（房地产管理）房地产贷
款管理定稿
第六条贷款对象
房地产开发贷款的对象为经工商行政管理机关（或主管
机关）核准登记的，开发、建造商品房、经济适用住房、集
资房、廉租房等房地产项目的房地产开发企业和企（事）业
法人。
第七条借款人条件
借款人除符合《四川省农村信用社固定资产贷款管理暂
行办法》规定的法人客户的基本条件外，还应具备下列条件：
（一）借款人为房地产开发企业或具有房地产经营开发
资格的企业：
⒈应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业资质
证书或具有承担贷款项目开发建设的资格；
⒉如接受其他单位委托进行房地产开发建设，还要求与
业主单位正式签订房地产开发建设工程合同。
（二）借款人为事业单位的：
⒈经主管机关核准登记，具有事业法人资格，取得事业
法人登记证；
⒉实行独立核算，有健全的管理机构；
⒊按规定办理年检手续，年检合格。
第八条贷款项目条件
（一）贷款项目经可行性研究论证，能有效满足当地住
房开发市场的需求，市场前景较好；
（二）贷款项目已经纳入国家或地方房地产开发建设计
划，其立项文件完整、真实、有效、有能力进行实质性开发；
（三）贷款项目工程预算和施工计划符合国家和当地政
府的有关规定；
（四）贷款项目的工程预算投资总额能够满足项目完工
前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；
（五）贷款项目的基础设施、公共设施建设配套，项目
建成后，能及时投入正常使用；
（六）贷款项目的的资本金比例及贷款额度按农村信用
社信贷政策规定执行。
（七）单位职工集资建房，集资额达到项目总投资的 30%以
上并存入借款人在农村信用社开立的专户。如集资所建住房
被本单位职工预订，预订购房款须达到 20%，并已存入借款
人在农村信用社开立的专户。
第三章期限和利率
第九条房地产开发贷款期限一般为 1-3年（含），高等院
校学生公寓建设贷款最长为 10年。
第十条贷款利率及计结息方式：应根据中国人民银行和
四川省农村信用社的有关定价政策确定，并在借款合同和借
据中载明。
第十一条房地产开发贷款的展期只能办理一次。短期贷款展
期期限不得超过原贷款期限；中期贷款展期期限不得超过原
贷款期限的一半；长期贷款展期期限不得超过 3年（国家另
有规定的除外）。
第四章贷款流程
第十二条房地产开发贷款操作流程按《四川省农村信用
社固定资产贷款管理暂行办法》及其它相关规定办理，项目
评估按本办法执行。
第一节项目评估
第十三条房地产开发贷款项目应进行评估，对已核定最
高综合授信额度及分项授信额度的客户或贷款期限在 3年
（含）以下、贷款额占项目总投资 50%以下的房地产开发贷
款项目，可进行简要项目评估(附件 1)。
第十四条房地产开发贷款项目评估
房地产开发贷款项目评估应遵循相关要求，在评估过程
中，充分识别和评估融资项目存在的建设期风险和经营期风
险，包括政策风险、筹资风险、完工风险、市场风险、超支
风险、原材料风险、营运风险、汇率风险、环保风险和其他
相关风险。在评估过程中，要根据房地产开发贷款的特点，
评估以下几方面的内容：
（一）项目借款人及主要关系人的评估
⒈借款人及项目主要关系人资信评估要通过对借款人及
项目主要关系人（如其母公司、主要投资人）的经营情况、
财务状况、信用情况的考察，对其资信状况进行综合分析。
⒉对借款人及项目主要关系人的资信评估，应按照客户
信用评级有关要求，在对借款人、项目主要关系人进行客户
评价的基础上，从客户信用评级报告中摘录有关内容，列表
综合反映企业名称、企业经营情况、财务情况、资信状况等。
⒊对所评估的贷款项目，须针对项目各关系人之间的产
权及其他控制关系，绘制项目有关各方关系树形图，并作文
字说明。
（二）项目概况和建设情况评估
⒈项目概况和建设情况评估要对项目建设的基本情况、
建设条件、实施进程、设计施工监理情况、环境保护条件等
进行综合论证分析。
⒉项目建设的基本情况评估。要调查项目的地理位置、
四至、用途、主要建设指标(占地面积、建筑总面积、建筑密
度、容积率、物业类型、绿化率、土地使用年限等)、总投资
和资金来源、计划开工和竣工时间、开发期限以及项目所在
地区有关房地产开发的政策环境、发展规划、发展状况和环
保政策等，并分析投资该项目是否符合国家产业政策、区域
发展战略及农村信用社的信贷投向政策等。
⒊项目建设条件评估。要调查项目是否得到政府有关部
门的立项批复，明确土地使用权获取方式、使用年限，核查
房地产开发相关证件：包括《国有土地使用证》、《建设用地
规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可
证》等。审核企业资本金是否达到项目总投资的 35%，考察
项目的动迁安置计划，施工期间原材料、动力、水等条件的
保障程度，项目建设及投入使用后所需的水、电、燃气、供
热等条件是否落实，是否享有政府有关优惠政策。如果是经
济适用住房项目，还要审核项目是否列入国家建设计划和信
贷指导计划。
⒋项目建设实施进程评估。要对申请贷款项目从立项、
可行性研究报告及批复、下达规划任务、征地拆迁、规划设
计及批复、取得《建设工程许可证》直至开工、竣工、销售
的进展情况评估。对未开工项目要掌握其开、竣工时间及进
度安排；对已开工项目要说明工程建设的形象进度、投资完
成情况、各项资金的到位情况，未到位资金及原因，项目预
计竣工时间，取得《商品房预（销）售许可证》的要说明预（销）
售情况；对调整投资的项目要着重说明设计变更、概预算调
整等文件的批复情况，调整概预算后资金缺口和相应的资金
落实方案以及调整可能对施工进度、成本、销售情况的影响。
⒌项目建设的设计、施工、监理情况的评估。要调查项
