一级开发流程
前期准备
1、原土地所有者或使用者土地出具意见
用地类型
办理事项
取得批件
文件来源
报送单位
集体用地
召开村民代表大会
村民代表大会决定 村委会决定
村委会
土地储备中心
报送乡、镇政府批复
乡、镇政府批复意见
村委会
土地储备中心
报送区政府批复
区政府批复意见
村委会
土地储备中心
提出申请
土地一级开发申请
村委会
区国土分局
国有用地
国有土地使用者决定
国有土地使用者决定
国有土地使用者
土地储备中心
国有土地使用者上级主管单位意见
国有土地使用者上级主管单位意见
国有土地使用者
土地储备中心
提出一级开发、直接入市、收购申请
国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请
国有土地使用者
土地储备中心
2、编制一级开发实施方案
需要文件
文件来源
报送单位
备注
征地工作方案
储备机构或有资质的编制单位
土地储备中心
拆迁工作方案
储备机构或有资质的编制单位
土地储备中心
市政建设工作方案
储备机构或有资质的编制单位
土地储备中心
土地供应方案
储备机构或有资质的编制单位
土地储备中心
市政规划设计咨询
相关单位
储备机构或有资质的编制单位
规划设计方案汇总
储备机构或有资质的编制单位
市规委规划设计院
规划设计方案审批
储备机构或有资质的编制单位
市规委
规划平面位置图
区规划分局
土地储备中心
地形图
有资质的测绘单位
土地储备中心
控制性详细规划
区规划分局
土地储备中心
用地钉桩成果报告
有资质的测绘单位
土地储备中心
项目设计方案
有资质的设计单位
土地储备中心
现状情况
村委会和原土地使用者
储备机构或有资质的编制单位
周边房地产市场价格
市场调查
土地储备中心
投资方案
储备机构或有资质的编制单位
储备机构或有资质的编制单位
考古勘探报告
储备机构或有资质的编制单位
储备机构或有资质的编制单位
视项目具体情况，可无
3、取得批复
办理事项
取得批件
文件来源
报送单位
备注
向市国土局申请
土地一级开发实施方案请示
区国土分局
市国土局
开发商或土地使用者自己编的，编制完成后，提交到区土地储备分中心，区政府审核后再以分中心名义上报市土地储备中心（直接入市项目不需要编制实施方案，仅提供成本核算的数据）
向区政府申请
土地一级开发实施方案请示
区国土分局
区政府
取得批复
土地一级开发实施方案批复
市国土局、区政府
区国土分局
确定一级开发事项
1、编制PPT文档
文档内容
文件来源
报送单位
土地一级开发申请
区土地储备中心
市土地储备中心
乡镇、区政府相关文件
区土地储备中心
市土地储备中心
地形图1：2000（4份）
区土地储备中心
市土地储备中心
土地一级开发地块情况说明
区土地储备中心
市土地储备中心
申报日期前一个月内的现场照片（4份）
区土地储备中心
市土地储备中心
规划审批文件复印件（4份）
区土地储备中心
市土地储备中心
2、联系会审批
办理事项
取得批件
文件来源
报送单位
备注
审批
会议纪要
市联系会
区储备中心
确定一级开发主体
1、组织一级开发招投标
办理事项
取得批件
文件来源
报送单位
备注
制定方案
土地一级开发主体招标方案
区土地储备中心
区国土分局
区国土分局局长办公会确定招标底价
/
区国土分局
区国土分局
区联席会审定招标底价
/
区国土分局
区联席会
编制招标文件
招标文件
区土地储备中心或有资质的编制单位
区土地储备中心
发布《招标公告》
《招标公告》
区国土分局
投标意向者
购买招标文件
招标文件
区土地储备中心
投标意向者
现场踏勘、答疑和招标前会议
/
区土地储备中心
投标意向者
成立评标委员会
/
评标专家
区国土分局
投标人交纳投标保证金
/
投标意向者
区土地储备中心
招标、开标、唱标
/
投标意向者
评标委员会
评标
/
投标意向者
评标委员会
确定中标人
《中标通知书》
区国土分局
投标意向者
退还未中标人的保证金
/
区国土储备中心
未中标人
2、招标结果批复
取得批件
文件来源
报送单位
备注
土地一级开发批复
市国土局
开发主体
3、签订委托合同
取得批件
文件来源
报送单位
备注
土地一级开发合同
开发主体、土地储备中心
土地储备中心、开发主体
一级开发前期准备（核准、规划）
项目核准
程序
办理事项
取得批件
文件来源
报送单位
备注
申请
给区级提交的申请
/
开发主体
区发改委
给市级提交的申请
/
开发主体
市发改委
相关主管机关批复
取得规划征询意见
规划意见函复
区规委
市发改委
取得土地征询意见
土地预审意见
区国土资源局
市发改委
取得市建委建设意见
市建委建设意见
市建委
开发主体
交通委影响评价
市交通委交通评价意见
市交通委
开发主体
取得市园林局古树处理意见
市园林局古树处理意见
市园林局
开发主体
如没有，可无
取得市文物局文物保护意见
市文物局文物保护意见
市文物局
开发主体
环境影响评价
市环保局环境评价意见
市环保局
开发主体
市政专业部门市政接用意见
市政专业部门市政接用意见
市政专业部门
开发主体
核准
取得核准批复
项目核准批复
市发改委
开发主体
规划意见书
取得批件
文件来源
报送单位
备注
规划意见书
市规委
相关单位及开发主体
组织实施土地一级开发
1、组织实施征地、拆迁
办理事项
取得批件
文件来源
报送单位
备注
协商征地补偿
《征地补偿协议》
村集体、开发主体
村集体、开发主体
召开村民代表大会
村民代表大会决议
土地使用者
村集体
公示征地补偿协议
监督与听取村民意见
村集体
土地管理部门
编制征用土地方案 （一书四方案）
一书四方案
区国土分局
区政府
征地公告
/
区政府
乡镇、村
支付征地补偿费
相关凭证
征地单位
土地所有者及土地使用者
申请用地
/
区人民政府
市国土资源局、市人民政府
通过市政府建设用地审查小组会
告知单
市国土局
开发主体
征地补偿费监管公布
征地补偿费监管公布
土地管理部门
乡镇、村
缴纳相关税费
相关发票
税务部门
市国土局
防洪费、耕地占用税等
取得批复
征地批复
市政府
市国土局
付清征地补偿费
相关凭证
开发主体
市国土局
办理征地结案
征地结案表
区国土局
市国土局
乡政府、村委会、耕保科、开发主体
报批建设用地规划许可证
建设用地规划许可证
市规委
市国土局
申报拆迁计划
拆迁计划大本
/
区建委拆迁科
用地规划许可证（提前一年）
拆迁公示
/
区耕保科
乡镇、村
拆迁评估
评估报告
评估机构
乡镇、村
报批建设用地批准书
建设用地批准书
/
市国土局
可与拆迁同期
办理拆迁许可
拆迁许可证
区耕保科
开发主体
拆迁
/
/
/
办理拆迁结案
拆迁结案表
/
区建委拆迁科
2、市政基础设施咨询方案
取得批件
文件来源
报送单位
备注
给水规划方案
上水/北京市自来水公司
开发主体
可与征地拆迁同期进行
雨污水排除规划
雨污水/市政相关部门
开发主体
供电可行性咨询报告及审核意见
电/区供电公司
开发主体
天然气供应咨询方案
燃气/北京市燃气公司
开发主体
供热规划咨询方案
供热/热力集团
开发主体
信息基础设施规划方案
通讯/电信设计所
开发主体
市政综合规划方案
综合/城市规划设计研究院
开发主体
组织验收土地
办理事项
取得批件
文件来源
报送单位
备注
开发情况介绍
/
开发单位、监督单位、监管单位
验收小组
现场踏勘
/
开发单位
验收小组
验收
验收报告
验收小组
市国土局
市场处
入市交易前期准备
1、确定土地出让价格
办理事项
取得批件
文件来源
报送单位
备注
评估
评估报告
评估机构
土地储备中心
分土地储备中心初审
分土地储备中心初审意见
土地储备分中心
市土地储备中心
编制Ppt文档
Ppt文档
土地储备分中心
市土地储备中心
上地价会
入市底价
土地储备中心
区国土分局
5次会议
2、确定土地出让方案
办理事项
取得批件
文件来源
报送单位
备注
确定招拍挂方式
/
区国土分局
市国土局
编制入市文件
招拍挂文件
土地储备中心
市国土局
3、签订入市协议
取得批件
文件来源
报送单位
备注
委托入市交易协议
开发主体、土地储备中心
土地储备中心、开发主体
4、公示
国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请
市区县各级土地储备中心及原土地所有者或使用者等相关单位在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
另外还有两种特殊情况：
第一种情况是符合458号文的历史遗留项目已经完成一级开发后申请公开入市交易。
为了保持政策的延续性，同时使未能赶上831大限的项目得以继续开发，国土资源局发布了京国土出[2004]458号文，同时也揭开了8个委办局联席会议的序幕。这8个委办局主要指国土局、发改委、规委、建委(危保办)、交委、环保局、园林局、文物局。458号文的精神是：
①2004年1月9日前已经取得项目建议书或规划批准文件，且到2004年8月31日至少有一个文件依然有效的；
②2004年8月31日前已经取得市危保办或区政府核发规划论证意见的的房改带危改项目；
③2004年8月31日前，符合绿化隔离带相关政策并已经进入实施阶段的项目用地。
对于这些项目，可以以原建设单位为主体继续完善前期工作，直到土地达到入市交易条件。我们也称之为一级开发。
第二种情况是直接入市交易的土地。主要指可以独立出让的原企业单位使用的建设用地。
①独立出让就是说，规划的建设用地范围内只能有原企业单位一家，不存在其他待搬迁的居民和企业，否则就应该纳入政府储备系统，由政府进行收购。
直接入市和政府收购实际上都是将土地转让出去，但直接入市对应的是社会上广泛的买家，储备中心仅仅提供了一个交易平台，在评估其交易底价时目前可以采用现状和规划用途相结合的方式，也就是说，可以将土地的潜在收益部分或全部拿到企业手中，但前提是自己有能力将场地做到三通一平；政府收购则是政府以现状用途的价格将企业用地纳入储备系统，择机上市，企业的搬迁资金可以得以提前支付。从现行政策看，采用两种方式的都存在。
②建设用地这也是一个关键点，不是所有的企业用地都能够直接入市。北京有许多国有的农林企业，有许多农场，他们的用地都不是建设用地，而是农用地，必须办理农用地转用手续，就象集体土地需要办理征地手续一样，必须通过前述一级开发程序实现。
在递交申请时，直接上市是由企业递交申请，历史遗留项目由原建设单位递交申请，一级开发项目通过市、区县储备中心递交申请，一级开发项目中属于危改的项目由建委危保办审批后报联席会讨论。
国有土地使用权入市交易程序:
一、递交申请：原土地使用权人或土地一级开发单位持有关材料向市国土局递交申请；
二、批转：市国土局土地市场处初审后批转市土地整理储备中心；
三、核验：市土地整理储备中心对原土地使用权人或土地一级开发单位所递交的材料进行核验；
四、联席会审议：市国土局会同市规划委、市发改委、市建委、市交通委、市绿总指、市园林局、市文物局、市环保局、市规划院等联合对入市交易土地的规划、建设、交通、文物、环保等方面进行联合审议；
五、申领规划条件：市土地整理储备中心根据联席会审议结果向市规划委申领规划条件；
六、市政方案咨询及土地评估：原土地使用权人或土地一级开发单位根据规划意见书完成市政方案咨询和土地评估；
七、底价审核：市国土局会同市价格管理部门对入市交易土地的底价进行审核；
八、编制方案：市土地整理储备中心根据规划、底价审核等编制招标、拍卖、挂牌出让方案以及招标、拍卖、挂牌交易文件；
九、方案报批：市土地整理储备中心将方案报市国土局土地市场处审核后，报局长审批；
十、签订土地入市交易协议：同意入市交易的土地，原土地使用权人或土地一级开发单位与市土地整理储备中心签订土地入市交易协议；
十一、组织招、拍、挂交易：市土地整理储备中心发布交易公告并组织交易；
十二、发成交确认书：交易完成后，市国土局向竞得人核发成交确认书；
十三、签订出让合同及补偿协议：竞得人持成交确认书在规定期限内与市国土局签订出让合同并与原土地使用权人或土地一级开发单位签订补偿协议；
十四、支付费用：竞得人按出让合同及补偿协议的规定向市国土局及原土地使用权人或土地一级开发单位支付相关款项。
国有土地使用权入市交易需提供的材料:
一、入市申请；
二、主管部门批件。申请单位上级主管部门（或其权益关系人）对土地入市交易的批准文件（或同意交易证明），其中在京中央单位需提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局的同意文件，军队单位需提交解放军总后勤部或武警总部主管部门的批准文件；
三、权属证明。国有土地使用权证和房屋所有权证及其相关权属证件；
四、无抵押、无法院查封等他项权利限制证明；
五、营业执照复印件；
六、法人证明：原土地使用权人的法人证明及其身份证复印件；
七、授权委托书及被授权人的身份证复印件；
八、申报规划意见书所需资料；
（一）该宗地的情况说明（包括：宗地位置四至范围、宗地权属介绍、地上物情况说明及宗地现状照片若干张）；
（二）1：500或1：2000地形图（蓝图2份，用铅笔勾画宗地范围）
九、钉桩结果通知单；
十、评估报告；
十一、其它需要提供的相关材料。
编制土地一级开发实施方案
编制要点
一、（内容）土地一级开发实施方案的编制，主要包括土地一级开发项目基本情况、实施土地一级开发的工作方案、开发进度、投资方案等内容。
二、（基本情况）项目基本情况的编制主要包括以下内容
项目区域位置描述和附图，自然环境描述和分析；
土地利用现状情况分析：集体土地、国有土地、农用地（含耕地）、建设用地（宅基地）、未利用土地的数量和分布图，并提交土地勘测成果报告；（国有地除外）
地上物现状调查分析：结合实际情况，分别在1：500地形图上进行房屋现状调查统计；基础设施调查统计（含地下管线）；树木、古树、文物调查统计；
主要规划指标说明并附控制性详细规划成果；
人文环境和特殊适用政策说明；
开发的进度分区和供地数量、时间预测。
三、（工作方案）土地一级开发工作方案分为征地工作方案、拆迁工作方案、市政建设工作方案和土地供应方案。
四、（征地）征地工作方案的编制包括以下内容
经集体 土地所有权人同意的关于土地征用的补偿金额，包括土地补偿费、劳动力安置费、地上附着物补偿费（房屋除外）、青苗补偿费；也可以是包含上述费用的土地征用补偿费包干使用的总费用和平均每亩补偿费的金额；
