项目操作性实施方案
目 录
1一、项目概况
2二、项目风险分析
2三、项目土地现状调查
2四、项目修建性详细规划
3五、团队组织方案
5六、工程实施方案
6《征地补偿方案》
11《拆迁安置方案》
22《场地平整方案》
23《市政基础建设方案》
26《竣工验收与入市交易方案》
27七、项目进度管理方案
27八、项目投资成本测算及效益估算
28九、融资规划
28十、土地供应方案
29十一、其他
一、项目概况
参见《项目详细可行性研究报告》相关内容
二、项目风险分析
参见《项目详细可行性研究报告》相关内容
三、项目土地现状调查
参见《项目详细可行性研究报告》相关内容
四、项目修建性详细规划
以城市总体规划、分区规划和项目控制性详细规划为依据。
总平面规划图
城市道路坐标、高程、红线宽度及分幅、转弯半径等；
建设用地边界各拐点坐标、用地范围及相邻周边地貌地物；
用地范围内主要道路控制点坐标、道路宽度及出入口的位置；
建筑物功能、编号、坐标及室内高程，各建筑物基底面积、层数及高度（列表）；
建筑间距，建筑物退让（离界或离线）距离；
公共设施配套项目功能，设置的具体位置，用地界线等；
绿地界线，绿地布局；
室外场地各控制点坐标、设计高程；
道路控制红线等各类控制线具体位置；
各类用地平衡表和技术经济指标统计表（含总用地面积、总建筑面积、地下建筑面积、建筑密度、容积率、绿地率、公共绿地面积、人均公共绿地、地上泊车数量、地下泊车数量、人口规模、总户数、居住建筑面积、居住人口毛密度、居住人口净密度等）。
建设条件分析及综合技术经济论证
建筑、道路和绿地等的空间设计
景观规划设计
道路交通规划设计：确定道路等级、道路宽度、控制点坐标、高程、转弯半径，主要道路断面形式，出入口定位坐标、宽度，地上、地下泊车范围和泊车布局、泊车量等。
绿地系统规划设计：确定绿地功能、范围、用地面积，选择树种，进行绿地景观和设施设计等。
工程管线和管网综合规划设计：包括给水、排水、电力、电信、有线电视、燃气各专业管线和管网综合规划等。规划内容包括负荷预测、外部管线现状、地坪标高、排水管道标高、各类管线走向、管线位置、主要管线管径，并需取得相关主管部门的初步意见。
竖向规划设计：确定地形地貌的利用，进行土方平衡，确定各控制点的坐标、高程和地面排水方向、坡度、高程等。
其他
附：项目控制性详细规划重要技术经济指标说明参考表
主要建筑平、立、剖面图。
规划图纸比例为1：500或1：1000。
五、团队组织方案
序号
项 目 名 称
负 责 部 门
负 责 人
备 注
1
前期工作
土地信息收集
投资发展部
土地招投标
投资发展部
…
…
2
征地
…
…
…
3
拆迁安置
…
…
…
4
场地平整
…
…
…
5
市政基础设施建设
…
6
物资采购
7
财务
…
…
…
说明：
六、工程实施方案
1、项目总体进度计划
项目总体进度计划表
序号
工作内容
进 度
2008年
…
20XX年
第1季
第2季
第3季
第4季
第1季
第2季
第3季
第4季
第1季
第2季
第3季
第4季
1 2 3
4 5 6
7 8 9
10 11 12
1 2 3
4 5 6
7 8 9
10 11 12
1 2 3
4 5 6
7 8 9
10 11 12
1
前期工作
…
…
…
2
征地
…
…
…
3
拆迁
…
…
…
4
安置
…
…
…
5
场地平整
…
…
…
6
市政建设
…
…
…
7
其他工作
8
土地入市交易
2、分项实施方案
《征地补偿方案》
一、概述
说明项目征地拆迁的依据，包括《中华人民共和国土地管理法》、《xx省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》、区（县）土地管理的相关法律、法规及配套政策等。
二、征地拆迁范围说明。
征地的面积和四至（具体以规划红线图为准），拆迁的适用范围，拆迁标准。
三、征地拆迁方案的实施说明
（一）详细实施进度安排
序号
工作内容
进 度
1
行政审批
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
规划手续
用地预审
行政核准
…
…
2
征地与补偿
…
…
（二）行政审批实施说明
征地前须将所有手续办齐才能进行开发工作。由于各地区、城市不同，办理流程或手续应以实际情况为准。
1、市规划部门办理规划手续
①递交或从相关部门汇总申请所需材料，包括但不限于：
申报委托书
加盖公司公章的“建设项目规划许可及其他事项申报表”
