物业管理前期物业接管方案
前期物业接管方案
第一部分： 前期介入工作小组及工作计划
一、成立前期介入工作小组
从公司内部选派多名管理、技术人员，组成项目前期介入工作小组（以下简称项目小
组），跟随项目进度开展前期介入工作，公司协调与开发商接洽。
组长：公司副总经理
组员：公司行政部经理、品质部经理、物业部经理、项目部经理、项目客服主管、
工程主管、安全主管
二、物业管理接管组织机构示意图（见下图）
深圳市合隆物业管理有限公司
安全管理类工程维修类
三、项目接管工作推进计划
序
号
介入
节点
工作内容 开始时间 完成时间
责任部
门
责任
人
完成
情况
1 前期物业管理服务合同签订 2011年 8月 16日 2011年 8月 31日
2 办理管理处营业执照、税务登记、组织机构代码 2011年 8月 22日 2011年 8月 28日
3 要求停车场施工单位办理经营性停车场许可证 2011年 9月 1日 2011年 9月 30日
4 办理停车场营业执照、税务登记 2011年 10月 1日 2011年 10月 31日
5 管理处物业服务费收费备案 2011年 9月 1日 2011年 9月 31日
6 员工临时宿舍选址、租赁 2011年 8月 16日 2011年 8月 31日
7
邀请装修装饰单位对管理处办公场所、员工宿舍图
纸设计及报价、审批
2011年 8月 16日 2011年 8月 31日
8 工程遗留问题统计、报开发商、跟进处理情况 2011年 8月 16日 2011年 8月 31日
9 秩序维护员、工程技术人员、客服人员招聘 2011年 8月 16日 2011年 8月 31日
10 VI标识数量统计 2011年 8月 16日 2011年 8月 20日
11 VI标识系统设计、报批、制作安装 2011年 8月 20日 2011年 9月 20日
12 选定清洁公司 2011年 8月 16日 2011年 8月 31日
13 房屋清洁费用测算及合同签订 2011年 8月 16日 2011年 8月 31日
14 与开发商谈判开办费 2011年 8月 16日 2011年 8月 31日
15 供电手续办理及解决基本电费问题 2011年 8月 22日 2011年 9月 10日
16 供水手续办理及协调居民、商业用水指标 2011年 8月 22日 2011年 8月 31日
17
前期
介入
前期物业管理服务合同备案（到区物管科） 2011年 9月 1日 2011年 9月 10日
18 编制物业管理方案 2011年 8月 25日 2011年 8月 31日
19 人员编制核定、建立组织架构、岗位职责 2011年 8月 25日 2011年 8月 31日
20 秩序维护员、工程技术人员、客服人员岗位培训 2011年 8月 25日 2011年 8月 31日
21 管理处办公室、员工宿舍装修施工 2011年 8月 25日 2011年 9月 31日
22 办公设备采购 2011年 9月 1日 2011年 9月 31日
23 各类工程验收及资料接收 2011年 8月 30日 2011年 9月 10日
24 各类设备验收及配用工具、资料、保修文件接收 2011年 8月 30日 2011年 9月 10日
25 选定档案管理人员、档案归类建立条目 2011年 8月 25日 2011年 10月 31日
26
管理处
成立
选定资产管理人员、固定资产建立台账 2011年 8月 31日 2011年 12月 31日
27 细部验收人员招聘、培训、上岗 2011年 8月 25日 2011年 8月 31日
28 第一轮模拟验收、督促整改 2011年 8月 25日 2011年 8月 31日
29
细部验
收
第二轮模拟验收、督促整改 2011年 8月 31日 2011年 9月 3日
30 入住工作组成立 2011年 8月 25日 2011年 8月 26日
31 编制入住方案 2011年 8月 25日 2011年 8月 27日
32 发放入住通知书及报纸公告 2011年月日 2011年月日
33 入住前房间全面清洁开荒 2011年 8月 30日 2011年 9月 1日
34 入住接待小组人员安排 2011年 8月 25日 2011年 8月 26日
35 入住资料培训 2011年 8月 27日 2011年 8月 31日
36 入住接待现场布置及培训 2011年 8月 30日 2011年 9月 1日
37
入住
正式办理入住 2011年 9月 3日 2011年 12月 31日
38 物业管物业管理实施 2011年 9月 1日
39 理 各类工程遗留问题处理跟踪 2011年 9月 1日
40 开展第一次客户满意度调查及回访 2012年 3月 1日 2012年 3月 10日
41 就第一次调查报告制定顾客满意度提升措施 2012年 3月 10日 2012年 3月 31日
