海文花园物业管理服务方案
一、 物业概况
XX 海文花园位于深圳重点开发的两大中心区之一的南山商业文化
中心区之高尚住宅组团的核心地带，为滨海大道南山第一站，北邻深圳大
学和深圳未来“硅谷”—高新技术产业园区，是以深圳 XX 公司为主开发兴
建的高尚住宅。
XX 海文花园占地 24225 平方米，总建筑面积 44379 平方米，其中商
业面积为 2621 平方米，绿化近 10000 平方米，由 7 栋 9-11 层围合式住宅
组成，共 399 户。
小区主要配套设施有：地下停车场、幼儿园、游泳池、儿童娱乐场、
喷泉、会所等。
小区主要机电设备有；15 台沈阳东芝电梯，1 台 400KW 康明斯——
伟力发电机，供配电、给排水、消防楼宇监控设施齐全。
二、 深圳市 XX 物业管理有限公司简介
深圳市 XX 物业管理有限公司是 XX 深圳（集团）公司下属，专业从
事自有及委托物业管理与服务的国有专业物业管理企业。
公司管理的物业包括高层商住楼、别墅区、工业区、写字楼等物业总
面积近 50 万平方米，其中位于沙头角的海滨花园 1998 年荣获了深圳市“优
秀住宅大厦”、广东省“优秀住宅大厦”、建设部“全国优秀示范住宅大厦”
等称号，是目前盐田区唯一一家获得“国优”荣誉的大厦。在 2000 年底，
我公司在深圳市规划国土局盐田分局办公大楼物业管理权招投标中，以
分的最高分获得了物业管理权，成为盐田分局办公楼的物业管理人。
由于具备良好的物业管理业绩，今年 8 月份，盐田区沙头角镇镇政府主动
把该镇干部住宅区的物业管理权交给了我公司。位于市政府对面的 XX 公
司标志性建筑——XX 大厦、XX 城市广场已在接管筹备之中，定于明年
初正式投入使用。公司现有员工五百多名，公司中层以上干部及管理处主
任百分之百获得大专以上学历，管理人员百分之百获得了国家建设部颁发
的物业管理上岗证，特种作业人员百分之百持证上岗。
深圳市 XX 物业管理有限公司作为 XX 集团下属公司，资金、技术、
人才等各个方面的优势非常明显，并且经过多年的专业化、规范化发展、
实践和求索，积累了大量的理论基础和实际管理经验，已成为一个高素质
的、专业化的物业管理企业。为进一步提高公司管理水准，减小与国际先
进 管 理 企 业 的 差 距 ， 公 司 于 二 ○ ○ 一 年 十 二 月 通 过
ISO9001/ISO14001/OHS18001 国际标准化管理体系认证，获得国际、国
内双重认证，成为全国首家通过三位一体的标准化管理体系认证的企业，
为相关方提供目前最先进的质量管理、环境管理及职业安全卫生管理服
务。
深圳市 XX 物业管理有限公司凭借 XX 集团的强大实力，优质的物业
管理水平，“实实在在、明明白白”的服务风格，力求以新颖、尽善尽美、
细致入微、全方位的服务展示 XX 物业管理的形象，真正创出客户满意、
员工拥戴、社会赞评的“XX”物业管理品牌。
三、 管理目的
1、 保持和提高物业的完好程度，使物业保值、增值。
2、 创造良好环境，统筹安排小区各项设施的管理养护、强化宣
传，共同维护花园环境。
3、 对小区实施社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管
理质量，维护和提高深圳 XX 房地产公司和深圳 XX 物业管理公司的社会
声誉。
4、 以良好的售后服务树立 XX 物管品牌形象，赋予海文花园以高
附加值,回馈业主和开发商。使物业开发及管理处于良性循环。
四、 管理原则
根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则以及《委
托管理合同》和《业主公约》，本着“以区养区、略有节余”和“精干高效、
优质服务”的管理原则，格守公司“明明白白、实实在在”的服务宗旨，实
行“管、养、修、服务”为一体的综合管理。
五、 管理内容
1、 小区房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。
2、 小区房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行
服务。
3、 海文花园规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和配
套服务设施的维修、养护和管理。
4、 公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
5、 交通、车辆、行驶和停泊管理。
6、 配合和协助当地公安机关进行小区内安全监控和巡视等保
安工作。
7、 社区文化娱乐活动。
8、 物业及物业管理档案、资料。
9、 法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。
六、 总体目标和分项指标
1、 总体目标：
在管理合同期内把 XX 海文花园管理成“安全、文明、优美、舒适”
的高尚住宅小区和南山区的精品小区。
2、分项指标：
（1） 房屋及公共配套设施完好率 98%以上；
（2） 供水供电设备完好率达 98%以上，消防设备完好率达
100%，消防供水率 100%，电梯运行率 98%；
（3） 住宅区无重大火灾、刑事和交通责任事故；
