（物业管理）物业管理是怎
样炼成的业主委员会
物业管理是怎样
炼成的
前言
由住宅和房地产杂志社联合中国物业管理协会、物业管理进修学院及市福田、莲花、华佳宏、
开元国际、龙城等物业管理公司共同投资拍摄的国内第壹部物业管理全电视情景剧式教学系
列片《物业管理是怎样炼成的》经过近俩年的酝酿、创作及拍摄，终于面世了。作为该系列
片配套课件的编写工作也如期圆满完成。
本课件于内容安排上，尽量注重传授基础知识和培养岗位技能相结合，理论知识和壹线案例
分析相结合，旨于提高物业管理从业人员的全面素质及综合执业能力。
本课件根据《物业管理是怎样炼成的》系列片的安排，共分八章，分别
系统介绍了物业管理企业于招标、前期介入、装修管理、规范服务、风险防范、投诉处理、
和业委会打交道等多个环节的专业知识。物业管理从业人员能够从中了解到物业管理的基本
业务知识和操作技能，从而达到提高自身素质的目的。
本课件力求突出四个特点：壹是理论简明扼要；二是重“实用”和“实践”；三是方法先进具体；
四是资料全面翔实，较好体现科学性、先进性、适用性和可操作性。
本课件比较适宜作为物业管理企业进行内部培训以及企业员工自学用书，也
适合作大、中专院校关联专业的参考书。
本课件于编写过程中参和者之众为业内编撰书籍所罕见。这其中既有物业管
理业内的专家、学者，亦有物业管理企业负责人及壹线工作人员，这是集体智慧
的结晶，亦是当前国内先进物业管理操作经验的壹次大汇总。于此，对于所有参
和编写及给予过我们帮助的人们表示衷心的感谢。
本课件有个别章节的部分内容参考了业内出版的壹些专业书籍及个别专业网站上的内容，于
此壹且表示感谢。
编者
2004．10．15
第八章如何规范业主大会及业主委员会的运作………………………………183
第壹节如何做好业主大会的规范工作………………………………………183
第二节如何规范业主委员会的运作…………………………………………194
第三节物业管理公司协调好业主委员会工作案例…………………………204
附录………………………………………………………………………………212
剧情简介……………………………………………………………………212
第二章如何规范业主大会及
业主委员会的运作
业主大会及业主委员会是物业管理的重要主体。做好业主大会和业主委员会的关联工作，规
范业主大会及业主委员会的运作是物业管理的重要基础工作。
业主、业主大会和业主委员会，分别相当于股份 XX 公司中的股东、股东大会和董事会。于
物业管理活动中，业主有参和权、知情权和监督权，但没有决定权。业主大会是小区物业管
理的权力机构，有选聘、解聘物业公司的权力。国家《物业管理条例》规定，物业管理区域
内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主于物业管理活
动中的合法权益。业主委员会是业主大会的执行机构。
第壹节如何做好业主大会的规范工作
业主对自己的房产行使管理权，形成了物业管理的概念，但由于业主的房产是相互关联的，
不少部位属共同拥有，因此，业主对房产的管理权不应是个体行为，而应是群体行为。这就
要求业主组织起来，成立业主大会(或叫产权人大会)。业主大会不应理解为业主的壹种简单
聚会，它实际上是业主的壹个组织，
它的权利是业主权利的集中表现。业主大会应代表和维护物业管理区域内全体业主于物业管
理活动中的合法权益。
规范业主大会的运作，做好相应工作是物业管理有效开展的重要基础。业主大会的规范涉及
如下重要问题。
壹、成立业主大会的有关要求
（壹）壹个物业管理区域只能成立壹个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组
成。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。首次业主大会召开的条件各地不尽壹样。
如有的地方规定，入住率超过 50％的或入住率不足 50％但首户入住已满俩年的物业管理区
域，应当召开首次业主大会；而有的地方则规定，公有住房出售率超过 50％的物业管理区域，
应当尽快组织召开首次业主大会。
(二)只有壹个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主
大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
(三)业主筹备成立业主大会的，应当于物业所于地的区、县人民政府房地产行政主管部门和
街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业
主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责业主
大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式于物业管理区域内公告。
(四)筹备组应当做好下列筹备工作：、
1．确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容：
2．参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)
和《业主公约》(草案)：
3．确认业主身份，确定业主于首次业主大会会议上的投票权数：
4．确定业主委员会委员候选人产生的办法及名单：
5．做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
以 1、2、3、4 项的内容应当于首次业主大会会议召开 15 日前以书面形式于物业管理区域
内公告。
(五)业主于首次业主大会会议上的投票权数。首次业主大会会议上的投票权数的确定各地不
壹。壹般而言，房屋建筑面积大小将决定业主投票权的多少。如有的地方规定，业主于首次
业主大会会议上的投票权，按照拥有的物业建筑面积计算，每 1㎡计为投票权计算基数，住
宅物业管理区域内的人防、停车库等地下空间不计算投票权。也就是说房子的面积越大，投
票权越多，而不再像以往那样采取 l 户 1 票的投票方式。
(六)筹备组应当自组成之曰起 30 日内于物业所于地的区、县人民政府房地产行政主管部门的
指导下，组织业主召开首次业主大会会议，且选举产生业主委员会。
(七)因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，于解散前，业主大会应当于区、
县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下，做好业主共同
财产清算工作。
(八)业主大会应当依法履行职责，不得作出和物业管理无关的决定，不得从事和物业管理无
关的活动。
(九)业主大会开展工作的经费由全体业主承担：经费的筹集、管理及使用具体由业主大会议
事规则规定。业主大会工作经费的使用情况应当定期以书面形式于物业管理区域内公告，接
受业主的质询。
(十)业主大会和业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、
管理。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
二、业主大会的职责
(壹)制定、修改业主公约和业主大会议事规则。
业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当
履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主公约对全体业主具有约束
力。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员
会的组成和委员任期等事项依法作出约定。
(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。
(三)选聘、解聘物业管理企业。
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，且监督实施。
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生
的维护等方面的规章制度。
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
三、业主大会会议的要求
(壹)业主大会会议分为定期会议和临时会议。
(二)业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
(三)有下列情况之壹的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。
1．20％之上业主提议的；
2．发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
3．业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，区、县人
