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PART. 1
周边竞品价格分析
万达广场
万达广场在售均价万元/㎡的金铺以及万元/㎡的沿街商铺，由于地段和交通的劣势，项目整体竞争力落后于本案
本案
项目
步行街
金铺：万达广场沿街金铺为1托2形式销售，层高均为米，主力面积在80-100㎡，销售均价万元/㎡，目前为尾铺在售，整体剩余不足10套
住宅底商：主力面积60-80㎡，均价万元/㎡，上市较晚目前尚有40套在售
竞争分析：虽然项目为知名品牌开发商——万达集团，但项目在地段、交通及规划发展上的先天劣势，导致其在整体竞争力上稍逊于本案
物业类型 面积段（㎡） 单价（元/㎡） 主力总价段（万元） 销售方式
沿街金铺 80-100 13000-15000 200万以下 一托二
住宅底商 60-80 18000
销售优惠 电商：5万抵40万
注：沿街金铺面积为1、2层面积总和
兴澄银座
项目为尾盘在售，2-4楼销售均价万元/㎡，沿街底商销售均价4万元/㎡，项目处于成熟阶段，其整体竞争力强于本案
本案
项目
人民路
2-4楼商铺：在售商铺主力面积在套80-200㎡之间，层高5米，目前商铺入住率超过80%，销售均价为万元/㎡
沿街底商：剩余1套，多数已经出租营业，层高米，销售均价为4万元/平米（唯一一套）
竞争分析：与本案相似，项目岁虽处人民路商圈末端，但是周边成熟的小区和配套，以及接近80%以上的商铺入住率，让其整体竞争力均高于本案
物业类型 面积段（㎡） 单价（元/㎡） 主力总价段（万元） 销售方式
2-4楼商铺 80-200 18000 200-300 单一层
沿街底商 200-300 40000 800-1000 一拖二
销售优惠 电商：5万抵20万，再享9折优惠
注：项目为尾盘在售，剩余一套底商位置较好，因此价格较贵
鹦鹉之城
项目整体销售均价为万元/㎡，但项目在地段、发展前景等方面劣势明显，与本案相比缺乏核心竞争优势
本案
芙蓉大道
项目
沿街商铺：在售主力面积为40-100㎡左右，销售均价万元/㎡
内铺：销售面积段为60-250㎡，整体销售均价为万元/㎡
销售现状：项目为尾盘在售，剩余28套房源，销售均价为万元/㎡
竞争分析：项目当前商铺入住率较高，但整体商业氛围冷清，人流较少，未处市中心板块范围内，整体竞争力弱于本案
物业类型 面积段（㎡） 单价（元/㎡） 主力总价段（万元） 销售方式
沿街商铺 40-100 22000-25000 100-200 一托二
内铺 60-250 12000-14000 300以下 单一层
销售优惠 暂无优惠信息
null
销售价格总结：周边竞品销售价格均价在万元/㎡（一拖二）之间，总价控制为200万以下（符合区域投资客的投资喜好——小面积、低总价）
销售形式总结：周边竞品销售为单一层或一拖二形式，外铺价格为万元/㎡之间，内铺价格为万元/㎡之间
竞争关系总结：本案在地段、交通和未来发展前景上优势明显 ，但周边竞品都已为成熟的商铺现房，招租和入住率较高，商业规模较本案成熟
本案竞品成交面积段为60-200㎡之间，多数为1托2销售均价万/㎡，相对于15年上半年价格下降明显，与竞品相比，本案在地段、交通和未来发展前景上优势明显 ，但周边竞品都已为成熟的现房商铺，整体招租和入住率较高，商业规模较为成熟
竞品价格总结
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PART. 2
项目销售价格定价
定价测算策略
———— 多种方法测算·客观市场参考·多种因素推导 ————
多种方法比较策略：
通过多重定价方法相比较，结合各测算方法，相衡测算方法的利弊，统筹得出本案商业的具体销售价格
区域个案价格参考策略：
通过与市场上项目进行横向和纵向数据比较，结合本案自身商业特点，从侧面反应本案的市场客观价格
多种因素推导策略：
