 该 收 入 阶 层 54 .8% ）， 经
济 适 用 房 次 之 （ 占 该 收 入 阶 层 31 .1%）；月 收 入 在 7000 元 以 上 的
特 殊 高 收 入 家 庭 有 60%则 表 示 要 向 中 高 档 公 寓 进 军 。
从 物 业 供 给 情 况 看 ， 由 于 普 通 住 宅 比 中 高 档 公 寓 需 求 量 大 ，
故 投 入 到 普 通 住 宅 开 发 的 企 业 多 ，普 通 住 宅 项 目 比 中 高 档 公 寓 项
目 多 ， 北 京 市 目 前 正 在 销 售 的 楼 盘 中 ， 普 通 住 宅 占 到 9 0%。
如 果 没 有 特 别 突 出 的 优 势 ， 中 高 档 公 寓 的 销 售 情 况 一 般 比 不
上 普 通 住 宅 ， 这 对 开 发 商 而 言 ， 投 资 中 高 档 公 寓 的 风 险 大 。
3 . 2 . 3 从 投 资 数 额 和 投 资 回 收 期 看 ， 投 资 普 通 住 宅 或 中 高 档
公 寓 ，土 地 、市 政 配 套 及 其 他 前 期 费 用 基 本 相 同 。但 在 建 安 成 本
上 ， 中 高 档 公 寓 比 普 通 住 宅 要 高；另 外 ， 高 档 公 寓 的 价 位 高 ， 投
资 购 房 者 选 择 它 将 更 为 慎 重 ，因 此 购 房 者 作 出 购 买 决 定 的 时 间 相
对 长 ， 这 样 对 于 开 发 商 而 言 ， 他 的 投 资 回 收 期 也 相 对 延 长 。
3 .2 .4 从 营 销 策 略 上 看 ， 普 通 住 宅 的 广 告 投 向 以 报 纸 、 传 单
为 主 ， 广 告 投 入 相 对 较 少；而 中 高 档 公 寓 的 广 告 投 向 除 了 北 京 青
年 报 ， 还 在 地 铁 、 公 交 车 投 放 ， 广 告 投 入 相 对 较 多 。 高 档 公 寓 对
产 品 设 计 、品 质 、概 念 营 造 等 方 面 要 求 不 断 推 陈 出 新 ，以 赢 取 高
关 注 ， 并 最 终 转 为 销 售 量 ； 而 普 通 住 宅 的 要 求 相 对 较 低 。
综 上 分 析 ， 开 发 普 通 住 宅 比 开 发 中 高 档 公 寓 更 稳 妥 ； 开 发 中
高 档 公 寓 比 开 发 普 通 住 宅 风 险 大 ，但 是 盈 利 机 会 也 存 在 ，这 要 求
开 发 商 付 出 更 多 的 精 力 ，在 经 营 管 理 上 ，在 营 销 方 式 上 ，在 物 业
品 质 雕 琢 上 下 更 大 的 工 夫 。具 体 到 亚 运 村 地 区 的 物 业 开 发 上 ，建
议 北 辰 公 司 不 要 “ 将 鸡 蛋 都 放 在 一 个 篮 子 里 ” ， 由 于 北 辰 公 司 在
亚 北 区 的 土 地 储 备 充 足 ，可 以 以 普 通 住 宅 开 发 为 先 导 ，普 通 住 宅
的 开 发 规 模 可 以 适 当 扩 大 ，再 试 探 性 地 展 开 高 端 物 业 的 发 展 ，条
件 成 熟 时 ， 开 展 适 度 规 模 中 高 档 公 寓 的 开 发 。
住 宅 和 写 字 楼 比 较 分 析
3 .3 .1 收 益 比 较
住 宅 更 多 的 是 短 期 收 益 ， 写 字 楼 更 多 的 是 长 期 收 益 ； 住 宅 的
平 均 收 益 率 是 10% 左 右 ， 而 写 字 楼 的 平 均 收 益 率 大 致 在 12% 到
15%之 间 ； 住 宅 的 收 益 相 对 来 说 较 稳 定 ， 写 字 楼 的 收 益 不 稳 定 ，
但 写 字 楼 的 租 金 收 益 又 是 一 种 长 期 的 现 金 流 ，这 对 一 个 要 保 证 市
值 稳 定 的 上 市 公 司 来 说 非 常 重 要 。
3 .3 .2 区 位 比 较
住 宅 和 写 字 楼 由 于 各 自 的 功 能 不 同 ， 其 受 区 位 的 影 响 程 度 就
不 同 。写 字 楼 受 区 位 的 影 响 大 ，而 住 宅 受 区 位 的 影 响 不 是 那 么 明
显 。 位 于 朝 阳 CBD 的 甲 级 写 字 楼 嘉 里 中 心 的 租 金 是 22 美 元 / 平
方 米 . 月 ， 而 位 于 朝 阳 区 北 四 环 小 营 路 口 的 北 奥 大 厦 （ 涉 外 ） 的
租 金 才 13 美 元 / 平 方 米 . 月 ， 前 者 是 后 者 的 1 . 7 倍 ； 同 样 位 于 朝
阳 CBD 区 域 的 阳 光 100 的 平 均 售 价 是 7200 元 / 平 方 米 ， 位 于 亚
运 村 附 近 的 风 林 绿 洲 的 均 价 是 7000 元 /平 方 米 ，这 两 个 地 区 住 宅
的 价 格 差 别 不 大 。
3 .3 .3 从 市 场 风 险 比 较
写 字 楼 市 场 的 风 险 大 于 住 宅 市 场 。 写 字 楼 的 市 场 需 求 远 小 于
住 宅 市 场 。 北 京 市 1999 年 销 售 的 住 宅 和 写 字 楼 面 积 分 别 为
484 .71 平 方 米 和 47 .95 平 方 米 ， 前 者 是 后 者 的 10 倍 ， 而 且 这 个
倍 数 还 会 不 断 增 大 。长 远 而 言 ，住 宅 市 场 随 着 我 国 福 利 分 房 制 度
的 终 结 和 房 改 的 深 化 、 宏 观 经 济 的 好 转 和 居 民 预 期 收 入 的 增 加 ，
住 宅 的 有 效 需 求 会 越 来 越 大；而 写 字 楼 市 场 尽 管 短 期 内 受 网 络 新
经 济 和 入 世 利 好 形 势 的 影 响 ，需 求 有 所 增 加 ，但 这 种 影 响 只 会 在
长 期 表 现 出 来 。而 且 ，剔 除 改 善 型 需 求 的 影 响 ，经 过 租 金 的 回 调
和 存 量 的 消 化 后 ， 在 短 期 内 增 加 的 绝 对 需 求 量 有 限 。
3 .3 .4 从 经 营 风 险 看
写 字 楼 物 业 受 国 内 外 经 济 形 势 影 响 明 显 ， 写 字 楼 市 场 的 景 气
状 况 随 经 济 周 期 的 波 动 呈 现 出 高 敏 感 性 ，写 字 楼 市 场 可 以 说 是 经
济 增 长 和 下 降 的 晴 雨 表；而 住 宅 产 业 无 论 是 在 经 济 繁 荣 期 还 是 在
萧 条 期 都 是 政 府 支 持 的 产 业 ， 衣 、 食 、 住 、 行 都 是 人 们 永 恒 的 需
要 。
3 .3 .5 从 财 务 风 险 看
一 个 住 宅 项 目 的 开 发 周 期 相 对 较 短 ，主 要 通 过 销 售 回 笼 资 金 ，
住 宅 的 投 资 回 收 期 相 对 也 较 短；相 对 而 言 ， 而 写 字 楼 的 开 发 周 期
长 ，主 要 通 过 出 租 而 实 现 投 资 的 回 收 ，故 投 资 回 收 期 长 ，占 压 巨
额 长 线 资 金 ， 受 国 家 宏 观 政 策 、 利 率 等 的 变 化 影 响 非 常 大 。
由 此 可 见 ， 对 于 开 发 商 而 言 ， 应 以 住 宅 开 发 为 主 ， 当 政 策 与
经 济 形 势 利 好 且 有 优 良 的 地 段 时 ， 便 可 适 时 投 资 写 字 楼 。
3 .4 投 资 高 档 写 字 楼 与 投 资 普 通 写 字 楼 比 较 分 析
普 通 写 字 楼 主 要 是 由 工 厂 、 学 校 等 非 开 发 商 建 设 ， 而 后 重 新
改 建 而 成 的 ，这 些 楼 本 身 竣 工 时 间 较 早 ，所 以 规 模 较 小 ，配 套 设
施 不 完 善 ，一 般 由 物 业 公 司 承 租 再 转 租 。这 些 写 字 楼 多 位 于 高 档
写 字 楼 集 中 地 区 （ 如 CBD ） 或 写 字 楼 较 少 的 商 贸 集 中 地 区 （ 如
中 关 村 地 区 ），许 多 没 有 实 力 进 驻 甲 级 写 字 楼 的 小 公 司 、小 企 业 ，
纷 纷 选 择 了 该 地 区 租 金 较 低 的 写 字 楼 入 住 ， 在 CBD 和 中 关 村 地
区 ， 普 通 写 字 楼 的 入 住 率 并 不 差 于 高 档 写 字 楼 ， 其 租 金 为
10 -14USD/ 平 方 米 月 。 但 在 这 两 个 地 区 以 外 ， 普 通 写 字 楼 的 出 租
率 和 租 金 都 要 差 得 很 多 。
虽 然 在 CBD 和 中 关 村 地 区 普 通 写 字 楼 市 场 形 势 尚 好 ， 但 随
着 高 档 写 字 楼 的 数 量 增 多 ，企 业 对 写 字 楼 形 象 、配 套 设 施 以 及 现
代 化 办 公 条 件 的 要 求 越 来 越 高 ， 普 通 写 字 楼 最 终 会 被 逐 渐 淘 汰 。
所 以 ， 就 写 字 楼 市 场 而 言 ， 开 发 商 应 选 择 投 资 高 档 写 字 楼 。
4.土 地 市 场 分 析
4． 1 政 府 调 控 土 地 措 施
政 府 调 控 土 地 的 措 施 主 要 有 法 律 手 段 、 经 济 手 段 、 行 政 手 段 、
技 术 手 段 等 。 其 中 以 经 济 手 段 为 主 ， 国 家 实 行 土 地 有 偿 使 用 ， 通
过 招 标 、 拍 卖 、 协 议 等 方 式 出 让 土 地 ， 合 理 的 征 收 土 地 税 费 ， 制
