03-四月-26
1
青岛万科项目发展部
项目报批报建工作流程
03-四月-26
2
前言
确立项目 合法性
项目开发目标
开发过程、开发产品
经济分析、规划设计
市场需求、企业要求
确立项目 合法性
保障项目 符合性
03-四月-26
3
前言
报批报建主要有那些
工作?
与政府相关部门包括土地房屋局、发改委、
建委、规划局、消防局等的各种手续
监督与土地方协调工作及相关手续的办理
负责准备各项手续所需文件及归档
贯彻项目始末
保障规范开发
165个日工作
03-四月-26
4
目 录
项目立项阶段
土地权证阶段
规划设计阶段
建筑设计阶段
施工准备阶段
房屋预售阶段
竣工验收阶段
报批报建流程
03-四月-26
5
项目开发流程
项目获取阶段
土地权证阶段
项目立项阶段
规划设计阶段
建筑设计阶段
信
息
分
析
经
济
测
算
集
团
立
项
集
团
决
策
施工准备阶段
房屋预售阶段
竣工验收阶段
《
国
有
土
地
使
用
权
证》
项
目
立
项
批
复
《
建
设
用
地
规
划》
《
建
设
工
程
规
划》
《
建
设
工
程
施
工》
《
商
品
房
预
售》
《
规
划
竣
工
验
收
合
格
证》
03-四月-26
6
第一部分 项目立项阶段
项目可行性研究报告编制
建设项目用地预审
环评审批
地形图测绘
地质勘察
项目立项审批
03-四月-26
7
可行性研究报告编制
工作任务 可行性研究报告
审查部门 协办部门
工作 15 工作日 前置条件
所需文件/流程：
1）编制任务说明
2）委托编制合同
备注：
03-四月-26
8
建设项目用地预审
工作任务 建设项目用地预审
审查部门 国土资源与房屋管理局 协办部门
工作 20日 前置条件
所需文件/流程：
1）建设项目用地预审申请表。
2）预审的申请报告，内容包括拟建设项目基本情况，拟选地情况、拟用地总规模和
拟用地类型，补充耕地初步方案（新增用地需要）。
3）需审批的建设项目应提供项目建议书批复文件项目可行性研究报告。项目建议书
批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。
4）土地使用证复印件。（存量用地项目）
5）拟用地范围1：500现状地形图2张（新增用地需测座标）。
6）标注项目用地范围的县级以上土地利用总体规划图。（新增用地项目）
7）建设项目用地依法需修改土地利用总体规划的，应出具相关部门如专家论证的规
划修改方案，建设项目对规划实施影响评估报告如修改规划听证会纪要。（新
增用地项目
备注：招拍挂项目、拟进储备项目、取得房产证翻建项目除外
03-四月-26
9
环评审批
工作任务 建设项目环评审批
审查部门 环保局 协办部门
工作 10 工作日 前置条件
所需文件/流程：
1） 建设项目环境影响评价文件报批申请书1份；
2）建设项目环境影响评价文件文字版一式8份，电子版一式2份；
3）建设项目建议书批准文件（审批制项目）或备案准予文件（备案制项目）1份；
4）依据有关法律法规规章应提交的其他文件。
备注：
03-四月-26
10
地形图测绘
工作任务 项目现状地形图测绘
审查部门 堪察测绘院 协办部门
工作 10 工作日 前置条件
所需文件/流程：
1）委托书
2）委托合同
3）日照分析
备注：收费标准为
03-四月-26
11
地质勘察
工作任务 地质勘察报告
审查部门 地质勘察公司 协办部门
工作 20 工作日 前置条件
所需文件/流程：
1）委托合同
2）规划方案
3）地质勘察报告
备注：收费标准为
03-四月-26
12
项目立项审批
工作任务 获取项目立项批文
审查部门 发展改革委员会 协办部门
工作 20 工作日 前置条件 土地预审意见
所需文件/流程：
1）项目建议书
2）建设工程规划预选址意见书复印件
3）土地相关批件复印件
4）项目法人营业执照、资信证明
5）国内合资、合作项目应附合资合作意向书、工商注册登记证复印件
6）房地产开发项目应附开发公司开发资质证书复印件
7）资金筹措方案
备注：
03-四月-26
13
第二部分 土地权证阶段
土地招拍挂
文件组织
提交申请
地籍调查
登记发证
