2011长春楼市年中总结
长春中原市场研究部
市场小结结构
Part 1 一级市场
Part 2 二级市场
Part 3 竞争市场
2011年长春楼市年中总结
一级市场
Part 1
一级市场——整体规模变化
2008-2011年中——土地供求关系（万平米）
2008-2011年中——价格变化（元/㎡）
2008—2011年中，全市土地成交率保持较高水平。2011年上半年暂未出现地块流拍现象，土地市场实际成交量同比增长%，一级市场供需增加将直接加大未来两年二级市场竞争压力。
经营性用地成交价格：
与去年同期相比价格小幅上涨，土地单价同比上涨35%，楼面单价同比上涨38%。
与2010全年统计价格相比暂现小幅下降，土地单价下降21%，楼面单价下降11%。
2010年1-6月：
2010年1-6月：1917
2010年1-6月：943
一级市场——成交地块分布
10万平以下成交23宗，占成交量18%；
10—20万平成交28宗，占成交量82%；
20万平以上无成交。
上半年成交地块位置
10万平以下
10-20万平
20万平以上
重点开发商所拿土地
力旺地产
万科地产
和记黄埔
恒大地产
一级市场——重点开发商土地储备情况
从各品牌开发商现阶段土地储备量以及土地素质来看，目前长春市的主流开发商为力旺、万科、益田、恒大、中海。从地块规模来看，力旺集团目前可开发土地储备量最大，伴随其项目陆续入市，未来所占市场份额将会逐渐走高。
二级市场
Part 2
1.整体市场判断
2.产品细分市场
2011年长春楼市年中总结
21
10年月均成交
31亿、万平
11年1-6月长春市场成交商品住宅万平，同比10年（ ）下降5%；成交金额亿，同比10年（ ） 上涨21%。 小结：1-6月成交规模同比10年小幅回落。2011年宏观环境以调控为主旋律，加息、限购等政策相继出台，但从市场整体表现来看，调控政策对整体市场影响较小。从目前限购执行情况来看，仍存在较多漏洞，可规避性较高，由于下半年新项目入市，市场供应逐渐释放，市场压力将主要来自竞争，政策影响将逐渐弱化。
11上半年月均成交亿、万平
长春整体市场判断——市场规模变化
数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）
新政窗口效应导致5月成交量上涨49%
1％
11年6月长春普宅均价6627元，对比2010年全年（5510）上涨%，2010年12月（5678）上涨%。 小结：受市场供应结构影响，4-6月市场主流高端产品相继入市，（代表项目：中海御峰组团、御翠豪庭、中海凯旋门、万科柏翠园），受中高端项目集中入市带动，普宅整体均价保持在5800-6600元/平，别墅整体均价保持在万之间的较高水平。中原监测，下半年受供应放量的影响，金融政策紧缩，促销及低价位新盘的入市将拉低市场整体均价，预计均价将呈现小幅回调态势。
长春整体市场判断——房价空间
数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）
平方米/元
环比%
平方米/元
环比%
6627
15434
A、普宅均价
B、别墅均价
新增批售
2011年1-6月，整体市场新增批售万平米，同比增长10%，批售比：1，市场表现供大于求。
市场进入4月份迎来首轮供应高峰，由于受到新政影响，进入4月份市场供求关系发生转变，供大于求。由于下半年新入市项目较多，预计供应量仍将持续放量，市场竞争压力加大。 注： 09全年批售比为1：， 10全年批售比为：1
长春整体市场判断——供求关系
供应
成交
1-6月各板块供应明细
资料来源：长春市房地产业信息网、长春中原研究部
截止6月30日，可售商品住宅库存万平， 按照2010年平均销售速度计算（2010年月均消化速度为万㎡/月），当前库存量能维持近个月。进入2011年，新项目陆续开工上市，在售项目后续加推，供过于求已成定论，但在2011年1-5月份表现微弱，6月存量上升%，预计进入2011年下半年存货将不断增加，供方压力加剧。
存货去化——
长春整体市场判断——供求关系
注：一手房存货去化周期=期末已获得预售许可证的未售面积总额/前一年月均去化量
市场存货量 （单位：万㎡）
去化周期（单位：月）
数据来源：长春房地产业信息网