42 顾客满意度提升措施持续跟踪、服务品质督导 2012年 3月 31日 2012年 11月 30日
43 开展第二次客户满意度调查及回访 2012年 12月 1日 2012年 12月 10日
44 就第二次调查报告制定顾客满意度提升措施 2012年 12月 10日 2012年 12月 31日
45
品牌维
护
顾客满意度提升措施持续跟踪、服务品质督导 2013年 1月 1日 2013年 6月 31日
四、职责
1、副总经理负责物业管理前期准备的组织工作。
2、接管小组负责前期介入移交手续的办理、物业管理合同的评审。
3、行政部负责新建管理处物资采购工作。
4、人力资源部负责人员编制确定、人员招聘和培训工作。
5、品质部负责各项规章制度及入伙资料的审核。
6、财务部负责各类收费项目及标准的核定。
7、新建管理处经理负责相关管理工作的筹备和实施。
五、前期准备工作
1、行政部前期准备工作
负责新建管理处所有标识的设计、制作并指导安装。
负责新建管理处员工工作服的订制。
负责审核各类物资、设备工具的采购申请。
物资的采购：根据《物业管理方案》负责办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全保
洁工具、设备的购置计划的制定、询价、报批及采购工作。包括：
a.办公用品：家私、各类文具等。
b.办公设备：打印机、电话、复印机、传真机、空调、电视机、音响等。
c.后勤服务设施：食堂、宿舍用品、用具等。
d.网络设备：电脑等。
e.清洁及绿化设备和工具：洗地机、吸尘器、剪草机、喷雾器等。
f.安全设备：对讲机、电警棍、手电筒等。
g.加工维修设备工具：万用表、兆欧表、电焊机、台虎钳等。
负责新项目入伙现场的策划、布置及展板的设计、制作和摆放。
2、人力资源部前期准备工作
负责在入伙前三个月正式下发管理处成立的文件。
根据《物业管理方案》审核新建管理处人员编制，并确保管理人员及专业技术人员入
伙前三个月到位，保安员、保洁员提前一个月到位。
负责新建管理处人员的入职培训及管理专业技术人员的培训考核。
3、财务部前期准备工作
负责前期介入费用及新项目管理费标准的测算，经副总经理审核、董事长审批后纳入
委托管理合同。
负责新项目各项服务收费标准的审定。
负责管理处接管物业入伙前清洁费用的审定。
负责指导管理处出纳按财务制度建账及财务软件的使用。
负责监督新建管理处的物资采购工作。
4、品质部前期准备工作
负责新项目委托管理合同的评审，报副总经理签定。
负责质量体系文件的发放及协助编写相关作业指导文件。
协助管理处分类建立物业管理档案资料。
负责审核各项规章制度及入伙资料。
协助新项目管理处质量体系文件及入伙工作办理程序的培训。
5、新建管理处经理前期准备工作
负责拟定入伙工作计划时间表，包括：工作内容、负责人及完成时间等，并报副总经
理审核、董事长审批。
负责内部管理运作相关工作：
A．编制管理处组织结构、各岗位职责，报人力资源部及副总经理审核、董事长审批。
B．根据物业实际情况，完善闭路监控、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康乐
休闲文化设施、园林绿化等公共设施。
C．指定专人记录入伙前后发生的清洁、返修及配套完善工程等所产生的各项费用，以便
与地产公司结算。
将《入住指引》、《业主（住户）资料卡》于入伙前十天交建设单位，与《入伙通知书》
一并发放业主。
负责入伙前一周准备好入伙应备资料,包括:
A. 《入伙流程》
B. 《委托银行代收款协议书》；
C. 《临时管理规约》；
D. 《业户手册》；
E. 《前期物业管理协议书》
F. 《房屋交付验收表》；
G. 《常规服务项目表》
H. 水、电、气、有线电视开户申请资料；
I. 防盗门、窗花、阳台推拉门图样（包括材料、规格、尺寸、安装要求等）；
J. 房内配送电器或其他需操作设施用品的说明书、保修卡；
K. 房间设计平面图（含水电走向）；
L. 其他与业主相关资料。
M. 现场入伙宣传展板及相关入伙指引标识。
N. 所有“入伙资料” 的填写样本。
进行入伙模拟演练，检验入伙流程、资源配置等准备工作是否充分。
第二部分：接管验收
接管验收的概念
接管验收是物业管理企业接管开发企业、建设单位或个人委托的房屋时,以物业主体
结构安全、满足使用功能和满足管理服务要求为主要内容的接管检验，对新建房屋，接管
验收是竣工验收的再验收。在完成接管验收后，整体物业连同配套的设备、设施就应该移
交给物业管理企业了。
接管验收与竣工验收不同，竣工验收是建设工程完成后，由施工单位向建设单位移交
物业的过程，竣工验收属于政府行为，由政府建设行政主管部门负责组成综合验收小组，
对施工质量和设计质量进行全面质量检验和评定。竣工验收的完成标志着物业可以交付使