03-四月-26
14
土地招拍挂
工作任务 收集土地出让信息,组织材料,参加土地招标、挂牌、拍卖活动
审查部门 协办部门
工作 5工作日 前置条件
所需文件/流程：
备注：招标是指出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投
标，根据投标结果确定土地使用者；
拍卖是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用
者；
挂牌是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交在指定的土地交挂牌公布，接受竞
买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者。
挂牌程序
国土局发布拟挂牌土地信息
竞买人缴纳保证金参加竞买
竞买人办理相关手续
招标程序
拟订招标方案
发布招标公告
报名 审核 投标
签定合同
拍卖程序
发布拍卖公告
提交有关身份证明
公开拍卖
签订合同
03-四月-26
15
文件组织
工作任务 土地证办理前相关文件、图纸收集组织
审查部门 协办部门
工作 5工作日 前置条件
所需文件/流程：
某省市政府批准用地文件(原件)
2）土地使用权出让合同书 (原件)
3）核定用地图(原件)
4）缴付出让金、契税发票和收款部门出具的缴清证明(原件)
备注：
03-四月-26
16
提交申请
工作任务 土地申请
审查部门 土地局 协办部门
工作 5工作日 前置条件 规划方案通过审查
所需文件/流程：
1）土地申请书
2）土地登记表
3）土地登记卡
备注：
03-四月-26
17
地籍调查
工作任务 地籍调查
审查部门 土地局 协办部门
工作 7工作日 前置条件 规划方案通过审查
所需文件/流程：
1）法人证明文件
2）委托书
3）四邻界址调查表
备注：
03-四月-26
18
登记发证
工作任务 土地登记，核发权证
审查部门 土地局 协办部门
工作 10工作日 前置条件 完税（契税等）
所需文件/流程：
1）某省市房地产登记申请书》(原件)；
2）营业执照(复印件)
3）法人委托书及受托人身份证明;
4）地籍调查表
5）土地调查初审表
备注：
03-四月-26
19
第三部分 规划设计阶段
规划选址
规划设计条件
委托规划设计
规划方案设计审查
获取《建设用地规划》
03-四月-26
20
项目规划选址
工作任务 获取规划选址意见书
审查部门 规划局选址处 协办部门
工作 10 工作日 前置条件
所需文件/流程：
1）申请书及项目基本情况说明
2）计划部门批复文件（需要计划前置批复的项目）
3）土地证明材料（附图）
4）相关部门审查意见（如果有规划要求的）
5某省市统一坐标和高程系统的1：500现状地形图2份（地形图原则不小于用地界线
外50米范围，大型管线工程可用1：1000或1：2000现状地形图）
6）重新申领《选址意见书》，须提交原审查意见
备注：
03-四月-26
21
项目规划设计条件
工作任务 获取规划设计条件
审查部门 规划局选址处 协办部门
工作 10 工作日 前置条件
所需文件/流程：
1）申请书及项目基本情况说明
2）《选址意见书》及附图（选址的项目不需提交）
3）土地证明材料（申请成片区域控制性详细规划条件的可不提交）及（附图
4）相关部门审查意见
5）已经规划选址划定用地范围的项目，提交规划选址实测成果图2张（拟纳入土地
储备的提供3张）；规划选址的项目，提某省市统一坐标和高程系统的1：500现
状地形图2张（地形图原则不小于用地界线外50米范围）
6）重新申请建设用地规划设计条件，须提交原审查意见及附图。
备注：
03-四月-26
22
委托规划设计
工作任务 获取规划设计方案
审查部门 主办部门 设计管理部
工作 20 工作日 前置条件 规划设计条件/地形图
所需文件/流程：
1）设计说明书（1：500地形图）
2）规划设计之总平面（技术经济指标）
3）规划设计之道路设计
4）规划设计之竖向设计
5）规划设计之管网设计
备注：
03-四月-26
23
规划设计方案审查