目工程建设的招投标方式是否符合有关部门的规定；调查分
析设计、施工企业和建设监理企业的资质等级、资信业绩。
⒍项目建设的环境保护条件评估。要调查项目工程建设
地区的环境状况，分析项目是否可能引起周边生态环境的变
化，审查项目为环保所采取的措施、环境影响评价报告的批
复情况及当地环保主管部门对该项目的环保要求。
（三）项目市场情况评估
项目市场情况评估要求贷款调查评估人员通过对房地产
投资环境、项目市场定位、房地产经营方式的分析，通过市
场调查与预测，对房地产开发贷款项目的市场竟争能力、销
售前景作出判断。
⒈房地产投资环境评估。要了解项目所在地区政治、经济、
文化、自然资源等方面的情况，调查项目所在区域的自然条
件、城市规划、基础设施、交通便利程度、文化教育条件、
医疗卫生条件、金融保险条件、民风民俗条件及社区服务等
方面情况：预测国家及地方的经济政策和产业政策、已经发
生或将要发生的重大事件及当地地质、水文、噪声、空气污
染等因素对房地产开发项目的影响程度以及本项目对周边环
境的影响。
⒉项目市场定位评估。要根据房地产开发项目的用途、
未来获取收益的方式及所在地区的具体情况评价项目的市场
定位的准确性；针对项目物业类型（如居住、商业、办公和
其他等物业类型）及其特点进行分析，以判断评估项目所具
有的档次及其面向的主要消费群体。
⒊房地产产品经营方式评估。要通过对开发项目的资金
压力、开发商自身的经营能力以及房地产产品的市场接受度
等内容的了解，分析房地产开发项目采取出售（包括预售）、
出租（包括预租、短租或长租）、自营（指出售、出租以外的
经营方式）等不同的经营方式的市场情况。
⒋房地产市场状况评估。应在房地产投资环境调查与预
测的基础上进行，具体内容包括：
⑴供求状况分析。要分析项目所在地的社会经济发展水
平和房地产市场发育程序，项目主要消费或使用群体的收入
水平、居住水平以及对同类项目的需求情况及变化趋势；周
边地段具有相似用途、规模、档次、价格、设计的房地产开
发项目（包括已完成的项目、在建的项目、已审批立项的项
目、潜在的竞争项目）的供给状况，如供给量、有效需求量、
空置量和空置率等。
⑵价格分析。要对周边地段同类房地产商品的售价、租
金和租售情况进行分析。
⑶成本分析。要分析同类房地产开发和经营的成本、费
用和税金的种类及其支付的标准和时间等。
⑷项目竟争能力分析。要分析和评价项目在地段、设计、
质量、环境、配套设施、建设进度、营销策略、物业管理、
企业品牌等方面与周边区域同类项目的比较优势，综合得出
项目在市场上的竞争力。
⑸项目销售前景分析。要调查项目的销售策略、销售渠
道等销售措施的制定和落实情况，分析和评价其可行性，估
算出项目未来各时段内的租售进度安排、租售面积及租售价
格水平。
（四）项目投资估算与融资方案评估
⒈项目投资估算
房地产开发项目总投资主要包括开发建设投资，出租、
自营的房地产项目，还应包括经营资金。开发建设投资是指
在开发期内完成房地产产品开发建设需投入的各项费用，主
要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建
筑安装工程费用、公共配套设施建设费、开发间接费用、管
理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及
不可预见费等。经营资金是指开发企业用于该项目日常经营
的周转资金，是企业流动资金和流动负债的差额分摊到该项
目的部份。在进行项目投资估算分析和审查的基础上，调整
项目成本费用，填列《项目总投资估算表》（附件 2）和《开
发产品成本归集估算表》(附件 3）
⑴房地产开发项目土地费用应该包括为取得房地产开发
项目用地而发生的费用，主要有下列几种：划拔或征用土地
的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让价款、转让土地的
土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的
投资折价。
⑵房地产开发项目前期工程费用应包括项目前期规划、
设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等
阶段的费用支出。
⑶基础设施建设费应包括进行项目基础设施建设所发生
的费用，具体包括建筑物 2米以外和项目用地规划红线以内
的各种管线和道路工程、供水、供电、通讯、供气、供暖、
排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项
设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。
⑷建筑安装工程费应包括建造房屋建筑物所发生的建筑
工程费用、设备采购费用和安装工程费用等。在项目评估阶
段，建筑安装工程费用估算可以采用单元估算法、单位指标
估算法、工程量近似框算法、概算指标估算法、概预算定额
法，也可以根据类似工程经验进行估算。
⑸公共配套设施建设费应包括居住小区为居民服务配套
建设的各种非盈利性的公共配套设施的建设费用，主要包括：
居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
⑹开发间接费用应包括房地产开发企业所属独立核算单
位在开发现场组织管理所发生的各项费用。
⑺管理费用应包括房地产开发企业的管理部门为组织和
管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。
⑻财务费用应包括房地产开发企业为筹集资金而发生的
各项费用。主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、