定 土 地 基 准 地 价 ， 开 放 土 地 市 场 等 形 式 来 促 进 土 地 资 源 的 合 理 分
配 与 利 用 。
今 年 政 府 调 控 土 地 的 主 要 措 施 有 ：
1、 地 价 管 理
通 过 合 理 制 定 土 地 地 价 ， 推 进 土 地 有 偿 使 用 ， 并 防 止 低 价 出
让 土 地 。 目 前 ， 正 全 面 推 进 基 准 地 价 更 新 、 平 衡 、 发 布 ， 为 土 地
有 偿 使 用 和 调 整 土 地 收 益 关 系 奠 定 新 的 地 价 标 准 。
2、 进 行 土 地 的 收 购 储 备
通 过 实 施 土 地 收 购 储 备 制 度 ， 加 大 对 存 量 土 地 供 应 的 控 制 ，
形 成 “ 一 个 口 子 供 地 ” 、“ 一 个 龙 头 供 水 ” 的 集 中 供 地 模 式 。
4． 1． 1 土 地 政 策 及 政 策 走 势
一 、 现 阶 段 土 地 政 策 主 要 有 ：
（ 1）《 中 共 中 央 关 于 进 一 步 加 强 土 地 管 理 切 实 保 护 耕 地 的 通
知 》 中 明 确 规 定 国 家 实 行 世 界 上 最 严 格 的 耕 地 保 护 制 度 。 最 近 ，
国 土 资 源 部 又 颁 发 了《 国 土 资 源 部 关 于 加 大 补 充 耕 地 工 作 力 度 确
保 实 现 耕 地 占 补 平 衡 的 通 知 》 ,重 申 了 “ 占 补 平 衡 ” 原 则 。
（ 2）《 国 土 资 源 部 关 于 加 强 新 增 建 设 用 地 土 地 有 偿 使 用 费 收
缴 管 理 工 作 的 通 知 》 中 规 定 国 家 大 力 推 行 土 地 集 约 利 用 , 严 控 新
增 建 设 用 地 ， 大 力 推 行 利 用 存 量 建 设 用 地 。
（ 3 ） 遏 制 土 地 隐 形 市 场 。 最 近 国 土 资 源 部 起 草 下 发 了 《 关
于 建 立 土 地 有 形 市 场 促 进 土 地 使 用 权 规 范 交 易 的 通 知 》， 这 一 通
知 将 大 大 加 速 公 开 土 地 市 场 的 形 成 ， 遏 制 隐 形 土 地 市 场 。
（ 4） 禁 止 土 地 炒 卖 。《 国 务 院 办 公 厅 关 于 加 强 土 地 转 让 管 理
严 禁 炒 卖 土 地 的 通 知 》 中 明 确 规 定 土 地 开 发 公 司 在 转 让 土 地 时 ，
会 受 到 国 家 的 严 格 控 制 。
（ 5） 严 禁 查 处 土 地 违 法 案 件 。 最 近 ， 国 土 资 源 部 颁 发 了 《 国
土 资 源 部 关 于 利 用 卫 星 遥 感 检 测 技 术 开 展 土 地 执 法 检 查 工 作 的
通 知 》。
（ 6） 北 京 市 实 行 绿 化 隔 离 带 政 策 。
2000 年 3 月 20 日 ， 北 京 市 绿 化 隔 离 地 区 建 设 领 导 小 组 出
台 了 《 关 于 加 快 本 市 绿 化 隔 离 地 区 建 设 的 意 见 》， 按 政 策 精 神 ，
在 绿 化 隔 离 带 地 区 的 农 民 宅 基 地 将 有 大 部 分 可 改 变 为 国 有 建 设
用 地 ， 这 就 扩 大 了 土 地 的 有 效 供 应 量 ， 并 能 提 高 土 地 利 用 效 率 。
随 着 绿 化 隔 离 带 地 区 建 设 的 进 程 ， 在 未 来 4 年 内 ， 保 守 估 计：60
平 方 公 里 的 绿 化 隔 离 带 能 带 动 周 边 500 平 方 公 里 的 土 地 面 积 用
于 住 宅 建 设 。
绿 化 隔 离 带 能 提 升 周 边 土 地 的 价 值 ， 这 一 点 显 而 易 见 。 绿 化 、
环 境 是 小 区 永 远 的 卖 点 ， 而 绿 化 隔 离 带 将 从 根 本 上 改 变 小 区 的 大
环 境 。
（ 7） 严 禁 闲 置 土 地 。《 北 京 市 国 土 资 源 和 房 屋 管 理 局 关 于 收 回
闲 置 土 地 有 关 事 宜 的 公 告 》 中 明 确 规 定 严 格 查 处 闲 置 土 地 。
（ 8） 逐 步 建 立 政 府 土 地 储 备 制 度 以 及 国 有 土 地 使 用 权 出 让 计 划
管 理 制 度 ，对 未 列 入 年 度 土 地 供 应 计 划 的 土 地 禁 止 进 行 开 发 建 设；
支 持 国 企 “ 盘 活 ” 存 量 土 地 ， 完 善 国 企 改 革 中 划 拨 土 地 资 产 处 置
办 法 ， 继 续 进 行 国 有 土 地 使 用 权 招 标 、 拍 卖 试 点 。 目 前 ， 国 土 资
源 部 正 进 行 有 关 土 地 储 备 制 度 的 研 究 。不 久 ，土 地 储 备 制 度 就 会
出 台 。
（ 9） 北 京 市 政 府 鼓 励 利 用 城 市 地 下 空 间 。
（ 10 ） 国 家 鼓 励 住 宅 郊 区 化 。 随 着 市 区 产 业 的 疏 散 和 远 郊 城 镇
的 开 发 ，远 郊 每 年 竣 工 的 房 屋 建 筑 面 积 占 全 市 新 建 房 屋 总 量 的 比
重 ， 将
从 目 前 的 20%逐 步 增 加 到 40%。
二 、 土 地 政 策 的 主 要 走 势 ：
北 京 城 市 建 设 实 行 的 两 个 战 略 性 转 移 是 ： 把 城 市 建 设 的 重
点 逐
步 从 市 区 向 广 大 远 郊 区 转 移；市 区 建 设 从 外 延 扩 展 向 调 整 改 造 转
移 。
城 市 市 区 土 地 利 用 的 趋 势 是 走 内 涵 挖 潜 的 路 子 ， 通 过 旧 城
改 造 、 第 二 产 业 向 外 转 移 等 措 施 来 增 加 存 量 建 设 用 地；通 过 利 用
废 弃 地 、未 利 用 土 地 来 增 加 增 量 建 设 用 地 。目 前 ，北 京 市 有 大 量
的 危 旧 房 需 要 改 造 ，如 建 内 危 改 区 、珠 市 口 危 改 小 区 、法 院 寺 危
改 小 区 、广 安 危 改 小 区 等 。北 京 市 国 土 房 改 局 正 加 紧 改 造 龙 潭 西
里 、金 鱼 池 、牛 街 二 期 、天 桥 三 角 地 和 右 外 西 庄 等 重 点 危 改 项 目 ，
改 造 完 毕 后 将 腾 出 大 量 存 量 建 设 用 地 。
加 强 市 区 边 缘 集 团 和 远 郊 城 镇 的 综 合 开 发 ， 是 实 施 首 都 城 市
建 设 重 点 两 个 战 略 转 移 的 重 要 措 施 。今 后 城 市 开 发 的 重 点 将 逐 步
转 向 远 郊 地 区 。 但 是 ， 当 前 远 郊 城 镇 土 地 使 用 中 还 有 “ 圈 大 院 ”
的 现 象 ，土 地 使 用 率 不 高 ，人 均 城 市 建 设 用 地 面 积 大 都 在 130 平
方 米 以 上 ，不 少 地 区 建 筑 密 度 很 低 。市 区 边 缘 集 团 用 地 也 较 浪 费 ，
如 北 苑 有 的 地 区 容 积 率 只 有 0 .3 左 右 。 今 后 在 这 些 地 区 的 开 发 中
要 十 分 节 约 用 地 ，应 适 当 提 高 这 些 地 区 的 建 筑 密 度 。随 着 经 济 的
发 展 ，市 区 边 缘 集 团 和 远 郊 区 将 成 为 人 们 生 活 的 首 选 地 ，开 发 建
设 远 郊 区 ， 为 适 应 住 宅 郊 区 化 的 趋 势 而 开 发 土 地 也 是 大 有 可 为
的 。
4 .1 .2 供 应 方 式 分 析 （ 划 拨 、 出 让 (协 议 、 招 标 、 拍 卖 )）
目 前 土 地 供 应 方 式 主 要 有 两 种 ： 划 拨 和 出 让 。 划 拨 地 的 对
象 主 要 是 行 政 事 业 单 位 用 地 、公 益 事 业 用 地 、军 事 、教 育 、文 化 、
特 殊 用 地 ，即 一 般 主 要 是 不 以 盈 利 为 目 的 的 单 位 用 地 。而 出 让 地
的 对 象 主 要 是 经 营 性 用 地 ，即 以 盈 利 为 目 的 的 单 位 用 地 ，如 商 业
用 地 、办 公 用 地 等 。目 前 出 让 有 三 种 方 式 ，即 拍 卖 、招 标 、协 议 。
拍 卖 、招 标 方 式 有 利 于 形 成 公 开 竞 争 、平 等 的 机 制 ，促 进 优 胜 劣
汰；而 协 议 出 让 排 斥 市 场 竞 争 ， 人 为 因 素 较 多 ， 缺 乏 公 开 性 和 透
明 度 ， 出 让 价
格 具 有 一 定 的 随 意 性 ，不 利 于 公 平 竞 争 。尤 其 是 在 协 议 出 让 价 格
明 显 偏 低 的 情 况 下 ，为 通 过 协 议 出 让 方 式 取 得 土 地 的 开 发 公 司 提
供 了 炒 卖 土 地 的 市 场 基 础 。因 此 ，在 房 地 产 市 场 逐 步 规 范 时 ，不
宜 继 续 采 取 以 协 议 出 让 为 主 的 方 式 。
总 的 来 说 ，随 着 城 市 土 地 的 日 趋 紧 张 、土 地 市 场 的 不 断 完 善 ，
国 家 大 力 提 倡 土 地 出 让 实 行 招 标 和 拍 卖 方 式 ，不 鼓 励 实 行 协 议 方