国土部门一级土地开发批复文件
新征（占）用地申请（需表述选址要求及拟建项目性质及有关情况，申请文件应包含发文号、签发人、单位印章等基本公文要素）一份
经市测绘主管部门审核确认的1/500或1/2000（远郊地区可使用1/1000或1/10000）地形图一份，位于远郊城镇范围以外的机要项目须提交地形图5份，并用铅笔画出新征（占）用地范围
其他
②办理流程，以当地政府相关部门公示的办理流程流转。
2、国土部门办理建设项目用地预审手续
①递交或从相关部门汇总申请所需材料，包括但不限于：
建设项目用地预审申请表（原件一式两份）
建设项目用地预审申请报告（原件一份）
不同建设项目的要求材料，具体要求参见当地相关规定。例：
中央国家机关及其直属企事业单位
利用自有土地建设项目
中央国家机关及其直属企事业单位
新征占地建设项目
其他
审批类
①主管机关核准文件（国家发改委、国管局等的立项批复）；
②可行性研究报告；
③规划行政主管部门核发的规划意见书；
④建设行政部门的等级备案文件。
（略）
核准备案类
①主管机关核准文件（国家发改委、国管局等的核准备案批准文件）；
②发改委出具的备案文件；
③规划行政主管部门核发的规划意见书或发改委出具的用地预审告知单。
（略）
②办理流程，以当地政府相关部门公示的办理流程流转。
3、发展改革委员会行政核准
①汇集材料：
向区县一级发改委递交土地一级开发核准请示、市联席会通过的土地一级开发实施方案、规划部门的规划意见、环保局的环评批复、具有相应工程咨询资质机构编制的土地一级开发项目申请报告、国土资源部门核发的建设项目用地预审意见及其他。
核准之后，向市发改委递交土地一级开发核准请示、市联席会通过的土地一级开发实施方案、规划部门的规划意见、环保局的环评批复、具有相应工程咨询甲级资质机构编制的土地一级开发项目申请报告、国土资源部门核发的建设项目用地预审意见及其他。
②办理流程，主要指公司内部相关申请资料流转流程。
4、交通部门意见评价
5、园林部门意见评价
6、文物部门意见评价
7、环保部门意见评价
8、市政部门意见评价
以上行政审批办完之后，相关文件由办公室存档备案。
（三）征地与补偿实施说明
虽然组织实施征地的主管部门是各级政府土地行政主管部门，但公司也要参与到整个征地流程中去，负责包括与土地所有者（主要是村委会）协商征地补偿标准、提供必要的征地材料等工作。
1、各阶段实施工作说明及标准，包括土地权属及房屋权属的认定标准、调查内容等。
2、征地补偿费用详细预算。
3、实施中各类报表填写与制作规范。
4、征地补偿款的筹集、交付方式，拟出合同（草稿）。
5、其他
四、附件
《拆迁安置方案》
拆迁安置详细进度安排
序号
工 作 内 容
进 度
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
前期准备
办理拆迁公示
确定拆迁与评估单位
入户调查与拆迁评估
编制拆迁计划、方案
2
获得拆迁许可
…
…
3
拆迁实施
4
拆迁后期处理
…
5
结案
…
…
说明：如选择委托拆迁方式，则根据实际情况对明细进行删减或增加。
分项实施方案
前期准备工作
申请办理拆迁公示
向国土房管部门（建委）提出办理拆迁公示的申请（具体办理机构视当地实际情况而定）。申请表范例：
办理拆迁公示申请
我公司根据立项文件，规划许可证等批准文件，在XX区XX地区进行XX项目建设，具体四至范围为：东至：XX；南至：XX；西至：XX；北至：XX。为了加快办理拆迁手续，特向贵委申请如下事项：
暂停办理的事项
XX号令（当地政府颁布的国土政策）
新建、改建、扩建房屋；
房屋租赁；
改变房屋、土地用途。
XX号令
新批宅基地和其他建设用地；
审批新建、改建、扩建房屋
办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外。
核发工商营业执照；
房屋、土地租赁；
改变房屋、土地用途。
并在拆迁范围内将相关事项进行公示。
特此申请。
中铁瑞城置业公司（盖章）
200X年XX月XX日
另：如需延长暂停期限的，必须在期限届满前1个月内向区县国土房管部门提出延期申请。申请书格式范例：
拆迁暂停期限延长申请
我公司因XXX原因，特向贵委提出XX区XX地区进行XX项目的拆迁暂停期限延长申请，延长期限为一年。
特此申请
中铁瑞城置业公司（盖章）
200X年XX月XX日
拆迁、评估单位的确定
招标程序说明