用，物业管理企业可以参加工程的竣工验收，但在竣工验收中，物业管理企业只是验收的
参与者，而不是验收的责任主体。
接管验收是物业管理企业根据合同约定或接受委托取得物业的管理权以后，在正式接
管前，针对主体建筑、附属设施、设备、道路、绿化、场地等进行的综合验收，接管验收
更注重建筑的综合使用功能和管理需要，接管验收属于企业行为，物业管理企业在接管验
收的过程中不仅仅是参与者，而更应该是验收的责任主体，接管验收相比竣工验收应该更
全面、更详细、更深入，接管验收的完成，标志着物业正式投入使用，物业管理企业正式
开始履行管理和服务职能。
接管验收的目的和作用
物业接管验收是物业管理企业在接管物业前不可缺少的重要环节，接管验收应由开
发建设单位和物业管理企业共同组成联合验收小组进行，主要目的和作用如下：
1、明确交接双方的责、权、利关系，通过接管验收和委托接管合同的签定，实现权利和
义务的转移，在法律上界定清楚各方的义务和权利。
2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。要通过物业管理企业的接管验
收，从客观上能进一步促使开发企业和施工企业按标准进行设计和建设，减少日后物
业管理中的麻烦和开支。同时接管验收能够弥补部分业主专业知识的不足，为业主的
入伙验收做好准备，从整体上把握物业的建筑质量、使用功能、管理要求。
3、接管验收是对前期介入工作的进一步强化和补充，在前期介入的过程中，物业管理企
业已经对工程的设计规划、施工工艺、设施配套等方面提出了一系列的建议，对于开
发建设单位尚未实施的，物业管理企业可借助接管验收要求开发单位彻底全面实施，
同时通过参与竣工验收和接管验收，对前期介入过程中未发现的缺陷和漏洞，一并提
请开发单位整改完善。
4、为日后管理创造条件，通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过
程的维修、养护工作量，减少工作返修的麻烦。另一方面，根据接管中的有关物业的
文件和资料，可以摸清物业的性能和特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好
各项管理工作，充分发挥专业化管理优势。
接管验收的内容和标准
接管验收应包括资料的交接验收、建筑主体及配套设施的验收、各类机电设备的验
收、户内设施的验收、钥匙的验收和接管。
资料的交接验收
产权资料包含以下项目：
项目批准文件
用地批准文件
拆迁资料
房屋所有权证
土地使用权证
有关司法、公证文书和协议
房屋分户使用清册
房屋设备及定、附着物清册
技术资料包括以下项目：
竣工图——包括总平面布置图，建筑、结构、水、暖、电、气、附属工程各专
业竣工图及地下管线综合布置竣工图（有隐蔽管线的全套图纸）。
机电设备的竣工图纸、调试记录、使用说明、原理图、维护指导、政府主管部
门验收合格证明等。
地质勘察报告
工程合同及开、竣工报告
工程预决算
图纸会审记录
工程设计变更记录及技术核定记录（包括质量事故处理记录）
隐蔽工程验收签证
沉降观测记录
防雷接地测试合格证明
竣工验收证明书
钢材、水泥等主要材料的质量保证书
新材料、构、配件的鉴定合格证书
水、电、暖、通、消防、智能化、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书
砂浆、混凝土试块试压报告
供水、供暖、消防、管道煤气的试压报告
与供水、供电、供气、电信、邮政等部门签订的相关协议书
各类机电设备、附属设施、园林绿化工程质量保证及维护保养协议书
钥匙清单
房地产平面图；
房屋分间平面图；
房屋及设备技术资料。
建筑主体及配套设施的验收
地基基础的沉降不得超过建筑设计规范的允许变形值，不得引起上部结构的开裂
或相邻房屋的损坏。
钢筋、混凝土构件产生的变形、裂缝不得超过设计规范的规定值。
承重墙、填充墙必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。
外墙防水符合规范，不得有外墙渗水。外墙面材料应易于清洗。
各类屋面符合工程及验收规范的规定，排水顺畅、无积水、无渗漏，应有组织排水
口，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不滴漏，平屋面部分应有隔热、
保温措施，公用部位应设置屋面检修孔。
地面的面层与基层必须粘接牢固，不空鼓，无脱皮、裂缝、起砂现象，整体地面
平整。
楼梯、扶手：钢木楼梯安装牢固、无锈蚀、弯曲，油漆完好、色泽均匀、表面平滑。
砼楼梯无裂缝、无表皮剥落。
屋面避雷设施连接牢固，支撑间距符合设计规范，油漆完好，接地电阻值符合设
计要求。
外墙面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。