工作任务 详细规划方案审查，获取《建设工程规划方案审查意见》
审查部门 规划局 协办部门 设计管理部
工作 20 工作日 前置条件 规划设计条件/地形图
所需文件/流程：
1）申请书及项目基本情况说明
2）《选址意见书》（含规划设计条件）及附图（含控制线）
3）相关部门审查意见
4）进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审、社会公示意见及全部参
审方案（参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图）
5）规划设计方案（设计说明书、规划总平面、竖向设计各2份，管线综合6份）
6）重新修改送审的方案设计，须附原审查意见及附图
7）与送审文本及图纸相符的电子文件 (三图一书)
8）申领《建设用地规划》的项目提供规划选址实测成果图2份（地形图原则不小于
用地界线外50米范围）
9）土地证明材料和计划批复文件
备注：
03-四月-26
24
获取建设用地规划
工作任务 获取建设用地规划
审查部门 规划局 协办部门
工作 5工作日 前置条件 规划方案通过审查
所需文件/流程：
1）规划方案函复意见
2）申领《建设用地规划》的项目提供规划选址实测成果图2份（地形图原则不小于
用地界线外50米范围）
3）核发《建设用地规划》
备注：
03-四月-26
25
第四部分 建筑设计阶段
委托建筑设计
建筑方案审查
专项工程审查(人防、消防、某省市政)
施工图请照
获取《建设工程规划》
03-四月-26
26
委托建筑设计
工作任务 根据批复的规划方案进行建筑设计
审查部门 主办部门 设计管理部
工作 20工作日 前置条件 设计任务书
所需文件/流程：
1）设计合同
2）设计任务书（种类、品质、风格、配比）
备注：
03-四月-26
27
建筑方案设计审查
工作任务 建筑设计方案通过审查，获取《建设工程建筑方案审查函复意见》
审查部门 规划局 协办部门 设计管理部
工作 10工作日 前置条件
所需文件/流程：
1）申请书及项目基本情况说明
2）《选址意见书》（含规划设计条件）及附图（含控制线）
3）批准的规划方案审查意见书及附图（需审查规划方案的项目）
4）进行专家评审、社会公示的项目，出具相应的专家评审意见、社会公示意见及全
部参审方案 （参审方案提交文本各一套，推荐方案按第5条提交蓝图）
5）建筑方案设计文件2套（建筑、环境、外装饰）
6）改建、扩建、恢复性建设工程还需提供房地产证明材料、房屋结构安全鉴定书、
原批准的建筑施工图、现状照片，规划验收领取房产证的项目提交《建设工程
规划》
7）建筑效果图，重点地段的大型建筑同时报亮化方案效果图
8）与送审文本及图纸相符的电子文件
9）高层建筑提交日照分析图及报告书
10）重新修改送审的方案设计，须提交前一次审查意见及附图。
备注：
03-四月-26
28
专项工程审查—人防工程
工作任务 人防设计审查，获取《人防办结建人防地下室设计方案审查意见书》
审查部门 人防办 协办部门 设计管理部/人防设计院
工作 10工作日 前置条件 规划部门建筑方案通过
所需文件/流程：
1）结建人防报建表
2）缴费
备注：
03-四月-26
29
专项工程审查—消防工程
工作任务 消防工程设计通过审查，获取《建筑消防设计防火审核意见书》
审查部门 消防局建审科 协办部门 设计管理部
工作 10工作日 前置条件 规划部门建筑方案通过
所需文件/流程：
1）消防审查申请表
2）规划、建筑施工图（消防专篇）
3）设计单位资质复印件
备注：
03-四月-26
30
专项工程审查—防疫工程
工作任务 卫生工程设计通过审查，获取《建设项目施工设计卫生审核通知书》
审查部门 卫生监督局建审科 协办部门 设计管理部
工作 10工作日 前置条件 规划部门建筑方案通过
所需文件/流程：
1）卫生防疫申请书
2）规划、建筑施工图
备注：
03-四月-26
31
专项工程某省市政工程
工作任务 市政工程设计通过审查
审查部门 城建局 协办部门 设计管某省市政设计院
工作 10工作日 前置条件 规划部门建筑方案通过
所需文件/流程：
某省市政管网设计
备注：
03-四月-26