（4） 住宅区卫生、消杀、绿化市优达标率 100%；
（5） 房屋零修、急修及时率 98%以上；
（6） 有效投诉处理率 100%；
（7） 业主（住户）对物业管理满意率达 90%以上。
七、 管理处组织结构流程图
1、 机构设置及流程图
2、人员配备：XX 海文花园管理处本着“精干、高效，以岗定人”的
原则，科学、合理设置机构和人员，力求实现物业管理指标和制定的管理
目标，配备人员如下：
管 理 处
行 政 财 务 维 修 安 全 清洁/绿化
司机 会所 员工食堂 消防
（1）管理人员：3 人（主任 1 人，收款员 1 人，机电主管 1 人）；
（2）维修：2 人；
（3）清洁绿化：6 人；
（4）安全员：16 人（含车场管理员）；
（5）厨工：1 人；
（6）会所：2 人。
合计 30 人。
3、各类人员的职责及素质要求
岗 位 职 责 具备条件
备
注
主任
全面负责海文花园的物业
管理工作。协调与相关部
门的关系。
大专以上学历或中级以上技术职称，
熟 悉 物 业 管 理 的 各 项 业 务 ， 熟 悉
ISO9001、ISO14001、OHS18001 管
理体系，有部门经理物业管理上岗证，
爱岗敬业，诚实守信，公正廉明。
收款员
负责小区或会所各项费用
的收取、与银行来往帐目
的办理工作。
中专学历，有财务工作经验，有会计
上岗证，办事认真、头脑清晰、原则
性强。
机电主管
负责小区内机电设备的验
收、设备档案的建立、设
备保养维护计划的制定、
下属的培训、日常维护工
作的监督管理、装修施工
的现场管理工作。
大专学历或高级技术职称，机电专业，
熟悉物业管理，有机电设备管理经验，
有物业管理上岗证。
维修工
专职负责各类设备、设施
的正常运行和养护，客户
维修等工作。
高中以上文化程度，有中级电工上岗
证，熟悉物业管理机电设备、消防维
修、保养，身体健康，有敬业精神。
救生员
负责会所泳池设备的保养
维护、日常管理及救生工
作。
高中以上文化程序，有泳池管理经验，
年龄 20～28 岁，有救生员培训合格
证，工作认真负责，身体健康。
会所
服务员
负责会所各类设施的保养、
维护，确保会所的各项服
务正常开展。
高中以上文化程序，有会所工作经验，
年龄 20～30 岁，工作认真负责，身
体健康。
岗 位 职 责 具备条件
备
注
安全班长
负责小区全面的安全管理
工作、组织开展安全员的
培训/训练工作，日常安全
管理工作的监督、检查，
组织开展年度各类演习活
大专文化程度，有安全管理经验，熟
悉物业管理，有物业管理上岗证，工
作认真负责，爱岗敬业，诚实守信，
公正廉明。
动。
清洁绿化
班长
负责小区清洁、绿化的监
督及管理工作。
大专学历，园林绿化专业，熟悉物业
管理、有清洁、绿化管理经验，有物
业管理上岗证。
安全员
负责大厦的治安和车辆管
理工作。
高中文化程度，退伍军人（党员优
先），年龄 18~25 岁，身高 米以
上，工作认真负责，身体健康，有敬
业精神。
清洁工
负责小区内各自责任区域
的保洁工作。
初中文化程序，年龄 18～35 岁，工
作认真负责，身体健康。
八、 日常管理运作
1、事务管理：
工作安排
8:30~9:00 处理投诉；9:00~10:00 巡视；10:00~12:00 跟踪监督；
14:00~15:30 整理分类；15:30~16:30 巡视；16:30~17:30 走访、回访
跟踪监督 日常：1 遍/天
巡视 日常：1 遍/天
走访 1 次/周；1 遍/年
回访 处理率 100%，回访记录 100%
工
作
内
容
日检项目
1.装修巡视；2.投诉接待；3.车辆管理；4.治安；5.清洁；
6.绿化；7.维修；8.机电设备；9.社区活动；10.食堂；
11.内务。
处
理
方
法
1. 记录巡视发现问题，搜集业主的反馈意见；
2. 对巡视中发现问题，分类进行处理，填写处理通知单；
3. 发现维修不合格，填写维修记录，安排维修；
4. 发现违章行为按规定处罚。
周检项目
全面检查小区各项物业管理工作，着重对日检发现的不
合格项进行检查处理。
检
查
项
目
及
处
理
方
法
处理方法 对轻微不合格项进行整改，严重不合格项扣当事人当月
浮动工资。
考核标准 按管理公司制定的岗位考核标准执行，与浮动工资挂钩
2、安全管理
定岗检查 进出口、停车场：24 小时
流
动
巡
查
1.消防设施：24 小时；
2.住宅安全：24 小时；
3.违章行为：24 小时；
4.车辆停放：24 小时；
5.突发事件：5 分钟内，应急分队保安或车辆管理员到
达现场。
工
作
内
容
学习训练
学习法规：1 次/月；
训 练：2 次/周；
培 训：2 次/月。
检
查
项
目
1.查可疑人员；
2.查违章停车；
3.查损坏、漏水现象；
4.查小区本体设施情况。
检
查
项
目
及
处
理
方
法
处理方法
对轻微不合格项进行整改，严重不合格项扣当事人当月
浮动工资。
考核标准 按管理公司制定的岗位考核标准执行，与浮动工资挂钩。
3、机电设备管理
运行
值班：保障小区供水、供电、电梯、监控、
消防系统等正常运作，并做好记录；
巡视：巡视设备机房和设备运行情况，做
好巡视记录和设备运行记录；
秩序：搞好设备房的物品管理，加强安全
防范工作。主要内容