土地征用补偿费应当按利用现状是否存在房屋拆迁，分别计算土地征用补偿费，并说明土地征用补偿费总金额和平均每亩补偿费的金额；
乡、镇政府出具的意见，包括由谁负责劳动力安置工作、需要的费用和有关土地征用其它需要解决问题的说明；
说明支付土地补偿费用的方式，与土地供应的关系。
五、（拆迁）拆迁工作方案包括以下内容
拆迁工作适用政策的说明，是否回迁，区位补偿价格的确定及其依据，奖励政策；
需要进行回迁的，应当编制回迁房建设方案：包括回迁房建设的规划意见、回迁房建设的周期、回迁房建设的建设单位的选择、回迁房的销售价格、不购买回迁房居民的补偿等；
拆迁工作分区情况和启动顺序；
1：500地形图上测量的拆迁房屋总面积，区分住宅和其他房屋；
乡、镇政府已经组织过本行政区拆迁工作的，说明拆迁政策实施细则，以利于拆迁工作的连续性；
开发区域内主要的用地单位已经达成补偿协议的，可以附协议，以利于拆迁成本的准确测算；
市政基础设施的补偿(含地下管线)，应当在1：500地形图上标注各类基础设施，结合规划的市政方案，区分拆、改、移的不同情况，可以在市政实施方案中明确；
其它地上附着物，如树木、园林花卉、坟墓等，应当在1：500地形图上标注，可以在土地征用补偿的包干费用中包含，也可以按拆迁对待，但是不能重复补偿；
结合拆迁政策和被拆迁房屋面积，测算拆迁成本，加上市政基础设施和其他地上附着物的补偿，可以按10%的不可预见费匡算拆迁工作总成本；
对于需要回迁的，回迁房销售的收益或者亏损，与拆迁成本合并计算。
六、（市政建设）市政建设工作方案的编制包括如下基本内容
市政咨询的成果：包括上水、排水、中水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、道路的规划方案或者咨询方案；
市规划委员会审定的项目综合设计成果，包括按此计算的市政总投资；
已经与市自来水、电力公司、燃气集团等单位进行了关于市政投资协商的，可以附投资的方案；
规划市政基础设施在开发范围内，同时为本区域与区域外服务的，可以附集资费收取方案；
规划市政基础设施在本开发区域外，本区域开发需要使用的，应当专题说明建设方案，包括由谁负责建设、建设资金落实情况和费用分摊情况；
无法一次实施规划的，结合供地方案，编制市政临时过渡方案，并说明费用；
市政实施方案应当结合现状与规划情况制定，存在多方案的，应进行选优，确实需要对规划进行调整的，提出调整意见，供规划主管部门参考；
重大基础设施与开发区相邻或者穿越开发区域的，应当说明相互间的关系，已经发现问题的，应当与相关建设单位进行协调，说明协调的情况；
按照市政先行的原则，计算与市政建设实施有关的拆迁费用（按1：500道路条图计算），征地费用和对土地征用工作的配合要求；
综合上述，测算市政建设费用和市政建设相关的费用。（分摊、集资、拆迁、征地补偿）。
七、（供地）供地方案的编制包括以下内容
结合土地开发的进度分区，开发周期，预测供应土地的数量和时间；
结合房屋开发的进度，明确房屋建设需要接用市政的时间和需求；
预测土地销售收入，周边已实施项目的房地产销售价格；
预测供地时点开发状态，预测该时点的开发成本支付情况。
八、（开发进度）开发进度的编制包括以下内容
合理确定一级开发各项工作的顺序和工作周期。预测每项工作的起始时间和结束时间，充分考虑各项工作内在的顺序、制约关系，编排顺序；
开发进度要客观反映不同时点的开发状态，尤其是关键时点的开发状态；
凡需要行政许可的事项，均需要编入开发计划；
拆迁工作、征地工作按法定顺序罗列工作，市政工作进度计划按照规划、设计、施工、竣工交用顺序分专业罗列各项工作顺序；
进度计划成果以横道图或者网络图表达；
进度计划编排的起始时间为0，以月为单位编制，一级开发企业完成授权工作之日对应进度计划0点；
九、（投资方案）投资方案的编制包括以下内容
项目的静态总投资测算；
结合土地市场，供地方案预测土地销售收入；
结合开发进度，供地时间和收益，预测现金流量，得出最大现金流量的数额和出现的时间，投资回收期、内部收益率等财务数值。
例：
土地一级开发项目实施方案(部分)
项目名称：bj市yq县yq镇xt村西南地块
土地一级开发项目实施方案
委托编制方：bj市土地整理储备中心yq分中心
受托编制方：bj佰地工程项目管理有限责任公司
编制日期： 2006年11月10日至2006年11月12日
第一章 项目基本情况
第一节 项目概述
项目名称
项目名称：bj市yq县天运家园一期
区域位置
本项目位于yq县沈家营镇镇中心地区，地处八峪公路、延琉公路和沈韩公路的三角交汇处，近临八达岭高速公路。向东接近永宁古城，向北三公里同bj旅游风景名胜区“龙庆峡”相通，向西靠近yq县城，正南方是古河“女为河，
本项目北边界隔规划路为天运家园二期主题公园，东边界为沈韩公路西侧及天运家园二期教育用地、医疗用地西侧，南边边界隔天运家园二期公建及医疗用地为延琉公路北侧，西边界为八峪公路东侧，项目位置如下图所示：
宗地的自然特征
(1)气候
本地区属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，春季干旱多风，夏季炎热多雨，雨量丰富，秋季天高气爽，冬季气候寒冷、干燥，降雨量小、蒸发量大。据不完全统计，本地区气温最高达℃（1942年8月15日），最低气温为－℃（1951年1月13日），最高月平均气温约为~℃（8月），最低月平均气温为－3～5℃（1月）。
年平均降雨量为，最大降雨量为(1956年），bj5～9月降雨量占全年降雨量为9%以上。
年蒸发量在1500mm左右，潮湿系数K=～。
空气湿度，1月份最低，相对湿度约为,8月份最高，相对湿度约为,属较潮湿地区。
全年以北风、西北风最多，平均风速米/秒，是bj市总体规划中确定的五个风沙治理地区之一，年日照时数为2813小时，年日照百分率为62％。无霜期为156天。
（2）河流水系
yq县沈家营镇地处山前地带，临近“女为河”，地下水含量丰富，资源主要分布在镇域平原东西两出口，地下水含量丰富，地下水开采量未达到100%，北部水体主要用于灌溉。
（3）地形地貌本项目位于yq县中心地域，地处yq盆地，主要是河谷、平原，海拔500米左右。建设地段位抬升期切割冲洪积平原，西部局部微洪积扇。
（4）工程地质根据《bj市工程地质、地震地质资料》，本项目用地范围内的工程地质属于III类地区，山地河谷平原，地势平坦，破读1－5％局部有少量不甚发育冲沟，III类区地下8米左右为褐色棕黄色含少量碎石具湿陷性砂粘土，可进行工程改造，但须注意不均匀沉降问题和大孔土的处理问题。
根据国家地震局1999年公布的《中国地震烈度区划图》，该镇所在地区属于地震基本烈度区划7度，镇内无断裂带分布。
项目交通情况
本项目道路骨架=城市公路＋规划道路＋小区支路。项目周边县级公路有沈韩公路：路面宽6米；八峪公路：路面宽7米；延琉公路：路面宽7米。小区内规划道路东至沈韩公路西侧，西至八峪公路东侧，长米，红线宽15米，路面宽9米。并且本项目近临八达岭高速公路，交通比较便利。
第二节 项目土地利用现状情况 土地利用情况分析 通过调查，本项目用地现状均为集体用地，用地土地权归属yq县沈家营镇集体。现状用地情况见下表1-1:
现状用地情况一览表 表1-1
总用地面积（平方米）
土地类别（平方米）
荒地
临时建筑物
199994
159494
40500
现状地上物状况
通过实际调查，本项目用地范围内主要为临时建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆迁，临时建筑物为九栋已封顶还未全部完工的居住楼。地上无树木、古树、文物。
第三节 项目规划情况
依据《yq沈家营镇镇区详细规划》，本项目用地性质为居住用地。主要指标如下：
(1）总用地面积：199994平方米
其中：建设用地面积：157936平方米
代征道路用地面积：4558平方米
代征绿化用地面积：37500平方米
(2）容积率：。
(3）总建筑面积：138413平方米
其中：居住建筑面积：128369平方米
商业建筑面积：5044平方米
配套建筑面积：5000平方米
(4）建筑密度：21%-26%
(5）绿地率：%-50%
第二章 编制依据
1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）
2、城市房屋拆迁管理条例（国务院令第305号）
3、bj市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市（2005)540号）
4、bj市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法（京国土市（2005〕302号）
5、bj市建设征地补偿安置办法（bj市人民政府令第148号）
6、bj市集体土地房屋拆迁管理办法（bj市人民政府令第124号）
7、bj市人民政府办公厅转发市民政局关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题的通知（京政办发〔2004〕141号）
8、bj市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用(2005)533号）
9、bj市土地一级开发实施方案编制和审核办法（征求意见稿2006-7-22)
10、《yq县沈家营镇镇区详细规划》
11、bj市yq县沈家营镇镇区道路改造工程初步设计（BJ-2006-19)
12、bj市工程地质、地震地质资料；
13、其他内部资料。
第三章 项目市场分析
第一节 bj市土地市场分析
市场环境情况
现土地市场政策明朗，《bj市土地利用总体规划》（1997-2010年）、《2006 年bj市土地供应计划》、《2006年bj市土地供应计划安排使用方案》、《bj市土地储备和一级开发管理办法》等文件规定都明确了这样的信息：一是政府将有计划地稳定供应土地；二是土地交易实行市场化运作模式。实现土地的稳定供应和房地产业的健康发展。
(1）市场状况之一：房地产交易成交量有所收缩，但成交价格继续上扬统计数据显示：2005年bj房地产开发投资继续增长，但增幅低于2004年同期；商品房买卖成交套数和面积均呈现同比下降态势，其中现房买卖成交继续保持旺盛趋势，但期房买卖成交有所萎缩；各类商品房的买卖成交价格均呈增长状态。
具体数据如下：
2005年，全市商品住宅期房预售平均价格6725元／平方米，比上年上涨了1083元／平方米，涨幅为 %；其中普通商品住宅6721元／平方米，比上年增长 ％。]
2005年，全市预售的商品住宅中，以成交套数统计，预售单价低于 7000 元／平方米的占商品住宅成交总套数69% ；其中低于5000元／平方米的占％。
2005年，全市存量住房买卖平均价格4286元／平方米，比上年增长％。其中，二手商品住宅买卖平均价格4608元／平方米，比上年增长%；已购公房和经济适用住房再上市买卖平均价格4157元／平方米，比上年增长 ％。
(2）市场状况之二：土地成交价格稳步上涨
2005年1-9月，bj市土地供应总量为1906公顷。其中，出让土地面积为1236公顷；划拨用地面积为670公顷。住宅供地为533公顷，规划建筑面积756万平方米。其中，出让住宅用地336公顷，规划建筑面积434万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地197公顷，规划建筑面积322万平方米。
国土资源部公布的《2004年度我国重点地区和主要城市地价动态监测报告》（以下简称《城市地价监测报告》）显示，京津两地地价继续处于高位，综合地价水平为2009元／平方米，远高于全国平均的1198元／平方米，其中商业、住宅用地地价分别为3875元／平方米、1746元／平方米，但京津两市综合地价增长率为%，基本与全国％的平均增长率持平。影响地价的主要因素中，社会经济发展持续向好，投资与需求强劲仍然是地价上涨的主要动力。
土地供应情况
依据发布的bj2006年土地供应计划，2006年在土地供应政策导向方面，将优化土地供应结构，保持住宅商品房用地、经济适用住房用地的平稳供应，并向普通住宅商品房倾斜，促进房价稳定，抑制房地产投资过度惯性回落。
今年bj土地供应计划安排供应总量为6500公顷，其中：经济适用住房用地300公顷，住宅商品房用地1600公顷；新增建设用地3900公顷，存量建设用地2600公顷；城八区指标约占40%，向朝阳、海淀、丰台区倾斜，远郊10个区县指标约占60%，向顺义、通州、亦庄三个重点新城倾斜。
此外，今年还将优先支持中小户型普通商品住房建设用地供应；鼓励节能节地节材型住宅项目建设用地供应；鼓励新城在交通条件便利区域建设普通商品房的用地供应；限制高档住宅商品房项目建设用地供应；禁止高档别墅项目建设用地供应。这是政府主管部门首次通过土地供应来调控普通商品房的供应。
相比2005年土地供应计划，今年的住宅商品房用地供应量比去年减少了150公顷，而经济适用房的供应量则比去年增加了100公顷。
2005年bj土地供应计划中，住宅土地供应用地和经济适用房用地总量为1950公顷，而实际供应则为880公顷，
按照今年的土地供应计划，2006年bj住宅商品房和经济适用房的供应量达到1900公顷，而2005年全市商品住宅期房批准预售面积为2205万平方米，预售成交面积为2152万平方米。
据bj市国土资源局有关官员表示，2005年bj已经通过预审的土地项目达到1225个，其中部分土地已经在2005年进入市场，还有一部分则在2006年进入土地市场。此外，2004年通过“8·31”土地大限的可继续协议出让的项目共288个，土地面积2300多公顷，其中去年已经开始进行开发并入市的土地面积达到1300多公顷。若正常的话，今年将有其剩下的1000多公顷进入市场。从土地供应计划可以看出，bj2006年放量的土地质量和数量都比去年有所提升，开发商对土地市场的信心将有所改变，土地供应形成良好循环，对于未来地价过快上扬将有明显抑制作用。
第二节 bj市房地产市场分析
2005年房地产状况
(l）房地产开发投资完成情况及住宅用地供应情况
2005年，全市房地产开发投资完成1525亿元，比上年增长%，低于04年19个百分点；占全社会固定资产投资的比重为%，低于04年个百分点。其中，商品住宅开发投资完成亿元，比上年增长％。
2005年，全市住宅供地为880公顷，规划建筑面积1196万平方米。其中，出让住宅用地585公顷，规划建筑面积679万平方米；划拨住宅（经济适用房）用地295公顷，规划建筑面积517万平方米。
