目录
一、总论 ....................................................................................................1
建设项目概要 ................................................................................1
研究依据 ........................................................................................1
编制范围 ........................................................................................2
编制原则 ........................................................................................2
综合评价 ........................................................................................3
结论 ................................................................................................3
二、项目背景及必要性 ............................................................................4
项目背景 ........................................................................................4
项目必要性 ....................................................................................4
三、 市场分析 ..........................................................................................5
建设项目市场调查 ........................................................................5
建设项目市场预测 .......................................................................6
建设项目市场战略 .......................................................................6
四、建设条件 ............................................................................................6
地理位置 .......................................................................................8
自然环境 .......................................................................................8
1）气候条件..................................................................................8
2）气象参数..................................................................................8
3）地质条件..................................................................................8
4）其他自然条件..........................................................................8
经济状况 ........................................................................................9
项目建设地点选着 ......................................................................11
五、项目总体建设方案研究 ..................................................................12
项目建设规模与产品方案 ..........................................................12
工程选址 ......................................................................................12
工艺技术方案与主要设备方案 ..................................................13
主要原材料、辅助材料和燃料的供应方案 ..............................17
总平面布置图 ..............................................................................17
施工地运输设备 ..........................................................................19
道路及地面停车场方案及绿化方案 ..........................................19
节能、节水措施 ..........................................................................19
1）概述........................................................................................19
2）节水措施................................................................................19
3）节能措施................................................................................20
环境保护 ......................................................................................20
主要污染物及其治理 ................................................................20
消防人防及安全措施 ................................................................21
项目运作 ....................................................................................23
项目进度 ....................................................................................24
六、 项目投资估算 ................................................................................25
投资估算 .....................................................................................25
投资计划与资金筹措 .................................................................26
七、融资方案 ..........................................................................................28
八.财务分析 .............................................................................................29
编制说明 .....................................................................................29