存量及去化周期分析
从成交结构来看，整个市场以刚需为主。首置（100㎡以下）成交占比% ，仍为2011年上半年市场需求主力。高端市场（180㎡以上）成交占比%，市场份额较少。
从存货去化来看，改善市场竞争压力加剧。积压房源主要集中于首改和再改房源（144㎡以上）中，144平以上的存销比：1。
从供销关系来看，整体市场健康。供销比:1，存销比：1，结构基本合理。
2011年1-6月整体市场供销情况（分面积段）
户型
面积区间
新增供应
供应比例
销售量（套）
销售比例
供销比
7月12日累计存量（套）
存量比例
总价区间
（套）
（万元）
一室
≤60㎡
3030
%
3558
%
11729
%
10-61
60-80㎡
4034
%
4089
%
20-89
二室
80-90㎡
3575
%
3434
%
21-147
90-100㎡
2813
%
2901
%
13579
%
24-115
小三室
100-120㎡
3386
%
3011
%
32-162
三室
120-144㎡
3212
%
2341
%
34-205
三室以上
144-180㎡
1581
%
1405
%
5950
%
41-377
三室以上
＞180㎡
1158
%
598
%
67-1630
合计
—
22789
100%
21337
100%
31258
100%
—
从成交结构分析——
长春整体市场判断——产品线细分市场
数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）
长春整体市场判断——产品线细分市场
成交均价段
60平以下
60-80平
80-90平
90-100平
100-120平
120-144平
144-180平
180-260平
260-400平
400平以上
总计
3000以下
43
89
28
24
45
43
14
1
287
3000-4000
175
159
73
111
133
132
51
15
11
1
861
4000-5000
759
683
468
526
284
272
58
25
8
3083
5000-6000
1298
1843
1307
1255
710
396
344
27
2
2
7184
6000-7000
521
892
1013
717
1071
682
319
34
9
5258
7000-8000
341
176
435
205
453
343
192
29
38
2212
8000-9000
269
57
85
52
240
248
184
26
25
1186
9000-10000
80
128
17
6
46
148
116
22
563
10000-12000
71
61
7
4
17
73
76
26
28
363
12000-15000
1
1
1
12
4
27
69
31
1
147
15000-20000
1
20
78
69
14
182
20000以上
4
3
4
11
合计
3558
4089
3434
2901
3011
2341
1405
351
225
22
21337
代表项目：恒盛豪庭
代表项目：美景天城
代表项目：海航荣御
代表项目：棠棣、中海凯旋门
代表项目：御翠豪庭及别墅（保利林语）
代表项目：万科柏翠园及别墅项目
从价格体系分析——
从价格分布体系来看，5000-7000成交占比% ，该价格段为2011年上半年市场需求集中区间。高端市场（10000以上）成交占比%，包括别墅（保利林语、中信城）、洋房（棠棣）、公寓（海航荣御）以及住宅（万科柏翠园、中海凯旋门、御翠豪庭等）；
从产品线及价格分布来看，首置（100平以下）价格区间在5000-6000内；首改（100-144平）价格区间在7000-8000内；而再改则集中于8000-10000之间。
数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）
竞争市场
Part 3
2011年长春楼市年中总结
竞争市场表现——按房地产企业划分销售额top10
数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）
竞争市场表现——来访变化
