第三节 收益法
收益法的概念及理论依据
收益法的基本思路及适用的前提条件
货币的时间价值
收益法的评估程序
评估的基本方法
收益法的基本参数
收益法的评价
一、收益法的概念及理论依据
（一）概念：收益法又称收益现值法、收益
还原法或收益本金化法，简称收益法，是
指通过估算资产未来预期收益的现值进而
确定被估资产价值的各种评估方法的总称。
收益法以预期收益为基础，采用以利
求本的思维方式，通过对被估资产预期收
益进行折现或资本化的方式确定评估值。
因此，从理论上讲，收益法是资产评估中
较为科学合理的评估方法之一。
（二）理论依据—买方市场时期的价
值观，效用价值观
收益决定资产的价值，收益越高，资产
的价值越大。资产的收益通常表现为一定时
期内的收益流，而收益有时间价值，因此为
了估算资产的现时价值，需要把未来一定时
期内的收益折算为现值，这就是资产的评估
值。
二、收益法的基本思路及适用的前提条件
（一）基本思路
在市场经济条件下，任何一个精明的买
者在购买一项资产时，他所付出的代价绝不
会高于该项资产能为他带来的收益，也就是
说不会高于具有相似风险的同类资产能够实
现的未来收益的现值，如果将资产未来产生
的收益流用适当的折现率进行折现，由此得
出的收益现值就可以视为被评估资产的价值。
可用如下等式表示：
资产的评估值=该资产预期收益的现值总额
（二）前提条件
1.收益法涉及到三个基本因素
（1）被评估资产的预期收益（R）
（2）折现率或者资本化率（r）
（3）被评估资产取得预期收益的持续时间（n）
2.应用收益法必须具备的前提条件
⑴被评估的资产的未来预期收益可以预测并可以用货
币衡量。
⑵资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测
并可以用货币衡量。
⑶被评估资产的预期收益年限可以预测。
如果你朋友欠你钱2000元，计
划归还。方案一：现在就全部归还；
方案二：现在还1000元，一年后再
还1000元，你希望是哪种？
请你作
决策
三、货币的时间价值
（一）货币时间价值的含义
指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。
（二）相关概念
1.复利
每经过一个计息期，要将所生利息加入本金再计利息，
逐期滚算，俗称“利滚利”。这里所说的计息期，是指相邻
两次计息的时间间隔，如年、月、日等。除非特别指明，计
息期为1年.
2.现值
现值的符号记为P，它表示资金发生在某一时间序列起
点时的价值。
3.终值
终值的符号为F，它表示资金发生在某一时间序列（终
点时的价值，故又称将来值。
4.年金
（1）定义
年金的符号为A，它表示在某一时间序列内每次等额收付
的金额。
（2）特点
每笔收付之间相隔时间相等；每笔金额相等。
（3）分类
①普通年金（后付年金）
指从第一期起，在一定期内每期期末等额发生的系列收
付款项。当期限无限期等额收付时（n→∞），称为永续年金
②预付年金（先付年金）
从第一期起，在一定期内每期期初等额发生的系列收付
款项。
③递延年金
是指隔若干期后发生（S≥1），在一定期内每期期末等
额发生的系列收付款项。
（三）说明
1. r和n时间要对应。r是年利率，n则是多
少年；r是月利率，n则是多少月。资产评估中
全部是年度。
2. P是发生在一个时间序列的第1期期初，
F则是发生在一个时间序列的第n期（最后一期）
期末。
3. 没有特别说明，收益额都认为是在每
个间隔期期末发生。
4. 现金流量（收益额）的分布如不规则时，
需进行调整，灵活运用各种计算方法。
四
、
收
益
法
的
评
估
程
序
确定评估目的
分析企业的生产经营和财务状况
确定剩余经济寿命年限
确定未来年限的超额收益额
确定收益折现率
代入评估模型
初步评估结果
最终评估结果
合理否
是
否
重
新
评
估
五、评估的基本方法
收益法的应用，实际上就是对
被评估的资产未来预期收益进行折
现或本金化的过程。最基本的计算
公式为：评估值＝Rt/(1+r)t 。一
般说来，按照未来获取收益的年限
不同，可以分为以下两种情况：
（一）未来收益有限期