(2)2005年住宅供销情况分析2005年，全市住宅买卖成交万平方米，同比下降％。其中，商品住宅现房买卖成交万平方米，比上年增长%；商品住宅期房预售成交2152万平方米，比上年下降%；存量住房买卖成交万平方米，比上年增长％。
2006年1季度房地产状况
(1)2006年1-2月官方统计数据2006年1-2月，全市房地产开发投资完成亿元，比上年同期增长%，同比增幅提高个百分点；占全社会固定资产投资的比重为%，高于上年同期个百分点。其中，商品住宅开发投资完成亿元，增长86％。
2006年1-2月，全市住宅供地为公顷，规划建筑面积万平方米。其中，经济适用房用地公顷，规划建筑面积万平方米；普通商品房用地公顷，规划建筑面积万平方米。
2006年1-2月，全市商品住宅现房交易面积万平方米，比上年同期下降%;1-2月，全市商品住宅批准预售面积万平方米，比上年同期增长%，预售成交面积万平方米，下降7%；存量住房交易9558套，比上年同期增长16％。
2005年1月至2006年3月供销趋势分析
市场经济最基本的一个条件就是供求关系来决定价格。2005年1月至2006年3月期间，bj市商品住宅期房供应总面积约2416万平方米，成交总面积约2238万平方米，供求基本平衡。但从各月的供求关系来看，2005年前三季大部分月份供应面积大于成交面积，从2005年第四季开始，此种供求关系急转直下，大部分月份供应面积远低于销售面积，出现供不应求的新局面，尤其是今年2、3月份的供给下降较大，销供比超过。bj商品住宅这种供不应求的态势有力地支撑了房价的快速上涨。
对商品住宅期房自2005年1月至2006年3月的供应及销售情况进行分析，并以图表形式表示：
商品住宅期房各月供应及成交面积走势图
2006年1季度新增住宅供应分析
(l）供应总量较去年同期稳中略增，全新项目批准上市量约占四成，从2005年-2006年bj市1季度商品住宅市场新增供应对比表来看，1季度bj市新批准上市商品住宅26844套，万平方米，较05年1季度的26196套，万平方米略有增长。其中，全新项目批准上市11201套，119,63万平方米，约占新增供应的40%。从上市的时间分布来看，1月是本季度商品住宅上市高峰期。
2005-006年第一季度bj市商品住宅市场新增供应对比表 表3-2
上市套数（套）
上市面积（万平方米）
2005年
2006年
2005年
2006年
合计
26196
26844
1月
10378
15237
2月
6470
2551
3月
9348
9056
(2）城市功能拓展区依旧是新增住宅供应的绝对主体，住宅郊区化趋势比较明显。由2005-2006年1季度bj市商品住宅市场新增供应区域分布对比表
（注：中心城区包括东城、西城、崇文、宣武；城市功能拓展区包括朝阳、丰台、海淀、石景山；近郊区包括通州、昌平、大兴、开发区；远郊区县包括顺义、怀柔、密云、房山、门头沟、yq。）可以看出，城市功能拓展区依旧是新增住宅供应的绝对主体，朝阳、丰台、海淀、石景山新上市量占全市的比例在70％以上。同时，住宅郊区化趋势明显。06年1季度，中心城区、城市功能拓展区新增住宅供应出现不同程度的下滑。中心城区下滑趋势最为明显，下降幅度在20％以上；城市功能拓展区也出现轻微下滑。郊区住宅新增供应增长明显，其中，近郊区较去年同期增长1倍，占全市新增供应的比例达到16%。
宏观政策导向
中国人民银行公布从2006年4月28日起全面上调各档次贷款利率个百分点，其中，5年期以上的银行贷款基准利率由％上调至％。本次调息是为了进一步巩固宏观调控成果，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展的良好势头，进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用。2006年一季度bj房地产市场一手房价格涨幅过快，背离了国家宏观调控的轨道。但从目前bj市场来看，购房需求仍然呈现刚性，自住需求占到80%以上，投资需求仅占20％左右。此次加息反映国家的调控步伐也趋向稳健，更加明确了金融方面己经进入“升息通道”，但短期内对于抑制投资需求、平抑房价方面，影响程度并不会太高。
建设部等九部委于五月二十九日颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，是继2004年12月首次调高房贷利率起，特别是去年“国八条”的出台后，一次对全国房地产市场的全面具体的宏观调控政策。对比去年宏观调控，“国六条”在调控思路和措施上呈现适度转变：首先强调的是“科学确定房地产开发土地供应规模”，调控思路由过去的控制供给转变为现在的适度放松供给及合理引导需求尤其是减小被动需求的双向调控；其次，对于结构性供应调整有所加强；第三，强调完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。
新政为各级政府主管部门提出了具体的要求，六项措施从全局的高度，结合我国房地产业发展实际，提出了有效的政策措施。政府更多地承担起了引导和促进房地产业健康发展的责任，更多地关注低收入家庭的住房困难，更多地从完善和规范市场的角度入手，积极引导房地产业稳定、健康、可持续发展。六项措施，完全是以科学发展观为指导，以可持续发展为原则，以政府责任为核心，全面科学地对房地产业的发展指出了明确的方向，提出了具体的要求。如果各级政府和相关部门真正贯彻落实这六项措施，一定会引导和促进我国房地产业持续稳定健康发展。
第三节 yq县房地产市场分析
yq县位于bj地区的最北端，四周环山，形成yq盆地。该区域属温带大陆性半湿润季风气候，四季分明，夏季炎热多雨，雨量丰富，冬季气候寒冷、干燥，降雨量小、蒸发量大。地表水系众多，有bj三大水库之一的官厅水库和众多的河流。生态环境宜人，是理想的居住地区。
随着yq县“十一五”计划的逐步实施，yq县将构筑“一轴一川一环一山”的产业发展格局，并将建设一条生态产业区，建立起可持续发展的生态经济体系，把生态产业区建设成为bj市乃至全国特点鲜明、水平一流、经济类型先进、发展水平较高、社会文明进步、生态环境优良、资源持续利用的生态区域；全县经济社会总体发展水平达到郊区县中等水平；区域经济结构优化、产业布局合理；建立起生态农业、生态工业、生态旅游、旅游商业、绿色房地产业等具有较强竞争力和科技水平的生态产业体系；实现生态产品生产、加工、销售、消费与生态环境承载力之间的动态平衡；生态资源显著增值，生态环境质量达到国内一流水平，全县社会文明程度、居民综合素质等达到较高水平，实现经济、社会与生态环境协调发展。
优秀的环境质量及良好的交通条件，使得yq县成为bj市较为适宜开发居住及商业配套项目的区域，因此该项目在一定程度上促进改善了该地区的整体形象，加快了区域目标的实现，进一步盘活了存量土地，符合该区域整体发展的需要，推动该区域的经济发展，提高经济效益。
近年来，随着改革的深入，yq县区域内的房地产迅速发展，尤其是2002 年以来，商品房市场价格增长幅度较大。县城内新建商品住宅价格已由三年前的1200元／平方米涨至 3600 元／平方米，周边乡镇也增至1500-3000元／平方米。根据本项目规划，日后楼盘住宅均价预测为2700元／平方米左右。
第四章 项目实施进度
第一节 项目一级开发实施的主要内容
该项目土地一级开发实施的主要内容包括：前期手续的办理、征地拆除的实施、市政方案的咨询与市政建设、验收、入市交易及相关后续事项。
第二节 项目一级开发实施的进度安排
考虑办理各种手续的顺序、时间与可能性，本项目土地一级开发进度初步安排如下图所示：
前期准备工作 征地及地上物拆除实施 市政咨询建设 验收入市交易及后续事项
地质灾害危险性评估
办理环境影响评价
办理交通影响评价
办理规划批复
办理项目核准手续
签定征地安置补偿协议
区国土局初审
市国土局审核
上会报批
交费、取得用地批复
安置补偿
用地规划许可证
征地结案
拆除及土地平整
市政工程方案咨询
市政方案综合
委托市政施工图设计
与市政口签定接用协议
招投标确定施工单位
市政建设
一级开发验收
地价评估
上会确定土地出让价格
挂牌文件制定
挂牌出让、确定中标人
各方签定合同
资金回收
第五章 征地拆除工作方案
第一节 征用土地现状
本项目用地位于yq县沈家营镇镇中心，四至为：北至：隔规划路为天运家园二期主题公园；东至：沈韩公路西侧及天运家园二期教育用地西侧；南至：隔天运家园二期公建及医疗用地为延琉公路北侧，西至八峪公路东侧。规划总用地面积为199994平方米，均为沈家营镇集体用地。通过前期实际调查，本项目用地范围内主要为临时建筑物及荒地，不涉及居民居住房屋拆迁，临时建筑物为九栋已封顶还未全部完工的居住楼。因此，该项目地上物的拆除工作随同征地计划一同进行。
第二节 征地补偿方案
征地补偿内容及标准依据《bj市建设征地补偿安置办法》（即“bj市人民政府令第148号，):
①征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。
②征地补偿费实施bj市最低保护标准。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地地区居民的生活水平、工农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。
③征地补偿费用于人员安置后再扣除地上物补偿部分，其余部分作为土地补偿费支付给被征地的镇集体经济组织或者镇政府，用于居民生产生活。
征地补偿方案本项目征地采用货币补偿方式。
本项目征用yq县沈家营镇集体土地199994平方米，征地补偿费由土地补偿费、地上附着物补偿费、安置补助费及相关税费构成，确定补偿标准时，除不低于最低保护标准外，还要满足支付安置补助费的要求。
征地费用支付方式
本项目征地补偿费用在一级开发实施单位与集体土地所有权人签订补偿协议后分期支付。
征地计划
根据bj市关于集体土地征用报批的相关规定及流程，结合本项目宗地的基础资料，拟定于2007年2月取得征地批复，2007年4月底前征地结案。详细进度安排见第四章。
征地补偿费用测算
根据前期与yq县沈家营镇政府达成的初步意向和有关评估意见，需支付的征地补偿费（包含土地补偿费及人员安置补助费等）为每亩n万元。本次测算暂按每亩n万元考虑，满足安置补助费支付要求。
第六章 大市政建设实施方案
本项目所在镇区内没有完善成体系的给水、排水设施，目前镇内给水水源主要是抽取地下水，通过水塔形成高水位，供给镇区自来水。天然气管线、电线管线、电视光缆管道等市政管线仍未建设。
本项目市政管线配套工程，主要包括道路工程、给水工程、排水工程、供电工程、电信、燃气工程、热力工程。
本项目采用整体开发模式，大市政建设和地块开发同步实施。坚持道路与管线同步实施的原则，避免开发过程中的反复，以保证整体开发的理念，有效控制土地开发成本，最终以设计、规划部门批准的市政配套建设方案为准。本项目要实施的道路建设是沈家营镇规划的重要组成部分，按规划实施后将有效的改善镇区交通、市政设施条件，提高出行率。而且符合改镇总体规划要求。
第一节 道路工程
本项目规划道路为规划II号路西段，设计起点为八峪公路，路线全长，规划红线宽度15M，道路面积4558平方米。道路等级为城市支路，设计时速20km/h，双向4车道。
道路自然情况
(1）地质情况
沈家营镇属于工程地质III类地区，山地河谷平原，地势平坦，地基计算强度一般为，可进行工程施工，但须注意不均匀沉降问题和大孔土问题，不存在影响建筑场地稳定性的特殊不良地基土层。
(2）震基本烈度
沈家营镇所在地区属于地震基本烈度划7度，镇内无断裂带分布。
(3）规划道路沿线情况规划II号路位于本项目中心，贯穿整个项目，连接八峪公路和沈韩公路，是本项目东西向的主要道路。
(4）规划道路附近现有道路情况
沈韩公路：路面宽度6M，为过境公路。八峪公路路面宽度爪，为过境公路。
建设期
本项目道路预测年限为15年，2006年开工建设，2007年建成，建设期1年。
第二节 照明、电信管线工程
设计依据
《城市道路照明设计标准》CJJ45-1991
《城市道路设计规范》CJJ37-90
《城市居住区规划设计规范》CB50180-93
设计范围及内容
沈家营II号路道路照明设计、防雷接地设计、电信管线设计。 照明
本工程道路照明采用太阳能路灯，在灯杆顶端设太阳能板，路灯底部的蓄电池充电，夜间太阳能路灯由蓄电池供电照明时间为8~10小时。阴雨天气，通过蓄电池储存的能量提供的正常照明时间为3~5天。
电信管线设计
电信管线是道路设计路段敷设范围内电讯管线和电视光缆管道敷设预置通道。规划II号路道路电讯管线及电视光缆管道敷设于道路南侧人行横道下，管线采用直埋方式敷设2根6xΦ80电信专用高密度聚乙烯HDPE梅花管及2根电视光缆专用Φ32高密度聚乙烯HDPE管。
在施工中电气及电信管线出现与其它管线平行或垂直敷设，敷设距离应符合国家现行《城市居住区规划设计规范》GB50180-93中第10管线综合的距离要求。
第三节 供水规划
设计原则
充分考虑沈家营的实际用水情况和管网运转情况并结合总体规划的要求，贯彻节约用水的原则，合理确定工程规模，满足用水量和用水水压需求。工程项目的目标值应符合国家有关标准和地方供水规划的要求，工程设计执行国家规范和标准。
根据各类规划用地和建设面积及规划生活用水水平标准，预测该地区的需求水。住宅用水标准为升／（平方米．日）。经计算，地区生活需水量每日为立方米。
设计方案
依据规范要求给水管线敷设在道路下方，平行与道路中心线布置，管中心线距离道路中心线。
管材根据市场供应情况可采用国内CN200mm以上给水管按材料分类主要有球墨铸铁管、硬聚氯乙烯（UPVC）、聚乙烯（PE）管等。本次工程拟建给水管道是主要道路下主干管，管径较大，使用年限长，对管道的耐久性要求高，确定本次设计给水管道采用球墨铸铁管，管到连接采用T型胶圈接口。
管道基础采用砂基础，管道防腐为内衬水泥砂浆，外喷锌涂沥青。管线附属设施包括排气井、泄水井、阀门及消火栓。
第四节 排水规划
污水管线
1、设计原则
管线沿道路布置，以发挥管道最大效用。采用完全分流制，降低工程投资。管道的平面位置和高程，根据地形、道路建筑情况、土质、地下水位，施工条件等因素综合考虑，降低施工费用，缩短工期及减少日后养护工作的困难。同直径及不通直径管道在检查井内连接采用管顶平接。