包括但不限于：组建评标委员会、邀请专家评标（邀请人数及名单）、编制招标文件（负责人、协助部门或人员要求等）、招评标（时间、地点、主持人、唱标方式）及确定中标人后的相关手续办理说明等。
附表1：
拆迁、评估机构一览表
拆迁项目名称
负责部门或机构
负责人
联系方式
拆迁机构资质说明
（委托拆迁时填写）
拆迁具体实施方案及进度
（委托拆迁时由拆迁机构提供）
（在进行入户调查与测量之后进行）
拆迁队伍组建及说明
（委托拆迁时由拆迁机构提供）
评估机构
评估机构资质说明
其他（可另附图表）
附表2：
拆迁机构资质标准表
资质等级
拆迁专业人员数
项目负责人
其他管理人员
注册资本
承接业务限制
承接单项规模
同时承接项目数
同时承接总户数
一级
（获得二级资质后，完成过100户以上的拆迁项目30个，上一年度资质年审为优秀）
＞40
＞3
具备工程技术高级职称、经济或财务管理高级职称、法律执业资格证书的管理人员各1名以上
600万
≤4
≤4000户
二级
（获得三级资质后，完成过50户以上的拆迁项目15个，上一年度资质年审为优秀）
＞20
＞2
具备工程技术、经济或财务管理中级职称、法律执业资格证书的管理人员各1名以上
400万
≤300户
≤3
≤1000户
三级
＞10
＞1
具备工程技术、经济或财务管理初级职称、法律执业资格证书的管理人员各1名以上
200万
≤200户
≤2
≤400户
附表3：
评估单位资质标准
具体参见建设部第142号令《房地产估价机构管理办法》相关内容。
入户调查与测量
入户团队：工程管理部或异地项目公司相关人员、拆迁机构、评估机构以及XXX（村）居委会成员
进度安排
序号
工 作 内 容
进 度
月
月
月
月
1
…
30
1
…
30
1
…
30
1
…
30
1
设计、制作登记项目表格模板
2
房屋调查登记
3
现场评估、测量
4
登记、确认
5
其他
说明：
登记项目表格模板设计、制作规范
房屋调查内容及其标准，内容包括但不限于：
△房屋坐落
△产权人：私人所有的房屋，一般按照产权证件上的姓名。产权人已经死亡的，应注明代理人的姓名；产权共有的，应注明全体共有单位名称。
△产别：房地产管理部门直接管理的房屋，包括公产、代管产、托管产、波涌产四种产别。公产应注明房地产管理部门的全称；代管产应注明代管及原产权人姓名；托管产应注明托管及委托人的姓名或单位名称；拨用产应注明房地产管理部门的全称及拨借单位名称。△层数：采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在米以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
△所在层次
△建筑结构
△建成年份
△用途
△墙体归属
△产权来源：继承、分析、买卖、受赠、交换、自建、翻建、征用、收购、调拨、价拨、拨用等。有两种以上的应全部注明。
△产权纠纷：对产权不清或有争议的，以及设有典当权、抵押权等他项权利的，应作出记录。
△房屋权界线示意图：以权属单元为单位绘制。对有争议的权界线应标注部位。
⑤现场测量与评估，按照《房屋测量规范》（中华人民共和国国家标准GB/T17986-2000）进行。
△房屋测量规范（包括特殊情况的房屋建筑面积测绘规范）
△用地面积测算规范
△附属物测量规范
⑥登记、确认程序说明
⑦对于测量、评估中的拍摄影像资料处理办法
⑧其他
拆迁评估（由评估单位提供该项内容）
编制拆迁计划与方案（委托拆迁时，该项内容由委托拆迁机构提供）
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拆迁计划
项目概况
拆迁范围
拆迁方式（一次性拆迁或分期拆迁）
搬迁期限
工程开工时间
工程竣工时间
附录
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拆迁方案
项目概况
拆迁范围
拆迁方式
拆迁期限
拆迁评估报告
被拆除房屋及其附属物的基本情况
补偿安置方式及其主要内容
拆迁补助办法
拆迁工作使用法律法规政策的说明
是否回迁，区位补偿价格，补偿标准、依据、奖励政策等
其他
回迁安置房建设方案
回迁安置房的规划
回迁安置房的建设意见
建设周期
建设单位选择
定向销售价格、优惠政策
回迁房建设成本预算
其他
市政基础设施补偿方案
按照现状调查情况，结合规划的市政方案，按拆、改、移等不同情况，在方案中明确。
十一、其他地上附属物的补偿方案（可以在土地征用补偿的包干费用中包含，也可按拆迁对待，但不能重复补偿）
