弗莱明戈项目后评估.ppt

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欢迎参加弗莱明戈项目后评估 总 结 弗 莱 明 戈 项 目 后 评 估 龙湖·弗莱明戈 项 目蓝湖郡项目团队 二○○八年五月九日 • • • • 弗莱明戈项目后评估成果目录 第一篇：项目运营总体概况 第二篇：工程总结 第三篇：研发总结 第五篇：成本总结 第七篇：客户中心总结 第四篇：营销总结 第六篇：物业总结 弗莱明戈项目后评估成果 第一篇：项目运营总体概况 目录 第一部分 第二部分 第三部分 项目关键指标列示及简析 项目运营要点回顾 项目运营的几点反思 第一部分 项目关键指标列示及简析 关键指标达成情况（签约及回款） 项目销售利润率及内部收益率 项目成本变化 一级节点计划达成率>80% 客户满意度及客户忠诚度 0 第一部分 项目关键指标列示及简析 关键指标达成（签约和回款） 分项 下达指标 签约收入 亿 结算收入 —— 应收帐款 剩余货值 住宅 实际达成值 下达指标 亿 4000万 亿 —— 0 0 车位 实际达成值 2170万 2170万 1830万 第一部分 项目关键指标列示及简析 项目销售利润率及内部收益率 分项 销售利润率 内部收益率 上会指标 % % 现值 20% % 备注 2006年3月项目开盘，现金流为正。 第一部分项目关键指标列示及简析 项目成本变化 项目 土地获得价款 勘测设计费 行政及经营性收费 前期工程费 配套设施费 基础设施费 景观工程费 建安及装修工程费 工程相关费用 开发成本 目标成本 回顾成本 审计成本 差异1 差异2 第一部分 项目关键指标列示及简析 一级节点达成率 下达项 完成项 累计达成率 集团关键节点 阶段性成果 项目总体计划 7 1 20 6 1 14 % 100% 70% 集团关键节点未达成：原定2007年4月30日完成项目95%的销售，实际完成时间2007年6月30日。 第一部分项目关键指标列示及简析 客户满意度及客户忠诚度——业主对项目的总体满意度（96%＞重 庆公司91%＞集团88%） 龙湖地产的印象 总体规划 销售服务 接房流程 总体满意度 第一部分项目关键指标列示及简析 客户满意度及客户忠诚度——业主对龙湖地产的忠诚度（%， 重庆公司去年指标74%＞集团68%） 第一部分项目关键指标列示及简析 业主报事统计 报事类别 1.土建 2.入户门 3.铝合金门窗 4.锅炉 5.给排水管道 6、安防对讲 7.空调机位及空调洞 8.私家花园类 9.公共景观类 10.沟通类 11.保洁类 12.其他类 合计 交房报事量 201 40 102 11 0 10 3 23 7 119 12 46 574 交房后期报事量 （5月1日止） 70 60 36 0 31 4 12 35 52 0 9 133 442 合计 271 100 138 11 31 14 15 58 59 119 21 179 1016 户均报事 已付户数 464 第二部分 项目运营要点回顾 项目运营大事记 2005年8月项目样板区破土动工 2005年12月实现四证齐全 2006年2月样板区开放 2006年3月开盘销售套，当月签约亿 2007年6月30日项目交房，做为经开区交房交证试点单位，并实现交房交证 2007年7月项目清盘 2007年11月车位销售，开盘销售346个 2007年8月，项目通过重庆市绿色生态及住宅性能认定AAA终审 2008年4月，项目通过重庆市詹天估金奖评审，并做为重庆市推荐项目参与国家评审 第二部分 项目运营要点回顾 项目运营指标对比 建筑风格的创新实现了公司对项目的定位要求，并产生了全国性影响 营销造势及项目前期的销售基本完成了公司的预期 设计管理有序，研发经理、项目部与设计师在项目前期对建筑大样、细部处理、新技 术、新材料及外装进行清理，确保了设计的精度，同时保证了工程进度 结合工程特点，对关键事件进行清理，结合工程进度对施工单位及监理进行交底，工 程质量处于受控状态，工程细部处理得当 客户交付的创新及介入受到业主好评 项目总体成本受控 板样区开放获得预期效果 第二部分 项目运营要点回顾 项目运营的成功点 建筑风格的创新实现了公司对项目的定位要求，并产生了全国性影响 营销造势及项目前期的销售基本完成了公司的预期 设计管理有序，研发经理、项目部与设计师在项目前期对建筑大样、细部处理、新技 术、新材料及外装进行清理，确保了设计的精度，同时保证了工程进度 结合工程特点，对关键事件进行清理，结合工程进度对施工单位及监理进行交底，工 程质量处于受控状态，工程细部处理得当 客户交付的创新及介入受到业主好评 项目总体成本受控 板样区开放获得预期效果 第二部分 项目运营要点回顾 项目运营的不足点 目标成本确定及成本回顾没有达到预期目的 景观设计滞后，造成较多的工程返工 景观效果的前期把控不够 客户敏感点分析深度不够 市场调研不准确，导致户型比较分布上存在不足 第三部分 项目运营的几点反思及建议 几点反思 项目运营体系的转变与团队成员负责对象之间的不匹配，造成项目运营上 不尽人意 原有成本管理体系与现在的运营机制之间的冲突造成老项目的“精神分裂” 原有设计模式中景观设计迟滞导致景观工程与建筑总图冲突不断 景观风格、成本把控、客户体验三者之间真的不可调和吗？ 产品创新没有转化为产品的溢价能力 产品市调的信息如何判断？——大户型滞销 项目团队成员的全成本意识不足与项目收益之间的冲突明显 项目团队成员在项目运营过程中变动频繁，造成部分信息遗失 营销客户调研不准确，导致户型比较分布上存在不足 第三部分 项目运营的几点反思及建议 几点建议 开好项目启动会，暴露所有问题，合理把握产品创新，尽可能进行价值挖掘， 并将其转化为产品溢价，提升项目收益 从产品方案设计开始，研发、工程、造价紧密结合，进行成本方案阶段的优化 与预控 提升景观在图纸设计阶段的效果预控能力，尽量减少后期实施后的调整量 强化项目团队成员的成本意识 客户视角的延伸需要从方案阶段着手 弗莱明戈项目后评估成果 第三篇：研发总结 • • • • • • 弗莱明戈项目后评估研发总结成果目录 第一篇：项目定位 第三篇：价值点挖掘 第五篇：设计管理 第二篇：项目简介 第四篇：客户敏感点分析 第六篇：效果把控 第七篇：成本控制 第八篇：新材料、新技术、新工艺 第九篇：规划报建与验收 第十篇：完成效果 弗莱明戈项目后评估研发总结成果 第一篇：项目定位 第一篇：项目定位 • 龙湖的第一个花园洋房项目 • 别墅区里面具有别墅品质的花园洋房 • 沿袭蓝湖郡湖西的地中海风格，填补市场空白 • 应具有高度的市场影响力、社会影响力 • 客户人群应为比联排别墅稍低（介于别墅和高 层公寓之间但是略偏上）、但是向往高品质生 活的人群。 • 项目定位带来的几个重大后续影响： • 1、容积率不能太高（控规是2，实际是） • 2、户型偏大 • 3、成本偏高 弗莱明戈项目后评估研发总结成果 第二篇：项目简介 • • • • • • • • • • • • • • 项目简介－－区位、总图、主要经济技术指标 主要经济技术指标： 总用地面积：80018 m² 居住户(套)数：487套 住宅栋数：36栋 总建筑面积： m² 1、住宅建筑面积： m² ，占 % 2、车库建筑面积： m² ，占 % 3、配套设施建筑面积： m² ， 占% 容积率：（包括地下） 建筑密度：% 绿地率：% 停车泊位：487辆 ①地面 64辆 ②地下 423辆 弗莱明戈项目后评估研发总结成果 第三篇：价值点挖掘 • • • • • • 价值点挖掘目录 一、总图 二、单体 三、外立面 四、车库 五、合用 六、经验与教训 • • • 一、价值点发掘－－总图 充分利用原始地形，将整个小区分成多个标高的台地，大大节约了土 方量，既节约成本，又有利于施工，而且增加了视线的层次感。 各楼栋利用车库的连接自然形成8个围合院落，既可避免单调的排列 式布局，又倡导了一种新的生活方式。 在几栋住宅之间布置车库，既方便了住户的直接入户，增加了住宅的 溢价能力，又不需结构转换增加结构成本。 • • • 价值点挖掘－－总图 利用一条环形车道串起了整个小区的车库和楼栋，大大节约了车行道 路的面积。 临市政道路住宅均与道路成斜向布置，尽量减轻市政道路对住宅的影 响，而且住宅和道路形成的三角地带又给底层住户留出了宽阔的侧花 园位置，提高了底层住宅的溢价能力。 在小区中央利用自然地形高差设置大型水体，提高了水体周边住宅的 价格，提升了整个小区的品质。 • • 价值点挖掘－－总图 总图的规划布置使得整个小区的住宅户户有景，视野开阔，或面对开 放空间、或面对半私密的庭院，均好性较高。 公共绿地小区化：按控规要求，临金渝大道应退8米绿化带，通过协 调，此公共绿化带最终为小区所用。 • • • 二、价值点挖掘－－单体 利用阳台、露台、廊、入户花园等半室外空间，加强住户与外界的交 流，极致的情况每间卧室都有阳台，增加赠送面积，提高溢价能力。 利用赠送前花园、后花园、侧花园等方式使客户感受到别墅式的享 受，提高溢价能力。 赠送车库与下沉庭院间的地下空间，提高溢价能力。 三、价值点挖掘－－外立面 丰富的外立面效果提升了整个楼盘的品质 • • • 四、价值点挖掘－－车库 利用8#车库地形高差形成的半地下室空间布置客户服务中心和物管用房， 有效降低了成本。 优化车库布置，使得车库平均每个车位的占地面积约为32m²。 底跃住户可以从车库直接入户，其它楼层住户可从车库通过楼梯入户，方 便了住户的生活，提升了溢价能力。 五、价值点挖掘－－合用 • 1、通过与政府相关部门的沟通，本项目的配套 设计基本与整个蓝湖郡片区进行合用，包括幼儿 园、小学、开闭所、垃圾站、居委会、商业配套 等，节约了大量开发成本。 • 2、原设计为3个化粪池，经优化合并调整为一 个，既节约了成本，又减轻了对住户的影响。 • • • • • • • • • • 六、价值点挖掘－－经验与教训 一定要有阳台与客厅相连，而且此阳台一定要适用、够大 设计理念最好是略微超前，不要太超前：比如150平方米的三房、比 如室内2米宽的过道、比如双通道设计 厨房设置在住宅中间，部分客户不太满意，认为采光不好；风水不好 户型组合以后太复杂，多达100多种户型，给设计、施工、销售、后 期管理都带来很大的困扰 方案阶段底平户型没有考虑私家花园，后期调整给景观等各方面带来 很大的影响 部分小区道路宽度为7米 公共区域私家化不够 底层住户尽量单独入户 尽可能满足业主可直接从车库入户的要求 少部分灰空间业主不能使用，增加了成本没有带来收益 厨房设计在户型中间受到很大非议 双通道的设计可以提供买点，但是不太实用 客厅外无阳台，导致销售速度很慢 园区部分车行道路太宽，加上人行道宽度，使整个道路感觉 象市政道路一样，不太宜人。 部分园区道路太宽（7m）， 太市政，不宜人，而且影响 私家花园的设立和私密性。 由于间距的原因，又希望山墙不要太呆板，所以有一些山墙 上的阳台没有加以利用。 24#楼 业主可使用空间没有利用 由于样板楼对一些灰空间没有利用，加上后面没有针对具体楼栋 结合景观进行具体分析，对一些业主可利用的空间一刀切地没有 加以利用，公司增加了开发成本，业主也觉得不可理解，也增加 了后期物业的管理难度。 由于在前期方案阶段没有考虑底层平层住户的花园，只考虑了底跃住户 的花园，在销售前才临时添加平层住户的花园，导致一些住户的花园离 人行道很近，影响景观的布置，也影响业主的私密性。 34#楼 33# 楼 私家花园离车行道路太近 私家花园离车行道路太近 独门入户给业主别墅的享受、尊崇的感觉，所以底楼住户应尽量 单独入户 业主强烈要求从从花园直接入户 弗莱明戈项目后评估研发总结成果 第四篇：客户敏感点分析 • • • • • • • • • 客户敏感点分析目录 一、地段、配套、总图规划 二、景观 三、户型 四、大堂、楼梯间 五、安全 六、门窗 七、车库、车道与车位 八、私家花园 九、阳台、露台 一、客户敏感点－－地段、配套、总图规划 • 项目所处蓝湖郡大社区，配套齐全、方便 • 项目靠近医院，一部分人认为方便，一部分人认为会有噪 音、气味的影响 • 靠近小学和高层，认为小学噪音有一定干扰、高层对私密 性有一定影响，但是抗性都不大 • 靠近金渝大道，虽然设置了隔音墙，但是影响依然很大 • 总图住宅大部分呈东南方向布置，部分西北向布置的住宅 在销售时还是有一定的影响 • 底跃、顶跃、底平、顶平的性价比较高 • 独栋由于可三面采光，销售速度相对较快 • • • • • • • • • 二、客户敏感点－－景观 景观设计相对滞后，对施工、营销造成很大的困扰 应加强图纸控制及前控，避免后期进行大量的调整 私家花园的配置不统一，造成后期大量的投诉 硬景面积过多，达20％，导致成本较高 地面停车位布置过多，部分太靠近住宅，造成业主的投诉 和后期的整改 地面停车位由锈石黄花岗石铺贴，造价高，透水性不好 庭院、水体的打造较为成功 导示系统设计较有新意 景观整体效果非常成功 三、客户敏感点－－户型 四、客户敏感点－－大堂、楼梯间 大堂墙面为黄洞 石、地面为普罗 多米黄，材料 好，造价高，但 是由于没有专业 的设计与施工， 整体效果不好。 