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怡信天成投资顾问机构
2010年2月
以大盘形式出现的主题旅游地产
黄山太平湖项目可行性分析
Document number 1
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前 言
黄山休闲旅游度假市场与国内其他大型风景区内房地产类似，均呈现外部客源为主的市场结构，
其发展主要受于景点经营水准和大环境的影响，基本上呈现“只有成功的景区，才会有成功的项
目”这一规律；
另一方面，作为旅游地产，其固定的模式必须尊重开发的先后顺序，先有旅游，后有地产。
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内容 页码
A. 认知篇——黄山旅游整体规划中的机遇和问题 4
• 案例篇——类似案例借鉴及本项目初步定位 18
• 思考篇——对于运营中的一些问题思考 53
• 附件篇——一些典型项目的户型参考 62
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Document numberDocument numberDocument number 4
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2007年黄山市旅游累计接待海内外游客万人次，与上年相比
增长%。其中，接待入境游客万人次，增长%；接待
国内游客万人次，增长%。
在法定节假日调整后的首个“小长假”，元旦三天，黄山市共接待海内外
游客万人次，其中黄山风景区接待游客9398人次，比去年同期增
长107%。
黄山——一个世界级山岳旅游区，一个正在形成的国际旅游区
黄山地处三省要冲之地，安徽的南大门，安徽的旅游之心。北有九华山，太平湖，东邻杭州和千
岛湖，众多的著名景区与黄山相邻，区内拥有众多的优秀历史文化古迹，徽文化更是为她注入了
独特的文化内涵，使黄山成为经济发展最为迅速的长三角都市圈的世界级山岳旅游区。
黄山旅游整体规划中的机遇和问题
Document numberDocument number
安徽省十一五旅游规划：
以黄山为龙头，“两山一湖”地区为重点，皖南六市
为基础，自然文化遗产为品牌，打造大皖南国际旅
游区；
黄山市旅游发展思路：
按照打造“安徽旅游龙头、华东旅游中心、中国旅
游名牌、世界旅游胜地”的要求，加快建设旅游大
市。把黄山风景区打造成全国综合竞争力最强的旅
游区，把黄山市建设成为全国同类旅游城市综合竞
争力最强的城市之一。
深度开发旅游产品：
未来五年重点推出一批温泉度假疗养地、湖泊性度假旅
游疗养地、会议展览中心，以及内容广泛的红色旅游、
乡村旅游、工业旅游、水利旅游、科技旅游、健康旅游、
探险旅游等专项旅游产品，并建立安徽旅游精品库。
Document number 6
十一五期间，安徽政府欲以两山一湖作为重点区域，深度开发各种类型的旅
游产品，最终形成大皖南国际旅游区
黄山旅游整体规划中的机遇和问题
Document numberDocument numberDocument number 7
一带：环黄山游憩带，集中分布在黄山风景
区的南、东、北三个方位，包括依托
黄山核心景区外围的余脉山林和沟谷，
现在已开发或正拟开发的南大门汤口
镇、北大门耿城镇，以及翡翠谷、九
龙瀑、黄帝源、茶林场等十余个大小
不等的景区；
二心：屯溪区的黄山高尔夫球旅游区和黄山
区的太平湖度假区两个中心;
二湖：黟县奇墅湖、歙县丰乐湖；
三山：祁门县牯牛降、休宁县齐云山、歙县
清凉峰；
四城：黟县县城、歙县县城、休宁县城、徽
州区城区;
安徽整体旅游产业仍以黄山为依托，通过山上旅游山下消费、建设 与黄山互
补的产品等措施，促使黄山的产业链向山下延伸
黄山旅游资源分布
黄山旅游整体规划中的机遇和问题
Document numberDocument number
有“江南翡翠”之称的省级风景湖区——太平湖，使得该区域有着与生俱来的
绝佳自然资源
• 太平湖是安徽省最大的人工淡水湖，太平湖风景区设定
为黄山、九华山之间的“黄山客厅”，兼具游客集散、旅
游服务中心、文化中心功能，未来太平湖将打造成国际
级循环型旅游度假区；
• 紧邻“世界文化遗产”、“世界自然遗产”、“世界地质公园”
三项高含金量桂冠的国家5A级风景区黄山。
Document number 8
黄山旅游整体规划中的机遇和问题
Document numberDocument numberDocument number 9
“西海大峡谷” 的开发使得游客从太平索道入山能够合理安排在黄山旅游的行程。据统计，近年来通过松谷庵乘
坐太平索道的游客逐渐增多，2007年一季度太平索道首次扭亏为盈，实现利润224万元。
玉屏索道和云谷索道位于山的南面，即俗称的“前山”，两索道分别处于玉屏景区和云谷景区；太平索道位于山的北面，即俗称的“
后山”，处于松谷景区；前山景区靠近黄山市区，交通便利，同时该景区开发早，相对较为成熟，是游客多选择的主要入山口。
从下表可以看出，选择从云谷索道和玉屏索道上山的游客达到90%左右。后山景点开发晚，著名景点少，是游客较少选择上山的
路径。此外，由于黄山山上酒店主要集中于西北部的北海景区和西海景区，其中西海景区排云楼附近是太平索道的终点站，选择
