建设项目
决策和实施的策划
Project Planning
丁士昭 教授
同济大学工程管理研究所（RIPAM)
1. 项目策划的时代背景- 国际建筑业发
展的战略
2 项目策划的相关理论 - 项目管理
3 项目策划的基础理论
0. 引言
4. 项目决策的策划- 土地开发项目的策划及案例(一)
5. 项目决策的策划- 土地开发项目的策划及案例(二)
6. 项目决策的策划- 建设项目开发的策划及案例
7. 项目实施的策划- 建设项目实施的策划及案例
8. 总结
引言
问题的提出
建设项目 决策
项目建议书
可行性研究
批准
立项
技术分析
经济分析
科学性
分析的广度和深度
真实性和可靠性
专业人士的责任性
为立项和报批而做
?
问题的提出
建设项目 实施
立项
设计任务书
设计
施工
管理准备与科学论证
经济准备与科学论证
技术准备与科学论证
组织准备与科学论证
?
主题
建设项目 决策
策划
决策
建设项目 实施
策划
实施
PM概念/PM三大目标
理论轨迹
实际轨迹
纠偏
纠偏
策划
在充分占有信息的基础上,
针对项目决策和实施的问题
进行组织、管理、经济和技术方面
的科学分析和论证
旨在为项目建设的决策和实施增值
旨在为项目建设的决策和实施增值
人类生活和工作的环境保护和节能
建筑环境
使用功能和建设质量
建设成本和经营成本,社会效益和经济效益
建设周期
组织和协调
建设项目的决策
项目建议书
可行性研究
+
供项目决策的策划文件
批准
立项
建设项目的实施
设计
施工
立项
设计任务书
为项目实施服务的策划文件
+
业主方是推动建筑业发展的Motor
PFI建设模式将成为全球政府建设项目开发
的重要模式
建筑界应关注和适应业主方对承发包模式需
求变化的动向
近几年来建筑业发生的主要变化
1. 项目策划的时代背景
-国际建筑业发展的战略
项目管理概念引言
项目管理 的三大目标
项目管理的哲学思想
项目管理的定义
项目管理的类型
项目管理的任务
动态控制原理
2 项目策划的相关理论 -
项目管理的基础理论
项目策划的任务
项目策划的组织
项目策划的类型
3 项目策划的基础理论
项目策划的方法
4. 项目决策的策划
- 土地开发项目的策划及案例(一)
金宝地块项目概况
土地策划工作内容
金宝地块开发前期工作流程图
金宝地块土地开发环境调查报告
项目总体构思方案
控制性详规设计任务书
5. 项目决策的策划
- 土地开发项目的策划及案例(二)
湖北曙光软件园概况
土地规划及开发策划的工作流程
土地规划策划的主要内容
项目功能分析和项目组织结构策划
概念规划方案征集任务书
概念规划方案
6. 项目决策的策划
- 建设项目开发的策划及案例
投资1亿美元可建造一个什么样的大厦？
——项目的总体构思（包括建筑、结构、基础方案设想和机电设备系统构思）
1亿美元投资的费用分析和论证
——项目的投资分析（包括建筑工程投资,设备工程投资和其他方面的投资）
关于加强项目管理以确保投资1亿美元能实
现该大厦的建议
7. 项目实施的策划
- 建设项目实施的策划及案例
《风险管理与工程保险方案》
《项目管理信息系统需求分析报告》
《项目管理（监理）总体方案》
8.总结
1. 项目策划的时代背景
-国际建筑业发展的战略
业主方是推动建筑业发展的Motor
PFI建设模式将成为全球政府建设项目开发
的重要模式
建筑界应关注和适应业主方对承发包模式需
求变化的动向
近几年来建筑业发生的主要变化
主办者：英国里丁大学 (The University of Reading)
里丁建设论坛 (The Reading Construction Forum)
时 间：1997年9月23日至9月25日
地 点：英国牛津大学 (The University of Oxford)
参加人员：会议代表仅30余人，分别来自6个国家：英国、瑞典、美国、中国、澳大利亚、南非，代表了五大洲——欧洲、美洲、亚洲、澳洲和非洲的建筑界人士。
会议名称：
Adding Value to Design and Construction
近几年来建筑业发生的主要变化