楼梯间地面为锈 石黄踏步，墙面 为涂料，给客户 造成的印象是不 高档，很普通。 建议：大堂还是需要进行专业的设计与施工。 五、客户敏感点－－安全 圆拱上方花槽的取消，使两户之间形成 的宽阔通道，使部分业主极度没有安全 感！ 两户之间的入户花园通过瓦屋面相 连，使两户之间的往来非常方便！ 相连两户间主卧室的阳台相连，由于是凸阳台的原因，导致翻越两户之间比较容易， 使两户之间的私密性受到影响，甚至两户之间的宠物可以自由来往。 特例：22#楼一户业主觉得从客厅、茶 室出后花园处上方的圆弧阳台使其极度 没有安全感（害怕上空坠物伤人）。 • • • 六、客户敏感点－－门窗 1、门窗的开启方式和宽度在方案阶段就一定要仔细推敲。例如：平开 门的宽度不宜小于700mm，单扇平开窗的宽度不宜大于800mm，推拉 门的单扇宽度不宜小于750。 2、在阳台、露台、外廊、入户花园等人易流动处应考虑安装推拉窗， 以免占用通行面积、影响通行或造成伤人事故。 3、在底层出阳台、出花园的地方宜安装平开门，在入户花园的地方宜 安装平开门，便于装锁。 由于前期考虑不足，出现了一些单 扇600mm的平开门，现场感觉极不 好用，600mm的洞口宽度除掉门框 的宽度后稍胖的人较难通过。 有遮雨措施，但是宽度均不够，门 在开启的情况下容易淋雨，造成防 盗门锈蚀。 相同户型门窗布置方式应一致 客户敏感点－－门窗 可开启扇位置应向外，便于通风与使用。 七、客户敏感点－－车库、车道与车位 • 车库顶板的覆土厚度：如果要保证较好的的前场景观，覆土 厚度最好大于900mm，如果有大型景观小品，覆土厚度最 好大于1200mm。 • 应有尽量多或全部的住户能直接从车库入户，据交房调查报 告显示，一部分不能从车库直接入户的客户对车库的设置意 见较大。 • 入车库通道应尽量短、平，且能利用植物进行掩映，尽量不 对住户造成干扰。 • 在可能的情况下车库应尽量大。大车库一般可进行双排布 置，每个车位所占面积较小；大车库可减少车库入口，减少 对业主的干扰、减少业主的投诉。 • 车库的排气口应尽量掩蔽，减少对住户和景观的影响。尽量 利用高差将车库布置为可自然通风车库。 业主投诉车库入口 正对其阳台出口 此处业主投诉车道太长 此处业主投诉坡度 太大、车道太长 6#车库的排风井，经过优化后基本看不到。 8#车库的排风井，原设计和更改后的效果 八、客户敏感点－－私家花园 • 面积：业主对面积问题非常的敏感，弗莱明戈由于前期销 售的时候花园是按90%的面积进行承诺的，所以基本没有 因为面积而报事的。 • 管井：在前期和项目部一起做了大量的工作，进行花园与 管网位置的核对，最终只有一个管井落在业主的花园内 • 树：这是客户投诉较多的问题，也是一直难以解决的一个 问题。因为建筑和景观、花园与道路的关系等原因导致花 园的配置标准不统一 • 高差：弗莱明戈基本没有因为花园出现高差而报事的 由于建筑需要掩映，所以 乔木种在私家花园，导致 业主因为个人喜好或数量 的多少而投诉 离道路太近，对业主的私密 性有影响，而且景观效果也 不太好 九、客户敏感点－－阳台、露台 变更前 变更后 屋面的室内观感不好，有业主提出整改。 1#楼 屋面影响阳台的使用 客户敏感点－－阳台、露台 10#楼 1#楼 1、影响业主入户花园的采光及观感 2、前期做法的不确定导致不同的做法。 阳台、露台栏板为实墙，而且较高，部分客户有异议 弗莱明戈项目后评估研发总结成果 第五篇：设计管理 设计管理 • 选择好分供方、管理好分供方，充分释放设计师的能动 性，当好“导演”的角色。 • 充分利用资源，包括部门内、部门外，公司内、公司外各 种资源，特别是在研发部专业组人员有限的情况下要利用 好项目部这个资源。 • 在设计过程中，推行设计周例会制，每周二召开，研发部、 项目部、设计院相关管理及技术人员参加，及时解决设计 及施工现场中的各种问题。 • 首次在合同中约定设计师到现场服务的时间及效果，并由 项目部负责考核。附件一：弗莱明戈初设和施设委托合同 • 及时审图。施工图到达后及时组织项目部、研发部、施工 单位、监理单位相关人员读图，并形成书面的读图纪要。 附件二：弗莱明戈读图纪录 设计管理 • 在时间紧、任务重的情况下，与项目部一起商讨出图计 划，分阶段、分标段进行出图，以满足现场施工进度的需 要。 • 利用样板区进行及时总结。 • 与造价采购部一起首次采用“材料选样清单”的方式进行选 材，大大提高了选材的效率。附件三：弗莱明戈材料选样 清单 • 采用立面彩图、平面彩线图指导外立面材料的施工。附件 四：弗莱明戈4#楼立面彩图 • 对立面影响很大的外装材料要采用做大样的形式进行确认。 附件五：弗莱明戈项目材料选样封样作业指导书 • 充分利用项目部的资源完善部分详图及大样，对公司的标 准做法进行清理，并针对本项目的特点进行了一些创新。 • 在变更太多的情况下采用重新出图的形式，以免对后续施 工、销售、成本控制造成干扰。 设计变更的相关信息一定要尽快传达到工程、营销、造价等 相关人员，否则会给后期管理带来很大的困扰。 设计调整信息未及时传达到 客户 原车库入口有变化 最终合同附图未表示路网 GF-2000-0209 建设工程设计合同 （一）（民用建设工程设计合同） 工 工 合 程 程 同 名 地 编 称 ： 点 ： 号 ： 蓝湖郡三期 重庆市北部新区金开大道1111号 （由设计人编填） 设 计 证 书 等 级 ： 甲级 发 设 包 计 人： 人 ： 重庆龙湖地产发展有限公司 海南雅克建筑设计有限公司 签 订 日 期 ： 2005年6月30日 2 2 2 说 明 发包人：重庆龙湖地产发展有限公司 设计人：海南雅克建筑设计有限公司 （以下简称“甲方”） （以下简称“乙方”） 甲方委托乙方承担 蓝湖郡三期（以下简称“本项目”）工程设计，经双方协商一致，签订本合 同。 第一条 本合同依据下列文件签订： 《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《建设工程勘察设计市场管理规定》、 《建设工程勘察设计管理条例》、《建设工程质量管理条例》、建设部2003年版《建筑工程设计文件编制 深度规定》。 国家及地方有关建设工程勘察设计管理法规和规章。 建设工程批准文件。 第二条 本合同设计项目的内容：名称、规模、阶段及设计费 建设规模 设计阶段及内容 序 号 分项 项目名称 层数 （层） 建筑面积 （m ） 配合境外公 司完成方案 报建和上会 初 步 设 计 施 工 图 收费标准 （人民币元/ m ） 估算设计费 （人民币 元） 1 花园洋房 地上<6 层 √ √ √ 地下车库及 物管配套 地下1层 100,000 √ √ √ 21 2,100,000 删除的内容: 20 删除的内容: 000 1、本项目的设计费包括：配合境外公司完成方案报建和上会的配合费，初步设计费，施工图设计 费，施工现场服务费，根据双方约定，设计费最终结算以施工图的总建筑面积为基数计算。 2、设计内容：设计总说明、总平面、综合管网、建筑、结构、电气、给水排水、通风空调、概算； 住宅入户大堂、楼梯间、公共走道和客户服务中心等公共区域的精装修。 3、二次设计审图费、园林景观配合设计费均包含在收费标准内，不再单独收费。 4、各设计阶段乙方开展现场服务，所需差旅费、住宿费等均由乙方自理，甲方不再支付任何费用。 2 1 1 第三条 甲方应向乙方提交的有关资料及文件 序 号 2 3 资料及文件名称 项目立项批复 重庆市建设工程设计条件、要求通知书（选址意见通知书、规划红线图） 重庆市建设工程方案设计审查意见通知书（中华人民共和国建设工程规划许 份 数 1 1 提交日期 详见项目计划 可证附件） 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 重庆市公安局消防局建筑工程消防设计的审核意见书（方案设计阶段批复） 方案设计文本 初步设计任务书 工程地质初步勘察成果 周边道路设计资料 管网设计及其接驳口资料（也可以在各阶段任务书中明确） 重庆市建设工程初步设计审查意见通知书（中华人民共和国建设工程规划许 可证附件） 重庆市公安局消防局建筑工程消防设计的审核意见书（初步设计阶段批复） 政府关于项目初步设计的批复 施工图设计任务书 工程地质详细勘察成果 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 8 10 2 6 20 20 3 20 说 明 第四条 乙方应向甲方交付的设计资料及文件 序 号 方案完 善设计 文件 资料及文件名称 方案设计图纸及报批文本 数量 （套） 提交日期 见日程表 有关事宜 方案报建用光盘2份， 全套设计成果2份 （1）土石方平基图 （2）综合管网图纸及说明 10 含全部设计成果的光 初步设 计文件 （3）初步设计图纸、总说 明、主要设备材料表 12 盘2套 另提交初设上会资料 （4）初步设计概算 施工图 （1）基础施工图 （2）主体结构施工图 1、图纸的套数以单位 工程为单位，如果可以 重复利用的施工图，经 甲方同意后可以适当 设计 （3）建筑施工图 20 减少出图套数或图纸 文件 （4）设备施工图 （5）装修施工图 20 量； 2、含全部设计成果的 光盘2套。 1、若甲方需要超出本表所列数量的设计成果，甲方应另支付乙方工本费。 2、项目的设计周期系由甲乙双方协商确定。 3、乙方提供的电子文件不作为施工的法定文件。 乙方接到境外设计单位（F+A）方案文档后，即开始完善方案设计，并于规定的 10 个自然日内 完成满足报规划局的方案要求。 乙方接到《初步设计任务书》三日内，提出书面意见，双方对设计任务书协商达成一致意见后， 4 1 2 形成会议纪要。乙方在收到《初步设计任务书》后 30 个自然日内完成初步设计，详《初步设计任务书》。 乙方接到《施工图设计任务书》五日内，提出书面意见，双方对设计任务书协商达成一致意见后， 形成会议纪要。乙方在收到《施工图设计任务书》后 40 个自然日内完成施工图设计，详《施工图设计任 务书》。 各设计阶段的具体进度计划安排，根据双方会议纪要约定。该会议纪要作为本合同附件，与合同 具有同等法律效力。 各设计阶段的设计任务书，作为本合同附件，与合同具有同等法律效力。 设计成果必须满足建设部2003年版《建筑工程设计文件编制深度规定》，必须满足国家及地方现 行设计规范、规程的要求，并满足设计效果及甲方提出的设计任务书的要求。 第五条 设计费及其支付 删除的内容: 000 本合同设计费总额估算为 贰佰壹拾万 元人民币（小写：人民币2,100,000元） 付款方式：合同付款分阶段进行。每阶段乙方应按双方约定，开据正式发票后七个工作日内，由 甲方以银行转账形式将设计费转至乙方指定的银行账户。付款如遇国家法定节假日顺延。 付款条件 带格式的: 下划线 序 号 分 项 阶段设计费 （元） 付款条件 付款比例 （％） 付款金额 （元） 付款时间 初 完成报建手续，取 步 设 ￥80万 完成方案报建 初步设计费 总金额10％ ￥8万 得规划上会审查意 见书，经甲方确认 计 后七个工作日内 提供初设图及概算 初步设计费 总金额30％ ￥24万 提交初设概算及文 本经甲方确认后七 个工作日内 5 3 4 5 6 7 序 号 分 项 阶段设计费 （元） 付款条件 付款比例 （％） 付款金额 （元） 付款时间 根据政府主管部门 根据政府主管部门 对初设批文及甲方 意见要求修改完成 初步设计费 总金额50％ ￥40万 对初设批文及甲方 意见要求修改完成 并经甲方确认后七 个工作日内 乙方对施工图设计 施工图设计阶段的 配合费 初步设计费 总金额10％ ￥8万 任务书提出书面意 见，经双方交底确 认后七个工作日内 删除的内容: 120 施 工 图 设 计 ￥130万 （1）基础施工图审 查并修改完成； （2）设计交底和图 纸会审完成。 施工图设计 费总金额 20％ ￥26万 施工图审查备案完 成，图纸交底会审 纪要签章完善后七 个工作日内 删除的内容: 24 （1）建筑、主体结 构、设备安装施工 图审查并修改完 成； （2）设计交底和图 施工图设计 费总金额 30％ ￥39万 施工图审查备案完 成，图纸交底会审 纪要签章完善后七 个工作日内 删除的内容: 42 删除的内容: 35 纸会审完成。 （1）甲方领取施工 图审查报告； （2）设计交底和图 纸会审完成。 