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2010年，大理改造面积有2904亩，其中下关片区的改造面积1763亩，都以商业和居住用地为主。北城区改造面积1140亩，以居住、商业、行政、娱乐用地为主。
大理城中村与旧城改造面积
信息来源于大理市政府相关部门采访所得
区域 地块位置 面积 用地性质
下关片区 市医院门诊部以南旧城改造 亩 居住、商业
下关群艺馆旧城改造 亩 居住、商业、办公、娱乐
下关登龙村旧城改造 亩 居住、商业
下关人民公园以北旧城改造 27亩 居住、商业
下关福星村城中村 亩 居住
下关大菠萝甸旧城改造 亩 居住、商业
下关金星村城中村 亩 居住、商业
下关州委党校旧城改造 亩 居住、商业
下关文明街、西大街旧城改造 亩 居住、商业
下关文化路片区旧城改造 157亩 居住、商业
北城区 大展屯村旧城改造 亩 居住、商业、行政、娱乐
龙尾古城以东旧城改造 亩 居住、商业
大关邑村城中村 亩 居住、商业、娱乐
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2011年1季度的土地供应中，供应土地19宗,面积公顷,(其中新增建设用地公顷,其它存量建设用地公顷)。通过土地类型看，公共设施用地型最多，占总供应量的78%，而商业和居住用地仅占12%和8%。
大理2011年1季度土地交易情况
信息来源于大理市政府相关部门采访所得
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大理土地供应量预估
在2010年土地交易量有2625亩，2011年第一季度的仅住宅和商业用地供应量有165亩，通过2010年和2011年的土地供应量看，供应量相对较大。
未来3年内大理的房地产发展将集中在主城区、开发区、海东区三个片区。其中开发区和海东区面积有60平方公里，预计在未来3年内将有8000亩以上的开发土地放量。
信息来源于大理市政府相关部门采访所得
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本项目的开发处于城市变革发展的初期阶段，近年内即将有大量的同类竞争产品相继面世，而且竞争对手所处的区位相同甚至优越于本项目。在如此的市场环境下，迫使项目必须加快开发步伐，并以具有竞争力的独特产品与市场竞争，赢得市场。
小结
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大理市在售楼盘概况
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主要在售楼盘分布图
花韵蓝湾
艺墅花香
五洲国际商贸城
艺海天城
馨苑二期
沧海高尔夫
建标华城
河畔人家
万诚苍洱大观
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惠丰新城三期
锦达豪庭
艺墅花香
梨花溪四期
主要待售楼盘分布图
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从图上可以看出，目前大理市旧改项目众多，达到18个，后续开发量巨大，且改造格局集中于主城区，对整个项目存在很大的压力
泰业地产旧改
文化路项目
福星村改造项目
大菠萝甸改造项目
现代商业影视城项目
黑龙桥以东项目
龙尾关保护项目
大关邑改造项目
州委党校片区
主要城中村项目分布图
大型待建项目
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主要在售楼盘概况
主城区占地小，
容积率高
北城区放量大，
容积率高，
物业类型多样化
重点项目 开发商 区域 占地规模（亩） 容积率 绿化率（%） 物业类型 总户数（户） 车位 价格区间
锦达豪庭 大理锦达开发责任有限公司 主城区 高层 198 140 7500
惠丰新城 大理市惠丰地产有限公司 主城区 130 38 多层、小高层、高层 1700 1500 3000—5000
艺海天城 天成屋业 主城区 高层 均价3400
建标华城 大理建标房地产开发有限公司 开发区 多层、高层 1418 1194 4100
花韵蓝湾 大通房地产 北城区 45 花园洋房 671 110 6000
河畔人家 大理城建房地产开发有限公司 北城区 高层 880 181 3200（一期已售完）
万诚苍洱大观 大理万诚房地产开发有限公司 北城区 41 别墅、花园洋房 141 暂无 待定
苹果城 亚汇方达地产 北城区 高层 暂无 暂无 3200
（开盘价）
梨花溪 大理华跃地产 北城区 145 小高层、别墅 600 386 1300—6000