代理费、外汇汇兑净损失以及其他财务费用。
⑼销售费用应包括房地产开发企业在销售房地产产品过
程中的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。主要包括
销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、销售机构的折旧费、
修理费、物料消耗、广告费、宣传费、代销手续费、销售服
务费及预售许可证申领费等。
⑽开发期税费应包括项目所负担的与房地产投资有关的
各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，主要包括：土
地使用税、市政支管线分摊费、供电贴费、用电权费、绿化
建设费、电话初装费、分散建设市政公用设施建设费等。各
项税费应根据当地有关法规标准估算。
⑾其他费用应包括：临时用地费和临时建设费、工程造
价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程
质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。
⑿不可预见费应根据项目的复杂程度和前述各项费用估
算的准确程度，以上述各项费用的 3%-7%估算。
⒉融资方案评估
对项目资金来源的评估，应对项目资金来源的合理性、
可靠性进行分析论证。房地产开发项目的资金来源通常包括
资本金、预租售收入及银行贷款和其他资金来源四种渠道。
对开发项目资金来源的评估主要侧重于对农村信用社贷款以
外的其他资金来源的合理性、可靠性进行评估。
⑴项目资本金为借款人/项目发起人、其他关系人对项目
投入的非债务资金。评估资本金，对已到位的资金，须审查
验资情况；对未到位资金，结合各投资者提供的财务报表和
分年度资金安排承诺函，分析近三年财务变动，了解投资者
债务及其在建或拟建项目资金运用，确定投资者可用于本项
目的资金数额及分年度计划。对以实物、工业产权、非专利
技术或土地使用权作价出资的非债务类资金进行评估，主要
审查是否经过有资格的资产评估机构进行评估，估价方法是
否符合法律法规的要求，所占比例是否符合有关规定。
⑵预租售收入应包括房地产产品的预期销售收入、租金
收入等。评估预售收入，要根据项目的工程进度计划以及项
目租售计划，在对附近区域同物业类型的租售情况（包括价
格、租售率）进行调查的基础上进行。
⑶评估银行贷款，重点考察借款人获得除农村信用社贷
款以外的其他金融机构贷款的数额、融资条件及资金到位安
排，分析结构比例是否符合国家和农村信用社的有关规定。
⑷在对项目各项资金来源进行调查分析的基础上，确定
项目切实可行的融资计划，填列《投资计划与资金筹措表》(附
件 4)。
（五）财务基础数据的确定
⒈基础财务数据包括项目总投资、计算期、成本与费用、
租售价格、租售率、经营收入、经营税金及附加、利润总额
与利润等。项目评估时应对房地产开发项目经营方案、各项
基础财务数据的确定进行认真、细致、科学的预测和审查，
并说明确定的理由和依据。
⒉房地产开发项目经营方案的审查，审查的内容包括：
借款人的出售、出租、自营等计划（以下简称经营计划）是
否符合政府有关房地产租售和经营的规定，并与开发商的投
资策略相结合；房地产开发项目经营计划中是否包括拟租售
的房地产类型、时间和相应的数量、租售价格、租售收入及
收款方式等内容：经营房地产的类型和相应数量，是否在房
地产开发项目可供经营的房地产类型、数量的基础上确定，
并考虑经营内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响；
租售价格的测算是否考虑了政治、经济、社会等宏观环境、
市场供求状况，以及已建成的、正在建设的和潜在的竞争项
目租售价格的影响，并与位置、规模、功能和档次等方面可
比的交易实例相比较。通过对租售方案的审查，确定其是否
客观合理，并进一步对其进行修正。
⒊项目计算期包括项目建设期和经营期，确定项目计算
期应充分考虑开发商的经营业绩和实力，考核承担项目策划、
设计、施工企业的实力，考虑市场供求状况、资金供应以及
项目的房屋、土地使用权年限等因素。
４．经营成本与费用估算。应在对经营成本与费用和细
项进行调查分析的基础上，确定合理的项目经营成本与经营
费用。
⑴开发产品成本是指房地产开发项目产品建成时，投放
于某项房地产产品的开发建设投资。当房地产开发项目有多
种产品时，可分别估算每种产品的成本费用，但应注意开发
建设投资在不同开发产品之间的合理分摊，填列《开发产品
成本分摊估算表》（附件 5）。
⑵经营成本是指经营（包括出售、出租、自营）房地产
产品时，由开发产品成本分摊至当期的开发产品成本及当期
经营所需的运营费、管理费等。对于分期收款的房地产开发
项目，房地产销售成本和出租经营成本可按其当期收入占全
部销售收入和租金收入的比率，计算本期应结转的经营成本。
⑶运营费用应包括以出租或自营方式获得收益的房地产
开发项目在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括：
管理费用，销售费用等。
⑷修理费用应包括出租或自营方式获得收益的房地产开
发项目在项目经营期间发生的物料消耗和维修等。
⒌房地产开发项目收入估算。房地产开发项目的收入应
包括房地产产品的销售收入、租金收入和自营收入。在对房
产项目各项收入进行审查、调整的基础上，填列《项目经营
收入与经营税金及附加估算表》(附件 6)。
⑴租售收入等于可供租售的房地产数量乘以单位租售价
格。应注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响；空置