维修
保养
1.负责机电设备、设施的各项维修、保养工作，并做好
机电设备、设施的维修、保养记录；
2.定期清洁所管设备和设备房；
3.负责对设备、设施进行全面巡视、检查发现问题及时
处理。
检查项目及
处理方法
检查项目
1.高压配电柜；2.低压配电柜；3.变压器；4.柴油发电机；
5.水泵；6.水池；7.给排水管网及阀门 8.风机；9.闭路监
控系统；10.消防报警控制系统；11.红外线监控系统；
12.消防栓；13.疏散出口指示灯；15.自动喷淋灭火系统；
16.灭火器；17.游泳池给排水系统；18.防空设备及设施；
19 电梯。
处理方法
对轻微不合格项进行整改，严重不合格项扣当事人当月
浮动工资。
4、日常维修管理
工作安排
机电运行：24 小时；8:30－9:00 处理申报投诉；9:00－10:00 跟踪监督；10:00
－12:00 维修养护；14:00－17:30 巡视维修养护。
住宅楼本
体
楼内：小修 30 分钟，一般故障不超过 2 小时；较难故障 8
小时，48 小时跟踪验证；
楼梯、墙面：发现问题及时修复，每月全面检查 1 次；
天面：每季全面检查一次，每年雨水季节须检查 1；发现破
损及时修补。工作
内容
住宅楼设
施
1.排污水系统：每月检查 1 次，发现问题及时修补
2.道路、车场：每天检查 1 遍，随坏随修
3.明 暗 沟：每周检查 1 遍，随坏随修
4.供电、供水：每月细查 1 遍，零修、中小修，通知业主
5．走廊、外围灯：每天检查 1 遍，即坏即修
检查项目
1.外墙墙体；2.楼梯扶手；3.门、窗；4.水池、水箱；5.天面
女儿墙；6.消防设施；7.标识；8.雨水、污水管；9 设备房；
10 道路；11 踏步台阶；12 给排水；13 照明灯；14 清洁设
备；15 娱乐设施。16 停车场设施
检查项
目及处
理方法
处理方法
对轻微不合格项进行整改，严重不合格项扣当事人当月浮
动工资。
考核标准 按管理公司制定岗位考核标准执行，与浮动工资挂钩。
5、清洁管理：
工作安排 6：30~7：30 地面清扫；7：30~9：00 垃圾清运；8：30~12：00 楼道
清洁；14：00~17：30 清扫保洁；18：30~19：30 垃圾清运。
道路清洁 2 次/天；每月用水冲刷一次；
保洁 11 小时/天；
楼内清洁 清扫 2 次/天；拖擦 1 次/天；
工作内容
垃圾清运 清运 2 次/天；
检查项目及处
理办法
检查项目
1．道路、绿化地、散水坡、排水沟、污水井；
2．停车场、单车棚；
3．垃圾箱、垃圾中转站、化粪池；
4．游泳池、会所；
5．宣传栏、标识；
6．电梯、楼梯、灯具；
7．墙面、窗、防盗门、电表箱、信报箱、消火栓、平
台、天面；
8．值班室、办公室、卫生间；
处理方法 对轻微不合格项进行整改，严重不合格项扣当事人当
月浮动工资。
考核标准 按管理公司制定岗位考核标准执行，与浮动工资挂钩。
九、 物业管理服务内容及标准
1、机电设备维修保养服务内容及标准：
日常维修周期及内容
项目 检查
周期
内 容
标准
区内场地、
道路
1 天 场地道路修缮
干整、无坑洼、无积水、无
缺损、完好率达 98%以上
外墙、围栏 1 月 维修破损处，清洗污迹 无损坏、无污迹
楼梯间及通
道
1 天 维修检查及时维修、更换 整洁、无损坏
沟、渠、池、
井
1 月
及时维修（清理）破损（堵
塞）
畅通、无损坏
假山、喷泉 10 天
灯光、给排水管道检查、及
时维修
美观、功能正常
儿童游乐场 1 天 维修破损处，清洗污迹 美观、功能正常
设施
设备
维修、
养护
给排水管道 1 周 检查、及时维修、补漏 整洁、畅通、无滴漏
电梯 半月
清理灰尘、加润滑油、检查
维修
安全运行、取得《合格证》
机电设备
1 天
1 周
每日巡视检查、记录，发现
问题及时维修
使用正常、安全无故障
消防设施 1 天
维修、巡逻保安人员参加检
查发现问题及时维修
整洁、使用正常
室内外灯光
照明
1 天 灯、开关、插座维修、更换 符合安全标准，正常使用
发电机 半月 检查、维护设备清洁、试机 使用正常，安全无故障
智能化系统 1 月 传感灵敏、使用正常
检测、
试验、
更换
及时
维修
停车场 1 天
标识完整，设施完好，使用
正常
2、安全管理服务内容及标准：
项目 内 容 协作 标 准 目 的
门卫
保安
1．值班员负责登记来访客人姓名、
证件号码、工作单位；
2．负责接受来访客人提问，为客
人指引访问楼层、房号；
3．对进出门卫的公安和公司领导
敬礼；
4．为业主发放邮件、报刊；
5．监视门岗进出人员的情况；
6．夜间为进出小区的业主开门或
提供其他合理服务。
管理
处管
理人
员、
巡逻
保安
员
1．记载来访客人的内
容清晰、明了；
2．将报刊邮件发放业
主手中；
3．当天回复业主，重
大问题，次日回复；
4．无闲杂人员进入小
区内；
5．敬礼规范。
1．控制闲杂
人员进出，保
证 小 区 的 正
常 工 作 和 生
活秩序；
2．服务好业
主。
停车
场保
安
1．24 小时提供车场保安服务；
2．车辆进出入时发卡、收卡并记
录车牌号、进出时间；
3．车辆外出时检查核对卡号、车
牌号及车主；
4．禁止外来人员进入地下车场；
5．保证车辆在地下停车场的安全；