32
施工图请照
工作任务 规划请照图审查通过
审查部门 规划局 主办部门 设计管理部
工作 15工作日 前置条件 专项工程审查通过
所需文件/流程：
1）申请书及项目基本情况说明
2）计划部门批复文件
3）《选址意见书》（含规划设计条件）及附图（含控制线）
4）土地权属证明材料及确界图
5）批准的建筑方案审查意见及附图
6）工程勘察、设计合同鉴审通知书（建委设计管理处）
7）相关部门审查意见
8）施工图设计文件及图纸建筑2套，外加总平面一张。
9）环境设计图二套 （可另行单独申报，重要建筑含建筑亮化设计）
10）外装饰设计图纸、材料样品、色标及效果图（可另行单独申报）
11）与报审文本及图纸相符的电子文件
12）重新修改送审的施工图设计，须提交前一次审查意见
备注：
03-四月-26
33
建设工程规划获取
工作任务 建设工程规划获取
审查部门 规划局 协办部门
工作 5工作日 前置条件 请照图审查通过
所需文件/流程：
1）施工图审查意见
2）核发《建设工程规划》
备注：
03-四月-26
34
第五部分 施工准备阶段
施工图审查
临建《建设工程规划》
开发系列规费缴交
外立面方案规划审批
环境工程施工图审批
03-四月-26
35
施工图审查
工作任务 全套施工图审查通过，获取《建筑工程施工图设计文件审查合格书》
审查部门 审图办 协办部门
工作 15工作日 前置条件 请照图审查通过
所需文件/流程：
1）申请表
2）全套施工图
3）节能计算书、结构计算书
4）审图费缴交
备注：审图费不超过建筑设计费的8%
03-四月-26
36
开发系列费用缴交
工作任务 开发相关费用缴交
审查部门 建管局 协办部门 项目部
工作 10工作日 前置条件 施工图审查通过
所需文件/流程：
1）基础配套费（按照建筑面积255元/平方米）
2）质量监督费（‰）
3）定额费（ ‰）
4）墙体节能费（8元/平方米）
5）散装水泥保证金（元/吨）
备注：
03-四月-26
37
外立面方案规划审批审查
工作任务 外立面方案规划审批
审查部门 规划局 协办部门
工作 10工作日 前置条件
所需文件/流程：
1）申请书及规划报建申请表规划批复效果图
2）外饰面材料 、样品和色标
3）《建设工程规划》及附图（新建建筑）立面效果图（标材质、色标）
4）建筑物外立面变更的还应提交变更文件及附图
5）申请的建筑物外饰面设计图纸二套及彩色效果图
6）重新修改送审的外饰面装饰，须提交前一次审查意见及附图
备注：
03-四月-26
38
环境工程施工图审查
工作任务 环境施工图审查
审查部门 规划局 协办部门
工作 10工作日 前置条件 请照图审查通过
所需文件/流程：
1）申请书及规划报建申请表规划批复效果图
2）《建设工程规划》及附图总平面（新建建筑，含规划控制线）
3）环境设计施工图纸二套
4）重新修改送审的环境设计，须提交前一次审查意见及附图
备注：
03-四月-26
39
第六部分 房屋预售阶段
房屋预测
外销
提交证件
缴费发证
网上销售
03-四月-26
40
房屋预测
工作任务 房屋预测
审查部门 国土房屋局 协办部门
工作 5工作日 前置条件
所需文件/流程：
1）预测委托
2） 施工图电子版
备注：
03-四月-26
41
外销
工作任务 获取《国家安全事项审查意见书》
审查部门 国家安全局 协办部门
工作 5工作日 前置条件
所需文件/流程：
1） 申请
2） 项目资料
3） 现场踏勘
备注：
03-四月-26
42
资料准备
工作任务 提交证件，并进行审核
审查部门 国土某省市场处 协办部门 项目部
工作 10工作日 前置条件 建设投入达到25%
所需文件/流程：
1）营业执照（副本，复印件）
2 ）法定代表人身份证（复印件）
3 ）《房地产开发企业资质证书》（副本，复印件）
4. ）委托书（原件）及代理人身份证（复印件）
5 ）《商品房预售行政请书》（原件）
6 ）《国有土地使用权证》（原件、复印件）
7 ）《国有土地出让合同》（原件、复印件）
8 ）《建设用地规划》（原件、复印件）
9 ）《建设工程规划》（原件、复印件）
10 ）《建设工程施工》（原件、复印件）