民政府房地产行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
(四)业主委员会应当于业主大会会议召开 15 日前将会议通知及有关材料以书面形式于物业
管理区域内公告。
(五)住宅小区的业主大会会议，应当同时告知关联的居民委员。
(六)业主因故不能参加业主大会会议的，能够书面委托代理人参加。
(七)业主大会会议能够采用集体讨论的形式，也能够采用书面征求意见的形
式；但应当有物业管理区域内持有 l／2 之上投票权的业主参加。
(八)物业管理区域内业主人数较多的，能够幢、单元、楼层等为单位，推选 1 名业主代表参
加业主大会会议。
(九)推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议
3 日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见。凡需投票表决的，业
主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表于业主大会投票时如实反映。
(十)业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主能够另外推选 1 名业主代表参
加。
(十壹)业主大会作出决定，必须经和会业主所持投票权 l／2 之上通过。
(十二)业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘
物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持
投票权 2／3 之上通过。
(十三)业主大会会议应当由业主委员会作书面记录且存档。
(十四)业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
(十五)业主大会的决定应当以书面形式于物业管理区域内及时公告。
附录壹
首次业主大会会议召开通告(范例)
筹备组发[2004]008 号
某小区关于召开首次业主大会的通告
壹、某小区首次业主大会会议将于 2004 年 8 月 13 日(周五)召开，采用书面征求意见方式，
按照以下程序进行：
(壹)业主大会筹备组就决议事项向本区域全体业主送达书面征求意见函，业主需对征求意见
函进行签收，且可当即签署投票意见交回业主大会筹备组指定人员，也能够于截止日前于每
天 20：OO～22：00 到物业管理委员会办公室(10 号楼壹层东侧)直接投放，联系电话：
81956602，82115313。
(二)业主需于装有投票意见的信封封口处骑缝签字：业主反馈意见投放的截
止时间为 2004 年 8 月 25 日。
(三)业主因故不能参加业主大会会议的，能够事先书面委托代理人参加，该委托书于反馈意
见投放时壹且交回。
(四)业主大会筹备组指定人员对反馈意见进行计收。
(五)业主大会筹各组将于截止日之后壹周左右公布征求意见收集的结果，说明其合法性、有
效性，明确决议的事项是否通过或有效。
(六)业主大会筹备组就决议事项的执行和处理做出说明。
二、根据四通物业公司发来的业主清册确认业主身份：业主于首次业主大会会议上的投票权，
按其拥有的房屋建筑面积的㎡数计算，每 1㎡计为 l 标，不足 1㎡的部分不予计算，确定业
主于首次业主大会会议上的投票权数。
某小区业主大会筹备组
2004 年 7 月 30 日
附录二：
业主大会议事规则(范例)
第壹章总则
第壹条(制定依据)
根据《物业管理条例》和关联法规、规章，制定本业主大会议事规则，且经年月日业主大会
讨论通过。
第二条(业主大会的组成)
本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。
本业主大会设立的业主委员会为执行机构。
本业主大会于壹年壹月壹日的首次业主大会会议召开之日成立。
第三条(业主大会宗旨)
本业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主于物业管理活动中的合法权益，保障物业的
合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的居住
环境。
第四条(物业管理区域基本情况)
壹、业主大会名称： 。
业主委员会办公地址： 。
二、物业管理区域范围(第四项内容且附图)：
三、物业类型：住宅、办公楼、商业用房、厂房及仓库、其他类型物业。
四、物业管理区域简介：
占地面积： ㎡
房屋总建筑面积： ㎡，其中住宅 ㎡， 套，非住宅 平
方米。
第二章业主大会
第五条(业主大会议事内容)
(壹)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
(二)决定选聘物业管理企业的方案及解聘物业管理企业；
(三)决定专项维修资金使用方案和续筹方案：
(四)决定业主大会诉讼事宜：
(五)选举、罢免业主委员会委员；
(六)审议决定业主委员会的工作权限和活动经费；
(七)审查业主委员会和物业管理企业的工作方案：
(八)审议决定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案；
(九)审议制定物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的
维护等方面的规章制度；
(十)改变和撤销业主委员会的不当决定；
(十壹)决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。
第六条(业主大会会议形式)
业主大会能够选择下列形式召开会议，具体会议形式由业主委员会确定。
(壹)集体讨论的形式：
(二)书面征求意见的形式。
第七条(集体讨论议事的方式)
采用集体讨论形式议事的，选择以下第 种方式：
(壹)由业主参加业主大会会议：
(二)由业主推选业主代表参加会议。
业主推选业主代表参加业主代表会议的，业主代表产生方式根据不同情况协商确定。
第八条(业主代表的职责)
业主代表应当于参加业主大会会议 3 目前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主
意见，且于业主大会会议上如实反映。
第九条(业主大会表决形式)
业主大会采用以下第——种形式进行表决：
(壹)设投票箱：于物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投辨内，经业主委
员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。
(二)专人送达、回收意见：由业主委员会(换届工作小组)组织有关人员逐户派发、回收业主意
见，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。
已送达的征求表决意见单，业主于规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意
见的，视为同意。
第十条(召开业主大会会议的条件)
业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会每壹年召开壹次定期会议。
有下列情形之壹的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
(壹)20％之上业主提议：
(二)发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的。
第十壹条(召开业主大会会议的程序)
业主大会会议按下列程序召开：
(壹)会议筹备工作
业主委员会(换届工作小组)做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询
意见表或选票、核实业主情况。
(二)发布公告
业主大会召开会议前 15 日，由业主委员会(换届工作小组)将会议的时间、地点、内容以书面
形式向物业管理区域内全体业主公告。
(三)征询意见
采用书面征求意见形式的，业主委员会(换届工作小组)应发放征询意见表或选票，将业主大
会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。
(四)回收统计意见
业主委员会(换届工作小组)根据第九条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。
(五)通报大会议事决定
业主委员会(换届工作小组)于公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。
业主委员会(换届工作小组)根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面
形式于物业管理区域内公告。
业主委员会(换届工作小组)应当做好业主大会会议书面记录且存档。
第十二条(业主投票权的确定)
业主于业主大会会议上的投票权，按下列第壹种计算方式确定：
(壹)按首次业主大会会议上投票权的规定计算；
(二)(根据不同情况协商确定)。