施工图设计 费总金额 30％ ￥39万 施工图审查备案完 成，图纸交底会审 纪要签章完善后七 个工作日内 删除的内容: 36 6 8 9 10 序 号 分 项 阶段设计费 （元） 付款条件 付款比例 （％） 付款金额 （元） 付款时间 施工图设计 项目全部二次设计 删除的内容: 6 二次设计审图 费总金额 3％ ￥万 审图完成后七个工 作日内（详说明） 园林景观设计配合 施工现场服务 施工图设计 费总金额 2％ 施工图设计 费总金额 15％ ￥万 ￥万 园林景观配套设计 完成，经甲方确认 后七个工作日内 （详说明） 项目竣工验收完成 后七个工作日内 删除的内容: 4 删除的内容: 12 删除的内容: 10 说明： 1、本项目设计费分为两个阶段：初步设计阶段包括配合境外公司完成方案报建和上会的配合费和初 步设计费，占设计费总金额的约38%，共计80万元；施工图设计阶段包括施工图设计费和施工现场服务费， 占设计费总金额的约62%，共计130万元。 2、如施工图设计阶段甲方提出涉及结构体系和规模调整等重大修改，乙方应无条件接受，经双方协 商，甲方向乙方另行支付一定金额的设计修改费。 3、甲方拿到完整的方案设计图后，应在十个工作日内及时报批，如甲方不能按期进行报批，则甲方 应在收图后第35天支付该设计阶段合同款，以后当甲方要求进行初步设计报批时，乙方应积极予以配合。 4.甲方拿到初步设计图后，应在十个工作日内及时报批，如甲方不能按期进行报批，则甲方应在收图 后第35天支付该设计阶段合同款，以后当甲方要求进行初步设计报批时，乙方应积极予以配合。 5、基础施工图审图及交底时间为收到图后七天内进行，主体结构施工图审图及交底时间为收到图后 十五天内进行，装饰装修、设备安装等全套施工图审图及交底时间为收到图后二十天内进行。甲方应在交 底后三天内提交图纸交底会审纪要给乙方，如甲方拿到施工图后不能按期进行设计交底和图纸会审以及不 能按期提交乙方图纸交底会审纪要，则甲方应在收图后第35天支付该设计阶段合同款，以后当甲方要求进 7 删除的内容: 40 删除的内容: 60 删除的内容: 120 行设计交底和图纸会审时，乙方应积极予以配合。 6、二次设计审图包括：对门窗、幕墙、栏杆、灯饰工程、广告、甲方确定的室内精装修等专业施工 图涉及结构安全及水、电系统的功能审核；对弱电专业（即智能建筑系统）由甲方指定的设计施工单位提 供的专业施工图审核。该审核要求乙方出具正式书面函件，签章确认。 7、园林景观设计配合内容包括：初设图或施工图确定的水体、廊架、亭台、挡墙、道路围墙、园区 大门等建构筑物的结构设计和园林景观水、电系统设计的配合。 8、施工现场服务 删除的内容: 10 施工现场服务费（即施工图设计费总额的15％）按乙方提供施工现场服务的月份数分摊到月，并在项 目竣工验收完成后七个工作日内一次性支付，结算办法为： 删除的内容: 甲方项目部当月 a、每月按乙方未及时提供服务的次数比例和乙方未提供的现场工作的时间比例，以各50%的权重计算 当月未及时提供现场服务的比例，按未及时提供现场服务的比例扣减当月分摊的施工现场配合费。 b、每月未及时提供现场服务的比例超过1/3时，甲方将扣除当月分摊的全部施工现场服务费。 C、施工现场服务费的支付，其50%的比例取决于乙方派驻现场的设计代表的工作作风、工作进度和工 作质量。 提出的现场服务次数 删除的内容: 平均 删除的内容: 分摊 删除的内容: 当月每次配合费 删除的内容: 根据未及时提供 服务 删除的内容: 的情况按 删除的内容: 次 第六条 双方责任 删除的内容: 次数超过当月甲 方项目部提出的应配合总数 甲方责任 甲方按本合同第三条规定的内容，在规定的时间内向乙方提交资料及文件，并对其完整性、正 确性、及时性负责，甲方不得要求乙方违反国家现行规范和有关标准进行设计。 甲方指定专业人员作为项目设计协调人，名单附后。 甲方变更委托设计项目、规模、条件或因提交的资料错误，或所提交资料作重大修改，以致造 成乙方设计需返工时，双方除需另行协商签订补充协议，重新明确有关条款外，甲方应按乙方所耗工作量 向乙方增付设计费。 甲方应保护乙方的投标书、设计方案、文件、资料图纸、数据、计算软件和专利技术。未经乙 方同意，甲方对乙方交付的设计资料及文件不得擅自修改、复制或向第三人转让或用于本合同外的项目， 如发生以上情况，甲方应负法律责任，乙方有权向甲方提出索赔。 8 删除的内容: 的 删除的内容: 全部 删除的内容: 过程 带格式的: 字体: 加粗 乙方责任 为保证项目建成效果能如实反映方案设计构思，在甲方提交正式实施建筑方案设计资料前，乙 方须提前介入，在甲方提交的较为成型的方案设计基础上进行初设的前期工作。 乙方应就本项目组织专门的设计工作组，指定双方认可的设计总负责人，并在合同签订前提供 经双方确认的工作组成员名单及联系方式清单，以组建双方设计组。在设计过程中，未经甲方许可，乙方 不得随意更换项目设计总负责人及各专业负责人。设计过程中，如出现某专业设计不符甲方要求，甲方有 权要求乙方更换该专业设计负责人。乙方项目设计组名单附后。 乙方应按现行国家、地方规范、标准、规程及甲方提出的设计要求，进行工程设计，按合同规 定的进度要求提交质量合格的设计资料，并对其负责。乙方完成的设计成果经审查，如果不能满足建设部 2003年版《建筑工程设计文件编制深度规定》及任务书要求，甲方有权拒付合同相关款项，并有权终止本 合同。 乙方按本合同第二条和第四条规定的内容、进度及份数向甲方交付资料及文件，并履行签收手 续。 乙方交付设计资料及文件后，按规定参加政府有关部门组织的设计审查，并根据审查结论及时 做出调整补充。乙方按合同规定时限交付设计资料及文件，负责向甲方及施工单位进行设计交底、提供施 工现场服务，配合相关专业验收及竣工验收。 乙方应保护甲方的知识产权，不得向第三人泄露、转让甲方提交的产品图纸等技术经济资料。 如发生以上情况并给甲方造成经济损失，甲方有权向乙方索赔。 在设计过程中，乙方在提交土石方平基图、综合管网图及初步设计文件的蓝图前，先提交设计 中间成果，经甲方审查后再出蓝图。 含钢量要求：施工图设计乙方应确保含钢量达到双方确认要求，钢筋混凝土主体结构(不含基 础、地下室及转换层)含钢量不高于 42 公斤/平方米。 在设计过程中，对基础形式和结构形式选择、主要设备选型、设备用房的位置和布置，乙方应 事先提供必要的数据及比较方案，与甲方充分沟通。通过方案比较，并得到甲方认可后，方可开展设计工 作。因乙方确定方案引起的重新设计，甲方不负任何责任。 若乙方设计的建筑物外立面（不包含门窗、幕墙、灯饰工程、广告等二次设计内容）装饰施 工图和合同设计范围明确的室内精装饰的施工图，深度不够，不能满足施工的要求，甲方有权另行委托其 9 他设计单位进行装饰设计，所发生的费用由乙方承担，在乙方设计费中扣除。 施工期间乙方所出的设计变更单均由甲方发送，如因乙方直接向施工单位发送设计变更单而 造成的后果由乙方承担。 乙方应积极提供现场施工配合服务，做到随叫随到。乙方各专业负责人应在甲方项目部提出 现场配合的要求后6小时内到达现场并解决问题，如本人不能到场，须委派相关专业人员。小问题现场解 决，重大技术问题，必须在24小时内给予答复，并尽可能短时间内给予解决，以最终不影响施工进度为基 本原则。另外，在结构施工阶段，乙方本项目结构专业负责人每周至少应现场工作3次，并且每周在现场 工作时间不少于16小时；在内外装施工阶段，乙方本项目建筑专业负责人每周至少应现场工作3次，并且 每周在现场工作时间不少于20小时；在设备安装施工阶段，乙方本项目设备专业负责人和电气专业负责人 每周至少应现场工作3次，并且每周在现场工作时间不少于16小时。乙方各专业负责人在现场工作时，应 积极主动地发现图纸上或施工中存在的问题，及时与甲方现场管理人员沟通，并及时解决问题。对于乙方 派驻现场的人员，除甲方认为其工作作风和工作能力不能适应现场工作而要求乙方更换人员外，乙方不得 随意更换。 乙方一方面与要积极做好外方设计单位沟通，充分尊重外方设计单位意见，依靠创造性工作 尽可能实现外方设计单位提交的方案及构思，另一方面还要发挥自身工程经验和专业技能，在设计过程中 提出最优化方案。 乙方应为本项目编制各专业统一技术措施，比如设计依据，设施设备，常规通用做法，规范， 细部做法等，并在初步设计和施工图设计工作全面展开前提交甲方。 乙方应在合同签订后10天内向甲方提交初步设计、施工图设计计划书和承诺书，计划书中包 括项目简介、人员安排、设计计划、设计资料及设计成果、设计技术管理；承诺书包括设计进度、设计质 量和后期服务。 乙方有责任在项目竣工后进行回访并组织相关人员召开总结报告会议。 删除的内容: 期间 删除的内容: 应 删除的内容: 隔一 删除的内容: 视察 删除的内容: 一 删除的内容: 其余施工阶段应 删除的内容: 隔两 删除的内容: 视察 删除的内容: 一 带格式的: 字体: (默认) 宋体, (中文) 宋体, 五号, 加粗 带格式的: 字体: 加粗 带格式的: 字体: (默认) 宋体, (中文) 宋体, 五号, 加粗 带格式的: 字体: (默认) 宋体, (中文) 宋体, 加粗 第七条 违约责任 在合同履行期间，甲方要求终止或解除合同，乙方未开始设计工作的，不退还甲方已付的定金； 已开始设计工作的，甲方应根据乙方已进行的实际工作量，不足一半时，按该阶段设计费的一半支付；超 过一半时，按该阶段设计费的全部支付。 发包人应按本合同第五条规定的金额和时间向设计人支付设计费，每逾期支付一天，应承担支付 金额千分之二的逾期违约金。逾期超过30天以上时，设计人有权暂停履行下阶段工作，并书面通知发包人。 10 发包人的上级或设计审批部门对设计文件不审批或本合同项目停缓建，发包人均按条规定支付设计费。 乙方对设计资料及文件出现的遗漏或错误负责修改或补充设计。由于乙方人员错误造成质量事故 损失，乙方除负责采取补救措施外，应根据损失的程度和责任的大小赔偿甲方经济损失，赔偿金为发生的 直接经济损失总额的20％，甲方有权从乙方设计费中扣除，但赔偿金最高限不超过本合同设计费总额。 由于乙方自身原因，延误了按本合同第四条规定的设计资料及设计文件的交付时间，每延误一天， 应减收该项目应收设计费的千分之二。 合同生效后，乙方要求终止或解除合同，乙方应双倍返还定金。 第八条 其他 乙方为本合同项目所选用的国家或地方标准图，由甲方自费向有关出版部门购买。 本工程设计资料及文件中，建筑材料、建筑构配件和设备，应当注明其规格、型号、性能等技术 参数，乙方不得指定生产厂家或供应商。 甲方委托乙方承担本合同内容之外的工作服务，另行支付费用。 由于不可抗力因素致使合同无法履行时，双方应及时协商解决。 本合同发生争议，双方当事人应及时协商解决。也可由当地建设行政主管部门调解，调解不成时， 双方当事人同意由 重庆市仲裁委员会 仲裁。 本合同一式八份，甲方四份，乙方四份。 本合同经双方签章并在甲方向乙方支付定金后生效。 本合同生效后，按规定到项目所在省级建设行政主管部门规定的审查部门备案。双方认为必要时， 到项目所在地工商行政管理部门申请鉴证。双方履行完合同规定的义务后，本合同即行终止。 本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，有关协议、各阶段设计任务书及双方认可的来往电报、 传真、会议纪要等，均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。 乙方有责任对建筑设计意图发展深化，并对其建筑最终效果负责。 甲方有权组织专家对乙方施工图进行设计质量评定及优化，如果优化后的施工图预算比优化前 的施工图预算减少超过了20%，应由乙方支付该部分专家优化费用。 