主流市场表现——
1月
2月
3月
4月
5月
6月
春节期间
限购执行在即
端午节期间
新品加推
新品加推
车位开盘
从主流竞争项目案场来访量来看，随着天气逐渐转暖，1-5月来访量整体呈逐渐升高的态势，6月出现小幅下滑现象，新政影响已逐步开始显示，观望情绪渐浓；各项目均在有新品加推期间来访量较高，受窗口效应影响，限购执行前夕，来访量大增。
五一期间
数据来源：中原调研监测。
竞争市场表现——来访变化
别墅市场表现——
1月
2月
3月
4月
5月
6月
从高端竞争项目案场来访量来看，1-6月来访量整体呈小幅上涨的态势，各项目均在有新品加推期间来访量较高，此外整体表现平稳，但有效客户相对降低，高端客户普遍理智，受限购影响，部分客户已逐渐采取观望态度对待；由于高端产品受众客群较少影响，限购执行后前，来访量变化并不明显。
春节期间
限购执行
端午节期间
新品加推
新品加推
五一期间
数据来源：中原调研监测。
竞争市场表现——主流市场top10
主流市场前三名均为国内一线品牌开发企业，且项目在市场已树立良好口碑；
万科柏翠园在半年度收尾阶段入市，仅靠三天销售，项目排名10。
数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）
竞争市场表现——成交情况
主流市场整体表现——
项目
1月
2月
3月
4月
5月
6月
合计
中海国际社区
17
9
102
57
138
48
371
恒大绿洲
82
29
168
89
166
64
598
绿地新里中央公馆
13
6
171
111
126
84
511
保利百合香湾
39
47
74
198
181
167
706
力旺弗朗明歌
23
31
76
40
30
34
234
中海凯旋门
57
35
12
51
85
50
290
合计
231
157
603
546
726
447
2710
从主流项目的1-6月成交情况来看，与整体的市场走势类似，5月份达到上半年的成交峰值，限购在此月执行，导致房源集中成交；6月积累的调控政策效应开始显现，在供应充足的前提下，成交呈现明显的下滑迹象。
从单个项目成交量来看，保利百合香湾销售成绩较好，上半年的密集小幅加推使得其住宅产品去化顺利，但目前项目库存压力较大。恒大绿洲、绿地新里中央公馆成为上半年热度最高的两个项目，同时受所在板块未来规划利好的指引，销售成绩相对较好。
5月上半年的成交峰值
数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）
竞争市场表现——成交情况
主流市场表现——
1、从细分市场成交量来看，主流市场成交以50-70万两房和70-90万三房为主。
2、50-90万之间产品成交占55%比重，市场改善性需求表现明显。
项目
户型
面积（㎡）
50万以下
50-70万
70-90万
90-120万
120-150万
150万以上
合计
国社
一房
117
1
374
两房
88
38
10
110-141
2
46
64
1
三房
70-91
4
16
109-140
25
40
5
3
140-178
15
43
24
四房
156-253
8
2
26
五房
240
1
恒大
绿洲
一房
41-53
3
599
两房
85-98
8
64
6
101-118
8
1
204
1
三房
110-133
123
101
144-150
123
28
四房
155-162
20
58
41
五房
195-215
14
绿地
中央
公馆
一房
43-60
77
21
510
二房
75-116
1
285
5
三房
120-170
2
90
4
四房
170-197
20
5
保利
百合
香湾
一房
49-61
9
709
二房
89-103
193
356
三房
110-161
3
19
108
12
四房
188-247
9
力旺
弗朗
明哥
一房
48-83
153
9
320
三房
109-164
12
57
39
24
四房
165-170
9
12
1
五房
216-230
4
中海
凯旋
门
二房
87-108
26
70
7
10
4
222
三房
112-164
12
33
27
17
四房
165-190
4
8