第十三条(业主、业主代表及业主委员会委员的代理)
业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：
(壹)业主是自然人的，能够书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加，但受托人
代理份额不能超过物业管理区域内总投票权的 ％。
(二)业主是单位法人的，能够书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委
员会。
业主代表需委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为根据不同的具体情况协商确定。
业主委员会委员需委托代理人参加业主委员会会议的，其委托行为根据不同具体情况协商确
定。
第十四条(提议再次召开业主大会会议的限制)
业主大会对所提议案已经作出决定的，业主于壹月内不得以同壹内容再提议召开业主大会会
议进行表决。
第三章业主委员会
第十五条(业主委员会职责)
业主委员会除依法履行职责外，同时履行下列职责：
(壹)拟订选聘物业管理企业的方案；
(二)拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定；
(三)拟订《业主大会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会决定；
(四)拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会
决定；
(五)拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、收益方案，
报业主大会决定；
(六)拟订专项维修资金使用、续筹方案，报业主大会决定；
(七)对违反《业主公约》的行为进行处理；
(八)(根据不同的具体情况协商确定)。
第十六条(业主委员会委员任职条件)
业主委员会委员应当符合下列条件：
(壹)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
(二)遵守国家有关法律、法规：
(三)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
(五)具有壹定组织能力；
(六)具备必要的工作时间；
(七)(根据不同的具体情况协商确定)。
第十七条(业主委员会组成和任期)
业主委员会设委员——名，其中主任 1 名，副主任壹名。主任、副主任于全体委员中选举产
生。
业主委员会每届任期——年，委员能够连选连任。
第十八条(业主委员会会议)
业主委员会会议应当按下列规则召开：
(壹)会议由主任或其委托的副主任负责召集。
(二)委员因故不能参加会议的，提前 1 日向业主委员会召集人说明，也能够按本议事规则的
约定委托代理人参加会议。
(三)提前 7 日将会议通知及有关材料送达每位委员。
(四)做好会议书面记录，且由主持人和记录人签字；涉及重要事项的会议由全体出席会议的
委员签字。
(五)会议有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数之上同意。
业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。
第十九条(业主委员会委员的缺额补选)
业主委员会委员缺额人数超过委员总数 ％的，应当于 月内召开业主大会，及时完成
业主委员会委员的补选工作。
第二十条(业主委员会委员的资格终止)
业主委员会委员有下列情形之壹的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
(壹)建设部《业主大会规程》第三十条规定的情形：
1．因物业转让、灭失等原因不再是业主的：
2．无故缺席业主委员会会议连续 3 次之上的；
3．因疾病等原因丧失履行职责能力的；
4．有犯罪行为的；
5．以书面形式向业主大会提出辞呈的；
6．拒不履行业主义务的；
7．其他原因不宜担任业主委员会委员的。
(二)(根据不同的具体情况协商确定)。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起 3 日内将其保管的档案资料、印章以及其他
属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第二十壹条(印章的使用管理)
业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章、业主大会财务专用章和业主委员会
印章由业主委员会指定专人保管，且按印章管理制度使用。
第二十二条(业主大会档案资料管理)
业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。
第二十三条(业主委员会活动经费)
业主委员会活动经费用于下列开支：
(壹)业主大会、业主委员会会议开支，计 元／年(根据不同的具体情况协商确定)；
(二)必要的日常办公等费用，计 元／月(根据不同的具体情况协商确定)；
(三)有关人员津贴，共计费用计 元／月(根据不同的具体情况协商确
定)，具体支付对象如下：
(1)×××，费用×××：
(2)×××，费用×××：
(3)×××，费用×××。
业主委员会开展工作的经费来源采用下列第 种筹集方式：
(壹)每个业主每月按每㎡建筑面积交纳元：
(二)共用部位、共用设施设备运营收益的 ％合计 元；
(三)(根据不同的具体情况协商确定)。
经费收支账目由××代为管理，经费收支账目每月于物业管理区域内公布 1
次，接受业主的监督。
第四章附则
第二十四条(业主大会议事规则的生效)
本议事规则和本议事规则的修订经业主大会通过后生效。
本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则
的组成部分。
议事规则补充规定：
第二节如何规范业主委员会的运作
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主
意愿和要求，且监督物业管理公司管理运作的壹个业主自治性组织。业主委员会的权力基础
是其对物业的所有权。业主委员会是沟通业主和物业管理公司的桥梁，代表和维护着房地产
产权人、使用人的合法权益。它于关联机构的指导下负责拟定业主委员会章程，监督居住小
区物业管理工作的实施，对物业管理企业进行检查和监督，协助物业管理企业进行管理工作。
能够说，业主委员会是整合广大业主的共同意愿，维护广大业主合法权益的有效组织形式。
它的存于有利于明确业主和物业管理公司之间的责、权、利关系；有利于促进形成物业管理
市场竞争机制，于物业管理市场中发挥着重大作用。
规范业主委员会的运作，有利于物业管理企业和业主之间的沟通，有利于提高物业管理服务
的质量和水平，有利于业主对物业管理的理性消费。
壹、业主委员会的组织要求
(壹)业主委员会应当自选举产生之日起 3 日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员
会主任 1 人，副主任 1～2 人。
(二)业主委员会委员应当符合下列条件：
1．本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
2．遵守国家有关法律、法规；
3．遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
4．热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
5．具有壹定组织能力；
6．具备必要的工作时间。
(三)业主委员会委员有下列情形之壹的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
1．因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
2．无故缺席业主委员会会议连续 3 次之上的；
3．因疾病等原因丧失履行职责能力的；
4．有犯罪行为的：
5．以书面形式向业主大会提出辞呈的；
6．拒不履行业主义务的；
7．其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起 3 日内将其保管的档案资料、印章及其他属
于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
(四)业主委员会应当自选举产生之日起 30 日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、
业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所于地的区、县人民政府房地产行政主管部门
备案。
(五)因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，于解散前，业主委员会应当于区、
