大者恒大
力旺·弗朗明歌推广方案提报
报告结构图
目标分析
市场分析
竞品分析
产品分析
推广手段、人群分析
广告表现
营销战略思考
我们的目标
力旺弗朗明歌一期剩余产品的去化问题。
如何通过力旺弗朗明歌整体形象的提升，使项目的推广再上新台阶。
我们的思考
仅仅站在一期剩余产品角度去思考项目接下来的推广，是否能够胜利的完成任务，达成我们的目标？
我们应该站在什么角度来思考这个项目，这个项目对于企业的发展究竟有什么战略意义？
回顾品牌成长过程
在项目取得阶段性胜利的同时，力旺集团不忘企业品牌工程的建设。
通过缔造力旺康景、弗朗明歌、格林春天等一系列深具市场口碑的项目，力旺品牌已经被市场广泛认可。
06年——09年三年之间，已经由一个长春本土“黑马”，跻身吉林市一线品牌开发商。尤其弗朗明歌的成功，更是实现了力旺品牌的一个标志性的跨越。
品牌发展
2006年-2007年，力旺集团打造 “力旺康景”项目，该项目产品形态为多层、高层，面向大众市场，力旺品牌初步得到市场认可。
2007年 力旺缔造弗朗明歌项目，纯别墅高端产品，多次获得联合奠定力旺吉林省一线品牌地位。
2008年，力旺再出击，格林春天一经面市便被市场广泛认可，这是对力旺品牌的又一肯定。
品牌飞跃
品牌跨跃
格林春天项目如果说奠定了品牌坚实的基础，那么弗朗明歌项目则是成功的实现了品牌高度的跨越，为力旺品牌成功跻身一线品牌立下了汗马功劳。而且也成为了力旺品牌宣传的强有力的载体。
因此我们不能就一期卖一期，而是需要从项目整体的高度进行推广，站在企业发展的角度去思考项目。
原有的项目推广成功的助推了品牌高度的跨越，那么品牌的跨越势必对项目的推广提出了更高的要求，对项目接下来的营销推广又提出了哪些新的要求？
回顾前期宣传的重点
力旺弗朗明歌项目在面市两年多的时间里，取得了项目口碑和销售业绩的双丰收，通过对西班牙风情和手工别墅利益点的挖掘和渲染，其世界级手工别墅的产品定位已经深入人心。
【】
撼世臻品、惊艳长春
【】
跻身名流或被名流服侍
【】
五月末盛放西班牙之美
【线上跟踪】
【】
我们坚持不那样做
以极致追求成就极致完美
【】
传奇之后的传奇，等您续写
【】
500年的尊崇，今天成就您的尊崇
【】
，西班牙日/力旺弗朗明歌耀世开盘
08年5月
6月
7月
8月
9
16
23
20
26
4
17
跻身名流或被名流服侍
五月末盛放西班牙之美
撼世臻品、惊艳长春
（售楼处开放）
500年的尊崇，今天成就您的尊崇
（释放开盘信息）
，西班牙日/力旺弗朗明歌耀世开盘
（开盘后续报道）
我们坚持不那样做
以极致追求成就极致完美
传奇之后的传奇，等您续写
物业：
风格：
产品高度：
风格高度：
活动：
产品细节：
人群高度：
线上跟踪
项目08年5月初到7月末线上推广分别释放了物业、产品、风格等价值点信息，期间还经历了售楼处开放、开盘等重要节点并对其进行了大量报道。
项目开盘阶段报广很好的塑造了项目的高端形象，准确的向消费者传达了项目的主要卖点，为接下来的销售工作打下良好的基础。
前期推广工作小结
形象塑造方面 —— 以“别墅品质生活为核心“坚持高举高打。
价值传递方面 —— 通过企业品牌、物业服务、现房优势、升值潜力等几个方面进行宣传，传递了项目“物超所值”的利益点。
活动方面 —— 通过与合作伙伴资源互换，获取对方会员名单，造成一系列轰动效应，树立项目的高端形象。
建立起项目在市场上的高品质形象，并且推动了力旺地产品牌的提升，实现了既定目标。
前期销售情况回顾
来电来访持续走高，客户关注度有明显的提升。市场对项目的接受度和价值认同情况良好。
销售走势上，别墅和洋房都处于节节攀升的状态，销售情况良好。市场接受度高。
前期营销工作小结
高端的、具有高品质感的项目形象已经在市场确立，完成了项目本阶段的高品质感形象的树立的目标，占据了一定的市场地位。
项目的几大卖点和价值点对市场进行了比较彻底的释放，世界级手工别墅的产品定位深入人心。
市场接受度和反馈良好，销售状态节节走高，取得了项目的品牌认知度和销售的双赢。
对我们未来工作的要求