11 甲方名称：重庆龙湖地产发展有限公司 甲方：（盖章） 乙方：海南雅克建筑设计有限公司 乙方：（盖章） 法定代表人： 委托代理人： （签字） （签字） 法定代表人： 委托代理人： （签字） （签字） 地址：重庆市江北区洋河路四号北岸星座6-7层 邮政编码：400020 电话：（023）67729138 传真：（023）67752628 地址：重庆市渝中区上曾家岩24号雾都宾 馆二号楼3楼 邮政编码：400015 电话：（023）63619038 传真：（023）63619038 删除的内容: 67729038 开户银行：光大银行渝中支行 银行账号：39440188000008339 删除的内容: 2005年6月30 合同签订日期： 2005年7月21日 建设行政主管部门备案： 备案号： （盖章） 鉴证意见： 经办人： （盖章） 备案日期： 年 月 日 鉴证日期： 年 月 12 无 专业 日期 图纸版本/文件名 读图意见 附图 方案 历史版本 历史版本 历史版本 6月12日 0612三期方案图 7月3日 样板楼方案调整0703 7月6日 初设050706发平场图 7月8日 24号楼平场图0708 林泉方案项目工程部审图意 见 历史版本 历史版本 历史版本 历史版本 历史版本 历史版本 历史版本 7月11日 0711样板区平场图 7月12日 24#楼结构返龙湖 7月13日 24号楼平场图0713 7月13日 车库＆总平面图调整 7月14日 车库＆总平面图调整714 7月16日 23、24、25号楼平场图 7月18日 0718样板区24号楼建筑 平场图读图意见0713 7月24日蓝湖郡三期样板间审 图意见 样板区平场图读图0711 样板区平场图0713读图 总图审核0718 样板区平场图0718读图 样板楼24#楼读图 历史版本 历史版本 历史版本 历史版本 历史版本 使用版本 7月18日 24#楼基础施工图给龙湖 7月18日 车库＆总平面图调整 7月18日 样板楼24#楼 7月19日 1-6号车库建筑图 7月19日 林泉馨赏水过程图 7月20日 总平面图0720 基础平面审图记录0719 平场图0721读图 样板楼24#楼读图721 历史版本 历史版本 历史版本 历史版本 历史版本 历史版本 历史版本 使用版本 7月21日 24#楼基础施工图0721 7月22日 24#楼-电气0722 7月28日 24#楼基础施工图0728 7月28日 总平面图-样板区位置0728 7月28日 24#楼施工图初稿0728 8月1日 24#楼建筑图 8月1日 总图定位之调整版0801 8月1日 6#车库结施 7月24日蓝湖郡三期样板间审 图意见 专业图纸审核意见0722 平场图0721读图 平场图0721读图0728 24#楼0801读图 使用版本 使用版本 8月1日 6#车库柱 8月1日 负一层给排水最新版 历史版本 8月2日 0802初设 8月4日 24#楼层以下施工图0804 三期工程读图记录0808 初设读图 历史版本 8月7日 24#楼修改0807 24#-1楼看图记录0808 历史版本 历史版本 使用版本 历史版本 8月8日 24#楼基础施工图新0808 8月8日 架空层、柱配筋施工图0808 8月8日 24#楼0808 8月10日 24#楼定位图原稿0810 24#楼0808读图 read架空层、柱配筋施 工图0808 基础图0808审核 历史版本 8月11日 24#楼层以下施工图出图 0811 新基础图0811审核 历史版本 8月11日 24#楼基础施工图新0811 历史版本 8月14日 24#楼层以下施工图出图 0814 24#楼基础白图0814读图 0815 使用版本 8月15日 总平面图 使用版本 8月15日 24#楼层以下施工图出图 24#楼基础图0815读图 0815 历史版本 8月16日 24#楼基础建筑平面图 历史版本 使用版本 8月16日 24#楼-平面0816 8月16日 接地0816 三期工程样板区版负一 层及一层建筑白图读图记录 0816版建筑读图0818 8月17负一层及一层平面 图看图 A. 蓝湖郡设计问题重点分析 总图问题 方案阶段 在总图调整时，关于道路中的坡度计算从道路中心线起算，未考虑到已修建 道路本身坡度％。 总图－资料 一、关于总图 2、总图入口道路标高应结合7月11日交流内容更改，并复核B14、B15、A道路 及区内道路（小区入口与区外道路关系、区内道路标高同车库入口关系、各 总图－资料 道路坡度、道路相交处关系）； 二、关于样板区平场图 3、平场图中对平场后土建施工工作面考虑不足，未按7月11日建议的600～ 1000实施，目前最小处仅为395（如小于600，后期基础施工、柱子施工、防 平场图－基础图 水实施将无工作面，大大增加后期工程成本）； 4、按最新提供的《返龙湖结构图》，目前6号车库的两侧靠24号楼的位置边 线不到位，有两块区域未列入平场区域，详附图中圆所标位置； 5、按最新《返龙湖结构图》，6号车库右下角（37/U轴处）超出建筑红线， 应高度注意； 蓝湖郡三 7、6号车库平场区域同24栋建筑平场区域间高差约，同样应考虑施工工 期工程样 作面，因此，平场边界应向24号楼内平移，建议按1000实施，； 板区平场 9、6号车库17/Z～X轴处车库平场图边界有误，车库内有部分区域将平场不到 图0713 位； 版项目部 10、 应考虑C户型的吊一层楼梯处平场一步到位，否则此处将来存在二 读图意见 次平场，即边线应调整； 平场图－基础图 总图－建筑图 平场图－基础图 平场图－基础图 平场图－基础图 11、 标高分析： 按±＝为依据，平场图中6号车库和24号楼的平场标高计 算均有误，共涉及提供的6个标高，如：24号楼平场图开挖面标高为－ ＝ ，应为－ ＝；6号车库平场图开挖面标高为－＝ ，应为－＝；等等； 平场图－建筑图 C. B. 从6号车库进入1单元和2单元的楼梯处平场标高不一致，一个为－ ，一个为－，建议统一； 根据《返龙湖结构图》，从6号车库进入1单元和进入2单元的楼梯标高 转角平台标高不一致，1单元－，2单元为－，原因是因为踏步高 度不一致，目前出现三种踏步高度（标准层内楼梯一种踏步高度、出车库两 种踏步高度），建议统一踏步标高； 1．37轴下沉花园挡墙与负一层平面图不符，是否应与下沉花园户外楼梯一起 考虑，在基础图中明确做法？ 3．靠6＃地下车库独立基础标高为－，而车库地面标高为－，不 能满足独立基础大样图中基顶标高距地坪高度≥400mm的条件，如何处理？ 6．基础平面图与负一层建筑平面图独立柱及挡墙有几处变化，以何为准？具 7月24日 体见电子图圆圈标注。 建筑图－建筑图 建筑图－建筑图 建筑图－结构图 建筑图－结构图 建筑图－结构图 蓝湖郡三 9．X轴与1/1轴相交处柱在首层阳台内冒柱，结构上能否予以调整，如果不能 建筑图－结构图 期样板区 调整，请在建筑上考虑予以处理。 审图意见 10． 0A轴和1/8轴上下沉花园门口段挡墙顶标高应适当降低，不适用与4 汇总 －4剖面比室外地高300的要求。 结构图－结构图 12． 基础图3轴上2/T~Z轴段墙体位置与负一层平面不符。 建筑图－结构图 13． 负一层平面图中，部分卫生间开有窗，但外部为车库或回填区，应 如何处理。 14． 一层平面图中25轴左右楼梯宽度不等，靠23轴楼梯宽度最小处只有 730，不能满足进户要求，需调整。 各车库上部的通风口大小请设计复核，可以减小。 26号楼左侧的通向车库顶板的通道是否会对一层住户产生影响？对此的评 估？ 26-1-1-1户吊一层卫生间开窗有问题，恰在通向车库楼梯部位 26栋总图同建筑图不对应，特别是后花园入户部位，如将26栋楼一层重合在 总图上，发现后花园入户已占道 26-1-1-1户一层侧面的小屋面与车库顶板通道冲突，无法实施 建筑图－建筑图 建筑图－建筑图 建筑图－通风图 总图－建筑图 总图－建筑图 总图－建筑图 总图－建筑图 规范 规范 规范 标高问题，26号楼底层花园标高为，一层标示的为 26号楼是否有吊层？总图中是平层入户，建筑图中为吊层 6号车库内的停车数量有误，其它也有误， 设计依据中，《民用建筑设计通则》（JGJ37-98），目前已有新规 范，从2005-7-1实施，GB50352-2005，按此实施。 《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97，说明有误， GB5067-97 34#楼存在总图与一层图不对应的情况，主要在下沉花园 8号地下车库与相临三栋28、29、30柱网关系，经过比较，柱子相差相当大， 怀疑实施的可能性，可能需要加转换层。与前期的设计初衷违背。 8号车库内的居委会和厕所等，通道宽度只有840，是否过小？此部分为公共 空间，人流较多，是否按规范民用建筑设计通则（GB50352-2005）中考 虑。 8号车库是否确定已为负二层？如取消负二层，设备机房（消防水池、机房 等）布置在负一层的何部位，请提供具体图纸 物业接待中心位置？8号车库图中未体现 物业中心的保安寝室与小区相接，是否有问题？ 物业中心与总图不符，入口标示与实际不符。 8号车库负二层入口处道路坡度标示有误，坡度为％，长度为。当 8月8日 然，如果车库改为仅有负一层，此坡度和坡度长度均需调整，但本图仍不对 初设读图 。 意见 如果设负二层，车道入口处的截水沟排水的问题，无法自然排放，需提排。 应特别注意各栋建筑的负一层排水问题，需核实目前设计是否可以将住宅内 的污水自然排放。 各车库入口坡度标示不全 5号楼同2号车库冲突，5号楼的下沉花园设在车库顶板上，虽高差关系上可 行，但如果用户自行处理花园，是否会对车库顶板防水造成影响？另覆土厚 度考虑？ 下沉花园与室内高差建议统一，目前图纸上有150的，有300的，有400的，有 450的，不利于工程实施，特别是花园内做法不便于统一。 建筑图－建筑图 总图－建筑图 建筑图－建筑图 总图－建筑图 建筑图－结构图 建筑图－机电图 总图－建筑图 建筑图－建筑图 总图－建筑图 总图－建筑图 综合管网－建筑图 综合管网－建筑图 建筑图－建筑图 总图－建筑图 建筑图－建筑图 5号楼总图边线范围同单体图不符，总图中既不是一层，也不是负一层，也不 是二者的结合 5号楼花园入户门与车库通风口之间距离只有980，是否过小？ 如何进入2号车库顶板？无此部分表示。 3#、11＃、18＃楼部分卧室门仅700或750，应适当调宽，应避免其他楼有类 似情况。 24＃楼建筑立面装饰材料的区域划分与F+A设计图有许多出入，是否应避免对 设计师立面风格修改过多，以免影响建筑立面效果。 其他栋号是否存在相同 问题（无F+A方案图比较)？应明确设计在建筑外观上的修改原则为佳。 立面上有很多屋脊线与窗台、斜屋面与阳台、屋面与木花架相撞之处，节点 详图请设计予以考虑，否则这些部位在施工中很难处理。 24＃楼有同一房间（五层）上屋面檐口高度不一致，是否应改为统一高度为 佳？ 有部分负一层采光窗离室外地坪几乎没有高差，怎么处理？ 建筑与结构有部分上下层柱的位置关系对应不上，应加以调整。 2、送、排风口应该尽量利用车库上表面标高和室外环境标高差采用侧排。如 不能侧排，顶排时不要考虑从玻璃顶上出去，防水不好处理。 1、建筑图中H-J/10-11轴处建筑功用为居委会用房，而在通风图上此处为排 风排烟机房，两者冲突。 说明：为简化标示，按图中从左到右，将户型简称为1A、2A、3A、C 通用问题2，各卫生间的下沉部位未在图中标示，既不利于读图，也不利于结 构设计，将来会出较多问题，万一审图不细，会出现房间内现梁的情况，极 有可能引起方案调整。 通用问题7，3A户型（含楼上）空调位置和排风方向需仔细研讨，应从客户感 受出发，逐个分析。 建筑负一层平面图与基础平面图对照有多处柱的尺寸不统一，详见附图。 建筑一层平面图与基础图对应同样有多处柱的尺寸不统一，详见附图。但负 三期工程 一层与一层建筑平面是统一的。 总图－建筑图 总图－建筑图 总图－建筑图 建筑图－建筑图 建筑图－建筑图 建筑图－建筑图 建筑图－建筑图 建筑图－建筑图 建筑图－结构图 建筑图－通风图 建筑图－通风图 建筑图－结构图 建筑图－建筑图 建筑图－结构图 建筑图－结构图 样板区 2单元A户型8～12轴间起居室外空调位洞口宽度为600，是否方便安装空调？ 版 能否满足散热要求？ 负一层及 2单元A1处前场排水从车库标高降至，排水沟无法设，建议设计推敲标 一层建筑 高 白图读图 各户锅炉位置需推敲，气表及管道走向会影响观瞻，如在此位置，如何解 记录 决，是否设遮挡隔栅？ 阳台排水坡度向室内方向，是否合适？如果地漏出问题，会出现积水，另， 排水管至负一层无表示，管道如何排，至负一层如何解决？目前正在施工基 础，需尽快确定 3A一层户内楼梯处管井（注：应为屋面排水管）？对通道影响和效果影响评 估，如何保证客户将来装修不动此管？ 从车库顶板至楼梯间，楼梯踏步不对，各户型底层花园入户，踏步 步数也不对。 3A户型的通风管梁下安装，是否影响洗衣房内室内净高？ 接上，此管同洗衣房窗冲突？ 8月22日 到施工图 读图意见 建筑图－建筑图 总图－建筑图 建筑图－动力图 建筑图－给排水图 建筑图－给排水图 总图－建筑图 建筑图－通风图 建筑图－通风图 蓝湖郡三期样板区户型建筑设计意见 说明： 标为“要求”的内容为指令性意见，请研发部按内容修改； 标为“建议”的内容为指导性意见，请研发部在无特殊理由的条件下按内容修改，不能执行 的请与营销部该项目专员张播沟通。 边 A 底跃：24－2－1－2 五房（包括视听室（视听室无采光面）），三厅（包括起居室），三卫，套内 平米 1． 建议客厅出阳台的窗户变大； 2．要求将储藏室改为保姆室，将洗衣房改为公用卫生间，将另一个靠近主卧室的卫生间套 在主卧内。 A7 底跃：24－2－1－1 五房（包括视听室（视听室无采光面）），三厅室（包括起居室），四卫，套内 平米 1． 要求将洗衣房改为保姆房，将中间的卫生间改为洗衣房带卫生间； 2． 要求将地下室设的三个储藏间中与大开间里面的两个并排的储藏室打掉，形成一个开敞 大空间。 A7 底跃：24－1－1－2 五房（包括视听室（视听室无采光面）），三厅（包括起居室），三卫，套内 平米 1． 负一层休息平台侧储藏间实用功能差（狭长，开两个门，在休息平台一侧，内部有结构 墙，与隔壁卫生间窗相连），将之改为天井，要求将原来开门的地方全部封死。 C2 一层：24－1－1－1 四房（包括书房，净空 *）,两厅两卫，套内 平米 1． 主卧私密性差（主卧门紧挨客厅，室内现梁现柱，要求进行调整更正，建议调整衣帽间 位置，门开在内侧）。 