室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径符合设计规范，管
道应顺直，交叉处角度合理排水顺畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。
化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于 5CM。
立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。
明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。
房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通，路面无积水、空鼓、断裂现象，
路面排水沟应有铁蓖等防护设施。
小区主干道、支干道、楼前楼后应设置足够的照明设施。
小区应设置足够的生活和建筑垃圾转运场所。
房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合规定。
挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道应畅通，无阻塞物，露天部分应设
置有效的防落雨措施。
园林绿化应配备足够的浇灌设备、设施。
运动场所、设施应达到功能要求，有足够的安全防护措施。
施工现场须做到工完、料净、地清，小区内临时设施及过渡用房拆除清理完毕。
停车场配套设施齐全，倒车架、弯道镜、地锁设置合理，车位线、行车指示标
识清晰、耐久，限高、限速标识明显。
群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使
用功能要求。
配套机电设备的验收
供、配电设备验收标准
高压柜、电力变压器、低压配电柜、主电力电缆送电正常，接线端子接线完好，
安装符合设计及有关合同要求。自动、手动切换正常，继电保护功能正常。
电表、各类开关、各类配电箱、供电线路、插座、照明器具配备合理，二次线路
连接符合规范要求。各类计量表计安装位置合理，无重复计量和漏计量现象。
电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线
连接不得采用绞接或绑接。采用管于配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在
结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不
得小于 1M欧/kV。
应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。
照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。
各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合要求。
发电机组启动及运行状况正常，无杂音，设备安装符合技术设计规范，消音处理
良好。
给、排水设备的验收标准
水箱、水池符合设计要求，无漏水、渗水现象。
水泵运行平稳，声音正常，所有闸阀、仪表完好，无渗、漏水现象。
给、排水管网外观整齐，所有闸阀完好，无渗、漏水现象，管道外部有防腐涂层，
油漆无破损，标识明显、规范。
室内外排水管道、沟、渠、池、井排水通畅，无杂物堵塞。
污水处理系统—污水泵（潜水泵）高水位开，低水位停，运行平稳，重要设备间
天花部位的污水管道下方必须采取安全防护措施，如设置喇叭口。
弱电设备的验收标准
有线电视、公用天线系统符合规定等级，接收信号画面清晰度达标，声音清楚。
电话系统分接箱位置设置合理，布线规范，标识明显、准确。
电脑网络系统布线合理，运行稳定、可靠。
电讯系统信号对应地点无误，安装符合设计及有关合同要求。
消防设施的验收标准
消防管道、煤气管道、切断阀外观完好，功能正常。
接合器、水龙带等配件完好无损、不漏水，安装位置正确，排送风机风量及所有
线路符合设计要求，各种设施能够正常运作。
水泵、管网扬程、压力符合设计规范。
小区消防通道设置合理、畅通。
消防设施的验收主要以消防部门的验收标准为准，我方积极参与。
安防智能化系统的验收
智能化系统主要包括闭路电视监控、周界防翻越、智能门禁、楼宇对讲、停车场
管理等子系统。
主机设备质量合格，提供厂家检验合格证明，安装位置合理、稳妥，操作方便便
于管理；各系统之间信号传输正常、联动准确。
系统运行稳定、探测设备安全、可靠，信号准确。
管线安装规范，易于维修。
室内设备要求安装美观，能够合理布控。
设备间的验收