由于前期推广工作的扎实和稳健，项目的几大价值已完整的传递给了市场，那么在未来的推广中，我们如何避免出现信息传递的重复，和广告表现的雷同是关键所在。
同时也对我们的工作提出了更高的要求，在维系和巩固项目的高品质形象的基础上，重新整合项目的价值体系，宣传推广要推陈出新，给市场更强有力的冲击。
在下半年我们要实现的是“名利双收”的目的，如何将企业品牌与项目地位进一步提升，我们的切入点在哪里，从何处着手展开？
报告结构图
目标分析
市场分析
竞品分析
产品分析
推广手段、人群分析
广告表现
营销战略思考
宏观市场
近五年长春商品住房销量总体呈上扬走势，07年达到高峰，08年受行业大势影响长春也出现小幅盘整。
近五年长春商品房销售均价始终保持上涨的劲头，但横向比较东三省省会城市房地产，长春仍属价格洼地。
Sales
price
09年上半年长春房地产市场出现了明显的回温，出现价量齐升的局面。
Chart1
3720
4020
3970
4150
4250
4620
成交均价
元/㎡
2009年1-6月商品住宅成交均价走势
Sheet1
08/4 08/5 08/6 08/7 08/8 08/9 08/10 08/11 08/12 09/1 09/2 09/3 09/4 09/5 09/6
成交均价 4010 4070 4290 4000 3970 4130 3960 3720 3850 3720 4020 3970 4150 4250 4620
Sheet1
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
成交均价
元/平方米
2008年1-12月商品住宅成交均价走势
Sheet2
Sheet3
根据2009年长春住房建设计划，2009年长春商品房建设将呈现南北“对峙”的局面，商品房建设主要集中于城区的南北两个方向，其中南部地区未来上市的数量较少，但单体的规模却较大，是未来大盘项目主要集中地；北部区域上市项目数量众多，但单体规模较小，各项目追求的是销售速度，将以快销为主。
图片来源：长春规划网
在08年近190万平的库存及09年市场仍存在较大上市量的双重因素制约下，长春房地长市场竞争依然激烈。
189万㎡
514万㎡
知名地产商纷纷投资长春，市场竞争进一步升级；09年高端项目入市量加大，品质竞争日趋白热化。
知名房企 开发项目
和记黄埔 御翠豪庭、大顶子山住宅项目等
万科 万科兰乔公寓、万科上东区、万科潭溪别墅
中海 中海莱茵东郡、中海水岸馨都、
中海水岸春城、中海南湖1号
保利 罗兰香谷
绿地 长春上海城、新里．中央公馆
复地 长春复地农大项目
万达 长春明珠
知名房企 项目09营销动态
和记黄埔 御翠豪庭洋房5月开盘，目前登记销售备案近60%
万科 万科潭溪别墅5月亮相，已取证63套，其中备案销售25套
中海 二期洋房产品6月开盘
保利 罗兰香谷新品发售
融创 洋房二期产品4月正式开盘， 房交会期间加推5栋
长春别墅市场在经过中信、和黄及万科等品牌地产商开发的项目推出后，别墅市场的品质得到大幅提升。同时别墅开发的边缘化程度加强，且区域集中。
所属区域 项目 开发企业 产品类型 地块资料
朝阳区 南湖湾 北京京盛 独栋、双拼、
叠加 占地万平、建筑万平；上海克瑞物业；预计8月上市、均价约12000
净月区 启明中国墅 长春鑫安 联排、叠拼、
独栋 占地6万平、建筑面积2万平，87户，独栋33栋、叠拼4栋、联体4栋；中式建筑及园林风格；
净月区 林语花溪 -- 联排、独栋 占地万平、建筑面积万平；容积率；1栋独栋、8栋双拼；北美草原建筑风格；7000-12000
净月区 东方之珠水晶湾 吉林东兴 叠加、联排 占地万平、建筑面积万平；容积率、绿化率
45%；259-404平户型面积；北美建筑风格；中海物管
净月区 优山美地 吉林圣格 独栋 占地36万平、建筑面积12万平；容积率、绿化率%；
317-497平面积区间；坡地景观、现代建筑；均价约10000元
高新技术开发区 金越逸墅蓝湾 长春金越 联排、独栋、
电梯洋房 占地22万平、建筑面积22万平；容积率1、绿化率%；西班牙新古典主义建筑；第一太平戴维斯进行物业顾问
净月区 中信城 中信 独栋、双拼、