式 出 让 土 地 。《 国 土 资 源 部 关 于 进 一 步 推 行 招 标 拍 卖 出 让 国 有 土
地 使 用 权 的 通 知 》（ 国 土 资 厅 发 〔 1999〕第 30 号 文 ）进 一 步 明 确
了 这 一 点 。今 年 北 京 市 举 办 了 第 一 次 土 地 拍 卖 会 ，在 拍 卖 的 9 块
土 地 中 有 3 块 拍 卖 成 交 。 今 后 将 继 续 推 行 国 有 土 地 使 用 权 招 标 、
拍 卖 试 点 。
北 京 市 土 地 开 发 潜 力 分 析
4 .2 .1 北 京 市 土 地 供 应 总 量
北 京 市 全 市 土 地 总 面 积 16800 平 方 公 里 。规 划 市 区 的 范 围 东
起 定 福 庄 ， 西 到 石 景 山 ， 北 起 清 河 ， 南 到 南 苑 ， 基 本 包 含 了 城 、
近 郊 的 8 个 区 （ 不 含 永 定 河 西 侧 和 海 淀 区 山 后 ）。 真 正 对 房 地 产
开 发 有 意 义 的 土 地 供 应 主 要 集 中 在 城 区 和 近 郊 的 1000 平 方 公 里
的 面 积 。市 区 中 心 区 范 围 大 体 在 四 环 路 内 外 ，面 积 约 300 平 方 公
里 。
根 据 《 北 京 城 市 总 体 规 划 （ 1991 -2010 年 ）》的 规 定 ， 全 市 规
划 建 设 用 地 面 积 610 平 方 公 里 。根 据 有 关 统 计 资 料 ，目 前 市 区 建
成 区 面 积 约 为 454 平 方 公 里 ，因 而 总 的 增 量 建 设 用 地 即 市 区 外 延
发 展 的 部 分 还 有 156 平 方 公 里 的 土 地 供 应 。而 在 市 区 ，还 有 大 量
的 存 量 建 设 用 地 ， 即 危 旧 房 改 造 、 实 施 “ 退 二 进 三 ” 战 略 而 腾 出
来 的 建 设 用 地 。 根 据 1990 年 对 市 区 建 成 区 内 居 住 区 的 调 查 ， 成
片 危 旧 房 有 221 片 ， 总 占 地 面 积 20 .89 平 方 公 里 。 其 中 4 个 城 区
就 有 1 47 片 ，占 地 面 积 15 .76 平 方 公 里 。属 于 实 施“ 退 二 进 三 ” 工
程 的 工 业 用 地 有 32 .7 平 方 公 里 、 仓 储 用 地 3 .5 平 方 公 里 。
此 外 ，北 京 市 各 郊 区 、县 还 设 立 了 30 个 各 种 类 型 的 开 发 区 ，
规 划 总 面 积 113 .44 平 方 公 里 ， 而 完 成 征 地 的 面 积 才 有 35 .3 平 方
公 里 ，其 中 已 出 让 的 土 地 面 积 8 .8 平 方 公 里（ 工 业 4 .1 平 方 公 里 ，
旅 游 房 地 产 4 .7 平 方 公 里 ）。 因 而 开 发 区 周 围 还 有 104 .64 平 方 公
里 的 土 地 供 应 。
国 家 统 计 局 1999 年 上 半 年 对 北 京 市 各 主 要 区 县 的 单 位 占 地
情 况 进 行 了 一 次 抽 样 调 查 ， 结 果 如 下 ：
土 地 占 地 面 积
（ 平 方 米 ）
区 县 法 人 单 位
平 均 从 业
人 数
法 人 单 位 平 均 每 人 占
地 面 积 （ 平 方 米 ）
2403187 东 城 区 43859 54 .8
4552272 西 城 区 71245 63 .9
2972827 崇 文 区 14610 203 .5
1370875 宣 武 区 49949 27 .4
11995421 朝 阳 区 123731 96 .9
23706702 海 淀 区 85102 278 .6
4161320 丰 台 区 37850 110
22819754 石 景 山 区 315610 72 .3
73982358 小 计 741956 99 .7
据 以 上 计 算 知 法 人 单 位 平 均 每 人 占 地 面 积 为 9 9 .7 平 方 米 ，北
京 市 从 事 第 二 产 业 的 总 人 数 约 为 200 万 人 左 右 ，因 此 从 事 第 二 产
业 的 企 业 总 用 地 约 为 19940 公 顷 。 这 些 土 地 都 可 供 重 新 规 划 建
设 。
4 .2 .2 土 地 供 应 途 径 ：
（ 1）、 参 加 旧 城 区 改 造 。 旧 城 区 改 造 一 般 有 两 种 形 式 ： 危 旧
房
居 住 区 （ 成 片 危 改 区 ）改 造 和 市 中 心 区 的 工 厂 、 单 位 按 规 划 要 求
搬 迁 或 腾 退 后 的 原 用 地 的 再 开 发 （ 分 散 改 造 项 目 ）。 成 片 危 改 区
一 般 由 各 区 、 县 建 委 或 危 改 办 公 室 确 定 和 立 项；分 散 改 造 项 目 的
用 地 ，一 般 由 搬 迁 或 腾 退 的 企 业 、单 位 的 上 级 主 管 部 门（ 市 政 府
和 区 县 的 委 、 办 、 局 总 公 司 和 计 划 单 列 集 团 等 ） 统 筹 规 划 开 发 。
（ 2）、 参 加 新 区 建 设 。 新 区 建 设 也 有 两 种 形 式 ： 进 入 市 级 开
发 区 和 参 与 边 缘 集 团 开 发 。市 级 开 发 区 的 供 地 由 市 级 开 发 区 管 理
委 员 会 招 商 部 门 负 责；边 缘 集 团 的 开 发 一 般 由 具 有 一 级 开 发 资 质
的 综 合 城 建 开 发 公 司 （ 经 市 建 委 审 查 通 过 ） 负 责 。
4 .2 .3 北 京 市 市 区 中 心 地 区 土 地 开 发 潜 力 分 析
市 区 中 心 地 区 是 首 都 经 济 最 发 达 的 地 区 。 总 用 地 面 积 为 3 24
平 方 公 里 。随 着 经 济 结 构 调 整 ，该 地 区 的 传 统 工 业 正 逐 步 从 劳 动
密 集 型 向 技 术 密 集 型 和 高 新 技 术 方 向 转 化 。 同 时 ， 通 过 实 施 “ 退
二 进 三 ” 战 略 ， 调 整 工 业 布 局 ， 搬 迁 污 染 扰 民 及 不 适 合 在 城 市 中
心 地 区 的 工 业 ， 为 第 三 产 业 提 供 发 展 用 地 。
根 据 《 北 京 市 区 中 心 地 区 控 制 性 详 细 规 划 》， 北 京 市 区 中 心
地 区 各 类 用 地 的 现 状 、 规 划 及 发 展 潜 力 见 下 表 ：
市 区 中 心 地 区 用 地 现 状 、 规 划 及 发 展 潜 力 表
现状
（1995）
规划（2010） 1995-2010 年的用
地发展潜力（公顷）
地类 用地面
积（公
顷）
比 例
（%）
用地面积（公
顷）
比例（%）
居住用地 9646．7
4
29．77 增加
行政办公用地 988．14 3．05 1363．56 4．21 增加 375．42
商业金融用地 1710．5
7
5．28 2299．20 7．10 增加 588．63
文化娱乐用地 441．21 1．36 567．17 1．75 增加 125．96
绿地 1774．5
6
5．48 3693．31 11．40 增加 1918．75
工业用地
3
减少
仓储用地 减少
公共设施用地
1
增加
对外交通用地 增加
道路广场用地
4
增加
据 上 表 数 据 初 步 估 计 , 从 现 在 到 2010 年 , 市 区 中 心 地 区 居 住
用 地 存 量 还 有 321 .81 公 顷 , 行 政 办 公 用 地 存 量 还 有 250 .42 公 顷 ,
商 业 金 融 用 地 存 量 还 有 392 .43 公 顷 , 文 化 娱 乐 用 地 存 量 还 有
83 .96 公 顷 ， 绿 地 存 量 还 有 1279 .25 公 顷 。 市 区 中 心 地 区 工 业 用
地 中 还 有 2175 .11 公 顷 的 土 地 将 重 新 规 划 建 设 , 仓 储 用 地 中 还 有
239 .09 公 顷 的 土 地 将 重 新 规 划 建 设 。
4 .2 .4 近 郊 区 土 地 开 发 潜 力 分 析
近 郊 区 中 朝 阳 区 和 海 淀 区 的 土 地 开 发 潜 力 最 大 。(注 :房 地 产
统 计 年 鉴 一 般 将 北 京 市 的 四 个 旧 城 区 列 为 市 区 , 将 朝 阳 、 海 淀 、
丰 台 、 石 景 山 列 为 近 郊 区 )
（ 1） 朝 阳 区 土 地 开 发 潜 力 分 析 ：
朝 阳 区 作 为 北 京 市 最 大 的 城 镇 郊 区 ， 拥 有 丰 厚 的 土 地 资 源 、
雄 厚 的 辖 区 综 合 资 源 和 优 越 的 区 位 优 势 。 世 界 500 强 入 住 北 京
的 1 54 家 企 业 有 2 /3 落 户 朝 阳 。 丰 富 的 涉 外 资 源 ， 完 善 的 基 础 设
施 ，巨 大 的 市 场 潜 力 ，广 阔 的 发 展 空 间 和 浓 郁 的 商 务 氛 围 使 朝 阳
区 初 具 国 际 商 务 区 的 雏 形 ， 成 为 国 际 大 公 司 登 陆 京 城 的 首 选 之
地 。
其 重 点 发 展 区 域 C BD 内 共 有 工 业 企 业 42 家 ， 调 查 结 果 显