设备布局合理，便于维修、维护。
设备间配备足够的通风、降温、防潮、防鼠设施，配备足够的消防器材。
设备间有防水、排水设施，电器设备间接地良好。
各类设备标识明显、准确。
户内设施的验收
地面、墙面、天花无裂痕、缝隙、水迹，外观完好。
块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤、色泽一致；对
缝砂浆饱满，线条顺直。
门、窗：门开启自如，无晃动和裂缝、零配件齐全、位置准确，无翘曲变形；门锁、
窗销连接牢固、开启灵活；玻璃安装牢固、胶封密实，无明显刮花痕迹、无损伤；
油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整；不锈钢防盗门表面光亮，无刮花、变形；高档装
饰门装饰完整。
卫生间、阳台地面应低于相邻地面 2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。
卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过 8m，并不应使用陶瓷管、塑
料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。
开关、灯具、插座安装位置正确，安装牢固可靠，配电箱接地良好。
预留空调孔位置准确、规范，冷凝水排水管通畅。
钥匙的接管与验收
各类钥匙应有详细清单。
钥匙应有明显标识，开锁准确无误。
交接时应逐项核对，办理交接手续。
第三部分：记录表格
设备/设施移交验收记录表
部门 设施名称 规格型号
配套
工具
配套
资料
存在
问题
甲方代表：
日 期：
乙方代表：
日 期：
物业代表：
日 期：
注：可另附页。
房屋移交验收情况通报表
致：
由：
事项：
负责人签字： 年 月 日
承建商（开发商）签字确认
年 月 日
房屋移交验收记录表
部门 房 号
部 位 存 在 问 题
地面
墙面
天花板
门、窗
灯具
开关、插座、接线盒、
配电箱
门铃电控锁、对讲
预留部位
洗手间洁具
厨房
给排水
通风排气
护栏
煤气管、表
暧气管、表
楼梯
室内卫生
甲方代表：
日期：
乙方代表：
日期：
物业代表：
日期：
注：可另附页。
物业资料移交清单
序号 编号 名称 数量 备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
移交
单位
移交人：
年 月 日
接收
单位
接收人：
年 月 日
钥匙移交清单
序号 编号 名称 数量 备注
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
移交
单位
移交人：
年 月 日
接收
单位
接收人：
年 月 日
第四部分：业主入住的组织与实施
一、提供“一站式”入住服务
合隆物业认为，与业主取得良好的沟通是从业主入住时开始的，为了建立良好的客户
服务关系，要求分片包干的贴心管家对责任区内的客户信息全面撑握，自业主入住时，就
提供“一站式”的服务，即业主的入住工作由贴心管家全程负责、全程陪伴，将便利留给
客户，把麻烦留给自己，全方位的为业主提供贴心的服务，如入住手续的办理工作、资料
的填写工作、房屋返修的跟进工作、业主入住后提出的各类个性化服务需求的跟进工作等。
二、入住现场便民服务
1、合理安排业主的入住时间，节约业主办理手续时间，加强节假日的入住办理，延长
入住办理时间；
2、一条龙办理入住手续，随到随办，简洁高效（流程见后附图）；
3、提前与供电公司、自来水公司、燃气公司、电话公司、有线电视台、银行签订代办
服务协议书，代办有关业务。
4、开设收费一本通服务
5、在入住期内由管理处保安员、保洁员组建一支入住服务义工队，满足业主提出的合
理要求，同时应付各类突发事件。
三、入住手续办理
入住通知：业主持发展商发出的《入住通知书》《商品房买卖合同》及物业公司通知
业主需要准备的相关资料前来办理入住手续；
入住手续办理：由业主提供相关资料，现场填写和签订相关协议，并交纳相关费用。
验房：由管理处指定人员陪同业主对移交房屋验收，并填写《收楼意见书》。
钥匙领取：业主对房屋验收后在管理处领取钥匙，同时入住手续办理完成。（详见流
程图）
四、入住流程图
Ok
Yes no
业主与开发商办理相关手续
签订《临时管理规约》、《委托银行代收款协议书》等文件
管理处、客户中心、销售部
三方陪同业主验房，抄录水、
电表底数，双方确认
入住手续完成，资料存档
在《收楼意见书》
上填写返修项
管理处通知业主
领取返修钥匙
管理处验收
办理车位租用手续、门禁卡手续等
业主交验入住通知书、购房合同等文件
第五部分： 装修管理与服务
装修管理是物业实际操作中的一大难点，同时也是人为造成房屋损坏和安全隐患的