县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政
府)的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
(六)业主委员会应当依法履行职责，不得作出和物业管理无关的决定，不行从事和物业管理
无关的活动。
(七)业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会
议事规则规定。业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式于物业管理区域内公告，
接受业主的质询。
(八)业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用、管理。违
反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
二、业主委员会的职责
(壹)召集业主大会会议，方案物业管理的实施情况；
(二)代表业主和业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
(四)监督业主公约的实施；
(五)业主大会赋予的其他职责。
业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业
主，限期交纳物业服务费用。
三、业主委员会会议要求
(壹)经 1／3 之上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主
委员会会议。
(二)业主委员会会议应当做书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
(三)业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数之上同意。
(四)业主委员会的决定应当以书面形式于物业管理区域内及时公告。
(五)业主委员会任期届满 2 个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾
期未换届的，房地产行政主管部门能够指派工作人员指导其换届工作。
(六)原业主委员会应当于其任期届满之日起 10 日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于
业主大会所有的财物移交新壹届业主委员会，且做好交接手续。
(七)经业主委员会或者 20％之上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会
会议作出决定，且以书面形式于物业管理区域内公告。
四、业主委员会的日常工作
业主委员会的日常工作要根据业主委员会章程来决定，壹般说来有如下几项：
(壹)了解掌握物业管理区域、业主和使用人的基本情况，包括辖区物业面积、建筑结构、产
权性质，辖区基础设施、绿化、公建配套情况，辖区周围环境、交通等情况。业主和使用人
按户登记造册。对本辖区的物业管理的目标和要求于广泛征求业主意见后提出初步方案以供
讨论。
(二)如辖区原已有物业管理公司进行管理，对原来的物业管理工作做出评价，包括取得的成
绩、得当的管理措施、存于的问题、收费项目和标准的合理性，对原来的物业管理公司是否
续聘或解聘提出意见，向业主大会或业主代表大会方案。
(三)代表业主管理好物业专项维修资金，掌握好对物业专项维修资金的使用权，遵循专款专
用的原则，要求物业管理公司于账务上按幢立账、按户核算，于年终时可委托有资质的审计
单位对物业专项维修资金的账务进行审计，且把结果向业主大会方案。
(四)提出本辖区年度房屋修缮计划、设备维修更新计划、公共设施维修养护计划，且提出财
务预算，提请业主大会或业主代表大会审议。必要时，做好物业专项维修资金的筹集工作。
(五)督促业主和使用人遵守业主公约、小区管理公约、房屋使用公约等行为准则，协调好物
业使用中业主的相邻关系，对于违章装修，协助物业管理公司进行管理，如有违章行为的人
不听劝阻要方案有关行政管理部门依法处理。
(六)做好辖区内道路场地、车辆行驶和停放，以及设置广告等方面的管理。
(七)做好内部管理工作：起草有关物业管理公约、办法的草案：做好委员的增补选举工作；
建立工作制度、会议制度和档案制度；做好办公经费的筹集和使用管理工作：做好办公用房
的设置和管理工作；做好换届选举工作等。
五、业主委员会的章程
业主委员会筹备组成立起，就要拟订业主委员会章程。业主委员会章程是业主委员会活动的
规范性文件。章程必须经业主大会或业主代表大会审议通过后施行。
业主委员会筹备组能够于房地产行政管理部门有关业主委员会章程的示范文本基础上制定
章程，制定时结合本辖区的实际情况，征求业主小组的意见，其内容不得违反有关法律、法
规、行政规章和规范性文件。
业主委员会章程的内容壹般包括：
(壹)本会名称、地址、所辖区域范围、性质、主管部门及宗旨等；
(二)组织及职责；
(三)会议制度及工作制度；
(四)委员的条件、选举及权利和义务等；
(五)经费来源、经费账目管理；
(六)办公用房；
(七)章程、生效、修改、补充等有关事宜。
附录壹：
业主委员会成立的程序(某小区操作范例)
壹、提出申请
物业管理小区(大厦)符合下列情况之壹的，业主 5 人之上联名可向该小区(大厦)所于的街道办
事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，
成立首届业主委员会：(壹)物业已交付使用的建筑面积达到 50％之上：(二)物业已交付使用
的建筑面积达到 30％之上不足 50％，但使用超过 1 年的。
二、成立筹备小组
街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员
会筹备小组(以下简称筹备小组)。
三、筹备小组开展筹备工作
(壹)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司于15日内将其掌握的全体业主名单、
联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后 5 日内将上述资料
交予筹备小组。
(二)筹备小组自成立之日起 30 日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举
办法》，且于小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业生意见。筹备小组将《业主委员会政策
法规宣传资料》于宣传栏内公布且发放给业主。
(三)筹备小组组织各楼宇业主通过白荐或推荐方式产生业主委员会候选人。
(四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主
大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。
四、召开大会，选举委员
筹备小组完成之上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举
办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，且提出召开业主大会或业主代表
大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设置投票箱，
通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。筹备小组
根据议程召开大会：收集、登记选票，
审议且表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》，公开唱票、点票，宣读选举结果，产
生业主委员会委员。会后，筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。
五、申请登记业主委员会
业主委员会自产生之日起 15 日内，持下列文件向所于区或县市级房地产行政主管部门申请
办理备案登记手续：
(壹)业主委员会登记申请表；
(二)街道办事处核准证明；
(三)业主委员会选票；
(四)业主代表选票；
(五)业主授权委托书；
(六)业主大会或业主代表大会签到表；
(七)业主委员会章程：
(八)业主公约：
(七)其他关联资料。
六、核准批复
区或县市级房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公
安部门办理刻制公章手续，且将公章式样报区或县市级房地产行政部门及街道办事处备案。
附录二
业主委员会章程(范例)
第壹章总则
第壹条本会是本物业管理范围内代表全体业主对本物业实施自治管理的组织。本会由业主大
会选举产生，是业主大会的常设机构，对业主大会负责。
第二条本会接受物业管理行政主管部门的监督和指导。
第三条本章程所称业主是指房屋所有权和土地使用权人。
第四条本会代表全体业主的合法权益，实行业主自治和专业化管理相结合的管理体制，保障