11 ）《项目开发经营》（原件、复印件）
12 ）《施工合同》（原件、复印件）
13 ）已投入开发建设资金超过总投资（不含地价）的25%以上的验资证明（银行或注册会计审计事务所出具）（原件）
14 ）请照配置图（红线框出所申请楼座）（原件、复印件）
15 ）物业用房文件（原件、复印件）
16 ）两书（商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书）（原件）
17 ）预测成果报告书（原件）
18 ）公安部门出具的门牌证明（原件、复印件）
19 ）需办理外销的，提供涉外建审办出具的《国家安全事项审查意见书》（原件）
20 ）预售方案（原件）
21 ）若办理抵押，需抵押权人出具同意办理预售的证明（原件）
22 ）投入开发建设资金占工程建设总投资25%以上比例证明；
备注：
03-四月-26
43
缴费发证
工作任务 获取《商品房预售》
审查部门 国土房屋局发证窗口 协办部门
工作 1工作日 前置条件 市场处审核
所需文件/流程：
1）缴费（登记费、交）
2） 缮发证
备注：住房登记住房房屋登记
住宅按3元/平方米计收交费；非住宅按10元/平方米计收交费。
03-四月-26
44
网上销售
工作任务 网上销售
审查部门 国土房屋局 协办部门
工作 1工作日 前置条件
所需文件/流程：
1）商某省市（入网）销售申请暨承诺书
2） 操作人员网上操作申报表
3） 资料上传
备注：
03-四月-26
45
第七部分 竣工验收阶段
验收入住流程
规划管理验收
获取《建设工程竣工规划验收合格证》
房屋产权办理
物业使用
常态年检工作
03-四月-26
46
验收入住流程
规
划
单
体
测
量
规
划
单
体
验
收
环保检测
节能检测
消防验收
人防验收
单
体
功
能
验
收
单
体
质
监
验
收
竣
前
检
查
竣
工
验
收
市政工程验收
公安技防验收
防雷办验收
竣
工
档
案
移
交
规
划
管
理
竣
工
测
量
规
划
管
理
竣
工
验
收
项
目
综
合
验
收
物
业
管
理
用
房
移
交
物
业
主
管
部
门
验
收
物
业
入
住
物
业
公
司
接
管
卫生防疫验收
03-四月-26
47
规划管理验收
工作任务 申请规划管理验收
审查部门 规划局 协办部门 项目部
工作 15工作日 前置条件 竣工验收完毕
所需文件/流程：
1）申请书及规划报建申请表
2） 《建设工程规划》及附图总平面
3）建设工程环境设计审查意见书及附图
4）单体验收意见书
5）相关部门验收意见（消防等部门）
6）综合竣工测量文件两份
7）重新申请规划管理验收，须提交前一次审查意见
备注：
03-四月-26
48
获取规划管理验收合格证
工作任务 获取《建设工程竣工规划验收合格证》
审查部门 规划局 协办部门 项目部
工作 10工作日 前置条件 规划管理验收
所需文件/流程：
1）规划管理验收意见
2）核发《建设工程竣工规划验收合格证》
备注：
03-四月-26
49
房屋产权办理
工作任务 房屋产权办理
审查部门 国土资源和房屋管理局 协办部门 销售部
工作 5工作日 前置条件
所需文件/流程：
1）某省市房地产登记申请书》(原件)；
2）营业执照(复印件)
3 ） 法人委托书及受托人身份证明;
4 ） 身份证明；
5 ） 土地使用权证；
6 ）《建设工程规划》或施工执照(原件)；
7 ） 施工(原件)；
8 ） 建设工程竣工验收备案表(原件)；
9 ） 请照平面图、配置图；
10 ） 公安部门出具的门牌证明；
11 ） 测绘成果部门出具的建筑面积审核通知书；
备注：
03-四月-26
50
物业使用
工作任务 获取某省市物业投入使用》
审查部门 市物业管理办公室 协办部门 物业公司
工作 5工作日 前置条件
所需文件/流程：
１）某省市物业投入使用申请表》；
２）工程质量备案和规划验收证明；
３）物业使用说明；
４）前期物业管理聘用合同；
５）物业管理所需的配套网点、办公用房、停车场（库）、自行车棚（房）等移交
证明；
６）物业管理公共资金交费证明；
７）相应的图纸资料。
备注：
03-四月-26
51