艺墅花乡 花样年地产 北城区 116 7 27 高层 （三幢） 800 240 6800—7500
洱海庄园 洱海金沙置业 北城区 450 41 公寓、别墅、小高层、洋房 2200 2000 4500—7500
清逸家园 大理市纳思屋业有限公司 北城区 15 35 高层 已售完 已售完 4500—5400
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有部分楼盘无法调研到准确数据
主要在售楼盘概况
容积率低，物业类型
以别墅、花园洋房为主
容积率低，绿化率高物业类型
以别墅、花园洋房为主
重点项目 开发商 区域 占地规模（亩） 容积率 绿化率（%） 物业类型 总户数（户） 车位 价格区间
洱海龙湾 大通房地产 海东 293 1 60 公寓、别墅 暂无 暂无 暂无
御培坊 东俊药业集团 海东 103 21 商墅 262 500
洱海传奇 大理新大陆地产有限公司 海东 300 41 住宅、公寓、别墅 1000 810 6000
大理公馆 大理金石地产 海东 198 45 别墅 145 145 12000
感通别墅 大理国家旅游度假区独秀房地产 城郊区 500 72 别墅 368 12000
银海山水间 银海房地产开发有限公司 城郊区 430 42 洋房、别墅 700 700 7000
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惠丰新城
锦达豪庭
艺墅花香
位于下关建设路10号，周边配套齐全，项目本身占地较小，由一栋商住楼构成，商业不对外出售项目绿地率低，车位比1:，是下关中央生活区。
位于城市南区，项目紧邻二环南路，周边环境脏、乱、差，通过自身改善，项目规模规划，产品设计，还有景观配套都得到客户的认可。交通便捷。一期、二期均已售罄，三期即将发售。
位于下关泰安路以北，西户型是loft公寓，项目同样面对的问题是车位比低，无法满足业主需求。项目容积率高达，绿化率不高，适合投资，一期推出500多套，均已售罄。
主要在售楼盘概况
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洱海国际生态城
银海• 山水间
位于城市海东区，新城区，紧邻大理市著名的洱海，远眺苍山、等生态景观。
项目包括高层、别墅、大理当地民风商业街、五星级酒店多种物业，绿地率47%，小区建筑风格为现代简约式。
位于大理市海西区，距离大理古城之需10分钟路程；
项目别墅依苍山而建，层级错落；根据不同分区的地形优势，因地制宜，营造出不同景观；
配套设施完整，有5星级酒店、游泳池、网球场；建筑风格是大理白族民居风格，园林敲巧妙的与建筑融合，调性比较高；
唯一不足是项目大面积户型多，大面积段的别墅去化率低。
主要在售楼盘概况
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通过上表可以看出，大理市楼盘建筑风格比较多元化，高层结构以现代风格为主，别墅建筑风格大多以白族民居为主，部分楼盘如洱海庄园也引入了比较先进的ART DECO风格建筑。
主要在售楼盘概况——建筑风格
重点项目 建筑风格 朝向
洱海庄园 现代 76栋东西向，其它南北向
洱海国际生态城 现代 南北向
洱海传奇 现代 南北向
梨花溪 现代 南北向
惠丰新城 现代 两栋南北向，1栋东西向
大理公馆 现代 /
感通别墅 白族民居 /
清逸家园 现代 南北向
艺墅花乡 现代简约 南北向
银海山水间 白族民居 南北向
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通过上表可以看出，大理市小区园林方面风格不明显，一般就是简单的绿化，园林景观多以石头摆放为主，项目内部景观缺乏概念。
主要在售楼盘概况——园林风格
重点项目 园林 备注
洱海庄园 现代 风格不明显
洱海国际生态城 现代 以400亩的湿地自然景观为主
洱海传奇 规划景观 /
梨花溪 简欧式 依托原有的梨园
惠丰新城 现代
大理公馆 中式
感通别墅 中式 /
清逸家园 现代 /
艺墅花乡 现代 /
银海山水间 中式
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主要在售楼盘概况
——户型：面积以80—90㎡的两房、100—140㎡以下的三房为主
惠丰新城面积往两个极端发展，
一个是适宜投资的小户型，一个是适合自住的中户型。
目前的大理市场高层以60-——140㎡为主，
占到几个推售项目的60%左右；
150㎡以上的大户型一般为海东、
海西的洋房或别墅，针对外来投资客；
项目名称 区域 30-60㎡ 60-80㎡ 80-100㎡ 100-150㎡ 160㎡以上 备注