从太平索道入山不便于在山上的行程安排。
新景点的开发和交通布局变化，将逐步改变南北景区运营不平衡的现状，从
这一角度出发，太平湖景区拥有强大的后发优势
资料来源：《新浪财经》2007年06月11日
黄山旅游整体规划中的机遇和问题
Document numberDocument numberDocument number 10
休闲旅游地产的 Resort五种核心驱动力
以旅游区域开发的五种核心驱动力分析，黄山及太平湖景区，均属自然/人文资
源驱动型，唯有加强商务活动驱动力，方能促使其迅速发展和升级
核心
驱动力
主题社
区驱动
自然/人文
资源驱动
商务活
动驱动
主题产
品驱动
特殊娱乐
产业驱动
愉景湾，香港
华侨城，深圳
云顶，马来西亚博鳌，海南
安徽，西藏、
云南、四川
黄山旅游整体规划中的机遇和问题
Document numberDocument number 11
黄山至周边省份高速公路分布及里程
至杭
州
合肥
黄山
徽杭
高速
合
铜
黄
高
速
车程：小时
全线路程：240公里
起始城市：黄山市——杭州市
车程：3小时
全线路程：309公里
起始城市：黄山市——合肥市
徽杭高速 合铜黄高速
南京
• 高速公路
规划建设徽杭（屯溪－杭州）、合铜黄(合肥－铜陵－屯溪)
、屯景（屯溪－景德镇）和黄衢南（屯溪－衢州－南平）、
屯宣芜（屯溪—宣城—芜湖）、屯婺（屯溪－婺源）六条高
速公路；
• 主要公路
提高环黄山公路的等级。建设际联――儒村二级公路、 碧
阳――西递――兰田二级公路，形成环黄山公路；
Document number
黄山靠近经济最为发达的长三角地区，与处于我国腹地的峨眉山、张家界、
桂林等景区相比更接近主流客源市场，杭徽高速的开通更加强化了这种区位
优势
黄山旅游整体规划中的机遇和问题
Document numberDocument numberDocument number 12
4小时交通圈的建立，在促进黄山景区游客人数的增长方面初见成效，但07年
游客统计表明长三角客源仍然占主导，在这个意义上黄山依然是华东的黄山
2006年底徽杭高速全线通车以来，黄山游客人数同比有较
大幅度的提高。
2007年一季度游山人数同比增长了26%，旅游人数的增加
带动了各项业务收入的快速增长，从而使得营业收入达到
了9,702万元，同比增幅达到%，实现了一季度的扭亏
为盈。
黄山旅游整体规划中的机遇和问题
Document numberDocument number 13
黄 山
江 苏
浙 江江 西
湖 北
河 南
山 东
骆岗机场（合肥）
屯溪机场（黄山）
大龙山机场（大庆）
西关机场 （阜阳）
衢州机场（衢州）
天河国际机场（武汉）
王家墩机场（武汉）
昌北国际机场（南昌）
1. 黄山机场现已开通至香港、北
京、上海、广州、深圳、厦门、
武汉、合肥等10多个地区的班
机；
2. 另外还开通了韩国首尔至黄山
的直达航班，航行时间最快达
到一个半小时左右，为黄山带
来了大量的韩国游客；
3. 经过2004年黄山机场的改扩建
工程，机场运载能力大幅提升，
计划增加至珠海、桂林、昆明、
天津、成都等方向的国内航线；
4. 同时加开到澳门、日本等地的
国际航线；
Document number
旅游区机场的等级对旅游区的级别有着指标性的意义，黄山机场航空线路的
增开和运力的提升将带动更多的远途游客进入，亚洲的黄山正在逐渐启动
黄山及周边省份机场分布图
黄山旅游整体规划中的机遇和问题
Document numberDocument numberDocument number 14
旅游度假区根据自身资源水
平和竞争力，形成不同层次
的Resort，覆盖不同范围的客
户群。
按照国际标准，旅游区域开
发因其资源禀赋和顾客市场
的不同可分为目的地型Resort、
区域旅游度假类Resort（包括
商务旅游）以及本地旅游自
住休闲类Resort。
资源 客户
与主要市场的距
离
所用交通工
具
停留时间
每年光顾
频率
典型案例
目的地型Resort
非常强势的资源，
如高品质的海滩、
滑雪场
全国性乃
至跨国客
户
几百公里甚至更
远
绝大多数
乘飞机
1－2周或更长
时间
1－2次 海南、丽江
区域旅游度假类
Resort（包括商
务旅游）
一线景观资源或人
文资源
分散，但
本区域客
户占较大
部分
100－300公里，
－4小时车程
多数自驾车
前往
2－7天
每半年
1－2次
天目湖、
千岛湖
本地旅游自住休闲
类Resort
不必是特别强势的
资源
本部分来
自本区域
小于100公里，
45分钟车程
自驾车或捷
运系统；购
房自住
周末1天 多次
西塘、
朱家角
Resort的三种类型
广泛
空间和人
口的覆盖
集中
单一 复合Resort的功能
本地旅游休闲
自住类
一般性资源
具备部分休闲度假功能
具备区域内的强势资源条件和吸引力，
相对复合功能，综合满足市场需求，与
区域市场保持100－300公里黄金距离
机场等基础条件的兴建，资源条件竞争
力的进一步提高，产品和活动符合更广
泛市场的需求，更大范围的区域推广
目的地型Resort
区域旅游度假Resort类
海南、丽江
千岛湖
西塘、朱家角
从把黄山建成国际级旅游度假区的目标思考，唯有增加更多主题功能，方能使
大黄山成为“目的地型”度假区，这一点以海南为成功先例
黄山旅游整体规划中的机遇和问题