示：42 家 企 业 总 占 地 面 积 为 2547027 平 方 米 ， 占 CBD 总 面 积 的
63 .8% 。 42 家 企 业 中 占 地 5 万 平 方 米 以 上 的 有 13 家 ， 占 地 面 积
共 计 1 45 5992 平 方 米 ， 为 CBD 内 主 要 可 规 划 用 地 。 CBD 区 域 可
利 用 土 地 远 期 主 要 来 源 于 工 业 企 业 和 部 分 居 民 楼 搬 迁 所 腾 出 的
用 地 ， 总 体 可 利 用 土 地 约 为 280 万 平 方 米 （ 含 现 有 开 发 项 目 用
地 ）。
随 着 北 京 中 心 商 务 区 概 念 的 形 成 ， CBD 区 域 地 价 升 值 ， 因
此 成 为 众 多 开 发 商 争 夺 的 目 标 。北 辰 集 团 可 关 注 这 一 区 域 ，在 适
当 区 位 储 备 土 地 。
（ 2） 海 淀 区 土 地 开 发 潜 力 分 析
海 淀 区 位 于 北 京 西 部 和 西 北 部 ， 全 区 总 面 积 为 425 .83 平 方
公 里 。其 重 点 开 发 区 域 中 关 村 科 技 园 区 用 地 大 体 可 以 分 为 两 个 部
分 ： 中 心 区 和 发 展 区 。
A、 中 心 区
中 心 区 南 起 西 外 大 街 ，北 至 规 划 公 路 一 环 ，西 起 京 密 引 水 渠 ，
东 至 八 达 岭 高 速 公 路 ， 总 占 地 面 积 约 75 平 方 公 里 。 中 心 区 存 量
土 地 共 计 11 87 . 38 公 顷 , 分 为 三 大 部 分 。 第 一 部 分 是 工 业 用 地
127 .28 公 顷 ,是 32 个 独 立 地 段 的 工 厂 及 其 附 属 设 施 。其 中 大 部 分
企 业 效 益 低 下 , 属 于 应 搬 迁 到 远 郊 的 部 分 。 第 二 部 分 是 居 住 区 ，
用 地 1 06 .5 6 公 顷 ,
约 8705 户 , 22356 人 。 其 中 主 要 是 平 房 且 相 当 一 部 分 为 危 旧 房 ，
居 民 稠 密 、房 屋 破 旧 、交 通 混 乱；区 域 容 积 率 低 下 、建 筑 密 度 高 、
环 境 较 差 。第 三 部 分 是 万 柳 、八 家 绿 化 隔 离 地 区 ，万 柳 地 区 总 用
地 是 476 .14 公 顷 , 其 中 , 国 有 土 地 53 .89 公 顷 , 集 体 土 地 422 .25 公
顷 ( 含 耕 地 205 公 顷 ) ； 八 家 地 区 总 用 地 是 477 .40 公 顷 , 其 中 , 国 有
土 地 4 6 . 00 公 顷 ,集 体 土 地 431 .40 公 顷 (含 耕 地 1 85 .60 公 顷 )。
B、 发 展 区
发 展 区 范 围 是 规 划 公 路 一 环 以 北 ， 海 淀 区 山 后 地 区 、 清 河
地 区 以 及 西 三 旗 地 区 、 回 龙 观 地 区 ， 地 域 范 围 约 2 80 平 方 公 里 ，
其 中 农 用 地 约 80 平 方 公 里 。
根 据“ 园 区 ” 的 发 展 规 划 ，预 计 满 足 全 部 的 建 设 规 模 将 需 要 约
40500 亩 的 建 设 用 地 ， 其 中 通 过 对 存 量 建 设 用 地 的 集 约 化 改 造 ，
可 以 整 理 出 2 0000 亩 左 右 ，占 用 农 地 约 20500 亩 。被 占 用 的 农 地
中 5000 亩 用 于 发 展 生 态 农 业 、 观 光 农 业 ； 10500 亩 转 为 非 农 建
设 用 地 ， 这 部 分 将 通 过 农 地 整 理 达 到 “ 占 补 平 衡 ” 。
中 关 村 高 科 技 园 区 发 展 潜 力 无 限 ， 土 地 供 应 较 充 足 ， 未 来
土 地 升 值 极 具 潜 力 ，北 辰 集 团 可 重 点 关 注 这 一 地 区 的 发 展 ，储 备
一 定 数 量 的 土 地 ， 延 伸 北 辰 品 牌 。
4 .3 政 府 土 地 政 策 对 企 业 土 地 开 发 的 影 响
北 京 市 政 府 不 支 持 房 地 产 开 发 公 司 开 发 土 地 ， 例 如 ： 北
辰 转 让 土 地 给 万 科 时 ，到 市 计 委 、市 开 发 办 等 机 构 办 理 转 让 手
续 时 有 一 定 难 度 。
北 京 市 准 备 实 行 土 地 收 购 储 备 制 度 ， 对 土 地 实 行 统 一 出
让 ，这 一 政 策 将 会 堵 截 低 价 出 让 的 渠 道 ，使 土 地 开 发 商 之 间 的
竞 争 更 加 公 平 。
北 京 市 政 府 鼓 励 开 发 商 通 过 旧 城 改 造 和 “ 退 二 进 三 ” 的 办
法
来 获 取 建 设 用 地 ， 不 鼓 励 占 用 农 田 来 搞 开 发 。 因 此 ， 开 发 商 获
取 土 地 应 走 内 涵 挖 潜 的 路 子 ， 为 城 市 建 设 做 出 贡 献 。
北 京 市 政 府 不 允 许 土 地 炒 卖 ， 土 地 的 获 得 一 般 要 随 着 项 目
走 ，而 且 闲 置 两 年 以 上 的 土 地 要 无 偿 收 回 ，因 此 开 发 商 完 成 土
地 开 发 后 ，若 在 一 定 时 间 内 找 不 到 合 适 的 买 主 将 面 临 极 大 的 投
资 风 险 。
4 . 4 土 地 与 房 屋 投 资 比 较 分 析
( 1 )投 资 土 地 与 投 资 房 屋 的 收 益 （ 年 成 本 利 润 率 ） 比 较
根 据 北 辰 提 供 的 资 料 ， 投 资 土 地 和 投 资 房 屋 的 成 本 收 益
率 见 表 格 ：
绿色家园 辰芳园
土地开发 房屋开发 土地开发 房屋开发
成本利润率 % 23% % %
投资回收期 3 5-6 2 4
年成本利润率 20% %% % 8%
从 上 表 可 看 出 ， 就 北 辰 投 资 土 地 而 言 ， 土 地 开 发 的 年 均 利
润 率 高 于 房 屋 开 发 的 年 均 利 润 率 。
但 是 高 收 益 会 面 临 着 高 风 险 。 北 京 万 通 实 业 股 份 有 限 公 司
是 北 京 一 家 颇 有 实 力 的 房 地 产 开 发 公 司 。该 公 司 95 年 至 99 年
的 土 地 储 备 情 况 见 下 表 ：
单 位 ： 万 平 方 米
95 年 96 年 97 年 98 年 99 年
每 年 拥 有
的 土 地 储
备 量
190 .358 214 .35 294 .4 367 .6 398 .6
由 上 表 可 见 ， 万 通 的 土 地 储 备 量 一 直 呈 增 长 的 趋 势 。 通
过
调 查 知 道 ，该 公 司 非 常 重 视 土 地 储 备 ，该 公 司 大 部 分 资 金 用 作
了 土 地 储 备 。 万 通 公 司 曾 在 五 年 前 购 买 了 位 于 CBD 内 的 一 块
地 ，用 于 开 发“ 理 想 世 界 ” 。该 块 地 拆 迁 成 本 较 高 ，历 经 5 年 后 ，
使 得 土 地 成 本 更 高 。公 司 已 在 该 项 目 上 投 入 了 2 亿 元 ，造 成 资
金 积 压 严 重 。 公 司 已 无 力 进 行 后 续 开 发 ， 造 成 无 法 收 回 投 资 。
因 此 ， 就 万 通 公 司 开 发 的 “ 理 想 世 界 ” 而 言 ， 由 于 不 顾 自
身 实 力 囤 积 土 地 ， 不 仅 没 有 保 证 基 本 收 益 ， 还 积 压 了 资 金 。
（ 2） 投 资 土 地 与 投 资 房 屋 的 风 险 比 较
土 地 开 发 的 投 资 回 收 期 相 对 较 短 ， 风 险 相 对 较 小 ； 而 房
屋 开 发 的 投 资 回 收 期 较 长 ，风 险 相 对 较 大 。但 土 地 开 发 较 房 屋
开 发 面 临 着 更 大 的 政 策 风 险 。 如 万 通 实 业 股 份 有 限 公 司 于
1997 年 与 北 京 市 东 风 乡 、 东 风 农 场 、 北 京 市 通 达 房 地 产 开 发
建 设 总 公 司 签 署 了 合 作 开 发 东 风 农 场 南 区 的 意 向 书 ，并 完 成 了
项 目 规 划 设 计 和 开 发 计 划 ， 使 项 目 具 备 了 立 项 等 前 期 报 批 条
件 ，但 是 由 于 市 政 府 绿 化 隔 离 带 的 影 响 、冻 结 征 地 政 策 和 项 目
审 批 权 限 转 移 , 使 得 本 项 目 的 整 体 方 案 一 直 到 现 在 还 未 得 到 批
准 ， 造 成 了 人 力 、 物 力 的 巨 大 浪 费 。
总 的 来 说 ， 虽 然 投 资 土 地 的 收 益 率 较 高 ， 但 是 由 于 政 府 严
禁 土 地 炒 卖 ，因 此 单 纯 投 资 土 地 是 不 行 的 。且 单 纯 以 土 地 开 发
为 主 业 的 公 司 ，因 没 有 自 己 的 产 品 ，不 容 易 树 立 企 业 形 象 和 品
牌 ，
因 此 ， 房 地 产 开 发 公 司 只 靠 开 发 和 转 让 土 地 ， 难 以 实 现 企 业
长 期 稳 定 的 可 持 续 经 营 和 发 展 。应 将 投 资 土 地 和 投 资 房 屋 结 合 起