效益分析 .....................................................................................29
投资回收及贷款偿还 ..................................................................30
九、建设项目的 SWOT 分析 ................................................................33
优势（Strength） .......................................................................33
劣势（Weakness）......................................................................34
发展机会（Opportunity） ..........................................................34
面临的威胁（Threat） ...............................................................34
十、经济影响分析 ..................................................................................36
十一、资源利用分析 ..............................................................................37
十二、社会评价 ......................................................................................40
社会影响分析 ............................................................................40
互适性分析 ................................................................................40
社会风险分析 ............................................................................40
十三、不确定性分析 ..............................................................................41
盈亏平衡分析 ...........................................................................41
敏感性分析 ...............................................................................41
十四、风险分析 ......................................................................................43
项目主要风险因素识别及分析 ...............................................43
防范和降低风险措施 ...............................................................44
十五、结论与建议 ..................................................................................46
评价与结论 ...............................................................................46
问题与建议 ...............................................................................46
附件表 ......................................................................................................47
一、总论
建设项目概要
项目名称：永佳.国时代
项目建设性质：以住宅为主的综合性房地产
项目负责单位：吉林省永佳房地产开发有限公司
项目建设地点：吉林省长春市绿园区青年路北端新光复路市场附
近
项目建设规模及内容：占地面积 万平，建筑面积 43 万平。
本项目地处长春市绿园区，青年路北段新光复路市场附近。项目西邻
青年路，东靠新光复路商圈，未来地铁一号线线路也会经过项目地，
利于人们出行。项目总面积 万平方米，所处新光复路商圈，并
靠近柳影路商圈，车行 8 分钟左右可以发达；此外项目地附近生态环
境优越，南侧邻近雁鸣湖公园，北侧更于有天然绿肺之称的北湖湿地
公园为邻。项目附近教育配套比较完善，例如；柳影小学、72 中学
等等。此外小区内设施齐全，适宜居住。
项目建设期限：2 年
项目投资规模： 亿
项目资金筹措： 亿自有，4 亿贷款
研究依据
国家经济发展的长期规划，部门、地区发展规划，经济建设的方
针、任务、产业政策和投资政策。批准的项目建议书和委托单位的要
求。对于大中型骨干建设项目，必须具有国家批准的资源报告、国土
开发整治规划、区域规划、工业基地规划。交通运输项目，要有关的
江河流域规划与路网规划。有关的自然、地理、气象、水文、地质、
经济、社会、环保等基础资料。有关行业的工程技术、经济方面的规
范、标准、定额资料，以及国家正式颁发的技术法规和技术标准。国
家颁发的评价方法与参数，如国家基准收益率、行业基准收益率、外
汇影子汇率、价格换算参数等。项目主管部门对项目的建设要求所下
达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批
复文件。可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。国家和拟建
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地区的政策、法令和法规。根据项目需要进行调查和收集的设计基础
资料：
《城市居住区规划设计规范》
《长春市城市拆迁管理条例》
《城市居住区公共服务设施设置规定》
《住宅设计规范》
《住宅建筑设计标准》
《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
《城市道路绿化规划及设计规范》
《高层民用建筑设计防火规范》
《建设项目经济评价方法与参数》
《建设项目可行性研究与评估》
《建设项目可行性研究指南》
《房地产投资可行性研究指南》
编制范围
永佳.国时代楼盘位于长春市绿园区，青年路北段新光复路市场
附近。一期建筑包括：高层 19-32 层、本期项目是以高层住宅为形式
的住宅性开发项目，总建筑面积 43 万平方米，其中幼儿园 2600 平方
米、卫生站 760 平方米、文化活动站 900 平方米、商铺 28000 平方米、
社区服务用地 4200 平方米、金融邮电 320 平方米、市政公用 2100 平
方米，地下停车场 155000 平方米。
编制原则
可研报告的编制应贯彻执行我国信息化建设的“统筹规划、国家
主导、统一标准、联合建设、互连互通、资源共享”的指导原则，在
对工程项目的建设条件和需求进行充分调查分析的基础上，对系统的
规模、结构和功能、设备主要技术指标以及配套工程等进行方案比较，
提出初选意见和可行性评价。 编制可行性研究报告应遵循科学性、
公正性、可靠性的原则，对工程项目的建设条件深入调查研究，广泛
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搜集基础资料，充分征求有关部门和工程所在地地方政府的意见，并
进行必要的勘测工作，以保证成果的客观性、完整性、准确性。
综合评价
本项目的建设宗旨明确，就是为了适应长春市经济发展的需要，
以市场为导向，根据绿园区至 2020 年规划要求，实现长春市人口南
迁，为满足长春市住房市场需求缺口，来建设高质量景观居所，符合
供求关系原理。
结论
项目的建设符合国家房地产调控政策；符合长春市十一五规划的
要求，是社会经济发展的需要，也是长春市日益增长的住宅房地产市
场所需。同时项目的经济效益很好，抗风险能力很强，项目建设是必
要的、可行的。
二、项目背景及必要性
项目背景
长春市绿园区是城市外扩先导区，区域如今的整体规划为‘一心
两翼三区四团’的布局，即一中心区；两翼即东部团山片区、西部柳
影片区；三区为生活用品加工区、城郊型农业产区、北部生态功能区；
四团。本项目则处于该区域的‘一心’地段，其重要性自然不言而喻。
此外在长春市整体的‘两横三纵’的路网规划中，项目地处于从西北方
向进入长春的必经之地，其地理条件的优越是其他项目不可比拟的。
项目永佳.国时代是由吉林省永佳房地产开发有限公司，是一家
根植长春本土的全优级开发企业，根植北方，深入透析长春人居住追
求和生活理想，努力打造符合北方生活标准的品质建筑。以精、尖、
专三大基准建设春城，服务市民。公司提出须以人性化思想贯穿产品
的思想，并以“让每座建筑都成为生活样本”为理念，以诚信经营为信
