武汉市四新片区研究报告
战略投资中心
2012年9月
房地产市场情况
商业环境分析
四新片区简介
结论
四新片区简介-区位
四新片区是由长江、墨水湖、龙阳湖、三角湖、南太子湖等“四湖一江”的围合地区，隶属于武汉三镇中的汉阳区，南侧与经济开发区接壤，北侧紧邻汉阳老城区，东侧紧靠长江，是武汉主城区最后一块成规模的未开发土地。
整个片区的陆域总面积 平方公里，总居住人口万人，其中农业人口为万人，非农业人口为万人，外来人口万人，现有18个自然村和1个街道办事处。
四新片区简介-现状
江城大道
目前区域内的道路等基础设施已经修通，其中主要道路江城大道及四新大道均为快速路，且中间有绿化隔离带。目前路上车量较少，两侧人行道上的来往行人也屈指可数。
目前四新片区的地产项目大多还处于平地或前期规划状态，例如绿地、金地、招商、广电等项目，目前仅有一个安置房小区已经入住，总体来看，该区域的最大特点就是地广人稀。
区域内建成的安置房小区
地广人稀
四新片区简介-规划
2006年，四新片区被确立为武汉三个“城市副中心”（鲁巷、汉阳四新、杨春湖）之一，正式发展是在2010年，在《武汉市城市总体规划》中汉阳四新片区作为重点启动片区，未来规划人口25万人。
规划商业集中区
两轴：
四新大道“城市之脊”
江城大道城市发展轴
双心：
国际博览中心
市级商业副中心
空间结构
四新片区简介-规划
卫星图
四新片区“双轴双心”的规划结构欲打造成生态节能的生产性服务中心、居住新城
四新片区简介-规划
交通
四新片区简介-规划
轨道交通
3号线
6号线
地铁3号线：
线路起于汉口三金潭，经到达终点沌阳大道；在汉阳区的线路主要沿着龙阳大道敷设。根据规划，该线路全线通车的时间是2015年。
地铁6号线:
线路起于武汉经济技术开发区的三角湖，终点为金银湖假日假日广场；在汉阳区的线路主要沿江堤中路、鹦鹉大道敷设。根据规划，该线路全线通车的时间是2017年。
这两条线路在四新区域的站点主要分布在规划中的两个核心区内（商业中心和博览中心），片区内部没有享受到地铁规划的利好，如片区正中心的绿地新都会项目距离3号线3公里，距离6号线2公里。
四新
四新片区简介-规划实施情况
目前新区规划中落实的项目有公园、医院及国博中心，整个区域仍以空地为主，公共基础设施相对有限，公共交通可达性较差，从周边公共服务设施的配套上来看，跟其他城区相比显得比较落后。
或许是由于版块面积较大，想要迅速搭建起城市配套设施并非易事。短期内，该区域在互动和融合方面仍将维持现有状况。
武汉市中医院汉阳分院
新区公园
国际博览中心
已建及在建的项目
四新片区简介-规划实施情况
四新片区位于三环内，是武汉主城区最后一块成规模的未开发土地。
规划定位为三大“城市副中心”之一，规划目标为形成以武汉国际博览中心、企业总部基地为主体的生产性服务中心及生态居住新城，规划中的商业核心区位于江城大道与龙阳大道交汇区域，未来规划人口25万。
目前区域内的路网已经形成，新城公园及国际博览中心的展览馆已经投入运营，除此尚没有其他的公共设施，区域配套有待完善。
已经出让的项目大多还处于在建及未建状态，片区内的空地较多，总体来看，区域内目前的居住人口较少。
四新片区简介-小结
商业环境分析
结论
四新片区简介
房地产市场概况
房地产市场概况-土地市场
东信集团
御水华庭
招商地产
卧龙
绿地
荆州正德意
河南和昌
金地
广电
城中村
和昌
新区建设
新城控股
恒大
国际博览中心
湖北交通
蓝空
金联控股
中医院分院
备注：统计日期为2007年至2012年8月
从该片区已出让的地块来看，主要分布在江城大道两侧，以居住用地为主，目前为止仅成交了2宗商业地块。
房地产市场概况-土地市场
土地名称
土地属性
占地面积(㎡)
容积率
成交日期
规划建筑面积(㎡)
成交楼板价(元/㎡)
受让方
前进村B包地块
住宅;商业
69243
2012-8-24
318178
2035
恒大集团
江堤中路168号地块
住宅
61689
2012-4-26
154223
2328
新城控股
四新大道与四明路交叉口西北角地块
综合
102941
2012-3-29
403527
1933
湖北交通集团
墨水湖南岸C地块
综合
177200
2011-12-20
384524
3030
招商地产
墨水湖南岸A地块
综合
199700
2011-12-20
459310
2972
墨水湖南岸B地块
综合
142800
2011-12-20
251328
3501
梅子东路以东、梅子南四街以北地块
住宅
93724
3
2011-12-13
281172
1891
广电集团
江城大道以东、三环线以北地块
住宅
120317
3
2011-12-13
360951
1879
新五里地区地块
商业
97719
2011-12-13
277523
1002
武汉新城国际博览中心
江城大道与四新大道交叉口西南部地块
商业
27056
2011-9-16