2、设计方案
(l）规划标准公建及居住区150立方米／（公顷．日）
绿地20立方米／（公顷．日）
(2）管线设计污水管在设计充满度下，最小设计流速为
雨水管线
1、设计原则
管线沿道路布置，以发挥管道最大效用。采用完全分流制。道的平面位置和高程，根据地形、道路建筑情况、土质、地下水位，施工条件等因素综合考虑，降低施工费用，缩短工期及减少日后养护工作的困难。同直径及不通直径管道在检查井内连接采用管顶平接。
2、设计方案雨水管在漫流时最小设计流速为
第五节 电力规划
本项目电力依据《yq县沈家营镇总体规划》要求，需在现有农业用电基础上增容使用。小区内设变电站一座以解决供电问题。
第六节 燃气规划
设计依据
本项目燃气工程设计遵循《城镇燃气设计规范》、《输气管道工程设计规范》，同时应符合镇区总体规划及项目规划要求，满足项目需要。
设计方案
本项目中为中压管线，设置一座地热井，燃气管道采用直埋敷设，管顶浮土，管道采用砂基础。直埋管道应使用无缝钢管，管道采用焊接方式。直埋管道系统固定墩的设置应符合本设计的要求，固定墩采用钢筋砼结构。
第七节 绿化工程
本项目绿化工程主要应遵循景观舒适性、生态适应性、经济实用性原则。植物种植方式采取自然式与规则式相结合的方式，再现植物自然生态结构。植物赖以生长的基础是土地，肥沃的土地可增强植物的生长势，而美好的绿化景观效果是由一株株个体植物所组成的群落体现的，因此适宜的土质，是保证植物生长、景观充分再现的根本保障。道路建设过程中必须清除建筑废弃物，运客土填土，施底肥，改善土壤质地，提高土壤肥力，满足植物生长发育的要求。
代征绿化用地面积：37500平方米。
第八节 管线工程
本项目道路集中敷设给水、排水、电力、燃气、电信、热力等市政综合管线，各类管线总长度约10301米。详见表。
综合管线一览表
序号
管线名称
管线分类
管线长度（m)
1
给水管线
给水
16532
2
排水管线
污水（工业和民用）、雨水
1653
3
电力管线
配电线路
3154
4
电信管线
电信
1075
5
燃气管线
天然气
1653
6
热力管道
1383
6
合计
10301
第九节 综合管线道路布管原则及投资估算
给水管布置在道路南侧人行道下；污水管布置在道路北侧人行道下；雨水管一般布置在道路中心，电力电缆沟布置在道路北侧人行道下；电信电缆沟布置在道路南侧人行道下；燃气管布置在道路北侧绿化带下。
管线竖向设计按照管线综合规范进行，若局部不能满足竖向净距要求的，做单独处理，管线自上而下原则上安排为电信电缆、电力电缆、燃气管、热力管、
给水管、雨水管、污水管。遇到管线在竖向高程安排上有矛盾处，主要考虑按有压管让无压管，小管让大管，支管让干管，可弯曲管线让不可弯曲管线的原则进行处理。
根据市政咨询综合方案，各管线投资估算费用见下表：
市政建设投资构成表 单位：万元
序号
项目
投资额
备注
1
工程费用
绿化
37500m2
道路
4558m2
综合室外管网
10301m
给水管线
1653m
污水管线
1653m
热力管线
1383m
电信管线
1075m
电力管线
3154m
燃气管线
1383m
2
其他工程费用
前期工程费
按计价格［1999]1283号计
勘察、设计费
按建筑工程费％计
工程监理费
按建筑工程费％计
建设单位管理费
按财建〔2002)394号计。
3
预备费
按（工程费用＋其他费用）的4%
4
合计
第十节 实施要求
开发与协调
本项目建设要坚持合理配置原则，尽可能的提高工作效率、节约投资。
各市政专业投资建设进度取决于与各专业部门的协调结果。争取提前与各专业管理口接洽，做到同步实施，如果无法做到同步实施，应在规划设计中，充分考虑此因素，实施过程中，应尽量避免重复“破路”现象的出现。
方案深化
以上各单项市政工程的实施计划是初步咨询结果，一级开发实施单位还需协调各专业管理口并制定市政规划方案。
第七章 土地供应方案
第一节 土地供应模式
根据bj市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法（京国土市〔2005)302号），本项目在完成土地一级开发的征地、拆迁、规划、大市政等各项工作后，通过土地公开市场方式（招标、拍卖或挂牌）供应。
第二节 土地供应计划
本项目拟出让用地面积为199994平方米。根据土地一级开发及招拍挂出让流程，结合已制定的征地、拆迁、市政工程的开发建设计划，本项目预计在2006年10月开始进入一级开发工作程序，于2007年7月开始入市准备工作，于8月底前上市公开交易。
第三节 土地一级开发深度
本项目完成土地一级开发时的市政基础设施条件达到“七通一平”的状态，即宗地红线外上水通、下水通、雨污水通、配电通、燃气通、电讯通、道路通，宗地内场地平整。
第四节 市政设施的接用
本项目可利用的市政基础设施条件一般。需要进行详尽的市政方案咨询、落实施工图设计及管线综合等工程细节，以保证市政工程的顺利接用。
目前暂以预测的二级开发建设进度，确定各市政基础设施的接用计划。本项目拟于2007年8月供地，至2007年第四季度开始进行红线内的市政配套设施施工，至2008年第二季度，项目将对市政配套设施的源口进行接用。因此需要在此前完成与各个市政专业管理部门谈判协商、签订市政接用和建设协议等工作，以保证二级开发的顺利进行。
第五节 供地时点开发状态及开发成本支付情况
至预计供地时点2007年8月，本项目可达到设定的“七通一平”的开发条件。市政基础设施建设投资至供地时点2007年8月，全部支付完毕。
第六节 一级开发成本及挂牌底价的确定
（一）土地储备开发成本包括：
1、征地补偿费及有关税费；
2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；
3、市政基础设施建设有关费用；
4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；
5、贷款利息；
6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。
（二）招标拍卖挂牌出让底价按照以下程序确定：
1、由有资质的评估机构根据评估期日的正常土地市场价格，对出让地块的出让底价进行评估并出具评估报告。
2、市国土局和市发展和改革委员会根据估价结果，结合政府产业政策提出招标、拍卖、挂牌出让底价初步建议。
3、市国土局就招标、拍卖、挂牌出让底价会同市发展改革、规划、建设、财政等相关部门审议。
4、市国土局会同市发展和改革委员会根据审议意见确定最终底价，特殊情况与市发展和改革委员会共同报市政府批准。第七节资金回收计划土地整理储备中心将通过制订科学的挂牌工作方案和合同条件，保障土地一级开发建设投资的顺利回收，初步拟定于2007年11月能够收回资金。
第八章 投资方案
第一节 项目一级开发总投资估算
本土地一级开发项目直接投资主要包括征地补偿费、拆除补偿费、前期工程费、基础设施建设费等，经计算为万元，折合到建设用地（237亩），约为30万元／亩；折合到建筑面积（138413平方米）约为517元乒平方米。间接投资主要为建设期利息、一级开发收益、税金等，合人民币万元。总投资为直接投资与间接投资之和，为万元，折合到建设用地（237亩）约为35万元／亩，折合到建筑面积约为600元/平方米。具体投资估算详见下表：
序号
项目
金额（万元）
备注
（一）
前期费用
至项之和
测绘费
以建设用地面积为基数，按元／平方米计算
办理规划手续费
以规划建筑面积为基数，按元／平方米计算
钉桩钉线费
以建设用地面积为基数，按元/平方米计算
地质灾害评估
20
根据市场行情，结合收费标准，暂定为20万元
委托可研费
20
根据市场行情，暂定为20万元
出让评估费
15
根据市场行情，结合收费标准，暂定为15万元
环评费
20
根据《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》，取20万元
挂牌交易费
1亿以内万元，1亿以上%o
(二)
征地拆除费用
至项之和
征地补偿费
3300
11万元／亩（包含土地补偿费及人员安置补助费）
地上物拆除补偿费
270
以现状地上楼栋为基数，按每栋30万计算
防洪费
《bj市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》(市政府令[1994]第21号)、《关于取消和调整建设项目收费的通知》20元／平方米
（三）
市政工程费用
详见第六章
（四）
不可预见费
按照前三项和的5%
（五）
项目直接投资
前四项之和
（六）
建设期利息
60%银行贷款
（七）
收益
项目直接投资的8%
（八）
税金
%营业税
合计
项目直接投资+利息+收益+税金
根据第六章项目整体开发进度安排，制定如下投资计划，详见下表：一级开发投资计划进度表，以及下图：一级开发投资累计示意图。
一级开发投资累计示意图 表8-2
一级开发投资计划进度表 表8-3
序号
项目
合计
第一个季度
第二个季度
第三个季度
第四个季度
1
前期费用
---
---
2
征地、拆除补偿费
---
1985
---
3
市政配套费用
907
907
906
---
4
不可预见费
153
150
---
5
建设期利息
---
6
一级开发利润
---
---
---
7
税金
---
---
---
合计
第二节 土地出让金估算
项目规划总用地面积199994平方米，规划总建筑面积138413平方米，其中住宅建筑面积128369平方米，商业建筑面积5044平方米，配套建筑面积5000平方米，容积率。该项目所在区域处于bj市住宅用途基准地价八级地价区，根据该区域类似项目的住宅、综合的地价水平情况，结合项目自身实际情况，本项目地价水平按照住宅楼面出让金单价120元／平方米、商业用途出让金单价210元/平方米、综合楼面出让金单价150元／平方米进行估算，出让金计算过程如下：
住宅用途出让金总价=拟建的住宅建筑面积×楼面单价=128369×120=（万元）
商业用途出让金总价=拟建的商业建筑面积x楼面单价=5044×210=（万元）
综合用途出让金总价=教育配套建筑面积×楼面单价=5000×150=（万元）
项目总出让金为以上三项之和，即万元。
第三节 挂牌底价估算
挂牌底价为一级开发综合成本与土地出让金之和。一级开发综合成本为项目总投资成本（包括一级开发的开发商利润），即万元，土地出让金总价为万元，本项目挂牌底价估算为万元。
项目土地一级开发挂牌底价估算表 表8-4
序号
项目
金额（万元）
备注
一
土地一级开发成本
数据来自项目土地一级开发投资估算明细表
二
土地出让金
住宅、商业及综合用途楼面出让金分别为120元/平方米、210元/平方米、150元/平方米
三
项目挂牌底价
一+二
第四节 土地销售收入估算
本处主要采用假设开发法来确定项目经过一级开发后预计能实现的土地销售收入，以此来考察本项目在市场上的经济实现能力。
项目二级开发完成后可以实现的销售收入
根据项目区域市场调查分析，考虑区域市场价格水平和市场发展趋势，确定在本项目建成后，住宅及商业可以达到的销售均价分别为2700元／平方米、3000元／平方米。因此，项目二级开发完成后可以实现的销售收入计算如下：
销售总收入=住宅建筑面积×销售均价=128369×2700+5044×3000=（万元）
项目二级开发成本及开发商利润
项目二级开发成本及开发商利润总计为万元，包括建安综合成本、销售费用、开发商利润，具体估算过程如下：
(1）建安综合成本
根据现行《bj市建设工程概算定额》，并综合考虑各用途房地产的建筑结构及装修状况及其区位等因素影响，测算项目二级开发建安综合成本为万元，详见下表。
(2）销售税金及销售费用根据bj市有关税收规定和一般销售费用水平确定销售税金及销售费用，本项目销售税金及销售费用合计为万元，如下表所示：
(3）二级开发的开发商利润
本项目物业类型为居住、商业，二级开发的开发期为2年，根据项目实际情况和房地产开发一般利润水平，二级开发的开发商利润按照建安综合成本（不含利息）的2既进行测算，如下所示：
二级开发的开发商利润=×20%=（万元）
熟地地价
熟地地价=（项目二级开发的销售收入－项目二级开发成本一开发商利润一销售税费）÷[（1＋利率）2-1+利润率＋l〕
=(一一一）÷｛[(l+%）2-1]+20%+1}=（万元）
第五节 现金流量和财务指标分析
项目土地开发销售期
根据项目开发进度、上市时间及相关手续办理周期，确定开发期为2006年10月到2007年8月。
基准收益率的确定
基准收益率等于安全利率加风险报酬率，安全利率取三年定期存款利率%，风险报酬率一般范围在4%-10%，考虑到本项目主要为住宅，综合bj市房地产开发一般收益情况，确定基准收益率为10％。
财务指标分析
(1）经计算，项目财务净现值（ic=10%）为203名万元；项目财务内部收益率（FIRR）为％。
(2）经计算，项目静态投资回收期为年，动态投资回收期为年（自2006年10月起开始计算）。
第九章 项目管理方案
第一节 建设计划管理
土地一级开发建设是在一个统一的开发计划下同时实施多个子项目的建设。
第二节 项目的进度计划管理
项目建设总体进度计划的编制应基于项目各阶段，其中的每一部分相互连接，前后呼应，彼此的关系也应紧密相关。这样当一个环节发生了变化，对此后工作的影响就会反映出来。一级开发承建主体应对前期手续办理、征地补偿阶段和市政设施建设工作计划进行严格的控制，尤其是对关键路线的工期进度进行适时跟踪。
以上三部分按下列方式相互重叠相互联系，如下图所示：
第三节 项目管理
本项目管理方案为概要性方案，承建单位须制定严格的项目管理制度，这些制度包括但不限于项目设计管理、项目成本管理、项目质量管理、项目财务管理、项目安全管理、项目进度管理、项目经营管理等等。这些管理制度的建立及执行将确保土地一级开发工作的质量和效率。
第十章 结论与建议
第一节 结论
随着bj城市总体规划的修编，yq县区位优势已经得到明显提高，凸现巨大的发展潜力。本项目的建设符合国家法规政策，符合bj市城市总体规划，符合yq新城规划，将形成yq新的特色产业进而提升yq的知名度，创造更多的发展机遇，促进yq县城乡社会经济的发展，同时形成bj市独具特色的建筑创意产业园区。
第二节 建议
本方案编制的数据依据是项目前期开发成果及对现状市政条件的初步咨询分析，具有一定的不确定性。因此，一级开发实施单位应立即开展以下重点工作：