条，以“长春梦，永佳筑”为企业理想，为春城人民献上充满浓郁生活
气息的高品质人文社区。吉林省永佳房地产开发有限公司，除了建筑
理念与现实生活的无隙结合和对行业精英的广泛吸纳，更在经济上拥
有着强大的资金后盾。
永佳.国时代是永佳地产开发的一个精品项目，以高层住宅为形
式的住宅。建筑面积 43 万平，打造可容纳 2、3 万人居住的超大生活
社区。致力于打造区域内的领袖名盘，建筑风格则采用 Artdoce 建筑
风格，给人高耸挺拔、庄重大气之感。
项目必要性
（1）本项目的建设宗旨明确，就是为了适应长春市经济发展的需
要，以市场为导向，符合绿园区至 2020 年，城市发展重心北移的规
划要求，符合现阶段长春消费者的市场需求，有着广阔的市场前景。
（2）从财务评价指标也可以看出，财务内部收益率 %，远远
大于行业基准财务内部收益率 10%，符合相关规定，所以项目建设从
经济上看是可行的。
综上所述，项目的建设符合国家“振兴东北”的大政策；符合长春
市十一五规划的要求，是社会经济发展的需要，也是长春市日益火爆
的消费市场所需。同时项目的经济效益很好，抗风险能力很强，项目
建设是必要的、可行的。
三、市场分析
建设项目市场调查
供求分析：近年来长春市商品房开发量总体基本保持稳定，分析
数据显示：2013 年长春房地产市场全年批售比持续走高，商品住宅
年底期末库存增加到 万平方米；预计 2014 年商品住宅新增供
应量约：700 万~730 万平方米。根据有关报告显示，90-130 平方米的
大中型户型和高性价比产品占市场主导，市场供应和成交单价均集中
在 5000-6000 元/平方米。
本项目竞争对手分析：2013 年有同类住宅项目地产公司；竞争
楼盘：考虑到本项目还未动工，规模之大，14 年动工，16 年开办预
售，主要竞争对手拟定为刚开盘的“英伦小镇、兆丰凯旋明珠、金色
家园”。
项目名称 价格 位置 户型 建筑
风格
占地
面积
兆丰凯旋
明珠
4800 北五环 ART
DEC
O
万平
方米
英伦小镇 5400 宽 城 区 菜 市 南
街 与 北 三 环 交
汇处
英伦
风格
建筑
17．7
万 平
方米
金色家园 4200 长春市朝阳区
宽平大路
徽 式
建筑
万 平
方米
永 佳 . 国
时代
青 年 路 北 新 光
复路附近
Artdo
ce
万 平
方米
综上比较我们可以看出永佳.国时代比其他三家更有竞争力。
1、永佳.国时代的户型比其他三家户型更为方正，设计更为合理
人性化。户型南北通风、动静分离、92 平米房源客厅开间就可以达
到 米，且北向更有人性化阳台便于北方的生活习惯，冬季可以存
菜夏季可以放物。
2、永佳.国时代价格比其他三家更加合理公道。同样都是 Artdoce
建筑风格，处于北五环的兆丰凯旋明珠就卖到 4800 一平；而我们永
佳.国时代的价格跟其基本一样大概。这样一看永佳.国时代同类中的
性价比明显居于领先者。
3、永佳.国时代在各项的综合比较中，包括价格、户型、地址、
建筑风格等条件下，其总体的投资或居住性远高于该区域的其他项目。
建设项目市场预测
1）房地产开发趋于稳定，市场整体均价走出低谷。
2)中高端（建筑风格采取风靡全球 Artdoce 建筑风格；外立面材
料运用真石漆方外立面石材绿色环保的新资源；小区园林景观采取中
式简约现代风格；项目整体规划自带配套设施包括健身馆、幼儿园、
商业配套等；小区聘请高端物业公司保证客户居住的舒适度；）住宅
项目需求增大，市场需求旺盛。
3)同类型项目近期开盘数较多，竞争激烈。
4)北部新城将成为购房者主要集中地区。
建设项目市场战略
目标市场（从前面的市场调研结果可以看出，本项目周边人群包
括以下几大人群）
1、刚性需求。
即迫切需要购房居住且资金并不富裕的人群。由于本项目地处从
西北方向进入长春市的必经区域，其交通便捷，配套设施齐全，价格
较为合理，适宜作为长久居住之地或者周转之地。
2、改善需求。
即有了一定经济基础或家庭成员有所增加，需要更换房屋，以满
足新的居住条件和生活舒适程度的人群。该类人群有着浓厚的地域情
节，一般不跨区域购买房源。由于本项目紧邻英伦小镇，又得益北湖
湿地公园和周围的天然景观，空气清新利于生活，且小区内景观多样。
此外小区内外配套设施齐全，户型配置合理，建筑品质考究，适宜改
善住宅环境和养老。
3、投资需求
因为项目地处于长春重点规划北部新区、城市外扩先导区绿园区，
所以区域升值潜力巨大。加之该区域地处于未来地铁一号线途经区域，
且坐拥各大快速路、高速路，出行便利。此外区域现今价格偏低格外
优惠大众，对有投资动向的人群有着极大的吸引力。
四、建设条件
地理位置
本项目地处长春市绿园区，依傍北湖湿地公园，地块西邻青年路，
东至新光复路，项目临近雁鸣湖公园，总占地面积 万平方米。
自然环境
1）气候条件
绿园区属大陆性气候，年平均气温 4．8 度，平均降雨量为
619．4 毫米，平均日照 2532．6 小时，无霜期为 136 天，盛行西南
风，春风较大。受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风的影响，冬季寒冷
干燥，夏季湿热多雨，春秋季风交替，气温变化剧烈，有风沙。
2）气象参数
年平均气压：；绝对最高气温：℃；绝对最低气温：
℃；年平均气温：℃；采暖室外设计温度：℃；年平均相
对湿度：68%；年平均降雨量：650mmm；年最大冻结深度：169cm；
主导风向：冬季西北、夏季西南；年平均风速：
3）地质条件
土层分布：
一层：地表耕作土，厚度 米；
二 层 ： 粉 质 粘 土 ， 褐 黄 色 可 塑 性 ， 厚 度 米 ， 地 耐 力
fk=160KPa；
三层：有机质粘土，黑色软塑，厚度 米，地耐力 fk=100Kpa；
四层：粗砂，灰色密实，上部中砂，底部砾砂和卵石，厚度
米，地耐力 fk=300Kpa；
五层：强风化砂页岩，可塑，厚度 米，地耐力 fk=220Kpa；
六 层 ： 强 风 化 砂 页 岩 ， 低 压 塑 性 厚 度 米 ， 地 耐 力
fk=450Kpa；
七层：中风化砂页岩，致密，厚度 米，地耐力 fk=600Kpa。
4)其他自然条件
风压值：55KN/㎡；雪压值：35KN/m2 ；地震烈度：7 度。
经济状况
今年以来，在区委的正确领导下，区人大的监督指导下，严格按
照年初确定的目标任务，紧跟宏观经济形势发展，及时采取应对措施，
全力推进各项工作进程，较好地完成了上半年任务目标。
（一）主要经济指标达到序时进度。上半年，全区地区生产总值
完成 亿元，完成年计划的 %，同比增长 %；规模以上
工业总产值完成 亿元，完成年计划的 %，同比增长 %；
全口径财政收入完成 亿元，完成年计划的 %，同比增长
%；全社会固定资产投资完成 亿元，完成年计划的 51%，同
比增长 %,(其中,工业投资完成 亿元，完成年计划的 54%，同
比增长 32%)；引进内资 61 亿元，完成年计划的 %，同比增长
%；实际利用外资 2800 万美元，完成年计划的 %，同比增
长 %。
（二）农村经济发展计划稳步推进。农业种植基地建设任务提前
完成，合心、永跃、东安、新农家蔬菜基地和岳家国家果品基地建成
并投入使用。畜牧业养殖实现既定目标，依托福源、天惠牧业等龙头
企业辐射拉动，全区生猪发展到 万头、肉牛发展到 万头，蛋
鸡存栏 110 万只。新农村建设任务扎实推进，完成维修和新建村道任
务 9000 延长米，占年计划的 56%;新建农道桥 4 座、涵洞 3 处，提前
完成全年任务；完成造林和农防林改造任务 公顷，村屯绿化美
化任务 10 公顷。全区农业总产值完成 亿元，完成年计划的 51%，
同比增长 23%。
（三）工业经济提升计划收到实效。继续提高主导工业产业集聚
程度，围绕“两车”配套开工新续建项目 68 个，超额完成年初计划。
目前，已有长春敏实高档轿车密封条等 6 个项目竣工并投入使用，丹
阳林泉汽车饰件等 5 个项目进入设备调试阶段，福伊特路通城铁变速
箱等 8 个项目厂房主体封闭，其余 49 个项目工程进展顺利，年底前
均可达到计划要求。继续提升园区承载能力，绿园经济开发区 66 千
伏输变电工程、车家给水泵站工程，西新工业集中区新八路等 3 条道
路修建及管网建设工程全面开工，年底前均可完成建设。皓月清真产
业园区产业规划编制工作已通过市规划委员会论证，绿园经济开发区
申报国家新型产业化示范基地工作圆满结束并成功获批。
（四）第三产业发展计划坚实起步。物流项目取得实效，海吉星农
产品物流中心项目两个批次共计 40 万平方米土地实现摘牌；车家国
际汽车贸易园项目引进吉林广泽、山西天健等新合作伙伴，一期 36
万平方米土地进入收储程序。现代服务业项目推进顺利，服务业经济
区吴中城市综合体项目中法地块迁除工作正式启动，立天唐人城市综
合体项目经过 10 余次论证与磋商，区政府、立天唐人、吉林工商学
院已初步达成一致意见，项目基本锁定；“德爱孝敬”养老服务村项目
委托市规划院完成了“双心、双轴、四点、九区”的概念性规划编制。
文化产业发展有序推进，2 平方公里长春绿园文化创意产业园产业规
划编制完成，达到预期目标。地产开发稳步推进，实现开工面积
万平方米，完成年计划的 56%。全区三产服务业增加值完成 32
亿元，完成年计划的 52%，同比增长 %。
（五）招商引资和项目储备计划成效显著。圆满完成“招商引资九
个月攻坚”任务，先后在国内外举办了长客配套商座谈会、日本冈山
县汽车、轨道客车推介会等 7 次大型招商活动，签约项目 121 个，完
成年计划的 %，引进北交控作为战略投资伙伴，完成年计划的
50%。实施项目谋划储备工程，围绕“两车”配套、现代服务业、农产
品加工谋划包装项目 78 个，完成年计划的 78%；储备项目 272 个，