1、大中型项目投资和经营的私有化进程的发展。
2、业主方更多地希望设计和施工紧密结合，倾向设计+施工（Design + Build，或称Design + Construction，即中国所称谓的项目总承包）的方式发包；希望建筑业提供形成建筑产品的全过程的服务，包括项目前期的策划和开发以及设计、施工，以至物业管理(Facility Management)；
近几年来建筑业发生的主要变化
3、建筑业在项目融资和经营方
面参与程度的加剧
4、建筑市场的全球化进程和建
筑市场竞争的加剧
5、从机械制造业、汽车工业引进、改变建筑产品生产组织的模式；
6、在设计、施工、建筑材料和建筑设备的技术领域中不断出现创新；
7、建筑公司（即中国所称的建筑施工、安装企业）功能的变化；
9、信息技术的迅速发展对建筑业的影响。
8、设计事务所（设计公司），建筑公司和咨询公司内部管理的变化；
1. 项目策划的时代背景
-国际建筑业发展的战略
业主方是推动建筑业发展的Motor
PFI建设模式将成为全球政府建设项目开发
的重要模式
建筑界应关注和适应业主方对承发包模式需
求变化的动向
适应建筑市场的全球化
近几年来建筑业发生的主要变化
业主方是推动建筑业发展的Motor 1-1
这些要求将促进建筑业的变化和发展。因此，与会全体代表认为，业主方是推动建筑业发展的Motor。
建筑业的服务对象是业主（无疑，包括代表国家投资、地方政府投资和国有企业投资的业主以及私有企业、私人投资的业主）。
全球业主对建筑业的要求和期望越来越高，希望建筑业产品的成本逐步降低、建筑产品的质量逐步提高、建筑产品和生产过程的确定性不断提高。
1. 项目策划的时代背景
-国际建筑业发展的战略
业主方是推动建筑业发展的Motor
PFI建设模式将成为全球政府建设项目开发
的重要模式
建筑界应关注和适应业主方对承发包模式需
求变化的动向
适应建筑市场的全球化
近几年来建筑业发生的主要变化
PFI建设模式将成为全球政府建设项目开发的重要模式1-2
PFI即Private Finance Initiatives，其中 Private为私人的，Finance为资金，Initiative为发端、创始，在尚未有确切的中文译名前，暂称谓它PFI建设模式。其含义是用私有资金(民间资金)来开发，实施建设项目。
PFI建设模式将成为全球政府建设项目开发的重要模式2-2
PFI是个总概念，总模式，它涵盖了BOT（Build-Operate-Transfer）和BOOT（Build-Own-Operate-Transfer）等模式。
1. 项目策划的时代背景
-国际建筑业发展的战略
业主方是推动建筑业发展的Motor
PFI建设模式将成为全球政府建设项目开发
的重要模式
建筑界应关注和适应业主方对承发包模式需
求变化的动向
适应建筑市场的全球化
近几年来建筑业发生的主要变化
建筑界应关注和适应业主方对承发包模式需求变化的动向1-4 D+D+B
D+D+B（Develop + Design + Build），即承包方负责项目前期决策阶段的策划和管理+设计+施工。
D+D+B模式
建筑界应关注和适应业主方对承发包模式需求变化的动向2-4 D+B+FM
D+B+FM（Design + Build + Facility Management)，即设计+施工+物业管理。
D+B+FM模式
出租/回收资金
购物和销售
拆除、重建/ 现代化
室外娱乐设施
Land-Scaping
停车场
维修
现代化
使用者满意
用户感觉
使用者参与
Structure & Fabric
Components & Finishes
电
Plumbing Waste Disposal
暖通、
空调
交通
通讯
防火
空间利用
空间分布
内部设计
设备
建筑场地
建筑环境
Building Services
Building Enclosure
光/声/热
室内环境
安全
卫生
财务管理
空间管理
用户管理
物业管理
物业资产管理
物业运行管理
出租/回收资金
购物和销售
拆除、重建/ 现代化
