三金·鑫城国际价值思考
一、市场回顾
（从2002年说起……）
2002年年底，南京三金房地产公司以亿天价拿得新华西路编号为P2002（027）地块，其楼面地价为1200元每平方米，创下了当年地价新高。这块地总建筑面积40余万平方米，这是迄今为止，新华区域所推出的最大一宗土地。
从此，奠定了新华路王者地位。
也开始了新华片区在武汉版图上的一段传奇发展历程。
新华路发展
地产新秀-新华西
新华时代
日月华庭
美林公馆
浅水湾
金利明珠花园
新华西目前聚集大量在开发项目，加05年开发的一些项目，总量约100万方。而当年引起最大关注的最大项目，一直迟迟未露面，但却留给这个片区最大的期待。
二、市场分析
（2006年，烽火连天……）
1、宏观市场分析
各项政策出台促进房地产市场供应结构调整以及购房/投资逐渐趋向理性化
宏观政策 2005-3 中央政府工作报告指出整顿房地产市场次序，治理房价过快增长的势头
2005-3 国务院颁布《关于切实稳定住房价格的通知》
2005-4 国务院办公厅规定：国家级开发区禁建商品房
2005-4 国务院出台《进一步加强房地产市场的宏观调控》
2005-4 国务院办公厅发布《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平若干意见的通知》
2005-4 国土资源部开始将《2005年国土资源利用计划》下达各地
2005-5 建设部、发改委七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》
2005-5 建设部发布了进一步加强稳定住房价格的通知
2005-5 财政部、国家税务局联合下发《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》
2006-5 6项措施稳定房价，包括金融，住房供应结构调整等措施
2006-7 六部委限制外资条例正式出台
税收政策 2005-3 中国人民银行对二次置业者提高住房首付，对三次置业者提高贷款利率
2005-3 房地产新的征税制度确定，首选地级城市试点
2005-3 央行调整房地产贷款利率及首付比例
2006-1 征收房产交易个人所得税
2006-4 央行再次提高房地产贷款利率
2006-7 央行再次提高房地产贷款利率
地区政策 2005-3 武汉公积金贷款相关政策调整
2005-6 武汉市公布“普通住宅”标准
2005-6 武汉市采取四大措施，调控土地供应，控制房价过快上涨
2005-6 武汉市开发办和市物价局通知，商品房销售需实行明码标价原则
2005-6 武汉市发布商品房广告“五不准”通知
2006-2 武汉市二手房交易契税提高一倍
武汉市房地产发展状况
市场整体发展平稳/部分指标增幅回落
宏观调控作用将逐步显现，市场整体发展平稳，市场钢性需求依然存在。
宏观市场总体特点
2、汉口区域市场分析
重点区域代表性项目分布图
中心区内的中高端项目（已推或即将推出部分）总供应量在200万左右，均价多在5000以上，高端市场竞争激烈。
复合型物业的开发价值大于单一物业开发；
中高端项目主要集中在沿江片、中心商业片及新华路片；
中心区价值倍受关注，大量高档项目面临激烈竞争。
汉口区域市场结论
3、新华西市场分析
区域市场分析
三、项目要点分析
（现在，我们披甲归来……）
核心问题：如何在未来非常有潜力，但现在尚未成熟的区域打造成功的综合项目？
1、经典项目回顾
经典项目介绍
综合项目实例--华润中心
占地面积8万平米，总建筑面积55万平米，总投资40亿港币。分二期开发；一期总建筑面积23万平米，2004年12月完工。
一期包含写字楼（华润大厦）及商业（万象城）。
二期规划中，以五星级酒店、酒店公寓、商业步行街组成。
华 润 中心
华润
大厦
万象城
华润中心
二期
华润中心
深圳唯一的 都市综合体
万平米深圳商业航母
不但推销消费商品，而且推销时尚生活方式
四大领航国际品牌主力店
法国（Réel）体验时尚生活百货公司
嘉禾影院
华润万佳
City Value
奥林匹克标准真冰溜冰场
万象城
6层商业楼面（含地下一层）
深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心。
都市综合体价值
区域形象提升，大规模高尚住宅区形成；
区域配套完善，专业卖场，百货、零售购物、娱乐餐饮、社区服务为一体的区域商业中心形成；
案例：新世界中心
通过对新世界商场亚洲旗舰店品牌高档商业定位，提升住宅的形象和档次，综合价值高。
本项目可通过前期商业规划及品牌招商的宣传，展示项目未来繁华的商业配套，支撑住宅的价值提升。
实景展示图片
施工阶段，在人流量较大的临街建筑显现前可充分利用围板广告发布项目信息；在次干道可适当种植植物，一方面体现项目大盘实力，提前营造园林氛围，另一方面为分散地块的整体营销提供支持。
示范展示：园林、大堂、营销中心、样板房、商业街等
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