完成年计划的 143%。
（六）城市建设计划扎实推进。投入 1 亿元,改造锦江广场、林园
公园，实施立体彩化 15 处、平面彩化 18 处，新植绿地 12 块，新增
绿地面积 公顷，提前完成全年任务。投资 亿元，启动万昌街
等 17 条道路大中修工程、青林路等 12 条街路新建工程，绿园明沟改
造工程，年底前可完成全部工程计划。依托“150”行动，加大市容环
境综合整治力度，1662 处占道经营、 万吨建筑垃圾、300 处违法
建筑得到及时清除；老旧散小区改造完成 65%任务量；“暖房子”工程
一期 182 栋楼、92 万平方米改造任务开始招投标，年底前可完工；
西四环路与三环路之间已纳入城区标准化保洁范围，机械化清扫面积
扩大到 682 万平方米，机械化清扫率达到 50%。西部新城建设有序开
展，西客站站房、综合交通换乘中心进入后期装修及设备调试阶段，
富民大街、双丰大街一期完工通车，站前街、南阳路通车在即，水、
电、气等配套设施均已完工，能够确保西客站开通运营所需。
（七）社会各项事业发展计划达到进度要求。1-6 月，全区开发城
镇就业岗位 11914 个，新增城镇就业 9683 人；农村劳动力输出 1530
人次，就地就近转移就业 1149 人；城镇登记失业率控制在 4%以内，
“零就业”家庭保持动态为零，达到计划要求。城镇居民医疗保险完成
年计划的 %，养老保险完成年计划的 108%，新农合参合率达到
%，高于计划要求。投入 亿元用于改善民生，组织并实施了 10
大类，110 项民生行动计划，45 项完成序时进度，其余 65 项均已启
动并按计划推进。投入 211 万元，为农村学校租赁合标新校车 24 台，
保障学生乘车安全；投资 3413 万元，启动学校消防设施改造、操场
改造等 45 个项目，已完成工程量的 50%以上。年初计划建设的春城
社区卫生服务中心已投入使用，林园社区卫生服务中心新建、合心医
院改扩建项目均可在年底前完成建设；城乡居民健康档案建档率分别
达到 %和 90%，合格率达到 %，均高于年初计划；基本药物
制度得到全面实施，门诊量上升 20%，药品价格和平均处方值分别下
降 35%和 47%，达到年初目标要求。开展绿园区第三届“唱响绿园，
惠及民生”等系列主题群众文化活动 81 场次，完成年计划的 58%。积
极开展创建国家计划生育依法行政示范区活动，我区城西镇被国家人
口计生委评为“计划生育文化依法行政示范乡镇”。加大科技培训力度，
举办农业科技、就业职业能力等各类科普培训班 62 期，培训 6800 余
人次，提前完成计划任务。“平安绿园”创建、“六五”普法、“五五”依
法治区、志愿者行动、机关节能减排等项工作均按计划扎实推进，老
龄、人防、价监、档案等各项社会事业也取得了长足进步。
上述情况表明，2013 年上半年，国民经济和社会发展计划执行
较好。但也存在一些不容忽视的问题，主要表现在：信访维稳工作压
力较大，一定程度上延缓了重大项目推进速度；三产服务业集聚效应
尚未形成，在经济总量中的贡献率依然偏低；受宏观调控政策影响，
商业地产开发步伐明显放缓。这些问题将在今后工作中认真加以解决。
项目建设地点选着
本项目位于青年路和新光复路交汇处。如下图：
图一（地铁一号线） 图二（公路线图与小区图）
五、项目总体建设方案研究
项目建设规模与产品方案
第一阶段市场研究与项目发展方向：项目本体研究、城市投资环
境研究、区域市场研究竞争片区研究、客群深访及研究。结果地块价
值属性判定发展方向战略突破的破题初步定位。
第二阶段（中期）物业发展建议及最终定位：根据客户反馈的结
果再次分析论证、以客户为导向提出产品建议、以外地考察项目提出
产品建议、项目主题定位及形象地位。结果规划建议及总体功能布局
建议、产品建议、定位描述。
第三阶段（终期）规划跟踪服务阶段：根据需求市场，针对规划
公司所做的规划给予建议。
根据以上信息分析最后得出该地块适合住宅。
工程选址
地址便宜：地址区域偏远，地价便宜。
发展潜力大：未来地铁一号线通过，给当地交通带来方便，带动
当地的经济发展，房价会攀升。附近有雁鸣湖、北湖，环境宜人，适
合居住，阳光养老区。
工艺技术方案与主要设备方案
工艺流程图表
项目组成一览表
序号 工程名称 单位 备注
1 高层住宅建筑 43 万㎡ 共十八幢高层建筑
2 地下停车场 万㎡ 地下一层
3 地下人防 4 万㎡ 符合规范要求
4 幼儿园 2600㎡ 保教学龄前儿童
5 卫生站 760㎡ 社区卫生服务站
6 文化活动站 898㎡ 主要供青少年和老年人
7 商业服务 28047㎡ 主要为商铺
8 社区服务中心 4155㎡ 物业管理
9 金融邮电 320㎡ 符合规范要求
10 市政公用 2120㎡ 符合规范要求
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设备清单
主要原材料、辅助材料和燃料的供应方案
总平面布置图
总平面布置图
整体效果图
外景观望图
总平面布置表
序号 名称 单位 备注
1 总占地面积 万㎡ -
2 建筑面积 43 万㎡ -
3 绿化面积 100000㎡ 包括小区内外，不包括龙栖湖
4 停车场 155000㎡ -
5 容积率
施工地运输设备
大型卡车运输
道路及地面停车场方案及绿化方案
建设地块被城市道路包围，结合地形，场区道路宽阔，与已有道
路接壤。小区地面不设停车场，采用地下停车厂的形式，地下停车场
面积 万㎡。
绿化设计主要有小区内景观带构成，小区外侧绿化采用退后“道
路红线”9m 布置，草坪、树木形式，形成了建筑与道路之间的天然屏
障，阻隔了城市干道噪音对小环境的干扰。小区内部的绿化，采用草
坪、树木、花草的形式，同时结合右侧龙栖湖景观，还有凉亭、台阶
等，这形成了绿地、阳光、水中倒影效果，1000 万的投资力度，励
志为小区居民打造一个清新自然的生活环境。
节能、节水措施
1)概述
我国正处在经济飞速增长的时期，水作为重要战略资源，必须从
粗放型转变为集约型的管理模式，多渠道加强有限水资源统筹管理，
提高水的利用效率，实现水资源优化配置，以水资源的可持续利用支
撑经济社会的可持续发展。同时能源问题是关系到国家安全、经济可
持续发展的大问题，针对目前我国现有建筑建造和使用中能源消耗高、
利用效率低的问题、推广与实施建筑节能具有十分重要的意义。因此，
本项目在方案研究过程中拟采取有效措施，以降低能耗，节水节能，
提高其利用率。
2)节水措施
℃项目开发过程中实施新建项目节水、再生水利用设施同时设计、
同时施工、同时使用“三同时”制度，达到节约用水的目的。
℃全项目安装经过国家质量监督部门认证的质量好、节水量高的
节水器具。如：厨房和洗手间采用“洁具品牌”推出的“自动充电感应
水龙头”，或者使用经检验合格的“全自动节水龙头”，利用了红外线
感应器来自动限制水的流量，达到节水目的。商住楼中，淋浴系统采
用一台“恒温混水阀”带动多套淋浴喷头同时工作，使冷热水自动混合
为恒温用水，并可单路供水，从而节水节能。
℃安装废水回收装置，让商住楼中洗脸洗菜的水排到一积水装置
并并进行过滤，作为冲洗厕所的水源。
℃给水采用 PVC 管材热融连接，无结垢和漏水之虑，室内排水采
用夹芯发泡塑料管以防漏水及噪音。
3）节能措施
℃建筑墙体：外围护结构墙体采用符合国家节能标准的新型复合
墙体，这一构造措施能实现墙体的全面保温，消除了热桥，并实现墙
体的全面保温。有利于保温层的通风散湿。避免保温层与外饰交界面
处可能出现的冷凝水，使之具有保温、隔热性能。
℃采暖：为分环控制阀出户的系统形式，控制阀和热能表设在管
井中，水平跨越式采暖系统，其散热器前设温控阀进行温度控制，以
利节能。商住楼与写字楼中采用分户计量采暖系统，采用复合地板辐
射供热热。
℃电气：采用计量表出室，控制箱入户形式，控制箱内设一个照
明回路四个带漏电保护的插坐回路，照明使用白光色镝灯，合理分置
照明设备的安装位置与高度，尽量做到一灯多用；楼梯间和走廊均采
用声控照明，以利节省电能。
环境保护
1）设计依据
℃《中华人民共和国环境保护法》
℃《中华人民共和国水法》
2）执行的环保质量标准
℃《污水综合排放标准》GB8978-1996
℃《城市区域环境噪声标准》GB3096-93
3）设计原则
℃符合国家环境保护法律﹑法规和环境功能规划的要求；
℃坚持污染物排放总量和达标排放的要求；
℃坚持“三同时”的原则，即环境治理设施与项目的主体工程同时
设计﹑同时施工﹑同时投入使用。
主要污染物及其治理
1）主要污染物（项目建成后的主要污染物有以下几种）
℃污水：主要是生活污水
%E9%A1%B9%E7%9B%AE
℃垃圾: 主要是生活垃圾
℃噪声：主要是由车辆与人群产生
℃灰尘：主要是由车辆与人群产生
2）污染物的治理方法
℃废气：项目冬季采暖依靠城市集中供热，无废气产生。
℃废水：项目产生的废水主要是日常生活盥洗污水，符合城市污
水排放标准，可通过地下管网与城市排污管网相连接排放。
℃垃圾：商住楼与写字楼内生活垃圾由市政部门统一外运处理；
裙楼商铺内产生的垃圾，能回收二次利用的由物业管理部门统一回收，
不能再利用的由市政部门统一外运处理。
℃噪音：主要来自项目周围的交通噪音和项目施工中的噪声。项
目开发中加强建筑施工管理和控制施工机械噪声，机械噪声扰民的应
尽量避开休息时间施工。长期的交通噪声采取在项目四周临街处种植
常青树木绿化带，并合理建设布局以阻隔、降低噪音传播。
℃灰尘：来往人群和车辆将产生大量灰尘，本项目在地块中央开
发一个花园，种植一些花草和常青树，吸收灰尘，净化空气。
消防人防及安全措施
1）设计依据
℃《高层民用建筑设计防火规范》
℃《建筑设计防火规范》（GDJI6-87 修订本）
