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商业业态
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业态种类零售业态
零售购物型
购物中心
专卖店 超市
便利店
专业店
仓储店百货商店
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业态对比零售业态(一)
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业态对比零售业态(二)
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物业及选址要求购物中心
选址要素：
区位：
1、中心商业区或城乡结合部的交通要道；
2、交通易达性：车称10-30分钟
3、购物人口分析
用地经济状况：
进行可获得性分析
用地物理状况：
1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当
2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大
3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞
4、郊区用地的视觉可见性
5、用地周围状况
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购物中心购物中心
功能组合：集购物、
餐饮、娱乐、休闲、运
动、旅游、游乐于一体。
一些大型的购物中心甚
至包含了酒店和办公的
功能。
黄金比例：最佳功能
比例是零售、餐饮、娱
乐为52：18：30
业态组合：主力店、
次主力店、独立店。“
主力店是恒星，围绕主
力店周边运行是小行星
般的次主力店、品牌店
”。
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百货商店 代表品牌
天虹百货
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选址基本要求百货商店
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百盛
品牌特点
百货店连锁营运商
发展定位:“高档奢侈品”
发展方针：主攻高端消费市场、高档名品百货、时尚百货
顾客定位
中高收入阶层
发展状况
目前拥有30家自营店及经营10家管理店。，业务已快速扩张
至全国26个城市. 已经呈现出购物中心的特点。
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百盛案例 上海九海百盛
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新世界
新世界
品牌特点
市场定位：中高档路线的
目标顾客：高雅、时尚的中青年
针对不同城市的消费特征而制订不同的市场策略
经营战略
高雅、时尚的中高收入阶层
发展状况
分布于全国20多个大中城市
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新世界案例 沈阳中华路新世界
新世界
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茂业
品牌特点
2008年5月5日，茂业国际于香港上市
1997年3月开设了首家百货店――深圳东门店.公司在珠三
角、长三角、西南区共拥有15家百货门店.中国百货业的龙
头2005年6月，公司成功收购A股上市公司成商集团
经营定位
时尚生活方式缔造者
发展状况
2008年01月2007年10月
四川绵阳店开业;
江苏无锡清扬店正式开业;2006年06月 成商集团完成股权
分置改革;
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太平洋百货
品牌特点
太平洋SOGO百货集团秉持“改革、速度、挑战”的经营
行动方针，以专业、系统的管理制度。全力投资开拓百货事
业连锁规模，未来将更积极在全国各城市开拓新店。
经营定位
时尚生活方式缔造者
发展状况
太平洋百货集团为台北太平洋SOGO百货集团事业之一。
太平洋SOGO百货创立于1987年11月11日，为一个综合型
的百货事业体。1993年开始进入大陆百货零售市场，目前太
平洋SOGO百货集团在海内外共设有14家店。
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太平洋案例 上海徐家汇太平洋
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天虹百货
品牌特点
集 团：中国一航 成立时间：1984年
经营方式：中外合资
全国分布：33家直营商场及1家特许经营商场。
荣 誉：连续7年中国零售百强
经营模式、理念
模 式：“百货+超市+X
天虹商场：“便捷、一次购足、质量可靠
天虹百货：“服务专业、时尚品牌选择性强、环境优雅”
发展状况
“深圳市信誉好商店” “中国零售百强企业”
“中国连锁百强企业” “广东连锁商业最佳门店”
全国首家在线支付网上购物商城 04年销售额25亿元人民币
天虹百货
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百货商店 案例对比
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专业店 代表品牌：宜家 家得宝 百安居 国美 苏宁
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选址要求专业店