项目为本司包销项目，除了考虑本案在市场上的客观静态价格之外，还应根据市场环境、各方利益，对产品价格在测算的基础上进行理性调整
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定价测算原则
原则1 / 从本案自身角度定价
——项目为周边“仅存”的商业综合体，具有稀缺性
——保证项目具有合理的销售速度和资金回笼速度
原则2 / 从客观市场角度定价
——江阴市中心商铺均价范围在17000-25000元/㎡之间（一拖二）
——江阴商业供求矛盾加剧，考虑销售回款，应适当下调均价
——江阴市场客户投资意向较差，处于观望状态，市场反应冷淡
原则3 / 周边环境因素
——本案周边环境整体氛围成熟，但业态落后，和步行街发展有较大差距
——目前本案周边为住宅回迁区，人流量较少，客户导入难度较大
本体
市场
环境
定价方法一
比较对象
比较因素
选取市场上在售项目：兴澄银座、万达广场、鹦鹉国际作为类比楼盘进行参考
针对商业定价，所对比因素主要有以下几方面：地段因素、规划与配套、物业形态、规划、规模状况、建筑档次、车位数量、物业管理等
它是将需要定价的对象与在定价期间有交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的价格做适当的修正，以此确定客观合理价格的方法
本案商业部分选取市场上主要在售商业，运用市场比较法对项目进行价格测算
与发展商的成本直接发生关系，而与市场竞争项目不直接相关，定价不利于竞争
市场比较法
成本法
收益法
假设开发法
我司将以周边商业的价格作为定价基础，采取市场比较法对本项目商业销售产品进行客观定价
价格参考系数
项目指标 本项目 兴澄银座 万达广场 鹦鹉之城
地理位置 （正负0） +5（距离步行街较近） -10（城西新区，离市中心较远） -15（南部新城，离步行街3KM)
交通情况 （正负0） -5(公共交通枢纽少） +5（西城公交枢纽、毗邻人民路） +0（多条公交线路，主路交汇处）
商业氛围 （正负0） +5（内部商业业态成熟） -10（商铺空置率高） -5（商圈逐渐热闹）
人流量情况 （正负0） +5（成熟商业带来的人流） -15（远离城区，周中人流较少） -10（远离市中心）
车流量情况 （正负0） +0（和本案相差不大） -10（人流量少，导致车流量不多） +0（主干道旁）
建筑外观 （正负0） -5（公建化无特色） -5（公建化无特色） -10（无特色）
项目规模 （正负0） -10（尾盘） +5（未来新铺推出） -5（尾盘）
停车位 （正负0） +5（已营业停车位规划较好） +0（整体建设中） -10（与住宅相接，占用严重）
经营管理 （正负0） +15（租售并举商铺入驻率高） +5（空置率高，但有万达管理团队） +0（15年招商和入驻有所改善）
经营商实力信誉 （正负0） +10（江阴品牌开发商） +10（全国品牌开发商） -5（住宅部分口碑不好）
未来发展 （正负0） +5（成熟的业态和区域规划） -5（未处市中心） -10（离市中心较远、配套不足）
透过对竞品参数参考得出，本案在地段、交通、未来发展和人车流量上具有较强的竞争优势
测试均价选取(首层）
——兴澄银座，二楼销售均价为万元/㎡，可推算其首层均价在万元/㎡ 左右（单价4万元仅为个例）
——万达广场，根据其一拖二均价为万元/㎡，可推导其首层均价在万元/㎡ 左右
——鹦鹉之城，根据其在售均价，推算出其首层的销售均价为万元/㎡
注：一二层价格测算根据首层和二层1:的比例进行推算
比较法定价
参照区域内商业项目售价，得出当前市场情况下，本案未来
首层销售均价为25220元/㎡
项目指标 权重 本项目 兴澄银座 万达广场 鹦鹉之城
地理位置 12% 100 105 90 85
交通情况 9% 100 95 105 100
商业氛围 14% 100 105 90 95
人流量情况 11% 100 105 85 90