Document numberDocument numberDocument number 15
定位前思考－启示
黄山作为连接着一个金长三角经济最发达的江浙沪的后花园正在迅速崛起和形成，太
平湖作为下一轮核心景区发展的重点，本项目先天已经具备了高端项目的特质
1. 距离形成门槛，高端产品的可行；
2. 僻静成就氛围，高端产品的要求；
3. 符号等于品牌，黄山正在走向高端符号；
4. 设施满足需求，高端产品的基础配套正在形成；
黄山旅游整体规划中的机遇和问题
Document numberDocument numberDocument number 16
“五岳归来不看山，黄山归来不看岳”
在这个有着自然与文化特色优势的国际旅游度假胜地
随着交通的不断完善
黄山与江浙沪已经形成很好的互补
本项目应打造黄山档次最高、配套最全、服务最好的商务旅游度假区
为那些重在享受生活的富人们找到归宿
黄山旅游整体规划中的机遇和问题
定位前思考－启示
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黄山太平湖首席休闲度假社区
六星级度假区内，服务于峰层人群的
集居住 · 旅游 · 休闲 · 度假、疗养为一体的奢侈地产
定位初设定位初设
黄山旅游整体规划中的机遇和问题
Document numberDocument numberDocument number 18
Document numberDocument numberDocument number 19
创新化趋势
当今，度假旅游已经成为人们一种必不可少的生活
方式、度假客源也以团队为主转向以散客为主、不
带孩子的伴侣在度假者中占据越来越大的比重、无
主题的度假旅游向有主题的度假旅游转。
多样化趋势
度假旅游产品在早期传统的温泉、矿泉疗养出现后，继
而出现了追求“3S”享受(阳光、沙滩、海水)的滨海旅游，
而后，高山滑雪也成为深受人们欢迎的度假旅游项目，
并且迅速发展成为一大产业。
当代国际旅游市场出现极为明显几个变化趋势，主要表现在客源构成和产品
类别上，国内市场几乎同步响应了这种变革
团客 散客
无主题 有主题
近年来，一些拥有丰富度假旅游资源、城市设施又较为
完善的城市又逐渐开发出了都市度假旅游形式。
滨海、滨湖、高山滑雪、温泉疗养、都市等多种类型旅
游度假区的配合，使得度假旅游产品不断丰富与完善。
类似项目经验借鉴
Document numberDocument numberDocument number 20
国际度假旅游市场发展到现在，已经由一种概念上升到寻求产品与项目的支
撑，这种变化首先在规划层面引导国内此类物业的开发理念
第一阶段——疗养康复阶段
这一阶段在传统的温泉浴、医疗浴保健产品基础上增加
了许多参与性体育运动与娱乐项目，主要以水上或陆地
体育活动和室内游乐为主，如划船、捕鱼、网球、保龄
球等；
这一阶段的旅游产品出现了多样化、高科技化等诸多特
点，出现了众多大型的旅游度假村、度假俱乐部以及大
型的度假娱乐设施，如高尔夫球馆、大型游乐场等；
这一阶段的主要产品是海水浴、温泉浴、矿泉浴、阳光
浴、医疗保健以及少量的娱乐活动；
第二阶段——疗养游乐相结合
第三阶段——游乐度假阶段
类似项目经验借鉴
Document numberDocument number
背景资料：
国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP
达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开
始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。
国内旅游市场业正在顺应这种历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休
闲度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级
Document number 21
观光旅游→休闲旅游→度假旅游
类似项目经验借鉴
Document numberDocument numberDocument number 22
丽江悦榕庄
以全球高端人群为目标客户，提供集休闲、度假、商务、体验为一体的中国最美最奢华的休
闲度假酒店
类似项目经验借鉴
中国最美最奢华的休闲度假酒店
Document numberDocument numberDocument number 23
发展条件
丽江悦榕庄
丽江悦榕庄主要发展条件
休闲产业快速增长
•旅游形式从观光型向
休闲、度假、商务型转
变
•丽江高端客群的增多
•中国成为世界舞台的
中心，受到全球关注，
国外游客对中国越发感
兴趣
丰富的旅游、人文
资源
•项目周边香格里拉、
玉龙雪山的美景和丽
江风情的为项目提供
了丰富的文化内涵
•丽江旅游资源基本能
适应客人来休闲、度
假、商务、旅游和探
险需求的条件
成功的度假品牌
•悦榕庄作为悦榕集团
顶级度假酒店品牌已
得到世界认可
•马尔代夫、普吉岛等
海滨度假胜地的悦榕
庄酒店为丽江酒店作
了品质保障
•悦榕庄客户会为项目
提供了丰富的客源
政府的大力支持
•丽江市政府全力支持
旅游产业发展、升级
•在政府的支持发展下，
丽江已成为中国休闲
旅游度假的理想之地，