6．对进出车辆的车主敬礼；
7．检查车辆在外出时是否装有重
大物品或是否有业主签字的物品
搬出单。
巡逻
保安
清洁
人员
1．登记项目清楚、无
错漏；
2．无不经检查的车辆
外出；
3．地下停车场内无其
它车辆停留；
4．停放车辆无被刮伤、
破损情况；
5．敬礼规范、标准。
1．车辆安全、
无刮伤；
2．无偷、盗、
抢 车 辆 事 件
发生。
3．地下、地
上 停 车 场 安
全进出、停放
有序。
项目 内 容 协作 标 准 目 的
智能
控制
中心
保安
1、．24 小时值班，接受业主投诉
和每小时各保安岗位情况报告；
时刻注意观察小区内外发生的
各种情况，并用录相设备将监
控情况记录下来。
2、负责监视小区内及大楼周围的
消防设施、设备运行情况、治
安情况并详细记录。
3、消防设备发生误报时，立即恢
复。发现紧急情况，迅速与岗
位取得联系，并马上通过通信
设备和对讲机报告值班班长。
4、严格监视消防报警设备和器材，
发现有消防报警，迅速按规定
程序处理。
5、爱护智能中心的设施和设备。
管理
处管
理人
员、
巡逻
保安
员
1．登记项目清楚、无
错漏；
2、监视情况无盲点；
3、各种汇报或报告程
序规范、正确；
1、保证小区
的 正 常 工 作
和生活秩序；
2、发现问题
报告及时、准
确；
3、接听业主
电话有记录。
巡逻
保安
1．24 小时提供保安服务；
2．巡视每 4 小时 1 次，内容：治
安、消防、水电设施、卫生清洁；
3．停车场内车辆停放有序，车辆
完好无损、无闲杂人员停留；
4．每层设有巡视记录本记录发生
的情况；
5．小区内外无安全隐患，各楼天
台上无人员逗留；
6．为业主提供临时性的其他服务。
其他
保安
员为
预备
队员
1．巡视有重点、无盲
点；
2．车辆停放安全、有
序；
3．巡逻记录清晰、内
容齐全、规范；
4．对讲设备能随时和
控制中心及其他保安
岗位取得联系。
1．保障小区
范 围 内 无 安
全隐患，无火
灾事故发生；
2．对业主提
出 的 合 理 要
求，服务准确、
及时。
应急
分队
1．全体保安员为应急分队队员，
向业主提供特别服务；
2．三级安全保卫服务：区级领导
到场；夜间防范；发生三级火灾、
悬挂三号风球等；
3．二级安全保卫服务：市级领导
到场；发生二级火灾、发生自然灾
害；发生持械斗欧案件；悬挂一号
风球；
4．一级安全保卫服务：省级、国
家部级领导人到场；发生群众集会
示威游行；坏分子团体肇事有破坏
行为；发生重大刑事案件；
5．特级保安安全保卫服务：国家
领导有到场。
管理
处全
体人
员，
必要
时可
调动
公司
其他
保安
员。
1．处理问题准确、迅
速；
2．行动安排仔细、周
密，应有计划和措施；
3．人员充足、准备周
全；
4．队员紧急集合时间
短、装备齐。
确 保 紧 急 情
况 下 小 区 内
业 主 的 生 命
和财产安全。
3、小区绿化养护服务内容及标准：
绿化养护程序
内容
每 天 每 周 每 月
标准
浇水
夏季 1 次/天；冬季 1
次/2 天
施肥
视情况进
行施肥
正常春秋各 1
次/年，特殊情
况另定
修剪 视生长情况而定
除虫 视虫害情况而定
草地
部分
补缺 视缺苗情况而定
无枯死、无
杂草、无缺
苗、生长旺
盛、有修剪
盆栽
部分
浇水
1 次/天，特殊盆栽除
外
无枯死、无
缺苗、生长
修剪枯枝黄
叶
1 次/天
施肥 视盆栽特性而定
旺盛
浇水
夏季 2 次/天；冬季 1
次/天
施肥
正常春秋各 1
次/年，特殊情
况另定
修剪 正常 1 次/月
造型 6 次/年
乔木
部分
除虫
视虫害情
况而定
无枯死、无
杂草、无缺
苗、生长旺
盛、有修剪
喷泉
部分
保持正常运
行、有损坏、
残缺及时维
修、更新、
更换
1 次/天巡视检查
按设计规划
运行、无损
坏、无因管
理责任残缺
绿化养护程序
内容
每 天 每 周 每 月
标准
沟渠
小溪
保持水渠内
水流正常、
无杂草及其
它废物
1 次/天巡视检查 1 次/周
假山
部分
保持原有建
筑形态，有
安全保护措
施
1 次/天巡视检查
无损坏、无
因管理责任
残缺、清洁、
无杂草
4、小区清洁卫生服务内容及标准：
内容 清洁工作程序 标准
每 天 每 周 每 月
每栋楼大
堂花岗石
地面
清扫拖地两次，并随时
用吸尘地拖配合牵尘
剂推尘，随时清除一切
杂物，痰渍等；
随时保持干净、
无污渍、尘渍、
痰渍，地板明洁
如镜、光亮如新
天花、风
口、灯饰、
悬挂装饰、
悬挂牌等
用清洁剂抹
净清抹一次
保持干净、无尘
渍、污渍、无蛛
网
各种不锈
钢门及玻
璃装饰
用玻璃清洁剂洗刮一
次，并随时巡回保洁，
清抹手印、污渍等。
用玻璃清洁
剂全面清洗
刮一次。
无蛛丝、尘渍、
无污渍、无手印、
光洁明亮。
人造植物、
花盆及其
它装饰物
随时清除杂物并清抹
花盆一次，并随时保洁
清 除 蛛 网
一次，清抹
树叶，洗刷
树干一次
干净、无积尘、
无蛛网、无杂物
垃圾桶
清倒垃圾数次，随时整
理、清抹桶盖、桶身，
随时保洁
全面清抹一
次
无痰渍、无异味、
无烟灰、保持干
净、光洁、垃圾
不能太满
大
堂
部
分
宣传牌等
用毛巾清抹一次并随
时保洁
如不锈钢类，
上不锈钢油
一次
无尘、无污渍、
无手印、光洁明
亮
清洁工作程序
内容