车流量情况 7% 100 100 90 100
建筑外观 6% 100 95 95 90
项目规模 6% 100 90 105 95
停车位 6% 100 105 100 90
经营管理 8% 100 115 105 100
经营商实力信誉 8% 100 110 110 95
未来发展 13% 100 105 95 90
系数累加 100% 100
项目权重 1 45% 35% 20%
项目单价（元/㎡） 32000 21000 17000
修正单价（元/㎡）
市场比较法 / 测算本案商业首层商业
——根据与市场竞争个案进行比较得出本案商业部分首层价格为25220元/㎡
定价方法二
它是将需要定价的对象以预估收益率作为定价标准，通过目前项目或周边租金反向推导商铺售价
针对本案周边商业租金，结合日鑫商业前期租赁市场数据，进行分析，通过收益还原定价
本项目以使用权转让形式销售，以收益还原的方法定价更具有科学性
市场比较法
成本法
收益法
假设开发法
我司将以周边商业租赁价格作为定价基础，采取价格收益法对本项目销售产品进行定价
每月租金
12月-
空置月份
预估收益率
*
÷
租金参考
澄江福地——江阴老城区最具客流的大型商业项目，客流较大，运营较好，首层铺面租金为元/㎡·天
项目介绍
地理位置 人民中路118号
物业类型 商业街区
开发商 江阴时代置业有限公司
开盘时间 2009年9月 开业时间 2010年5月
占地面积（㎡） 24690 总建筑面积（㎡） 42685
总套数（间） 243 主力面积（㎡） 20-90
售价
（元/平米） 35000-68000 租金
（元/平米/天）
时尚101
虹桥南路
环城南路
人民路步行街
澄江福地
华联商厦
华地百货
海澜商厦
江阴国际购物中心
1
9
8
7
6
5
4
3
2
10
12
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澄江福地是江阴政府重点扶持的大型商业项目，共有十二栋融合明清风貌的特色建筑，集观光旅游与商业于一体的商业街区项目
澄江福地杂乱的布局规划致各商铺租金、售价差异明显；
项目出租部分整体租金为元/㎡·天，首层铺面租金在元/㎡·天
租金参考
华地百货——江阴最大现代百货商场，客流密集，运营情况良好，整体租金为元/㎡·天，首层租金为元/㎡·天
华地百货作为华地集团旗下全资子公司，依托集团资源平台，在品牌招商、规划、营销方面具有较强的市场竞争优势
华地百货已成为江阴中高端消费的主要场所，目前项目整体租金为元/㎡·天，首层租金为元/㎡·天
项目介绍
地理位置 江阴市人民路18号
物业类型 百货商厦
开发商 香港华地国际企业集团
开业时间 2005年9月 总建筑面积（㎡） 54000
营业面积（㎡） 35000 首层租金（元/天·㎡）
-2F 停车场、美车堂
-1F 大统华超市
1F 肯德基、味千拉面、Tata、星期六、百思图、天美意、周生生、面包新语等
2F Teenie Weenie、CK、ELAND、vgrass等
3F INSTAIN、TIME ROAD、欧时力、法文箱子、百家好、UGIZ、马斯菲尔素、ENIED、DGVI等
4F 海螺、金利来、沙驰、皮尔卡丹等
5F ADIDAS、HAZZYS、NIKE、LEE、New Balance、匡威、pone等
6F 罗莱家纺、梦洁、松下、三菱等
7F VIP服务中心、行政办公室
时尚101
虹桥南路
人民路步行街
澄江福地
华联商厦
华地百货
海澜商厦
江阴国际购物中心
环城南路
租金参考
万达广场——区域内辐射力度最大的单体项目，大体量商业及品牌优势保证消费客流数量，首层租金为元/㎡·天
江阴万达是万达集团在华东地区最大的城市综合体，万达百货、大歌星KTV、大玩家、江阴首个IMAX巨幕影厅、万达国际影城、优衣库、麦当劳、中华老字号品牌同庆楼等主力店同期开业
项目介绍
地理位置 人民西路307-317号
物业类型 综合体