产业基础雄厚，城市
发展需要提升品位
类似项目经验借鉴
Document numberDocument numberDocument number 24
规划理念
以丽江古城的建筑风格融合五星级的现代化酒店设施，营造优雅浪漫的度假风格，让客人沉
浸在欢愉中，离开的时候确保得到“元气”的补充。
丽江悦榕庄
类似项目经验借鉴
Document numberDocument numberDocument number 25
运作模式
顶级度假酒店品牌导入，占领中国顶级休闲度假酒店地位，形成品牌影响力，后期开发推出
产权式酒店。
丽江悦榕庄
世界顶级
酒店品牌
导入
打造中国
顶级休闲
度假酒店
地产项目
开发
•悦榕庄国际顶级度
假酒店品牌
•马尔代夫、普吉岛
等海滨度假胜地的
悦榕庄酒店形象招
牌
•中国国内顶级度假酒
店
•花园式别墅酒店
•室外温水按摩浴池、
私人泳池、护疗亭
•丽江悦榕Spa会所等
•二期产权式酒店
别墅开发
类似项目经验借鉴
（丽江悦榕庄
二期将推出产
权式酒店）
Document numberDocument numberDocument number 26
项目区位
温泉1858，位于苏州市太湖国家旅游度假区，处于太湖2006年新规划的核心区域，紧邻太湖
湖岸，是苏州乃至长三角地区最理想的休闲旅游的区域之一。
温泉
1858
类似项目经验借鉴
长三角地区综合性纯休闲度假社区
Document numberDocument numberDocument number 27
整体规划
项目整体建筑风格以中式为主，规划开发度假别墅、酒店式公寓、产权式酒店、五星级度假
酒店以及水上运动项目，打造休闲度假社区。
温泉
1858
项目经济指标
总占地：12万平方米
总建筑面积：约万
综合容积率：
度假别墅
酒店式公寓
产权式酒店
五星级度假
酒店
类似项目经验借鉴
Document numberDocument numberDocument number 28
建筑设计
规划－文化与建筑的结合，是温泉1858的核心规划理念。
利用“合院”和“天井”空间形态，将江南独特的苏派建筑、院落文化、传统村落，都融入到整个
社区规划中，让生活回归本质。
温泉
1858
类似项目经验借鉴
Document numberDocument numberDocument number 29
功能设置
温泉
1858
度假村主要设施
周边配套设施
五星级度假酒店
温泉
水上运动
度假居所
五星级度假酒店
温泉度假
商业水街
太湖国际高尔夫俱乐部
水星游艇俱乐部
太湖、新天地生态公园
吴宫校战纪念园
主题娱乐中心
中信文化论坛
休闲度假
健康度假
娱乐运动
居住体验
休闲度假
健康度假
娱乐运动
文化体验
自然体验
生态体验
商务度假
功能匹配
纯休闲度假社区
休闲度假群
独享尊贵
分享太湖
类似项目经验借鉴
Document numberDocument numberDocument number 30
绿城千岛湖度假公寓
总体定位
以为消费者提供“享受另一种人生”为目标，在目前国家最大的森林公园千岛湖内，打造一个
真正顶级的大型度假酒店公寓群
类似项目经验借鉴
千岛湖内顶级大型度假酒店公寓群
Document numberDocument numberDocument number 31
绿城千岛湖度假公寓
项目区位
绿城•千岛湖度假公寓位于淳安千岛湖镇东北部，是千岛湖景区内极具稀缺性的西、北、南三
面临湖的优质地块。千岛湖位于浙江省杭州西郊淳安县境内，地处长江三角洲的腹地，被称
为是上海和杭州的“后花园”。
类似项目经验借鉴
Document numberDocument number
绿城千岛湖度假公寓
整体规划
项目占地万平方米，总建筑面积近30万平方米，由八座小高层、高层建筑组成，建成后
将是华东地区，乃至全国首屈一指的世界级大型休闲度假物业集合体。
与国际顶尖的度假酒店管理集团喜来登联手打造精
装修度假公寓；
整个度假建筑群更包括了超过30000平方米的度假
配套区以及大面积的水上运动区；
整合了游艇俱乐部等多项顶级度假设施。
房型设置：一房70-120平方米
二房175-200平方米
三房350-430平方米
少量带私家游泳池的豪华Viillas户型
类似项目经验借鉴
Document number 32
Document numberDocument numberDocument number 33
绿城千岛湖度假公寓
功能设置
五星级度假酒店
度假公寓
游艇俱乐部
水上娱乐区
休闲娱乐中心
-健身中心、医疗保健、乒乓
球室、桌球室、棋牌室、室
内游泳池、水疗(SPA)、足疗
等等设施
精品商业街
千岛湖国家森林公园
项目主要设施
休闲度假
健康度假
娱乐运动
文化体验
自然体验
生态体验
商务度假
居住体验
功能匹配
功能丰富、自成体
系的大型休闲度假
综合体
类似项目经验借鉴
Document numberDocument numberDocument number 34
项目名称 丽江悦榕庄
产品特色 依托周边香格里拉、丽江美景，打造顶级休闲度假酒店
对于本项目的机
会点
1.顶级度假酒店，花园式别墅酒店
2.产权式酒店别墅
3.马尔代夫、普吉岛等海滨度假胜地的悦榕庄塑造酒店形象招牌
项目名称 深圳华侨城
产品特点 主题公园、酒店、商业、休闲度假、高尚居住等配套设施.