24－2－2－2 三房，两厅，两卫，套内 平米 无 24－2－2－1 三房，两厅，两卫，套内 平米 无 24－1－2－2 三房，两厅，两卫，套内 平米 1．客餐厅阳台确保连通。 24－1－2－1 四房，两厅，两卫，套内 平米 无 24－2－3－2 三房，两厅，两位，套内 平米 无 24－2－3－1 三房，两厅，两卫，套内 平米 无 24－1－3－2 三房，两厅，两卫，套内 平米 无； 24－1－3－1 四房，两厅，两卫，套内 平米 1．主卧室内两处结构柱，要求必须处理； 24－2－4－2 四房（包括工人房），三厅（包括起居室），三卫，套内 平米 1． 建议将起居室的窗改为两个，方便客户更改用途， 2． 顶层主卧衣帽间在卫生间外面不合适，建议将衣帽间与卫生间的位子调整。 24－2－4－1 四房（包括工人房），三厅（包括起居室），三卫，套内 平米 无 24－1－4－2 四房（包括工人房），三厅（包括起居室），三卫，套内 平米 无 24－1－4－1 四房（包括工人房），三厅（包括起居室），三卫，套内 平米 除工人房外只有三个卧室，卧室太少，要求增加一个房间，可将其用作书房或卧室或娱乐室。 2 1 1 1 2 2 2 4 4 蓝湖郡三期工程1段读图意见 序号 专业 建筑 建筑 子项名称 3#、17#、18# 、20#、22#楼 3#、17#、18# 、20#、22#楼 图号 读图意见 王建辉 17、18、20、22＃ 22号楼防火门为（乙），其它18、20两栋为 （乙），是否有其它考虑，如无，建议统一。 设计意见 建筑 建筑 6#、7#、9#楼 1 建筑 6#、7#、9#楼 1 建筑 6#、7#、9#楼 1 建筑 6#、7#、9#楼 1 建筑 6#、7#、9#楼 1 建筑 6#、7#、9#楼 1 建筑 6#、7#、9#楼 1 建筑 6#、7#、9#楼 1 建筑 6#、7#、9#楼 1 室外排水沟汇水点的位置请结合道路水井的位置进行考虑（9#） 门拱大样索引（6#、9#） A户型出阳台的处理统一（6#、9#） B户型装饰木圆柱的处理 车库上排水沟的标高与车库顶板标高矛盾？ 入户门的开启方向一致向外 B户型烟道的位置能否进行调整？ 图中最右边落水管的位置进入阳台？ B户型进衣帽间的门的位置请靠近进主卧的门，方便主卧电视机的摆放 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 建筑 6#、7#、9#楼 6#、7#、9#楼 6#、7#、9#楼 6#、7#、9#楼 6#、7#、9#楼 6#、7#、9#楼 6#、7#、9#楼 6#、7#、9#楼 一层花园的位置？ 餐厅通往卧室的墙可以取消？ 入户花园入户处门拱的大样？ 车库上排水沟的标高与车库顶板标高矛盾？（1F） A户型2F主卧室阳台墙改为栏杆可行否？ 同建施1意见 B户型5F屋面？ A户型5F餐厅与卧室的墙可否取消？ 建筑 6#、7#、9#楼 5 建筑 6#、7#、9#楼 6 7#楼负一层：接2#车库门尺寸、标注；进水井的门？伸出楼梯间墙肢 的尺寸是否可减小？ B户型至外立面的处理方式？ 10． 11． 12． 13． 14． 15． 16． 17． 18． 19． 20． 7 月 24 日蓝湖郡三期样板区审图意见汇总 1．37 轴下沉花园挡墙与负一层平面图不符，是否应与下沉花园户外楼梯一起考虑，在基础 图中明确做法？ 2．JC8 与 JC3,JC2 与 JC12 相邻底部高差较大，不能满足相邻基础高差角度不大于 45 度要 求，具体如何调整相关独立基础的标高？ 3．靠 6＃地下车库独立基础标高为－，而车库地面标高为－，不能满足独立基础 大样图中基顶标高距地坪高度≥400mm 的条件，如何处理？ 4．挡墙要锚入薄壁柱，挡墙与独立柱基有高差时如和处理，比如 9 轴和 11 轴 1－1 挡墙与 JC9 相交处，挡墙钢筋是否按锚固长度伸入基础及薄壁柱内？应有大样或文字说明，以便明 确。 5．各户 3－3 下沉花园挡墙（）高出室外地面（） 或（） 米，常规 做法应以挡墙标高高出户外地坪 200mm 或 300 为佳，挡墙上部可以考虑木质或铁艺栅栏。 6． 基础平面图与负一层建筑平面图独立柱及挡墙有几处变化，以何为准？具体见电子图圆 圈标注。 7． 地下室楼梯需出详图，挡墙要考虑预留楼梯插筋。－ 处平场建议改为－，楼梯平 台加梁处理，楼梯地面架空。 8． 5－5 剖面挡墙顶标高为－，建议改为－，以利于施工。 9． X 轴与 1/1 轴相交处柱在首层阳台内冒柱，结构上能否予以调整，如果不能调整，请在 建筑上考虑予以处理。 0A 轴和 1/8 轴上下沉花园门口段挡墙顶标高应适当降低，不使用与 4－4 剖面比室 外地高 300 的要求。 B 轴，A 轴上的 JC-1,JC-5,JC-15 等基础顶面标高为－，考虑到其位置没有负一 层，建议改为按地面往下满足持力层要求即可。 基础图 3 轴上 2/T~Z 轴段墙体位置与负一层平面不符。 负一层平面图中，部分卫生间开有窗，但外部为车库或回填区，应如何处理。 一层平面图中 25 轴左右楼梯宽度不等，靠 23 轴楼梯宽度最小处只有 730，不能满 足进户要求，需调整。 负一层平面图 P~T/1/5 轴段地下室楼梯挡墙外侧附有两道后砌墙体，应取消？ 基础挡墙在实际施工中应设置止水带，止水带如何设置应明确。 独立柱露出部分（－～板底），建筑上如何处理？ 一层平面 10 轴左右侧墙体不对称，左边墙体挡住了部分入户空间，建筑上做何考 虑？ 一层平面 18～19 轴卫生间外墙湾出，设计做何考虑？ 四层平面 20 轴工人房与卧室隔墙 100，考虑到隔音效果，建议改为 200 厚。 机电专业审图意见： 一、给排水： 1、 预留套管应该大于管道直径，外墙应使用刚性防水套管。 2、 埋地部分管线在满足坡度和覆土厚度的要求下，应尽量减少开挖的工作量。 3、 回填区域内有管线施工，请设计综合考虑预留施工人孔作施工和检修使用。 4、 给水管不应敷设于结构找平层内，尽量考虑沿板底敷设，敷设要求是尽量避免进餐厅、 客厅和卧室。 5、 在楼梯间给水管井应设置物业用水点，隔层设置，同时必须考虑排水。 6、 空调冷凝水的排放方式及阳台露台排水的外立面管线敷设走向。 二、电气： 1、 屋面防雷网采用镀锌扁钢不太合适，蓝湖郡处于雷区，暗装无法完全保证屋面瓦不被 雷击，建议采用明装，且考虑美观，建议考虑采用圆钢，同时要求设计给出屋面防雷 与屋面的交界的节点大样图。 2、 请设计尽快明确π接箱、电表箱、分户强电开关箱、分户弱电箱和可视对讲门机的型 号尺寸和安装的准确位置。 3、 从单元强电计量表箱出来有 8 根电线管并行穿梁，请设计综合考虑其是否影响结构安 全。 三、燃气和空调 1、 请设计根据室外空调机位尽快设置室内外机连接管的预留套管位置 2、 大于 180 平米的户型请设计尽快与建筑设计综合考虑室外机位置，同时进行室内盘管 和管线的走向设计，根据管线走向设置套管，原则是：入户为 DN150，户内穿梁套管 为 D100，必须标明套管标高及位置。 有 有 有 无 有 无 有 无 有 有 无 无 无 无 附件一：蓝湖郡三期项目材料选样清单（建筑室外装饰） 研发部填写 造价部填写 造价部第一次组织寻找材料资源结果 研发部填写 选型封样结果 材料名称 使用部位 有无 有无 交底信息（效果重点 图说 样品 控制信息） 反馈时间要 与成本指标的 求 关系 市场资源状 有无图说资 况 料 有无实物样品 采购供应难度（与交底信息对应， 并说明供应能力、市场价格、供货 周期、材料有关性能等内容） 反馈时间 要求 选样 结果 样品说明 拟调整方案 屋面 屋面瓦 小筒瓦 屋顶、小屋 面 按颜色比例订货，注 意底瓦大头开孔、盖 瓦小头开孔 9月15日 设计调整方 有2个厂家: 案，研发部 浦发、兴宜 从湖西屋面 瓦中选择 湖西筒瓦 使用湖西筒瓦在采购方面难度不 大，都能进行控制。 9月20日 已选 定 选用宜兴市浦发陶瓷厂生产的 小筒瓦（已封样、样品已移交 拟选用S形瓦 造价采购部） 屋面烟囱 铝合金烟帽 屋面 有 无 铝合金喷漆、颜色按 色彩方案 9月15日 楼阁 有 无 样品质感样式基本确认，颜色需再 次确认 9月20日 已选 选用铝合金烟帽（楼阁样品已 定 移交造价采购部） 解决掉漆的问题 涂料墙漆 外墙涂料 外墙 选用丙稀酸涂料，按 提供的色样进行调样 9月15日 STO、ICI、 DUKE 经过与研发、工程部讨论，基本确 有，但为水泥基 定选择STO作为供应商，采购难度 样品 较小，但效果确认难度大。9月16 日上墙确定样品颜色和质感 9月20日 已选 定 在灰空间及阳台、露台 选用STO作为供应商，颜色和 等部位采用同色平涂外 质感已确认（已封样、样品已 墙涂料，23#、25#楼颜 移交造价采购部） 色同24#楼，其它楼栋 颜色待定。 外墙面 文化石 文化石 外墙 有 有 按提供的小样进行调 样 2005-9-15 古猿人 有 有 厂家按设计提供小样调样后，研发 部未认可（其实是设计院的样品都 未认可）。拟采取后备方案，采用 湖西文化石1样品 9月20日 已选 定 采用古猿人湖西文化石3样品 （已封样、样品已移交造价采 勾缝问题需解决 购部） 小木屋挂板 批叠板 外墙 有 无 采用艾特尼特板，按 色彩方案进行制作样 2005-9-15 埃特尼特 有 无 由厂家提供本色板，现场切割并刷 颜色 已选 选用埃特尼特板，颜色正在做 定 样品 选用红雪松 入户防盗门 防火门 管井门 入户防盗门 住宅入户处 无 选用美心子母防盗门 9月15日 美心 研发部与造价采购部一同到美心展 有（美心展厅） 厅确认分隔式样、外观颜色，采购 周期45天 9月20日 已选 定 已选 定 已选 定 选用美心防盗门（具体型号见 附件二） 选用美心防火门 选用美心管井门 颜色尽量接近楼梯间内 墙面颜色 单元门 单元门 单元楼梯入 口 有 无 选用铝合金单元门， 结合门禁系统统一考 虑 9月15日 品一、华塑 、中建五局 等铝合金组 装厂 无 无 研发部提供设计分隔图和选定铝合 金型表面材颜色，工程部进行二次 设计。建议采用不锈钢大堂门（不 锈钢大堂门在我司的项目中使用得 较成熟） 9月20日 已选 定 选用美心单元门 选用木门或木纹钢质门 门窗 门框、窗框 （重点控 制） 门框、窗框 门、窗洞部 位 有 无 断热铝合金窗框 9月15日 坚美 有 研发部提供铝合金门窗分隔图共工 有（参考湖西） 程部组织二次设计，研发部确认型 材断面的尺寸感 9月20日 已选 定 选用坚美铝合金型材（具体颜 色见封样、样品已移交造价采 购部） 型材进行调整，颜色重 新选定 室外 装饰 窗玻璃 门、窗玻璃 门、窗框 有 无 中空玻璃，间距6mm 9月15日 航星、台玻 、嘉威特、 有 庆丰、瑞宝 有 普通中空玻璃采购难度不大,请问 三期的中空玻璃是否加装饰条？ 9月20日 中空玻璃加装饰条 楼梯间等部位使用普通 玻璃 门五金配件 窗五金配件 门五金配件 窗五金配件 门 窗 有 有 无 无 选用骆驼的五金配 件，颜色接近铝合金 门颜色 选用骆驼的五金配 件，颜色接近铝合金 窗颜色 9月15日 9月15日 诺托 诺托 有 有 研发部确定铝合金型材表面颜色和 有（参考湖西） 五金件表面颜色的配套，如非常用 颜色的五金件，采购周期需3个月 研发部确定铝合金型材表面颜色和 有（参考湖西） 五金件表面颜色的配套，如非常用 颜色的五金件，采购周期需3个月 9月20日 9月20日 已选 定 已选 定 选用Roto配件（具体样式、颜 色见封样，样品已移交造价采 购部） 选用Roto配件（具体样式、颜 色见封样，样品已移交造价采 购部） 阳台弧形栏 杆 弧形阳台铁 花栏杆 弧形阳台 有 无 按图纸进行加工做样 品 已选 已封样，样品已移交造价采购 定 部 铁艺 阳台平直栏 杆 十字铁 入户花园门 平直阳台楼 梯栏杆 十字铁 入户花园铁 艺门 平直阳台 窗户 前入户花园 入口处 按图纸进行加工做样 品 已选 已封样，样品已移交造价采购 定 部 已选 已选定样式，按图纸进行加 定 工，漆面工艺同封样样品栏杆 已选 已选定样式，按图纸进行加 定 工，漆面工艺同封样样品栏杆 拟将封样样品移交给蓝 湖郡项目部，按封样样 品控制效果 楼梯栏杆 铁花楼梯栏 杆 楼梯 有 无 按图纸进行加工做样 品 已选 已选定样式，按图纸进行加 定 工，漆面工艺同封样样品栏杆 排水 落水系统 百页 落水管（天 沟） 木百叶 按设计需要 的地方 按设计需要 的地方 无 无 无 选用科肯半圆形咖啡 色落水管 颜色和样式已定，选 厂家做样品 9月15日 科肯 少成美 无 有 无 无 有现货，供应无问题，但价格较高 样品已完成，待研发确认 9月20日 已选 定 已选 定 选用科肯半圆形咖啡色落水管 （已封样、样品已移交造价采 购部） 选用重庆少成美装饰材料公司 的木百叶（已封样、样品已移 交造价采购部） 需解决大管径落水管的 颜色问题 建筑构件-1 线条 按设计需要 的地方 采用苯板制作，颜色 按色彩方案定 9月15日 采用苯板制作，颜色按色彩方 部分圆弧线条采用GRC 案定 制作 无 无 采用木材制作，已委托少成美 建筑构件-2 花架 按设计需要 的地方 有 无 暂定采用木材制作 9月15日 无 在做样品。