每 天 每 周 每 月
标准
瓷砖地面
上、下午各清扫地面一
次，并随时保洁
全 面 清 洗
地面一次
干净、无垃圾、
杂物、痰渍污渍
墙身 保洁 抹灰尘污渍 干净、无尘渍
天花、风
口、灯饰、
装饰等
用清洁剂抹
净清抹一次
保持干净、无尘
渍、污渍、无蛛
网
走
廊
部
分
消防设备
用毛巾清抹一次并随
时保洁
用清洁剂全
部清抹一次
保持光洁、无渍、
无尘、无杂物
地面及梯
级
清扫一次，随时保洁
全 面 清 洗
一次
无尘、无渍、无
垃圾
天花、灯
饰、排风
口
清抹一次
无尘、无蛛网、
干净
墙面 视墙面情况，随时保洁
清抹灰尘、
除蛛丝一次
无尘、无渍、干
净
步行
梯部
分
扶手、铁
花
清抹一次 保持干净
消防栓、
门及设备
清抹一次并
随时保洁
无尘、无杂物、
玻璃窗光洁明亮
不锈钢电
梯门（内
外侧）及
不锈钢门
框、不锈
钢桥箱内
壁面、按
钮及面板
（内外）
天花不锈
钢部分等
用毛巾配合不锈钢清
洁剂抹净，上不锈钢油
一次，并随时保洁、清
抹手印、污渍
天花不锈钢
部分用不锈
钢清洁剂清
抹一次，上
不锈钢油一
次
无污渍、无蛛丝、
无污渍、光亮、
干净
灯罩、风
口等
用清洁剂清
抹一次
大 清 洁 一
次
无尘、无蛛丝、
无污渍、光亮、
电梯轿箱
地面
清扫拖地两次，并随时
用吸尘地拖配合牵尘
剂推尘，随时清除一切
杂物，痰渍等
随时保持干净、
无污渍、尘渍、
痰渍，地板明洁
如镜、光亮如新
电
梯
部
分
电梯门轨
槽
每天清拖一次并随时
保洁
保持干净、无污
渍、杂物
清洁工作程序
内容
每 天 每 周 每 月
标准
地面
清扫一次、并保洁，随
时清除杂物、清除污渍
大冲洗一次
干净、无杂物、
无污渍
渠口 清扫干净 无垃圾、无杂物
围栏、扶
手
抹净一次、保洁 无尘、无污渍
天
台
灯柱、钢
架等
无尘渍、干净
垃圾桶
清倒垃圾数次，随时整
理、清抹桶盖、桶身，
随时保洁
大冲洗一次
无尘、无污渍、
无水渍、
果皮箱
每天一次、清抹桶盖、
桶身，随时保洁
大冲洗一次
无杂物，无臭，
无污渍
小
区范
围内
绿化地
每天清扫一次，随时保
洁
保持无纸屑无脏
物
小区道路
每天清扫一次，随时保
洁
大 冲 洗 一
次
无污渍、痰渍、
保持洁净
溪流、喷
泉、沟渠
每天检查一次，随时保
洁
无堵塞、
无漂流物、
无臭
垃圾转运
站
日产日清、每天至少清
扫二次。
大冲洗一次
无杂物，无臭，
无污渍
墙面、天
花及管道
排风口、
灯管
清理抹净一
次并除蛛丝
无蛛丝、无尘、
无污渍、灯管明
亮
导向牌、
柱、停车
场道闸
抹净、保洁
清抹一次、
洗柱脚、清
抹高处
无污渍、保持光
亮、干净、无尘
明沟
清除杂物无
积水
无杂物、无积水
消防设备
抹净一次并
保洁
保持无污渍、无
尘
地面
清扫一次，巡回保洁，
局部除清
用 水 彻 底
冲洗一次
果皮纸屑、杂物、
垃圾、泥沙等
停车
场部
分
其他附属
设施
根据具体情况保
洁
清洁工作程序
内容
每 天 每 周 每 月
标准
地面
清扫二次，巡回保洁，
局部除清
用 水 彻 底
冲洗一次
地果皮、约屑、
杂物、垃圾、泥
沙等
花槽内
清除杂物、枯叶、烟
头 2 次以上
用水冲洗基
砖一次
无杂物、无异味
路灯 随时保洁 抹净一次 无尘渍、无尘渍
小
区
外
围
化粪池
每 月 检 查
一次、半年
清理一次
无堵塞、无溢流
5、消杀服务内容及标准：
内容 标准 检验方法 清洁频率
灭鼠
鼠洞每 2 千平方米不超过
1 个；楼道、住户家无明显
鼠迹。
抽查 3 鼠洞；
投药；1 次/月堵鼠洞：1
次/月
灭蚊 目视无明显蚊虫在飞 抽检 10 处；
喷药、投药：草地和楼
道等面积 1 次/半月；垃
圾池（箱）：1 次/周；
灭蝇
每 1 万平方米，暴露的苍蝇
孳生地不超过 1 处；会所、
办公室无蝇孳生地；
目视抽查；
喷、投放药物；1 次/半
月；
垃圾池（箱）：1 次/半
月；
灭蟑螂 室外污、雨水井无蟑螂活动
抽查污雨水井 10
个
喷药：1 次/月；
6、游泳场清洁服务内容及标准：
分类
内容 标准 检验方法 清洁频率
更衣室、
沐浴室
无堆放杂物，无纸屑，污物、烟头、
饮料盒等垃圾，地面、排水沟无积
水；
目视，全面检
查
2 次/天，
开场前后
各 1 次；
门、窗和
墙面
无明显灰尘、结垢和污迹，无蜘蛛
网；
目视，全面检
查
2 次/周
室
内
部
分
灯具、标
识牌
无明显灰尘，罩内无蚊虫，牌无污
迹；
目视，全面检
查
1 次/天
仓库
分类存放，无废物，无积水，无明
显污迹和灰尘；
目视，全面检
查
1 次/天
标准游泳
池
水上无明显杂物、蚊虫，水底无明
显黑色沉淀物，池边无结垢，能见
度在目视第六条，池底线以外，余
氯在 0。4MG/1 左右
水的清洁以目
视为主，含氯
量用测试法，
抽检 1 次/天
吸尘 1 次
/2 次，测
试 1 次 /
天
娃娃池
水中无杂物、虫子，能清楚见到池
底各处，池边无污迹；
目视，全面检
查；
1 次/天，
换水 1 次
/2 天；
场内地面
无杂物、垃圾、石块、无污迹，场
内地面烟头 10 个以下；
目视，全面检
查；
每周洗 1
次，每天
扫 1 次
室
外
部
分
进、排水
管沟
无垃圾袋、饮料盒、烟头等杂物，
无堵塞现象；
目视，全面检