锦达豪庭 主城区 0 0 0 48 144 A、B户型各推售72套，C户型推售48套
惠丰新城 主城区 400 200 200 400 0 诏园最大户型135㎡
梨花溪 北城区 0 80 80 100 100
洱海庄园 北城区 400 150 150 200 100 以MINI公寓为主
清逸佳园 北城区 0 0 224 168 0 —㎡有224套
艺墅花乡 海东区 250 260 0 0 0 推售55㎡、66㎡2种面积段
洱海国际生态城 海东区 200 1000 60 70 0 3期推出的以公寓为主
洱海传奇 海东区 150 200 300 240 210 39—103㎡海景假日公寓600套
大理公馆 海东区 0 0 0 0 145 220—600㎡的别墅
银海山水间 城郊区 20 80 86 70 200
感通别墅 城郊区 120 0 0 0 80 主推30-51㎡MINI别墅
合计 1540 430 654 916 344
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小结：
通过对大理市重点楼盘的监测得出，城市中心区近两年新建商品房占地面积较小，建筑以高层为主；海东地区有大盘放量，项目相对于其它区域占地较广，建筑以综合性物业为主（洋房、别墅为主）。 下关城区主要以高层为主，如锦达豪庭、艺墅花乡、惠丰新城等。
建筑风格方面，目前的大理市市楼盘，较多别墅区建筑风格是当地白族民居风格，高层主要是现代风格。
朝向上多以南北向为主，由于大理市古城区、洱海边整体限高，所以周边项目以洋房、别墅为主；在下关以自住为主，有少量投资，面积区间100—130㎡销售较好。
由于目前的市场呈现乐观趋势，大理的自然资源很好，打造旅游地产是势在必得。目前，云南城投、俊发地产、银海地产、花样年地产等大型地产公司已经进军大理市场，证明未来大理市房地产发展的趋势是可观的。
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线上
1、户外广告
2、项目外墙广告
3、单立柱
4、路旗道牌
5、电视
6、短信
线下：
1、口碑
2、营销活动
主要在售楼盘概况——营销推广
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主要在售楼盘概况——营销推广
项目名称 活动时间 促销活动
推广语 项目卖点 优惠情况
银海. 山间水
2009年8月1日2009年6月23日2010年12月24日2011年5月19日2011年6月1日 1.第八届中国摄影艺术节展览、2.艺术造境、3.全民狂欢平安夜、4.设计交流会、5.阳光社区快乐成长儿童节 大理院落的情趣人生 徽派古建、白族民居、院落文化、214国道 一次性付款8%，首付30%优惠5%，首付50%，优惠6%
感通别墅
2007年1月1日2007年12月15日2010年9月29日 1.感通网球俱乐部开球仪式农合行杯网球邀请赛、2.发现云南之美采访活动、3.深圳业主联谊会 大理的第五张名片 迷你别墅、苍山原生森林、有天有地有花园 优惠两个点
洱海庄园
2010年6月13日 洱海庄园“名车风尚·名宅盛宴”活动 面朝大海.纷享幸福 瞰景高层、MINI豪宅 开盘后2% 按揭1% 认筹前100名3%
梨花溪
2010年1月29日2010年8月23日
2010年9月19日
2011年3月23日 1.新春答谢会爱心献给社会，2.搭建友谊之路、3.中秋观灯赏月酒会、4.虎年销售全面飘红，5.致谢全城拥戴购别墅送车位 乐在大理.住在梨花溪、看惯了海我想念山 台地建筑（五大主题景区） 端午节买别墅每优惠10万元
洱海国际生态城
2010年12月31日2011年1月22日 2011年3月19日
2011年5月9日 1.海尔家装共庆家装盛会、2.二期八星贺岁、3.周末联欢缤纷水果节、4.一房一车12万起 洱海第一湾、半岛一号、下班来大理看海 三面环海、湿地岛居、铂金配套、2010年全国十大养生地产 认筹卡. 两个点
大理公馆 2011年3月30日2011年4月14日2011年4月14日
2011年6月10日
2011年6月13日 1.形象广告语有奖征集活动、2.特价别墅活动（春季房交会）、3.暑假试住活动（春季房交会）、4.开盘特价别墅抢购活动、5.大理公馆杯红歌大奖赛活动 王者风范.领秀别墅、半山一墅观天下 海景.山景.温泉.森林 一次性付款10% 按揭8% 2011年6月10日期一次性交二万以上定金可享受最高10%优惠
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项目分析
━━━大理银海山水间项目营销卖点
项目外观
1、大气磅礴的小区正门
2、入口Logo单立柱昭示广告