对于本项目的
机会点
1.主题公园带动人气.
2.项目设置威尼斯水景主题酒店
3.高尚居住区成为利润收益爆发点
项目名称 芙蓉古城
产品特点 以川西文化为灵魂，开发休闲度假旅游，进而开发高档旅游地产
对于本项目的机
会点
1.特色休闲餐饮街、手工艺品街、商业购物街
2.生态豪华会所、星级宾馆、博物馆
3.打造中国各地民居风格形式高端物业
项目名称 李公堤
产品特色 依托国内最大城市内陆湖——金鸡湖、打造国际风情商业水街、滨
湖休闲娱乐时尚特区、休闲商务领地等高尚休闲娱乐配套
对于本项目的机
会点
1.开放式的商业休闲水街
2..依托金鸡湖资源打造休闲度假区
3.项目设置精英企业会所、商务会馆，精品酒店突出商务休闲功能
4.针对青年白领的特色业态（如豪华KTV、迪厅）
借鉴价值
1、开放式的商业休闲水街（包
括特色餐饮、商业购物等）
2、高档主题精品酒店（如花园
别墅式、水景主题等），
引入国际酒店管理机构
3、精英企业会所、商务会馆突
出商务休闲功能
4、特色主题公园以积聚人气
5、中国风特色高端物业(如吴
文化建筑)
类似项目经验借鉴
旅游休闲地产，产品价值借鉴
Document numberDocument numberDocument number 35
类似项目经验借鉴
项目名称 绿城千岛湖度假公寓
产品特色 内部高尔夫果岭岛 ,三座主题会所,一对一英式管家服务.
对于本项目的机
会点
1. 大面积的水上休闲区；整合了游艇俱乐部等多项顶级度假设施
2. 喜来登酒店管理公司+精装修酒店公寓
项目名称 温泉1858 (苏州环太湖)
产品特点 中式风格联排别墅,温泉入户,豪华酒店配套.大型水上运动等
对于本项目的机
会点
1.项目设置国际豪华酒店,
2.依托阳澄湖资源打造休闲度假区
项目名称 富春山居
产品特色 依托度假酒店、私人别墅、高尔夫球俱乐部、富春阁周边等高尚休
闲娱乐配套
对于本项目的机
会点
1. 与高尔夫球场联动形成高挡别墅区.
2..专属设计师 Jean- Michel Gathy 规划 重现中国南宋建筑风格
3.项目设置国际豪华酒店,
产品价值借鉴
1、国际酒店集团管理的豪华
酒店或精品酒店公寓
2、打造滨湖休闲区
3、打造高档别墅区
4、国际知名设计师打造中国
风特色建筑(如徽文化建筑)
度假产品，价值借鉴
成功项目经验的一致趋同都说明本项目前期酒店及高尔夫的先行是正确的
选择，但旅游地产其基础依然在于当地旅游业的发达与认可
Document numberDocument number 36
会议功能主导模式 度假居住主导模式
产品 郊区大面积别墅、度假会议中心 郊区别墅区、旅游度假村
客户
政府部门、各行业实力型企业 大型企业集团
外资机构 私营企业主
关键要素
安静、远离城市 交通状况良好
快速交通便捷 占有特殊自然旅游资源
具备独占性并反映实力型企业形象 高档次别墅区或客房配套
齐全的商务会议功能配套 极高私密和独占性
功能组合及配套要求
较大规模配套自然资源
较大规模资源型配套：温泉、旅游地、高尔夫等 较高比例居住功能空间
完善的商务会议及通讯设施
特点
同时满足会议场所的封闭安静性和短期通达性 别墅居多
会议召开地点对自然环境有一定要求 对环境和居住舒适度要求高
个案举例
怡生园会议中心、 月亮河度假村
九华山庄、 第一城
稻香湖度假村、 西山流水别墅
京津新城中的企业会所型别墅 财富公馆
本项目以会议和度假居住模式为主
项目定位
Document numberDocument number 37
会馆主要功能：
1.企业家总部
2.企业内部员工聚会场所
3.企业主私人俱乐部
4.企业合作交流场所
5.企业文化名片
产品定位产品定位
项目定位
Document numberDocument number 38
•总体规划面积在10000M2;
•独栋分布在太平湖一线湖景置;
•每个单位面积控制在 500-1000M2;
•每栋专业服务于一个企业或者一个联盟企业
金盆湾
（980亩）
金家浜
（1380亩）
浮丘坦
（720亩）
长三角企业联盟平台——顶级企业会馆
项目定位
Document numberDocument number 39
1. 会馆外围温泉水主题景观；
2. 内部庭院，突出中式水景营造特色；
3. 会馆内部设置温泉泳池，桑拿区等，满足商务，会谈，休闲功能；
会馆外部温泉水主题处理 庭院水系 会馆内部温泉设置
标杆会馆
项目定位
Document numberDocument number 40
1. 企业家会所；
2. 银行家会所；
3. 游艇俱乐部等；
少数人的社交基地——私人度假会所
项目定位
Document numberDocument numberDocument number 41
1. 可被企业或个人独自拥有
2. 同时具备休闲居住功能和商
务沟通功能空间
3. 用于商务会晤、各类会议以
及各种形式交流的场所；
项目定位
会馆的本质具有宽泛的定义，完全可以将其引伸至高端物业领域
Document number