1、每期收益不等额
2、每期收益等额
例2-16： 某企业尚能继续经营6年，营业终
止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得
出未来6年每年预期收益均为900万元，折
现率为8%，请估算该企业的评估值。
P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6]
=900×=（万元）
3、未来收益额在若干年后保持不变
（二）未来收益无限期
根据未来收益是否稳定分为两种方法。
1、稳定化收益法（年金化法）——未来
各年收益额相等且无限期
例2-17： 假设某企业将持续经营下去，
现拟转让，聘请评估师估算其价值。
经预测，该企业每年的预期收益为
1200万元，折现率为4%。请估算该
企业的价值。
评估值=1200/4%=30000（万元）
2、分段法——未来收益额在若干
年后保持不变且无限期
若未来预期收益不稳定，但收益又是持
续的， 则需采用分段法。
前期 （设n=5）；后期 （t=n+1,n+2, …∞）
例2-18：某收益性资产预计未来五年收益额
分别是12万元、15万元、13万元、11万元
和14万元。假定从第六年开始，以后各年
收益均为14万元，确定的折现率和本金化
率为10%。分别确定该收益性资产在永续
经营条件下和经营50年条件下的评估值。
1、永续经营条件下的评估过程
首先，确定未来5年收益额的现值：
=12×+15×+13×+11×
830+14×
=万元
其次，将第6年以后的收益进行资本化处理，即：
14/（10%）=140（万元）
最后，确定该企业评估值：
企业评估价值=+140×=（万元）
2、经营50年条件下的评估过程
=＋140××（）
=+
=（万元）
六、收益法的基本参数
（一）收益额
1、基本含义
是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值
的溢余额。
2、主要特点
①收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收
益额或现实收益额；
②用于资产评估的收益额通常是资产的公允收益，而不
一定是资产的实际收益。
3、注意：收益额是归资产所有者所有的收益
如果某些收益并不归资产所有者所有，则是不能算的。
比如用利润赚了很多钱，利润的一部分要交所得税，所得税
并不归所有者所有，而是归国家，作为税金流出企业，那么
所得税不能包含在收益当中。
4、有关收益额内容的主要观点
①税后净利润
②现金净流量
③利润总额
说明：以上三种都可以作为预期收益额，评估
人员应根据评估对象的类型、特点等具体情况，加
以选择。重要的是不管选择哪种，都应准确的反映
资产的收益并与折现率或本金化率的口径保持一致。
一般都选择税后净收益。税后利润与净现金流的差
异在于确定原则不同。净现金流＝税后利润+折旧-
追加投资。从资产评估角度出发，净现金流更适宜
作为预期收益。
例：有一座写字楼，用于出租，那么出租的
收益也就是租金，在评估中用租金作为收益，
租金用什么指标来算？
可以用实际收了多少租金，比如说每天每平米
3元，3元/天×面积＝实际收益；但也不一定用实际
的每天每平米收3元来算，而是根据同档次的写字楼，
在所处的地理位置一样的情况下写字楼的租金而定。
假如同档次的写字楼一般每天每平米是5元，而你收
的是3元。由于5元是公允的，则不能用实际收的3
元而是用客观的5元来计算。
（二）折现率
1、折现率的基本含义
从本质上讲，折现率是一个期望的投资报酬率，
是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的
回报率。
2、折现率的估算方法
（1）折现率＝无风险报酬率+风险报酬率
同期国库券利率 综合考虑各种风险因
素进行判断
行业风险、经营风险、财务
风险、其他风险
（2）无风险报酬率
指没有投资限制和障碍，任何投资者都
可以投资并能够获得（事实上，就是没有风
险）的投资报酬率。实务中，可以使用同期
国库券利率或者银行存款利率。
（3）风险报酬率