使用者满意
用户感觉
使用者参与
空间利用
空间分布
内部设计
设备
财务管理
空间管理
用户管理
物业资产管理
室外娱乐设施
Land-Scaping
停车场
维修
现代化
Structure & Fabric
Components & Finishes
电
Plumbing Waste Disposal
暖通、
空调
交通
通讯
防火
建筑场地
建筑环境
Building Services
Building Enclosure
光/声/热
室内环境
安全
卫生
物业运行管理
维修
现代化
建筑场地
建筑环境
Building Services
Building Enclosure
物业运行管理
室外娱乐设施
Land-Scaping
停车场
电
Plumbing Waste Disposal
暖通、
空调
交通
通讯
防火
建筑场地
建筑环境
Building Services
光/声/热
室内环境
安全
卫生
Structure & Fabric
Components & Finishes
Building Enclosure
建筑界应关注和适应业主方对承发包模式需求变化的动向3-4 F+P+D+B+FM
F+P+D+B+FM（Finance + Procure + Design + Build +Facility Management），即融资+采购+设计+施工+物业管理。
F+P+D+B+FM模式
建筑界应关注和适应业主方对承发包模式需求变化的动向4-4 Program Management
Program Management，负责整个建设项目前期决策阶段和项目实施阶段的全部管理工作。
Program Management模式
2 项目策划的相关理论 - 项目管理
项目管理概念引言
项目管理 的三大目标
项目管理的哲学思想
项目管理的定义
项目管理的类型
项目管理的任务
动态控制原理
工程建设监理与项目管理的关系
PM概念
项目管理
承包商/供货商项目管理
设计方的项目管理
业主方的项目管理
业主方的项目管理
工程建设监理
2 项目策划的相关理论 - 项目管理
项目管理概念引言
项目管理 的三大目标
项目管理的哲学思想
项目管理的定义
项目管理的类型
项目管理的任务
动态控制原理
PM概念/PM三大目标
费用
进度
质量
项目开始
项目结束
2 项目策划的相关理论 - 项目管理
项目管理概念引言
项目管理 的三大目标
项目管理的哲学思想
项目管理的定义
项目管理的类型
项目管理的任务
动态控制原理
项目管理的哲学思想
PM概念/PM的哲学思想
变 是 绝 对 的
不 变 是 相 对 的
不 平 衡 是 永 恒 的
平 衡 是 暂 时 的
2 项目策划的相关理论 - 项目管理
项目管理概念引言
项目管理 的三大目标
项目管理的哲学思想
项目管理的定义
项目管理的类型
项目管理的任务
动态控制原理
项目管理(PM)的定义
PM概念/PM的定义
从项目的开始到项目的完成，
通过项目策划(PP)和项目控制(PC)以达到项目的费用目标（投资目标、成本目标）、质量目标和进度目标。PM=PP+PC
工程项目建设阶段
PM概念/PM的定义
项目决策阶段
项目实施阶段
设计准备阶段
设计阶段
施工阶段
动用前准备阶段
保修阶段
项目决策阶段
编制项目建议书
编制可行性研究报告
编制设计任务书
初步设计
技术设计
施工图设计
施工
竣工验收
动用开始
保修期结束
TIME
项目管理的时间范畴
PM = PP + PC
PM=PP+PC
PM概念/PM的定义
设计准备
项目决策
设计
施工
动用前准备
开
始
结
束
决策阶段
实施阶段
使用阶段
DM
PP
PC
PP与PC在工作时段上的区别
PM概念/PM的定义
设计准备
项目决策
设计
施工
动用前准备
开
始
结
束
决策阶段
实施阶段
使用阶段
PP基本工作时间
PP向前延伸时间
PP深化调整时间
PC基本
工作时间
PC向后延续时间
设计准备阶段和设计阶段控制投资的意义
100%
95%
75%
35%
10%
25%
1/4
3/4