148808
1500
荆州市正德意投资有限公司
潮江村地块
住宅;公建配套
175023
2011-6-30
612581
1501
武汉蓝空房地产开发有限公司
芳草北二街以南、四新大道以北、龙阳东路以东、芳草西路以西
商业
46890
2011-5-27
178182
1600
武汉新区建设开发有限公司
芳草北二街以南、四新大道以北、芳草路西路以东、芳草路以西地块
商业
38252
2011-5-27
137707
1630
武汉新区建设开发投资有限公司
房地产市场概况-土地市场
土地名称
土地属性
占地面积(㎡)
容积率
成交日期
规划建筑面积(㎡)
成交楼板价(元/㎡)
受让方
二环线以南、汉欣街以北、芳草路西路以东、芳草路以西地块
住宅
63744
2011-5-27
140237
3000
河南和昌
渔业村（鲤鱼洲组团C包）
住宅
100216
2010-12-28
340734
1752
武汉东信集团有限公司
红卫村（鲤鱼洲组团B包）
住宅
132278
2010-12-28
437222
1800
武汉御水华城置业发展有限公司
红卫村（鲤鱼洲组团A包）
住宅
154030
2010-12-28
436190
2100
武汉卧龙墨水湖置业有限公司
梅子西路与梅子南一街交叉口西南部，西北部地块
住宅;公建配套
190294
2010-9-27
458620
2791
绿地集团
江城大道与四新南路交叉口西北部
住宅;公建配套
46752
3
2010-6-2
140256
1754
河南和昌
四新地区地块
住宅
306556
2009-10-12
581781
2205
金地集团
十升路与四新大道地块
商业
171867
2
2007-11-16
343734
684
湖北金联民生控股有限公司
截止到目前，该区域内共成交土地26宗， 土地面积万平米，其中住宅类用地可建建筑面积631万平米，按照户均100平米，每户人计算，未来可入住的人口将近15万人（假设入住率为80%）。但区域内的项目多数是在11年5月份以后成交的，而且多数项目体量较大，到这些项目全部竣工交付至少要4-5年的时间。
备注：有填充色的地块为城中村地块
房地产市场概况-房地产市场
板块住宅市场成交情况
备注：板块内暂未有商办类产品销售
板块内的销售主要是从11年8月金地澜菲溪岸及绿地新都会两个项目的销售开始，截止到12年8月份共销售20万方，供求比为:1，供求基本平衡，月均成交量为15525平米。
成交价格呈现高开低走的态势，目前的成交均价在7000元/平米上下。
典型项目介绍
基本情况
近期开盘时间
2012年8月25日
地址
四新国际都会新城
(江城大道与中环线交汇处)
占地面积
306556㎡
总建面积
581,781㎡
容积率
产品类型
叠加别墅、花园洋房、高层
主力户型
93-95㎡三房
在售均价
7400
面积配比
户型
面积段
套数
占比
2房
90-95
233
3房
91-144
570
4房
125-192
72
5房
178-193
12
该项目为纯住宅项目，主要物业类型为高层、花园洋房和别墅。户型主要以91-144㎡的3房为主。
金地澜菲溪岸——产品配比
房地产市场概况-房地产市场
典型项目产品
项目自开盘以来量价情况
金地澜菲溪岸——去化情况
2012-8-25
主推93-95平米三房，均价6800元/㎡
2012-6-9
34，35，36三栋洋房97，99平米三房，均价7400元/平
2012-4-29
洋房12、37号楼，高层2号楼，洋房均价11000元/平，高层均价7400元/平
2012-3-3
E34，E35号楼绝版2+1精装90-145㎡高层房源，均价7500元/平
2011-12-3
E36号楼96，98平三房，6080元/平起
2011-9-11
E1号楼，E2号楼，E3号楼90-145㎡精装高层，起价7980元/平
2011-5-22
叠加别墅、花园洋房开盘即售罄，均价13500元/平米
该项目物业类型较丰富，采用“高低配”方式。价格主要受不同类型物业推盘的影响，有一定的起伏。前期主要推出的为别墅和花园洋房，成交均价较高，后期由于经济型高层房的推出，成交均价有所降低。
开盘情况
房地产市场概况-房地产市场
典型项目介绍
绿地新都会
基本情况
地址
江城大道与四新大道交汇处前行800米
占地面积
190294㎡
容积率
地块性质
住宅、商业
楼板价
2791元/㎡
总建面积
总计
458620㎡
商业
100,000㎡
住宅
358,620㎡
产品类型
高层、别墅、酒店式公寓、商业
主力户型
75-140㎡
在售均价
住宅7200元/㎡，商业街商铺：20000元/㎡
面积配比
户型
面积段
套数
占比
1房
75-76
104
2房
85-100
711
3房
108-110
394
4房
130-140
2
联排
132-139
44
房地产市场概况-房地产市场