来 ，形 成 最 佳 的 投 资 组 合 。房 地 产 开 发 企 业 应 该 把 主 要 精 力 放 在
做 项 目 上 ，只 有 做 出 好 的 项 目 才 能 树 立 企 业 品 牌 ，也 才 能 获 得 长
远 的 发 展 。
（ 3） 土 地 储 备 量 分 析（ 与 公 司 的 开 发 规 模 和 资 金 实 力 相 适 应 ）
一 个 企 业 大 不 大 ， 有 没 有 前 途 ， 最 重 要 的 指 标 之 一 即 是
其 土 地 储 备 ， 有 地 才 有 项 目 和 发 展 机 会 。
土 地 储 备 量 的 多 少 应 与 公 司 的 开 发 规 模 和 资 金 实 力 相 适
应 。多 大 开 发 规 模 和 资 金 实 力 应 储 备 与 之 相 适 应 的 土 地 量 。其
次 ，一 定 程 度 上 取 决 于 项 目 谈 判 成 功 与 否 ，因 此 土 地 储 备 量 有
一 定 的 随 机 性 。
储 备 土 地 主 要 用 作 以 后 的 房 地 产 开 发 。 土 地 储 备 量 与 公 司
的 开 发 规 模 即 开 复 工 面 积 的 大 小 密 切 相 关 。
北 辰 集 团 93 年 曾 获 得 过 135 公 顷 的 土 地 储 备 ， 以 后 就 未
增 加 过 土 地 储 备 。 8 年 间 共 完 成 土 地 开 发 30 公 顷 ， 完 成 房 屋
开 发 60 万 平 方 米 。 8 年 间 开 复 工 面 积 总 和 与 土 地 开 发 面 积 总
和 的 比 例 应 为 2（ 60 /30）。 公 司 现 有 土 地 储 备 105 公 顷 。
在 确 定 土 地 储 备 量 与 开 复 工 面 积 大 小 的 关 系 时 ， 我 们 可 以
比 较 华 远 房 地 产 股 份 有 限 公 司 。该 公 司 是 一 家 立 足 于 北 京 市 房
地 产 开 发 的 大 型 股 份 制 一 级 综 合 开 发 企 业 。其 土 地 储 备 量 较 符
合 房 地 产 滚 动 开 发 的 要 求 。该 公 司 97 年 至 2000 年 每 年 的 开 复
工 面 积 和 当 年 实 际 新 增 储 备 量 面 积 见 下 表 ：
单 位 ： 万 平 方 米
97 年 98 年 99 年 2000 年 小 计
每 年 开 复
工 面 积
102 135 138 .7 145 520． 7
当 年 实 际
新 增 土 地
储 备 量
246 79 0 60 -90 400
由 于 2000 年 新 增 土 地 储 备 主 要 用 作 2 000 年 以 后 的 房 地 产 开
发 ， 在 此 只 计 算 97 年 至 99 年 的 土 地 储 备 量 总 和 与 97 年 至 2000
年 的 开 复 工 面 积 总 和 进 行 比 较 。 97 -99 年 的 总 共 土 地 储 备 量 为
325 公 顷 。四 年 的 总 开 复 工 面 积 为 520 .7 公 顷 ,总 开 复 工 面 积 与 总
土 地 储 备 面 积 的 比 例 为 1 .6。
从 北 辰 集 团 和 华 远 房 地 产 公 司 的 开 复 工 面 积 和 土 地 储 备 量
的 比 较 来 看 ，一 般 房 地 产 开 发 公 司 的 房 屋 开 复 工 面 积 与 土 地 储 备
量 的 比 例 在 1 .5 -2 之 间 。 假 定 北 辰 集 团 2001 年 、 2002 年 、 2003
年 、 2004 年 、 2005 年 的 开 复 工 面 积 依 次 为 30、 40、 60、 80、 100
万 平 方 米 左 右 ，为 实 现 房 地 产 的 滚 动 开 发 ，并 为 将 来 的 房 地 产 开
发 储 备 土 地 ， 则 三 至 五 年 内 的 年 均 土 地 储 备 量 可 为 60 万 - 100 万
平 方 米 左 右 。
北 辰 现 有 可 供 支 配 的 资 金 约 为 人 民 币 30 亿 以 上 。 按 土 地
开 发 资 金 占 总 开 发 资 金 的 1 /3 , 可 用 于 土 地 开 发 的 资 金 约 为 人
民 币 10 亿 以 上 。 随 着 北 辰 资 金 实 力 的 增 长 ， 今 后 三 至 五 年 的
年 均 土 地 储 备 量 初 步 估 计 约 为 60 万 - 100 万 平 方 米 。
综 上 所 述 ， 房 地 产 开 发 公 司 应 储 备 一 定 数 量 的 土 地 ， 储 备
量 应 与 公 司 的 开 发 规 模 、资 金 实 力 相 适 应 。根 据 北 辰 近 年 来 的
开 发 规 摸 和 资 金 实 力 ，结 合 北 辰 的 实 际 情 况 ，北 辰 集 团 今 后 三
至 五 年 与 之 开 发 规 摸 和 资 金 实 力 相 适 应 的 年 均 土 地 储 备 量 约
为 6 0 万 - 100 万 平 方 米 左 右 。
在 政 策 允 许 的 条 件 下 , 参 与 土 地 整 理 , 可 大 量 储 备 低 价 土 地 , 则
北 辰 集 团 的 土 地 储 备 量 越 大 越 好 。
因 为 土 地 储 备 的 随 机 性 较 大 ， 结 果 仅 供 参 考 。
第五章 北 辰 房 地 产 开 发 规 模 与 市 场 定 位
1． 开 发 规 模
定 性 分 析
应 用 SWO T 法 ， 通 过 前 文 对 企 业 内 部 与 竞 争 对 手 的 全 面 分
析 可 知 企 业 优 势 与 劣 势；以 及 对 宏 观 市 场 （ 经 济 趋 好 、 房 地 产 总
体 市 场 稳 步 发 展 ， 政 策 推 动 …… ）； 微 观 市 场 （ 住 宅 、 写 字 楼 、
公 寓 、 土 地 、 经 济 适 用 房 ）的 分 析 ， 可 以 得 出 企 业 面 临 的 威 胁 和
机 会 。
优 势 (S ) ： 品 牌 （ 商 誉 ） 优 势 ； 已 形 成 的 规 模 优 势 ； 资 金 优 势 ；
无 包 袱 ； 企 业 有 凝 聚 力 、 区 位 优 势
劣 势 (W) ： 管 理 体 制 、 营 销 模 式 相 对 落 后 、 信 息 不 畅 、 土 地 储 备
只 是 区 域 优 势
机 会 (O)： 市 场 进 一 步 完 善 （ 房 地 产 金 融 放 宽 、 市 场 监 管 透 明 ）、
经 济 趋 好 、 消 费 理 念 的 改 变 、 总 体 房 地 产 市 场 处 于 景 气 期
威 胁 (T )： 竞 争 加 剧 、 市 场 消 费 主 体 迅 速 改 变 、 竞 争 对 手 增 强
运 用 SW OT 法 ， 分 析 未 来 北 京 市 经 济 发 展 和 房 地 产 业 市 场
各 物 业 的 发 展 趋 势 ，结 合 对 北 辰 竞 争 对 手 和 北 辰 自 身 内 部 各 项 资
源 的 分 析 ，我 们 认 为 未 来 三 到 五 年 内 ，北 辰 房 地 产 开 发 规 模 应 扩
大 到 年 开 复 工 面 积 达 20 - - -40 万 平 方 米 。 原 因 主 要 有 ：
( 1 ) 目 前 公 司 的 管 理 能 力 还 无 法 适 应 更 大 规 模 的 开 发 ， 体
现 在 决 策 效 率 低 ， 职 权 不 清 等 。
( 2 ) 企 业 以 往 开 发 经 验 不 足 。 从 近 几 年 的 开 复 工 面 积 看 ，
98 年 9 .5 万 平 方 米 ，99 年 19 万 平 方 米 ，2000 年 22 .7
平 方 米 ， 故 在 开 发 经 验 上 ， 北 辰 目 前 还 不 具 备 开 发 规
模 跳 跃 似 前 进 。
( 3 ) 销 售 能 力 不 足 。 目 前 北 辰 的 销 售 人 员 素 质 结 构 也 是 一
个 制 约 原 因 。一 般 来 讲 ，销 售 人 员 的 年 龄 在 2 3 - - -29 岁 之 间 ，
工
作 经 验 在 1-3 年 最 能 适 应 市 场 。但 从 北 辰 企 业 销 售 人 员 情 况 来 看 ，
在 销 售 经 验 和 年 龄 上 有 一 断 层 ， 年 龄 在 35 岁 左 右 约 占 48% ， 从
事 销 售 工 作 均 已 超 过 4 年 , 而 剩 余 的 人 员 均 在 24 岁 以 下 ， 平 均 销
售 时 间 不 足 1 年 。 从 北 辰 公 司 近 两 年 的 销 售 数 据 可 以 看 出 ， 在 市
场 竞 争 日 益 激 烈 的 情 况 下 ， 人 员 结 构 对 销 售 计 划 的 完 成 有 一 定 影
响 ， 其 销 售 计 划 完 成 率 由 98 年 的 130%到 54%， 销 售 增 长 率 也 出
现 了 副 增 长 ， 99 年 销 售 额 增 长 率 同 比 下 降 了 71%。
( 4 ) 分 析 多 家 房 地 产 开 发 企 业 的 发 展 历 程 ， 经 验 数 据 推 断 得 出 北
年 开 复 工 面 积 应 20—40 万 平 方 米 。
定 量 分 析
.1 供 求 分 析
未 来 的 开 发 规 模 将 受 市 场 的 供 、 需 双 方 的 共 同 影 响 。 以 下
通 过 对 亚 运 村 地 区 从 2000 年 下 半 年 到 2003 年 的 市 场 供 需 情 况