千万级别墅，其实就是会馆另一形式
同级城市千万级别墅案例同级城市千万级别墅案例————九龙山庄九龙山庄
•九龙山旅游度假区位于浙江省嘉兴市平湖市乍浦
镇，距离周围主要城市上海、杭州、苏州、宁波
都在1小时左右车程， 1998年10月，浙江省政府
正式批复，同意成立平湖九龙山省级旅游度假区，
核定区域面积平方公里。
• 2002年9月由上海茉织华股份有限公司组建并依法
成立浙江九龙山开发有限公司，计划将九龙山度
假区建设成为“服务浙江、接轨上海、辐射长三角”
的国内一流、国际知名的休闲度假胜地。
•九龙山度假区邀请了美国迪斯尼的设计师做九龙
山度假区的整体规划，预计开发时间为10年，包
含东方威尼斯度假区、高档商务居住区、庄园别
墅区、体育运动区、佛教文化区。
•面对的主要是全球成功企业家和各界商务精英等，以27洞将军高尔夫
俱乐部、350个泊位的游艇俱乐部、中国第一家以国际标准打造的集马
术、马球等相关运动为一体的高级马会俱乐部、私人飞机、商务名车、
会议中心为主导，集商务、休闲、娱乐为一身。此项目2007年将累计
投入30亿，而且每年要保证20亿的资金投入，总投资计划预计达到200
亿元。
Document number 42
项目定位
Document number
九龙山庄
•游艇湾建地1000亩，建筑
面积45万㎡，由游艇俱乐
部，威斯汀酒店，婚礼教
堂，圣马可广场，别墅及
公寓住宅区（恺撒岛，皇
后岛，夏宫）组成，是极
致奢华贵族生活方式的现
实天堂，是吸引中国新贵
阶层的现实“世外桃园”。
•恺撒岛由独栋海景别墅12
套组成，是海洋中的一座
城堡。别墅的设计精雕细
啄，充分体现欧洲建筑经
典风尚，屋顶的色彩与结
构自成一体，沿袭欧洲血
统，层次错落丰富，不同
颜色与相应石材里面的搭
配，焕发出迷人的韵味。
配以多功能的娱乐设施，
亦可作为私人会所全宅奢
华溢于言表，处处散发着
象征身份与威望的王者魅
力。别墅3000万/套起。
千万级别墅，其实就是会馆另一形式
Document number 43
项目定位
Document numberDocument number 44
1. 内河迂回处、形成大型的水上娱乐场地，成
为另一个活动节点；
2. 功能：休闲娱乐度假功能；
3. 面积：水域面积，可以达到玉带滩；
私人码头港—游艇俱乐部
业态建议——休闲娱乐类：咖啡吧、书吧、红酒吧、雪茄吧、游艇俱乐部、冲浪会社、音乐体验店等
项目定位
Document numberDocument number 45
峰层人群的康疗中心——疗养基地
•阳光疗养
•香熏疗养
•温泉疗养
•色彩疗养
•音乐疗养
•睡眠疗养
•饮食疗养
1. 功能：康疗中心
2. 地位：促进两带互动
项目定位
Document numberDocument number 46
1. 中心温泉水景商业街区；
2. 围绕温泉水景,商业街呈两端布局.局部建筑拔高,突出建筑的标志性；
3. 水景可考设置温泉主题,与景观结合,局部设置温泉娱乐及游泳功能区；
中心温泉水景滨水商业街 中心温泉水景观处理 部分区域设置中心温泉娱乐/休闲
温泉水景商业街
项目定位
Document numberDocument number 47
1. 总建筑面积：5000平方米
2. 商业单体面积50－200平方米不定
3. 氛围营造：湖滨新天地，热闹的氛围凸现
“名流”橱窗——湖滨商业
业态建议：
1.小型精品零售：香水、饰品店、古玩店、书画店等
2.生活服务类：私房菜馆等
项目定位
Document numberDocument number 48
低调奢华的舞台——岛内商业
1. 医疗保健性：
顶级SPA、健身会所、顶级疗养机构、香熏馆、水
疗馆等
• 社交会所类：
名媛会所、男人馆、女人馆、高尔夫会馆等
项目定位
Document numberDocument number 49
面向大众的快速去化物业——国际度假公寓
单位面积：50－100平方米/套
建筑立面：简洁明快
定 位：国际服务公寓
项目定位
Document numberDocument number 50
会
议
中
心
会议功能
演艺功能
展示功能
别
墅
&
公
寓
居住功能
社交功能
宴请功能
企
业
会
所
社交功能
品牌塑造功能
培训功能
配
套
会
所
社交功能
娱乐功能
休闲功能
高
尔
夫
球
场
社交功能
度假功能
娱乐功能
商
业
社交功能
休闲功能
展示功能
康
疗
基
地
疗养功能
社交功能
度假功能
游
艇
码
头
休闲功能
度假功能
娱乐功能
产业链定位产业链定位一个核心体、七大产业系统、八大功能互动
项目定位
Document numberDocument number 51
黄山太平湖首席休闲度假社区黄山太平湖首席休闲度假社区
•六星级度假区内，服务于峰层人群的
•集居住 · 旅游 · 休闲 · 度假、疗养为一体的奢侈地产
商务休闲度假酒店
• 概念吸引点：主题，文化，精
品，度假
• 主要服务于长三角的商务休闲