℃《民用建筑电气设计规范》（JGJ/T16-92）
℃《建筑给水排水设计规范》（GBJ15-88）
℃《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）
℃《人民防空地下室设计规范》（GB 50038-94）
2）消防措施
本项目建筑物耐火等级为一、二级，危险等级为中危险级，火灾
主要隐患是房屋起火起火。为了保护广大业主的生命及车辆的安全，
设计中，遵守“预防为主，消防结合”的方针，严格执行《建筑设计防
火规范》（GBJ16—87）及国家有关规定，确定建筑方案，以防止和
减少火灾的危害，防患于未然。
℃总平面布置及建筑方案：在项目总平面布置上，按《建筑设计
防火规范》规定，满足防火间距、防爆、消防的要求，小区内设有环
形消防通道，消防车可以靠近每一个建筑物，能在火灾发生时及时扑
救。
℃灭火器设置：依据《建筑灭火器设置设计规范》（GBJ40—90）
要求，本项目建筑灭火器配置场所的危险等级为中危险级，灭火器配
置将依据场所危险等级、火灾种类、保护面积、灭火级别等确定灭火
器和消火栓的种类、数量、放置距离和形式，灭火器要设置在明显和
便于取用且不影响安全疏散送往地点、以有效扑火初期火灾，减少危
害。同一建筑物内应采用统一规格的消火栓和水带。详细设置方案在
初步设计时考虑。
3）商住楼与写字楼的消防给水
℃室内给水：根据消防规范要求，室内消防给水管道应布置成环
状。室内消防给水环状管网的进水管和区域高压或临时高压给水系统
的引入管不应少于 2 根。地下车库等建筑室内消火栓用水量为 15L＼
s,住宅室内消火栓用水量为 5 L＼s。室内消火栓分别设置走廊、楼梯
附近，栓口离地面高度为 ，其出口方向宜向下或与设置消火栓
的墙面成 90 度角。车库内消火栓间距不大于 50m，按规范要求设置
相应数量消火栓，且临时高压给水系统的每个消火栓处应设置直接起
动消防水泵的按钮，并设有保护按钮的设施。住宅楼梯间设置水带，
每根水带的长度不应超过 25m。
℃室外给水：在场区敷设消防专用环形供水管网，给水道的直径
大于 100mm,进水管设置 2 条。建筑物耐火等级为二级。根据《建筑
设计防火规范》要求，室外消火栓用水量为 30 L＼s。室外消火栓数
量设置按 40M 的范围考虑，南北各设计 4 个消火栓、东西各设计两
个，据每个消火栓用水量 10 L＼s—15 L＼s 等要求，初步计算需设置
室外消火栓 12 个，拟采用地下式，并布置在距建筑物外墙大于
、距路边小于 处。场区同一事件发生火灾次数按一次、火
灾延续时间按 2 小时考虑，按照最大建筑物室内，室外消火栓用水总
量计算（30 L＼s +15 L＼s =45 L＼s），则一次消防最大需要用水量
为 324 立方米。故拟建 1 个 450 立方米地下蓄水池，即可供生活和消
防用水，水池应采取防冻措施。但本项目离四周干道消火栓距离接
近 40M，可利用设在该干管上的市政消火栓作为该高层建筑物的室外
消火栓，故在设计时可考虑大量减少消火栓的个数。
4）地下车库的消防给水
室外消防给水利用商住楼与写字楼的给水系统，室内消防用水量
不应小于 10L/s，需设置消火栓和水枪。消火栓的间距不应大于 30m。
应设在明显易于取用的地点，栓口离地面高度宜为 ，其出水方
向宜与设置消火栓的墙面相垂直。消火栓水枪的充实水柱不应小于
10m，消火栓口径应为 65mm，水枪口径应为 19mm，保护半径不应
超过 25m。且应保证相邻两个消火栓的水枪充实水柱同时达到室内任
何部位。室内消防管道应布置成环状，并应有两条进水管与室外管道
相连接。其室内消防给水管网应设水泵接合器。水泵接合器的数量应
按室内消防用水量计算确定，每个水泵接合器的流量应按 10--15L/s
计算。其消火栓和水泵接合器具体方案的确定在初步设计时考虑。
5）地下人防
本工程地下三层为人防，平时为车库，战时为二等人员掩蔽所，
总人防面积为 25000 m2。为方便车库的使用贯通，人防区和非人防
区之间设防爆墙。防爆墙上开一个防护密闭门，战时关闭防护密闭门
进行封墙。进风井道为平时结合，战时排风利用楼梯作为排风口。战
时厕所排风亦通过楼梯排出。人防区内预留了男女干厕，战时风机房、
配电间、水泵及水池用房以及战时物资库等。具体方案见初步设计。
6）电力安全措施
建筑的层顶均设置避雷带或避雷针。接地时采用共同的接地方式，
即建筑物的防雷接地、保护接地、工作接地、防静电接地、直流工作
接地等共同接至一个接地体上，本项目可接在基础的钢筋混凝土里。
在各楼的变配电所的高压柜内的各相安装避雷器一级保护，在低压柜
内安装阀门式防雷装置作为第二级保护，以防止雷电侵入配电系统。
电气设备进行保护接地后设漏电保护装置，这样可以有效避免雷击危
害发生。
项目运作
1）项目公司的组织形式
本房地产项目公司由 “吉林永佳房地产有限公司”组织机构中人
员组成，董事会仍为公司董事会，董事会下设立各部门，共同参与管
理，使本项目健康稳定发展。
2）项目公司职能
项目开发过程中，董事会作为最高权力机构，需设下属管理部门，
各部门工作人员必须由房地产相关专业知识人员组成并由项目公司
董事会负责招聘。项目公司实行董事会负责制，各部门要建立严格的
岗位责任制、经济责任制和产品质量保证体系，提高工作效率，加强
生产组织和科学管理，保证产品质量，降低成本，提高公司经济效益。
在项目公司董事会的领导与监督之下，各部门主要进行以下工作：
策划部：负责项目的策划与定位，对项目市场作一定调查，针对
项目的销售与运营方面的问题提出调整方案，并参与项目的重大决策。
工程部：负责项目的立项、报批、设计、施工和监理等建设的全
过程，保证项目产品的质量。
财务部：负责项目的财务结算，并定期向董事会上交财务报表。
物业管理部：负责项目建成后的物业管理工作。
公司定期召开董事会和全体管理人员大会，了解项目开发中出现
的问题并研究解决的方案。公司董事会应提前做好人员流动安排，尽
早寻求缺口人员的解决途径。
项目进度
根据总体规划的安排，确定本建设项目周期为 2 年，即 2014 年
1 月至 2016 年 1 月份，获得银行贷款后合作各方签订开发合同，并
用一个月完成开工准备，两年内完成开发，根据当前形势分析预售开
盘后 1 年内可以售完，但为了确保资金流动，拟定销售期为 2 年。
2014 年 01 月-2014 年 06 月完成项目的立项、可研编制等；
2014 年 06 月-2014 年 12 月完成征地、拆迁和设计施工招标等前
期工作；
2015 年 01 月-2015 年 12 月完成地下土建工程；
2016 年 01 月-2016 年 12 月完成全部住宅楼的土建工程；装饰工
程；
2016 年 01 月-2018 年完成销售工作。
六、项目投资估算
投资估算
1）编制依据
℃《投资项目可行性研究指南》（中国电力出版社出版）；
℃《房地产开发项目经济评价方法》；
℃ 国家及地方颁布的工程建设相关取费标准。
2）费率计取
℃建筑安装工程费为按建筑面积的 2200 元/㎡计取
℃勘察设计和前期工程费为建筑安装工程费的 5%收取
℃基础设施建设费和公共配套设施费 473 万元
℃开发期税费按照建筑安装工程费的 2%收取
℃管理费用按照建筑安装工程费的 %收取
℃销售费用按建安工程费的 2%计取。
3）投资估算说明
℃“长春市永佳.国时代项目”建设住宅楼 18 栋，总建筑面积为 43
万㎡，其中地下车库 万平方米、商铺 万平方米。
℃项目建设期为 2 年。
4）建设投资构成
项目总投资由开发建设投资和经营资金构成。开发建设投资主要
由土地费用、建筑安装工程费为每平方米收取 2200 元、勘察设计和
前期工程费为建筑安装工程费的 5%收取、基础设施建设费和公共配
套设施费 473 万元、开发期税费按照建筑安装工程费的 2%收取、不
可预见费按照建筑安装工程费的 %收取、其他费(绿化费用 1000
万元）、管理费用按照建筑安装工程费的 %收取、财务费（指融
资成本费）、销售费用按照建筑安装工程费的 2%收取等组成。本项
目经营资金忽略。
项目开发总成本
①土地费用：本项目占地 万平，土地费由出让金及拆迁安置
费和土地契税构成，为 3 亿元。
①建筑安装工程费：430000*2200 元/㎡= 亿元
①勘察设计和前期工程费：94600*5%=4730 万元
①基础设施建设费和公共配套设施费:473 万元
①开发期税费：94600*2%=1892 万元
①不可预见费:94600*%=2365 万元
①绿化费用:共计投资：1000 万元
①管理费:94600*%=1419 万元
①销售费用:94600*2%=1892 万元
①财务费用:主要由建设期贷款(4 亿元)利息组成，按复利年利率
8%计算，贷款期限四年，于项目开始时一次投入，共 亿元。
4*（1+8%)4 =-4≈亿元
该项目的建设投资为 亿元。其构成见（27 页表格）
投资计划与资金筹措
投资计划:全部成本费用于施工期第一年初一次投入。
%E9%A1%B9%E7%9B%AE
序号 项目 投资额 百分比
1 土地费用 3 亿 %
2 建安工程费 亿 61%
勘察设计和前期工程费 4730 5%
基础设施建设费公共配套设施费 473
开发期税费 1892 %
不可预见费 4730 5%
绿化费用 1000
管理费用 1419 %
销售费用 1892 2%
3
其
他
开
发
成
本
财务费用 14500 8%
合计 亿 %
建设管理费 189 %
可行性研究费 50 %
建设用地费 890 %
工程保险费 400 %
建设单位临时设施费 380 %
4
其
他
费
用
环境影响评价费 220 %
合计 亿 %
七、融资方案
融资主体
永佳.国时代房地产开发有限责任公司