进 行 定 量 分 析 来 论 证 北 辰 公 司 的 房 地 产 开 发 规 模 。
（ 1） 需 求 ：
A、 市 场 分 析 预 测
根 据 前 文 预 测 ，从 今 年 下 半 年 到 2003 年 ，全 市 商 品 住 宅 累 计
需 求 量 将 达 到 2198 万 平 方 米 ， 同 时 通 过 中 房 指 数 办 公 室 的 调 查
统 计 结 果 表 明 ，约 有 17%有 购 房 意 向 的 居 民 选 择 亚 运 村 地 区 作 为
未 来 居 住 区 域 。 则 估 计 到 2003 年 ， 该 区 域 的 商 品 住 宅 需 求 量 ：
2198× 17%=374(万 平 方 米 )
而 有 意 在 亚 运 村 安 家 置 业 的 人 群 中 ， 对 住 宅 价 格 的 认 可 幅 度
及 所 占 比 例 如 下 表 ：
5000 元 以 下 5000 - -7000 元 7000 元 以 上
67% 22% 11%
按 照 认 可 价 格 比 例 与 未 来 总 需 求 量 的 关 系 得 出 未 来 四 年 内 居 民
对 各 价 位 下 的 总 需 求 量 ：
5000 元 以 下 5000 - -7000 7000 元 以 上
251 万 平 方 米 82 万 平 方 米 41 万 平 方 米
B、 以 北 京 2010 年 远 景 规 划 预 测 需 求
由 第 三 章 分 析 可 知 ，为 了 实 现 2010 年 远 景 目 标 ，全 市 每 年 住
宅 需 求 量 为 8 40 万 平 方 米 ，那 么 未 来 三 年 半 北 京 市 商 品 房 住 宅 的
总 需 求 量 将 为 2940 万 平 方 米 。
以 此 为 基 数 ， 根 据 调 查 结 果 计 算 出 在 亚 运 村 区 域 的 各 价 位 下
的 需 求 比 例 和 需 求 量 ：
2940× 17%=500 万 平 方 米
根 据 认 可 价 格 比 例 与 未 来 总 需 求 量 的 关 系 得 出 未 来 三 年 半 居 民
对 各 价 位 下 的 需 求 量 ：
5000 元 以 下 5000 - -7000 7000 元 以 上
335 万 平 方 米 110 万 平 方 米 55 万 平 方 米
由 以 上 分 析 可 知 ， 未 来 三 年 半 内 ， 5000 元 以 下 的 商 品 房 需
求 量 为 2 51 - 335 万 平 方 米 ，5000 -7000 元 的 需 求 量 约 为 82 -110 万
平 方 米 ， 7000 元 以 上 的 需 求 量 为 41 -55 万 平 方 米 。
（ 二 ） 供 给 ：
目 前 亚 运 村 地 区 在 售 项 目 的 总 建 筑 面 积 为 4 07 万 平 方 米 ， 其
中 已 售 面 积 约 为 102 万 平 方 米 ，未 售 面 积 为 305 万 平 方 米 。按 价
位 区 分 的 建 筑 面 积 及 其 比 例 如 下 表 。
价 位 （ 元 /平 方 米 ） 建 筑 面 积 (万 平 方 米 ) 占 总 建 筑 面 积 的 比 例
5000 元 以 下 58 19%
5000- - -7000 186 61%
7000 元 以 上 61 20%
（ 三 ） 供 需 空 间
对 比 上 述 供 需 市 场 在 价 位 上 的 比 例 反 差 比 如 下 表 ：
价 位 需 求 比 供 给 比 需 求 供 给 比 之 差
5000 元 以 下 67% 19% 48%
5000- -7000 元 22% 61% -39%
7000 元 以 上 11% 20% -9%
未 来 四 年 市 场 需 求 量 （ 通 过 市 场 调 查 预 测 得 出 的 结 果 ） 与 目
前 市 场 供 给 数 量 在 不 同 价 位 下 的 差 ：
价 位 需 求 量 供 应 量 需求量与供给量差
5000 元 以 下 251 万 平 方 米 58 万 平 方 米 193 万 平 方 米
5000 - -7000 元 82 万 平 方 米 186 万 平 方 米 - 104 万 平 方 米
7000 元 以 上 41 万 平 方 米 61 万 平 方 米 - 20 万 平 方 米
未 来 四 年 市 场 需 求 量 （ 通 过 政 府 目 标 计 划 预 测 得 出 结 果 ） 与
目 前 市 场 供 给 数 量 在 不 同 价 位 下 的 差 ：
价位 需求量 供应量 需求量与供给量差
5000 元以下 335 万平方米 58 万平方米 277 万平方米
5000---7000 元 110 万平方米 186 万平方米 -76 万平方米
7000 元以上 55 万平方米 61 万平方米 -6 万平方米
结 合 上 述 分 析 ，我 们 可 以 看 出 ，处 于 5000 元 以 下 的 商 品 住 宅 ，
就 目 前 而 言 ， 未 来 需 求 与 供 给 的 差 距 约 在 193 - - -277 万 平 方 米 之
间 ，需 求 远 远 大 于 现 有 的 供 给 ，市 场 空 间 大 。而 处 于 5 000 - - -7000
元 价 位 的 商 品 房 ，供 需 住 宅 差 距 约 在 76 - - -104 万 平 方 米 之 间 ，供
给 则 大 于 需 求 。 7000 元 以 上 的 高 档 商 品 房 住 宅 供 需 差 距 约 为
6 - - -20 万 平 方 米 ， 也 是 供 大 于 求 。
由 此 可 以 看 出 ， 未 来 三 年 半 时 间 内 ， 亚 运 村 地 区 最 有 发 展 空
间 的 应 是 5 00 0 元 以 下 的 项 目 ，其 需 求 空 间 为 193 -277 万 平 方 米 ，
每 年 平 均 为 5 5 -80 万 平 方 米 。
另 据 中 房 指 数 调 查 显 示 ， 亚 运 村 地 区 ， 在 未 来 三 年 内 ， 规 划
面 积 约 为 600 万 平 方 米 左 右 ， 其 中 在 5000 元 以 下 的 近 350 万 平
方 米 ， 其 中 北 辰 绿 色 家 园 占 47%。 若 以 供 应 比 率 作 为 市 场 份 额 ，
则 北 辰 每 年 的 市 场 销 售 面 积 约 为 26 - 38 万 平 方 米 。因 此 北 辰 每 年
开 复 工 面 积 应 控 制 在 20 - 40 万 平 方 米 左 右 。
.2 从 北 辰 经 营 计 划 目 标 分 析
根 据 北 辰 公 司 的 发 展 计 划 ， 2000 年 计 划 实 现 销 售 合 同 金 额
119260 万 元 ，计 划 实 现 利 润 16613 万 元 ，销 售 利 润 率 为 13 .93%。
假 定 销 售 额 中 有 10 亿 元 来 自 房 地 产 物 业 销 售 ， 在 商 品 房 价 格 为
5000 元 / 建 筑 平 米 的 情 况 下 ， 则 2000 年 应 完 成 商 品 房 销 售 面 积
为 2 0 万 平 方 米 。
为 了 保 持 公 司 的 平 稳 发 展 ， 每 年 的 销 售 额 应 维 持 一 定 的 增 长
率 。以 下 表 格 为 不 同 的 销 售 额 增 长 率 下 ，需 完 成 的 销 售 面 积 、开
复 工 面 积 。（ 假 定 销 售 价 格 为 5000 元 /建 筑 平 米 ）
销售额单位：万元 销售面积、开复工面积单位：万平米
2001年 2002年 2003年
销售
额增
长率 销售额
销 售 面
积
开 复 工
面积
销售额
销售面
积
开 复 工
面积
销售额
销 售 面
积
开 复 工
面积
1% 120453 121657 122874
3% 122838 126523 130319
7% 127608 136541 146099
10% 131186 144305 158735
12% 133571 149600 167552
从 上 表 可 以 看 出 ，要 实 现 公 司 销 售 额 增 长 率 的 目 标 ，销 售 面 积 应
保 持 在 20 -33 .5 万 平 方 米 之 间 ， 相 应 的 开 复 工 面 积 为 25 -42 万 平
方 米 。 由 此 可 以 得 出 ， 北 辰 每 年 开 发 规 模 约 为 2 0 -40 万 平 方 米 。
3、 市 场 定 位
2 .1 产 品 定 位
由 前 文 分 析 可 知 ， 在 当 前 的 市 场 条 件 下 ， 结 合 北 辰 集 团 本
身 的 实 际 情 况 ，投 资 普 通 住 宅 是 最 好 的 选 择 ，中 高 档 物 业 的 开 发
可 以 根 据 区 位 和 市 场 条 件 ，适 时 推 进 ，暂 不 参 与 经 济 适 用 房 建 设 。
2 .2 区 域 分 析
从 前 文 分 析 可 以 看 出 ， 当 前 房 地 产 较 有 发 展 潜 力 的 地 区 为 亚
运 村 、中 关 村 、望 京 。下 表 为 三 个 区 域 的 未 来 三 年 半 内 的 需 求 量
与 现 有 供 应 量 的 比 较 。（ 以 本 市 远 景 目 标 测 定 需 求 量 ）
单位：万平方米
区位 需求量 供应量 需求量与供给量差
亚运村 500 305 195
中关村 470 261 209
望京 176 129 47
