青岛中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评场系系机电构话：：中新开盘0价5国3格2指-8数测5评8研02究50院 测C栋地评址20编：1、青号2岛0：5市 2南0京—路—0 青1 2岛2 印号象中山联创 意广 11-11-QDYXS﹟02 【测评青岛印象山 基于通中过结国市果场】调 益法综合房测评地项产目查指市和数场比系价较统格分样。析本 ，，综分合别考运虑用影市响场项比目较价法、值典各型项投因资素收， 项项目基本信息 地所目开理属名发位区称置域 青银岛川印西象路山 市北区 和劲松三路交汇处 12、、市典场型比投较资法收测益评法项测目价格为：14307 元/平方米 结合当前市场现状，综算合项确目定价项格目为在：价1值38定12 元/平方米 占条件下的 11月测评义和测评假设限制 建物地筑企业面规业类积模 型 青 113岛8万万城平平建方方地米米产 交开入房盘住标时准间 普 精通住宅（70年产权） 【项目要点】 价格为14100 元/平方米。 l 地色西生路理态和位时间 2待0装1定1修 年 11月 观劲置光松：园三青的路岛重，印要出象组行山成方是部便市分，北,3区项重目点位打于造浮的山具后有片山区、，水靠、近城银特川 12、314等多条线路可以到达。 周边配套周边有易初莲花超 福有、美特好大型购市物、超家套浮 山小学，浮新医院市等乐，配 l 户型型设特计点，：方户正型实从用 ,9南0-北20通0平透不，等布，局从紧两凑居，室动到静四分居区室合，理全。明 户 主l 企的房地业地产产实企力开业发：，为城2主建0 地、多并产年始集来大终求秉型真承市务诚政实信工，理扎念实，推坚进持，做已有经社发会展责成任为感以 主力力户户型型信息 使用 90-200平米的二到四居室 物身的业大管型理企、业房集屋团拆。迁 与租赁、大型程酒店建管设、理建等筑多设元化计产与监业理于、一 单首套付总率款价 万元 算5） （按 125 平米计 贷贷月款款均年方还限式 万元（首付30%） 款 3 商082业年49/ l 周教浮边配套：周 边有易初莲花超市、家 乐福、美 套。育新方医面院有为浮业山主提小供学，医高疗科保园障装。饰小城区、会建青岛设特啤有好部酒大分城型简分购单布物生周超活边市，配， .公7元积/金65 元 了话解更本详次测细评报告结果，请有与效中期国为指20数11研年究1院1联月系,如，需电 :053285802500说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
一、市中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——青岛印象山 期成根场交据比的项较 3个目可法项所比 1、选取目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，比销选较售取因均位素价条于件为同说基一明础供，需通范过围修内正或得不出同评范估围对内象与的项市目场产价品格类。似 的近 比较测因评素对 象及对比案例 青测岛评印对象象山 对香比缇案树例 A 销售均价 14000 青对建比依案山例半B岛 对比案例C 区交域交易易地日情理期况位 置2011年11月 201112年50金盛苑 101 月 201112年0010 未市开北盘区 因 市正北常区 市正北常区 正常 1月 素 交周区通土边域便地环配捷用境套度途 较便 好捷 较便好捷 较较便好捷 市较北便区捷 个别建因容 较住完宅善 较完善 较完善 较较完好善 绿筑积化形率率态 多层、高层板塔结合 高住层塔宅楼 高住层宅板 楼 多层、住宅 % %2 2.高2层8 板楼 素 户开装型发修设计 % 40% 社区企情配业况套品 牌精装 毛坯 毛坯 毛坯 青岛一城般建地 产 青岛一瑞般庆地 一般 较完善 评估（项1目）为交 修1易0情正况 修正：由于所选取的三个可比案例，均产为 自由竞争市青建场地销产售 均价，且交青易岛日联兴期置相业同 2、因素，设 因素（修（23正））系区个统域0别。因，因 素则素修三修正个正：可：三比主个案要可例考比修虑案正项例系目位数土于分地同别用一为途供 1求00、建区、筑域10，0、形态根1、据00地。理 容积位置、交通、环境、配套等确定区域 企业品牌等指标进行比较。 3、修正结果 率、绿化率、户型、装修、社区配套、 测评对比象较及因对素比 案例 青测岛评印对象象山 比较修对正比条件指数 销售均价 香14缇案树例 A 青对建比依案山例半B岛 对金比盛案苑例 C 交交区易易域日情因期况素 100 100000 12150000 12100000 110000 110000 19080 1900 根据比较个比因别准因价素素格条 件指数表，编 制1因00素 比较修正系数16。826经2 3过 计算，三 139736 4 129895 3 4 13764、12934 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项个目可市比场案价例格的为比 准14价30格7元分/别平为方1米62。23、 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
CR二项、典中国房地产E指I数S系统 新开盘价格测评——青岛印根据型当投前资市收益场形法象山 个目月的计租算，金同调时查考，虑确不定势 可项，预目选见用主费力典，户型将型投租资金模为式 收26益00法 元进/行月项，目每市年场的价租格金测按算同。比根上据涨区 8%域，内空同置档率次按同 5类%每房年地 产12 为项 目2%市。场与价风值险。相 对应，根据报酬率求年取运方营法费，用确比定率持确有定期为报 8酬%，率通为过 6市.3场%，提期取末法转提售取时出报的酬该率类为住 8宅%报，酬计算率 潜典型投资者收益模式测空有运在净置期效营毛运和末毛年持有费收营收转收份期用入收租N售入 入损8净% 1 5% 31200 2 33696 3算 36392 4 39303 5 42447 219566400 收益 5年后2按2732761 312608151 31820 1965 2122 2561 42577626 372393887 403322256 3%9净 PV(%) 收益13率24出29450 31806 34351 37099 32售 ，转售税费3期% 末转售NPV(8%) 1111919531 三、测房地产总价V 1243109 单价 103687172 收月益开通法盘过评测合全价评理项价面格目格市确市定为场调场 ：价查1和研究分析，4格100。 元根/据平两方种米评在。估综方合法考权虑重影比响例项，目经价过值详各细项准因确素的的测基算础，上最，终分确别定运项用目市 场20比11较 年法 1、1 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