期（项目竣工后暂时找不到客户的时间）和租售率对租售收
入的影响；规划设计的原因导致不能租售面积比例增大对租
售收入的影响。
⑵自营收入是指开发企业以开发完成后的房地产为其进
行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式
得到的收入。在进行自营收入估算时，应充分考虑目前已有
的商业和服务业设施对房地产项目建成后产生的影响，以及
未来商业、服务业市场可能发生的变化对房地产项目产生的
影响。分析审查确定收款方式是否应考虑了房地产交易的付
款习惯和惯例，以及分期付款的期数和各期付款的比例。
（六）财务效益评估
财务效益评估应在进行基础财务数据测算与分析的基础
上，根据国家现行财税制度及有关规定，测算财务效益评估
指标，考核项目的盈利能力。
⒈应根据项目投资计划、资金筹措计划及经营收入与支
出计划，编制《项目全部投资现金流量表》(附件 7)和《项
目损益表》(附件 8)。
⑴《项目全部投资现金流量表》应反映房地产项目开发
经营期的现金流入与现金流出，按期编制，用以计算各项评
价指标，进行房地产开发项目财务盈利能力分析。该表不分
投资资金来源，以全部投资为计算基础，用以计算全部投资
财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考
察房地产开发项目全部投资的盈利能力。
⑵《项目损益表》应反映房地产项目开发经营期内的利
润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资
利润率等评价指标。利润计算公式如下：
利润总额=经营收入-经营成本-管理费用-销售费用-财
务费用-经营税金及附加-土地增值税
经营收入=销售收入+租金收入+自营收入
销售收入=销售数量×销售价格
租金收入=出租产品数量×单位租金×出租率
经营税金及附加=营业税+城市维护建设税+教育费附加
经营成本=房地产销售成本+出租经营成本+自营成本
⒉盈利能力分析，应计算投资利润率、财务净现值及财
务内部收益率等指标，并与行业的基准水平相比较，分析判
断项目的盈利能力。
⑴投资利润率，是指项目年平利润总额与项目总投资的
比率，计算公式为：
投资利润率=建设经营期年平均利润总额÷项目总投资×
100%
⑵销售利润率，是指项目年平均利润总额与项目年均销
售收入的比率，计算公式为：
销售利润率=建设经营期年均销售利润÷建设经营期年均
销售收入×100%
⑶财务净现值，指将项目方案各年净现金流量折现到同
一时点的净效益累加现值。计算公式为：
n
NPV=∑（CI-CO）t（1+r）-t
t=1
n——计算期；
r——折现率，取农村信用社规定的五年期贷款利率加一个百
分点
（CI-CO）t第 t年的净现金流量；
CI现金流入量，包括：项目经营（包括租售和自营）收
入、回收固定资产余值、回收流动资金等部份；
CO指现金流出量,包括固定资产投资、流动资金投入、经
营成本、销售税金及附加、所得税等部份；
根据需要可在现金流入和现金流出两类中增减内容。
⑷财务内部收益率是指项目在计算期内各年净现金流量
差额现值累计等于零的折现率，它反映项目所占用资金的盈
利水平，计算公式为：
n
∑（CI-CO）t（1+IRR）-t=0
t=1
IRR——财务内部收益率
⒊贷款偿债能力分析，应计算贷款偿还期，利息保障倍
数，本息保障倍数等指标，分析判断项目的贷款偿债能力。
⑴贷款偿还期指从借款人支用第一笔借款之日起到还清
全部借款本息之日止的时间，即：
贷款偿还期（年）=贷款偿还完毕的年份-贷款开始支用
的年份+贷款偿还完毕的年份偿还贷款数额÷贷款偿还完毕的
年份可用于还款的资金
⑵对于除本贷款项目外无其他在建项目的借款人，单纯
以本贷款项目投产后自身效益中的可用部份归还贷款，填列
《项目贷款偿还期计算表》(附件 9)，测算项目贷款偿还期
作为贷款偿还期指标；对新建项目外借款人有在建项目，除
了测算项目贷款偿还期外，还应综合考察借款人各类还贷资
金来源和各类债务负担，填列《借款人综合贷款偿还期计算
表》(附件 10)，计算企业综合贷款偿还期，作为贷款偿还期
的另外一个指标。
⑶项目贷款偿还期，应以新建项目投产后自身效益中可
用于还贷的资金偿还项目自身全部贷款本息所需要的时间。
即以项目建成投产后可用于还款的利润，无形资产及递延资
产等摊销费及其他还款资金偿还贷款本息所需要的时间。
⑷企业综合贷款偿还期，应以在测算贷款偿还期时，将
借款人各类还贷资金和各类负担综合考察，分析所需还款时
间。各类还贷资金包括借款人已有现金流量、未来可具备的
现金流量，及项目建成后可新增的现金流量。各类债务负担
包括此笔贷款本息，原有债务本息或其他可能承担的债务本
息负担。
⑸采用企业综合贷款偿还期测算时，须关注借款人偿还
目前已有负债的能力；充分考虑信贷项目新增效益是否可能
部份或全部用于偿还借款人原有或可能发生的其他负债。分
析在项目自身不盈利或盈利不足的情况下，借款人用整体效
益偿还债务的能力，以及在借款人效益欠佳，但项目盈利能
力较好的情况下，项目效益用于偿还借款人其他负债能力。
⑹利息备付率（ICR）是指在借款偿还期内的息税前利润
（EBIT）与应付利息（PI）的比值，它从付息资金来源的充
裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度，按下式计算：
式中:
EBIT——息税前利润；
PI——计入总成本费用的应付利息。
利息备付率应分年计算。利息备付率高，表明利息偿付
的保障程度高。
利息备付率应大于 1，并结合债权人要求确定。一般不
宜低于 2。
⑺偿债备付率（DSCR）是指在借款偿还期内，用于计算