资金来源渠道和方式
1、本项目总投资约亿元，资金来源主要包括：
（1）企业自有资金亿元
（2）申请银行贷款4亿元
2、融资方式：银行委托贷款
资金结构
资金结构： 自有资金：银行贷款=74%:26%
注：申请银行贷款4亿元，贷款年利率人民银行年利率8%计算，
建设期利息计入工程投资。
融资风险
国家最近在土地和房地产上出台了许多新的政策以防止房地产
过热。国家中央银行较大幅度提高存款准备金率和年利率,现在很多
银行开始大量缩减房贷的发放，有的甚至已经不放贷，有的仍然放贷
的银行也表示不会主动去放房贷，利率方面，以首套住房为例，基准
下浮的情况已难见到，这些都将对项目开发产生很大的影响，而国家
在土地方面政策的变化，也会给地价带来相当大的影响。项目的运行
有赖于资本的投入，在公司自有资金不足的情况下，需要通过融资解
决资金问题。
八.财务分析
编制说明
1）编制依据
℃国家计委 2002 年 1 月颁布的《投资项目可行性研究指南》；
℃国计委和建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；
℃中国建筑工业出版社出版《房地产开发项目可行性研究与方案
优化策略》；
℃中国电力出版社出版《工程建设项目可行性研究实务手册》；
℃国家有关财务、税收等政策法规；
℃建设单位提供的相关资料及数据。
效益分析
1）销售收入及销售税金计算
℃销售及收款计划：本项目投资额巨大，为解决资金的流动问题，
决定在 2016 年初开始预售，销售时间一直持续到 2018 年末。目前的
房地产销售市场行情属于卖方市场，开盘后 1 年内可售完。本项目采
用常规做法，适当留有余地，安排在开始预售后 2 年内销售完毕。由
于产品从开盘开始至全部产品售完为止每年销售比例和数量呈递减
规律，故拟按如下销售比例销售量，分别为 50%，50%。
本项目平均定价如下：楼定价为预售期 5500 元/㎡，销售期 6000
元/㎡。购房者付款采取直接支付现金或者以按揭贷款方式支付。
℃销售收入及税金计算：营业税率 5%，城建税、教育附加分别按
营业税金的 7%、4%征收。根据目前土地增值税按收入 1%预征的方
法，为简化计算将 1%的土地增值税并入销售税金及附加，综合税率
为 %。
2）利润的计算（所得税税率为 33%）
利润总额=项目开发总价值-项目开发总成本
=（项目总销售收入-销售税费）-项目开发总成本
=（1658900000-1658900000*%）=247250 万元
本项目利润总额 247250 万元，所得税 万元，税后利润
万元，投资利润率 40%，资本金利润率 54%，
①盈余公积金：按税后利润的 10%提取，*10%=
万元
①公益金：按税后利润的 5%提取，*5%= 万元
投资回收及贷款偿还
项目评价指标
静态评价指标：投资收益率、静态投资回收期、偿债能力（借款
偿还期、利息背付率、偿债背付率）
动态评价指标：动态投资回收期、内部收益率、净现值、净现值
率、净年值
1）投资回收
静态投资回收期：Pt=（累计将现金流量出现正值的年份数-1）+|
上一年累计净现金流量|/出现正值年份的净现金流量
动态投资回收期：P′t=（累积折现值出现正值的年数）-1+（上年
累积折现值的绝对值）/（当年净现金流量的折现值）
“项目财务现金流量表”I=10% PC=5 年
年初 2014 2015 2016 2017 2018
净现金流量
累计净现金流量
折现系数 1
净现金流量现值
累计净现金流量现值
静态投资回收期 Pt==（3-1）+||/ =（年）
动态投资回收期=（4-1）+||/ =（年）
根据数据分析得 Pt<Pc,P′t<Pc 由上可知项目的投资回收期短，风
险性较小。
%E9%A1%B9%E7%9B%AE
%E9%A1%B9%E7%9B%AE
2）投资收益率
投资收益率=（年利润总额/项目总投资）*100%
投资收益率=（247250/1550000000）*100%=%
3）贷款偿还
该项目建设投资贷款 40000 万元，建设及结束后一次还本付息，
年利率定为 8%。 40000 万元*（1+8%)2=46656 万元
4）净现金流量
指按一定的折现率(基准收益率或设定的折现率），将方案计算
期内的各年的净现金流量折现到计算基准年的现值之和。
NPV=n∑t=0(CI-CO)t(1+ic）-t
式中，NPV 为净现值，CI 为现金流入量，CO 为现金流出量，
(CI-CO)t 为第 t 年的净现金流量，n 为项目的计算期，ic 为基准折现
率。
NPV =+（P/F,10%,1)+（P/F,10%,2)+
（P/F,10%,3)+（P/F,10%,4)
=+*+*+*+
*=（万元）
由于 NPV=>0,根据判断标准，该项目经济方案是可行的。
5）净年值
又叫等额年值或者等额年金，是指按给定的折现率（基准收益率
或设定的折现率），通过等值换算将方案计算期内各个不同时点的净
现金流量分摊到计算期内各年的等额年值。
NAV=NPV(A/P，ic,n)=n∑t=0(CI-CO)t(1+ic）-t(A/P，ic,n)
式中，NPV 为净现值，CI 为现金流入量，CO 为现金流出量，
(CI-CO)t 为第 t 年的净现金流量，n 为项目的计算期，ic 为基准折现
率。
NAV=（A/P，10%，5）
=*
=（万元）
由于 （万元）>0 ，根据判断标准，该项目经济方案是可行
的。
6)内部收益率
又称内部报酬率，就是方案或者项目在计算分期内，各年的将现
金流量现值累计等于 0 是的折现率。
IRR=i1+[NPV1/(NPV1+|NPV2|)](i2-i1)
式中，NPV 为净现值，CI 为现金流入量，CO 为现金流出量，
(CI-CO)t 为第 t 年的净现金流量，n 为项目的计算期，IRR 为内部收
益率。
I=20%
NPV =+（P/F,20%,1)+（P/F,20%,2)+
（P/F,20%,3)+（P/F,20%,4)
=+*+*+*+
*=(万元）
I=25%
NPV =+（P/F,25%,1)+（P/F,25%,2)+
（P/F,25%,3)+（P/F,25%,4)
=+*+*+*+
*=(万元)
IRR=i1+[NPV1/(NPV1+|NPV2|)](i2-i1)
=20%+[
=%>10%
由于 IRR>ic,根据判断标准，该项目经济方案是可行的。
基本方案分析
经分析，项目总投资 亿元，利润总额 亿元，税后利
润 万元。基准折现率 i=10%，求得财务净现值为 40250 万
元;净年值为 ,都远远大于基准折现率 10 %。经济效益较好。
%E9%A1%B9%E7%9B%AE
九、建设项目的 SWOT 分析
优势（Strength）
1）区域交通便利
1、本项目位于青年路和新光复路交汇处，交通便捷
2、由于地处绿园区，道路设计宽畅，有多条道路通向长春的三
个中心商业圈，距欧亚卖场商圈更是只有二十分钟的车程。
3、项目地更有在未来规划的地铁一号线路过，李嘉诚曾说过‘跟
着地铁投资，地铁一通放假肯定翻番’
4、在不久的未来，长春地铁线修缮完工时，长春将整体实现 2
横 3 纵的路网，而项目地则处于路网的枢纽位置。永佳.国时代的住
户将会体会到更加便捷舒适的交通环境。
2）开发规模大、景观优势突出
1、永佳.国时代自拿地之日起，就注定了他气度不凡、规模雄伟
的大盘气质。建筑面积近 50 万平米。
2、坐拥 55 万平方米的北湖湿地公园，大片的湿地森林景观融合
其中，为您的休闲娱乐增添了更多的乐趣。
3、斥资 1000 万打造的小区绿化园林，让永佳.国时代的高层住
户感受别墅般的居住体验。这是长春其他项目不可比拟的绝对优势。
3）长春人口日益增长、生活水平不断提高
1、在国家大的宏观经济背景下，长春人民收入不断增长，生活
水平不断提高，对改善生活居住条件的期望也与日俱增，但是由于房
价的过快增长导致购房者纷纷望而却步。这是一些可以从潜在消费人
群变成消费群体的人群。
2、城市化进程的加快将城市人口不断的扩大，将外来人口收入
的同时也将有越来越多的人需要购买住房。这也就意味着越来越多的
人想要住进我们的永佳.国时代这样一个中高端小区。这是一个良好
的市场契机。
4）区域配套设施齐全，有良好的经济发展潜力
1、本项目位于长春市外扩先导区绿园区，其规划将成为未来长
春市新的城区中心，区域发展潜力巨大。
2、自然地理环境优越，空气清新是远离城区的纷扰的一块净土。
3、周边经济发展迅速，各大名盘纷纷入驻该区域，加快区域的发
展。市政与生活娱乐设施齐全，交通便利，周围亚洲第四的欧亚卖场
车程仅 20 分钟，因此本项目具有良好的经济发展潜力。
5）地处风水宝地，符合中国人的传统习俗
1、项目所在区域地势比周边要高，属于长春市一块难得的“正南
正北”的地块儿，
2、风势相对较弱，这也正好是中国人们建房购房的传统风水观。
3、地块为规则的梯形，从五行八卦上来讲，风水佳，运势旺，
易成家，养老，经商，理财等。
劣势（Weakness）
1、项目本身距重庆路商圈、红旗街商圈、桂林路商圈，这三个
长春主要商圈距离过远，现今看来远离市区。
2、地铁和各快速路尚未修建完成，对没车的客户交通较为不便。
3、开发商名头过小，威信力不足。
4、项目周边楼盘各有千秋，难从其中脱颖而出。
发展机会（Opportunity）
1、本项目由于目前位置较为偏僻，拿地成本较低，但其又位于
长春市区发展的规划方向上，升值潜力巨大。
2、其不仅仅能作为居家住宅，也是良好的投资性房地产。这更
加偏好于市区内想投资房地产的各户。
3 、面对城镇化进程的加快，城市人口增多，而钱不多想买房的
人群却大大增多，这为永佳.国时代提供良好的契机。
4、长春市政府大力支持本土开发商兴起，很大程度上帮助永佳.