根据所投资的行业所面临的行业风险、
财务风险、市场风险、经营风险等各种风险
测算这项交易所承担的风险。
3、资本化率与折现率的关系：
（1）在本质上是没有区别的，都表现为一种投资收益率。
（2）二者适用场合不同。
习惯上人们称折现率是将未来有限期的预期收益折算成现
值的比率（r），用于有限期预期收益折现；资本化率则是将未
来永续性预期收益折算成现值的比率（r）。
（3）二者是否相等，主要取决于同一资产在未来长短不同
的时期所面临的风险是否相同。
在评估中如果把未来有期限的收益折为现值，这个过程所
采用的投资报酬率叫折现率。比如明年的10元相当于今年的多
少钱？解决这个问题就要考虑一定的折现率，如果说折现率是
10%，明年的1元，在今年则不到1元，因为有10%的利率，那
么就相当于今年元。
资本化率则是说把未来无期限的永续的收益折现计算现在
价值。假如以后每年都有1000元的收益，由于是定额的，则叫
年金，又由于它没有期限，所以是无期的，要计算它的现在价
值。此时折现率就是资本化率。
（三）收益期限
1、基本概念
收益期限通常指收益年限，是指资产能够
给所有者带来未来的预期收益的期间，通常以
年表示。
2、收益期估测方法
（1）以法律、法规的规定时间为基础进行
估测；
（2）以合同规定的时间为基础估测；
（3）根据产品寿命周期进行估测；
七、收益法的评价
（一）优点
1、能真实和较准确的反映企业本金化的价值；
2、与投资决策相结合，应用此法评估的资产价
值，易为买卖双方所接受。
（二）缺点
1、预期收益额预测的难度较大，易受较强的主
观判断和未来不可预见因素的影响；
2、在评估中适用范围较小，一般适用于企业整
体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
第四节 资产评估方法的比较和选择
一、资产评估方法之间的关系
（一）资产评估方法之间的联系
评估方法是实现评估目的的手段，评估基本目
的决定了评估方法间的内在联系。
1、 一般目的相同：即都是为获得令人信服的、
公允的资产评估价值。
2 、具体方法互通：例如，收益法运用中，通
常会对成本和市场销售数据进行分析；而在成本法
中，有经常用到折现率和本金化率。
（二） 资产评估方法之间的区别
1、 评估思路不同
2、 所需资料不同
3 、前提条件不同
4 、评估效率不同
5、资产价值的表现角度不同
二、评估方法的选择需考虑的主要因素
1、资产评估方法的选择必须与资产评估价值
类型相适应；
2、资产评估方法的选择必须与资产评估对象
相适应；
3、资产评估方法的选择还要受可搜集数据和
信息资料的制约；
4、资产评估方法还要纳入不同评估途径中统
筹考虑。
收益法课堂练习
• 1.预测某企业未来收益，其中前5年分别为l20万元、125
万元、l28万元、120万元和130万元，从第6年开始，企业
收益将基本保持在120万元的水平上，已知折现率、资本
化率同为10％。求该企业的整体资产评估值。
2.假定社会平均收益率为12％，无风险收益率为10％，被
评估企业所在行业的β系数为。求用于企业价值评估的
折现率。
• 3.被估资产在未来5年内的预期收益分别为10万元、12万
元、14万元、16万元、18 元，资产从第6年到第10年每
年的收益均保持在20万元，第10年末资产拟转让，变现价
约100万元，假定折现率为10%，运用收益法估测资产的
价值。
• 1. 用分段法估计企业价值：
• 2.社会平均收益率中包括无风险报酬率和风
险报酬率，社会平均收益率扣除无风险报
酬率即为社会风险报酬率，用β系数乘以社
会风险报酬率，即为适用于被评估企业整
体评估的风险报酬率。
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
＝10％＋（12％一l0％）×
＝13％
• 3.
• (1分)运用有限期收益现值法计算评估值：
• 前5年逐年折现加和，后5年另算： 评估值
＝【
10×+12×+14×+16×0.
6830+18×】+ 20÷10%×[1-
1÷(1+10%)10-5]×+100× ＝
1372562(元)