3、小区主道文化展示
5、无边界泳池
6、涓涓花溪谷
7、既典雅又现代的售楼部
8、售楼部内部文化展示
9、祈福驱邪金龟舍利塔
10、山水间宰相府
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项目分析━━━大理山水间营销活动
除了大理国际影展、当代艺术展、样板戏剧照展等重大文化活动之外，小型社区文化活动已经形成常态化机制，几乎每个季度都有随着推广活动的成功山水间在市场上也成为了口碑较好的亲水产品。
数据源自官方网站
活动时间 营销活动 活动方式 效果
2009年8月1日 第八届中国摄影艺术节展览 承接中国创办最早、规模最大、规格最高、辐射最广的第八届中国摄影艺术节暨二00九首届大理国际影会 建立大理标杆项目成为大理艺术与文化的代表
2009年6月23日 艺术造境 首届中国当代艺术研讨会邀请当代中国最具影响的50多位批评家、策展人、诗人、艺术家、企业家开展艺术类学术研讨会推进中国当代艺术的发展 倡导主流文化、提高知名度、扩大国内影响力
2010年12月24日 全民狂欢平安夜 锐舞派对、摇奖派送、零点计时等 回馈一期业主、二期准业主，扩大影响、让来宾感受山水间的别样温暖。
2011年5月19日 设计交流会 邀请来自意大利米兰理工大的两位讲师开展了国内室内建筑与设计行业的最高水平的朗道中国室内设计硕士课程培训和学术交流。 扩大国际影响力增进国际知名度
2011年6月1日 阳光社区快乐成长儿童节 亲子活动、抽奖活动、冷餐会 营造和谐欢乐的氛围备受社会关注
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项目分析━━━洱海生态城项目营销卖点
项目外观
1、海景
2、400亩湿地公园
3、9大全能运动公园
4、半岛财富中心
5、五星级国际影院
6、帆船俱乐部
7、顶级SPA水疗会所
8、外籍专业物管
9、售楼中心
10、推广宣传
洱海生态城蓄客期认筹卡发售无实质信息对外发布（如：价格等信息），造成市场的盲目追捧，给后期销售造成一定影响，客户因价格等具体信息不符退房退卡
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项目分析━━━洱海生态城营销活动
大量广告活动的投入使得洱海生态城成为人们耳熟能详洱海旅游度假区远近闻名的标杆项目
数据源自官方网站与搜房网
活动时间 营销活动 活动方式 效果
2010年6月6日 昆明销售中心 昆明售楼中心开盘， 当天推出200余套全部售罄，创下云南外销盘成功奇迹。
2010年12月3日
洱海金沙 携手海尔家装共庆家装盛会 老业主也亲临现场，为海景公寓挑选自己喜欢的家装风格 与海尔家装的强强联手，既服务了业主，又体现了海景公寓的精装品质及投资空间。
2011年1月22日 二期八星贺岁
叠加优惠高达到10个点，还特别推出3套9万元的特价房，并针对海景房送精装修，送配套费，购卡客户都有年货礼包，现场客户参加互动游戏和问答可获得毛绒玩具，成功购房的客户还可再参与大抽奖，IPAD、彩电、洗衣机、冰箱、手机等礼品 1000多人争抢300多套房源，扩大了洱海边稀缺高端度假物业的影响力。
2011年3月19日 周末联欢缤纷水果节 参与吃西瓜比赛，将能赢取数码电器大奖届时购买全款98折、按揭99折。 营造和谐欢乐的氛围备受社会关注
2011年5月9日 一房一车12万元起 “一房一车12万元起”的户型仅有2套，车型为QQ3系列，花27万可以买到23万的房子和MG3车；花38万可以买到25万的房子和17万的车，当然机会是有限的，27万的价格仅限9套；38万的价格仅限12套。 最吸引人客户的关注度，让大家感到实惠的同时带来一定的市场影响力；
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项目分析━━━感通别墅项目营销卖点
项目外观
1、苍山景、古城景、观山望海
2、佛教名山鸡足山
3、苍山原生森林
4、迷你别墅灵山秀水悠然看山
5、苍山雪泉SPA
6、推广宣传
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感通别墅吸引客户投资的营销亮点在于代租返息业主购房后，仅阶段性居住，其房屋空置期间业主将房屋一次性返租给代理公司，由代理公司为业主经营管理的一种置业模式
项目分析━━━感通别墅营销活动
活动时间 营销活动 活动方式 效果
2007年1月1日
感通网球俱乐部开球仪式农合行杯网球邀请赛 网球俱乐部2007年元旦全面竣工，交付使用又逢云南省大理市农村合作银行成立元年，两家单位联合举办 举行联谊活动回馈客户与银行建立良好合作伙伴关系增进良好口碑扩大影响力