联排、叠加 占地243万平、建筑面积102万平；法式风情；双拼7300-12400元，联排6660-9500元
净月区 御翠园 和记黄埔 独栋 占地92万平、建筑面积42万平；一期187栋独栋；208-512平面积区间；上海利家物业；12000-13000元
净月区 华业玫瑰谷 长春华业 独栋、联排、
双拼、叠拼、
洋房 占地32万平、建筑面积13万平；
联排7300-7800元，独栋13000-15000，双拼均价10508
净月区 国信美邑 吉林昌泰 四拼、双拼、
独栋 占地19万平、建筑面积20万平；240-500平；未正式上市
高新技术开发区 融创上城 长春融创置
地 小高、退台洋
房、联排 占地万平、建筑面积万平；别墅均145万/套
净月区 万科潭溪别墅 万科 联排别墅、公
寓等 占地万平、建筑面积万平；别墅13000-14000元
选址
自然环境优异、交通条件良好
净月区
项目
主要要求表现
示例
规划
尊重自然，内外环境的协调对接
中信城与农博园
风格
市场差异化要求及客户的需求
中信城浪漫法式风情、启明中国墅的清雅风格、林语花溪的北美草原建筑及优山美地的坡地景观
单体
立面、建材、面积、空间、细部
下沉花园、工人房配置、错落客厅；入户玄关、采光天井
服务
会所、智能化、物业管理
智能化安防•智能化家电；高档会所； “金钥匙”管家服务；中海物业、第一太平戴维斯顾问、自营
净月是目前别墅项目聚集地，未来竞争激烈程度可想而知。对项目规划布局， 风格，产品设计，物管水平等方面都提出了更高的要求。
市场小结
从未来别墅产品供货的情况来看，别墅项目的郊区化趋势已经非常明显，土地的城市属性，产品的城市属性将是别墅产品非常稀缺的一大价值点。
随着万科、中海、和黄等品牌开发商的落户，未来关于品质方面的竞争将会逐步升级，将进一步的带动和引领整个别墅市场的走向。
报告结构图
目标分析
市场分析
竞品分析
产品分析
推广手段、人群分析
广告表现
营销战略思考
长春别墅板块分布图
高新区板块——以无法比拟的成熟配套和人文环境备受业界和购买群的关注。
长春高新区是1991年经国务院批准建立的首批国家级高新技术产业开发区之一。实际区域面积平方公里，是是国内著名的高智力密集区，各类人才达20万之众，已经逐渐发展成为自成一体的科技城区，未来长春的城市副中心，成为投资者的首选之地。各品牌地产的进驻也使高新区形成了比较成熟的新兴中高端住宅集中区。其中不乏一些“城市别墅”、“学院派别墅”等。代表产品：天安第一城、融创上城、保利罗兰香谷等。
代表项目
保利罗兰香谷
融创上城
天安第一城
片区内竞品的别墅产品基本去化完毕
高新区几个项目别墅产品已经销售殆尽，融创和天安从04年就开始推售，天安别墅产品于08年底售罄，融创目前主要推售小高层，别墅产品所剩无几。保利罗兰香谷主要走大众化路线，销售一直不错，目前推售别墅产品仅余2套。
项目名称 别墅类型 推出套数 销售套数 销售周期 累计去化率
保利罗兰香谷 联排 208 206 99%
融创上城 独栋、叠拼、联排 805 777 %
天安第一城 叠加、联排、独栋 144 144 100%
长春别墅板块分布图
高新区板块
天安第一城
罗兰香谷
融创上城
净月分区是环境优美的生态旅游区、高教区和高档住宅区。在净月区发展之初，其得天独厚的自然环境资源成为长春市早期别墅产品落户的必然因素。早期产品还未成规模，只是个别私人兴建的独体多层建筑。
净月板块——以优越的自然环境和愈加便捷的出行提亮项目。
净月土地价格最低，
且升值迅速
环境优势明显，
普通房产市场竞争力弱。
低成本、高利润的
高附加值别墅最适宜
净月由旅游重点逐渐
倾向经济开发区，享受税收
政策，降低了开发商
开发成本
中海、万科等项目的进驻
带动净月别墅市场销售
价格攀升
净月别墅
生活片区
的形成
代表项目
中海国际社区
中信城
优山美地
和记黄埔 御翠园
净月片区即将和刚刚面市项目
随着高新区内保利和天安的去化基本完毕，本案的竞争格局，则是由高新和净月两大板块之争，进入净月板块的内部之争。
本项目
高新区板块
东西之战
净月板块
内部战争
竞争格局
思考