绿地新都会由香颂别墅、高层国际花都、智趣公寓、大都会商业四大产品构成，主要建筑包括4栋33层住宅楼、2栋34层住宅楼、1栋54层住宅楼以及2层商业裙楼，总共1434套住宅单位，地上地下共计1006个停车位。
绿地新都会——去化情况
开盘情况
项目自开盘以来量价情况
2012-7-21
2号楼85-110㎡房源，推出100套售出40套，均价7200元/平
2012-3-10
5号楼85平米两房，110平米三房，面积折算后6300元/平起
2011-10-29
7号楼85-128㎡国际花都高层，均价7500元/平
2011-9-24
10号楼89-112㎡2-3房，均价7500元/平
2011-5-28
75-112㎡国际花都高层，均价7500元/㎡，首付14万起
截至目前推出的主要为小高层，物业类型较相似。价格比较平稳，1月份由于供应较少，成交价格有个小幅上升。2房和3房的中小户型去化速度较快。
商业2011年6月开盘，截止目前为止去化1890 ㎡。
房地产市场概况-房地产市场
典型项目介绍
小结
四新片区土地出让住宅是从10年开始，11年达到高潮，共出让了26宗土地，预计可建建筑面积631万平米，未来可入住的人口将近15万人，但到这些项目全部竣工交付至少要4-5年的时间。
目前区域内的在售项目主要是金地澜菲溪岸及绿地新都会，区域供求比为:1，供求基本平衡，月均成交量为15525平米。成交价格呈现高开低走的态势，目前的成交均价在7000元/平米上下。
金地澜菲溪岸为纯居住项目，包括别墅、花园洋房和高层，绿地新都会为商住混合项目，由香颂别墅、高层国际花都、智趣公寓、大都会商业四大产品构成，其中商业部分的建筑面积约为10万方，是目前四新片区在建的最大商业体量的项目。
结论
四新片区简介
房地产市场情况
商业环境分析
消费潜力分析—城市基本面
指标
汉阳区
全市
在全市排名
ＧＤＰ
6
社会消费品零售总额
204
2570
6
城镇人口
520852
5412776
5
人均可支配收入
20556
20806
6
人均消费性支出
14238
14490
4
备注：区域统计范围包括江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、新洲区、黄陂区
汉阳区的经济在武汉中心城区各区域中仅好于硚口区，排在江汉、江岸、武昌、青山及洪山区之后。
二级 18 人
一级万人
三级 52万人
消费潜力分析—人口
王家湾
钟家村
王家湾商圈可辐射人口约为万；钟家村商圈可辐射人口约万；沌口商圈可辐射人口约万。
注：人口密度按照万人/平方公里计算（所处区域为汉阳老城区，参照江汉区人口密度）。
现状人口约5万人
现状人口约万人
现状人口约万人
现状人口约万人
3公里
3公里
3公里
王家湾及钟家村的3公里范围内的现状人口基本能满足该区域内的商圈消费人口，沌口现状人口较少，但周边企业较多，也基本能够满足一个综合体的人口需求，目前来看，四新片区明显人口不足。
商业环境分析——商业格局
四新片区
王家湾商圈近几年发展比较快。
钟家村商圈是汉阳最早的商业中心。
经开区是近两年才发展起来的区域商业中心。
规划中的四新片区商业核心位于王家湾和沌口商圈的中间，但目前还没有形成商业中心。
规划商业核心
公里
经开万达
公里
汉阳区目前商圈主要以王家湾商圈、钟家村商圈、沌口开发区3商圈为主。
钟家村商圈属于汉阳区老商圈，多为运营中项目，开发程度较成熟。
王家湾商圈今年来呈崛起之势，大规模的城中村改造将大大改善购物环境及品质。
沌口经济开发区商业起步较晚，主要以万达广场和湘隆·时代广场为主。
注： 表示已开业项目 表示在建及未建项目
商业环境分析—百货、购物中心
新世界百货
闽东·国际
大洋百货
摩尔城
人信汇
中森华汉城广场
21世纪购物中心
中恒五里墩项目
海天欢乐购
绿地新都会
经开万达广场
湘隆·时代广场
汉商`银座
锦绣长江
王家湾商圈
钟家村商圈
沌口商圈
韩国乐天
表示签约项目
商业环境分析—百货、购物中心
商圈
商业名称
总建面积(㎡)
商业类型
目前现状
王家湾商圈
人信汇
200,000
购物中心
在建
武汉摩尔城
180,000
购物中心
已开业
中森华汉城广场
150000
购物中心
在建
21世纪购物中心
80000
购物中心
已开业
海天欢乐购
100000
购物中心
在建
大洋百货龙阳店
65800
百货
已开业
合计
5
775,800
钟家村商圈
锦绣长江
160665
商业街
在建
汉商银座
50000
购物中心
已开业
新世界百货汉阳店
43000
百货
已开业
闽东·中天国际城
42343
社区配套
已开业
合计
4
296008
沌口商圈
湘隆·时代商业中心
165000
购物中心
已开业
武汉经开万达广场
165000
购物中心
已开业
合计
2
330000
王家湾商圈购物中西扎堆，同质化比较严重；钟家村商圈主要以百货为主；沌口商圈以万达为核心.