1、规划设计是项目开展的基础和前提，应立即开展大市政规划咨询、设计工作，须尽快与相关部门确定方案。
2、无论是从工作量，还是投资比重以及资金运用与投资效益方面，征地工作是土地一级开发工作的重点。应立即展开调查摸底工作，为顺利展开征地拆除进行准备。
3、方案调整
由于调查深度所限，本实施方案尚不完善。一级开发实施单位应进一步对实施方案进行细化研究，使实施方案成为整个土地一级开发的技术、经济的指导性、纲领性文件，从而确保本项目按期、顺利地完成开发建设工作。
附件
本项目地形图
《yq县沈家营镇镇区详细规划》
规划设计说明
一、现状概况
l－地理位置
本项目位于yq县沈家营镇镇中心，地处八峪公路、延琉公路和沈韩公路的三角交汇处，近临八达岭高速公路。向东连接永宁古城，向北三公里同bj旅游风景名胜区“龙庆峡”相通，向西靠近yq县城，正南方是古河“伪河”。
2一用地环境
周围自然、地理环境良好，市政设施基本完善；教育设施优良，拥有当地区域内最好的中小学；外围主要是以副食品加工业、现代农业和种植磷p组成的绿色产业；医疗设施较为完备；交通便捷，与多条高速、快速路及国道相邻。
3—规划范围
以沈家营镇总体规划为依据，对沈家营镇中心35公顷的部分进行可行性详细规划。
二、规划原则
1-生态原则
剖析地块中存在的所有矛盾特点给予解决，挖掘适合于绿色纯净小城镇的主题创造成分，促使本地区工作、居住、休闲构物为特色的形成趋于完善，塑造人心理和行为上的舒适和安全，创造条件使规划区功能有序和健康运作，强调自然景观与地块环境设计有机结合，充分利用本地多水的优势创造人工水环境，调整林木创造更多的绿色景观，组织建立商业金融区、居住区、教育和医疗环境的整体性及连续性，体现以人为本与环境、经济和社会效益的统一协调。
2-经济原则
在用地布局、建筑和开发控制等方面充分考虑到经济性。首先尽可能进行合理的总体布局，解决遗留的土地问题，其次在保证生态、体现镇中心特点建设和居住者生活正常展开的前提下，适当提高土地利用率，进行不同的开发项目，确保充足的土地收益以更好的进一步建设。为bj西北地区住房开发建设提供用地，满足城乡居民消费需要，创造当地人相应的就业机会，增加地方税收，带动本区域及周边经济发展。
3-生活原则
村镇开发不同于一般的房地产开发，它是作为休闲居住旅游业发展的孟要组成部分，是生态环境和人文环境的综合未存坟里，针对不同的消费人群设立不同的居住模式，使居住区更能适应不同的人群需要。在布局上，采取组团式十道路尽端式来布皿住宅区。北端大型公共绿地为人们提供垂钓、农家野怪、休闲娱乐及乡村园林等场所，使居住区的人大大增加人与人之间的交流，创造出一个和谐更像家的休闲氛围，同时结合文化、商、！奴服务设施及绿地，形成一个开放的动态公共空间节点，同时保持了住所的私密与宁静。居住人口的增加将会带动本区域及周边道路、绿化、教育、医疗和市政等相关配套基础设施的投入和发展，人文环境会得到大幅度的提高和完善，该地区必将成为投资、居住、旅游、度假、疗养、休闲生活理想之地。
4-可行原则
在用地布局中充分考虑建设的对象和分期滚动开发，使每一期开发都安抖湘应的服务配套设施，既考虑现实的可操作性，又保证整体结构的完整性。
三、规划结构
1-镇区中心
沿延琉公路北侧的两块商业金融公建用地及医院用地设为沈家营镇镇区中心用地，形成包括娱乐、文化、公益服务、办公、商业和倪饮等多项公共服务功能的中央会所，对外要形成一个良好的第一印象，对内以中心为基点向东北方向沿进发展。
2-镇生活区
镇中心以北，沿八峪公路东侧两块居住用地一块教育用地为沈家营镇镇生活区。针对不同的消费人群，两块居住用地采用了不同的单体模式并分别设为封闭式小区。
3-镇中绿地
生活区以北，沿八峪公路东侧是镇集中绿地，绿地中心设一人工湖，围绕人工湖安排绿色生态廊道。
四、系统设计
l-道路系统
道路骨架二城市公路＋规划道路＋小区支路；城市公路和规划道路环绕每个功能组团形成各个功能地块的主干道，再分别引出支路通向各个功能组团，满足各功能区的对外联系，保证组团内部的私密性，避免外部车辆穿行。各功能地块支路出口尽可能设在城市次路上，避免设在城市公路上。
2-绿化系统
尽利用当地自然地形、地貌和植物塑造整体生态绿色镇区形象。重点加强北部集中绿地----民俗公园的个性化设计；在环绕人工湖的绿色廊道、休闲广场设盆具有当地民俗风情的事台小品，为游人提供慈天俊饮、聚会场所；为本地居民设置小型运动设兔住宅区内胡岑嚷李间由绿地分割，室外停车场均设为株距行距6×6米树木的绿化停车场。公建用绿地结合结合步行道、人行广场由外向内连续，形成适宜的景观空间。
3-市政系统
上水——现己接至红线外；下水——现已接至红线外；中水——在项目红线内解决；电力——现有农业用电可增容后使用；电信一一现已接至红线外；有线电视——已搜盖本地区；热力——近期在居住区内设两台吨的锅炉房，远期将有热力管线接至红线外；燃气——近期在居住区内设一储气30立方米的液化石油气供应站．远期将有燃气管线接至红线外；雨水——自由抖傲。
五、建筑设计
1-设计原则
合理的建筑朝向；简洁的建筑轮廓；立面与体积的合适比例；自然的通风系统。
2-建筑尺度
住宅——均3-6层；公建——2-4层
3-建筑形式
现代与民俗有机结合，统一的色调，不过大的体盆，将人与镇带入永久的和谐。
六、经济指标
总规划用地——30公顷
其中：建设用地——29公顷
城市道路——7公顷
总规划建设面积——181248平方米
l一公建用地A一一用地面积；9748平方米/建设面积；5044平方米尹容积率；
2—公建用地B一一用地面积；43971平方米／建设面积；31758平方米／容积率；／建筑密度；26%／绿地率；54%停车位；254辆
3—医疗用地一用地面积：18780平方米/建设面积；5730平方米/容积率；／建筑密度；9%绿地率；72%停车位；24辆
4－教育用地一一用地面积；22071平方米/建设面积；5347平方米/容积率；／建筑密度；11%/绿地率；46%
5—居住用地A——用地面积：68058平方米/建筑面积；86905平方米/容积率；
6—居住用地B一一用地面积；80130平方米/建筑面积；46464平方米／容积率；／建筑密度；%绿地率；50%户数；207户/停车位；173辆
＊注；总住宅面积（A+B-配套5000平方米）=125369平方米/{90M2户=89858M2（998户，占70%）；
>90M2户=35510M2(138户，占30%)
7—主题公园一一用地面积；43353平方米
8—镇区绿地——用地面积：3987平方米
用地预审
一、申请人需要提交如下材料：
（一）建设项目用地审批申请表（一式两份）
（二）建设项目用地预审申请报告（一式两份）
（三）按照固定资产投资项目类型
1、属于审批类的建设项目，项目建议书和可行性研究报告分开审批的，提供项目建议书批复和可行性研究报告；项目建议书和可行性研究报告合并审批的，提供发展和改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单和项目建议书（代可行性研究报告）；
2、属于核准类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目办理用地预审告知单（已取得有效的规划意见书的，以规划意见书代替）；
3、属于备案类的建设项目，提供发展改革行政主管部门核发的项目备案表和规划行政主管部门核发的规划意见书。
二、预审申请报告要求：
（一）行文要求
1、采用红头文件的格式；
2、申请报告规范名称为《关于XXXX建设项目用地预审申请报告》；
3、加盖申请单位公章；
4、申请报告分报告正文和附件两部分。
（二）申请报告正文内容要求：
1、建设单位基本情况。包括申请单位性质、业务范围和本单位现有用地情况等；
2、拟建设项目基本情况。包括项目建设的必要性、用地位置、项目投资情况、资金来源情况和前期工作进展情况；
3、拟选址情况。包括规划行政主管部门确定的建设项目性质、规模和布局，是否位于本区保留的开发区（园区）等；
4、拟用地情况。包括建设项目总用地面积、总建筑规模和占用耕地及补充方式、标准和资金落实情况。用地方式（包括征收、占用）等情况。
（三）申请报告附件要求：
1、企业营业执照或法人代码证书（复印件）；
2、法人身份证明及委托书（复印件）；
3、地形现状图（原件加盖公章）；
4、其他有关资料。
三、申请人提交材料应齐全，符合法定形式，且真实有效。因申请人提交虚假材料引致的法律责任由申请人自行承担。
四、除制式表格外，原件应使用A4纸打印，复印件统一使用A4纸复印（附图可以用A3纸扩印或与原图大小相同），图纸比例为1：500或1：2000。
五、复印件应加盖申请人公章（成本材料的复印件应加盖骑缝章）并注明“与原件相符”。
给区发改委提交的申请
土地一级开发核准的请示、市联席会通过的土地一级开发实施方案、规划局出具的规划意见、环保局出具的环评批复、具有相应工程咨询资质机构编制的土地一级开发项目申请报告、国土资源局核发的建设项目用地预审意见、根据有关法律法规应提交的其他文件。（注：以上材料经区发改委审核后报市发改委核准）
给市发改委提交的申请
土地一级开发核准的请示、市联席会通过的土地一级开发实施方案、规划局出具的规划意见、环保局出具的环评批复、具有工程咨询甲级资质机构编制的土地一级开发项目申请报告、国土资源局核发的建设项目用地预审意见、根据有关法律法规应提交的其他文件。
征求规划意见书（选址）
本阶段申请人需提交如下材料
（一）建设单位出具的申报委托书；
（二）建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”；
（三）国土局一级土地开发批复文件；
（四）建设单位新征（占）用地申请（需表述选址要求及拟建项目性质及有关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）一份；
（五）经市测绘主管部门审核确认的1/500或1/2000（远郊地区可使用1/1000或1/10000）地形图一份，位于远郊区城镇范围以外的机要项目须提交地形图5份，并用铅笔画出新征（占）用地范围；
（六）其他法律、法规、规章规定的相关要求；
（七）其它需说明的问题。
审查时限：20个工作日。
职责分工：北京市规划委员会建设用地管理处。
市交通委交通评价意见
交评（20个工作日）
开发项目中交通影响评价流程为：开发企业将交通影响评价报告（开发企业委托有资质的设计单位做出）交至市规划委，规划委将交通影响评价报告转到市交通委。由市交通委组织市规划委、市公安交管局、市运输局、市路政局、交通发展研究中心、市规划院等相关部门对交通影响评价报告进行评议，并将评价意见函告市规划委。
市文物局文物保护意见
根据《中华人民共和国文物保护法》、《北京市实施〈中华人民共和国文物保护法〉办法》的有关规定，土地开发项目选址，应当尽可能避开不可移动文物；因特殊情况不能避开的，依法进行考古调查、勘探、发掘，并根据不可移动文物的相应级别进行行政审批。
一、
行政许可事项名称：文物保护单位、保护范围、建设控制地带内建设工程项目。
行政许可依据：《中华人民共和国文物保护法》第十七条、第十八条、第二十条、第三十一条。
行政许可收费依据：本项目许可不收费
行政许可审查总时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）
办理条件：
申请函。内容包括：建设项目、地点、规模；
计划任务书（发改委或上级主管部门对基建项目的批复）；
建设工程的规划、设计方案一式两份。内容包括：1／500或1／2000现状地形图（标出涉及的文物保护单位），设计方案要求上报建筑总平面图、平面、立面、剖面图；
区县文物主管部门意见。
办理程序：受理→审查→告知
办理部门：根据文物保护单位的级别，报送北京市文物局、区文化委员会。
二、
行政许可事项名称：未核定为文物保护单位的不可移动文物迁移、拆除的批准。
行政许可依据：《中华人民共和国文物保护法》第二十九条、第三十条、第三十一条。
《北京市实施〈中华人民共和国文物保护法〉办法》第十二条。
行政许可收费依据：本项目许可不收费
行政许可审查总时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）
办理条件：
请函。内容包括：建设项目、地点、规模；
计划任务书（发改委或上级主管部门对基建项目的批复）；
建设工程的规划、设计方案一式两份。内容包括：1／500或1／2000现状地形图（标出涉及的文物保护单位），设计方案要求上报建筑总平面图、平面、立面、剖面图；
区县文物主管部门意见。
办理程序：受理→审查→告知
办理部门：区文化委员会
市环保局环境评价意见
一、建设项目环境保护审批（环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响登记表）（行政许可事项）
许可事项：建设项目环境保护审批（环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响登记表）
许可条件：
（一）对环境影响评价文件的要求
1、环境影响报告书的内容要求：
环境影响评价文件的等级要符合《建设项目环境保护分类管理名录》的规定；环境影响报告书要达到《环评导则》规定的深度要求。
（1）建设项目概况：根据建设项目的具体情况应介绍建设项目规模；生产工艺水平；产品、原料、燃料及总用水量；污染物排放量；环保措施；并进行工程环境影响因素分析等；
（2）建设项目周围环境现状：根据建设项目污染物排放因子的具体情况应包括自然环境调查；社会环境调查；评价区大气环境质量现状（背景）调查；地面水环境质量现状调查；地下水现状（背景）调查；土壤及农作物现状调查；环境噪声现状（背景）调查；评价区人体健康及地方病调查；其他社会、经济活动污染、破坏环境现状调查等；
（3）建设项目对环境可能造成影响的分析和预测：根据建设项目污染物排放因子的具体情况应包括大气环境影响预测与评价；水环境影响预测与评价（地面水和地下水）；噪声环境影响预测和评价；生态环境影响预测和评价；对人体健康影响分析；振动及电磁波的环境影响分析；对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响等；
