旅游项目设计与旅游产业开发策划旅游运营与房地产开发“脑库”-北京绿维创景规划设计院://电话：010－8409809984076166版权声明：该报告的所有图片、表格及文字内容的版权归北京绿维创景规划设计院所有。
国内旅游产业面对的最大问题之一，是旅游产品的全面过时。因此，我们称现期的旅游产业，为“一个产品全面过时的朝阳产业”。一些旧的老景区现在在走下坡路。今年“五一”黄金周，就是对中国旅游景区的一个大检验，一大批老景区门口罗雀，收益大幅度下降。原因呢，就是老景区的产品过时了，而一些新的景区成长很快，而且在五一期间受到特别的欢迎。提到产品的过时问题，必然涉及到游憩方式更新换代的问题。游憩方式更新在九十年代以后发展特别快，目前正处在从传统观光型向休闲度假型过渡的中间阶段。人们对于好玩与不好玩、怎么个玩法、怎么个娱乐法、怎么个休闲法已经有了一种非常高的要求，已经产生出完全多样化的需求。旅游界现在已提出：刚刚编制的旅游规划，就不能用了；特别是规划不能落实下去的问题，是因为原有的规划编制规则要求，有理念而没有产品，有理念而不能进行操作性运作。其核心，是游憩方式不明确，商业模式不成型。所以北京绿维创景规划设计院提出了搞旅游的商业运作策划。把旅游运作的问题结合起来，进行目的地规划及旅游项目设计，就可以形成旅游项目开发中的落地策划、落地设计。满足旅游局、政府、旅游企业、旅游投资商的现实需求。一、项目设计的八大理念项目设计的过程，有两个特点：第一，四类思维过程的交织与整合：整个设计过程，是一个游憩主题与方式创意成型的过程，是一个景观创造与设旅游运营网创意建筑设计网
计的过程，又是一个规划思路形成的过程，同时还是一个商业运作思路策划的过程。这四类完全不同的思维过程，在同一个项目的设计中交织展开，互补互联，最后，通过整合，形成一体化的内容。第二，循环互动，交叉递进：项目设计虽然从资源调查和环境分析开始，但专家一旦启动项目，实际上对于资源、市场、环境、创意、产品、景观设计、营销、投资估算、收入模式设计等等，不是按部就班的推进设计，而是循环互动，交叉递进的。创意往往会很快的形成，并且有很多的创意，但是，可能所有的创意都没有可行性，或者达不到独特性吸引力的要求，或者与方方面面其他因素不能相互配合。我们一般会使用试错的方法，以不同的主题进行整合，力求形成整体方案的突破。创意与整合的过程，是一个非常艰难的过程，一旦突破，项目就有了灵魂，项目设计的技术性工作就比较好做了。北京绿维创景规划设计院总结形成了项目设计的八大理念：1、在产业链联动中寻找解决方案；2、用实证的科学手段，深度研究细分市场；3、以人为本，设计游憩模式；4、追求独创奇异，形成独特性卖点；5、深度挖掘地脉文脉人脉，用情境化体验化娱乐化设计产品；6、遵循“品牌整合营销传播技术”，创新旅游营销；7、遵循产业特性，再造管理流程，实现效率提升；8、以投资商和银行为导向，包装产品，实现融资。二、旅游项目开发的工作流程在旅游项目开发分类的基础上，我们谈旅游项目设计及开发过程和步骤问题。这里面有几个重要环节：第一环节是我们投资设想的问题。当我们对一个旅游项目或者一个景区旅游运营网创意建筑设计网
资源开发感兴趣的时候，我们对这个项目要有一个构想。有一个构想以后我们开始市场调研和分析，同时需要签订投资合同。投资合同签订的过程对于投资商和旅游局来说都属于前期。在整个前期工作中，最核心的就是投资合同的签定。投资合同的签定关系到法律法规基础的重要问题。怎么样来签这个合同？签什么样的合同？对投资商、对政府都是非常重要的。投资商要把握住什么？控制什么样的资源，是土地资源、经营权、门票权还是开发招商呢？我们帮助十多家投资商签定与政府的合同，每一家都有差异。政府的想法都有差异，比如说权限问题，里面涉及很多经营权、经营管理权、招商开发权、门票收益权、行政管理权，规划参与权等等。我们把这些权益的划分设计得非常细，对这些很细的问题做了若干规定，关于建设周期，关于最后的投资成果都有很多细节问题，涉及到法律的。比如说我们以前还设计过重要地块节点控制方法，在一个区域我没有办法全部买下来，只能部分重要的不到一百亩控制起来。这个合同里面很多细节，也有很多方法。但是我们的投资商和政府没有提供关于开发这个项目需要的资金量，因为还缺少项目策划，这时候对投资商而言，合同签订非常茫然。因为到底什么资源是最重要的，他应该控制什么样的东西才能把这个区域做好，这个关键他把握不住。他只是表面上的看见一个东西。因此我们建议在前期要做项目的一个初步评判，我们将其分割为项目的投资评价和初步策划，这个阶段完了以后就是立项和编制项目建议书，立项以后是可行性研究报告，实际上在没有规划的前提下做的可行性研究报告是有问题的，因为没有编制规划，没有详规可行性报告是出不来的。因为旅游旅游运营网创意建筑设计网