同区域之间的竞争好比短兵相接，大家拥有几乎相同的资源优势，相同的区域特点，这时候比拼的更是项目的内功。
那么本案和竞品相比，我们的优势在哪里？
报告结构图
目标分析
市场分析
竞品分析
产品分析
推广手段、人群分析
广告表现
营销战略思考
长春市内少有的高端的纯别墅社区。
占地面积：36万平
总建筑面积：44万平
容积率：
绿化率：%
建筑密度：%
总体建筑风格：西班牙风格
产品类型：联排、双拼、单体别墅
联排：226-300㎡，双拼：300-400㎡，独栋：400-500㎡
规模优势
项目位于城市南部核心区域，与市政府近在咫尺，周边配套齐全，出行便捷，坐拥伊通河和雕塑公园两大城市稀缺资源，拥有城市和生态的双重价值。
区位和地段
优势
品牌优势
吉林省一线品牌开发商，中国房地产开发企业500强。
公司先后在长春市、吉林市、靖宇县开发建设了吴太商务中心、盛荣大厦、医药物流仓储中心、GMP医药生产基地、现代化饮料生产基地等大型工程。
自06年开发康景项目以来，实现了品牌的三级跳，成功跻身吉林省一线品牌开发商。
力旺·弗朗明歌项目先后获得中国住交会“中国名盘”、中国地交会“最佳健康主题大盘”、沈、哈、长三市建筑样板工程“银杯奖”等多个荣誉奖项。
世界级西班牙手工城市别墅。
产品优势
工艺苛刻的屋顶保温 & 碎石拼贴的入户台阶。
STUCCO手工搓抹墙面 & 西班牙传统的文化石拼贴。
做工精细的锻铁 & 古典雅致的的拱形门窗。
罕见稀有的马蹄石 & 屋顶四色杂拼的红色陶瓦。
浓郁的西班牙风情园林
1000多株名贵树木构成的繁茂成树林
露台上上百年的老美松 尽显尊贵与奢华
近10000平方米活水水系 & 8万平方米绿化组团
社区环形健康跑道 林边溪畔的全家运动场
尊崇备至的超大阳台 & 奢侈华美的私家花园
独具匠心的下沉式庭院 & 功能齐备的地下空间
园林优势
价值提炼
净月片区与中心繁华地段交汇处
区域和地段价值
世界级手工城市别墅
市内稀有大规模纯别墅社区
西班牙皇家园林标准
力旺集团
产品价值
品牌价值
规模价值
园林价值
力旺.弗朗明歌
项目价值提炼：在地段、产品以及园林等方面具有明显的市场唯一性和排他性。
占据城市和生态的双重资源，具有排他性
具有唯一性和市场排他性
具有稀缺性
具有唯一性和稀缺性
吉林省一线品牌开发商
高力物业
物业价值
品牌物业公司
与区域内竞品的优势对比：
品牌 地段 生态资源 产品 园林 物业
力旺弗朗明哥 ★★★★ ★★★★★ ★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★
中海国社 ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★★
和黄御翠园 ★★★★★ ★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★★
优山美地 ★★★ ★★★ ★★★★ ★★★ ★★★ ★★
中信城 ★★★★★ ★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★ ★★
万科.潭溪别墅 ★★★★★ ★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★★★★ ★★★★★
小结
与万科以及和黄等项目比较，我们在品牌、物业以及生态等方面与对手相比无特别突出的地方。
地段和区位价值带来的城市属性和城市的功能价值，明显领先于对手，是我们推广重要的发力点。
报告结构图
目标分析
市场分析
竞品分析
产品分析
推广手段、人群分析
广告表现
营销战略思考
项目成熟的产品品质展现给市场之后，进一步提升企业的品牌价值，以此实现相互带动。
力旺在做什么?——打造世界级的西班牙手工城市别墅。
高端品质
市场美誉度
客户口碑
产品档次
力旺·弗朗明歌——已经树立起高端的产品形象
我们思考的是——力旺为什么要这么做？
将力旺·弗朗明歌项目打造成
“引领顶级人居的典范力作”
如何达成我们的目标
一、建立项目新的市场竞争高度，确立自己的江湖地位
二、与目标客群进行对位的沟通传播