（4）环境保护措施及其经济、技术论证：根据建设项目污染物排放因子的具体情况应包括大气污染防治措施的可行性分析和建议；废水治理措施的可行性分析和建议；对废渣处理及处置的可行性分析；对噪声、振动等其他污染控制措施的可行性分析；对绿化措施的评价和建议、环境监测制度建议等；
（5）环境影响经济损益分析：应包括建设项目的经济效益、建设项目的环境效益、建设项目的社会效益等；
（6）对建设项目实施环境监测的建议：应针对建设项目环境影响特点，提出对各排放口的监测方案或计划，并提出配置监测设备和人员的建议；
（7）环境影响评价结论：根据建设项目污染物排放因子的具体情况应包括评价区的环境现状、污染源评价的主要结论、建设项目对评价区的影响、环保措施可行性分析的主要结论和建议等内容，从经济效益、社会效益和环境效益统一点原则，综合提出建设项目选址、规模、布局等是否可行；
（8）除国家规定需要保密的情形外，对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，应该在报批报告书前，举行论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见。建设项目环境影响报告书应当附具对有关单位、专家和公众的意见采纳和不采纳的说明。
（9）根据其排放的污染物性质，工业项目应与周围敏感建筑保持一定的防护间距，具体的防护距离根据环评文件的结论确定。
2、环境影响报告表、环境影响登记表按照国家环保总局规定的格式和内容编写。新建餐饮、娱乐、洗浴、美容美发业、洗衣业、加油站、机动车修理业容易发生废气、噪声、异味扰民的项目时，如果距离居民较近，应征得项目周围居民同意。
3、放射性的建设项目（含退役、野外示踪）
（1）环境影响报告书（表）项目按照法律法规的有关规定及《核技术应用项目环境影响报告书（表）的内容和格式》（HJ/-1995）编写，如环境影响报告表项目按照推荐标准中的格式化表格仍不能完全说明的，须按照报告书中规定的条目编制补充说明；
（2）环境影响登记表项目按照国家环保总局规定的格式和内容编写。
4、含放射性的建设项目（含退役、野外示踪）的环境影响评价文件其放射性相关内容须按照法律法规的有关规定及《核技术应用项目环境影响报告书（表）的内容和格式》（HJ/-1995）编写专篇，如按照推荐标准中格式化表格仍不能完全说明的，须按照报告书中规定的条目编制补充说明。
5、以电磁辐射为主的建设项目的环境影响评价文件按照《辐射环境保护管理导则 电磁辐射环境影响评价方法与标准》（HJ/—96）和《500KV超高压送变电工程电磁辐射环境影响评价技术规范》（HJ/T24—98）的规定编写。
（二）对建设项目的要求：
1、建设项目基本要求：
（1）符合《北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录》的要求；
（2）符合国家产业政策；
（3）符合城市功能区划和环境保护规划；
（4）要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏；
（5）采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求；
（6）污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准；
（7）满足国家和地方规定的污染物总量控制要求；
（8）建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求。
（9）建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护措施。
（10）对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目以及其他需要征求公众意见的报告表、登记表项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外；
（11）符合《电离辐射防护与辐射源安全基本标准》（GB18871-2002）和《电磁辐射防护规定》（GB8702-88）及其导出标准中的强制性规定。
2、工业项目：
（1）符合建设项目基本要求；
（2）新建工业项目应进入工业开发区，做到合理布局，在现有的住宅区内不得新建污染环境的工业项目；
（3）根据其排放的污染物性质，工业项目应与周围敏感建筑保持一定的防护间距，其具体的防护距离由环境影响评价文件确定。
3、房地产项目：
（1）符合建设项目基本要求；
（2）如项目所在地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响；
（3）应当与周围产生污染的工业项目保持一定的防护距离；
（4）临近铁路、轨道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、机场等情形时，应符合城市规划部门划定的防噪声距离，并按照国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范进行设计；
4、城市基础设施项目
（1）符合建设项目基本要求；
（2）建设经过已有噪声敏感建筑物集中区域的高速公路和城市高架、轻轨道路，有可能造成环境噪声污染的，建设单位应当设置声屏障或者采取其他有效的控制环境噪声污染的措施；
（3）城市集中污水处理厂应当与居住区等环境敏感区保持300米以上的防护距离；
（4）垃圾卫生填埋厂应当与居住区等环境敏感区保持500米以上的防护距离；
5、餐饮项目：
（1）符合建设项目基本要求；
（2）不得在居民住宅楼底层和住宅楼内设立产生油烟、异味污染的饮食业经营场所；
（3）炉灶必须使用燃气或电能等清洁燃料，在高污染燃料禁燃区内，锅炉也须使用燃气或电能等清洁燃料；
（4）必须设置收集处理油烟、异味的装置，并通过专门的烟囱排放，专用烟囱的高度应高于周围20米内的居民建筑；
（5）安装空调器、排风装置产生噪声和热污染的，应采取措施进行防治；空调器、排风装置不得设置在居民窗户附近，在商业区步行街和主要街道两侧不得直接朝向人行便道。在运营过程中产生噪声的须采取降噪、隔声措施，达到当地固定噪声源厂界噪声标准；
（6）废水应经隔油或残渣过滤措施处理后排入市政管网；周围无市政管网的，应将废水处理达到相应的排放标准后方可排放。经营过程中产生的残渣、废物，不得排入下水道。
6、娱乐、洗浴、美容、美发业项目：
（1）符合建设项目基本要求；
（2）锅炉必须使用清洁燃料；燃烧设备烟囱及其他排放口须高于相邻住宅；
（3）废水排放须进入市政管网，不得进入雨水管线或使用其他非正常方式排水；
（4）不准使用室外音响。室内音响和高噪声设备须有减噪措施，达到所在区域噪声功能区标准。
7、加油站项目：
（1）符合建设项目基本要求；
（2）设置地下观测井；
（3）不得在地下水源防护区新建加油站，在地下水源防护区改建加油站应对地下水水质进行监测；
（4）地下罐区、输油管线须严格按照防渗、防漏、有监控装置的要求设计施工，地上设施须按京环气字[2000]11号文的要求，使用密闭式卸油、加油设备；
（5）新建加油站用地范围应与居民住宅保持20米以上的防护距离，如防护距离不足20米，须征得居民的同意。
8、机动车修理业：
（1）符合建设项目基本要求；
（2）排水应进入市政管线，废油、废液须有专门容器回收，不得随意排放，维修车间地面须有防渗漏措施。洗车须使用循环水；地下饮用水源防护区内市政排水设施不健全的区域不得新办机动车修理业；
（3）喷漆及烘干须在专门喷漆室内进行，喷漆室内须安装净化装置，废气排放达到规定的排放标准，居民稠密区内不得新建、扩建喷漆及烘干设施。
9、洗衣业：
（1）符合建设项目基本要求；
（2）洗衣设施不得设在居民楼内或第二层以上为居住功能的综合楼内；
（3）干洗须使用环保型干洗溶剂。锅炉须使用清洁能源。洗衣、烘干机使用低噪声设备，符合所在区域噪声功能区标准；
10、移动通讯项目：
（1）符合建设项目的基本要求；
（2）须取得国家有关部门颁发的移动通讯经营许可证明。
11、生产、销售、使用放射性同位素和射线装置的项目：
（1）生产、进口放射源的单位销售Ⅰ类、Ⅱ类、Ⅲ类放射源给其他单位使用的，应当与使用放射源的单位签订废旧放射源返回协议，；使用放射源的单位应当按照废旧放射源返回协议规定将废旧放射源交回生产单位或者返回原出口方；
（2）不得在居民楼内生产、组装、维修含放射源装置；
（3）使用Ⅰ类、Ⅱ类、Ⅲ类放射源的场所、使用非密封放射性物质的工作场所和生产放射性同位素的场所、产生放射性污染的射线装置及其场所，应在辐射活动终结后办理退役手续，实施退役。退役完成后，放可办理许可证变更或注销手续。
（三）对于污染物排放总量较大或所在位置敏感的建设项目，根据有关环保法规定，可以由环保部门组织专家评审会对环境影响评价文件进行审查。
（四）根据《中华人民共和国环境评价法》和国务院《建设项目环境保护条例》的有关规定，环境保护行政主管部门负责对建设项目环境影响评价文件的审查，在实际工作过程中，依据相关环保法律、法规的规定和环境影响评价文件的结论对建设项目进行审批，对于法律、法规没有明确规定的部分具体情况，以环境影响评价文件的科学结论或专家论证会的意见对建设项目进行审批。
申请人应当提交的材料：
1、填写完整并加盖单位印章的《北京市建设项目环境管理申请登记表》和《建设项目环境保护审批登记表》(建设项目环境影响评价登记表项目不提交《建设项目环境保护审批登记表》)及上述两表的电子文档（电子格式须与链接中的格式一致）；
2、环境影响评价文件：
（1）书面文档2份及电子文档（电子文档须含图片等JPG/PPT文件）；
（2） 涉及水土保持的建设项目，还必须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方案;
（3） 环境影响报告书须符合《关于进一步规范环境影响评价工作的通知》（环办[2002]88号）的要求。
3、项目建议书及有关主管部门对项目建议书的批复文件各1份及扫描文件;（按照国家有关规定不需要进行可行性研究的建设项目可只提交建设项目情况说明）
4、拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（环境影响报告书（表）项目为1/2000或1/500图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按A4（竖向）装订，同时应提供CAD文件；环境影响登记表项目可以提交示意图）
5、建设项目依法需要由行业主管部门预审的，需持行业主管部门的预审意见（须提供扫描文件）；
6、对环境可能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目及按照要求需要征求周围居民意见的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但依照规定需要保密的情形除外；
（二）放射性同位素和射线装置项目（含退役、野外示踪）除提供上述材料之外还应当提交以下材料：
1、放射性同位素的返回协议（Ⅰ类、Ⅱ类、Ⅲ类放射源）;
2、放射性同位素实验室在项目中的位置，本身的平面布置（包括放射性同位素保管间和放射性废物间）及分区情况;
3、辐射人员基本情况介绍;
4、新建项目提交企业法人营业执照或事业单位法人证正本复印件，改扩建项目、退役项目提交许可证复印件。退役项目另附污染治理实施方案。
审查方式：书面审查
许可程序：先网上提交材料，经确认后将书面材料报送市环保局全程代理窗口，再经受理、初审、审核、复审、审定程序，申请、审查申请资料、决定予以受理或者不受理、审查、作出准予许可或者不准予许可的决定
许可期限：报告书30个工作日、报告表20个工作日、登记表10个工作日。
许可形式：批复文件
许可的延续：行政许可自发出后满五年，项目方开工建设的，其环境影响报告书（表）或环境影响登记表应报原审批机关重新审核。其许可条件重新申报，时间为10工作日。
许可的变更：行政许可自发出后五年内有效，在有效期内，如项目的性质、规模、地点或采用的生产工艺发生重大变化，则建设单位须重新报批环境影响报告书（表）或环境影响登记表。其许可条件、时间和程序重新申报。
二、建设项目环保设施验收（环境影响报告书（表）、环境影响登记表）
（行政许可事项）
许可事项：建设项目环保设施验收（环境影响报告书（表）、环境影响登记表）
许可条件：
1、建设项目前期环境保护审查、审批手续完备，技术资料与环境保护档案资料齐全；
2、环境保护设施及其他措施等已按照批准的环境影响评价文件和设计文件的要求建成或落实，环境保护设施经负荷试车检测合格，其防治污染能力能适应主体工程的需要；
3、环境保护设施安装质量符合国家和有关部门颁发的专业工程验收规范、规程和检验评定标准；
4、具备环境保护设施正常运转的条件，包括：经培训合格的操作人员、健全的岗位操作规程及相应的规章制度，原料、动力供应落实，符合交付使用的其它要求；
5、污染物排放符合环境影响评价文件和设计文件提出的标准及核定的污染物排放总量控制指标；
6、各项生态保护措施按环境影响评价文件规定的要求落实，建设项目建设过程中受到的破坏并可恢复的环境已按规定采取了恢复措施；
7、环境监测项目、点位、机构设置及人员配备，符合环境影响评价文件和有关规定的要求；
8、环境影响评价文件提出需对环境保护敏感点进行环境影响验证，对清洁生产进行指标考核，对施工期环境保护措施落实情况进行工程监理的，已按规定完成；
9、环境影响评价文件要求建设单位采取措施削减其它设施污染物排放或要求建设项目所在地地方政府或者有关部门采取“区域削减”措施满足污染物总量控制要求的，其相应措施得到落实。
对符合验收标准的建设项目，环境保护行政主管部门批准建设项目竣工环境保护验收申请报告、建设项目竣工环境保护验收申请表或建设项目竣工环境保护验收登记卡。
申请人应当提交的材料目录：
1、建设项目环保审批批复复印件1份及《建设项目竣工环境保护“三同时”验收登记表》4份；
2、对编制环境影响报告书的建设项目，须提交《建设项目竣工环境保护验收申请报告》，并附环境保护验收监测报告或调查报告；对编制环境影响报告表的建设项目，须提交《建设项目竣工环境保护验收申请表》，并附环境保护验收监测表或调查表；对填报环境影响登记表的建设项目，须提交《建设项目竣工环境保护验收登记卡》(以上材料均需提交4份）。