1/2
对项目经济性影响的程度
竣工
设计准备
初步设计
技术设计
施工图设计1
施工图设计2
施工
部分尚余的设计、发包
设计
招标、发包
设计要求改变
2 项目策划的相关理论 - 项目管理
项目管理概念引言
项目管理 的三大目标
项目管理的哲学思想
项目管理的定义
项目管理的类型
项目管理的任务
动态控制原理
项目管理的类型
PM概念/PM的定义
业主方的PM——OPM
设计方的PM——DPM
承包方的PM——CPM
供货方的PM——SPM
一个项目的项目管理系统
PM概念/PM的定义
OPM
DPM
CPM
SPM
重要结论
OPM
DPM
CPM
SPM
PM概念/PM的定义
一个项目的建设是否成功，取决于项目实施各方PM的成效
项目的PM系统=OPM+DPM+CPM+SPM
2 项目策划的相关理论 - 项目管理
项目管理概念引言
项目管理 的三大目标
项目管理的哲学思想
项目管理的定义
项目管理的类型
项目管理的任务
动态控制原理
项目管理的任务
The scope of work of Project Management
PM概念/PM的定义
2 项目策划的相关理论 - 项目管理
项目管理概念引言
项目管理 的三大目标
项目管理的哲学思想
项目管理的定义
项目管理的类型
项目管理的任务
动态控制原理
投资动态控制原理图
PM概念/动态控制原理
偏差
比较计划值与实际值
测量器
工程进展
收
集
实
际
数
据
采取控制措施
调节器
Yes
No
实际值
干扰
人力
物力
财力
每两周或每月
Project Controlling
学科体系
Project Controlling是在企业控制论和建筑工程项目管理学的基础上发展起来的。
PM概念
国民经济学
建筑经济学
...
企业经济学
建筑企业经
营与管理学
企业控制论
...
组织论
项目管理学
...
建筑工程项目管理学
项目管理学作为一门学科，它的母学科是组织论
PM组织/小结
项目管理主要从组织和管理的角度来研究项目的策划(Project Planning)和项目的控制(Project Control)
1. 项目策划的时代背景- 国际建筑业发
展的战略
2 项目策划的相关理论 - 项目管理
3 项目策划的基础理论
0. 引言
4. 项目决策的策划- 土地开发项目的策划及案例(一)
5. 项目决策的策划- 土地开发项目的策划及案例(二)
6. 项目决策的策划- 建设项目开发的策划及案例
7. 项目实施的策划- 建设项目实施的策划及案例
8. 总结
项目策划的任务
项目策划的组织
项目策划的类型
3. 项目策划的基础理论
项目策划的方法
项目策划的类型
建设项目实施的策划
土地开发项目实施的策划
(项目经营策划)
土地开发规划的策划
建设项目决策的策划
项目决策的策划
项目实施的策划
RIPAM
土地开发规划的策划
北京金宝金融街地块成片开发
海南东方明珠旅游城
汕头南澳旅游娱乐度假中心
武汉曙光软件园规划
建设项目决策的策划
深圳国际会议中心
北京王府商城
惠州市中银先科国际大厦
广东南海国际中心
上海国际金融大厦
海口市278工程
建设项目实施的策划
广州地铁首期工程
深圳国际会议中心
海南东方明珠旅游城
厦门国际会展中心
项目策划的任务
项目策划的组织
项目策划的类型
3 项目策划的基础理论
项目策划的方法
项目策划的组织
土地开发规划的策划
建设项目决策的策划
建设项目实施的策划
土地开发项目实施的策划
开发公司
建设单位
从事策划
工作的
专业咨询单位
开发公司或建设单位自行策划存在的问题
项目实施决策的失误
多数是非专业人员
认识的缺乏
知识的缺乏
经验的缺乏
社会联系的缺乏
项目决策的失误
项目的社会效益和经济效益
从事策划工作的专业咨询单位
人员的知识结构
组织
管理
经济
技术
人员的能力和经验
设计
施工
项目管理
项目策划
从事策划工作的专业咨询单位策划工作的组织
专业咨询单位
信
息
资
源
政府部门
规划专家
建筑专家
结构专家
建筑物理专家
设备专家
经济和管理专家
. . . . . .