一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公
用品专业店、玩具专业店、服饰店（Apparel Shop）等。
2、物业基本要求1、商圈基本要求
选址多样化：多设在繁
华商业区、商店街或百货
店、购物中心内；
商圈范围不定，目标市
场多为流动顾客。主要满
足消费者对某类商品的选
择性需求
营业面积根据主营商品
特点而定；
设有一定规模的停车场
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专业店 代表品牌：宜家
品牌特点
采购模式：全球化的采购模式
产品系列：宜家办公、家庭储物、儿童宜家
推广口号：生活，从家开始
经营理念
“提供种类繁多、美观实用、老百姓买得起的家居用品”。
发展状况
宜家家居在全球34个国家和地区拥有240个商场,其中有6家
在中国,分别在北京、上海、广州、成都、深圳和南京。根据
规划，至2010年，宜家在中国内地的零售商场将达到10家。
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专业店 代表品牌：百安居
品牌特点
先进的管理模式 雄厚的资金支持 全球化的采购网络
经营策略
低价采购、低成本控制、多区域运营、规模收益
发展状况
截止至2006年12月底，百安居在中国25个城市拥有58家商
店，包括上海、北京、深圳、广州、青岛、杭州、苏州、武
汉、南京、昆明、福州、无锡、哈尔滨等。计划在2010年在
30多个城市开设100家商店。
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专业店 代表品牌：家得宝
品牌特点
全球领先的家居建材用品零售商 全球第三大零售集团
经营理念
“绿色环保”
发展状况
家得宝在2006年底成功收购了家世界在北京、天津、青岛、
西安、郑州、沈阳6个城市的12家连锁店，经过8个月的整合
于今年8月26日在中国正式营业。
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选址要求家居商场
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中国3C家电连锁零售企业的领先者 专业店
中国3C（家电、电脑、通讯）家电连锁零售企业领先
者
1990年成立，至2007年在中国190多个城市拥有超过
600家连锁店，销售规模在100家连锁企业中，位居三甲
经营理念
强调“品牌、价格、服务一步到位”
坚持“专业自营”服务方针。以连锁店服务为基石
努力打造中国最优秀的连锁服务品牌
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国美专业店
中国第一家连锁型家电销售企业，也是中国大陆
最大的家电零售连锁企业。
成立于1987年，至今已在250个城市拥有直营门
店800余家，先后收购永乐和大中
经营理念
商者无域，相融共生、薄利多销、服务当先
品牌形象
“谦虚的行业领袖”、“成本控制专家”、“消费
行家和服务专家”、“供应链管理专家 ”
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五星专业店
百思买（世界最大家电零售企业 ）旗下企业，中国
家电零售连锁的前四强企业
成立于1998年 ，已在全国七十余个大中城市 开设专
业化连锁卖场136余家
经营理念
“以顾客为中心”的商业理念
提倡 "关注顾客、关注供应商、关注员工"
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电器类专业店
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北京华联 家乐福 人人乐 易初莲花 沃尔玛超市
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选址基本要求超市
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世界最大的连锁零售商沃尔玛
美国最大的私人雇主和世界最大的连锁零售企业
1962年成立，在全球开设了6,600多家商场 ，2007年营
业额3511亿美圆，居全球之冠
沃尔玛在中国
1996年进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和
山姆会员商店 ，至今已在40个城市开设了104家商场。含
沃尔玛购物广场、山姆会员商店、沃尔玛社区店三种业态
经营理念
从“天天平价，始终如一”到“优质低价”；
“一站式”购物新概念；
会员制；
严格的成本控制体系
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世界第二大国际化零售连锁集团家乐福
大卖场业态的首创者，欧洲第一大零售商，世界第二大
国际化零售连锁集团
成立于1959年，现拥有11,000多家营运零售单位，业
务范围遍及30个国家和地区
家乐福在中国
1995年进入中国 ，已进入了中国25个城市，开设了109
家大型超市
经营理念
以低廉的价格、卓越的顾客服务和舒适的购物环境为广
大消费者提供日常生活所需的各类消费品；
“开心购物家乐福”；
“一站式购物”
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泰国正大集团旗下企业易初莲花
泰国正大集团旗下企业
泰籍华人谢易初创办
易初莲花在中国
1997第一次进驻中国（上海浦东），已在中国开了70
多家购物中心
经营理念
品种齐全、天天低价、一站式购物；
做“中国最值得信赖的零售商之一 ”
品牌诉求
“莲花”为佛教圣花，象征着吉，追求社会和集团事