查；
2 次/周
7、会所清洁服务内容及标准：
分类 项目 标准 检验方法 清洁频率
总服
务台
桌、椅、沙
发、资料柜、
电话
无灰尘、污迹；
用白色纸巾抹见
不到明显污迹；
1 次/天；
球台、器具、
茶几、桌椅
无灰尘、污迹、烟头、
痰迹；
目视，全面检查 1 次/天；
活
动
室 阅览室桌、
凳、黑板
无灰尘，污迹、烟头、
痰迹；
目视，全面检查 1 次/天
其
地面、走廊
无杂物、烟头、痰迹、
污迹；
目视，全面检查
拖抹 1 次/天，
扫 1 次/天；
标识牌 无明显灰尘 目视检查； 1 次/天
灯具、开关 无明显灰尘、污垢 目视，全面检查
清洁：开关 1 次
/天，灯具 1 次/
月；
绿化地、花
盆
无虫子、烟头、纸屑
等垃圾，分无污迹；
目视，全面检查
手检 1 次/天，
抹 1 次/天；
墙面、玻璃
门、窗
无明显灰尘、污迹； 目视，全面检查
门窗 1 次/天，
墙 1 次/周；
他
卫生间
地面无积水、无污迹，
便盆、槽无烟头、纸
巾、结垢、墙无灰尘；
目视，全面检查 2 次/天；
十、 会所各项管理规定及费用测算
1、棋牌室须知
（1）棋牌室仅供娱乐，请勿赌博。
（2）请爱护室内设施，因不正当使用造成损坏须按价赔偿。
（3）请保持室内环境清洁，请勿乱丢烟头、杂物。
（4）请勿大声喧哗，以免影响他人。
（5）会所不负责贵重物品的保管。
2、乒乓球室须知
（1）入场前请穿运动鞋及无色胶底运动鞋。
（2）室内请勿吸烟。
（3）请勿靠立或坐在球桌上。
（4）请讲究卫生，自觉爱护公共设施。
3、桌球室须知
（1）请讲究卫生、文明礼貌，请勿吸烟。
（2）不得利用桌球从事赌博活动。
（3）十五岁以下儿童谢绝入内。
（4）请自觉爱护公共设施。
（5）请提前打电话订场。
4、阅览室须知
（1）室内请保持安静，勿大声喧哗。
（2）请勿吸烟。
（3）讲究卫生，勿吃带皮食物，乱丢纸屑及杂物。
（4）请爱护图书、报刊，勿在书刊中涂抹及作标记，如有损坏，照价赔偿。
（5）请勿将书籍及报刊带出。
5、健身房须知
（1）入场前请穿运动鞋。
（2）室内严禁吸烟，请注意保持室内清洁卫生。
（3）请自觉爱护室内一切设施，因不正当使用器械造成损坏，必须照价赔偿。
（4）参加健身运动年龄必须在 18 周岁以上，不足年龄参加者，如受到意外伤害，
本会所概不负责任。
6、泳池管理作业规定
（1）泳池控制及清洁工作
A、泳池在每年开放前应进行水池换水清洁工作。在泳池放完水后应用清洁剂对
泳池瓷砖进行洗刷，直至瓷砖不留任何污迹。
B、蓄水池至标准水位后，加入 20㎏/100m3 比例漂白水及 ㎏/100m3 比例的明
矾进行水质消毒沉淀。
C、待水质沉淀 24 小时后进行水池的吸尘工作，直至水质清澈风底。
D、加入适量的酸或碱至水质显中性为宜，泳池开放前取水样送至卫生防疫站检
验，并将检验结果予以记录、存档。
E、泳池每天必须进行循环过滤,达总水量 10%以上。
F、每天泳池开放前对泳池进行吸尘工作，吸尘时应用吸尘刷在水底进行慢速往
返式吸尘，吸尘后过滤缸需进行反压冲洗，以洗去吸尘时吸入的杂质，吸尘后应进行
水质的 PH 值检测，PH 值应保持在 — 之间，低于 时，加入适量碳酸钠溶液，
高于 加入适量稀盐酸或硫酸。
G、每天晚上泳池停止开放后应用药液加入 40%浓度的漂白水及明矾饱和溶液，
漂白水加入量以 10㎏/100m3，明矾以 ㎏/100m3 为参考比例。
H、泳池在开放季节，需换水一次以上。
（2）泳池管理
A、本游泳池只供海文花园业主及嘉宾使用。
B、本泳池开放时间：每年 5—10 月份，如气候有变故，可根据气候作适当调整。
具体如下：
周一至周五：下午 15：00—22：00
周六、日及国家法定节假日：上午 10：00—22：00
C、收费标准：
成人及 米以上儿童：10 元/次
80 公分— 米以下儿童：5 元/次
成人次卡: 260 元/30 次
儿童游泳月卡: 130 元/月
80 公分以下儿童免费
D、顾客未经管理处许可不得入池游泳。
E、严禁顾客在泳池区域范围内嬉逐玩耍及在泳池内洗涤物品。
F、使用游泳之顾客必须持有卫生部门出具的《健康证》，同时到管理处办理有关
手续。
G、泳客应视自身水性选择深、浅水区域，二周岁以内儿童谢绝入内，2-6 岁以
下儿童须在家长陪同入儿童池，十五岁以下青少年若无成人陪同，请勿进入深水区。
H、为了全体宾客的卫生安全，泳池的宾客必须入口处脱鞋。前来游泳的宾客，
听从本会所管理人员的指引，爱护泳池的设施、设备，如有损坏，须承担赔偿责任。
I、凡进入本游泳池者，须持有健康证。凡患有心脏病、传染病、冠心病者请勿
入内。
J、泳池内严禁用水床、橡皮艇等大型水上娱乐设施，请勿随地扔垃圾、吐痰，
请勿在池内大小便。
K、泳池营业时间内管理处应安排救生人员值班，非营业时间应严禁任何人员下
水泳乐。
L、顾客在泳乐期间必须严格服从救生人员及安全指导指挥。
M、发生溺水事故时，救生管理员应及时进行抢救，严重者以尽快速度送至就近
医院抢救。
N、救生人员均要参加市救生员培训及每年一次的健康检查。
O、宾客在游泳池携带的贵重物品，请自己保管好，一旦遗失，责任自负。
P、为了方便顾客，会所内的冲凉房和更衣室，在泳池开放期间，免费向宾客开
放。
（3）泳乐设施操作