采用加拿大红雪 松，表面采用OSMO（乡村别墅 蜡油）处理，色号2606（中褐 拟采用普通防腐木或 GRC制作 色） 建筑构件-3 空调百叶 空调位置 材质选用铝合金 9月15日 品一、华塑 、中建五局 等铝合金组 装厂 有（参考枫香庭 研发部提供分隔图和确定铝合金型 、水晶郦城项目 材表面颜色，并入工程部的二次设 的空调百叶） 计中 9月20日 参考枫香庭铝合金百叶进行制 作，颜色同铝合金窗 颜色同木百叶颜色 附表二：××项目材料选样清单（户内装修） 研发部填写 造价部填写 造价部第一次组织寻找材料资源结果 研发部填写 选型封样结果 材料名称 使用部位 有无图说 有无样品 交底信息 （效果重点 控制信息） 反馈时间要 与成本指标 求 的关系 市场资源状况 有无图说资料 有无实物样品 采购供应难度（与交底信 息对应，并说明供应能力 、市场价格、供货周期、 材料有关性能等内容） 反馈时间要求选样结果 样品说明 未确定材料处理方式 （返回造价部继续寻找 资源；返回设计师重新 进行选样。） 玄关 客厅 餐厅 厨房 次卫生间 天棚 地面 主卫生间 书房 次卧 主卧 阳台 过道 玄关 客厅 餐厅 厨房 次卫生间 主卫生间 书房 次卧 主卧 阳台 过道 玄关 客厅 餐厅 厨房 次卫生间 户内 装修 （如 SOHO 等的 墙面 主卫生间 书房 次卧 研发部填写 造价部填写 造价部第一次组织寻找材料资源结果 研发部填写 选型封样结果 材料名称 使用部位 有无图说 有无样品 交底信息 （效果重点 控制信息） 反馈时间要 与成本指标 求 的关系 市场资源状况 有无图说资料 有无实物样品 采购供应难度（与交底信 息对应，并说明供应能力 、市场价格、供货周期、 材料有关性能等内容） 反馈时间要求选样结果 样品说明 未确定材料处理方式 （返回造价部继续寻找 资源；返回设计师重新 进行选样。） 等的 标准 装 修） 门窗 家具 主卧 阳台 过道 室内门 门套 窗套 门窗五金 衣柜/茶水柜 灯具 热水器 浴缸 盥洗盆 浴霸 卫生间 抽水马桶 设备及 其它配 套 玻璃淋浴房 浴帘 镜片 搁物架 水龙头 沐浴龙头 燃(煤)气灶 抽油烟机 厨房设 橱柜 备及其 它配套 橱柜(辅助) 洗菜盆 拖布池 电器 空调挂机 （不含 厨卫） 空调柜机 电气 开关/插座面 板 附表三：××项目材料选样清单（公共空间装修） 研发部填写 造价部填写 造价部第一次组织寻找材料资源结果 研发部填写 选型封样结果 交底信息（效 材料名称 使用部位 有无图说 有无样品 果重点控制信 反馈时间要求 息） 与成本指标的 关系 市场资源状况 采购供应难度（与交底信息 有无图说 有无实物样 对应，并说明供应能力、市 资料 品 场价格、供货周期、材料有 关性能等内容） 反馈时间要求 选样结果 样品说明 未确定材料处理方式（返 回造价部继续寻找资源； 返回设计师重新进行选样 。） 大厅/堂 楼梯前室 电梯前室 公用 空间 二装 （如 物管 用房 、会 天棚 地面 走道/廊 卫生间 主要功能房 配套服务房 大厅/堂 楼梯前室 电梯前室 走道/廊 卫生间 主要功能房 配套服务房 大厅/堂 楼梯前室 电梯前室 所、 幼儿 园等 的精 装 修） 墙柱 电梯门套 走道/廊 卫生间 主要功能房 配套服务房 店招 应急照明灯 消防 门窗 电/扶梯 应急荧光灯 应急疏散标志灯 室内门 门套 窗套 门窗五金 电梯轿厢地面 电梯轿厢墙面 研发部填写 造价部填写 造价部第一次组织寻找材料资源结果 研发部填写 选型封样结果 交底信息（效 材料名称 使用部位 有无图说 有无样品 果重点控制信 反馈时间要求 息） 与成本指标的 关系 市场资源状况 采购供应难度（与交底信息 有无图说 有无实物样 对应，并说明供应能力、市 资料 品 场价格、供货周期、材料有 关性能等内容） 反馈时间要求 选样结果 样品说明 未确定材料处理方式（返 回造价部继续寻找资源； 返回设计师重新进行选样 。） 电/扶梯 电梯轿厢顶棚 扶梯 附件四：××项目材料选样清单（景观及导示） 研发部填写 造价部填写 造价部第一次组织寻找材料资源结果 采购供应难度（与交底信息对 研发部填写 选型封样结果 未确定材料处理方式（返 材料名称 使用部位 有无图说 有无样品 交底信息（效果 反馈时间要 与成本指标的 重点控制信息） 求 关系 市场资源状况 有无图说 有无实物 资料 样品 应，并说明供应能力、市场价格 反馈时间要 、供货周期、材料有关性能等内 求 选样结果 样品说明 回造价部继续寻找资源； 返回设计师重新进行选样 木平台 彩色混凝土 植草格 （森林）步道铺装 （测）步道铺装 （其它）步道铺装 广场铺装 台阶铺装 景观 (硬 （泳池）周边 景) （泳池）底 （泳池）壁 （装饰）花盆 （装饰）陶罐 （装饰）水钵 （家具）桌椅 （家具）躺椅 （家具）座椅 信报箱 导示 生活垃圾桶 容） 。） 1 （2）实物样板 2 3 4 N 5 N 6 7 项目材料选样封样项目材料选样封样作业指导书20050818 一、目的：通过规范项目设计过程中，研发部、造价采购部对建筑、景观、装饰装修等其他专业效果材料的选样封样工作，统一各部门工作分工和工作标准，确保选样封样工作不漏项，按时完成。 二、适用范围：适用于研发部、造价部、项目部在设计过程中，对建筑、景观、装饰装修等其他专业效果材料的选样封样 三、选样封样时间节点： 此过程从方案完成，初步设计开始时启动，大部分选材在初设时完成，全部完成应在施工图设计完成前完成； 四、控制关键 一级控制（效果、成本）：外装（外墙砖、别墅石材、玻璃幕墙）、门、窗，成本控制价格按方案阶段经济测算中《建安成本分解明细表》提供； 二级控制（效果）：空调百叶、栏杆、扶手、入户大堂砖、落水管等其他影响外观效果的材料，成本价格按公司同类型项目确定参考价格范围。 序号 工作内容 组织责任人 配合单位/部门 开始时间节点 应有记录 备注 重点控制： 材料选择选样思 路交底 设计师：讲解选材 研发部项目专员 思路 造价采购部参与 方案设计完成后 研发部编制会议纪要 １、设计师向研发、造价进行材料选样思路、效果要求的交底 。 ２、设计师、研发部、造价部采购部共同确定选材种类及选样 时间计划； ３、造价部据此参与选样前控工作； 1、设计师提供（根据项目实际情况可能仅提 材料清单及实物样 板清理 研发部项目专员 设计师 供风格图片）： 按选材计划，收到设计师 （1）××项目材料选样清单 提供的材料清单和实物样 板及相关部位图纸 （3）图说 1、《××项目材料选样清单》见附件一：表一、二、三、四 （根据不同的使用部位选择需要填写的清单表格） 2、研发部编制《××项目材料选样清单》 处理方式二 研发部发出工作联系单 附： 研发部发出的工作联系单须明确内容要求： 研发部发出选材需 求 研发部项目专员 造价采购部 材料清单及实物样板清理 1、《项目材料选样需求工作联系单》模板， 完毕后 见附件二 2、《××项目材料选样清单》； 1、《××项目材料选样清单》需研发部填写的内容； ２、实物样板（研发部需留存一套或拍照留存）； ３、需造价部提供各类材料样品的时间； 3、提供已有选材资料，如实物样板、图说等 处理方式一 造价部组织 寻找材料资 源，结果反 造价采购部材料 采购员 —— 收到研发部发出的选材需 造价部反馈的工作联系单 求工作联系单 附《××项目材料选样清单》 造价部发出的工作联系单须明确内容要求： 1、《××项目材料选样清单》需造价部填写的内容； 馈研发部 Y 重点控制： 造价采购部组 织资源交底和 样本确认 造价采购部材料 采购员 研发部、工程部项 目和厂家 按造价部时间计划 造价部编制： 会议纪要 附《材料清单》 1、《材料清单》现场选样结果需造价部填写的内容； ２、此过程会有多次反复，各次确认的信息应由造价采购部记 录并汇总，研发部、工程部会签； Y 研发部进行样本确 认，并封样 研发部项目专员 造价采购部、工程 设计师来渝选样的时间计 部、设计师 划表 研发部现场封样：实物样板（三套） 重点控制： １、研发项目专员移交研发部文员进行。 ２、封样的样板贴研发部封样标签贴，并进行封样样板登记。 实物样板发放项目工 程部、造价部 研发部项目专员 造价采购部、工程 部、 封样完成后 研发部发出工作联系单： 附《××项目材料选样清单》、实物样板 工作联系单及其附件，研发部留存一套，发项目工程部、造价 部各一套，进入材料采购程序。 弗莱明戈项目后评估研发总结成果 第六篇：效果把控 效果把控目录 • 一、设备管道 • 二、锅炉位置 • 三、竖向处理 • 四、细节处理 效果把控 • 1、加强前期读图工作，尽量将问题解决在实施前 • 2、多学习、多交流，加强对建筑风格、建筑细部的把握 • 3、利用做大样板、多与项目部工程师、厂家交流等方式 提前控制问题 • 4、利用样板楼的时机及时总结 • 5、利用外部资源进行效果的控制 • 6、多组织结构、设备、景观、装修等相关专业工程师对 交叉问题进行探讨 一、效果把控－－设备管道 落水管：1、应在前期结合立面将落水管的位置考虑清楚。2、其实只要将落水 管的材质、颜色选择适当，落水管其实可以在外墙形成装饰效果的，而不需要经 常转到一些不太合理的地方。 落水管其实可沿墙下 二、效果把控－－锅炉位置 业主较难进行百叶封闭处理 应结合建筑设计进行锅炉位置的布置。 24#楼样板房 三、效果把控---竖向处理 • 1、和景观竖向的配合在此阶段一定要尽量清理清楚，景观 设计应尽量提前介入。因为景观的一些竖向标高会影响到 建筑的入户、开门、开窗的位置、高度、花园的位置与面 积等，由于花园洋房的楼栋数较多，而且楼栋之间的间距 较高层要小，所以后期处理高差的余地太小、成本较高， 而且效果不一定很好。 • 2、小区的人行交通一定要结合建筑和景观进行合理处理， 特别是室外楼梯、挡墙的位置等。 • 3、与小区外围的竖向处理一般不会太被重视，但是恰恰外 围是小区的形象所在，一定要加以重视。 效果把控---竖向处理 11#楼 由于建筑和景观竖向处理不当，导致基础露出地面。 31#楼 与小区外围高差的处理经常会被忽略， 19#楼 11#楼 室内现梁 四、效果把控－－细节处理 文化石的施工应注意： 1、块材大小、颜色的搭配。 2、通缝长度的控制。 3、勾缝剂的颜色、勾缝剂深浅的 控制。 4、应注意由于文化石厂家的 改变、厂家生产地址的变化带 来文化石颜色上的变化。 弗莱明戈项目后评估研发总结成果 第七篇：成本控制 成本控制 结合地形利用台地消化高差，减少土方量和挡墙量 • 注意车库的设置位置、方式及基础处理形式 • 在设计任务书中对含钢量提出要求，在重庆市率先提出框 架－短肢剪力墙结构形式 • 加强图纸管理，尽量避免返工 • 充分利用资源，多与项目部、造价采购部、设计院、勘测 院、审图机构等专业技术人员进行探讨，进行多方案比选 • 尽早确定交付标准 • 尽早完成材料选择 • 进行材料选择的优化 • • • • 成本控制－－材料选用 对铝合金二次设计进行了优化：如型材断面、门型窗型、 五金配件等。经过优化，铝合金含量从样板房的 感的滑轨采用ROTO外其余均采用国产。 屋面挂瓦条的优化，原30×40顺水条＋20×30挂瓦条改为 30×40挂瓦条（取消了顺水条）。 木花架：不影响效果的情况下取消了部分木花架；前期木 花架全部为红雪松，后期更改为普通防腐木（因量太大， 且客户不是很敏感）。 涂料：阳台、入户花园等灰空间外墙涂料可以采用平涂涂 料（方便业主清洁、使用，避免擦伤，且价格便宜）。 抗裂砂浆：取消空调位里面的抗裂砂浆施工（不影响效 果，客户不敏感）。 • • • • 成本控制－－材料选用 铝合金烟帽：可用GRC替代（在屋顶，客户不敏感）。 线条：大部分线条用聚苯板、GRC进行制作。 管井门：可由900mm更改为700mm宽（900mm宽的管井 门容易让人误认为是入户门，且价格高）。 木窗板客户也不是太敏感，可用其它材料代替。 屋面瓦：由样板房的小筒瓦更改为S形瓦，从交房客户反映 来看，对此关心的客户很少。 成本控制－－材料选用 非客户敏感点，可用价 格较便宜的材料替代 24#楼 24#楼 17#楼 17#楼 小筒瓦 完成后效果 挂瓦条挂瓦及挂瓦优化 优化前有顺 水条 小筒瓦效果 效果 优化后只有挂瓦 条 完成后效果 弗莱明戈项目后评估研发总结成果 第八篇：新材料、新技术、新工艺 • • • • • • • • • • • 弗莱明戈项目使用新材料、新技术、新工艺 膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统 膨胀聚苯板防潮、防结露外保温系统 墙体分别采用页岩空心砖和加气混凝土砌块 采用隔热断桥铝合金中空玻璃门窗 苯板、GRC线条：造型美观、易于施工、造价低廉 遮檐板：镀锌铁皮制作，功能优异， 木墙板：让客户着迷但是又不易模仿好的小木屋 钢附框的使用：加快施工速度，有利于成品保护 屋面挂瓦条干挂：避免瓦面污染，易于施工 木质信报箱：造价略高，但是获得很多客户的好评 循环、景观水体：既能节约用水，又能保持水体清洁 膨胀聚苯板薄抹灰外墙外保温系统 膨胀聚苯板防潮、防结露外保温系统 弗莱明戈项目后评估研发总结成果 第九篇：规划报建与验收 • • • • • • • • 规划报建与验收注意事项 1、对规划报建指标的控制很重要。 