物业的合理和安全使用，维护本小区物业的公共利益，创造整洁、优美、安全、舒适、文明
的居住环境。
第二章组织及职责
第五条第壹届业主委员会，由物业管理行政主管部门指导开发建设单位或
物业管理单位、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第壹次业主大会选
举产生。
第六条本会设委员壹名，其中主任 1 名，副主任壹名，本会主任、副主任于全体委员会中选
举产生。本会聘任执行秘书(或秘书长)1 名，负责处理本会日常事务。执行秘书能够是委员，
也能够不是委员。本会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。
第七条本会权利
1．组织召开和主持业主大会；
2．和物业管理单位议定管理服务费等费用的收取标准及使用办法；
3．和物业管理单位议定年度管理计划、年度费用概算及决算方案；
4．检查、监督物业管理单位的物业管理工作；
5．修订业主公约、本会章程。
第八条本会义务
1．筹备业主大会且向业主大会方案工作；
2．执行业主大会通过的各项决议；
3．执行且督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，对住用户开展多种形式的宣
传教育：
4．保障本物业各项管理目标的实现；
5．执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；
6．本会作出的决定，不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，
不得损害业主公共利益。
第九条本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。
第十条下列人员经本会决定可获得适当津贴：
1．本会主任；
2．本会副主任；
3．本会执行秘书：
4．本会同意的其他人员。
第三章会议
第十壹条本会会议每 3 个月至少召开壹次。有 1／3 之上委员提议或主任、副主任认为有必
要时，可召开特别会议。
第十二条本会会议的召开应由召集人提前 7 天将会议通知及有关材料送达每位委员。委员因
故不能参加会议的，能够壹次性书面委托代理人参加。
第十三条本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。
第十四条本会召开会议时，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门(街道办事处、派出
所等)、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议，
但上述人员没有表决权。当本物业有 l／3 之上为出租时，必须聘请相当于本会委员 1／3 之
上人数的承租人代表为聘请委员，且通知其列席本会会议。
第十五条本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，
每位委员有壹票表决权。若表决中出现赞成票和反对票相同时，由主任或会议主持人于自己
已投过的壹票外，再投壹票决定票(赞成或反对票)，但此规定不适用于对其本人或直系亲属
有利害关系的事项。
第十六条本会执行秘书必须做好每次会议记录，且由会议主持人签署后存
档；涉及物业管理的重大问题应由和会的全体委员签署。
第四章委员
第十七条本会委员由业主大会从业主中选举产生，人数为单数，最多不超过 15 人。
第十八条本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有壹定的组织能力和必要的工
作时间的成年人担任。
第十九条本会委员的撤换、增补，由本会会议通过后，提交业主大会确认。
第二十条有下列情形的人员不得担任本会委员，已担任的须停任，且由下次业主大会确认：
已不是业主；
无故缺席会议连续 3 次之上：
因身体或精神上的疾病而丧失履行职责能力的；
有违法犯罪行为被司法部门认定或正于接受调查的：
其他原因不适宜担任本会委员的。
第二十壹条任何委员停任时，必须于停任后半个月内将由其管理、保存的
本会文件、资料、账目以及属于本会的所有财物移交给本会。
第二十二条委员的权利和义务
(壹)权利
1．有权参加本组织的有关活动；
2．有选举、被选举和监督权；
3．有权参和本会有关事项的决策：
4．具有对本会的建议和批评权。
(二)义务
1．遵守本会章程；
2．执行本会的决议，完成本会交办的工作；
3．参加本会组织的会议、活动的公益事业；
4．向本会的工作提供有关资料和建议。
第五章经费和办公用房
第二十三条本会的经费由×费用中支出。
第二十四条本会的经费开支包括：业主大会和本会会议；有关人员的津贴；
必要的日常办公等费用。经费收支账目由物业管理公司负责管理，每季度向本会汇报，每年
度向业主公布。
第二十五条本会的办公用房由 解决。
第六章附则
第二十六条业主大会通过的有关本章程的决定均是本章程的组成部分。
第二十七条本会的解散和终止，依照业主大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。
第二十八条本章程经业主大会通过后生效，同时报当地物业管理行政部门备案。
附录三
某小区业主委员会选举办法(范例)
第壹条根据我国宪法、选举法和有关房屋土地管理部门发布的关于业主委员会的文件精神，
制定本办法。
第二条业主委员会的选举由上壹届业主委员会主持。第壹届业主委员会的选举要成立筹备组，
于房产管理局、小区办公室和小区所于地的街道办事处的指导、监督下筹办业主委员会的选
举工作。
第三条业主委员会的选举实行住宅房屋每1单元1票，非住宅房屋每3000㎡1票，不足3000
㎡的每 l 产权证 1 票；使用人代表每人拥有 1 票。
第四条每壹投票人于壹次选举中只有壹次投票权。
第五条业主委员会成员由 7 人组成，其中设主任 1 名。业主委员会每届任期 3 年，可连选连
任。
第六条业主委员会成员的候选人必须是热爱公益事业，道德品质好，责任心强，具有较强的
组织能力，具有完全的民事行为能力的产权人或产权人代表、使用人。
第七条 10 名之上的产权人或产权人代表、使用人联名，能够推荐提名业主委员会成员的候
选人。其中主任候选人的推荐，必须有 20 名之上的产权人或产权人代表、使用人联名。
第八条业主委员会采取公告方式选举产生，不经公告，选举无效。公告内容包括投票日期、
投票地点、候选人名单和当选名单等。
第九条业主委员会成员的候选人每人能够提出 1 名监票人。
第十条上壹届业主委员会或第壹届业主委员会筹备组应当公告委员会候选人名单，同时应当
于投票日期前的 1 个月内将候选人名单和本办法送达全体产权人。
第十壹条送达方式采取直接送达或邮寄送达、；直接送达的，由上壹届业主委员会或第壹届
业主委员会筹备组俩名工作人员直接送达业主手中，且办理送达手续；邮寄送达的，须留存
挂号存根。
第十二条投票人对候选人能够投赞成票，能够投反对票，能够弃权，能够另选其他任何产权
人。
第十三条投票结束后，采取公开验票方式，于小区办公室和街道办事处的监督下开箱验票，
统计投票结果，对投票人数和票数加以核对，且由监票人于选举结果统计表上签字。
第十四条选举所投的票数多于小区产权人数和使用人数的无效，等于或少于小区产权人数和
使用人数有效。
第十五条每壹选票所选的人数多于规定应选人数的作废，等于或少于应选人数有效。
第十六条候选人获得参加投票的票数 50％之上的，为当选。获得参加投票的票数 50％之上
的候选人超过应选名额的，以得票多的当选。
第十七条获得参加投票的票数不足 50％之上的候选人不足 7 人的，应当另行选举。另行选
举时，根据第壹次投票未当选的候选人的得票多少顺序确定候选人名单。另行选举以得票多
的当选。
第十八条业主委员会受产权人的监督，产权人和产权人代表和使用人有权罢免业主委员会成
员。
第十九条产权人和产权人代表和使用人 20 人之上联名能够向业主委员会提出罢免动议，且
要说明理由。被提名罢免的业主委员会成员有权提出申辩意见。
第二十条罢免业主委员会成员须经有选举权的业主过半数通过。
第二十壹条当选的业主委员会成员于业主委员会主任的主持下，讨论通过《关于组建小区业
主委员会的申请》。
第二十二条上届业主委员会或第壹届业主委员会筹备组持关联的文件到小区所于地的小区
办公室和街道办事处办理报批手续。小区办公室和街道办事处受理对业主委员会选举的申诉，
且有权作出处理决定。
第二十三条经批准后，上届业主委员会或第壹届业主委员会筹备组向全体产权人公告业主委
员会的当选名单。上届业主委员会或第壹届业主委员会筹备组的工作职责终止，宣布解散。
附录四
选票设计(范例)
亲爱的业主：您好!
现将×小区业主委员会候选人名单和资料发给您，如果您反对其中任何人担任业主委员会委
员，请于其名字后面画×，您也能够提出您建议的候选人，然后将您的选票于壹月壹日之前
投入×小区选票箱，根据×小区业主委员会章程(草案)第×条规定，如果您未投反对票将视同
您赞成这些候选人当选业主委员会委员，请您珍惜自己的权利和支持我们的工作!
谢谢!