商业环境分析—商圈简介
商业环境分析—商圈简介
王家湾商圈
商业环境分析—商圈简介
核心商圈对比
商业环境分析—四新片区商业现状
目前四新片区没有大型的商业广场，仅在一处已交付的小区域中一些商业配套。
对于如今的四新新城而言，目前已有的社区商铺不管是从交通的便利性、人口的居住规模还是整个新区项目的开发程度来看，要想火热起来，都还需要一段漫长的等待。
商业环境分析—区域内已经在建及规划的商业项目
绿地新都会定位为武汉首个世界级大都会综合体，商业总体量约10万平米，包括4万平方米的购物中心、4万平方米的主题商业街与2万平方米的社区商业街，已经签约的商家有华润万家、星美国际影城、美格菲健身中心等。
亚洲零售巨头韩国乐天集团在汉阳拟投资100亿，建设一座集百货、宾馆、电影院、写字楼、高级公寓、主题公园等多种业态于一体的大型商业综合体，已于2011年签约，但项目还未进入实质性开发阶段。
乐天商业项目
（已签约）
绿地新都会商业
乐天项目
绿地新都会
商业环境分析—典型项目介绍
汉商21世纪城
项目位于王家湾商圈
商业环境分析—典型项目介绍
项目地上建筑面积约万㎡ ，地下建筑面积约为万平㎡ 。
购物中心约万㎡ ，由万千百货、华润超市、大歌星KTV量贩歌城、万达五星数码影城、大玩家超乐场、主题餐厅等多种业态组成。
购物中心楼层分布
经开区万达广场
项目位于沌口商圈
小结
汉阳已经形成钟家村、王家湾及沌口三个商圈，四新区域尚未形成商圈。
钟家村商圈以汉阳商场及新世界百货两大百货商场为主、商场业态同质化严重，整体环境较差，商圈内的物业升级受到限制。
王家湾商圈主要包括大洋百货、广百百货和汉商21世纪购物中心等三大百货商场以及周边电器和家具专业卖场；整体定位中、高端；业态较为丰富；缺乏丰富的休闲娱乐设施。
沌口商圈中，湘隆时代商业中心主要是为了满足开发区的消费者需求，随着万达广场的开业，沌口片区的商业氛围将大大改变。
四新片区位于王家湾和沌口的中间位置，均能受到两个商圈的辐射，但从长远来看，片区内也将会形成自己的商业中心，目前正处于起步期，要形成商圈还需要至少4-5年的时间。
商业环境分析
四新片区简介
房地产市场情况
结论
结论
四新片区位于三环内，是武汉主城区最后一块成规模的未开发土地，片区规划定位为城市副中心，规划前景较好。
目前片区内的道路等基础设施已经完成，房地产项目正在建设，地广人稀仍是片区的主要特点。
片区的房地产市场刚刚起步，但已经聚集了金地、绿地、招商等知名企业的入驻，从项目开发时间预估，区域内的人口能够形成一定的规模要4-5年的时间。
从商业环境来看，目前片区内的尚未形成商业氛围，商业发展处于起步期，但从规划前景来看，四新的发展潜力要好于王家湾及沌口开发区，但发展及培育期较长。
商业存在机会、市场尚需培育
1
2
3
区域内近期可选择的地块
各地块的优势：
1号地块——紧邻国博，靠近地铁6号线
2号地块——位于规划中的商业核心区，靠近地铁3号线
3号地块——地块形状方正，处于四新片区的核心
各地块的劣势：
1号地块——地块形状不规则
2号地块——地块体量较小，不适合综合体项目
3号地块——距离近期内规划的地铁站较远，未来将会与绿地项目形成直接竞争。
谢 谢
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