由 上 表 可 以 看 出 ， 当 前 中 关 村 和 亚 运 村 地 区 发 展 空 间 较 大 ，
但 由 于 北 辰 在 亚 运 村 区 域 特 有 的 优 势 ， 目 前 仍 应 立 足 亚 运 村 地
区 ， 同 时 不 失 时 机 的 向 中 关 村 等 其 他 区 域 发 展 。
2 .3 价 格 分 析
从 以 上 供 需 结 构 分 析 可 知 ， 在 亚 运 村 地 区 5 000 元 以 下 的 项
目 需 求 空 间 最 大 ， 约 为 每 年 55 - 80 万 平 方 米 。
从 整 个 亚 运 村 区 域 的 商 品 房 住 宅 分 布 来 看 ， 大 部 分 项 目 集 中
在 北 四 环 路 与 大 屯 路 之 间 。该 区 域 目 前 的 项 目 分 布 非 常 密 集 ，平
均 价 格 也 多 为 6000 元 以 上 ， 土 地 供 应 也 已 经 非 常 紧 缺 了 ， 成 为
了 亚 运 村 乃 至 北 京 竞 争 最 激 烈 的 区 域 。若 从 此 再 向 北 扩 散 ，区 位
上 与 之 相 比 ，
稍 微 偏 点 ，但 具 有 地 价 较 低 等 优 势 ，可 以 开 发 出 价 格 较 低 的 商 品
房 。
就 北 辰 集 团 目 前 的 项 目 绿 色 家 园 来 分 析 ， 其 优 势 在 于 ： 1 . 价
格 ， 由 于 土 地 开 发 成 本 较 低 ， 在 保 持 高 品 质 的 同 时 ， 推 出 均 价
为 5000 元 的 住 宅 项 目 ， 符 合 对 未 来 在 该 区 域 的 预 测 ， 在 一 定 程
度 上 反 映 了 北 辰 已 抢 占 了 先 机 ； 2 . 品 牌 ， 北 辰 集 团 在 业 内 具 有
“ 诚 、 实 、 信 ” 口 碑 ， 已 形 成 了 良 好 的 声 誉 ； 3 .资 金 ， 资 金 雄 厚 ，
具 有 大 规 模 开 发 的 实 力 ； 4 .经 验 ， 北 辰 集 团 已 在 亚 运 村 地 区 开 发
了 汇 园 公 寓 、加 利 大 厦 、世 纪 村 等 项 目 ，具 有 亚 运 村 地 区 开 发 的
经 验 。 故 北 辰 集 团 目 前 开 发 的 绿 色 家 园 处 于 领 先 地 位 。
综 上 所 述 ， 在 未 来 几 年 内 ， 北 辰 集 团 应 以 开 发 普 通 住 宅 为
主 ， 立 足 亚 运 村 ， 以 绿 色 家 园 为 核 心 ， 重 点 开 发 5000 元 左 右 的
项 目 。
第 六 章 中 长 期 企 业 发 展 战 略 规 划 建 议
1． 总 体 战 略
以 房 地 产 开 发 为 主 业 ，专 业 一 条 龙 、经 营 多 元 化 ，立 足 首 都 ，
主 攻 住 宅 ， 幅 射 全 国 。
发 展 战 略 ： 立 足 亚 运 村 ， 实 施 稳 健 策 略 下 的 适 度 扩 张 ， 加 强
企 业 形 象 识 别 系 统 （ CIS ） 建 设 ， 精 心 打 造 和 维 护 北 辰 品 牌 ， 建
立 以 品 牌 创 立 为 核 心 的 内 涵 型 、 集 约 化 可 持 续 发 展 战 略
成 本 战 略 ， 建 立 以 经 济 效 益 为 中 心 的 成 本 领 先 战 略 。 加 强 成
本 控 制 管 理 ，在 房 地 产 微 利 时 代 ，成 本 管 理 是 赢 得 项 目 价 格 优 势
的 重 要 基 础 。
北 辰 集 团 要 坚 持 以 适 应 市 场 要 求 的 经 营 理 念 ， 完 善 的 品 牌 经
营 战 略 为 指 导 ，以 绿 色 家 园 项 目 为 核 心 ，精 心 打 造 北 辰 品 牌 。发
挥 企 业 的 优 势 ，努 力 在 住 宅 小 区 规 划 设 计 、环 境 建 设 、工 程 质 量 、
配 套 设 施 、 管 理 和 服 务 等 各 个 重 点 环 节 上 取 得 最 佳 的 效 果 。
永 不 停 歇 的 创 新 战 略 。 在 房 地 产 开 发 的 各 个 环 节 ， 努 力 做 到
不 但 比 过 去 做 的 好 ，还 要 比 竞 争 对 手 做 的 好 ，创 新 是 企 业 赢 得 超
额 利 润 的 重 要 手 段 。
2． 投 资 战 略
2． 1 投 资 方 向
（ 1） 土 地
由 于 政 策 规 定 一 般 土 地 出 让 是 按 项 目 出 让 ， 国 家 不 允 许 进
行 土 地 炒 卖 。为 保 障 北 辰 房 地 产 业 务 持 续 滚 动 发 展 ，储 备 一 定 量
的 土 地 是 必 要 的 ，若 能 凭 北 辰 与 政 府 关 系 便 利 地 取 得 一 手 地 ，且
位 置 优 越 ，
北 辰 集 团 应 该 继 续 “ 圈 地 ” ， 再 寻 找 合 作 伙 伴 进 行 开 发 。
（ 2） 普 通 住 宅
根 据 经 济 学 家 分 析 ， 进 入 住 宅 投 资 的 时 机 应 当 在 住 宅 需 求
上 升 之 初 或 在 通 货 膨 胀 之 初 。根 据 对 社 会 经 济 发 展 形 势 分 析 ，目
前 正 处 于 这 一 阶 段 ，所 以 应 把 握 时 机 ，选 择 住 宅 作 为 重 点 投 资 方
向 。 根 据 前 文 分 析 ， 普 通 住 宅 需 求 潜 力 在 未 来 几 年 仍 然 很 大 。
（ 3） 高 档 公 寓 和 别 墅
中 国 加 入 WTO 对 高 档 外 销 公 寓 需 求 影 响 较 大 。 高 档 公 寓 的
利 润 率 很 可 观 ，但 是 出 售 风 险 较 大 。北 辰 集 团 若 有 长 线 投 资 打 算 ，
即 建 设 中 高 档 公 寓 或 别 墅 出 租 ，租 售 并 举 ，将 有 较 为 可 靠 的 现 金
流 入 。
（ 4） 经 济 适 用 房
利 润 率 受 政 府 限 制 ，且 又 面 临 政 策 风 险 。现 阶 段 ，北 辰 不 宜 投 资
经 济 适 用 房 。
（ 5） 写 字 楼
投 资 写 字 楼 所 担 的 政 策 风 险 、 经 济 风 险 和 财 务 风 险 都 要 远 高
于 投 资 住 宅 。 因 此 ， 写 字 楼 开 发 不 应 作 为 北 辰 集 团 的 投 资 重 点 ,
但 若 有 好 的 地 段 ,在 分 散 风 险 的 情 况 下 ,可 适 时 介 入 。
2． 2 投 资 区 域
北 京 市 北 部 是 北 京 市 确 定 的 重 点 发 展 方 向 。 目 前 已 经 在 进 行
横 穿 北 京 市 南 北 的 地 铁 ，北 部 城 市 轻 轨 也 在 建 设 之 中 ，另 外 规 划
的 奥 运 村 也 在 北 京 市 北 部 。在 北 京 人 眼 中 ，北 部 地 区 是 北 京 市 上
风 上 水 地 区 ，而 亚 北 区 正 处 在 北 京 市 北 部 建 设 的 中 心 地 带 。而 北
辰 集 团 在 此 有 105 公 顷 的 一 手 地 ，成 功 开 发 过 多 个 项 目 ，与 当 地
政 府 已 建 立 起 良 好 的 合 作 关 系 ，投 资 亚 北 区 占 尽 天 时 、地 利 、人
和 ， 因 而 ， 亚 北 区 在 未 来 几 年 仍 应 是 北 辰 重 点 投 资 区 域 。
从 前 文 分 析 可 知 ，朝 阳 CBD 区 ，海 淀 中 关 村 区 土 地 供 应 量 大 ，
且 最 具 升 值 潜 力 ， 北 辰 公 司 应 密 切 关 注 这 些 区 域 。
2． 3 投 资 策 略
由 于 目 前 北 京 市 房 地 产 业 处 于 四 个 阶 段 的 汇 合 期 ， 北 京 的 房
地 产 开 发 市 场 在 今 后 几 年 内 ， 发 展 前 景 广 阔 。
北 辰 集 团 在 投 资 组 合 上 ， 应 采 用 ：
1． 短 线 长 线 相 结 合 、 低 风 险 项 目 和 风 险 高 项 目 相 结 合 的
方 式 ，以 住 宅 特 别 普 通 住 宅 开 发 为 主 ，近 期 以 绿 色 家 园 项 目 为 核
心 ，并 为 企 业 的 滚 动 发 展 不 断 储 备 土 地 。长 期 可 以 适 当 开 发 中 高
档 公 寓 和 别 墅 项 目 ， 或 写 字 楼 项 目 。
2． 土 地 储 备 与 物 业 开 发 相 结 合 。年 开 复 工 面 积 为 在 20 -40
万 平 米 ，土 地 储 备 量 与 公 司 的 物 业 开 发 量 相 协 调 ，避 免 出 现 今 后
无 地 可 开 发 或 土 地 储 备 过 多 的 局 面 ，未 来 3 -5 年 土 地 平 均 储 备 量
为 6 0 - 100 万 平 方 米 。
3． 融 资 方 案 建 议
3． 1 北 辰 公 司 融 资 渠 道 分 析
3． 1． 1 上 市 融 资
对 于 企 业 来 讲 ， 通 过 发 行 股 票 进 行 融 资 的 风 险 相 对 于 债 务 融
资 要 低 ， 但 是
上 市 发 行 股 票 要 满 足 苛 刻 的 条 件 。对 于 北 辰 公 司 而 言 ，上 市 途 径
主 要 有 ：
( 1 )国 内 上 市 ：
近 期 ， 房 地 产 企 业 上 市 禁 令 松 动 ， 今 年 将 有 三 家 房 地 产 企 业
能 够 拿 到 入 场 券 。 建 设 部 对 候 选 上 市 房 企 的 要 求 是：必 须 是 股 份