×小区业主大会筹备组
年 月 日
第三节物业管理公司协调好业主委员会工作案例
案例壹：
星河物业配合星河雅居小区业主成立业主委员会
星河雅居大厦是市星河房地产开发 XX 公司开发建设的高层商住楼，坐落于市福田区新洲村，
该大厦占地面积 6100．5㎡，总建筑面积 54419．38㎡，其中住宅面积 42684．49㎡，
由俩栋 33 层的塔楼组成，小区内共有 468 套住宅。会所 1100㎡，绿化覆盖率 34％。星河
雅居于 2000 年 12 月开始入伙，至 2001 年底时，入伙率达到 98％之上。根据国家《物业
管理条例》规定，同时也依据开发商的委托合同，星河雅居具备成立业主委员会的条件。2001
年星河雅居大厦由市星河房地产开发 XX 公司全权委托给市星河物业管理 XX 公司(下称“星河
物业”)实施物业管理。星河物业自正式接管星河雅居大厦之后，积极组织星河雅居管理处开
展协助小区业主成立业主委员会的工作，且将该工作纳入 2001 年的年度计划，开发商也多
次要求物管公司必须依法协助业主成立业主委员会。于星河物业管理公司的积极协助下，星
河雅居于 2001 年 8 月份成立了星河雅居第壹届业主委员会。
现将星河物业如何协助小区业主成立业主委员会的案例进行总结，希望能给行业、给同行有
所借鉴。
第壹，前期准备阶段
1．确立指导思想
2001 年 3 月 24 日，星河物业组织管理处召开专题会议，公司领导于会议中
明确了“严格依照法律、法规规定，不得有任何弄虚作假的行为”的指导思想。该指导思想的
确立，为日后成功协助小区业主成立业主委员会铺垫了坚实的基础。
2．和行业主管部门进行沟通
自从将协助小区业主成立业主委员会的工作纳入 2001 年度工作计划之后，
星河物业便多次和福田区建设局物业管理科的主管领导进行沟通，对协助成立业主委员会的
工作可能面临的问题进行了探讨。
3．制定详细的工作计划
2001 年 4 月 1 日，管理处制定了壹份协助成立业主委员会的筹备工作计划。
于计划中明确了时间安排、工作内容、工作要求和工作责任人等内容。该工作计划的制定，
使日后各项工作能有条不紊地开展。
第二，筹备工作实施阶段
1．筹建业主委员会的申报
2001 年 4 月 25 日，由市星河房地产开发 XX 公司向福田建设局申报《关
于筹建星河雅居小区业主委员会的请示》，4 月 30 日，福田区建设局批复同意由星河物业星
河雅居管理处具体负责星河雅居业主大会的筹备工作。
2．向业主宣传物业管理法律、法规
星河雅居管理处于筹备的几个月中多次组织了大规模的物业管理法律、法规和物业公司以及
业主委员会的法律地位、工作职责的宣传活动，活动形式如：张贴海报、发放宣传资料、沙
龙讲座……，争取让每壹位业主于清楚明白的情况下参和业主委员会选举工作。
3．成立业主大会筹备工作小组
筹备组的人员壹般由开发商代表、业主代表(包括商业代表、住宅代
表)、物业管理公司代表等组成，其主要职责是负责筹办第壹届业主大会的宣传、
联系、文件的起草和报批、配合主管部门核实业主及候选人资格、接受业主咨询、组织选举
工作、维持选举秩序、协调处理选举工作中出现的问题等。2001 年 5 月 31 日，管理处向
全体业主发放星河雅居首届业主大会筹备工作小组中业主代表的推荐表，至 6 月 15 日共发
出表格 258 份，回收表格 215 份，经广大业主推荐，星河雅居选出了业主代表 2 名、开发
商代表 1 名、物业公司代表 2 名，共 5 人组成的星河雅居首届业主大会筹备工作小组。星河
雅居管理处及时向每壹位筹备小组成员发放了壹本《市物业管理法规文件汇编》的黄皮书，
使筹备组成员于知法、
懂法的前提下开展筹备工作。
4．制定选举实施细则
2001 年 7 月 3 日，由福田区建设局物业管理科主持召开了首次星河雅居业主委员会筹备工
作会议，会议明确了雅居首届业主委员会的委员人数、候选人选举产生办法、业主投票权数
以及业主委员会委员选举办法等实施细则。
5．推荐业主委员会委员候选人
经过紧张的准备工作和宣传工作，2001 年 7 月 17 日，星河雅居业主委员会筹备小组向全
体业主发放首届业主委员会委员候选人推荐表，共发出表格 317 份，同时，经筹备小组同意，
于大厦大堂内贴出公开推荐、自荐表，让业主站出来公开推荐、自荐。7 月 26 日、28 日、
29 日，筹备小组主持召开了业主恳谈会，希望业主把自己满意的候选人推荐出来。7 月 31
日，共回收表格 240 份，筹备小组将统计结果向全体业主进行了公告，经筹备工作小组审核，
壹致同意将得票数前 11 名的业主和开发商代表作为业主委员会的正式候选人，且报区建设
局审核同意后提交业
第三，正式选举阶段
1．提前通知业主召开业主大会
2001 年 8 月 3 日，星河雅居筹备工作小组委托管理处依据选举实施细则中的规定，逐户向
业主发放召开大会的通知。同时，于大厦的大堂内公开发布召开业主大会的通知，保证让每
壹位业主均清楚业主大会召开的日期，且能够准时参加会议。
2．发放选票
2001 年 8 月 4 日起，星河雅居筹备工作小组委托管理处依据选举实施细则中的规定，按权
数逐户向业主发放选票，且让业主于发放单上签字确认，累计给业主发放选票 452 张，其中
业主签收 450 张。
3．召开首届业主大会
2001 年 8 月 18 日，星河雅居首届业主大会正式召开，会议由福田区建设局物业管理科的
领导主持，会议中，主管部门领导、筹备小组、物业管理公司的代表分别发言。之后，业主
有秩序地将手中神圣的选票投入到选票箱中，投票结束后，由现场业主代表和主管部门领导
负责监票，由筹备小组成员负责计票。经统计，且按照差额选举的方式，最终产生了共 9 名
业主委员会正式成员。福田区建设局领导于大会上宣布：“星河雅居业主委员会选举符合法律、
法规的规定，合法有效”。首届业主委员会 9 名正式委员于业主大会结束后，自行召开了首
次会议，选出了主任、副主任以及执行秘书。管理处待首次业主委员会会议结束后，向每壹
位委员赠送了壹本《市物业管理法规文件汇编》黄皮书，使每壹位委员均能够知法、懂法，
且运用法律知识代表业主维护小区和业主的权益。
4．首届业主委员会的登记备案
2001 年 8 月 19 日，星河雅居向福田区建设局申请《关于成立星河雅居业主委员会的请示》。
2001 年 8 月 23 日，福田区建设局回复了福田业委会复字[2001]0115 号文件，批复文件
中答复：“经审核，星河雅居业主委员会的选举过程，符合《经济特区住宅区物业管理条例》
的有关规定，选举结果合法有效，特准予备案登记”。
最后重点注意，物管企业于协助小区业主成立业主委员会时，应做到选举的民主性、合法性
和严密性，以公平、公开、公正、民主为原则，以《经济特区住宅区物业管理条例》为准则，
使选举工作具有广泛的业主基础，充分体现业主参和意识，体现业主权益，力求选举出来的
业主委员会委员能够充分代表业主意愿，维护业主的意愿和权益。从而，使物业管理工作真