三、通过软性服务展示高端物业形象
四、针对目标客群展开有效的营销方式
力旺 .弗朗明歌——引领顶级人居的典范力作
案例1：星河湾
“中国地产看广州——广州地产看华南——华南板块看星河湾——星河湾掀起你的盖头来”。
2000年，华南板块陷入竞争困境。王志纲将星河湾的意义不是圈定在华南板块内的争执，华南板块是中国大盘群开发模式的典范，他将华南板块托至“中国地产”的高度，而将星河湾自居为华南之首。高调入市的思路，不但从华南的乱战中抽身开来，并且迅速确立其江湖地位，成为我们值得借鉴的营销范本。
案例思考：
跳出纷争的市场，需要占据一个高度的立意！
“一个更高的立意”，指的是项目战略定位。项目不能只成为板块的领军者，要成就大事，一定要跳出板块，要有更高级的立意高度。
项目的核心竞争力所在——
项目在前期推广中，将“世界级手工城市别墅”的产品高度建立起来，在面临新的 竞争环境下，本案为未来推广中
突出无可复制的区位和地段价值，强化城市属性的优势
因此认为本案下半年新的项目推广定位
09年项目的市场推广定位——
中国 . 长春 鼎级手工城市别墅
项目市场地位
独特的产品价值
产品属性
项目战略高度
关于城市别墅的几大标准
城市别墅是兼具“城市”和“别墅”两种生活形态，
城市：
地段：必须位于绝对的城市中心区域；
景观：占有城市稀缺的自然生态资源；
配套：拥有完备的交通及生活大配套；
别墅：
纯粹：具有唯一性的单纯物业形态；
私密：低密度规划设计，秘密性；
私园：拥有专属的私家园林、庭院；
品质：建筑品质与建筑形态内外兼修；
品牌：大品牌开发商及顶级物管服务；
力旺 .弗朗明歌——引领顶级人居的典范力作
上半年客户情况。
职业：政府官员--20%
私营业主--20%
外阜私营业主（矿业、酒业）--20%
银行职员--20%
购买因素：西班牙建筑风格、南部新城地段优势，项目打造的高端品质 。
客群模型
权力顶层
财富顶层
稳定资产层
新资产层
富裕市民阶层
普通市民阶层
低收入阶层
社会结构体系模拟图
长春及周边城市具有一定规模的企业主及部分高级公务员。
特征：财富积累较稳定，追求品质和品位。
长春及周边城市较大规模企业主
特点：财富积累稳定，且政府资源深厚，部分甚至政商结合。
长春及周边城市特殊暴利行业企业主及文体届明星，海归学者、律师等新兴行业。
特征：财富积累较迅速，但不稳定，渴望被认同。
未来我们的核心目标消费群应该是
他们是——
城市的社会经济体系中接近层峰的阶层
为数不多的他们占据着城市大多数的财富。
财力、权力各层面均拥有不凡的影响力。
在各自的领域中均占据着话语权的地位。
他们购买的目的：
常规上的洞察：他们购买城市别墅的意义，在于能够进则成就事业、号令天下，退则养精蓄锐、梅妻鹤子——
可其他的城市别墅，也能满足相同的需求。
深层次的洞察：他们习惯于用高尚事物来装点品位，标榜身份，体现不凡——
只有傲视寻常的价值体现，
才能与寻常有所不同。
广告的目标受众——
是以购买客群为核心
辐射整体长春市场的人群
弗朗明歌的广告，应该要让整个长春都能共鸣，
反应大众的心理，才能让我们的购买群体
倍感优越。
项目的slogan
阅此处，天下无墅
发想自明代旅行家徐霞客之:“登黄山天下无山，观止矣!”
意为，见过弗朗明歌之后，其他别墅已无法吸引目光。
从人群高度和项目高度两个角度，全面打造顶级城市别墅的尊崇形象。
对于普通大众——
一种豁达的气派之感，对于大部分人来说或许是
“虽不能至，然心向往之”
备选推广语
万千别墅皆等闲
援引自“万水千山只等闲”。
同项目的卓越品质相比，其他别墅只能视作等闲。
通过对比的手法，凸显项目作为顶级城市别墅，无可企及的高度和尊贵感。
墅尽城市名流
名流，指城市高尚阶层。
项目将以顶级城市别墅的高度，成为高尚阶层的居住所向和社会名流聚居地。
释义
释义
备选推广语
唯此墅，问城无双
“唯”，即仅此或仅有的意思。
同“无双”一道，将项目作为城市别墅的唯一性与稀缺性突显。
刻画高度的同时，将其独一无二的人居价值予以展现。
释义
力旺 .弗朗明歌——引领顶级人居的典范力作
软性服务建议
1、预约客户验资看房