度假客户
• 同时服务周末休闲度假人群的
需求
企业会馆
• 概念吸引点：主题会馆，文化，
娱乐
• 强调商务、娱乐、顶级
• 重点打造，长三角区域顶级商
务行宫
• 样板、定制
高尔夫休闲度假住宅
• 概念吸引点：生态，高端
• 通过精品酒店、会馆强势提升
区域住宅价值
• 打造大黄山区域最具特色的休
闲度假生活居住区
休闲商业
• 概念吸引点：休闲，商业街区
• 强调景观、舒适、恬静
• 重点打造为具有文化氛围的商
业街区
定位描述及功能分解
项目定位
Document numberDocument numberDocument number 52
打造打造
真正意义上的真正意义上的
具有黄山特质的具有黄山特质的
世界级休闲度假产品
目目 标标
项目定位
Document numberDocument numberDocument number 53
Document numberDocument numberDocument number 54
产品设计方面：
项目思考
不同产品的风格及规划特点：
首先，旅游地产应该是基于旅游的基础上，因此要彰显其自身旅游的特色，结合
本片区的旅游特色区设计及规划其产品与风格，本案所处位置以山水资源及高尔
夫为主要特色；
其次，作为顶级的旅游地产综合类项目，及规划必须满足功能丰富、自成体系等
原则。
开放式的商业休闲水街（包括特色餐饮、商业购物等）
高档主题精品酒店（如花园别墅式、水景主题等），引入国际酒店管理机构
精英企业会所、商务会馆突出商务休闲功能
特色主题公园以积聚人气
中国风特色高端物业(如吴文化建筑)
因此在产品设计规划上可以考虑多种组合，并结合
水景特色等元素
Document numberDocument numberDocument number 55
产品设计方面：
项目思考
与普通住宅的不同处：
首先，旅游地产的投资价值比居住价值更具有吸引力。购房者购买旅游房产注重
的是区域的大环境、小区周边环境、小区内的环境等等，开发商整体实力、以前
业主的评价还有以后的服务等等都是购房者考虑的要素，这几个要素构成了旅游
地产的支柱；
另外旅游地产是多概念的，是需要满足多方面客户的要求，从产品来说，最终使
用者的目的还是以适宜居住为主的。
因此在各类产品的面积段控制上，其实也可以是多
样化的灵活组合
Document numberDocument numberDocument number 56
产品设计方面：
项目思考
如会馆别墅类产品的设计：
产品构思 产品形态
单位面积
（㎡）
比例
会馆
标杆会馆 独栋 1000-1500 %
标准会馆
独栋 400-600 %
联排 300-400 %
叠加 200-300 %
总计 200-1500 %
如国际度假公寓类产品的设计：
50-100㎡/套为主
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销售方面：
项目思考
项目
建筑面积
（万㎡）
容积
率
风格 产品类型
户型面积区间
（㎡）
总价
（万元）
开发商
绿城千岛湖度
假公寓
29 现代 高层,小高
层
17层以下70
17层以上
170-200
190-500 浙江绿城
天屿别墅 地中海
独栋（精
装修）
600-900 1600-2600杭州龙盛
千岛湖滨江度
假酒店别墅
6 东南亚
独立、
联排、叠
加
220-650 400-1300 滨江地产
翡翠岛 北美 独栋 350-500 600-1500 杭州通盛
公寓类产品面积控制在200㎡以内较为畅销，别墅类产品面
积在200-600㎡之间较为畅销，总价段以200-1500万元为主。
Document numberDocument numberDocument number 58
销售模式：
项目思考
以高尔夫度假型项目为例，成功必须要有几个必要因素：
1. 对高尔夫球场品牌十几年如一日的大力投入，用高端高尔夫球场品牌建立知名度与
影响力，成为了高端富人向往的生活方式与场所，从而拉动观澜湖地产的超溢价价
值提升与销售；
2. 深挖高尔夫球场会员资源，以会员资源作为地产项目最大客户群体，以会员客户带
动其他周边朋友圈子，从而为地产项目的销售积累大量客户资源；
3. 战略定位转型，从运动场所到高端生活方式，提升品牌影响力，积累非高尔夫爱好
者的富人资源，为后续地产的开发与销售积累了更广泛范围内的客户基础。
Document numberDocument numberDocument number 59
销售模式：
项目思考
因此，项目正式的销售周期建议在高尔夫运营较为成熟，酒店知名
度相对较高的情况下，再进行；
在市场知名度未完全打开，消费者吸引力不足的条件下开始施工及
销售，市场风险较大。
Document numberDocument numberDocument number 60
客源吸引：
项目思考
1、政府政策支持、统筹开发：
要求政府部门根据本地区条件，确立旅游房地产项目，实行政府主导，统筹规划。