制 改 制 企 业 ，除 了 要 符 合 公 司 法 等 对 上 市 公 司 的 要 求 外 ，建 设 部
要 对 申 报 企 业 的 主 营 业 务 （ 必 须 以 住 宅 为 主 ）、 规 模 效 益 、 规 范
运 作 程 度
以 及 募 集 资 金 投 向 、 发 展 后 劲 和 公 司 实 力 （ 包 括 企 业 土 地 储 备 、
技 术 水 平 ） 等 各 方 面 进 行 考 核 。
从 建 设 部 对 上 市 房 企 的 条 件 看 ， 由 于 北 辰 公 司 已 在 香 港 成 功
上 市 ，期 盼 今 年 上 市 不 够 现 实 ，北 辰 公 司 可 以 考 虑 在 今 后 几 年 将
其 附 属 公 司 北 辰 房 地 产 开 发 股 份 有 限 公 司 与 其 他 几 个 有 房 地 产
业 务 的 附 属 公 司 整 合 上 市 。
( 2 )香 港 联 交 所 ：
在 政 策 允 许 范 围 内 ， 通 过 出 售 部 分 国 有 资 产 股 ， 或 加 大 H 股
配 售 量 稀 释 国 有 股 ， 从 而 达 到 安 全 融 资 的 目 的 。
由 于 北 辰 房 地 产 公 司 整 体 规 模 不 大 ，（ 注 册 资 金 为 5 亿 元 人
民 币 ）， 与 在 港 上 市 的 其 他 企 业 相 比 较 小 ， 目 前 开 发 的 项 目 也 不
多 ，且 盈 利 能 力 也 不 是 特 别 突 出 ，对 股 民 没 有 显 著 的 吸 引 力 ，因
此 近 期 将 北 辰 房 地 产 公 司 剥 离 出 来 上 市 的 可 能 性 不 大 。
3． 1． 2 借 款
1999 年 底 北 辰 集 团 借 款 净 额 为 879， 496， 000 元 ， 北 辰 集 团
的 借 款 主 要 来 源 于 该 集 团 的 控 股 公 司 。由 此 可 以 看 出 ，北 辰 公 司
除 上 市 融 资 外 ， 另 一 条 可 靠 的 主 要 融 资 渠 道 为 借 款 。
3． 1． 3 贷 款
北 辰 上 市 公 司 目 前 尚 无 大 规 模 向 商 业 银 行 进 行 贷 款 ， 北 辰 上
市 公 司 可 以 利 用 其 控 股 公 司 如 北 辰 实 业 集 团 公 司 等 作 担 保 ，进 行
较 大 规 模 的 房 地 产 开 发 项 目 融 资；由 于 北 辰 公 司 目 前 的 土 地 储 备
是 向 北 辰 实 业 集 团 公 司 租 赁 而 来 ， 租 金 为 每 年 15 ， 000 ， 000 元
（ 可 以 调 整 ）， 所 以 北 辰 公 司 不 能 直 接 通 过 土 地 抵 押 获 得
贷 款 ，要 取 得 银 行 抵 押 贷 款 ，北 辰 公 司 必 须 取 得 土 地 使 用 权 ，再
用 土 地 使 用 权 作 抵 押 进 行 贷 款 。
3． 1． 4 发 行 债 券
发 行 债 券 必 须 经 董 事 会 批 准 ， 并 且 有 足 够 的 资 本 实 力 ， 最 终
要 经 过 国 家 证 监 会 批 准 。 而 且 由 于 房 地 产 公 司 的 自 身 盈 利 性 不
高 ，并 且 有 着 不 小 的 资 金 回 收 风 险 ，因 此 房 地 产 企 业 债 券 对 债 券
投 资 者 吸 引 力 不 大 ，发 行 债 券 融 资 量 有 限 。目 前 北 辰 公 司 可 不 必
考 虑 债 券 融 资 途 径 。
3． 1． 5 合 资 合 作
北 辰 公 司 利 用 自 己 的 土 地 储 备 、 房 地 产 开 发 经 验 、 技 术 、 人
力 等 优 势 ，寻 找 资 金 雄 厚 的 企 业 作 为 合 作 伙 伴 ，合 作 伙 伴 出 资 金 ，
双 方 以 合 资 或 合 作 的 方 式 进 行 房 地 产 项 目 开 发 。
3． 2 融 资 策 略 分 析
上 市 融 资 是 资 金 成 本 最 低 ， 对 企 业 压 力 最 小 的 融 资 方 式 ； 但
是 该 种 方 式 对 企 业 的 实 力 、经 营 状 况 、发 展 方 向 等 有 着 非 常 苛 刻
的 要 求 ， 条 件 限 制 较 多 。
北 辰 公 司 自 身 有 一 定 的 资 本 金 基 础 和 实 力 ， 为 改 善 公 司 的 资
本 结 构 ， 增 加 财 务 杠 杆 效 应 ， 从 关 系 企 业 借 款 是 一 条 非 常 便 利 、
非 常 可 行 的 渠 道；凭 借 北 辰 公 司 良 好 的 资 金 和 经 营 状 况 ， 银 行 贷
款 也 是 扩 大 资 金 量 、 改 善 资 本 结 构 的 有 效 方 式；发 行 债 券 目 前 来
说 ，融 资 量 有 限 、限 制 条 件 较 多 ，北 辰 公 司 目 前 没 有 必 要 采 用 这
种 方 式 。
合 资 合 作 形 式 的 主 要 优 点 是 融 资 快 ， 缺 点 也 很 多 ， 比 如 说 资
金 不 到 位 、经 营 上 受 制 于 人 、合 营 公 司 的 经 营 管 理 上 需 要 耗 费 大
量 精 力 进 行 协 调 配 合 、 利 润 要 分 配 给 合 作 伙 伴 等 。
综 合 以 上 分 析 ， 近 期 北 辰 公 司 最 佳 融 资 途 径 为 ：
最 佳 方 式 ： 继 续 向 控 股 公 司 借 款 ；
理 想 方 式 ： 通 过 担 保 或 抵 押 方 式 向 银 行 贷 款 ；
可 以 接 受 方 式 ： 合 作 开 发 ， 利 用 合 作 方 资 金
中 长 期 来 看 ， 在 沪 深 股 市 上 市 、 在 香 港 联 交 所 配 股 、 出 售 部 分
国 有 股 份 是 切 实 可 行 的 渠 道 。
4． 风 险 规 避 措 施
（ 1） 认 真 研 究 国 家 金 融 政 策 ， 充 分 考 虑 通 货 膨 胀 对 房 地
产 投 资 的 影 响 ， 投 资 决 策 时 考 虑 银 行 利 率 提 高 的 可 能
性 。
（ 2 ） 当 房 地 产 开 发 处 于 成 熟 期 ， 切 忌 盲 目 追 求 高 利 润 ， 当
审 慎 决 策 避 免 盲 目 投 资 ，在 经 济 上 升 期 加 大 投 资 ，降 低 风 险；
（ 3 ） 选 择 北 辰 擅 长 的 房 地 产 项 目 投 资 ， 利 用 不 同 类 型 物 业
投 资 相 互 补 充 ， 不 做 资 金 缺 口 的 房 地 产 投 资 ， 提 高 整 体 的 抗
商 业 风 险 能 力 ；
（ 4 ） 在 亚 运 村 地 区 打 造 北 辰 品 牌 ， 尽 可 能 扩 大 投 资 规 模 ，
限 制 竞 争 项 目 的 出 现 ；
（ 5 ） 加 强 房 地 产 投 资 项 目 经 营 管 理 ， 防 止 亏 损 ， 提 高 盈 利
水 平 ； 选 择 合 适 的 分 包 商 ， 降 低 成 本 、 保 证 信 誉 ；
（ 6 ） 建 立 科 学 体 制 ， 完 善 用 人 制 度 ， 发 挥 专 门 人 才 优 势 ，
防 止 重 大 失 误 ；
（ 7）建 立 预 警 系 统 ， 对 项 目 实 施 分 析 、 反 馈 和 控 制 基 础 上 ，
防 止 严 重 偏 离 目 标 ；
（ 8 ） 在 自 然 灾 害 小 的 地 方 进 行 投 资 ， 投 保 自 然 灾 害 和 意 外
事 故 保 险 ， 转 嫁 风 险 。
总 结 论
发 展 战 略：立 足 亚 运 村 ， 实 施 稳 健 策 略 下 的 适 度 扩 张 ，
加 强 企 业 形 象 识 别 系 统（ CIS）建 设 ，精 心 打 造 和 维 护
北 辰 品 牌 ， 建 立 以 品 牌 创 立 为 核 心 的 内 涵 型 、 集 约 化
可 持 续 发 展 战 略 。
产 品 定 位：以 住 宅 （ 特 别 是 普 通 住 宅 ）开 发 投 资 为 主 。
视 土 地 资 源 、 视 开 发 时 机 推 进 高 档 物 业 ； 住 宅 开 发 以
商 品 住 宅 开 发 为 主 ； 暂 不 参 与 开 发 经 济 适 用 房 。
开 发 规 模 ： 年 开 复 工 面 积 20 ~ 40 万 平 方 米 ， 年 竣 工
面 积 10 ~ 20 万 平 方 米 ， 未 来 3 ~ 5 年 土 地 年 均 储 备 量
60 ~ 100 万 平 方 米 。
投 资 区 域 ： 充 分 发 挥 北 辰 在 亚 运 村 的 地 域 优 势 ， 紧 紧
把 握 奥 运 会 的 历 史 机 遇 ， 不 失 时 机 向 北 京 市 优 质 区 域
拓 展 。
土 地 储 备 ： 发 挥 企 业 与 政 府 的 良 好 关 系 ， 参 与 土 地 整
理 ， 依 据 开 发 规 模 、 资 金 实 力 ， 适 时 获 取 优 质 土 地 储
备 ， 实 施 动 态 管 理 ， 增 强 企 业 发 展 潜 力 。
长 远 目 标 ： 在 确 立 了 良 好 的 品 牌 和 营 造 出 时 尚 社 区 的
基 础 上 ， 利 用 资 金 优 势 ， 运 用 资 本 运 营 手 段 ， 参 与 目
标 市 场 企 业 的 资 产 置 换 、 兼 并 、 收 购 、 重 组 等 、 寻 找
战 略 合 作 伙 伴 ，形 成 强 强 联 合 ，增 强 获 取 资 源 的 能 力 ，
进 行 规 模 化 经 营 ， 立 足 北 京 ， 面 向 全 国 。