. . . . . .
开放的组织
策划工作的组织
人员的集成和组织
信息的集成和组织
知识获取的组织
知识编写、组合和整理的组织
新知识形成的组织
知识管理
创新
项目策划的任务
项目策划的组织
项目策划的类型
3 项目策划的基础理论
项目策划的方法
项目策划的任务
项目决策的策划任务
定义开发或建设什么,
及其效益和意义
项目实施的策划任务
定义如何开发和建设
? 功能, 标准
? 资金, 投资, 效益
? 组织
? 设计
? 施工
? 供货
? 管理
? 进度
项目决策的策划任务
环境调查和分析
项目定义和论证
组织策划
管理策划
合同策划
经济策划
技术策划
风险分析
项目决策的策划任务
环境调查和分析
建筑环境(风格、主色调等)
建设环境(能源、基础实施等)
自然环境
政策环境
宏观经济环境
市场环境
项目决策的策划任务
项目定义和论证
规模、组成、功能和标准
总投资
开发或建设周期
开发或建设目的/宗旨/指导思想
项目决策的策划任务
组织策划
项目组织结构分析
决策期的组织结构
决策期的工作流程
编码体系分析
决策期的任务分工和管理职能分工
项目决策的策划任务
管理策划
建设期管理总体方案
运行期设施管理总体方案
经营管理总体方案
项目决策的策划任务
合同策划
决策期的合同结构
决策期的合同内容和文本
建设期的合同结构总体方案
项目决策的策划任务
经济策划
开发或建设成本分析
开发或建设效益分析
融资方案
资金需求量计划
项目决策的策划任务
技术策划
技术方案分析和论证
关键技术分析和论证
技术标准和规范的应用和制定
项目实施的策划任务
风险分析
政治风险分析
政策风险分析
经济风险分析
组织风险分析
管理风险分析
技术风险分析
项目实施的策划任务
建设期的环境调查和分析
项目目标分析和再论证
项目实施的组织策划
项目实施的管理策划
项目实施的合同策划
项目实施的经济策划
项目实施的技术策划
项目实施的风险分析
项目实施的策划任务
建设期的环境调查和分析
建筑环境
(风格、主色调等)
建设环境
(能源、基础实施等)
建设政策环境
建筑市场环境
自然环境
项目实施的策划任务
项目目标分析和再论证
投资目标
分解
和论证, 并编
制项目投资
总体规划
进度目标
论证,
并编制项目
建设
总进度规划
项目功能分解,
建筑面积分配,
并确定项目
质量目标,
编制空间和
房间手册
空 间 要 求 与 标 准
分析各空间的功能和标准
编制空间和房间手册
建立空间管理数据库
房间的标准
PM方法/质量控制
空间
使用的人员和机器（设备）
楼顶
吊顶
墙
地面
防干扰措施
采光
视野
照明
排风
空调
暖气
能源
卫生设施
通讯
声
波动的建筑物理值
房间名称：讨论班会议室
房间编号：2
最小面积：
项目名称：
面积类型：
分区：
最大面积：
尺寸
柱距
人员
机器（设备）
类型A,B,C
保暖层
类型A,B,C
颜色
外墙 内墙
窗 类型A,B,C
窗台 色彩
门 窗
玻璃 门
遮阳 玻璃
遮光
窗帘
底层
面层
色彩
昼照明
灯光
紧急状况照明
调整湿度
热风
冷风
暖气装置
尺寸
色彩
外围措施
供电
煤气
电话设施
时钟设施
电视设施
对话设施
天线
对外围设施的要求
PM方法/质量控制
51
52
53
54
55
56
57
外围设施
外围各种道路和停车场
空间的构成和承重构件
水、电、暖、电讯等设施
电梯
其他技术设施
有关施工的辅助设施
1 休息和绿化设施
2 挡土墙
3 围墙、围篱
1 车行道路
2 停车场
3 自行车道路
4 人行道路
5 人行道路中的踏步
1 基础
2 承重结构
3 构成空间的非承重构件
1 暖气设备
2 空调技术设备
3 强电
4 供电/照明
5 电讯设备
6 供水，饮用水设备