2、重视产品的设计和开发：
精心设计，通过项目的创意、服务的功能、承载的内容、使用的材料、施工的工艺、历史的传承以及
建筑的形体语言来展现其文化品位和格调，增强开发项目的魅力。
3、强化品牌形象：
加强盛高企业的品牌化宣导，通过宣传品牌的知名度、忠诚度、辐射力、竞争力，树立企业和产品形
象，从而降低消费者的顾虑。
4、管理规范、透明：
置业者最关心的是所购置的房产收益回报的保障性，可以尝试引进品牌酒店管理公司及物业管理公司
介入，增加未来产权人收益的保障。
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产品的配套与增值：
项目思考
配套及增值服
务细点罗列
安静、远离城市
快速交通便捷
具备独占性并反映实力型企业形象
齐全的商务会议功能配套
较大规模配套自然资源
较高比例居住功能空间
完善的商务会议及通讯设施
同时满足会议场所的封闭安静性和短期通达性
会议召开地点对自然环境有一定要求
物业管理公司统一管理租赁服务，需提供各类商务配套服务
Document numberDocument numberDocument number 62
Document numberDocument number
杭州千岛湖玫瑰园项目展示
Document numberDocument number
杭州千岛湖玫瑰园项目展示
酒店式公寓户型展示
Document numberDocument number
杭州千岛湖玫瑰园项目展示
酒店式公寓户型展示
Document numberDocument number
杭州千岛湖玫瑰园项目展示
酒店式公寓户型展示
Document numberDocument number
海南雅居乐清水湾项目展示
国家旅游度假区；国家旅游度假区；77公里海岸线聚公里海岸线聚
集集3030多家酒店，目前为军事基地多家酒店，目前为军事基地
““国家海岸国家海岸””国际休闲度假区；国际休闲度假区；
多为向东海域，由多家开多为向东海域，由多家开
发商各自开发发商各自开发
处于热带与亚热带分界处，处于热带与亚热带分界处，
向东海域，风浪大；距离三向东海域，风浪大；距离三
亚市区远，公共配套不完善亚市区远，公共配套不完善
““国际旅游岛国际旅游岛””新标杆；新标杆；1212公里海岸线，公里海岸线，
世界第世界第33个会唱歌的沙滩，个会唱歌的沙滩，200200米内水米内水
深不过深不过22米，能见度米，能见度1111米米
金色果岭位于清水湾旅游度假区的入口段，该地
块南北走向，东临36米的景观大道，四面均为
高尔夫球场，空间开阔、环境十分优美
蔚蓝海岸位于项目的中前段，为项目前段主
要的商业配套区，南面是高尔夫球场，东面
为卫星观测站
翰海银滩南面为一线海景，西侧为新加坡六星级莱
佛士酒店，东侧为顶级游艇码头区，坐拥一线南中
国无敌海景，尽显尊崇地位
Document numberDocument number
海南雅居乐清水湾项目展示
酒店式公寓，拎包入住
专为老人设计的
标准双人套房
标准套房功能分区布局合
理
观景大阳台，一边听
海一边泡温泉的无敌
享受
品牌家电厨具 明亮宽敞的卫生间77㎡主力户型
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“竹艺别墅酒店” ：
利用竹作为建筑材质和装饰材质，形成统一材质，多
种风格组合的建筑形态。内部装修也贯彻整个“竹”材
质的运用。
其它项目展示
Document numberDocument number
竹材质联体别墅酒店示意
其它项目展示
Document numberDocument number
以竹为材料的建筑、内空间装修形式示意
其它项目展示
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艺术古宅标杆会馆：
1、把南洵或其他江南水镇的古老民居，通过整体搬移，移到本项目内3
号地块北部（靠酒店区），形成特有的历史民俗景观，构作一个绝对奢
侈艺术品，以此吸引全国实力湖商购买。
2、通过建立历史建筑遗产，达到与企业家“文化养性、和谐生财”的共鸣。
全国实力湖商及产业家
政府高官、名人雅士
其它项目展示
Document numberDocument number
突出“典藏”概念的旧建筑形态
部分空间可以通过改造，赋予现代空间使用功能
标杆会所突出“典藏”概念，收
藏300平方米左右的民居，以
收藏为主，不突出使用功能。
在部分空间可以通过改造手
法，使之具有一定会客、休
息、收藏、工作等功能。
700-1200平方米的面积以现
代建筑形式。主要使用功能
都在现代建筑部分实现。
其它项目展示
Document numberDocument number
Thank you For Your Attention!
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