高发期。为维护***项目外观形象的统一、美观，保障智能化系统的正常使用功能不被破
坏，物业管理处将从实际出发，以公共部位、公共设施管线、消防安全为装修工作的监督
重点。做好装修宣传培训、装修审批、装修巡查、违章处理、装修验收五个环节，力争服
务在一线、监管在一线，从正面引导业主正确、安全、有效的完成装修。
一、正面宣传，合理引导
管理处针对项目特点，制订详细的《装修指南》，在入住办理手续时发放给业主，管
理处为业主提供必要的房屋结构、水电走向图纸，指导业主合理进行装修，同时将加大装
修宣传的力度，在公共区域明示装修规定、违章装修的危害性和处理措施，并增加环保装
修的宣传，充分发挥社区文化的导向功能、约束功能，并由贴心管家直接负责与业主沟通
引导，架起管理处与业主的沟通桥梁，提高业主的自觉性。
二、严格控制装修备案程序
工程部主管审核业主提供的装修公司营业执照、资质证书、装修方案，管理处经理
对住户的装修申请审批，并签署备案意见。审批的基本原则是确保建筑物结构安全和装修
协调、统一、美观，符合消防安全要求。
三、加强装修期间的监督与管理
1、装修行为的管理
成立以工程及保安员为成员的装修联合管理小组，工程部主管为主要负责人。管理
小组按《装饰装修管理服务协议》内容负责结构安全和建筑装修监理，检查并及时填写
《装修巡查记录》。主要目的就是在装修期间，对装修进行更有效的管理和监控，管理重
点主要有：
1)为防止房屋结构、外观受损及违章搭建，在实际工作中，工程技术人员每两天巡
查一次；安管员每天对装修进行全方位监管，消除管理盲点，形成立体交叉式的装修监管
网络，一经发现问题及时处理，把违章装修消灭于萌芽状态。
2)为防止房屋装修后出现渗漏而引发责任问题，我们将要求装修单位对厨房、卫生
间做防水施工后进行 48 小时的闭水试验，确认未发现渗漏后方可进行下一步施工。对于
在施工过程中涉及到阳台凿开找平层的，必须要求重新进行防水施工处理方可下一步施工。
2、装修人员的管理
为更好的加强对装修人员的管理，采用“二证一书”制度，即要求装修施工单位办
理《施工许可证》和《施工人员出入证》，签订《装修安全责任书》，同时要求装修单位缴
纳 1000元的装修保证金。
3、装修材料用品的管理
实施对外来人员准入制度，严格管制社区出入口，对搬出/入物品由保安员查验《施
工许可证》和《施工人员出入证》，登记后放行；严格控制易燃、易爆材料进入云顶尚品。
严格控制施工的时间及装修垃圾的清运，消除因装修而带来的噪音和垃圾污染。为维护小
区装修秩序及安全，我们将加强对装修企业的管理，狠抓消防安全，控制未经允许的动火
作业。
四、依法管理，以情感人
装修监督中如发现问题，根据装修违章程度，签发《整改通知书》，并送至装修人员
及业主签字，要求在规定期限内整改。对违章装修的单位我们将以说服教育为主，对不配
合的我们将以装修协议书为依据，酌情扣除其装修保证金。对极个别情节严重且不服从管
理的业主，我们将上报政府主管部门予以解决，确保居住区房屋本体及公共设施的完好。
五、谨慎验收，不留隐患
验收环节是装修管理的最后一个环节，为避免日后为管理工作带来隐患，我们将在本
环节中严格把关。验收过程中应重点对房屋结构、外观及上下水、电气线路、卫生间
和厨房防水等工程的质量进行检查，对隐蔽工程要求装修企业每完成一项必须事先向管理
处申报，经验收核准后方可进行下一道工序。达不到合格要求的项目，由装修企业按整改
通知继续整改，并在《装修验收记录表》中记录，直到合格为止。
六、装修手续办理流程
1、由业主提交《装修申报表》；
2、施工单位提交相关资质证书、营业执照、税务登记证原件、复印件、项目设计图
纸，进场施工人员身份证原件、复印件、1寸像片 2张等；
3、管理处对项目装修方案及施工图纸进行审核后，出具书面审批意见并签定相关装
修管理协议；
4、管理处与业主对室内冷热水管打压，压力 ，时间 10分钟保持压力不降，
签署管道压力正常意见。室内管道移交完毕，施工人员场施工；二次装修不需进行此项操
作；
1、毛坯房业主须对厨房、卫生间进行二次防水处理，闭水 48 小时试验并经管理处
验收合格后方可继续施工；
2、装修过程中不容许施工人员留宿装修现场，生火做饭，延长施工时间等；
5、每天有保安人员巡视施工现场，检查现场安全、施工范围、施工时间等并记录在
《装修巡视检查记录表》上；
6、装修结束并经业主验收合格后由业主向管理处提出项目验收，验收合格及核实无
违章记录后 1个月退还业主装修押金，3个月后无渗漏、堵塞每周四退还装修施工方押金。
七、装修手续办理流程图
N
Y
N
Y
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Y
第六部分：档案建立
一级目录 二级目录 三级目录
管理处核验业主相关证件；施工方提交装修方案，填写《装修施工人员登记表》