国时代在长春市打响第一炮。
面临的威胁（Threat）
1、长春市在至 2020 年的城市规划中，将有近二十个楼盘在 2014
年开盘，竞争将尤为激烈。
2 、面对国家对房地产行业新颁布的各项条令，一定程度影响房
地产业的成交量。
3、市场上各大的名盘的价格比拼中，存在恶性竞争的情况。
4 、长春市市民对本土开发商有着一定程度的怀疑和不信任，这
对短时间内的工作有着一定的阻力。
十、经济影响分析
房地产业是国民经济的重要组成部分，因其基础性、先导性产业
的地位和特征对经济增长发挥着巨大的促进作用。房地产业的产业链
长，波及面广，国民经济中投入产出部门中绝大多数与其有直接关联
关系；它是中央与地方政府财政收入的重要来源，且带动了住房、建
材和耐用品的消费，特别是农民工的日常消费，拉动了内需，缓解了
人口增长所带来的就业压力。
“振兴东北老工业基地”是新时期国家经济发展的战略举措，振兴
东北、恢复老工业基地，促进地区经济发展是其主要目标和未来的发
展方向。如今，振兴老工业基地政策效应已经显现，一是东北地区经
济发展逐年加快，期中从投资结构来看,东北地区固定资产投资主要
集中在国家鼓励发展的产业和基础设施建设，较好地贯彻了国家产业
政策。二是东北地区对外开放步伐明显加快，利用外资迅猛增长。三
是人们生活水平得到提高。
长春市“振兴东北老工业基地”的宏伟蓝图正在逐步实现，作为带
动经济发展的第三产业的前沿产业——房地产业，与经济建设的发展
紧密相关。为实现长春的跨越式发展，2012 市政府将加大招商引资
力度，做强引资平台，创新招商方式，利用产业优势招商引资，并把
投资环境建设放在首位，一季度，全市新增外商投资企业 33 户，目
前世界 500 强企业在长落户已达 45 家。实际利用外资实现 亿美
元，同比增长 %；其中直接利用外商投资近 2 亿美元，同比增长
30%，高于全国平均值 个百分点。大量外资的引进将全面拉动
长春增长，为房地产市场创造巨大的发展空间。
十一、资源利用分析
我国正处在经济飞速增长的时期，水作为重要战略资源，必须从
粗放型转变为集约型的管理模式，多渠道加强有限水资源统筹管理，
提高水的利用效率，实现水资源优化配置，以水资源的可持续利用支
撑经济社会的可持续发展。同时能源问题是关系到国家安全、经济可
持续发展的大问题，针对目前我国现有建筑建造和使用中能源消耗高、
利用效率低的问题、推广与实施建筑节能具有十分重要的意义。
因此，本项目在方案研究过程中拟采取有效措施，以降低能耗，
节水节能，提高其利用率。
一、 外立面运用真石漆
1、真石漆是一种装饰效果酷似大理石、花岗石。主要采用各种
颜色的天然石粉配制而成，真石漆装修后的建筑物，具有天然真实的
自然色泽，给人以高雅,和谐，庄重之美感，适合于各类建筑物的室
内外装修。特别是在曲面建筑物上装饰，可以收到生动逼真，回归自
然的功效。
2、真石漆主要由高分子聚合物、天然彩石砂及相关助剂制成，
干结固化后坚硬如石，看起来像天然真石一样。真石漆具有防火、防
水、耐酸碱、耐污染。无毒、无味、粘接力强，永不褪色等特点，能
有效地阻止外界恶劣环境对建筑物侵蚀，延长建筑物的寿命，由于真
石漆具备良好的附着力和耐冻融性能；因此特别适合在寒冷地区使用。
真石漆具有施工简便，易干省时，施工方便等优点。
3、优点：真石漆的生产工艺简单，成本低，性能优异，向更高
档次开发前景广阔，例如环保型、高弹性、不粘尘等系列。适用于混
凝土或水泥内外墙及砖墙体，还有石棉水泥板、木板、石膏板、聚氨
酯泡沫板等底材。真石漆的优点是相对于石材而言的，简言之，有以
下几点：
(1)真石漆属于碎石颗粒漆膜，自重很轻，危险程度大大降低。
(2)真石漆漆膜不厚，并不增加墙体自重负担而改变其力学状况。
(3)真石漆翻新容易，费用较低。
(4)真石漆有底漆、线条漆、主漆和罩面漆，既有装饰效果，又
保护了墙体不碳化，不渗水。
(5)真石漆造价经济，是石材望尘莫及的，大大减低了业主负担。
二、 中式简约风格
中式简约风格整体兼有传统中式风格和现代简约风格之间，不会
有中式那种沉闷，也不会有简约那种飘逸。沉稳大方是，不奢华，又
不失品味。每一个房间，甚至在每一个角落都在简单的中式元素运用
中沉淀出中国传统文化的魅力。
现代中式景观植物设计区别于中国古典园林植物设计的特点在于
以下：
1、它更为简洁明朗，古典园林植物种植以自然形、多层次多品
种植物混植，而现代中式景观植物种植以自然型和修剪整齐的植物相
配合种植，植物层次较少，多为二至三层，一般为乔木层+地被层+草
坪或大灌木+草坪等形式，品种选择也较少。
2、现代中式景观植物设计区别于欧式景观植物设计的特点在于，
欧式景观植物种植多采用修剪整齐色彩鲜艳的植物作主基调，而现代
中式则主要采用自然与修剪植物相结合，色彩以绿色为主色调，是中
国古典园林与欧式园林种植设计手法的结合，营造现代、简洁的植物
空间的同时又具有浓厚的中国气息。
3、植物选择枝杆修长、叶片飘逸、花小色淡的种类为主，如：
竹、水石榕、垂柳、桂花、芭蕉、迎春、菖蒲、水葱、鸢尾、马蔺等
植物，营造简洁、明净而富有中国文化意境的植物空间。
三 ARTDECO 建筑风格
1、“ArtDeco ”
即是艺术装饰风格，发源于法国，兴盛于美国，是世界建筑史上
的一个重要的风格流派，在上世纪 20 年代的美国，摩天大楼如雨后
春笋般涌现，并成为都市发展的主角。但是夸张失调的柱式、笨重繁
复的线条在高耸的大楼上显得矫揉造作。相反，Artdeco 适应变化，
易于应用，潜在的巨大象征能力，高耸的造型，使纽约成为了世界
Artdeco 艺术的中心。
Artdeco 也被称为装饰艺术，回纹饰曲线线条、金字塔造型等埃
及元素纷纷出现在建筑的外立面上，表达了当时高端阶层所追求的高
贵感；而摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质，代表的是一种复兴
的城市精神。这种艺术风格在美国大行其道，并最终发展为 20 世纪
最重要的建筑设计力量。曾一度流行于上海二十世纪三十年代。该建
筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡
气势，体现出工业革命的技术革新所带来的不断克服地心引力而达到
新的高度，表达出不断超越的人文精神和力量。通过新颖的造型、艳
丽夺目的色彩以及豪华材料的运用，成为一种摩登艺术的符号。
2、特点
（1）纵三段的立面构图，强调对称，营造一种古典秩序感。
（2）采用阶梯状层层跌落的造型处理。错落有致的坡屋顶、屋檐
的浅色描边使得建筑更加精神和雅致。
（3）建筑立面用竖向窗带组织，纵向颜色深浅分明，整体轮廓高
耸挺拨，形成建筑高贵内敛的艺术气质。
十二、社会评价
社会影响分析
房地产业是国民经济的重要组成部分，因其基础性、先导性产业
的地位和特征对经济增长发挥着巨大的促进作用。房地产业的产业链
长，波及面广，国民经济中投入产出部门中绝大多数与其有直接关联
关系；它是中央与地方政府财政收入的重要来源，且带动了住房、建
材和耐用品的消费，特别是农民工的日常消费，拉动了内需，缓解了
人口增长所带来的就业压力。天茂庄园五期项目为满足城市住房需求，
改善居民居住环境，推动长春市经济发展都能起到推进的作用。
互适性分析
互适性主要是指项目建设能否为当地的社会环境、人文条件所接
纳，以及当地政府、居民支持项目存在与发展的程度、项目与当地社
会环境的互相适应关系。
本项目是为了振兴长春市经济而实施的房地产项目，规模之大，
为购房者提供良好的居住环境，为当地居民提供新的居聚地，同时项
目投入运营后，还可增加新的就业岗位。因此，当地政府、居民支持
项目存在与发展的程度非常高，其互适性是非常好的。
社会风险分析
本项目是综合建筑，经营过程中不产生有害物质，对周围居民及
环境没有危害，基本上无社会风险。
综上分析，本项目建设，符合国家房地产开发政策，对当前地方