正实现法制化管理。
案例二：
物业管理企业引导业委会正当维权
梅林二村是市住宅局于 1992 年开发建设的微利房住宅小区，业主于 1993 年陆续入住，业
委会成立于 1997 年，经过莲花物业管理 XX 公司梅林二村管理处和全体居民的共同努力，
梅林二村于 1997 年被区、市、省及国家建设部评为“全国文明示范住宅小区”。2002 年底
起由于梅林 10 号路的修建，莲花物业管理 XX 公司梅林二村管理处和业主委员会壹起化解
风波，维护社会安定，共建文明小区。
为缓解梅林片区交通拥挤现象，市规划和国土资源局于 2000 年规划、连接新洲立交和梅林
壹村的壹条长度不到 1000 米的市政道路——梅林 10 号路。可是居民认为，梅林 10 号路
穿过原本封闭管理的村子，将村子壹分为二，占用了小区居民已购买的红线内土地，使 10
栋、11 栋、12 栋、17 栋居民等于住于马路边，小区原有的宁静将被打破，而且梅林 10 号
路壹旦修建好，就会于学校大门附近形成俩个路口，孩子们进出的安全也将受到威胁。
10 号路动工的消息壹传开，过激反映就于梅林二村出现，部分下岗于家的业主说：“我们有
的是时间，壹旦开工，我们会以身躯阻挡施工。”甚至，有个别业主给梅林二村管理处打电话
说：“我们已经准备好了汽油，如果强行施工，我们将于施工现场自焚。”这让管理处非常担心。
12 月 12 日，壹篇倡议书出当下梅林二村，号召二村所有仍能生活自理的 60 岁之上长者，
如听到外面 10 号路动工的声音，立即到现场静坐示威，“不能坐以待毙，要以我们的残年之
躯，捍卫自己的权益，捍卫自己的家园。”
于这种情况下，管理处壹面安抚居民，表示十分理解他们的心情，壹面积极向有关部门反映
情况。2002 年 11 月 28 日，管理处和业委会向市政府及规划部门呈送了“关于修建梅林 10
号路壹事的群众意见”，请求有关部门领导能亲自到小区实地现场来倾听居民的反映：随后，
业委会于居民中收集反对修路签名，且于 2002 年 12 月 1 日，将签名名单及业主委员会专
题会议纪要呈送给福田区人民政府信访办、市人大常委会、市城市规划建设委员会等关联部
门，恳切陈述居民心声；2002 年 12 月 8 日，管理处和业委会将业主关于修建梅林 10 号路
的意见整理出来，报送给福田区人民政府信访办，再次恳请其将之反映给有关部门及领导，
尽快促成有关职能部门和梅林二村业主的对话。
和此同时，为使业主尽快了解有关梅林 10 号路的关联信息，缓解他们的情
绪，管理处于 2002 年 12 月 9 日于村口宣传栏开辟“信息通报专栏”，及时迅速地向广大住
户公示有关信息。
可是事态没有平息，由于梅林二村许多业主不住村内，消息不通，《晶报》于 2002 年 12
月 2 日“／民生”版刊登的壹条简讯“从新洲立交直通梅园小学――梅林 10 号路明年初可开通”
像巨石投进平静湖面，让许多原本不知情的梅林二村业主群情激愤，且计划于 12 月 8 日上
午 11 时出发去市政府请愿，管理处和业委会做了大量的安抚工作，才让他们打消这个念头。
为了平息事态，12 月 9 日晚 7 点 30 分，双方又连夜召开了壹次业主委员会临时会议，就
如何开展下壹步工作达成如下几条原则性共识：
1．继续向市领导及关联职能部门多渠道反映广大村民们的心声，争取有关职能部门对梅林
10 号路方案进行复议，修改 10 号路的具体方案。
2．若政府和政府职能部门对业主村民的心声置之不理，应坚持不懈地向上壹级政府及关联
单位申述。
3．积极引导业主于法律允许的范围内采取各类正当维权行动。
4.注意防止此次合法的维权行为被别有用心的人所利用，保障小区内的正常生活秩序。
经过管理处和业委会不懈努力，终于，事情出现转机，12 月 12 日，梅林街道办黄茂华副主
任给业委会主任饶良仁打来电话，讲到下述内容：
1．梅林二村送给市信访办李德成副市长的方案，已批转给国土规划办。
2．既然市领导及主管已知道二村的意见，壹定会按程序处理，但问题的处理仍需要有壹个
过程，有壹定时间，希望大家不要太激动。
3．街道办建议由壹位主管市领导会同国土规划局等主管局、梅林街道办、梅林二村业委会、
管理处等壹起开壹个关于 10 号路的协调会，由主管这项工作的国土规划局壹个主管局领导
牵头带领有关工作人员到二村听取意见，然后再决定下壹步工作如何进行。
4．街道办已向国土局提出鉴于修建 10 号路(南端)牵涉到许多问题，梅林街道办没有能力组
织协调，请国土规划局收回呈命。
接到电话后，管理处当天下午马上于“信息通报专栏”发出快讯，将这壹喜讯告知全体业主。
许多业主见到消息，特地赶到管理处，感谢管理处做的大量工作。
12 月 30 日，市国土局市政处、规划处及信访办有关领导应要求来到二村，听取居民对修建
梅林 10 路的意见和建议，管理处和业委会作了如下安排：
1．让直接受影响的业主能直接反映心声。
2．让国土部门领导于能接受的氛围中充分听取业主的意见。
3．会议的主题是充分说理，使 10 号路不修。
4．万壹要修，我们要有个退路。于会上，饶良仁主任作了发言。
12 月 31 日，管理处和业委会将饶良仁主任于前壹天的发言稿分别呈给卓钦锐副市长和黄丽
满书记，恳切陈述居民对于梅林 10 号路的意见和建议。
2003 年 3 月 4 日，是壹个让梅林二村全体居民永难遗忘的日子，这壹天，市人民政府终于
下文暂缓建设梅林 lO 号路，修路风波至此告壹段落。于这场风波中，梅林二村管理处积极
主动，和业委员壹起，既保障了业主权益，又配合政府有关部门，维护了社会稳定，值得同
行借鉴。
案例二：
梅林壹村管理处和业主委员会相辅相成，互相促进
于物业小区，业主委员会的运作成功和否，对物业管理目标的实现有着十分
重要的意义。为此，梅林壹村管理处对梅林壹村业主委员会的成立和运作十分重视，经常和
业主委员会主动沟通，对业主委员会的运作进行支持和引导，既调动业主委员会的工作积极
性，又发挥管理处的专业化管理职能，使二者做到相辅相成，互相促进，互相支持。使业主
委员会的运作取得了壹些成功的经验。
1．依法成立，规范运作
梅林壹村是由市住宅局开发兴建的大型福利房、微利房住宅小区，分三期建成，共有多层 65
栋、中高层 25 栋、高层 6 栋共 96 栋楼宇，小区住宅 6840 套，居住人口近 4 万。
针对梅林壹村小区大，业主多及业主大会难以召开的特点，管理处对业主委员会的筹划、业
主委员会候选人的推荐和公告、选票的发放和回收、选票的统计和监督等等均进行了周密的
考虑，且严格按照《经济特区住宅区物业管理条例》的有关要求，通过公告、民主投票、监
督选举等壹系列法定程序成立了梅林壹村首届业主委员会。
为规范业主委员会的运作，业主委员会成立后，制定了《业主委员会章程》、《业主委员会工
作制度》、《业主委员会委员岗位职责》等壹系列规定和规程，明确了业主委员会的权利和义