1）、特别是总建筑面积的统计，在方案阶段最好能利用车库加层等方法多 报一些面积，在容积率许可范围内给后期的调整留出余量。 2）、对总建筑面积的统计一定提醒设计院重视，且最好能利用资源进行核 算，如请实习学生核算、自己利用面积计算软件进行核算、请规划局信息中 心进行核算、请专业咨询公司进行核算等。强烈建议公司购买面积计算软件。 2、了解政府相关部门的敏感点问题如间距、配套、容积率、车位等问题提 前与相关政府部门沟通。 3、避免漏项。如环评、地质灾害评估、人防异地建设等。 4、对节能的计算与审查应尽量提前进行（最好在方案设计阶段），避免后 期由于节能的原因对方案进行大的调整影响成本与工期。在前期可以借用设 计院、节能计算中心、专业咨询公司等资源进行节能计算与节能方案的优化。 最好能掌握节能软件的计算方法和节能方案调整的关键点。建议公司设置专 人对节能方案进行复核和把关。 5、景观设计应尽早介入，并将景观设计的相关内容体现在报建总图上。 6、规划验收前应组织相关人员清理实际实施与报建的差别、进行判断并提 前进行相关解释、沟通、重新报建等工作。 • • • • • • 规划报建与验收－－突破项 1、公共绿地小区化 2、配套与蓝湖郡大社区共用 3、规划间距的规则利用： 1）、退台建筑按每层高度进行间距的计算 2）、从非主要房间出阳台可不算主采光面 4、入户大堂取消防火门 利用衣帽间等非主 要使用空间出阳台 弗莱明戈项目后评估研发总结成果 第十篇：完成效果 弗莱明戈完成效果 弗莱明戈项目先后获得重庆 市“绿色生态小区”称号和 2008詹天佑大奖“重庆优秀 住宅小区金奖” 弗莱明戈项目后评估成果 第四篇：营销总结 • • • 大纲 项目营销定位回顾 项目营销回顾 成功与不足 • • • • 营销定位回顾 背景：在弗莱明戈之前，龙湖未曾有真正意义的花园洋房，市场对龙湖的洋 房既抱有期望，但也由于缺少实例的印证，而又带有一丝怀疑和观望。 一些思考： 从项目营销层面，弗莱明戈担负着487套洋房房源的销售； 然而，从企业营销层面，弗莱明戈肩负着树立龙湖洋房标杆 地位的重任。 项目营销定位：龙湖的别墅级花园洋房，洋房标杆（独栋、双拼小洋楼） 项目销售目标： 6个月（）完成项目95%房源销售 营销定位回顾 • 基于项目的营销定位，产生了以下几个重大决策： 开盘一次性推出所有房源（一次性推出洋房房源最多） 开盘销售目标套数大于270套（一次性销售洋房套数最多） 实景样板区体量达3万方，效果第一，确保客户享受一流的生活体验 项目交房率达95%以上 营销定位的支撑 • 1600亩蓝湖郡大社区 营销定位的支撑 • 200亩，3万方完善社区配套 营销定位的支撑 • 地上容积率仅为： 营销定位的支撑 • 3万方的实景样板区—完整的生活体验 营销定位回顾 • 定位是一次决策，决策往往是一次取舍，在确保 开盘结果、谋求市场影响、树立交房标准的大方 向选择下，必然也会有割舍 持续销售期压力凸现 • 06年市场仍处于观望气氛，一次性推出所有房 源，对项目后期的持续销售而言，将缺乏价格调 整手段、缺乏房源销控手段，持续销售期的压力 凸现 配置标准提升带来的项目成本增加 • 树立标杆，就要树立市场的交付标准，但选用更 优质的材料，选择更新颖的技术，必然也带来成 本的提升 项目销售回顾 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 月 10 月 11 12 月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 项目销售进度 弗莱明戈月度销售进度表 350 300 250 200 150 100 294 50 0 46 37 11 7 7 5 8 8 2 6 3 3 5 3 31 系列1 项目销售进度 • 开盘当月实现销售294套，销售率达60% • 开盘3月内实现销售377套，销售率达77% • 开盘后06年06月—07年05月销售低迷，仅成交68套 • 07年06月，实现清盘 项目销售分析—开盘强销 • 效果： 单月销售294套，三月内销售377套，销售率达77% • 评估： 在平淡的市场环境下，项目成功开盘，并创下洋房开 盘记录，树立龙湖花园洋房的标杆地位，确定该项目热销 的市场声音和印象 项目销售分析—持续销售 • 效果： 开盘后06年06月—07年05月销售低迷，仅成交68套 • 评估： 项目进入到持续销售期后，销售低迷； • 原因： 1、剩余房源全部为套内150-160平米的大三房户型，并且 缺少阳台露台等赠送空间、通道面积占用过多 2、不同位置差价平均，剩余位置较差，缺乏性价比 3、好望山项目的推出 项目销售分析—尾盘销售 • 效果：07年6月销售31套，实现清盘 • 评估：利用交房创造的有利条件，强化未售房源的景观绿 化效果，快速清盘 成功与不足 成功 • 树立了龙湖花园洋房的市场地位 开盘热销，三月内实现销售77% 交房成功率95%以上 • 有效利用交房节点，实现项目清盘 不足 • 营销对项目前期设计阶段的支持不足 与其改房子，不如改图纸 150-170平米的大三房户型设计超前，客户认为户型浪费 缺少了阳台、露台赠送空间，成为与竞争对手相比的重大劣势 双通道的设计超前，客户认为户型浪费 不足 • 平均化的价格策略导致较差位置无人关注 相同150平米户型，中庭花园位置总价为70万，而路边位 置总价为65万，总价差价仅仅在5-6万，相比而言路边位 置明显缺乏性价比 弗莱明戈项目后评估成果 第六篇：物业总结 大纲 1、项目运营过程中存在的不足点 2、报事频度分析 3、物业前期介入效果分析 4、物业运营视角评价 项目运营过程中存在的不足点 1、水体问题 2、综合布线问题 3、标识问题 4、景观硬景问题 水体问题 由于设计问题，泵坑盖的标高超过池子的防 水高度，导致水体水面无法淹没泵坑盖顶 梯级水池漏水，无法关水 分级水体排空管漏水。 中庭小水体防水不到位漏水（非卷材防水） 综合布线问题 桥架设计太小且安装不规范 标识问题 楼梯道的设备间无标识 硬景问题 “高第”的石椅 瓷砖碎片棱角存在安全隐患 报事频度分析 报事分析 弗莱明戈 报事类别 1.土建 2.入户门 3.铝合金门窗 4.锅炉 5.给排水管道 6、安防对讲 7.空调机位及空调洞 8.私家花园类 9.公共景观类 10.沟通类 11.保洁类 12.其他类 交房报事量 201 40 102 11 0 10 3 23 7 119 12 46 交房后期报事量 （5月1日止） 70 60 36 0 31 4 12 35 52 0 9 133 合计 271 100 138 11 31 14 15 58 59 119 21 179 户均报事 交房户数 464 13、中央空调 0 0 合计 574 442 1016 整改报事分析： 1、土建类主要问题： 1）空鼓、裂纹较多，墙、角不平整。 2）收边收口粗糙，墙面有色差、腻子脱落、起泡。 3）由于洋房的屋面与墙面的连接较多，连接处防水处理不好导致墙面 渗水问题较多。 2、门窗类主要问题： 1）安装时门锁开启不灵活，把手松动等安装问题。 2）门、窗玻璃划伤；型材油漆脱落等成品保护问题。 3、入户门问题： 1）开启关闭不灵。 2）门板门框被撞凹、划伤等保护问题。由于该后期责任划分比较困 难，因此厂家处理也不积极，同时由于门板的处理周期较长（20天左 右）成为后期返修整改业主主要投诉项目。 漏水图片 漏水部位 物业前期介入效果分析 • 介入亮点。 • 前期介入工作不足的地方。 • 前期介入改进建议。 介入亮点 1、在弗莱明戈交房前由于连续下雨发现多出房屋出现窗框、屋面、墙面 漏水的情况，物业立即安排人员检查，并将此情况向公司技术部门进 行通报，在地产项目和技术工程人员的共同努力下，在交房前顺利完 成了漏水部位的整改工作，并将处理经验运用到后期好望山项目中， 使后期项目对漏水问题得到较好的控制。 2、在对暗埋管道中，及时发现污排管道由于景观土回填和高回填沉降造 成管道的损坏问题，并积极督促施工单位进行开挖整改，在交房前顺 利完成整改和景观回复工作，确保了交房效果不受影响。 前期介入工作不足的地方 1、在设计阶段的介入深度不够，没有对设计图进行详细阅读。虽然物业 与地产在前期有界面文件和移交标准作为依据，但是随着人员的变 动，设计人员对标准的掌握存在差异，导致设计与标准存在偏差，如 水体的分级排空管未设置的问题。 2、物业检查的工作重点和内容没有与项目工程部达成共识，对施工过程 控制节点，没有提前提出明确的要求，如综合布线和水电安装等问 题，都是缺乏过程中的管控而导致的。 物业运营视角评价 1、前期设计对后期装修管理评价。 2、后期维修服务评价。 3、节能运行评价。 4、生活配套。 前期设计对后期装修管理评价 空调安装问题 空调室外机位问题 · 10 11 室外主机安装艰难 米 高 米 高 空调管线空洞问题 空调的预留洞须高过门、窗框，须在梁上预留中央 空调预留孔50mm及 电气预留孔最好在32mm，以防止 后期装修时业主在梁上开孔，影响结构。 过梁增加空 调管道孔 原预留穿线 孔 屋面排水问题 后期维修服务评价 B B B B B 分类 物资/服务 名称 分供方名 称 主要 负责人 分供方类 型 蓝湖郡 范围 评价 事例描述 维修不及时，后 BA 一般土 建工程 11建安总 包工程 重庆久明 水电工程 有限公司 潘光中 总包 蓝湖郡 三期13～22、 26～30楼4、5、 8车库 期整改问题物业 多次通知仍然没 有进行处理，物 业已经委外 江智中 总包 蓝湖郡 一期三组团1-25 栋 B BA 一般土 建工程 11建安总 包工程 重庆庆华 建设工程 有限公司 江智中 总包 蓝湖郡 三期1～12、 23～25、31～ 36楼1、2、3、 6、7、车库 BA 一般土 建工程 BA 一般土 建工程 14防水工 程 14防水工 程 重庆长发 防水工程 有限公司 重庆富荣 防水工程 有限公司 田忠全 孔容易 分包 分包 蓝湖郡 蓝湖郡 三期庆华段防水 三期久明段防水 重庆杰安 BG 消防工 程 消防设备 安装有限 陶银飞 材料设备 供应 蓝湖郡 三期车库消防系 统 公司 B A B A B B 分类 物资/服务名 称 分供方名称 主要 负责人 分供方类型 蓝湖郡 范围 评价 事例描述 悉雅特楼宇自 BI 智能化(弱 电)工程 01对讲系统工 程 控（杭 州）有 杨君之 分包 蓝湖郡 三期所有安防系统 限公司 BJ 环境工程 04绿化工程 静安园林 程煊 分包 蓝湖郡 三期久明段+样板区 景观 D 水体漏水至 今未处 理好 CF 成品门及 配件材 少成美木业 戴大龙 材料设备供应 蓝湖郡 一期,二期,弗莱明戈 料 CF 成品门及 配件材 料 CG 成品栏杆 及百页 材料 03铁艺栏杆扶 手 美心门 博进钢结构 黄建国 李伟民 冯国强 材料设备供 应 材料设备供 应 材料设备供 应 蓝湖郡 蓝湖郡 蓝湖郡 三期防盗门 三期防火门 三期庆华段铁艺、栏 杆 D D 维修不及时 处理不即时 CG 成品栏杆 及百页 材料 CH 涂料油漆 CH 涂料油漆 03铁艺栏杆扶 手 05质感涂料 05质感涂料 少成美铁艺 三原色涂料 杜克涂料 杨键 喻开彬 唐笑东 材料设备供 应 材料设备供 应 材料设备供 应 蓝湖郡 蓝湖郡 蓝湖郡 三期久明段铁艺、栏 杆 三期外墙保温工程及 24楼外墙涂 料 三期外墙涂料 C 多次联系不来 维修 CY 康体器材 02游乐设备 顾美特康体休 闲设备 材料设备供 应 蓝湖郡 三期园区内游乐设施 后期维修分供单位主要问题 1、弗莱明戈整体来说在各个总包方和分包单位与物业之间的配合都比较 好，做得最差的美心门也主要是因为在整改责任划分方面存在分歧导 致维修不及时。 2、其次是由于没有专门用于门板返厂维修用的替换门，门板拆除后门洞 无法封闭，同时由于门板返回维修整改周期较长，因此不免导致业主 的投诉。 节能运行评价 1、车库照明采用分组控制，节能效果较好，但是由于全部采用日光灯， 灯具能源消耗较大，建议后期项目采用节能灯具。 2、弗莱明戈小径的草坪灯具密度太大（5米左右一盏），在后期设计建 议调整为8-10米。 3、大型水体无循环设备，水的循环使用利用率太低。 生活配套 1、园区内无小超市等生活配套，日常生活必须品的采购比较困难。 2、园区内未配套业主的活动中心或活动广场，健身设施也配套有限，且 不能适合不同年龄段业主健身锻炼的需求。 