3、对主要因排放污染物对环境产生污染和危害的建设项目，建设单位应提交环境保护验收监测报告（表）。对主要对生态环境产生影响的建设项目，建设单位应提交环境保护验收调查报告（表）。
审查方式：书面审查、实地审查
许可程序：需要经同级环境监测部门监测合格。
所有环境影响报告书项目及部分所在位置敏感或周围单位、群众密切关注的项目，本行政机关在受理后将在互联网上向社会公示。
许可期限：30日（依据为《中华人民共和国行政许可法》第42条第1款和《建设项目环境保护管理条例》第22条）
许可形式：报告书（表）项目经处长签署意见、登记表项目经副处长签署意见后发出。
行政许可变更：无
行政许可延续： 无
市政专业部门市政接用意见
依据规划意见书到区市政管委管理科办理的相关行政许可内容，需市级主管部门批准的项目有4项：
一、
行政许可事项名称: 古树名木移植许可
行政许可依据: 《城市绿化条例》第25条
行政许可收费依据: 本项目许可不收费
行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）
申请表: 《北京市园林绿化局古树名木移植申请书》
办理程序：受理 审查 决定 送达
申请条件：
1、因特殊情况必须移植的；
2、古树名木移植方案符合要求。
申请条件依据：
1、《城市绿化条例》第25、27条；
2、《北京市城市绿化条例》第22、23条；
3、《城市古树名木保护管理办法》第10、12、16条；
4、《北京市古树名木保护管理条例》第11、15条。
申请方式：书面申请。
申请人提交材料目录：
1、北京市园林绿化局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；
2、北京市园林绿化局绿地指标审核签署意见；
3、北京市规划委建设工程规划许可证及附图；
4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积；
5、古树名木移植方案。
申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
二、
行政许可事项名称: 临时占用城市绿地（含代征绿地）
行政许可依据: 《城市绿化条例》第20条
行政许可收费依据: 本项目许可不收费
申请表: 《北京市园林局临时占用城市绿地(含代征绿地)申请书》
行政许可审查总时限: 12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）
办理程序：受理 审查 决定 送达
三、
行政许可事项名称：树木移伐
行政许可依据：《城市绿化条例》第21条《北京市城市绿化条例》第23条
行政许可收费依据：本项目许可不收费
行政许可审查总时限：12个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）
申请表：《北京市园林绿化局树木移伐申请书》
办理程序：受理 审查 决定 送达
申请条件：确需砍伐或者移植的。
申请条件依据：
1、《城市绿化条例》第21条；
2、《北京市城市绿化条例》第23条。
申请方式：书面申请。
申请人提交材料目录：
1、北京市园林绿化局树木移植和砍伐申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)；
2、北京市园林绿化局绿地指标审核签署意见；
3、北京市规划委建设工程规划许可证及附图；
4、项目工程树位平面图。在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积。
申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
四、
行政许可事项名称：公共绿地改变使用性质批准(含其他绿地)
行政许可依据：《北京市城市绿化条例》第25条
行政许可收费依据：本项目许可不收费
行政许可审查总时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间和上级审批时间）特殊情况下可延长10日
申请表：《北京市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书》
办理程序：受理 审查 决定 送达
申请条件：新建项目确需改变绿化规划、绿化用地使用性质的。
申请条件依据：《北京市城市绿化条例》第25条。
申请方式：书面申请。
申请人提交材料目录：
1、北京市园林局公共绿地(含其他绿地)改变使用性质申请书；
2、北京市园林局绿地指标审核签署意见；
3、北京市规划委建设工程规划许可证及附图；
4、项目工程占用绿地平面图。在施工平面图上标明占用绿地的面积及准确位置。
申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
到区市政委城建科能直接办理的有 7项：
一、
项目名称：市政公用工程穿越公园或临时占用公园内土地许可
项目类别：许可
项目依据:《北京市公园条例》第25条。
办理对象及范围：区
办理条件：
市政公用工程确需穿越公园或者临时占用公园土地的。
建设单位应当征得公园管理机构和园林行政管理部门同意。
提交的材料：
区市政管理委员会穿越公园或临时占用公园内土地申请书；
区规划分局建设工程规划许可证及附图；
项目工程需穿越公园或临时占用公园土地平面图。在施工平面图上标明占用公园绿地的面积及准确位置。
申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
办理程序：受理 审查 决定 送达
办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日
费用情况：本许可项目不收费
办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
二、
项目名称：道路上空或者建筑物、构筑物之间架设管线行政许可
项目类别：许可
项目依据：《北京市市容环境卫生条例》第三十四条
办理对象及范围：区
办理条件：
1、区范围内建设各类架空线路，或者在现有架空线路上搭挂线缆的，由区市政管理委员会负责行政许可。
2、新建或临时架设架空线路必须符合国家或行业的有关规定;搭挂线缆须符合国家或行业有关合杆的规定。
3、具有书面申请。
4、具有拟建架空线路的设计图纸。
5、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。
提交的材料：
1、由北京市市政管理委员会统一格式的《架空线路建设申请表》：建设单位的全称、加盖建设单位公章；申报项目名称、建设地点；建设目的、建设规模和内容（起止点位置、路径长度、线缆长度、线缆数量、线缆容量、电杆数量、附属设施名称及数量）、计划开工时间、工期；临时架空线的使用天数、拆除时间。
2、拟建架空线路的设计图纸，须由专业部门绘制，内容包括：在1：500地形图上绘制架空线路总平面图、1：100的带有道路横断面的线路断面图；图中须表明拟建线路与周围现有各种架空线路的关系。
3、搭挂线缆建设单位须提交与电杆权属单位签订的安全维护协议。
办理程序：受理 审查 决定 送达
办理时限：20个工作日
费用情况：本许可项目不收费
办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
三、
项目名称：临时占用城市道路批准
项目类别：许可
项目依据：《城市道路管理条例》第三十一条（1996年国务院令第198号）
办理对象及范围：区
办理条件： 依据《行政许可法》第二十九条第二款，申请单位提出申请符合申请条件，提交的申请材料齐全、符合法定形式。
申请条件的依据：
1、北京市市政管理委员会、北京市公安局1994年第2号《北京市临时占用道路许可管理若干规定》第八条；
2、北京市市政管理委员会、北京市公安局1996年国务院令第198号《城市道路管理条例》第三十条；
3、《行政许可法》第二十九条第二款。
提交的材料：
1、临时设施占道申请（包括：占用道路位置、范围、性质、时间、采取的相应措施及占道原因等）；
2、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。
办理程序：受理 审查 决定 送达
办理时限：20个工作日
费用情况：本许可项目不收费
办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
四、
项目名称：挖掘城市道路批准
项目类别：许可
项目依据：《城市道路管理条例》第三十三条（1996年国务院令第198号）
办理对象及范围：区
办理条件：
申请条件：
1、掘路施工申请（申请内容包括申请单位名称或个人姓名、申请的理由、地点、施工期限等）；
2、已取得有效的规划主管部门工程规划许可和建设主管部门施工许可；
3、设计完成工程图纸（包括：城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图）；
4、有切实可行的掘路施工方案（含施工承诺书）；
5、申请人委托代理人提出许可申请时，应出示申请人的授权委托书。
申请条件的依据：
1、《北京市临时占用道路许可管理若干规定》第八条；
2、《城市道路管理条例》第三十三条；
3、《行政许可法》第二十九条第二款。
申请材料和申请书示范文本：
1、申请书；
2、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；
3、城市地域图、施工平面图、挖掘回填剖面图。
办理程序：受理 审查 决定 送达
办理时限：20个工作日
费用情况：本许可项目不收费
办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
五、
项目名称：建设工程配套环境卫生设施竣工验收许可
项目类别：许可
项目依据：《北京市市容环境卫生条例》第六十七条
办理对象及范围：区
办理条件：
1、符合市容环境卫生设施建设专业规划、环境卫生设施建设定额指标和设置标准；
2、符合环境卫生设施设计方案；
3、符合北京市公共厕所建设标准（DB11/T190－2003）；
4、符合《北京市新建改建居住区公共服务设施配套实行指标》；
5、符合《北京市无障碍设施建设和管理条例》第八条第（五）项；
6、符合《北京市环境卫生设施建设定额指标（试行）》；
7、符合《北京市生活垃圾分类收集和处理设施配套建设标准》；
提交的材料：
1、申请人的工商营业执照、法人机构代码证书（查验原件，留存复印件）；
2、中标文书或建设合同（查验原件，留存复印件）；
3、规划许可证、用地许可证、开工许可证和规划平面图（1：500蓝图或复印件）；
4设施工程质量的合格文件（查验原件，留存复印件）；
5、环卫设施的平立剖图（1：100蓝图或复印件）。
办理程序：受理 审查 决定 送达
办理时限：20个工作日
费用情况：本许可项目不收费
办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
六、
项目名称：新建扩建改建城市公园竣工验收
项目类别：许可
项目依据：《北京市公园条例》第2、18、19、34、36条。
办理对象及范围：区
办理条件：
1、属于公园用地，并且范围明确；
2、对公众开放，具备改善生态、美化城市、游览观赏、休憩娱乐和防灾避险等功能；
3、有管理机构、管理制度和负责人；
4、公园的绿化用地比例应当不少于陆地面积的65%；
5、具有《公园设计规范》要求的设施；
6、公园面积在10000 m2以上。
提交的材料：
1、新建、改建、扩建公园竣工验收申请表；
2、公园总体规划方案及工程竣工图；
3、公园绿化规划设计方案；
4、公园所有者及管理者的基本情况；
5、公园有关绿化、服务、园容卫生、秩序等方面的管理规定。
申请人应当如实提交有关材料，并对材料的真实性负责，否则将承担相应的法律后果。
办理程序：受理 审查 决定 送达
办理时限：20个工作日（不含法定颁发、送达行政许可证件时间）；特殊情况下可延长10日。
费用情况：本许可项目不收费。
办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
七、
项目名称：夜景照明方案审核许可
项目类别：许可
项目依据：《北京市市容环境卫生条例》第四十三条第二款
办理对象及范围：区
办理条件：
1、符合北京市区夜景照明总体规划和实施方案；
2、符合北京市夜景照明管理办法的规定；
3、填写市市政管委统一格式的《夜景照明工程建设方案行政许可申请表》；
4、经规划批准的平面图（A3纸）；
5、夜景照明建筑总平面图（A3纸）；
6、建筑立面图（A3纸）；
7、建筑剖面图（A3纸）；
8、建筑物实景白天照片式效果图（A3纸）；
9、营业执照（复印件加盖公章）；
10、设计、施工资质（复印件加盖公章）；
11、施工安全认证（复印件加盖公章）；
12、夜景照明构思；
13、照明方案、设计说明（A3纸）；
14、灯位布置图；
15、照（亮）度、光色计算分布图；
16、控制眩光方法；
17、平日、节日、重大节日效果图（A3纸）；
18、照明器材明细和技术资料；
19、重点部位灯具安装方法、结构示意图及说明（A3纸）；
20、供配电系统及控制原理图（A3纸）；
21、节能措施
办理程序：受理 → 审查 → 决定→ 送达和备案
办理时限：25个工作日
费用情况：不收费
办理结果状态：该事项在本单位可以全部办结
一书四方案
一、建设用地项目呈报说明书：
1.申请单位：填写申请征（占）地单位全称，应与立项批准文件、规划批准文件批准的用地主体一致。
2.建设项目名称：填写建设项目全称，应与立项批准文件、规划批准文件批准的建设项目一致。
3.申请用地总面积：应与钉桩成果一致，单位为公顷，保留4位小数。为集体土地和国有土地合计数。
4.新增建设用地面积：申请用地面积中转为建设用地的农用地面积和未利用地面积的总和。
5.土地利用现状：地类按照国土资源部《关于印发试行〈土地分类〉的通知》（国土资发[2001]255号）标准划分并填报地类(到二级类)。要求地类归类准确，面积准确。
6.分批次城市村镇建设用地：要求拟开发地块名称或编号按照规划意见分别填报，面积数和钉桩成果一致。开发用途按规划意见填报。
7.单独选址建设项目用地：
（1）建设项目用地预审文件：按照预审意见填报。
（2）项目批准文件：按照立项批准文件填写。
（3）工程设计批准文件:以规划意见书为准.