业的共同发展祥 ；
为避讳，更名为“卜蜂莲花”
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人人乐
大型连锁商业企业、中国连锁30强、中国500强
1996年4月成立于深圳，至今在华南、西北、西南、
华北等23个城市拥有大型门店、社区超市近百家
经营理念
为顾客创造服务、为员工创造机会、为社会创造财富；
大、平、鲜、全
精耕细作、注重小事、快速反应、快速调整
整洁的环境、优质的商品、实惠的价格、快捷的服务
（ZYSK核心价值观）
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华润万家
国有控股企业集团—华润（集团）旗下零售连锁企业品
牌
主营大卖场、生活超市、便利超市三种业态
截止2007年12月，华润万家在全国拥有门店2450家 ，
2007年销售额突破500亿元，蝉联中国连锁超市第一位
经营理念
时尚、品质、贴心、新鲜、低价、便利
发展战略
全国发展、区域领先、多业态协同
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北京华联
中国规模最大的大型连锁商业集团之一 ——北京华
联集团旗下企业
成立于 1996 年 6 月 ，现有60余家门店
主要经营大型综合超市和生鲜超市，向顾客提供物
美价廉，品质优良的生鲜、食品、百货等民生必需品
经营理念
以人为本、诚实守信的企业理念，以对员工、顾客、
供应商、合作伙伴的真诚和信用
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选址要求超市
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选址要求超市
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选址要求便利店
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便利商店的国际共通语言 7-11
1927年7-11便利店诞生于美国、后引入日本
全球店面数目逾三万家、是全球最大连锁店体系
经营策略
准确定位：早出晚归、贪图方便的高收入职业人士
集中开店，多种服务：送货上门，冲洗相片，代收水电费，
代售邮票、门票、飞机票，代办旅游，金融保险等
开展电子商务：旅行、音乐、照相、礼品和手机、书籍、
汽车服务、信息服务等；将商品扩大到几十万种
发展物流配送业务
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选址要求7-11
选址出发点：便捷
选址忌讳点：道路狭窄处、小停车场、人口稀少
处及建筑物狭长
选址地点：离居民生活区较近的地方、上下班途中、停车
场附近、办公楼和学校附近
选址亮点：
有红绿灯的地方，越过红绿灯的位置最佳，它便于顾客进入；
有车站的地方，车站下方的位置最好，来往顾客购物方便；
有斜坡的地方，坡上比坡下好，因坡下行人较快，不易引起注意
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业态种类餐饮休闲娱乐
餐饮休闲娱乐型
麦当劳
中体倍力 大地数字影院
必胜客
面点王
星巴克肯德基
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物业及选址要求餐饮（一）
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物业及选址要求餐饮（二）
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麦当劳 肯德基 必胜客 星巴克 面点王
大地数字影院 中体倍力
餐饮娱乐
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全球最大连锁快餐企业麦当劳
全球最大连锁快餐企业，全球餐饮业最有价值品牌
以出售汉堡为主的连锁经营快餐店，代表一种美国
式的生活方式
麦当劳品牌拥有超过31000家快餐厅，分布在全球
121个国家和地区
麦当劳在中国
1990年麦当劳在深圳开设中国第一家餐厅
670家餐厅遍布25个省和直辖市的108个次级行政区域
经营之道
1、QSC＆V原则，即质量、服务、清洁和价值
2、严格的检查监督制度 和完备的培训体系
3、联合广告基金制度
4、以租赁为主的房地产经营策略（负责代加盟商寻找合适的开
店地址，并长期承租或购进土地和房屋，然后将店面出租给各加盟店，获取其中
的差额。这是麦当劳公司收入的主要来源。麦当劳收入的1／3来自直营店，其余
来自加盟店，其中，房地产收入占这部分收入的90％ ）
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选址要求麦当劳
选址原则：方便顾客
1、针对目标消费群：定位于年轻人、儿童和家庭成员；
2、着眼于今天和明天：讲究20年不变
3、讲究醒目：一楼或二楼的临街店堂，有透明落地玻璃窗
4、不急于求成
5、优势互动：选择品牌知名度和信誉度较高的“家乐福”、“沃
尔玛”等知名百货企业来开店中店
选址步骤
1、市场调查和资料信息收集：包括人口、经济水平、消费能力、
发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机
会及成长空间等。
2、对不同商圈中的物业进行评估：包括人流测试、顾客能力对比、
可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置。在了解市场价格、
面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营