住房经济发展、对高新区的整体开发建设都将起到促进作用，是深受
当地人民群众欢迎的好项目，其社会效益是较大的。
十三、不确定性分析
盈亏平衡分析
首先我们认为此项目符合线性盈亏平衡分析的“函数线性关系”这
一前提，在做分析时假定以下条件：
℃产品的产量即开发建筑面积等于销售量，即销售率达到 100%；
℃单位产品的可变成本、单位产品的固定成本、单位产品的销售
单价和产品的产量中，若求其中一项的盈亏平衡点时，其余各项保持
不变；
℃生产的产品可以换算为单一产品计算；
℃本项目的建筑总投资中除建筑安装工程费以外，按建筑面积平
均摊销于各类产品中。
此项目拟定固定成本由土地使用费、基础和配套设施建设费用、
前期费用、财务费用、管理费用和销售费用、可变成本由建筑安装工
程费用、其他工程费用和不可预见费用构成。
本项目总建筑面积 43 万㎡，产品的单位建筑安装工程费 2200 元
/㎡。
计算得出单位建筑面积固定成本为 2200 元/㎡。
敏感性分析
为了进一步考察该项目承担风险的能力，将影响该项目的三个主
要因素即单位产品销售价格、成本和销售期作一些变化，利用单因素
敏感性分析方法求出各自的临界点，进而判断项目的抗风险能力。
以此项目之前所作的投资估算作为基本方案的参数值，三个不确
定因素中，单位产品销售价格和成本的变化范围为±10%和±5%，销
售期按 2 年和 4 年来变化考虑，一个因素变化时，其他所有相关因素
都保持不变。
根据各财务现金流量表，计算不确定性因素的变化对内部收益率
的影响，结果见下表：
-10% -5% 0 +5% +10%
单位产品销售
单价
% % % % %
产品总成本 % % % % %
由上表可知，不确定因素变化时其财务内部收益率仍远远高于行
业基准收益率（10%），可见该项目有很大的抗风险的能力。
现令项目财务净现值 NPV(ic=10%)=0，依据基本方案各项数据，
考虑到各年的成本、销售收入不均，难于折现计算其临界值敏感系数，
于是将此项目的总成本、销售收入折现到 2014 年年初分别为
万元， 万元。即有 41251 万元的浮动空间，可见项
目的抗风险能力很强。
十四、风险分析
投资项目的风险就是指由于各种不确定因素的存在，导致项目实
施后偏离预期结果损失的可能性。在项目的实施过程中各种风险在质
和量上随着项目的进展不断变化，有些风险得到控制，每一阶段都可
能产生新的风险，在项目的全寿命周期内，风险无处不在、无时没有。
风险的大小既与损失发生的可能性（概率）成正比，也与损失的严重
性成正比。
项目主要风险因素识别及分析
1)项目的政策性风险
由于房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，首先表现
为固定资产投资,尤其是房地产投资过旺，因此房地产成为国家宏观
调控的重点,特别是 12 年以来，国家中央银行较大幅度提高存款储备
金和年利率，其中存款储备金共提高 6 次，这充分 显示了国家的引
导市场发展的作用。此项目施工周期 2 年，销售周期 3 年，时间较长，
在这期间，国家可能实施宏观调控政策，如银行利率提高,带来房地
产价格的降低，房地产投资利息支出增大，使房地产业相应出现回落，
导致金融风险。
2)项目市场风险
本项目面临的市场风险主要来源于现实的竞争对手与竞争楼盘以
及潜在的竞争对手与竞争楼盘，目前现实中主要竞争对手拟定为刚开
盘的“英伦小镇、兆丰凯旋明珠、金色家园”。
3)项目财务风险
①销售风险
本项目开发持续到 2018 年，按照中国房地产发展周期性（5 年
一个周期），2014 年房地产出现销售低迷期，而此项目的销售刚好
错过，不会影响销售进度，出现大量空置现象。
①资金风险
本项目总占地 139476 平方米，开发建筑面积为 43 万平方米，需
要投入的资金多。而本项目开发单位“永佳地产”创立不久，资金链长，
项目前期开始启动所需资金紧张，另外在项目中后期开发过程中，如
果预售出现问题，资金运转有难度，施工可能将无法进行。
4)项目工程建设风险
工程造价和工期是本项目的工程建设风险之一。工程中招投标实
施的成功与否，将直接关系到工程建设的质量和造价，工程如果延期，
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将影响项目的资金回收。
5)项目自然风险
本项目在施工过程中应考虑长春寒冷天气、基础冻张及风雨等自
然灾害的风险。
6)项目社会风险
本项目的建设可能带来噪声污染，影响周围文化机构和居民的不
满，从而影响到本项目的开发进度。
防范和降低风险措施
根据对各种风险因素及风险程度的分析，项目面临的主要风险已
经明确，针对这些风险因素提出如下的防范和降低风险的对策。
1)认清政策，看准市场，搞好销售
从三种产品类型的销售预期看，市场销售阻力主要来自于商铺部
分，应对销售阻力拟采用如下措施：
①投资者对市场的把握度
面对经济的高速发展所带来的房地产业过热趋势，政府会随时引
导和调节房地产业健康发展，12 年以来国家 8 次提高了“存款储备率”
这已经充分体现这一点。公司应时刻关注国家政策，把握好市场的动
向，制定相应的解决方案。
①投资者对项目品牌的信任度
本项目开发单位“永佳地产置业有限公司”，因为其在社会的影响
力不大，须进行“品牌宣传”，如果不注重项目品牌的营造，后期销售
阻力必然更大，所以在项目建设中，宣传先行的策略必须遵守，充分
预热和蓄势是项目能否成功的关键。
①投资者对商场经营能力的信任
专业的管理团队对项目影响十分关键，为了获取更高的利润，建
议建设单位在全国招标专业管理团队加盟，有必要引进品牌商场的经
营团队。
2)加强项目施工管理，提高工程质量
可采取风险控制和风险转移两种形式。从内部的技术、工程、管
理方面制定相应措施控制风险发生；外部可采取分散、转移方式减少
项目承担的风险，如：可采取工程保险将风险损失转嫁给保险公司承
担，设备采购和工程施工合同中加入转嫁风险条款等。
在项目建设上要注意以下几个问题：
℃协调同相关方面的关系，尽早办理开工、销售等手续，工程建
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设顺利实施；
℃认真贯彻建设基建程序，保证工程质量；
℃注意关键工程的进度，安排好每一影响工程进度的关键环节；
℃选择好设计、施工、监理单位，认真把好设备、材料订货关，
是保证工程质量和进度的关键.
3)加大环保力度，减少社会危害
虽然本项目建设及运营中对环境影响较小，但按照相关规定要求，
也应对项目进 行环境影响评价工作，满足项目建设程序要求，并按
照环境影响评价部门对项目建设及运营中需采用的环保措施认真执
行，减少项目建设及运营期间的污染物可能对环境的影响，采取有效
措施并做到达标排放，将危害降低到最低程度，与周围环境长期协调
发展。
十五、结论与建议
评价与结论
编制本可研报告，一是为了项目开发各类产品的定位和论证项目
的可行性提供依据，为贷款机构的项目评估提供基础；二是为投资方
有效控制项目现金流动和合理选定开发建设方案提供科学依据。经过
市场研究、项目方案研究、经济分析等得出以下结论：
℃长春市近年来住宅房地产业绩斐然，市场前景看好。
℃经过市场分析及项目竞争能力分析，认为本项目所处地块升值
潜力巨大，竞争相对较小，在区域内有极强的竞争力。
℃项目的可行性：项目总投资 亿元。总建筑面积 43 万平方
米，资金回收期 2 年左右，投资利润率 40%，如此，本项目利润空间
很大，抗风险能力很强。
问题与建议
℃本项目所处地点较为偏僻，积极改善交通环境很重要
℃建设单位应与绿园区政府签订相关协议，保证其基础设施条件
满足项目建设需要，如：供电网、供排水等外部条件，以确保项目正
常投入使用。
℃项目实施阶段，要加强监督管理工作，确保工程质量。
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附件表