（3）功能分区名称及用地面积：按照规划意见书用途及钉桩成果中确定的面积填报.
二、农用地转用方案：
1.地类：地类按照国土资源部《关于印发试行〈土地分类〉的通知》（国土资发[2001]255号）标准划分并填报地类(到二级类)。要求地类归类准确，面积准确。
2.转用面积：应与钉桩成果一致，单位为公顷，保留4位小数。
3.土地利用总体规划：符合土地利用总体规划的，在相应的规划级别中栏内注明；需调整规划的，在需调整的规划级别栏内注明。
3.使用农用地转用计划指标与农用地转用面积一致。
三、补充耕地方案：
1.补充耕地责任承担单位：申请建设用地的建设单位或区县人民政府。
2.补充耕地承担单位：负责补充耕地的企事业单位或土地行政主管部门。
3.对应土地开发整理项目：项目名称与建设用地项目名称一致；补充面积与占用耕地面积一致。
3.补充耕地方式：委托补充：申请单位没有条件自行补充，交纳耕地开垦费由土地行政主管部门负责补充耕地；自行补充：建设单位在土地行政主管部门的监督指导下自行组织实施土地开发整理项目补充耕地的方式。
4.缴纳耕地开垦费情况：缴纳标准执行京政办发[2002]51号文标准.
5.以补充耕地情况：按照已补充耕地的类型和验收文件填写。
6.补充耕地地块情况：按照验收文件填写.
四、征用土地方案
1.被征用土地涉及的权属单位： “乡（镇）”、“村”栏填写名称
2.权属状况：填写被征用土地的权属是否清楚，四至是否明确，有没有权属争议。
3.征地补偿费用标准：地类全面，面积准确，费用标准可以填写费用幅度。
4.征地总费用：指土地补偿费和安置补助费等征地费用之和。
征地费用综合标准：征地总费用折算到每公顷的单价，单位为万元/公顷。
5.需安置的农业人口数：征地面积除人均集体土地面积.
6.安置途径：按照实际安置途径具体填写。
五、供地方案：
1.建设项目名称：填写建设项目全称，应与立项批准文件、规划批准文件批准的建设项目一致。
2.申请单位：填写申请征（占）地单位全称，应与立项批准文件、规划批准文件批准的用地主体一致。
3.总用地面积:与钉桩成果一致,保留小数点后四位。
用地批准
一、用地单位持市（区）国土局预审批复向发改委和规划部门申请办理立项批复和规划审批。
二、用地单位持上述预审批复、立项批复和规划意见材料到区国土分局办理用地申报审批手续。
三、区国土分局按国家及市有关规定和要求组织编制用地报批材料。具体材料如下：
（一）区国土分局的建设项目用地预审意见
（二）用地单位填写的建设用地申请表
（三）用地单位提供的发改委或项目计划部门批准的立项和可行性报告批准文件
（四）区国土分局的地质灾害认定表
（五）区国土分局的压覆重要矿床证明
（六）用地单位提供的规划部门批准的规划意见书及附图
（七）用地单位提供的勘测地界技术报告书及附图
（八）用地单位提供的使用林地证明
（九）用地单位提供的征地补偿安置协议
（十）用地单位提供的村民代表大会决议
（十一）区国土分局的土地情况调查表
（十二）区国土分局代区政府撰写的建设用地申请文件
（十三）区国土分局填写的“一书”、“四方案”
（十四）区国土分局的土地利用现状图
（十五）区国土分局的土地利用总体规划局部调整方案，不需要调整的免。
（十六）区国土分局的土地权属情况汇总表
（十七）区国土分局的公示、听证情况说明
四、区国土分局将建设项目用地申报审批材料组织齐全经区政府同意上报市国土局审核后，报市政府审批。
五、缴纳有关税费并落实征地补偿费依据：市政府令148号；京国土房管政（2003）716号
六、市国土局下发市政府用地批复。市国土局在用地单位缴齐各种税费和征地补偿费后将市政府用地批复下发给区政府。
七、区政府收到市政府用地批复后，在10日内将批复内容在被征地的村委会所在地进行公告。
八、用地单位持用地批复和相关材料在全部支付征地补偿费后向市国土局领取建设用地批准书。
注：办理农转用和征用土地的审批权限：按《中华人民共和国土地管理法》第四十五条规定：征用下列土地的由国务院批准：
（一）基本农田；
（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷（525亩）的；
（三）其它土地超过七十公顷（1050亩）的。
征用本规定以外的土地的由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
核发集体土地房屋拆迁许可证
项目名称：核发集体土地房屋拆迁许可证
项目类别：许可
项目依据：《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府令第１２４号)
收费依据：不收费
办理时限：30个工作日
办理结果状态：本局审核市建委备案
网上办理情况：北京市拆迁信息网
网址： http:/
办理条件：列入本年度拆迁计划的拆迁项目
在北京市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。按网上审批的程序进行网上审批，同时提交以下材料：
用地批准文件；
规划批准文件；
拆迁实施方案；
安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件。
委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。
办理程序：网络受理→审核→审定→告知
办理部门：区建委房屋管理科
核发城市房屋拆迁许可证
项目名称：核发城市房屋拆迁许可证
项目类别：许可
项目依据：《城市房屋拆迁管理条例》(国务院第305号) 、《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府令第87号）
收费依据：不收费
办理时限：30个工作日
办理结果状态：本局审核市建委备案
网上办理情况：北京市拆迁信息网(网址:http:/)
办理条件：列入本年度拆迁计划的拆迁项目
按网上审批的要求进行网上审批。在北京市拆迁信息网上激活项目帐号，建设单位获取项目帐号后登陆填报系统，进行网上负责项目材料填报，两级拆迁管理部门负责审批和发布信息。同时提交以下材料：
建设项目批准文件。
建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证。
有土地使用批准文件：
市房屋拆迁资格证书
办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件。
拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等。
拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算登记。
法律、法规和规章明确规定应提交的其它材料。
拆迁工地防治扬尘污染责任书和房屋拆除施工单位的资质证书。
委托评估合同和受托评估机构的营业执照和资质证书。
办理程序：受理→审核→审定→告知
办理部门：区建委房屋管理科
办理征地结案表
办理国家建设用地征地结案申请报告；
市政府用地批准文件；
征地补偿协议书；
国家建设征用土地结案证明；
征地补偿款凭证。
办理建设用地规划许可
建设用地规划许可
本阶段属于行政许可。
本阶段申请人需提交如下材料：
（一）建设单位出具的申报委托书；
（二）建设单位填写完整并加盖单位印章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”；
（三）建设单位用地申请（须表述取得用地的有关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）文件；
（四）土地整理储备机构《北京市国有土地使用权挂牌出让成交确认书》和国土资源行政主管部门《北京市国有土地使用权出让合同》及其相关文件；
（五）土地整理储备机构申报的《规划意见书（选址）》及附图复印件；
（六）建设用地钉桩成果通知单；
（七）由提供规划申报用图的测绘部门，按建设用地钉桩成果及绘图要求绘制的1：500或1：2000地形图5份（机要项目4份，用地单位为多个的，需按增加单位个数增加相应份数的地形图）；
（八）需要使用项目名称的须提交地名命名行政许可文件复印件；
（九）其他法律、法规、规章规定要求提供的相关材料。
[申报要求中，对可提交复印件的材料，建设单位须在复印件加注“此件复印内容与原件内容核对无误”字样，并加盖单位印章（本行政机关核发的文件除外）]
审查时限
２０个工作日（可延长１０个工作日）
职责分工
建设项目按行政区划或特定区域由各规划分局或经济技术开发区规划分局收件办理。
区发改委项目核准
项目类别：总建筑面积5万平方米以下的住房建设项目由区发改委、区建委核准。
所需材料：有相应资质的项目申请报告一式5份；项目核准请示；土地挂牌成交确认书、土地出让合同或国有土地使用权证书；规划意见书；环评批复；根据有关法律法规应提交的其他文件。
办理时限：项目申请报告受理后20个工作日内批复。
区发改委招标方案核准
一、招标方案的内容：建设项目勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等方面的采购细项，每个采购细项是否招标，拟采用的招标方式（公开招标或邀请招标）和招标组织形式（委托招标或自行招标）。
二、申报招标方案应提交的书面材料：
（一）项目招标方案核准申请书及申报表；
（二）项目单位的营业执照、法人证书或项目法人组建文件（复印件需加盖公章）；
（三）依法必须招标的项目拟不招标的，应当说明不招标的范围及理由，并提交相关证明材料；
（四）项目单位申请自行招标的，应当提交有关专业技术力量情况、内设的招标机构或专职招标业务人员的情况、能够证明具备招标经验的有关材料；
（五）项目单位拟邀请招标的，应当提交其公司章程或股权结构有关证明文件、项目建设资金来源的性质及相关证明材料。依法应当公开招标的项目，还应当说明拟邀请招标的范围及理由，并提交相关证明材料。
三、招标方案核准程序：本市审批（核准）权限内的项目，项目单位可以在申报可行性研究报告或项目申请报告的同时报送材料，也可以单独申报。
四、招标方案核准时限：项目单位单独申报招标方案的，发展改革部门应当自受理申请之日起20个工作日内完成核准工作。项目单位将招标方案与可行性研究报告或资金申请报告、项目申请报告同时申报的，发展改革部门应当在完成有关项目审批（核准）或初审工作的同时，完成招标方案的核准或初审工作。
市发改委项目核准
项目类别：危改用房、高档房地产开发项目、容积率小于的低密度房地产开发项目、总建筑面积5万平方米及以上的住房建设项目由市发改委、市建委核准。
所需材料：有甲级资质的项目申请报告一式5份；项目核准请示；土地挂牌成交确认书、土地出让合同或国有土地使用权证书；规划意见书；环评批复；根据有关法律法规应提交的其他文件。
办理时限：项目申请报告受理后20个工作日内批复。
市、区建委项目核准
申请
资质证书复印件
最近一个月的资产负债表
银行存款证明
土地摘牌投入的所有资金发票
企业基本情况表
土地摘牌确认
项目建议书(代可研)
规委意见书
市、区建委开发办按各自的职能对项目进行核准。
办理时限：30个工作日
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