2、礼仪服务接待
3、销售员、物业服务人员全程贴身陪同看房
区域壁挂沙盘
科技
户型模型
增加细节，彰显高贵品质
服务铃
专用烟缸
专用纸抽
增加细节，彰显高贵品质
专用盥洗
专用水具
光盘名片
力旺 .弗朗明歌——引领顶级人居的典范力作
09年上半年营销思路
上半年项目采用了线上线下同步走的整合营销攻略，线上硬广宣传继续保持项目的高端形象，结合线下DM以及现场营销活动。通过上半年的销售成绩来看，取得了很好的效果。
09年下半年营销策略
09年下半年应继续强化项目高举高打的策略，并在此基础之上，针对我们的目标客群，开展精准的圈层营销。
第一阶段：通过新形象的升级和面市，给市场耳目一新的感觉，通过线上广告和线下户外的相互配合，造成长春市内一夜之间遍地开花的轰动效应。
第二阶段：随着二期新品的上市，有针对性展开一系列圈层活动和渠道投放，实现快速蓄客和价值认知。
推广动作
形象定义期
09/8
09/9
09/11
09/12
10/1
10月
二期部分产品上市
09年11月
项目会所开放
重要节点
时间轴线
项目下半年推广共分两个阶段，第一阶段从8月初到9月末，为形象定义期，第二阶段从10月初到12月末，为新品上市期。
项目第一阶段推广主题释放，伴随硬广、软文炒作，确立项目顶级城市别墅崭新形象，为后面销售做好铺垫。
第二阶段伴随二期新品上市，加之第一阶段形象塑造，造成热销。
建议项目会所11月开放，期间伴随硬广、软文炒作。
09/10
9月
房地产秋交会
新品上市期
形象定义期
本阶段目标：树立项目在市场上的鼎级城市别墅的项目高度和奠定江湖龙头的市场地位。
阶段工作重点：定义形象，强势推出，占有市场关注率；
推广动作：线上硬广和类软与户外同时铺开，达到一夜之间遍地开花的效果，造成市场的轰动效应，为二期新品的上市铺路。
第一阶段：媒体的具体使用
平面媒体
户外媒体
直效媒体
航空媒体
报纸：1、东亚经贸新闻
2、城市晚报
3、新文化报
前期主题释放以及重要营销节点时大势宣传。
广播受众档次较低，电视广告受播放时段限制，所以不建议使用。
路牌：1、高档消费场所附近路牌 2、商业区商场附近路牌 3、机场及高速公路处路牌。
可将信息传达给高端人群，同时增加信息覆盖面.
短信、信用金卡账单：如有客户资源，建议使用，但需为高端客户资源。.
网络受众广，但可信度低，所以不建议使用。
由于航空旅客相对高端，可在机场VIP候机室放映项目宣传片。
本阶段是项目推广主题重新释放，需要线上媒体大势宣传，同时户外、航空等媒体配合宣传，树立项目鼎级城市别墅形象，为后期强销打好基础。
新品上市期
阶段目标：通过前期线上的大势宣传，项目鼎级城市别墅的形象已深入人心，此阶段适时推出新品，造成热销局面。
工作重点：如何有效的聚集人气，有针对性的宣传配合开盘前的工作。
推广动作：此阶段营销重点主要为活动圈层营销以及渠道拓展，遇到重要营销节点时，需要硬广和软文配合宣传造势。
渠道拓展计划
通过有效的客户渠道拓展，带来有效的客户资源，是客户积累最重要的手段。
渠道拓展
DM直邮 购买高尔夫协会、电信局、银行信用卡部等高端人群名单，进行DM直邮
公关活动 与高档品牌汽车4S店、高尔夫协会等组织联合举办活动，网络其高端人群资源，起到精准营销目的。
高档消费场所投放 酒店：乐府大酒店
洗浴会所：喜来登
商场：卓展、欧亚
健身：力圣美健康俱乐部
高档影院：中外大片独家播放权
楼宇电视：伟峰国际、吉粮大厦、国际大厦、中银大厦、香格里拉
旅行社：针对其高端客群，持相关证明到售楼处领取礼品。
4S店：奔驰、宝马等4S店投放资料
★ 名系列活动
本阶段重点——举办高端活动
通过一系列活动聚集人气，达到高端客群圈层传播，树立长春高端别墅形象的目的；
名系列活动贯穿全年
名墅名店
名墅名家
名墅名车
名墅名品
圈层活动
名墅名家篇
活动背景：由于最近全国范围内国宝巡展，可以说掀起一股文物热浪，我们可抓住此契机，在样板示范区内进行一次文物展览以吸引客户到访，并进行一系列鉴宝活动，以进行宣传炒作；
企业行为：通过举办文物鉴赏活动，映射力旺项目的珍贵性和稀缺性，为在售楼盘的销售中心增加人气及企业树立形象。