3、交通不方便，特别是老年业主的出行和购物。 弗莱明戈项目后评估成果 第七篇：客户中心总结 大纲 • 前期介入评估 • 交房准备及客户体验评估 • 交房效果评估 • 客户敏感点 • 客户交房满意度调查 • 成功与不足 前期介入评估 • 客户中心介入项目的时间 – 项目交房前4个月左右 – 以客户中心组织第一次交房准备会为切入点 • 确认各项工作节点完成的时间 – 提出各部门交房前工作重点及难点 – 确保交房成功的各项动作 • 交房效果目标 • • 交房的准备及客户体验 • 开放日的组织及效果的评估 – 流程设置：由业主自行到户内进行参观，提出的问题在园区门口进行统 一记录。有特殊问题及要求的客户，由专业工程师陪同业主直接到户内 进行沟通。 – 流程设置的利弊 • 好处：对场地和人员配置要求较低，业主的期望值也较低，便于管理 业主的期望值。 • 弊端：没有过程交流，报事处理过程生硬 业主提出报事记录不准确、全面 对业主的敏感点不能完全准确掌握 – 开放日的意义 • 开放尚未完工工地给业主，有效管理客户预期 • 提前暴露问题，准确把握业主的敏感点，为交房打好基础 • 开放日人员大部分为交房人员，成功练手 – 开放日存在的问题 • 1、开放日标准不统一，工程进度未达到要求，导致开放日延期 • 2、开放日所记录的业主报事的问题在交房时未处理完成，导致报事升级 • 3、景观调整与销售承诺不符成为报事重点 • 4、因外立面所导致户内空间使用的问题，业主不会为外立面的优化买单 • 5、业主持续沟通界面的缺失，造成销售前期业主的高期望值未着陆，沟通困 难 • 6、业主背景资料丢失严重，前期销售人员对业主的了解不够，基本无法与物 业进行交底，导致后期沟通成本增加 • 建议 – 统一开放日标准（参照《开放日工地现场标准》） – 业主的参观尽量有人全程陪同 – 验房记录表后同时附上交房附图，对业主报事的具体位置进行标注（已 在弗莱明戈项目交房进行推广） – 给开放日提出问题整改留下充足的时间，物业对整改情况进行逐一消 项，确保整改完成。 • 集中交房的组织及效果评估 – 集中交房人员的组织 • 交房人员多为经历过交房的老员工，流程较顺畅 • 重视门口引导岗作用，为业主留下良好的第一印象 • 设立设计师咨询组，处理升级报事，让现场秩序得到较好控制 • 针对前期对报事业主的把握，安排对口工程师交房，取得良好效果（16-1- 101） – 现场地点选择、设施配合及现场包装 • 选择蓝湖郡销售中心作为集中交房现场，为业主提供大量点心和饮料； • 现场安排抽奖，烘托热烈的气氛，转移业主注意力 • 安排穿梭车来回接送业主从会所到园区，提高业主满意度 • 园区内则相对布置简单，仅在大门用百合花包装罗马柱两行排列迎宾、沿途 树阵包裹金布的简约风格，衬托地中海建筑的高贵气质，避免过度包装喧宾 夺主。 – 集中交房前的培训 • 项目知识的培训，让交房人员能够对项目能有系统认识，了解设计思 路和理念 • 交房问题集的培训，交房问题集的培训是交房最有效的交房培训，能 够就常见问题与业主进行沟通，在第一时间解决大量报事。培训时如 果能够针对问题附上相应图片，效果会更加理想。 • 交房流程的培训，此项培训除了让大家了解基本流程外，关键的是要 让交房人员了解与之前流程不一样的环节，尤其需要强调交房期间的 纪律 – 集中交房流程的组织 • 流程：销支—地产财务—物业财务—验房—点交 • 销支前置，让业主摆脱一开始办手续就交钱的抵触心理 • 大部分业主交房交证，提高满意度 • 物品点交的时间较长，业主抱怨较大 • 业主排队的过程中，不断有同事对排队的业主进行安抚，气氛润滑较 好 – 集中交房期间数据统计（考核指标：一次交房成功率≥95 ％，实为％，指标达成） 序号 集中交房时间 计划交房 量 小计 实际交房量 当日交房量 小计 已交房比 例 拒交量 小计 总计 1 2 3 6月30日 7月1日 7月2日 487 487 487 160 78 14 160 238 252 33% 49% 52% 6 9 0 6 15 15 一拒接户接 4 7月3日 487 31 283 58% 房 16 当日拒接2户 5 7月4日 487 22 305 63% 2 18 一拒接户接 6 7月5日 487 23 328 67% 房 18 当日拒接1户 • • • 零星交房（考核指标：4月内交房率达到95％，目标 达成） 零星交房流程： 事先作好流程梳理、培训和强调，目前按步就班进展顺利； 业主催交房和拒交客户联络： 未交房和拒交房客户均由地产客户中心组织催交，集中交房后一个月 内有项目管理员直接跟进拒交业主，一个月之后转由客户中心文员进行 联络催交 • 集中交房后的整改跟进 – 集中交房后整改工作的分工 • 已接房业主由物业联系整改并通知业主复验 – 物业对现场情况掌握全面，但是存在给业主回复不及时的情况，对于整改时间跨度 较大的业主，建议能够在整改基本完成后通知业主，而不是在所有整改都完成后再 通知业主，否则容易造成整改超期。 • 拒接户由项目部直接跟踪，营销部组织回复 – 拒接户是因整改类问题拒接的，整改完成后迅速将整改情况汇总到营销部进行回 复，避免业主因整改超期提出其他的要求 – 对于沟通类拒接户，由营销从前期的销售承诺和设计理念进行沟通效果更好。 – 对于沟通类的拒接业主，主动沟通频次不应过高，避免业主过度要求，但是对于整 改类问题已经要及时完成。 • 客户敏感点 – 在公共区域私有化的背景下，对私家花园使用效果的控制 • 购买花园业主对花园的期望值较高，销售时为了房屋溢价，往往把许多公区 划为业主私家花园，而在后期景观布置时，因公区位置不够而导致部分乔木 种植在业主私家花园内，由此导致如下问题： – 部分业主对花园有自己的规划，公共景观乔木种植在花园内影响业主的 使用 – 私家花园的配置标准为草坪，部分未种植乔木的业主要求增加乔木，导 致标准无法统一 – 建议营销在销售前期把花园的配置标准和使用范围进行提前告知，在营 销做了铺垫后，将业主花园的使用范围在《业主公约》内进行约定，避 免业主后期因个人喜好的报事和对业主私家花园内景观的破坏。 – 花园面积的组成 • （已形成专门的作业文件《私家领地划分的原则及雷区》） – 实际景观与前期宣传不吻合 • 因产品销售时景观尚在概念阶段，所以后期做了大量调整，如取消水 景、花架、步道等，导致业主认为公司不诚信，增加沟通成本。 • 建议：景观设计能够尽量提前，在做模型时能够完成概念设计。后期 施工过程中，尽量保持大面上的吻合。比如水体，方案设计时保持水 体，但是可以对形式进行部分调整，以满足整体景观的需要，而不是 完全取消。 – 对于外立面与实用性的取舍 • 前期研发阶段通常为了保证外立面效果而牺牲了业主室内部分使用功 能，对此业主并不会为外立面的增色而买单。 A业主 A业主 B业主 B业主 圆拱上方花槽的取消，使两户之间形成的 宽阔通道，使部分业主极度没有安全感！ 两户之间的入户花园通过瓦屋面相连，使 两户之间的往来非常方便！ 室内效果 室外效果 大堂门头的变宽，导致业主阳台景观被部分遮挡，业主抗性极大 • 建议：产品研发过程中，多从室内布置进行考虑，对于业主使用功能 和景观有影响的，建议能倾向与业主使用角度考虑，以此提高业主满 意度。 • • 客户满意度调查 集团的KPI指标：客户忠诚度≥74％（调查显示：弗莱明戈的业主对龙湖 的忠诚度指数为达到6（％），业主对龙湖的忠诚度比较高，超过集 团KPI指标。） 弗莱明戈接房现场业主满意度调查 客户满意度及客户忠诚度——业主对项目的总体满意度 龙湖地产的印象 总体规划 销售服务 接房流程 总体满意度 0 客户满意度及客户忠诚度——业主对项目的总体满意度评分频数 分析 40 % 35 30 频数 % % 25 百分比 37 % % 20 24 % 15 10 5 % 1 % 2 % 11 % % % 3分 4分 5分 6分 7分 客户满意度及客户忠诚度——业主最满意项分析 整体设计 绿化（树多） 生活配套设施 房屋风格 园林景观 建筑风格、设计 房屋造型、格调 房屋质量 物业管理 服务 环境 % % % % % % % % % % % % % % % % % % 客户满意度及客户忠诚度——业主体验与购买预期吻合评价 30 25 频数 % % % % 20 百分比 24 % 15 % % 20 % % 10 % 13 13 % 5 % 4 % 0 1 % 2分 3分 4分 5分 6分 7分 • 客户满意度及客户忠诚度——业主对规划设计的评价 • 客户满意度及客户忠诚度——业主对公共景观部分的评价分析 建筑外观 道路设计 各楼栋之间的距离 公共设施配置 园林景观 小区绿化 园区功能分区和布局 客户满意度及客户忠诚度——业主对单元公共部位的评价分析 门厅和大堂效果：进门的门框太小了； 公共楼道：墙壁有点脏，看上去不舒 服； 楼栋达到车库的便捷性：车库单元楼入 口被车位占领，不能直接到达，不方便； 门厅和大堂效果 公共楼道 楼栋到车库的便捷性 • 客户满意度及客户忠诚度——业主对私家部位的评价分析 私家花园的大小：业主对私 家花园的不满主要表现在花园 太小； 私家花园的交房标准：花园 里树木太矮，与邻居间相互能 看到，私密性太差； 房间内的清洁情况：室内太 脏；内墙有污痕； 房内设施的完好性：门窗划 痕 严重；水管不够稳，会晃 动，楼下漏水下来；有很多设 施都未安装好； 私家花园的大小 私家花园的交房标准 房间内部的清洁情况 设施的完好性 业主对龙湖地产的忠诚度 • 通过以上的整体分析后知道，业主对弗莱明戈项目的总体评价较高，整 体表现为满意，但是龙湖弗莱明戈项目在一些细节问题的处理上仍然给 部分业主留下了不满的态度，具体主要表现在以下几个方面： – 在项目的总体方面，业主的满意度达到了分，总体表现为满意，但是个 别业主对项目的配套和各方面的细节设计都存在一定的不满因素。因此，建 议研发部在处理一些细节问题上，应该投入更多的精力。 – 在接房流程安排环节方面，业主的满意度达到了分， 是接房服务各个环 节中满意度最高的一个环节，从中说明了营销部客户中心在接房流程环节中 的各项工作得到了业主的高度认可。 – 在前期的销售服务方面，业主的满意度达到了分，表现为比较满意。但 是也有业主反映，个别销售人员的主动性不够，对项目的了解还不够深入， 有些问题还不能够得到满意的回答。鉴于消费者对地产销售顾问要求的不断 提高，建议营销部要对自己的销售顾问提出更高的要求。 – 通过购房弗莱明戈项目，龙湖优质的产品品质和服务给大部分消费者留下了 深刻的印象。因此，也有很大一部分的业主表示下次买房，还会购买龙湖地 产的楼盘，同时他们也愿意把龙湖地产的楼盘介绍给周围的亲戚朋友。 – 在项目的整体规划、设计和建筑方面，同样得到了大部分业主的高度评价， 满意度得分达到了分，但是，一些细节的问题仍然引起了部分业主的不 满意，建议研发部门引起足够的重视。 成功与不足 • 成功 – 客户敏感点的提前把握 – 共性问题的收集和整改 • 地面停车位的数量控制（已形成案例） • 顶楼烟囱位置的调整 • 相同户型的门形窗形不一致 – 重点客户的提前预控，避免群诉 • 加快对重点报事客户处理的进度，能够以点带面解决客户问题（如9-1-1-1） • 具有代表意义的报事业主的妥善处理，除了解决业主报事外，还能消除潜在 报事（如6-1-1-1） • 对于有特殊需求业主的跟进，能够建立与业主良好关系，促进事情处理（22- 2-101） – 设计师咨询团队的介入，有效解决了大部分沟通类问题。 • 团队成员构成：项目设计人员＋装修设计师＋技术支持组同事 • 作用：在业主对设计类问题或产品自身缺陷提出报事后，设计师咨询团队能 够从产品设计理念着手，从根源解决业主的问题；装修设计师在通过装修弥 补产品本身的缺陷上，起到非常重要的作用。 – 交房现场的火爆，带动弗莱明戈尾盘销售，逆市飘红，交房 期间弗莱明戈30余套尾房进行清盘。 • 不足 – 已销售样板房的维护和整改 • 样板房的管理在关闭后成为管控死角，导致交房前仓促整改，整改效 果差 – 样板房在与业主签定销售合同后，就应该清点所有物品，避免合同内容 与实际不符。 – 样板房关闭后，建议委托物业进行管理，定期进行物品清理和清洁通风。 – 样板房关闭后要对所有功能性问题进行清理，避免装修时为了赶工的遗 留问题在交房时都未得到解决 – 开放日提出整改项的效果控制 • 对于开放日业主提出的报事，业主描述不是非常清楚的，一定要与业 主进行到现场进行确认，开放日说提出的整改问题一定要在交房前全 部整改完成，如确实无法整改完成的，一定要在交房前与业主提前进 行沟通，否则会很大程度上降低业主对公司的信任度。 – 销售之后到接房前的客户关系维护界面缺失 • 业主持续沟通界面的缺失，造成销售前期业主的高期望值未着陆，沟 通困难 • 对于快速销售，售场撤出较早的项目，已有专门客户关系维护方案 • 报告完毕，感谢分享！