项目跟工业项目不一样，工业项目可以根据生产能力，生产设备核算出成本。旅游项目是连产品做成什么样子都不知道，根本无法核算投资成本。所以我们的一般做法是在旅游项目策划的基础上，编制旅游规划，并且制作相应的详规，以详规为依据做可行性研究。这样才是符合旅游投资规律的。这里牵涉到旅游产品细化的问题，单做一个旅游产品的时候，这个产品的成本安排到底是什么样子的、他的收入方式是什么样的、服务收入中除门票还有哪些收入、他有哪些旅游纪念品和哪些小产品，作出了这些东西还作农副产品加工吗？所有这些内容如果没有落实到具体化，是根本算不出收入的，算不出收入又怎么说可行性呢。最后只能告诉甲方这个地块地质结构不错，土只有一米厚底下就是花岗岩，只能说明建设的可行性而不能预测市场的可行性。因此我们的建议是可行性研究报告放在规划之后，或者说可以在投资商来投资前做一个预可行性研究报告，这个报告用于决策，用于立项。也就是说在制定详细规划前，首先制作一个项目策划，明确在这个地方要做什么产品，他面对的市场有没有可能性，市场调研、市场挖掘的深度，以及产品的基本模式，继而形成我们对这个商业的基本模式。然后再来做用地审批，以规划来进行土地征用。因此，前期工作是比较虚的以目的为主的，先是项目预可性研究和策划，然后是规划，最后作出可行性研究报告，还有就是建设的一些准备工作。这是第一个大的阶段，又可以分成三个小的阶段：1）以预可行研究为前提的合同签订阶段2）以立项为主的工作阶段3）编制规划和可行性研究报告阶段旅游运营网创意建筑设计网
这些就是前期工作的一个流程。经常有企业在项目投资的时候，发觉自己不知道从何下手，如果请专业公司来做规划，还没有签订合同，如果不请专业公司又会漏洞百出，和他要求的目标相距太远。立项后不知道先做规划还是先做可研。可研是融资必需的，但没有规划的可研又是有问题的，做规划又需要很多钱，这里面总是缠来缠去分不清节奏。我们现在设计了一个科学的结构安排，根据实际变通性来调整工作，但是整个前期目标是围绕着合同签下来，规划评下来，可研和用地批下来这么一些工作来展开的；商业性结构，是围绕开发的前提形成，开发的产品明确展开的。生产的准备，也就是我们说的旅游区开业的准备，包括员工、相应的物资配备、营销计划和规章制度健全等。这中间有个竣工验收环节，基础设施和投资项目的竣工验收与旅游开业的开业验收是两个不同的验收。三、旅游项目设计的方法及过程下面要讲到的是和旅游项目开发相结合的，旅游规划、策划、可行性研究等旅游智力方面的工作。具体包括几个方面：1、资源评价与资源挖掘资源是旅游项目开发的基础，一般包括自然资源、历史文化资源两个方面，我们也从地脉、文脉、人脉三个角度，进行资源的挖掘。从投资的角度，我们将资源区分为本体价值与开发价值。本体价值是资源固有的价值基础，开发价值，则是从开发收益的角度，对资源价值的一种评价，这样的评价，对于开发商投资，具有很大的意义。旅游运营网创意建筑设计网
本体价值评价与挖掘：第一，景观观赏价值；第二，科学价值；第三，文化价值；第四，游乐价值；第五，康疗价值；第六，体验价值。开发价值评价与挖掘：第一，资源定位、独特性及其吸引力评价；第二，可进入性与进入条件评价；第三，基础设施条件及投入评价；第四，展示条件与观赏条件评价；第五，游乐、康疗与体验条件评价；第六，产品现状评价2、市场调研要把握好市场，需要从五个方面进行深度研究与策划：市场调研、旅游市场总体把握，项目的市场定位，对应于目标市场需求的产品创造（创意策划与游憩方式设计，游线设计），市场核算与运作策划（收入模式设计，营销策划，市场效果判断，效益估算等）。我们现在研究了一套专业的旅游市场调研系统，包括网上调查，城市调查系统，景点调查系统，生产调查系统。这样共同构成一个市场调研结构，资源调查和资源评价相结合，构成我们说的预可行研究。3、项目策划项目策划是一定要做的，因为我们现在的规划绝大多数是我们规划单位做的，他有两个东西，旅游部门做规划对产品和游憩方式的深度研究不够，对商业性问题和游憩过程把握的不是很清楚；而城市规划部门做的规划，着重建设投资、土地利用，建筑景观等问题。这两个角度没有抓住我们所说的旅游的灵魂，在游憩过程中对人生的体验，对人构成的吸引等核心问题，这样的规划作出来与我们真正要开发的产品相差甚远。后果就是没法将规划变为现实，很难确定从哪儿开刀从哪儿介入、开始投资多少资金、大到什么程旅游运营网创意建筑设计网
