上海中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评系机电构话：：中新开盘价格02国1-指数研究院 华系信测息地大址评：厦编上8号楼海测 评6市18浦—73东—37新尚1 ：20区浦福领山世路 455 号全 12-02-S PLS﹟01 【测评结果尚浦领世 基型于投通中资过国收市房益法场】地综调 产合查指测和数评比系项较统目分样市析本场，，价综分格合别。考运 虑用影市响场项比目较价法、值成各本项法因、素典， 项项目地目基理名本位称信息 置 尚浦领世 所属区域 杨场浦新江湾城南入口的原机开占发地企面业积 和 中用闸外地殷环，路间（毗。 杨邻1 浦淞新沪江、湾殷高、 2、、市成场本比法较测法评测项评目项价目格价为格：为23：04939 078 元/平方米 3、典型投资收益法测算项目价格为元：/3平86方79米 元 /平方米 条件结下合的当 2月前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制 美26国.7铁5万狮平门方房米地 产公司板 块） 建物交筑业房规类标模型 9普0.通0住2万宅平（方开70米年 产权） 【项目要点】测 评价格为35700 元/平方米。 入周盘住边时时准配间间 毛待坯定 套 待邮定局、 派出所、政府机构。 l 地口门的路理原站位机，置场3： 号用项线地目殷，位高毗于西邻杨路淞浦站沪区。、新 殷江高湾、城和板闸块殷，路杨。浦地新铁江1湾0 城号南线三入 主l主力力户户型型信息 户型特点：主力户型，资料暂缺。 l 企著名业企实业力，：综项合目实开力发雄商厚为，美开国发铁经狮验门丰房富地，产市公场司认，可为度业高内。国 际 单使套用总率价 资约料80暂% 缺 3贷首款付年款限 算57 万元（按 100 平方米计 项10） 万元（按首中幼目 算20）年 付 30%计 l 贷购小稚配学园套：：：上中海福学音会校乐幼：学儿复院园旦附 大小学和江同湾济校中区、学同 济大学 尚球物场浦：、领五儿世角童小场游区商月款均方还式款 商业/ 组合型 乐内圈园部 、配羽套毛：球会场所。、室外游泳池、水景、公园、网 院联本了系次解，测19450元/18707元 如需更电评详话结细:果有效期为2012年2月， 0报21告-6，18请73与37中1国指数研究 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市场比较中C法国 房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——尚浦领世 期成1根交、据的选项 取3个目可项所比目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，销选售取均位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近 测评对象及对比案比较因素价条件为说基明础 ，通过修正得出评估对象的市场价格。 比较因素销交 交售易易均日情价例 测期况 尚评浦领对世象 建发对江比44湾案00萃例0 二A 期 保对辉比案例B 43香00景0 园 祥对生比御案江例湾C 37000 区域 未开盘2012年2月 2012年2月 2012年2 月 因素 交地周区通理便位捷置 中外环间 中正外环常间 外正环以常外 外正环以常外 土边建域地环筑配用境形套度途 便捷 便捷 便捷 便捷 完好 好 好 好 容积率态 小高约住层善宅2.板 0 楼 高完住层善宅 完住善宅 完住善宅 个别因2.板0 楼 高层2.板0 楼 多层、小1.高0层板楼 素 户绿型化设率计 约803%5 % 3850%% 4850%% 51%9 开装社发修区企情配业况套品 牌毛 美国铁狮完门坯司善房 地产公 建发房全分地完装公产善修集 团上海 精完装善修 毛完78坯善% （1）交易情况 修正集团 2、因素修正司 上海保有辉限房公地司产 开发 祥生评估：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售均价，且交易日期相同，设 因素项（修（2目3正）为）系区 1个统域00别。因，因 素则素修三修正个正：可：三比主个案要可例考比修虑案正项例系目位数土于分地同别用一为途供 1求00、建区、筑域10，0、形态根1、据00地。理 位置、交通、环境、配套等确定区域 企业品牌等指标进行比较。 3、修正结果容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 测评对比象较及因对 素比 案例 测尚评浦领对世象 比较修对正比条案件指数 销交交售均价建发江湾萃例二A 期 保对辉比香案景例园B 祥对生比御案江例湾C 区易易域日情因期况 素 100 44100000 43100000 3710000 110000 110000 110000 1000 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数44。998经3 5过 计算41006 110567 311077 3 2 40567、31732 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求，取三 项个目可市比场案价例格的为比 准39价07格8元分/别平为方4米49。35、 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新开房、地成盘价格测评——尚浦领世 根产据本开房法发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进的行各商个品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的 序号 项目 典型取房费地基产础开 发方经面营进模行式测测算算 ，最终确定费项率目 的市场金价额格(万。元 ) 1 土地成本 2万00元8年1月24日成交的上海市杨浦区新江湾城F红。小线区建 内安市成政本地块，成 交总价为675170 费用675170 A B 约5建00安0元成/本平A方 米（不含装修成1本2%） 45540011020 2 开发成本 勘察配设套计费费用用CD 建安A+成B+本C A 12% 54012 3 管理费用 1+2 83%% 4348635308 4 投资利息 以均第开匀二发投年周入投期，入建 23安.5及 年0%，管年（理利其费率中用假半在设年建为准设备期，2 年建设期），土地费用在准备期 10期%。内 分阶段投入，预 计第一年投入70%， 239846 56 销销售售费税用费 房房地地产产总总价价V 3% 62245 7 房地产开总发价利V润 房地产总价VV 270%% 134151223296 三定、项典目型主投力资 2074837万元 单价 23049元/平方米 算，选同用时典考户虑型型不投收 益可资11模法预0平见式 米费收二，益法居将租年进金运行为营项 费目62用市00比场 元率价/月确格，定测每为算年。根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，确 与价风值险。相 对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报酬8%的率，租为通金 6过按.3市同%，场比期提上末取涨转法售1提2时%取，报出空 酬的置率该率为类按 5%每年 12 个月计 8住%，宅计报算酬项率目为市2%场。 年典型投资者收益模式测算 空置潜有和在效收毛份租收 损入 5% 734174 2000 843213 6268 94363362 67 10445 522267 115 57805730 持期有运净末期营转运费毛营用收收入入8% 7650680 79162 88661 99300 111216 5605246 762383239 87093 7944 8897 N售PV净(6收.3益%) 340456年7 后按3%净收益率出期售末，转转售15售68税 费91356 102319 NPV(8%3)% 3308316 四收、房测地产评总价价V 3403722元 单价 3867390元63/2平55方 米 通过全面格市确定场调 年益 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上，分别运用市2 法月开、成盘 本合法理测价评格项为目：市35场71价3 格元。/平根 方据米三。种评估方法权重比例，经 过详细准确的测算，最 终确定场项比目较 法201、2 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