7 供水，热水设备
8 排水设备
9 煤气设备
对建筑组成部分的要求
PM方法/质量控制
5. . .01 定义和范围
5. . .02 法规
5. . .03 条件
5. . .04 一般要求
5. . .05 关于量度和容许差
5. . .06 有关承载能力、安全性和强度的要求
5. . .07 有关型式和表面的要求
5. . .08 有关材料和材料耐久性的要求
5. . .09 有关对气候、空气和水的影响
5. . .10 有关温度和保温要求
5. . .11 有关防噪声要求
5. . .12 有关防火的要求
5. . .13 有关照明和采光的要求
5. . .14 有关电的要求
5. . .15 有关使用和修理的要求
项目实施的策划任务
项目实施的管理策划
确定项目实施各阶段（设计准备阶段、设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段、保修期）
项目管理工作内容
（投资控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理、组织协调）
确定项目风险管理与工程保险方案
项目实施的策划任务
项目实施的组织策划
确定业主筹建班子
的组织结构,
任务分工和
管理职能分工
确定业主方项目管理班子的
组织结构
（确定项目经理具备的条件、设计项目管理、施工项目管理和物资采购项目管理班子的组织结构）,
任务分工和管理职能分工
确定项目管理工作流程组织
建立编码体系
项目实施的策划任务
项目实施的合同策划
确定方案设计竞赛的组织
确定项目管理委托的合同结构
确定设计合同结构方案
确定施工合同结构方案
确定物资采购合同结构方案
确定各种合同
文本的采用
确定各种合同
类型
项目实施的策划任务
项目实施的经济策划
融资方案的深化分析
编制资金需求量计划
项目实施的策划任务
项目实施的技术策划
技术方案的深化分析和论证
关键技术的深化分析和论证
技术标准和规范的应用和制定
项目策划的任务
项目策划的组织
项目策划的类型
3 项目策划的基础理论
项目策划的方法
项目策划的方法
坚持开放型的工作原则
策划是一个创新求增值的过程
重视类同项目的经验和教训分析
策划是一个动态过程- 重视论证和调整
策划是一个知识管理的过程
4. 项目决策的策划
- 土地开发项目的策划及案例(一)
金宝地块项目概况
土地策划工作内容
金宝地块开发前期工作流程图
金宝地块土地开发环境调查报告
项目总体构思方案
控制性详规设计任务书
5. 项目决策的策划
- 土地开发项目的策划及案例(二)
湖北曙光软件园概况
土地规划及开发策划的工作流程
土地规划策划的主要内容
项目功能分析和项目组织结构策划
概念规划方案征集任务书
概念规划方案
6. 项目决策的策划
- 建设项目开发的策划及案例
投资1亿美元可建造一个什么样的大厦？
——项目的总体构思（包括建筑、结构、基础方案设想和机电设备系统构思）
1亿美元投资的费用分析和论证
——项目的投资分析（包括建筑工程投资,设备工程投资和其他方面的投资）
关于加强项目管理以确保投资1亿美元能实
现该大厦的建议
7. 项目实施的策划
- 建设项目实施的策划及案例
《风险管理与工程保险方案》
《项目管理信息系统需求分析报告
《项目管理（监理）总体方案》
8.总结
E-Mail : SZDING @online.
sh
.
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同济大学
工程管理研究所 所长
丁士昭
上海 200092 四平路1239号
电话 21-6 5 5 3 3 4 2 8
传真：21-6 5 5 3 8 9 4 2
网址： 电子信箱：szding@