延续活动：邀请马未都 or 蔡国强就长春项目的艺术性以及收藏性做论坛，可以邀请长春当地同行和业界人士共同参加。
中国民主建国会会员，收藏专家，观复博物馆的创办人及现任馆长，央视《百家讲坛》主讲人。
小说集《今夜月儿圆》，1992年出版的《马说陶瓷》被许多读者视为传统文化的启蒙读物。
接着他还写了《明清笔筒》等文物鉴赏、研究的专著和上百篇文物研究论文小品文章，在《收藏家》、《文物报》上发表。参与编写《中国鼻烟壶珍赏》。
2002年出版《中国古代门窗》，获第六届国家图书奖、第二届全国优秀艺术图书奖一等奖。
目前他又致力于关于中国古代家具艺术的研究和整理。
2008年出版【百家讲坛系列】
收藏名家：马未都
收藏名家：蔡国强
蔡国强（08年中国收藏界10大人物，著名艺术家）
他成功地将火药用在艺术创作上，为中国艺术创作走向世界探索出了一条独特的道路，成为国际艺坛上最受瞩目的中国人之一。担任2008年北京奥运会开闭幕式核心创意成员及视觉特效艺术总设计，以脚印、笑脸等富有创意的焰火表演征服了世界观众。
活动地点：
弗朗明歌别墅销售中心
活动参与人员：
弗朗明歌准业主、目标客群、相关媒体
威图手机会员
活动形式及优惠
会员及消费人群资源共享；
购买弗朗明歌别墅产品赠送威图手机；
向购买威图手机者宣传弗朗明歌别墅产品，如果购买享受相关优惠政策；
活动内容：
1、新品发布，展示新品；2、模特展示威图手机；
3、冷餐配合；4、来宾参观项目（在示范区内）；
威图手机
名墅名品篇
携手奢侈品——威图手机举办新品发布会
名墅名店篇
活动地点：
卓展购物中心中庭广场；
活动参与人员：
卓展购物中心会员及其消费顾客；
活动形式及优惠：
在弗朗明歌购买房源成功的客户可免费办理卓展白金卡；
卓展的贵宾客户购买弗朗明歌别墅可享受额外优惠政策；
消费当日达万元，弗朗明歌提供礼物；
活动内容：
1、项目展示；
2、派发宣传资料；
弗朗明歌携手卓展购物中心
地点：项目现场
目的：锁定目标客群，增强口碑传播力力度；
内容：
1、新款保时捷越野车 Gayenne GTS试驾体验；
2、关于高档汽车的保养常识；
3、提议弗朗明歌车友会成立，并能经常交流爱车保养经验；
4、赠送与会人员汽车保养卡；
名墅名车篇
保时捷汽车试驾活动
业主日活动——为成交业主举办家族家宴
活动地点：项目会所内
活动参与人员：成交客户及其亲朋
活动方式：项目新成交业主可与开发商联系，由开发商统一安排日期为业主举办乔迁庆典，庆典当天，业主可邀请其亲朋参加，园区内所有设施均可为业主免费开放，活动所需费用均由开发商支出。以前成交客户可选择其他主题举办聚会，享受待遇相同。
活动要点：1、活动要安排好所有细节，突显力旺地产体恤业主，展示大品牌开发商风范；
2、协调好各业主庆典日期，避免因此造成不和谐因素。
3、活动内容与方式，活动前要与当事业主沟通明确。
促销活动建议
由于剩余在售房源，中户型产品居多，且产品因户型缺陷销售抗性较大，为了提高中户型房源的销售速度，在销售执行过程中，建议中户型可采取折扣或者赠送维修基金等促销方式进行消化。
活动方式建议：
1、对于指定户型给予折扣
2、赠送契税、维修基金等（折入房款）
3、赠送装修、家电等
4、配合活动提供出国旅游往返机票等。
5、采用购房抽奖方式吸引消费者。
报告结构图
目标分析
市场分析
竞品分析
产品分析
推广手段、人群分析
广告表现
营销战略思考
项目包装
路牌
路牌
路牌效果
路牌效果
路旗
路旗
路旗效果
路旗效果
广告表现
第一套：高度系列
创意阐述
弗朗明歌的项目形象在市场上有一定基础，但推广间断时间比较长，在市场是形象逐渐淡化，所以本次广告的核心目的是重新树立在市场上顶级别墅的高端形象，寻找身份，地位，财富与之匹配的目标客群，让弗朗明歌和其目标客群产生对话，所以本次广告的关键词是“顶级”，“高度”。
对于顶级和高度，有三个支撑点，顶级的人群，顶级的区位，顶级的产品。
本次广告的创意以顶级和高度作为创意的核心，从三个支撑点出发，选取具有高度的三个事物，共同完成对项目高端形象的诉求，以高高的椅子象征人群的权利与地位，同时也象征项目的顶级高度，以帕提欧红堡的穹顶象征产品的手工品质及产品在市场的高度，以钟楼象征城市别墅的区位优势及项目高度。（钟楼在欧洲城镇中是城镇的中心，同时也代表城镇的精神高度。）