业主、装修施工方分别交纳装修押金、装修垃圾清运费及其他费用
装修施工方办理《装修申报登记证》、《临时出入证》
业主验收
10 个工作日后每周四业主退还装修押金
装修施工方返工
GONG 修
装修完成，资料归档
成,ZILIAOGUIDAN
G
1 个月后无渗漏、堵塞每周四退还装修施工方押金
一级目录 二级目录 三级目录
1、项目批准文件
2、用地批准文件
3、建设工程施工许可证
一、产权资料
4、拆迁安置资料
1、竣工验收报告及市建筑工程竣工验收证书
2、消防验收意见书
3、规划验收合格证
4、环保验收合格证
5、验收档案认可书
6、电梯、扶梯验收结果通知单
7、用电许可证、发电机运行许可证、供用电合同
8、计划供水执行单或协议书
9、燃气工程验证书
10、市政绿化道路等部门出具的竣工合格证
11、邮电通讯部门出具的竣工合格证
12、有线电视施工合格证
13、命名批准文件
14、门牌批准文件
二、主管部门验
收合格资料
15、建筑质量保证书及使用说明
各专业应整理一套完整，并符合当地城建档案馆的归档法规
文件要求的总体竣工图。
1、本项目规划丈量图
2、建筑竣工总平面图
3、绿化工程竣工总平面图
4、地下管网竣工总平面图
5、灯光工程竣工总平面图
三、总体竣工图
6、地下停车场竣工图
总体，单体建筑物，附着物施工图完整一套
1、工程建设综合文件材料（综合文件材料、计算机图形数据
文件材料、工程照片及录像片文件材料）
2、施工单位综合材料
3、工程监理文件材料四、施工资料
4、总体、单体建筑工程施工技术文件材料：建筑、结构、给
排水、供配电及电气设备安装、通风、消防、电梯、弱电、
燃气、绿化、灯光、车场等其内容应符合当地城建档案馆的
归档法规文件要求
1、各单体建筑设备供货合同复印件及汇总表
竣
工
验
收
资
料
五、设备随机
资料 2、设备装、开箱清单
一级目录 二级目录 三级目录
3、设备安装、操作、使用、维护说明书及图纸
4、设备出厂合格证或商检证、产地证
5、设备安装调试记录、试验记录。
1、接管验收标准文件六、接管验收标
准文件和方案 2、接管验收程序及接管方案
1、各专业《物业验收交接记录表》
2、各单体建筑使用分配图
3、各单体建筑使用人分配清册
4、各单体机电设备交接清册
5、各单体公共设施设备交接清册
6、各单体建筑面积计算书
7、工程竣工图和竣工资料、随机资料目录
8、单项专业验收报告
9、单体验收报告
10、总体验收报告
11、物业交接移交总表（建设单位、施工单位、监理
单位、物业管理单位签字盖章）
12、物业管理用房及保安宿舍用房平面位置图
七、接管验收
资料
13、物业管理用房产权资料和使用证明
单体工程竣工图整套内容如下：
1、建筑竣工图
2、结构竣工图
3、网架工程竣工图
4、外墙工程竣工图
5、装修工程竣工图
6、供电及电气设备安装工程竣工图
7、给排水工程竣工图
8、暖通工程竣工图
9、消防工程竣工图
10、电梯工程竣工图
11、弱电工程竣工图（楼宇自动化控制、无线对讲
闭路监控、通讯、网络等）
12、燃气工程竣工图
13、绿化工程竣工图
房
屋
单
体
竣
工
图
单体竣工图
14、灯光工程竣工图
1、使用人装修项目批准文件装
修
一、长期档案
2、使用人装修项目申请表
一级目录 二级目录 三级目录
3、公安消防部门的装修审批意见（商业部分）
4、装修施工委托书
5、装修施工单位的营业执照和资质证复印件加盖公司公章
6、承诺书(施工事故及第三者责任)
7、治安消防责任书
8、装修承包商施工保证书
9、装修图纸会审表
10、整改通知书
11、装修工程验收表
12、建筑工程消防验收意见书
13、装修竣工图一套（建筑、水、电、空调、电气弱电、消
防）
14、临时施工人员登记表
15、施工临时动火作业申请表
16、施工准许临时动火作业票（回执）
17、装修加班申请表
管
理
档
案
二、短期档案
18、现场留宿人员申请表
1、维修单
2、维修回访记录单
一、日常使用
人维修档案
3、维修工具安全检查表
1、房屋修缮养护计划
2、维修工程立项申请报告及批复文件
3、《供方评价记录表》及资质证明资料
4、《采购合同审批表》
5、《维修工程合同书》及《预算书》
6、工程图纸、施工方案（用于较大的维修）
7、《治安消防责任书》和《服务分包商安全保证书》
8、《工作联系单》
9、《工程现场签证单》
10、《设备运行报告》（用于机电维修）
11、工程主材合格证、使用说明书及新增设备的随机资料
12、《供方服务质量检查表》
13、《工程验收意见表》
14、决算书或最后的付款审批单作为决算证明
15、自行改造的工程的竣工图和工程改造说明书，必
须经主管工程师和总工程师确认。
维
修
档
案
二、房屋及机
电设备（设施）
中、大修和技术
更新改造档案