开发商 江阴万达广场投资有限公司
开业时间 2012年9月 规划用地面积（㎡） 121500
总建筑面积（㎡） 525000 首层租金（元/㎡·天）
地上建筑面积（㎡） 425000 地下建筑面积（㎡） 100000
住宅总建筑面积（㎡） 171500 商办总建筑面积（㎡） 353500
人民路
文富路
江阴万达
环城南路
青山路
收益还原定价
根据目前区域内商铺租赁情况，我司针对商铺的空置月分数取1，预计收益率为7%，测算本案首层均价24993元/㎡
月租金*（12-1）/7%=商铺售价
项目 澄江福地 华地百货 万达广场
评分系数 115 130 95
参考系数 40% 25% 35%
一楼租金（元/㎡·天）
收益还原法 / 测算本案商业首层商业
——根据与租赁市场竞争个案进行分析得出本案商业部分首层价格为24993元/㎡
定价方法三
我司将以周边二手商业销售价格作为定价基础，根据二手商业价格对本项目商业销售产品进行定价
商铺名称 面积（㎡） 位置 销售均价（元/㎡） 距离本案远近(KM) 参考系数(%)
江南华都商铺 245 2层 19000 30
澄江福地商铺 29 2层 25000 25
浙江商贸城 2层 14000 15
江兆业广场商铺 20 2层 15000 25
收益还原法 / 测算本案商业首层商业
——根据与市场竞争个案进行比较得出区域内二手商业首层价格为28270元/㎡
——根据江阴同区商铺一二手市场价格比例系数（90%），算出本案商业部分首层销售价格为25443元/㎡
注：一二层价格测算根据首层和二层1:的比例进行推算
市场比较法
市场竞品和同类项目客观比较得出本案商业销售价格为：25220元/㎡
静态价格定价
我司根据三种定价方法，综合分析得出，本案的商业部分首层静态价格为25196元/㎡
收益还原法
市场竞品和同类项目客观比较得出本案商业销售价格为：24993元/㎡
二手市场推算法
市场竞品和同类项目客观比较得出本案商业销售价格为：25443元/㎡
收益还原法 / 测算本案商业首层商业
——根据市场比较法：收益还原法：二手房市场推算法，3者权重为50%:30%:20%测算出
——本案商业部分首层静态销售价格为25196元/㎡
——在商业市场竞争加剧的江阴，这样的静态价格是否有吸引性？
但仅仅是静态价格就能得出，
这应该是本案的实际包销价格吗？
——这样的静态价格，能保证项目的利润和产品的市场接受度？
——这样的静态价格，能保证项目的火爆开盘和持续热销吗？
因此，仅仅是客观的静态价格是不能作为本案最终定价基准的，我们需要一个，理性&符合市场的价格杠杆——价格敏感度，来对本案进行合理定价
敏感性分析
根据目前区域市场情况，我司认为开发商可适当放弃部分利润率，在静态价格的基础上进行适当调整，达到商业收益最大化
价格敏感度 -6% -5% -4% -3% -2% -1% 预估均价 1% 2% 3% 4% 5% 6%
项目首层销售
单价 20328 21625 22763 23712 24445 24944 25196 25448 25957 26736 27805 29195 30947
项目收益
（系数） % % % % % % % % % % % % %
市场接受度
（系数） % % % % % % % % % % % % -16%
实际收益率
（系数） % % % % % % % % % % % % %
根据上述敏感性分析，当本案首层售价定位在——23712元/㎡
时本案商业销售能达到实际收益最大化
注：价格敏感性数据主要依据江阴市场在售商业项目价格可接受性进行分析，从而推导得出的项目收益&市场接受度系数
包销价格建议
注：一二层价格测算根据首层和二层1:的比例进行推算
因此我司认为，江阴西大街商业项目（包销）的最终价格为
——一托二销售的整体销售单价应在18300元/㎡
——首层销售价格建议应为：23700元/㎡
——二层销售价格建议应为：13000元/㎡