复式
200-202
4
合计
447
955
556
431
222
123
2734
数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）
竞争市场表现——别墅市场top10
中信城继续遥遥领先，已确立别墅市场的“龙头老大”地位，国信、御翠豪庭分列二三；
后五名项目在售别墅资源较少，均为在售多年项目。
数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）
竞争市场表现——成交情况
别墅市场整体表现——
项目
1月
2月
3月
4月
5月
6月
合计
中信城
3
1
7
10
8
7
36
保利林语
4
4
6
2
5
6
27
御翠园
7
5
0
12
13
2
39
御翠豪庭
6
1
0
5
2
2
16
国信美邑
3
7
14
0
3
10
37
合计
23
18
27
29
31
27
155
从别墅项目的1-6月成交情况来看，整体走势平稳，政策对高端类物业的影响并不显著。预计下半年随着中信城、保利林语后续产品以及绿地海域中央墅、远洋戛纳小镇等新品项目的入市，别墅市场开始逐步放量，销售压力会有所加大。
成交量平稳，政策影响不显著
数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）
1、上半年别墅市场表现比较沉寂，市场缺乏有效供应。
2、市场成交以400-500万联排为主，占别墅成交36%，该价格区间产品未来主要供应为保利林语和中信城。
竞争市场表现——成交情况
别墅市场表现——
项目
类型
户型
200万以下
200-300万
301-400万
401-500万
500万以上
合计
中信城
联排
250-300
24
4
28
保利林语
独栋
300以上
3
6
2
11
联排
300以上
1
3
4
251-300
7
13
20
200-250
1
1
御翠园
独栋
300-400
1
11
12
401-500
4
4
国信美邑
联排
300-400
1
4
5
双拼
300-400
2
12
2
16
401-500
2
4
6
御翠豪庭
联排
200以下
26
26
200-300
7
6
13
合计
3
7
52
53
31
146
数据来源：备案数据（剔除延迟备案因素）
竞争市场表现——中海国际社区御峰组团
项目规划分析：御峰组团共建14栋产品，其中5栋高层（18层），9栋小高层（11层），大部分楼宇朝向正南，项目打造的是大型高品质住宅示范社区。
D2
D1
D3
D6
D8
D5
D7
D9
D16
D13
D15
D12
D10
D11
面积
供应
成交
成交率
折后
均价
一层
价格
备注
72㎡
2（底层带地下室）
2
100%
11000
11000
地下室面积与上层相同，花园面积约120平；本次共加推一层带地下室产品16套，销售11套
90㎡
40
18
45%
8000
未推
115㎡
104
42
40%
7500
10000
130㎡
44
25
57%
8300
11000
160-170㎡
70
46
66%
8500
11000
250㎡
20（跃层）
17
85%
9300
12000
成交分析：加推当日成交150套房源，销售率53%；成交均价为11000元/平（底层），9300元/平（跃层）；小户型房源由于位置较差，销售较慢，去化房源以大面积为主，160-170平房源较易销售。底层房源由于价格过高，销售情况不理想。
加推时间
栋号
套数
D16#高层（18层），D9# 、D11# 、D12# 、D15#小高层（11层）
280
竞争市场表现——保林林语
项目规划：
1、项目整体规划为低密产品，整体楼宇排布中规中矩，各类产品排布层次分明，景观资源最优位置排布类独栋产品，次优位置排布联排，靠后的位置排布叠拼，临街位置排布洋房；
2、园区配套设施较完善，将打造豪华社区会所、儿童游乐园，园区内部并设有幼儿园；
3、联排别墅及独栋别墅为地上三层地下一层，均设有地下停车库；
洋房层高5-6层，主要是90平方米两房产品和130平方米的三房产品，特色叠拼产品户型设计丰富，配有电梯；
4、项目整体规划14栋洋房，42栋类独栋，51栋联排，24栋叠拼。