度会有什么样的效果、前期的申报过程怎么运作、往下怎么运作等等。因此我们希望把市场调研做为一个产业经济来开展，用产业经济的眼光进行旅游项目的设计。与化工产业需要专业人员进行技术设计一样，旅游项目的设计也需要技术，北京绿维创景规划设计院称之为游憩方式设计，进一步就是建筑设计和景观设计，这样相结合才能最后形成产品。我们请了一家著名大学来作旅游规划，结果是房子画的很标准、布局也合理，但就是找不到这一项目的吸引力，归根结底是由于他不懂旅游游憩方式的技术。而在旅游规划当中，很注重的一个方面就是旅游游憩方式的设计。游憩方式设计落实下来以后，我们就要落实商业模式设计，只有把收入点、收入方式、营销方式、盈利能力、开发的过程等都落实下来后，旅游项目才具有可行性，才是企业能够把握采用的东西。没有以上这些先决条件作出来的可研是骗人的、没有依据的。我们讲到这些问题的目的是什么呢？第一、我们把项目开发流程分得非常清晰，为什么我们把项目开发流程细化，就是因为他对企业投资有帮助。第二、拿这个策划可以融资，当银行来考察项目的时候，商业模式考虑的越透彻越清晰，所有的收益和评估越准确数据越充分，对银行越有说服力。第三、对于政府来说能够把项目做的非常好，招商引资的成功率就会大大的提升。而仅仅拿资源去招商，比如请一个老板去看我们有什么什么资源，大部分老板都说你们的资源很好，可以搞点什么什么，你问他你来吗？他就会说旅游这东西我把握不了。所以我们需要做出一个项目设计，告诉他这个旅游运营网创意建筑设计网
东西是这样的。这就是前期投资，为了招商引资而投资。所以我们给政府做规划的时候会给他们几个项目策划的文本，以便于规划做完了宏观的把控外，能把项目引资落实下来，为其引资提供服务。开发策划，是另外一个概念。就是我们为投资商、投资主体所策划的怎样开发的工作流程结构。旅游项目是一定要进行设计的，不是旅游规划代替旅游项目设计，我们现在拿规划代替旅游项目设计是错误的。他也不是一个简单的策划案，而是一个项目设计，一个完整的项目设计应该包括开始说的六点。大体上有三个问题必须解决好。最核心的是主题和核心吸引力的策划，任何项目缺少了灵魂是不行的。一个景区资源，独特性都有，但是很多独特性不具备旅游吸引力。比如说地质公园的岩石结构，专家能看懂老百姓看不懂。这种资源的独特性和我们说的旅游吸引力是不一样的，像灵山、海南造大佛都是做到极至的一种旅游造景策划，这样的策划和我们的旅游资源之间，以及文脉、地脉、人脉之间如果能通过资源挖掘找到独特性，独特的吸引力，是最好的。不行的话就要做引入性比如说我们在昆明做的野鸭湖。其实野鸭湖也就是一个两百亩的湖面，跟昆明的地方资源无法相比，但是当地就是想把它变成一个很有利用价值的资源，就是当地的土地利用价值，首先它距离昆明很近，只有45分钟的路程，可以搞房地产开发，另一个你怎么才能把旅游区域经济做上来，没有旅游经济，根本谈不上旅游房地产，所以当时我们考虑在当地建筑瑞士小镇，因为当地的风情很适合建筑欧式城堡式建筑的风格，另外瑞士的苏黎世市和昆明是友好城市，黎世市长来过昆明三次，和昆明市长保持着长期的旅游运营网创意建筑设计网
交流，引资，合作，所以我们决定把瑞士的风格引进来，建造一个瑞士小镇，这样来带动野鸭湖的发展，另外我们选择了注入法，把一些可能和本地有关的境外的主题引进注入，利用自然资源把它提升。4、开发运作计划制定这一计划的重点，在于把战略落实到开发的每一个环节之中，提示操作的顺序、重点、达到的目标、环节之间的衔接等等细节。开发运作计划，一般涉及到以下八个方面：1）经营权及相关合同谈判与签订；2）土地征用、拆迁、居民安置；3）策划、规划、设计等相关事项；4）立项、可研与五证报批；5）工程招标与投资建设；6）招商引资与融资运作；7）开业验收与开业营销运作；8）管理成型与人力资源培训。旅游运营网创意建筑设计网