还本付息的资金（EBITDA-TAx）与应还本付息金额（PD）的
比值，它表示可用于计算还本付息的资金偿还借款本息的保
障程度，按下式计算：
式中:
EBITAD——息税前利润加折旧和摊销；
TAx——企业所得税；
PD——应还本付息金额，包括还本金额和计入总成本费
用的全部利息。融资租赁费用可视同借款偿还。运营期内的
短期借款本息也应纳入计算。
如果项目在运行期有维持运营的投资，可用于还本付息
的资金应扣除维持运营的投资。
偿债备付率应分年计算，偿债备付率高，表明可用于还
本付息的资金保障程度高。
偿债备付率应大于 1，并结合债权人的要求确定，一般
不宜低于⒈3。
（七）不确定性分析
房地产开发项目不确定性分析应分析不确定性因素对项
目可能造成的影响，并进而分析可能对贷款偿还带来的风险。
房地产开发项目不确定性分析主要包括盈亏平衡点分析，敏
感性分析。可进行不确定性分析的因素主要有：租售量、租
售价格、出租率、开发周期、项目总投资等。
⒈盈亏平衡点分析。盈亏平衡点分析（BEP）是指项目在
利润为零，保持不盈不亏时的临界点，可用销售量、销售价
格、销售额表示，一般用销售率表示，其盈亏平衡点的计算
公式为：
C
BEP（销售率）
（P-T）S
式中：C总成本费用
P单位销售价格
T单位经营税金及附加
S总可售面积
⒉敏感性分析，应列图表分析各种变化因素对投资利润
率、内部收益率、贷款偿还期等各主要评估指标波动的影响
程度，确定项目的抗风险能力。评估中须根据项目具体情况，
对敏感性因素如租售价格，出租销售量、工期、总投资等进
行单因素、多敏感性分析，以了解影响项目财务效益最敏感
因素，预测项目的潜在风险和抗风险能力，填列《项目敏感
性分析表》（附件 11）。
敏感性分析中，影响项目内部收益率、贷款偿还期的主
要因素波动幅度可取该因素当前值或未来最可能值的正负向
变动 5%、10%和 20%计算。对利用外资投资总额 30%以上的项
目应将汇率作为敏感性因素进行敏感性分析。
在对项目不确定性进行分析的基础上，须对项目的风险
点作出判断并尽可能提出防范风险，控制项目不确定性的措
施。
（八）担保措施评估
贷款采取担保贷款方式，原则上应采用抵押担保或质押
担保方式，并可以根据需要，将项目发起人持有的项目公司
股权为贷款设定质押担保；抵（质）押担保能力不足部份可
采取保证担保方式，确保贷款担保合法、足值、可控、可执行
及易变现；严禁发放信用贷款。
担保措施评价按照《四川省农村信用社贷款担保管理暂
行办法》的有关规定，并结合以下规定执行：
⒈保证措施评估，主要对保证人的主体资格和偿债能力
进行分析。
⑴对保证人的主体资格进行评估。主要审查保证人是否
符合担保法的有关规定，是否经国家工商行政管理机关核准
登记并办理年检手续，信用良好，经营活动是否正常，有无
重大债权、债务纠纷等。
⑵对保证人的偿债能力进行评估。主要分析保证人的资
信、财务状况，进行代偿能力现实状况评估和代偿能力变动
趋势分析，计算和分析保证限额、保证率指标。考察保证人
现金流量和盈利能力，判断保证人是否具备代偿债务的能力。
⒉抵押措施评估，应对抵押人、抵押物、抵押物价值等
进行评估审查。
⑴对抵押人的主体资格进行评估。主要审查提供抵押物
的借款人或第三人是否是依法对抵押物享有所有权或处分权
的法人、其他经济组织或个人，产权证明文件上的产权所有
权人或处分权人是否与抵押人一致，抵押是否经有权机构批
准，以共有财产为抵押物的，应有抵押人对该财产共同占有
的证明及其他共有人同意以该财产设定抵押的证明。
⑵对抵押物的审查。主要审查抵押物是否符合《担保法》、
《物权法》的规定，是否具有坚固耐用、容易变现、价值稳
定的特点，以及抵押人是否将已设定抵押的价值部份再作抵
押。
⑶对抵押物进行评估。主要审查抵押物的评估机构是否
具有评估资格，是否经农村信用社认可；评估报告是否合法、
真实、科学；评估物与抵押物的品种、数量是否相符；抵押
时间是否接近评估基准日，是否在评估有效期内。在此基础
上，计算抵押率，并判断其是否合理，对通用性差、变现能
力差、容易贬值的抵押物，其抵押率是否偏高。
抵押率的计算公式为：
本次贷款本息总额
本次贷款抵押率=×100%
抵押物评估价值额
以本抵押物为抵押的贷款本息总额
累计贷款抵押率=×100%
抵押物评估价值额
本次贷款本息总额
优先受偿抵押率=×100%
抵押物优先受偿价值额
⒊质押措施评估，应对出质人、质押财产、质押财产价
值进行评估。
⑴对出质人的主体资格进行评估。主要审查出质人是否
是享有所有权或处分权的法人、其他经济组织或个人，质押
财产权利证明文件上的权利所有权或处分权人是否与出质人
一致，质押是否经国有资产管理部门、公司董事会等有权机
构批准，以共有财产为质押财产的，应有出质人对该质押财
产共同占有的证明及其他共有人同意以该财产设定质押的证
明。
⑵对质押财产的审查。主要审查质押财产是否符合《担
保法》、《物权法》的规定，是否属于可质押的范围，是否具
有易估价、易变现、易保管的特点，权利证明文件是否真实、
合法、有效。
⑶对质押财产价值进行评估。主要审查质押财产的评估
机构是否具有评估资格，是否经农村信用社认可；评估报告
是否合法、真实、科学；评估物与质押物的品种、数量是否
相符；质押时间是否接近评估基准日，是否在评估有效期内。
在此基础上，计算质押率，并判断其是否合理：审查质押率
是否考虑了各类质押担保的不同情况，对通用性差、变现能
力差、容易贬值的质押财产，其质押率是否偏高。
（九）农村信用社效益与风险评估
⒈农村信用社效益评估。效益评估采用定性和定量的分
析方法，具体分析项目资金在农村信用社结算情况及带给农
村信用社的相关效益。
⑴资金结算量评估。应分析借款人或项目在农村信用社