叠拼
联排
洋房
类独栋
联排
会所
一期规划
幼儿园
2月20日加推
4月28日加推
E2
E6
B5
B33
加推时间
栋号
套数
E5(洋房）、B33(别墅）
37
E2、E6（洋房）
72
竞争市场表现——保林林语
E2洋房（）
类型
面积
推出
套数
成交
套数
去化率
折后均价
平层
87（2-2）
12
9
75%
7958元
首层赠花园
87（2-2）
4
0
0%
8695元
顶跃
145（3-2）
4
3
75%
7764元
平层
134（3-2）
12
6
50%
7807元
首层赠花园
134（3-2）
4
0
0%
7959元
顶跃
215（5-2）
4
0
0%
7492元
成交分析：
4月28日开盘洋房折后均价8000元/㎡，滞销房源主要是靠近园区内街的E2栋共五层洋房，其中大面积顶跃层和把山房源相对去化速度较慢；去化较快的是E6栋四层洋房，虽然价格比E2栋来说相对较高，但是其位于园区中心位置，由于位置及共四层的低密度空间使其去化速度较快；
E6洋房（）
类型
面积
推出
套数
成交
套数
去化率
折后均价
平层
87（2-2）
8
8
100%
8848元
首层赠花园
87（2-2）
4
4
100%
9060元
顶跃
145（2-2）
4
4
100%
8254元
平层
134（3-2）
8
8
100%
8297元
首层赠花园
134（3-2）
4
4
100%
8728元
顶跃
215（3-2）
4
1
25%
7974元
推出时间
类型
面积
推出套数
成交套数
折后均价
B33（联排）
264
5
1
13000元/㎡
E5(洋房）
86-214
32
22
8500元/㎡
本次加推别墅去化速度相对较慢，主要是由于别墅单价过高，且资源性不明显，园区景观缺乏亮点，截止到6月份，项目尚未规划示范区。
竞争市场表现——中信城
项 目 一 期
拉斐庄园
普罗旺斯
德芳斯
枫丹白露
圣达美安
项目二期
项目二期
中信·净月山
项目规划：
项目1期位于净月大街一侧，由拉斐庄园、普罗旺斯、德芳斯组团组成；2期产品由位于东侧的枫丹白露和中心位置的圣达美安组成；2、3号地块为中信·净月山项目，全部为双拼类产品。
中信城总占地面积243万平米，包括约110万平米的高端住宅区和约106万平米的农博园区。同时园区内建有两座面积都为5000平米的现代化主题尊贵会所，运动健康会所设有游泳馆、瑜伽馆、篮球馆等多种场馆，为业主提供了休闲、锻炼、交流感情的平台。
中央公园
加推时间
栋号
套数
75#
2
93#
2
115#
2
116#
2
18#洋房
28
3#联排
8
25#小高
44
20#小高
66
11#联排
8
13#洋房
20
8#、9#联排
16
22#小高
66
16#洋房
20
18#小高
60
1#小高
22
上半年加推情况
竞争市场表现——中信城
加推时间
类型
面积
推出
套数
成交
套数
均价
75#
1
0
480-520万/套
1
1
93#
1
0
1
1
115#
1
1
312
1
1
116#
1
1
312
1
1
18#洋房
123
4
1
9000
139--179
20
7
8000
170
4
1
11000
3#联排
203
2
0
15000
200
6
4
13000-14000
25#小高
130
44
5
7200
成交分析：3月4日推出净月山小双拼产品，共计10套房源，面积在270-312㎡之间，当天成交6套，销售率达60%，成交价格在480万-520万之间，相比较而言大面积户型去化较快；
3月12日加推中央公园产品：小高、洋房、联排，共计80套房源，当天仅成交18套房源，其中小高成交5套，洋房成交9套，联排成交4套，销售率接近23%，整体成交一般，主要由前期蓄客不足导致 。
加推时间
类型
面积
推出
套数
成交
套数
去化率
均价
20#小高
120
66
30
45%
6900
80、101
11#联排
200
8
3
38%
13500
13#洋房
120
20
10
50%
8000
140、150、180
170
8#、9#联排
200
16
12
75%
13400
22#小高
120
66
30
45%
6600
160
16#洋房