A、循环过滤运转
打开所有的循环通道阀门。
将过滤缸上的多档阀拨到“过滤”一档。
开机前先用手推转水泵联轴器，检查运转无阻后，开动水泵马达。
当需要消毒及调节水 PH 值时，在循环过滤的同时开动药剂泵。
开动药店剂泵之前，必须检查药剂输送系统连接无误，以免漂白水、硫酸或
碱液溅出伤人。
检查药桶药水，无污、量足。开动药剂泵，直到水质正常为止。
B、吸尘
在非开放时间内进行。
使水泵在循环过滤运转状态，打开吸水口盖。
将吸水软管一次插入吸水口，一头插入吸池刷。
关小总回水阀门，开大吸水阀门。
调节到吸池刷感觉有吸力，便可吸刷。
池底的污物将经过沙缸被滤除。
C、过滤缸操作
系统正常运转时，必须定时观察过滤缸上的压力表。
多档阀在转档之前，务必停泵。
当压力表在压力差（滤沙污染后的表压力减去滤沙干净时的表压力）大于 1
公斤时，过滤缸必须反洗。
把多档阀拨到“反洗”档。
边反洗边观察多档阀上的玻璃镜，当水色忆渐渐变清后停泵。
再将多档阀拨到“过水”一档。
开泵 10 秒到 20 秒停泵并将多档阀重新拨到过滤墚，开泵重新作循环过滤运
转。
D、泳乐设备保养维修
泳池泵的维护检修
每日维护检修
每二个小时检查一次水泵的运转情况，查看电机温度及各仪表数据是否
正常。
排除不正常漏水现象。
检查润滑油是否足够。
季度维修检修
检查联轴器是否完好。
检查主要部件连接螺栓、固定螺栓的紧固情况。
每年度维护检修
检查密封环磨损情况。
更换密封填料。
检查轴承的磨损情况，更换润滑油。
检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，做好除锈油漆工作。
常见故障处理
吸不上水：吸水管是否漏气；滤净器是否有杂物堵塞，安装位置是否准确；
锁紧滤净器上盖；锁紧年有吸水管的联接件；更换泵的密封垫圈；打开所有关的阀门，
清洗滤净器，拆开水泵，清除堵塞物。
电动机不转时处理：检查电源开关；检查保险丝和断路器；检查控制箱电动
机线路；泵卡时，应关掉电源，用手转动泵的联轴器，若转动不自如，需检修泵。
流量降低处理：检查过滤器是否堵塞，若过滤器压力表压力很高，比正常运
行压力高 公斤左右，则需进行反洗；检查滤净器滤网上否堵塞，清洗滤网；检查
吸水管是否漏气修理；检查阀门开头、管路是否堵塞；检查泵叶是否反转，若是掉换
三相动力线中的任何二根线；检查发动机是否过热，检查工作电压是否正常。
泵流体噪音大：检查吸水管是否漏气，回水有无汽泡，修理可能漏气的部门、
吸水管件、滤净器等；清除堵塞物，加大吸水管，检查滤净器滤网是否干净，阀门是
否都全开；拆开泵，排除叶轮上的外来物；适当关紧出水阀门增加出水管压力，减少
出口流量。
电动机过负荷装置跳闸时处理：检查线路是否连接错误；用万用表检测电源
是否缺相；电动机运行电流是否超过额定电流；热继电器的整定值是否合适；检查泵
轴是否有卡住或叶轮不规格，若有拆除处理。
（4）泳池维护工作
A、池面日常维护
每天在开放前应吸尘及清理池面杂物。
B、水下灯更换
泳池放水，拆密封罩，更换灯泡；喷水池水下灯，将灯拉出水面，打开密封
压盖、玻璃罩，更换灯泡。
7、会所服务价目表
项 目 单 价
普通棋牌室 10 元/小时
豪华棋牌室 15 元/小时
乒 乓 球 10 元/小时
桌 球 20 元/小时
健 身 10 元/次
阅 览 室 免 费
泳 池
成人及 米以上儿童：10 元
/次; 80 公分— 米以下儿童：
5 元/次
注：（1）营业时间：星期一至星期五：下午二时至十一时
星期六、日： 上午九时至下午十一时。
（2）所有项目收取押金１００元／房。
（3）计时是以小时计，不够１小时按１小时算。
（4）每进行一次活动前和活动结束后，请到总服务台登记，以便对项目进行
确认。
8、酒水价目表
品 名 名称 价格（元）
可口可乐 3．00/罐
七 喜 3．00/罐
芬 达 3．00/罐
矿泉水 2．00/瓶
椰子汁 3．00/罐
冰红茶 5．00/瓶
咖 啡 5 元/杯
极品铁观音 20 元/壶
红 茶 5 元/杯
饮
品
类
奶 茶 5 元/杯
特美思 5 元/包
三五珍特醇 15．00/包
硬盒中华 40．00/包
红塔山 10．00/包
硬盒芙蓉王 25．00/包
香
烟
类
特醇万事发 15．00/包
注：以上酒水价格将随市场价格进行调整。
9、海文花园会所及游泳池管理费用测算
费 用
项 目
会 所 泳 池
备 注
收 入
泳池
A、 8 元/次×3 人=24 元/天
B、 3 元/次×10 人=30 元/天
C、 A+B=54 元/天×30=1620 元/月
今年泳池收费优惠，
将收费调为 8 元及
3 元
乒乓球 10 元/小时×50 小时/月=500 元/月
饮料 390 元/月 利润为 30%
棋牌类 10 元/小时×300 小时/月=3000 元/月
小计 3890 元/月 1620 元/月
成 本
工资 1600 元/月·人×2 人=3200 元/月 1600 元/月·人×1 人=1600 元/月
福利 448 元/月 224 元/月 工资的 14%
社保 288 元/月 144 元/月 工资的 9%
食堂费用 210 元/月·人×2 人=420 元/月 210 元/月
折旧 500 元/月 100 元/月