项目公司工商注册/年检
工作任务 年度工商年检
审查部门 工商局 协办部门
工作 10工作日 前置条件
所需文件/流程：
1）母体营业执照正、副本，IC卡；分支机构营业执照、IC卡；
2 ）企业资产负债表、损益表（盖公章）
3 ）公章
4 ）企业
5 ）开户银行名称/账号
6 ）税务登记证号
7 ）企业对外投资情况：投资名称： ；投资方式： ；投资金额：
；投资比例： ；投资某省市市区/县）： ；
备注：
03-四月-26
52
项目公司开发资质办理/年检
工作任务 开发资质办理/年检
审查部门 开发局 协办部门
工作 20工作日 前置条件
所需文件/流程：
1）成立房地产开发企业申请报告
2)房地产开发企业资质申报表（原件一式三份）
3)营业执照（验明原件，复印件盖章）
4)公司第一次股东会议决议
5)企业章程
6)企业的各种规章制度（财务、工程、质保、安全等）
7)企业的机构设置及职能
8)验资报告（要求原件，注册资金不低于800万元人民币）
9)企业法定代表人、总经理的身份证明和任职文件（验明原件）
10)企业经济、技术、经营等负责人的任命文件和相关证书复印件
11)所有在职正式人员的花名册、专业技术人员的资格证书和具有法律效力的劳务
合同（有职称的建筑、结构、财务、房地产及相关经济类的专业管理人员不少于
10人，其中级以上不少于5人，专职财务人员不少于2人，配有专业统计人员。
12)固定办公场所的证明文件（房产证或房屋租赁合同）
13)其他需要说明的材料
备注：
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第八部分 报批报建流程
市内七区开发项目建设报批报建流程
某省市开发项目建设报批报建流程
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市内七区开发项目建设报批报建流程
土
地
/
项
目
可研报告
计划任务
书及批复
项
目
立
项
规
划
选
址
地
形
图
道
路
红
线
定
界
批
准
用
地
国
有
土
地
使
用
权
证
规
划
方
案
建
筑
方
案
建
设
用
地
规
划
消防审查
防疫审查
人防审查
施
工
请
照
图
建
设
工
程
规
划
施工图审查
费
用
缴
交
建
设
工
程
施
工
施
工
/
竣
工
规
划
管
理
验
收
商
品
房
预
售
房
屋
产
权
证
规
划
竣
工
验
收
合
格
证
物
业
入
住
预
测
成
果
消防验收
人防验收
质
监
委
托
竣工测量
预
售
方
案
工
程
招
标
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某省市开发项目建设报批报建流程
选 址
（20个工作日） 提出规划条件
建设用地规划
（5个工作日）
规划及建筑
设计方案
勘查报告审查
（5个工作日）
施工图设计文件审查
（5-15个工作日）
基础设施配套费
建设工程规划
（5-15个工作日）
工程
交易
开发
经营
安全监督
（7个工作日）
质量监督
（3个工作日）
建设
工程
税收
管理
证明
单
规划放、验线
（5个工作日）
劳保证、施工
（2个、15个工作日
）
有关
收费
竣工工程税收
管理证明单
竣工规划验收合格证
（5个工作日 ）
竣工验收备案
（2个工作日 ）
档案
产权
计划
地形图
规划图
土地证
收
费
项
目
及
标
准
即
墨
版
1 基础设施配套费：183元/㎡
2 建设工程质量监督管理费：建安工程量的 ‰或‰（有监理）
3 建筑行业劳保费：建安工程量的%
4 工程定额测定费：建安工程量的‰
5 墙体建筑材料节能费：８元／㎡
6 人防设费：25元/㎡
7 劳务工资保证金：建安工程量的2%
8 散装水泥专项基金：2元/㎡
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报批报建——四“量”基本原则
推
进
靠
力
量
突破靠 胆量
沟
通
靠
酒
量
信任靠 质量
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