业额预估和财务分析，最终确定该位置是否具备条件。
3、投资回报与风险评估
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世界著名的炸鸡快餐连锁企业 肯德基
全球最大的餐饮连锁企业—百胜餐饮集团旗下企业
在全球拥有10000多家餐厅
肯德基在中国
肯德基于1987年进入古都北京
截止到2007年11月底，肯德基在中国大陆200多个城
市已经拥有2000余家餐厅
成功秘诀：
1、崇尚团队精神，永远向充满朝气、勇于挑战自己
的年轻人敞开大门，并注重对员工的培训，鼓励员工
和肯德基共同成长
2、原始而神秘的配方
3、特许经营：“不从零开始”：肯德基将一家成熟
的、正在盈利的餐厅转手给加盟者
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1、商圈的划分与选择 2、聚客点的测算与选择
划分商圈。采取记分法。把商圈
分成好几大类，有市级商业型、区
级商业型、定点消费型、还有社区
型、社商务两用型、旅游型等等
选择商圈。在商圈选择的标准上，
一方面要考虑餐馆自身的市场定位，
另一方面要考虑商圈的稳定度和成
熟度
确定商圈内最主要的聚客点。
努力争取在最聚客的地方和其附近
开店。通过采集来的人流数据进行
估算
考虑人流的主要动线会不会被
竞争对手
肯德基 选址步骤
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物业及选址要求餐饮娱乐
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全球最大的比萨专卖连锁企业 必胜客
全球最大的餐饮连锁企业—百胜餐饮集团旗下企业
1958年成立，在全球９０多个国家和地区拥有万家分
店
必胜客在中国
1990年进入中国，已在中国50多个城市开设了187家连锁店
品牌诉求
从“休闲餐饮”到“欢乐餐厅 ”，消费群以年轻一族为主，
注重时尚流行
经营战略
全球战略：目标市场营销战略 （STP营销），即细分市场、
选择目标市场和产品(或服务)定位。
中国战略1、加强大城市、拓展中小城市（四线市场）；2、
叫停特许加盟，只采取直营模式；3、衍生品牌‘必胜宅急
送’ ；4、本土化经营
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选址要求必胜客
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世界领先特种咖啡零售商，烘焙者和品牌拥有者 星巴克
星巴克（Starbucks）咖啡公司成立于1971年，是世
界领先的特种咖啡的零售商，烘焙者和品牌拥有者
在北美，拉丁美洲，欧洲，中东和太平洋沿岸37个国
家拥有超过12,000多家咖啡店
星巴克在中国
1999年进入中国，星巴克在大中华区开设了430多家
门店，其中约200家在大陆地区
经营理念
提供最优质的咖啡和服务，营造独特的“星巴克体验
”，让星巴克店成为人们的“第三生活空间”
品牌定位
目标市场：注重享受、休闲、崇尚知识尊重人本位的
富有小资情调的城市白领；
“多数人承担得起得奢侈品”
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星巴克选址要求星巴克
星巴克选址
1
2
3
4
商业要求
建筑要求
其他要求
合作方式
省内一类城市市区
市内核心的商圈
商圈内展示面好，核心位置
面积150平方米，首层
层高4米以上
给排水/排油/排污/烟道
供配电负荷：100千瓦
有招牌位及广告悬挂点
租期10-15年
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中式快餐行业的领先者
1996年成立，目前在深圳和广州拥有55家直营分店、
1 个食品配送中心的现代大型中式快餐连锁企业
中国快餐连锁十大著名品牌企餐业、中国饮企业100
强、中华餐饮名店、最具影响力深圳知名品牌
经营理念
不为面食而面食，却以面食作文章
争创中式快餐之王
面点王
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“麦当劳”式的人流引导作用
增大人流量
消费群体年龄分布广：复合型的观影群体将为购物
中心带来各种层面的消费者
观众消费能力高：喜欢看电影的90%以上是中高收
入家庭，消费能力强
消费时间长：可将消费者在购物中心的停留时间由1
-2小时增长到3-4小时。时间越长，消费增加，有力拉
动餐饮和其他消费需求
影院
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大地数字影院影院
选址原则
布局合理：影厅布局，出入场流线，小卖售票位置，放映机房等
位置和其性质相适应
1、容量大，设备完善，经营管理好的影院应设在繁华的商业地段。
2、一般标准的电影院则适用于居民区，近郊或市区内网点的补白。
要与商业、服务的设施相配合（不要让观众专为看电影而来，看完电影
别无去处。）
层高要求：层高不低于6米、跨距不小于8米。
影院数量和规模确定指标
基本观众人数；每个基本观众每年看电影的场数每年放映天数；每天放
映场数；年平均上座率；其他经济水平、消费能力、文化消费能力，生
活习惯，自然环境等因素。
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选址要求影院
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选址要求KTV
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中体倍力
2002年由中体产业股份有限公司与美国倍力健身
公司携手创建。
中国领先的健身品牌，至尽已在全国拥有几十家健
身俱乐部