【高度 难以企及】
想坐和坐享，一字之差，身份有别，
当数字不足以标榜财富的权威所在，唯以地位与境界，鉴证非凡者。
独此传世建筑，方能铭刻，一个阶层的人生高度！
力旺·弗朗明歌，城市别墅，谨献给，懂得驾驭城市的时代主人。
【龙椅篇】
阅此处，天下无墅！
【城市 以此为准】
被仰望的，不止是建筑，更是城市中心的地位和荣耀。
在伊通河畔与市府大楼之间，在繁华与生态的正中央，
以比肩城市未来的高度，颠覆财富者的生活格局。
力旺·弗朗明歌，城市别墅，于核心之上，重新定义高尚阶层的生活主场。
阅此处，天下无墅！
【钟楼篇】
【匠心 极致所在】
向上，触碰生活与身份的穹顶，
在极致的高度与精致中，让尘封的建筑之光，耀目呈现。
摒弃工业化规模复制，转以纯手工细致雕琢，令尊贵感仿若天成，
力旺·弗朗明歌，城市别墅，以匠工之心，升华墅居品质。
阅此处，天下无墅！
【穹顶篇】
第二套：价值系列
本期广告配合类软，对本项目的城市功能价值做更详细的阐释。
创意阐述
本次广告的目的是让市场对城市别墅有一个深入了解的同时，理性的将项目的优势释放给市场，并且深化本项目在市场的高端形象。
广告从城市别墅的城市价值，生活价值，资源价值，稀缺性，舒适性，便利性等方面做一一阐述，以“鱼与熊掌可以兼得”的观点进行诉求：城市别墅可以兼享城市的繁华和别墅的幽静，城市别墅可以兼顾生意上的往来及生活上的情感需求，城市别墅还兼具对稀缺资源的占有和绝版区位的不可复制性。
在画面的表达上则完成另一个目的：以实景拍摄的方式达到对优质产品的直观展示，结合以与目标客群相匹配的人物，一是和客群建立情感共鸣，二是对城市别墅的生活方式做直观展现。（本次创意为意向方式，建议做模特实景拍摄）
【逐鹿抑或淡泊 大成者 由心定夺】
“平衡”已是大智慧，“兼得”远在其之上，
当别人都在单选时，多选的人才是赢家！
【力旺·弗朗明歌】鼎级城市别墅，
在繁华与生态的黄金分隔点，将便捷与悠然的生活悉数囊括。
无论财富或城市，唯有掌控者，可运筹帷幄！
阅此处，天下无墅！
【功能价值篇】
【生意抑或生活 一切 运筹帷幄】
【生活价值篇】
“平衡”已是大智慧，“兼得”远在其之上，
当别人都在单选时，多选的人才是赢家！
【力旺·弗朗明歌】鼎级城市别墅，
在繁华与生态的黄金分隔点，将便捷与悠然的生活悉数囊括。
无论财富或城市，唯有掌控者，可运筹帷幄！
阅此处，天下无墅！
【现在抑或将来 价值 从未离开】
价值有两种，一种之于现在，一种之于将来，
前者易于发现，但后者却难以洞察，
谁能领先发现价值隐匿的焦点所在，即可先赢城市未来。
【力旺·弗朗明歌】鼎级城市别墅，
在伊通河畔和城市繁华之间，凭借无可复制的地段与稀缺资源，执掌城市发展的价值关键，
领衔高尚阶层人居所向，价值亦随时间、热度，与日俱增。
【稀缺价值篇】
阅此处，天下无墅！
类 软
随报广一共出街，详细阐述项目高度和城市的功能价值，较单纯的软宣更显档次和注意力。
弗朗明歌，城市别墅打造全方位生活主场。
弗朗明歌首度巨献纯正城市别墅。
城市中别墅，与水岸零距离。
水岸上别墅，与繁华无阻隔。
弗朗明歌，城市别墅打造定义豪宅准则。
弗朗明歌首度巨献纯正城市别墅。
弗朗明歌定义繁华与生态共享准则。
定义生活与生意兼得准则。
城市别墅，重新规划生活与生意尺度。
现在赢，未来赢？弗朗明歌兑现双赢。
弗朗明歌价值全解读，解密双赢之道。
长春最具价值门户地产，未来不可限量。
尊贵手工别墅传承价值，在此之前从未领略。
无可复制的生态价值，稀缺指数成就唯一。
关于塞歌维亚的建议
1、一期产品已经全部售罄，二期产品入市的时机不应晚于9月中旬到10月份，以免市场空挡过长，不足以维持市场热度。
2、在没有新品推出的这段时间，我们建议有针对性的搞一些维系活动，以维系客户关系，保持对项目的关注。
3、在宣传方面可以利用软文宣传制造一定的市场声音，例如针对一期产品的热卖，推出解密塞歌维亚热销的秘密等。提高市场对二期新品的关注和期待。
世创机构（沈阳）