务，规定了业主委员会的工作职责和工作程序，规范了业主委员会委员的岗位和职责。
2．互相支持。良性互动
为使业主委员会有效开展工作，管理处想方设法为他们开展工作提供便利，
管理处专门设立了业主委员会办公室且配备了相应的设施、设备，对于业主委员会开展工作
所必须的壹些信息和资料，管理处也尽可能给予提供。对于小区的壹些重大问题，管理处主
动邀请业主委员会参和讨论和决策，以取得业主委员会的支持。去年 5 月，因 12 区居民反
映该区的通风问题，梅林壹村管理处立即向业主委员会汇报了此情况，邀请业主委员会和 12
区楼长召开壹次会议，研讨解决良策。这次会议的成功召开，进壹步拉近了住户、业主委员
会、管理处三者之间的关系。去年 6 月份，因梅林公园西侧待建项目引起很多住户的强烈反
响，有些住户甚至准备采取过激行为，以示抗议。管理处获此情况后，立即和业主委员会协
商，及时向市有关部门汇报这壹紧急情况，且悉心向住户做好解释和沟通，安抚住户情绪，
稳定紧张局面，使事态得以控制，避免了严重后果发生。
业主委员会也以实际行动来支持管理处的工作，同时也以自己实际行动来馈答梅林壹村广大
业主的殷切期待。
3．业主至上，追求实效
服务好业主，使业主满意，既是物业管理处的出发点和归宿点，也是业主委员会的出发点和
归宿点，有了共同的目标，就有了共同的作为。壹切讲究实效。
2003 年，梅林壹村中、高层创“省优”，为圆满完成省优考评任务，管理处和业主委员会通
过多次沟通，制定了争创规划和详细实施方案，最后以高分成绩获得“省优”荣誉称号。管理
处仍实行定期工作方案制度，每年每季度均要向业主委员会汇报管理处的重大工作，让业主
委员会和广大业主进行审议和监督物业服务工作，增加管理处工作的透明度。业主委员会秉
承实事求是和忠于住户的原则，严格履行自己职责，时刻督导和修正管理处的各项工作，这
是业主委员会的重要职责之壹。2003 年管理处先后向业主委员会做过五次工作汇报，仍针
对涉及住户生活的远程抄表、智能系统、使用本体维修基金等方面，递交专题方案，提出自
己的解决方法，请求业主委员会给予指导和支持。2004 年初，管理处再次诚请业主委员会
审议管理处的“十件大事实事”及对小区建设积极参谋。业主委员会结合小区实情，高度赞扬
了管理处去年工作成绩，同时提出设立社区司法服务中心、加强小区物业管理条例的宣传等
合理建议，要求管理处严密部署，逐步开展。
4．加强交流。信息互通
为更好地了解业主和业主委员会的需求，管理处采取多种形式，通过多种途径保持和业主的
经常联系，如经常和业主委员会进行座谈，和业主委员会成员发送小区工作简报、重要法律
法规文件及时向业主通报等。业主委员会也及时将业主的意见和建议通报给管理处。使壹些
问题能及时得到处理和解决。业主委员会也经常将其决议、决定和工作情况采取适当的形式
向业主通报。
5．经常学习，科学管理
业主委员会经常组织成员学习物业管理法规和业务知识，且请物业管理处进行物业管理知识
的辅导，以提高其决策水平和管理能力，且督促业主及非业主使用人遵守物业管理法规政策，
服从物业管理处的正当管理。
附录：
剧情简介
1．第壹集《较量》
本集暗藏的专业主线是“如何取得物业管理项目”。作为宣传推广国家《物
管理条例》的生动课件，本集提倡的是通过积极、规范地参和招投标的形式来
取物业管理项目。
剧情围绕滨海市大型高尚社区世纪华庭物业管理的俩次招投标，讲述了滨海瑞康物业管理 XX
公司于中标前的曲折经历。其中既有对招投标进程中出现的种不正常现象的集中揭露，又有
对规范招投标秩序、积极参和市场竞争的各有单位和人士的生动刻画，是各物业管理企业、
开发商、政府有关部门、业主委会等学习和掌握关于物业管理招投标知识、树立依法规范开
展招投标活动的最范本材料。
2．第二集《磨合》
本集暗藏的专业主线是“如何进行前期物业管理，特别是业主入伙前物业管理早期介入”。
剧情围绕世纪华庭前期物业管理工作的开展，讲述了瑞康物业管理公司和其上级开发公司及
世纪华庭的开发商、施工企业、监理单位等艰辛打交道的全过程，其中既有关于如何开展前
期物业管理的专业知识介绍，又有对于同属壹个集团的开发公司和物业管理公司业务关系的
协调，及参加前期物业管理的各个方面工作人员心理的全新展现和刻画，是加强物业管理企
业和各开发企业、施工企、监理单位，甚至是规划设计单位之间纽带联系的最直接的载体。
3．第三集((乔迁之喜)
本集暗藏的专业主线是“如何组织业主入伙”。
剧情围绕世纪华庭入伙前后以甄琴为代表的物业管理企业工作人员的辛苦操劳，生动展示了
小区入伙前后物业管理企业应做的各项工作，形象塑造了小区业主于办理入伙各种手续时的
百样形态，集中展现了物业管理工作人员于处理业主入伙时所遇到的干奇百怪的问题的经验
做法，是实践中各物业管理企业于处理类似问题时的最活泼、最直观的范本参考资料。
4．第四集《装修的烦恼》
本集暗藏的专业主线是“如何进行装修管理和服务”。
剧情围绕世纪华庭物业管理服务中心于进行装修管理和服务时所遇到的各种难题，生动刻画
了以甄琴、艾馨儿等为代表的物业管理基层工作人员全心全意服务业主、面对纠纷问题迎难
而上的感人形象，深刻揭示了“物业管理工作的正常开展需要广大业主、各关联政府职能部门
等的密切配合”这壹朴素道理。
5．第五集((服务心经)
本集暗藏的专业主线是“如何开展规范服务，特别是物业管理企业基层员工的礼仪服务”。
剧情围绕世纪华庭物业管理服务中心于日常管理和服务过程中所遇到的各种困境，讲述了壹
个规范服务业主、巧妙解决各种难题的社区生活故事，其中既有对解决各类纠纷问题方法的
探讨，又有对物业管理基层工作人员遭遇各种责难、不理解甚至是屈辱时的心理刻画和描写，
是实践中物业管理从业人员生存状态的真实展现。
6．第六集《相互之间》》
本集暗藏的专业主线是“如何处理业主的各种投诉”。
剧情围绕世纪华庭业主的各种投诉及物业管理服务中心人员对各种投诉的心处理、巧妙解决，
生动塑造了物业管理工作人员于面对各种纠纷局面时的忍
让、耐心、细致、负责和智慧的正面形象，深刻体现了当代社区生活的新景象和新特点。
7．第七集《情和法))
本集暗藏的专业主线是“如何防范物业管理日常工作中出现的各种风险”。
剧情围绕世纪华庭杀人案、丢车案的物业管理赔偿纠纷，集中揭示了物业管理企业于日常管
理和服务中可能遭遇到的各类风险，且通过瑞康物业管理公司于风险来临时所采取的各种措
施，深入探讨了化解各类风险的方法，对实践中各物业管理企业有效防范各种运营风险不无
启油。
8．第八集《和谐》
本集暗藏的专业主线是“如何和业主委员会进行沟通、交流和工作配合”。
剧情围绕世纪华庭业主委员会的成立及日常运作，深刻揭示了现代社区建设所面临的新问题，
且通过世纪华庭物业管理服务中心和业主委员会的工作配合、亲切交流及矛盾冲突，集中探
讨了规范业主委员会日常运作的各种办法和措施，最后以壹个完美的和谐结局，暗示了“物业
管理企业和业主委员会默契配合将给
小区带来宁静、温馨的美好生活，，这样壹个主题。