16、由业主自行更新改造的设施设备必须向物业公司提交工
程竣工图、工程改造说明书、新增设备的随机资料
一级目录 二级目录 三级目录
1、巡查记录表（保安）
2、巡查记录表（车场）
3、巡查记录表（二装）
4、巡查记录表（房屋本体）
5、巡查记录表（物业服务中心各部门）
6、巡查记录表（物业服务中心整体）
7、消防末端设备巡查记录
一、综合、服务
保安、车场、清
洁、绿化
8、环境日常检查记录表（清洁、绿化、消杀、防蚁）
1、弱电系统巡查记录
2、供配电设备巡查表
3、给排水设备设施巡查表
4、通风空调设备（设施）巡查表
巡
视
记
录
二、工程技术管
理
5、电梯运行巡查记录
1、顾客财产丢失、损失报告
2、费用催缴通知单
3、特约代办服务项目表
4、使用人信报箱一览表
5、特种信函登记表
6、停水停电通知单
7、社区文化各类活动全过程资料
一、客户服务
8、其他专项管理通知单
1、物资出入放行单
2、托管物品登记表
3、通讯编号对应表
4、领班值班记录
5、车场值班记录
6、消防中心值班记录
7、消防演习记录
8、进入管理区域人员登记表
9、消防中心来访人员登记表
10、消防中心设施故障申报记录联系单
11、装修加班申请表
12、现场留宿人员申请表
13、施工临时动火作业申请表
二、保安队
14、紧急事件处理记录
1、环境日常检查记录（清洁、绿化、房屋本体）
运
行
档
案
三、清洁绿化
2、垃圾清运验收表
一级目录 二级目录 三级目录
3、清洁每月考评累计记录
4、绿化每月考评累计记录
5、隔油池清洗记录
6、清洁作业日记
7、每周消杀工作记录及告示通知
8、清洁检查标准、绿化检查标准
7、清洁、绿化、垃圾清运外墙清洗合同复印件
8、公共设施统计表
9、绿化竣工图
10、绿化清册
1、工作电话接听记录
四、工程组
2、工作票及倒闸操作票
3、电气运行交接班记录
4、柴油发电机运行记录表
5、消防中心系统运行记录
6、监控系统运行记录
7、无线对讲系统检查鉴定记录
8、二次供水清洗消毒记录及检测报告
9、水箱清洗记录
10、电梯值班记录
11、工程技术部值班记录
12、工机具借用记录
（一）机电设
备运行
13、申购单、领料单
1、机电设备委外维保合同（复印件）
2、设备年度维护保养计划（各专业）
3、设备月度维护保养计划（各专业）
4、供配电设施保养记录表
5、消防系统（月）季维护保养检查记录
（二）设备设
施维护保养
6、设备（设施）保养记录
1、业主报修受理记录
2、维修单（业主）
3、报修受理记录（本体）
4、维修单（本体）
5、业主报修统计表
6、房屋完好情况统计表
7、工机具借用记录
（三）维修运
行
8、申购单、领料单
一级目录 二级目录 三级目录
1、顾客信息受理记录
2、顾客投诉处理记录
3、顾客意见征询表
4、投诉回访记录
5、顾客意见征询回访记录
6、维修回访记录表
7、访谈回访记录表
投诉与
回访记录
8、维修单
1、管理处的大事记、重大投诉报告及处理决定
2、管理处规章制度
3、管理处三合一管理体系文件
4、管理处对总公司的上行文
5、管理处的年度、季度、月度工作计划和总结
6、管理处的例会纪要和专题会议纪要
7、管理处年度、月度工作考评的材料
8、管理处各类证照原件及办理留档资料
9、管理处各类合同（原件）
10、管理处对外发文
11、管理处外收文
12、管理处标识系统、简报、信息、通讯及报刊剪辑等
13、管理处各类职能活动的声像照片及录像、光盘资料
14、管理处各类荣誉资料
15、管理处各类专业书籍管理资料
16、管理处后勤管理资料
17、管理处固定资产清册
18、收发文、档案接收、借阅、销毁、用印登记等资料
物业服务中
心
（一）文书档
案
19、品质管理认证、达标、等资料
1、任命文件
2、员工录用、转正、定级、调岗、辞职、考核、调资等文件
3、上级机关对人事劳资工作的指示、通知、计划
4、员工工资管理办法、方案、规定和实施细则
5、员工的奖励、处分的决定和通报。
6、员工月度考勤报表及加班、请假材料
7、员工社会保险月报表及清单
8、人员需求申报表及各部门人事变动请示
9、每月人事异动表
其它管理服
务记录和档
案
二）人事培训
档案
10、员工中级职称、员工技工职称资料。
一级目录 二级目录 三级目录
11、员工培训计划、实施方案、考核规定
12、每月员工花名册
1、上级机关、公司对物业服务中心的财务管理、各种费用开
支的规定等材料
2、物业管理费调整的请示、通知
3、上级机关对物业管理费的相关指示文件
4、上级机关、公司对管理处进行清点、财税大检查、验收等
资料
5、各类证照年检和变更资料
6、会计凭证类
7、会计帐簿类
8、会计报表类
9、主要财务会计文件
（三）财务档
案
10、管理处各类合同、协议
要都玩搜服，新开传奇网站，复古传奇
http://
k3BDMXZGkq30