开立结算账户或资金分流情况，分析因此为农村信用社增加
的资金结算量。
⑵相关效益评估。反映农村信用社从贷款中获得的间接
利益，房地产开发项目贷款的相关效益主要包括：
①对个人住房贷款业务和建筑业贷款业务的作用。重点
分析房地产开发项目贷款是否可以为农村信用社带来个人住
房贷款的优质房源，是否可以通过贷款置换减少农村信用社
对建筑业发放的用于为借款人开发项目垫资的不良贷款。
②对中间业务的作用。考察项目为农村信用社带来的中
间业务收入的增长，如代理房地产开发贷款、个人住房贷款
抵押物保险业务收入等，对政策性住房信贷业务的影响。
③项目建设中和建成后农村信用社的结算业务增长情况，
主要包括项目使用者（如住宅业主、写字楼的住户、商业营
业房的商户）给农村信用社带来的结算业务增长。
⒉风险评估。风险评估是指以偿债能力分析为核心，在
分析项目自身存在的风险的基础上分析和判断农村信用社贷
款潜在的风险，并针对风险因素提出分散、转移、化解或减
轻贷款风险的措施和建议。
项目主要存在的建设期风险和经营期风险，包括市场风
险、技术风险、资金风险、政策风险、筹资风险、完工风险、
超支风险、原材料风险、营运风险、汇率风险、环保风险等。
如项目或贷款涉及有待澄清、解决的法律问题或与任何第三
方有尚未解决的法律纠纷，须进行分析说明。如项目建设、
经营期可能产生自然灾害、质量事故、安全事故等风险，须
对项目所购买相关商业保险能否覆盖贷款风险进行分析。在
评估时应逐一说明项目的主要风险，并进行逐项分析、判断。
⒊贷款利率评估：评估人员应按照中国人民银行和农村
信用社关于利率管理的有关规定，根据风险收益匹配原则，
综合考虑项目风险、风险缓释措施等因素以及项目融资在不
同阶段的风险特征和水平，评估贷款利率合理性。
（十）总评估
⒈在对项目情况进行逐项分析并分别得出分项结论的基
础上，应对各分项结果进行全面的归纳总结，形成总体评估
结论。
各分项评估结论和总体评估结论必须以评估分析为基础，
符合农村信用社的信贷政策和信贷规章制度，不得与国家的
法律、法规相违背。
⒉总体评估结论应直接、明确地表明是否建议给予贷款
支持及贷款的金额、期限、利率、担保方式，并就需要引起
注意的事项或建议作出专门说明。
⒊总体评估结论中应就项目贷款的主要有利因素和不利
因素逐一简要说明，并提出分散、转移、化解或减轻贷款风
险的措施和建议。
分散、转移、化解或减轻贷款风险的措施和建议包括但
不限于：
⑴在贷款发放前，贷款项目资本金比例须达到农村信用
社规定的最低资本金比例，且项目实际进度与已投资额相匹
配。
⑵要求以符合抵质押条件的项目整体资产（包括项目土
地使用权及在建工程）和/或项目预期收益等权利为贷款设定
担保，抵押权人应要求工程承包方书面承诺放弃贷款项目工
程款优先受偿权，保证农村信用社优先受偿权。
⑶要求项目发起人以其持有的项目公司股权为贷款设定
质押担保，以及项目法人主要股东提供连带责任保证。股权
质押与项目资产抵押共存时，原则上不应计入股权的担保价
值。
⑷要求借款人或者通过借款人要求项目相关方签订总承
包合同、投保商业保险、建立完工保证金、提供完工担保和
履约保函等方式，最大限度降低建设期风险。
⑸要求借款人签订长期供销合同、使用金融衍生工具或
者发起人提供资金缺口担保等，以有效分散经营期风险。
⑹针对项目建设、经营期可能产生的自然灾害、质量事
故、安全事故等风险，要求借款人投保相关商业保险，并将
农村信用社设定为项目所投保商业保险的第一顺位受益人，
或采取其他措施有效控制保险赔款权益。
⑺对风险较大的房地产开发贷款，应要求借款人另行提
供合法、有效、充足、可实现的担保。
⑻要求借款人承诺贷款项目只能由贷款农村信用社提供
商品房按揭金融服务。
⑼监督借款人根据项目的实际进度和资金需求支用贷款
资金，防止项目资金挪作他用。
第二节贷后管理
第十五条房地产开发贷款的贷后管理参照《四川省农村
信用社贷后管理暂行办法》的规定执行。此外，还应重点检
查以下内：
（一）项目建设期检查：项目的进度是否按计划进行，
项目总投资中各类资金是否到位，项目的建设、技术、市场
条件是否发生变化，承担项目建设的能力和项目建设质量如
何，是否出现较大事故等。
（二）项目销售期的检查：商品房销售是否正常，销售
商品房后用于还贷的资金是否能够达到原来项目评估报告的
要求。
第十六条农村信用社应加强对贷款收回的管理，督促借
款人在保证项目建设所需资金前提下，以销售收入归还贷款，
确保从销（预）售资金专户中按期收回贷款，并在项目销售
达到 80%前收回全部贷款本息。
第五章附则
第十七条各县级联社可结合实际制订实施细则。
第十八条本办法由四川省农村信用社联合社制定、解释
和修订。
第十九条本办法自印发之日起执行，原《四川省农村信
用社房地产开发贷款管理暂行办法》（川信联发〔2009〕197
号）同时废止。
附件:⒈房地产开发项目简要评估参考格式
1-⒈借款人财务情况表
1-⒉项目租售预测表
1-⒊项目投资估算表
1-⒋项目损益表
1-⒌项目资金来源及运用表
⒉项目总投资估算表
2-⒈土地费用估算表
2-⒉前期工程费用估算表
2-⒊基础设施建设费估算表
2-⒋建筑安装工程费用估算表
2-⒌公共配套设施建设费估算表
2-⒍开发期税费估算表
2-⒎其他费用估算表
⒊开发产品成本归集估算表
⒋投资计划与资金筹措表
⒌开发产品成本分摊估算表
⒍项目经营收入与经营税金及附加估算表
⒎项目全部投资现金流量表
⒏项目损益表
⒐项目贷款偿还期计算表
⒑借款人综合贷款偿还期计算表
⒒项目敏感性分析表
附件 1：
四川省农村信用社
房地产开发项目简要评估参考格式
（一）借款人的资信评估
⒈借款人基本情况
⒉借款人经营情况
⒊借款人的财务状况
⒋借款人的素质评价
⒌借款人信用状况