十二、文物保护方案
十三、其他
十四、附录
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（三）拆迁许可证的办理
说明许可证办理的负责部门（工程管理部或异地项目公司）、负责人、协助部门或人员的要求、申请所需材料（国有土地上的房屋拆迁或集体所有土地上的房屋拆迁）等。
（四）拆迁实施工作
拆迁现场管理
拆迁结案处理
（五）拆迁补偿安置
（六）拆迁争议处理办法
《场地平整方案》
项目概况
项目进度安排
场地设计方案，包括但不限于：
１、土方工程的设计与实施；
２、机井工程施工方案及技术要求；
３、混凝土及钢筋混凝土施工方案、工艺工序及标准；
４、砌体工程施工、工艺工序及技术标准等；
５、对外交通与场内交通方案；
６、其他
四、附录：各项技术参数及标准图表等。
《市政基础建设方案》
项目概况
建设目标
建设原则
分项工程建设内容与程序
（一）《道路工程建设方案》
1、现状调查报告
2、设计建设方案
3、进度计划
4、工序工艺要求
5、施工组织设计说明（施工总设计、单位工程施工组织设计、分部或分项工程施工组织设计）
6、施工图预算说明
（二）《管线工程建设方案》
1、现状调查报告
2、各类管线设计建设方案（污水、雨水、供水、供气、供热、供电、通讯、电视、室外照明等）
3、进度计划
4、工序工艺要求
5、施工组织设计说明
6、施工图预算说明
（三）《给水排水工程建设方案》
1、现状调查报告
2、设计建设方案
3、进度计划
4、工序工艺要求
5、施工组织设计说明（施工总设计、单位工程施工组织设计、分部或分项工程施工组织设计）
6、施工图预算说明
（四）《电力工程建设方案》
1、现状调查报告
2、设计建设方案
3、进度计划
4、工序工艺要求
5、施工组织设计说明（施工总设计、单位工程施工组织设计、分部或分项工程施工组织设计）
6、施工图预算说明
（五）《热力工程建设方案》
1、现状调查报告
2、设计建设方案
3、进度计划
4、工序工艺要求
5、施工组织设计说明（施工总设计、单位工程施工组织设计、分部或分项工程施工组织设计）
6、施工图预算说明
（六）《通讯工程建设方案》
1、现状调查报告
2、设计建设方案
3、进度计划
4、工序工艺要求
5、施工组织设计说明（施工总设计、单位工程施工组织设计、分部或分项工程施工组织设计）
6、施工图预算说明
（七）《通气工程建设方案》
1、现状调查报告
2、设计建设方案
3、进度计划
4、工序工艺要求
5、施工组织设计说明（施工总设计、单位工程施工组织设计、分部或分项工程施工组织设计）
6、施工图预算说明
五、投资测算
六、项目实施与报障（明确管理机构职能分工及项目实施管理制度等）
七、附录：相关图表
《竣工验收与入市交易方案》
一、项目概况
二、项目工程发包方案
三、项目工程竣工内部验收方案
包括：验收流程、验收办法、参与的机构与人员要求、验收技术标准、验收资料收集要求等等。
四、单位工程竣工内部验收方案
分别包括道路工程验收方案、管线工程验收方案、给排水工程验收方案等等。
五、分部或分项工程竣工内部验收方案
指单位工程下的工序施工验收方案。包括但不限于：各分项工程施工标准、验收标准、验收方案、参与机构等等。
六、项目正式验收方案
七、竣工决算方法
八、项目后评价方法及项目后评价报告规范
九、入市交易准备工作规范
十、附件
七、项目进度管理方案
（一）项目进度计划书
（二）项目阶段报告
（三）项目配套资源分析
（四）项目责任人制度
八、项目投资成本测算及效益估算
（一）项目总成本及分期成本测算
（二）项目收益估算
（三）现金流量及财务指标分析
（四）测算方法、工具、标准等的说明
（五）附件：各项相关表单
九、融资规划
（一）项目融资总额、分期数额的确定
（二）融资来源分析
（三）融资结构确定
（四）融资实施，即详细安排筹资工作各个阶段的具体目标、任务、时间、地点和负责人等。
（五）融资风险论证，常用指标：资产负债率；流动比率；偿债比率。
（六）融资方案的编制
指公司为了取得资金，向筹资对象做出的书面说明。内容包括但不限于：项目基本情况；项目总投资及拟贷款金额；项目还款计划；效益分析等。
十、土地供应方案
（一）土地供应模式概述（招、拍、挂等）
（二）土地供应时间安排
（三）土地一级开发深度，即通过开发后的土地状况。
（四）市政设施的接用
（五）供地时点开发状态及开发成本支付情况
（六）土地一级开发施工完成后到一级开发结案期间的经营管理方案
十一、其他