120
20
16
80%
8200
140、150、180
170
18#小高
66
20
5
25%
6500元
119、124
40
5
13%
1#小高
94、98
22
12
55%
竞争市场表现——中信城
成交分析：4月16日加推地理位置优越，位于中信城中央腹地的中央公园产品。小高、洋房、联排，共计94套房源。推出产品户型、面积合理，价格适中。当天成交43套房源，其中小高成交30套，洋房成交10套，联排成交3套，销售率接近46%；
4月30日加推小高、洋房、联排，共计102套房源。当天成交58套房源，其中小高成交30套，洋房成交16套，联排成交12套，销售率接近57%；
日加推枫丹白露二期两栋小高层产品：1#（一个单元）、18#整栋，共计82套房源。当天成交22套房源：一房产品5套，两房产品12套，三房产品5套，销售率近27%。
竞争市场表现——和黄御翠豪庭
项目整体规划：项目预计分两期开发，园区主入口处以北为一期，以南为二期。一期产品共计16栋住宅，13栋13层小高层产品和3栋双拼产品，二期尚府规划14栋联排别墅，11栋13层小高层。
加推时间
栋号
套数
二期B期13层小高产品，栋号分别是1#；3#； 21#； 6# ；19# ；22#
456
1#
3#
21#
19#
22#
6#
上半年加推情况
成交情况
面积
楼号
供应
成交
去化率
均价
250-290
19
4（底跃）
2
50%
10000
150--170
1
52
23
44%
9700
6
102
43
43%
9700
19
44
20
45%
9700
22
121
42
35%
9700
130-140
3
75
45
60%
9700
21
53
30
57%
9700
110
3；21
5（底层）
3
60%
10000
总计
456
208
46%
9750
5月12日共加推456套房源，成交208套，转化率69%，成交率46%，成交均价9500—10000元/平；
由于130—140平与150—170平户型设计相似度较高，整体来看，130—140平的产品去化较好；受位置、产品等因素影响，22#楼去化率最低，仅有35%。
竞争市场表现——亚泰桂花苑
19
12
15
2
5
11
3
10
8
22
二期
一期
9
三期
6
7
20
18
17
16
21
回迁
1#
项目整体规划：项目规划延续亚泰花园一贯的手法，四周多为高层或配套建筑，园区内为小高或多层。
整体排布中规中矩，项目西北角紧邻着学校的操场，将对附近的住宅产生不利影响。
1#位于项目的西北角，规划为公寓产品，面积40-76平。
加推时间
栋号
套数
16#（小高）20#（小高）
134
18#（小高）
58
17#（小高）
58
1#（公寓）
209
上半年加推情况：
竞争市场表现——亚泰桂花苑
成交分析：
5月15日加推：加推当天实际成交107套房源折后均价每平米为8500元，去化率为51%，总体销售较好。其中50—60平米面积适中去化速度较快；本次加推公寓产品吸引较多投资客群，投资客群占65%。
加推时间
类型
面积
推出
套数
成交
套数
去化率
均价
16#（小高）、20#（高低错层）
89-150
134
81
60%
小高7200 多层7800
18#（小高）
124-150
58
42
72%
6500
17#（小高）
125-150
58
28
48%
6650
1#（公寓）
40-76
209
107
51%
8500
5月8日加推：当日加推17#（小高），共58套，面积区间125-150㎡，当天成交28套房源，去化率为48%，此次加推较上次相比成交有所下滑。由于此次加推距离4月25日刚满一个月的时间，蓄客时间较短，且加推同类产品。
4月25日加推：当日加推18#（小高）层，共58套，面积区间124-150㎡，当日成交42套房源，去化率为72%
3月19日加推：当日加推小高16#，20#（11+6）共134套。开盘当天成交81套，当日去化率为60%，本次加推户型主力面积为80-100㎡，符合刚性需求客户要求，所以开盘当天去化速度较快；
THE END
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