⒍借款人发展前景
（二）项目概况和建设情况评估
⒈项目基本情况
⒉项目建设条件
⒊项目建设实施进程评估
（三）项目的市场情况评估
⒈项目投资环境评估
⒉项目市场定位评估
⒊项目租售情况评估
⑴供求情况
⑵主要竞争项目情况
⑶项目竟争能力分析
⑷租售方式的能力分析
⑸销售前景分析
（四）项目财务效益评估
⒈项目总投资预测分析
⒉项目资金来源评估
⒊项目损益预测
⒋项目投融资计划评估
⒌项目财务效益指标测算
（五）农村信用社综合效益评估
⒈资金结算量评估
⒉相关效益是指农村信用社贷款中获得的间接利益
（六）风险防范措施评估
分析项目的政策风险、市场风险、资金风险、法律风险、并
针对风险因素提出农村信用社防范风险的措施与建议。
（七）总体评估：对上述分析评估进行综合性论述；对
贷款项目当前存在的有关问题进行阐述，并提出建议及解决
的措施；对贷款项目提出最终评估结论，就是否发放贷款、
贷款的金额、条件、期限、利率等作出明确的结论。
附件 1-1：
借款人财务情况表
单位：万元
财务指标 上二年末 上年末 目前
流动资产:
货币资金
应收账款净值
其他应收款
预付货款
存货
长期投资
固定资产净值
资产总额
流动负债
短期借款
应付账款
其他应付款
预收货款
长期借款
负债总额
所有者权益
实收资本
资本公积
经营收入
利润总额
净利润
资产负债率
流动比率
速动比率
销售利润率
附件 1-2：
项目租售预测表
单位:平方米、元/平方米、万元
序号 年份 1 2 3 …… 合计
1 住宅销售面积
2 住宅销售价格
3 住宅销售收入
4 其他物业销售面积
5 其他物业销售价格
6 其他物业销售收入
7 可出租面积
8 出租价格
9 出租率
10 租金收入
11 经营收入
注:⒈销售\出租面积、价格依据企业租售计划及市场预测情况而得；
⒉3=1*2;6=4*5;10=7*8*9;11=3+6+6+10
⒊根据房地产项目经营特点,为方便评估计算,将预售面积视为实际销售面积,将预售
收入视为实际销售收入。
附件 1-3：
项目投资估算表
金额单位:万元
序号 项目名称 投资额 估算说明
1 土地费用
2 前期工程费用
3 基础设施费用
4 建筑安装工程费
5 公共配套设施建设费
6 开发间接费用
7 管理费用
8 财务费用
9 销售费用
10 开发期税费
11 其他费用
12 不可预见费
13 项目总投资
表注:13=1+2+3+…+11+12
附件 1-4：
项目损益表
单位：万元
序号 年份 1 2 …… 合计
1 经营收入
2 房地产开发成本
3 经营费用
4 经营税金及附加
5 利润总额
6 税前弥补亏损
7 应税所得额
8 所得税
9 净利润
注:⒈经营收入来源于附表２；
⒉经营费用主要包括出租部份经营所需的运营费用、修理费用、管理费用等；
⒊４＝１＊⒌5％；５＝１－２－３－４；７＝５－６；8=7*33%；９＝５－６－８；
４．按照现行财务制度的规定，企业发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润弥补；下
一年度利润不足的，可以在五年内延续弥补。
附件 1-5：
项目资金来源及运用表
金额单位：万元
序号 年份 1 2 3 … 合计
1 资金来源
⒈1 资本金
⒈2 预售收入
⒈3 预租收入
⒈4 本笔贷款
⒈5 其他贷款
⒈6 其他资金来源
2 资金运用
⒉1 项目建设总投资
⒉2 经营费用
⒉3 经营税金及附加
⒉4 所得税
⒉5 税前弥补亏损
3 资金结余
4 偿还其他贷款利
息
5 偿还本笔贷款利
息
6 偿还其他贷款本
金
7 偿还本笔贷款本
金
8
年末本笔贷款余
额
表注：⒈⒈1、⒈2、⒈5、⒈6数据根据借款人资金筹措计划填列；⒉1根据年度投资计划填列；
⒉⒈3、⒉2、⒉3、⒉4、⒉5的数据来源于附表 1-４；
⒊⒈4本笔贷款项，仅反映此笔申请贷款情况，按照企业提供的借款计划填列，但必须保证在项目建设期贷
款可以弥补当年资金缺口；
４．⒈5其他贷款包括用于此项目的此笔贷款外的贷款；
５．各年度偿还贷款利息＝上年末贷款余额＋（本年贷款新增－本年偿还贷款本金）／２＊贷款年利率；
６．如当年出现资金结余，在项目建设期，可将资金结余在清偿贷款利息后，转入下年度其他资金来源项；
在贷款偿还期，清偿贷款利息后，按企业计划偿还其他贷款后剩余部份，全部用于偿还此笔银行贷款；
７．１＝⒈1＋⒈2＋⒈3＋⒈4＋⒈5＋⒈6；２＝⒉1＋⒉2＋⒉3＋⒉4＋⒉5；３＝１－２；
８．年末本笔贷款余额＝上年末本笔贷款余额＋本年本笔贷款－本年偿还本笔贷款本金。
附件 2：
项目总投资估算表
单位:万元
序号 项目名称 总投资 估算说明
1 开发建设投资
⒈1 土地费用
⒈2 前期工程费用
可研费按建安工程总造价的 %%计,住
宅设计费按工程概算投资额的⒉2%-⒊5%计
⒈3 基础设施建设费
⒈4 建筑安装工程费
⒈5 公共配套设施建设费
⒈6 开发间接费用
⒈7 管理费用
⒈8 财务费用
⒈9 销售费用
⒈10 开发期税费
⒈11 其他费用
⒈12 不可预见费 按工程概算投资的 %%计
2 经营资金
3 项目总投资
附件 2-1：
土地费用估算表
单位:万元
序号 项目 金额 估算说明
1 土地出让金
2 征地费
3 拆迁安置补偿费
4 土地转让费
5 土地租用费
6 土地投资折价
7 其他
合计
附件 2-2：
前期工程费用估算表
单位:万元
序号 项目 金额 估算说明
1 规划、设计、可研费
2 水文、地质勘察费
3 道路费
4 供水费
5 供电费
6 土地平整费
7 其他
合计
附件 2-3：
基础设施建设费估算表
单位:万元
序号 项目 建设费用 接口费用 合计
1 供电工程
2 供水工程
3 供气工程
4 供暖工程
5 排污工程