低值易耗品 5500 元/月 1000 元/月
办公费 2000 元/月 500 元/月
电话费
200 元/月（市话电话）+15 元/月（call
机）×2 人=230 元/月
15 元/月
泳池清洁用
品费
1200 元/月
购各类药品及用具
等
公共电费 1000 元/月 600 元/月
公共水费 100 元/月
A、 525m3(泳池储水量)÷2= m3
B、 525 m3×10%×30 天=1575 m3
C、 A+B× 元/ m3=5292 元/月
A、二个月换一次水
其他支出 1300 元/月 饮料等
小计 14986 元/月 元/月
税金 元/月 元/月 总支出 %
合计 元/月 元/月
总计 总计=收入-成本
十一、 费用收支分析
（一）收入、支出及利润
1、总收入 1,487,288 元，具体如下：
住宅管理费：36178㎡× 元/ ㎡·月×12 月×95%=1072,316 元
海扉阁管理费:5441㎡×2 元/㎡·月×12 月=130,584 元
商铺管理费：2381㎡×4 元/ ㎡·月×12 月=114,288 元
停车场收入：125 车位×250 元/ 个·月×12 月×30%=112,500 元
48 车位×100 元/ 个·月×12 月=57,600 元
说明：住宅按 95%的入住率计算，商铺按照 100%的入住率计算，停
车场共 173 个车位，属于 XX 物业公司的 125 个按目前的使用率 30%计
算，盛孚公司、奥盛公司所分得的 48 个车位按照目前 100%的使用率计
算，所有面积的测算按照设计图纸计算所得。
2、总支出为 1,481,262 元，具体见明细
3、利润总额为：1,487,288-1,481,262=6,026 元
（二）总支出明细
测算支出项目
测算支出金额
年支出(人民币)
备 注
1.工资 570,000
共 30 人,平均管理人员和维修人员 2500 元/月,
安全员和清洁绿化工 1400 元/月。
2.福利费 79,800
福利费为工资总额的 14%,包括员工福利、加班
补贴、员工服装等费用。
3. 工会费 11,400 工会经费占工资总额的 2%。
4.社保费 72,000
按深圳市工资标准的 30%,包括工伤、就业、住
房、医疗、养老保险。
5.办公费 30,000 综合测算
6.清洁卫生费 55,000 综合测算
7.维修材料费 70,000 综合测算
8.公共设施维护保养费 100,000 综合测算
9.车辆使用费 6,000 保险费、修理费、油费、停车过路费。
10.保安费用 6,000 保安器具的损耗、维修、年审。
11.公共水电费 150,000
公共场所各类照明用电、各类设备运行用电、
水池用水、绿化用水。
12.折旧费 4,000 固定资产折旧
13.通讯费 25,000 3 部 CALL 机,3 部办公电话,1 部手机
14.差旅费 6,000 出差费、交通费
15.劳保用品费 10,000 综合测算
16.绿化费 30,000 综合测算
17.社区文化活动费 6,000 综合测算
18.培训费 3,000 占工资总额 %
19.业主委员会费用 5,000 综合测算
20.食堂费用 12,000 综合测算
21.低值易耗品摊销 12,000
22.其他支出 15,000 综合测算
23.上级管理费 127,820 总支出 10%
24.税费 75,242 总收入 %
合计 1,481,262
十二、 公司配备物资情况
我公司拟投资 449560 元，包括购置办公设备、清洁设备、通讯设备、
绿化设备及员工服装费用、室外标识工程等。明细如下：
1、行政：办公用品
项 目 数量 单价（元） 合计（元） 备注
办公桌椅 7 套 250 1750
电脑 1 台 8000 8000
复印机 1 台 13000 6500
打印机 1 台 1500 1500
空调机 3 台 5000 15000
传真机 1 台 1000 500
照相机 1 台 2500 2500
电 话 3 台 4500 4500
保险柜 1 台 2000 2000
资料柜 1 套 3000 3000
电视机 1 台 1500 1500
音 响 1 套 1000 1000
员工服装费 31 套 800 24800
厨房用具 1 套 5000 5000
装修费用 200000
小 计 277550
2、清洁绿化工具
项 目 数量 单价（元） 合计（元） 用 途
吸尘器 1 台 1000 1000
垃圾拖车 2 辆 800 1600
垃圾桶 1 批 30000 30000
小 计 32600
3、治安、交通、消防管理设备
项 目 数量 单价（元） 合计（元） 用 途
无线对讲系统 6 台 2600 15600
消防斧头 10 支 85 850
专用消防扳手 10 支 60 600
防毒面具 20 支 150 3000
灭火器 20 支 80 1600
训练器材 1 套 60 60
小 计 21710
4、维修工具
项 目 数量 单价（元） 合计（元） 用 途
电工工具 3 套 1000 3000
水工工具 2 套 300 600
梯 子 3 台 800 2800
小 计 37700
5、室外标识工程费用：80000 元
合 计：449560 元