6 小区道路工程
7 路灯工程
8 小区绿化工程
9 环卫设施
10 其他
合计
附件 2-4：
建筑安装工程费用估算表
单位:万元
建筑工程费 设备采购费用 安装工程费项目
建筑面积
单价 金额 单价 金额 单价 金额
金额合计
单项工程
1
单项工程
2
……
合计
附件 2-5：
公共配套设施建设费估算表
单位:万元
序号 项目 金额 估算说明
1 居委会
2 派出所
3 托儿所
4 幼儿园
5 公共厕所
6 停车场
7 其他
合计
附件 2-6：
开发期税费估算表
单位:万元
序号 项目 金额 估算说明
1 土地使用税
2 市政支管线分摊费
3 供电贴费
4 用电权费
5 分散建设市政公用设施建设费
6 绿化建设费
7 电话初装费
合计
附件 2-7：
其他费用估算表
单位:万元
序号 项目 金额 估算说明
1 临时用地
2 临建费
3 施工图预算或标底编制费 1000万元以上按 %
4 工程合同预算或标底审查费 按合同预算造价的 %
5 招标管理费 按中标价格的 %
6 总承包管理费
7 合同公证费 按合同价款的 %
8 施工执照费
按建设工程设计概算总金
额计收,1000万元以上按
%计收
9 工程质量监督费
建安工程为预算造价的
%
10 工程监理费
按工程为概算的 %-⒉
5%
11 竣工图编制费 设计费的 7%
12 工程保险费
按工程概算总额或工程概
算加成的 %%
合计
附件 3：
开发产品成本归集估算表
单位：万元
住宅 写字楼 商铺 其他
序
号
项目名称 出
售
出
租
自
营
出
售
出
租
自
营
出
售
出
租
自
营
出
售
出
租
自
营
合
计
1 土地费用
2
前期工程
费用
3
基础设施
费用
4
建筑安装
工程费
5
公共配套
设施建设
费
6
开发间接
费
7 管理费用
8 财务费用
9 销售费用
10
开发期税
费
11 其他费用
12
不可预见
费
13 合计
附件 4：
投资计划与资金筹措表
单位：万元
序号 项目 合计 1 2 3 … N
1 项目总投资
⒈1 开发建设投资
⒈2 经营资金
2 资金筹措
⒉1 资本金
⒉2 预售收入
⒉3 预租收入
⒉4 其他收入
⒉5 借贷资金
附件 5：
开发产品成本分摊估算表
单位:万元
1 2 … n
序号 产品名称
开发产
品成本 分摊比例 分摊成本 分摊比例 分摊成本 分摊比例 分摊成本
一 出售产品
1 住宅
2 写字楼
3 商铺
4 其他
二 出租产品
1 住宅
2 写字楼
3 商铺
4 其他
三 自营产品
1 住宅
2 写字楼
3 商铺
4 其他
产品分摊成本合
计
附件 6：
项目经营收入与经营税金及附加估算表
单位:万元
序号 项目 合计 1 2 3 … N
一 经营收入
1 销售收入
⒈1 住宅
⒈2 写字楼
⒈3 商铺
⒈4 其他
2 租金收入
⒉1 住宅
⒉2 写字楼
⒉3 商铺
⒉4 其他
3 自营收入
⒊1 住宅
⒊2 写字楼
⒊3 商铺
⒊4 其他
二 经营税金
及附加
1 营业税
2 城市建设
维护税
3 教育费附加
附件 7：
项目全部投资现金流量表
单位:万元
序号 项目 合计 1 2 3 …… 合计
1 现金流入
⒈1 销售收入
⒈2 出租收入
⒈3 自营收入
⒈4 其他收入
⒈5 回收固定资产余值
⒈6 回收经营资金
2 现金流出
⒉1 开发建设投资
⒉2 经营资金
⒉3 运营费用
⒉4 修理费用
⒉5 经营税金及附加
⒉6 土地增值税
⒉7 所得税
3 净现金流量
4 折现净现金流量
财务内部收益率:
折现率:财务净现值:
注:⒈本表适用于独立法人的房地产开发项目(项目公司)。非独立法人的房地产开发项
目可参照本表使用，同时就应注意开发企业建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务
等的合理分摊；
2、开发建设投资中应注意不含财务费用。
附件 8：
项目损益表
金额单位：万元
序
号
项目名称 1 2 3 … N
1 经营收入
⒈1 销售收入
⒈2 出租收入
⒈3 自营收入
2 经营成本
⒉1 产品分摊成本
⒉2 运营费用
⒉3 修理费用
3 经营税金附加
4 土地增值税
5 利润总额
6 税前弥补亏损
7 所得税
8 税后利润
⒏1 税后弥补亏损
⒏2 盈余公积金
⒏3 公益金
⒏4 应付利润
⒏5 未分配利润
注:本表适用于独立法人的房地产开发项目(项目公司)。非独立法人的房地产开发项目可参
照本表使用，同时应注意开发企业建设投资、经营资金、运营费用、所得税和债务等的合理
分摊。
附件 9：
项目贷款偿还期计算表
单位：万元
建设期 生产经营期序
号
项目
1 … 3 4 …
一 借款偿还
1 年初借款累计
2 本年借款增加
3 本年应计利息
4 本年还本
5 本年付息
6 年末借款累计
二 还款资金来源（1+2+3+4）
1 利润
2 折旧费
3 摊销费
4 其它还款资金
项目贷款偿还期为：
附件 10：
借款人综合贷款偿还期计算表
金额单位：万元
建设期 生产经营期 合计序
号
项目
1 … 3 4 …
一 借款偿还
1 年初企业全部借款累计
2 年内借款增加
3 本年应计利息
4 本年还本
5 本年付息
6 年末企业全部借款累计（1+2-4）
二 还款资金来源（1+2+3+4）
1 利润
2 折旧费
3 推销费
4 其它还款资金
附件 11：
项目敏感性分析表
单位:万元
敏感因素变化幅度(%) 敏感因素分析结果
序号 方案
因素一 因素二 ……
投 资 利
润率
财 务 净
现值
内 部 收
益率
贷 款 偿
还期
1 基本方案
2 变动方案 1
3 变动方案 2
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