2007年12月1日 发现云南之美采访活动 由南方报业传媒与云南出版集团联合强势媒体推出发现云南之美大理大型采访活动 借政府促进大理州地区招商引资工作的开展邀请外商参观考察扩大影响
2008年7月26日 感通别墅火把节 感通别墅首届友谊杯业主网球赛开赛网球赛决感通别墅业主观音塘祈佛仪式联谊会晚宴、优秀业主颁奖、登苍山和网球比赛颁奖仪式白族火把节狂欢夜篝火晚会 邀请学府商家业主、著名华人艺术大师凌峰先生及家人、独秀集团及金馨物管全体员工举行联谊活动回馈客户员工增进良好口碑扩大影响力
2010年5月20日 二期迷你别墅推荐会 大理感通小镇2期迷你别墅推荐会于昆明新纪元大酒店成功举行。活动当天只针对持VIP卡客户进行排号选房。感通小镇2期迷你别墅主力户型面积从39至51平方米不等，总价大约30-40万元 只需首付最低4万元，就可还原一个寄情于山水的别墅梦想，以项目自身价格做噱头吸引昆明投资客
2010年6月24日 北京夏季房交会 2010年北京夏季房交会大理感通别墅推出150-200平米的双拼别墅、39-67平米的迷你别墅（大理感通小镇）以及280-480平米的独栋别墅。 北京的房交会汇集各地区精品项目在此期间参展定能博得热点关注
2010年9月29日 深圳业主联谊会 在快城市推销慢生活为主题的自助晚餐与大理白族特色的歌舞表演 让参加深圳联谊活动的嘉宾体会对比深圳与大理的动静之美让参与嘉宾将一种崭新的生活方式推广出去
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大理在售项目销售过程中普遍存在的问题
1、部分销售人员不清楚销售物业的建筑面积、风格、密度、车位比等项目基本信息
销售人员培训不到位，不能掌握项目的基础知识；
2、销售物料销售现场配合度较低
由于售楼处的销售物料配合不到位，来访客户有效到访率较低；
3、售楼部装修、内饰、内置过于简单且每个区域相互干扰缺乏专业感
售楼部的包装代表整个项目的形象展示，各功能区的划分排布景观设计动线分布需与营销推广结合；
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小结
大理房地产营销整体处在快速发展期，由于开发商对于营销策划的重视程度不同，因而营销推广力度层次不齐，具有较大的提升空间；
从项目的营销推广方式来看大理项目基本两级分化，分为内销型目和外销型，内销型主要是针对大理本地客户及外来常住客户，外销型则多以旅游度假为主题吸引全国的高端客户或投资客；
部分开发商在营销推广方面的投入较小，整体营销方式比较简单，没有聘请策划代理公司，推广渠道较少，相应在销售环节上就落后于其他项目；
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大理市三级市场分析
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大理地产中介门店相对集中在下关片区，大约有60家、地产中介的规模均相对较小，门槛也相对较低，从业人员较多，但具备专业素养的置业顾问较少，形成规模的地产中介公司有容城地产、盘古地产、创和地产等；
通过多家中介了解到，大理地产中介与开发商之间没有形成二三级市场联动，三级市场上的房源都是业主在中介放盘，且大理下关地区楼盘多以内销型为主。
从成交情况看，在年末的9月—11月成交量较多，其余时间较冷淡。通过购买客户看，主要构成以刚性需求客户为主；大理下关地区在中介成交的客户多半是下关本地人。
大理三级市场的概述
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二手房热点交易项目
物业类型
热点项目
户 型
面 积
总价区间
建筑风格
园林风格
租 金
多层 龙瑞小区 三房二厅二卫 150㎡ 80万
简约风格 现代风格 800元左右
高层 惠丰新城 二房二厅一卫 61㎡至97㎡ 35万至50万 简约欧式风格 新加坡风格 1000元左右
洋房 花韵蓝湾 三房二厅二卫 109㎡至120㎡ 65万至75万 西班牙地中海 现代风格 1000元左右
别墅 洱海庄园 四房二厅三卫 212㎡至312㎡ 200万
至320万 Artdeco 现代风格 2000元左右
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二手房热点项目分析——花韵蓝湾概况
主要技术指标：
总用地面积：㎡ 总建筑面积：㎡
地面总建筑面积：㎡ 住宅总建筑面积：㎡
会所面积：300㎡ 商铺面积：㎡
底层架空面积：㎡ 地下车库面积：㎡
容积率： 建筑覆盖率：27%
绿化率：45% 地面停车位：22辆
地下停车位：88辆 总住宅户数：671户
项目简介：花韵蓝湾是大通地产开发建设的精品住宅小区，是大理州唯一省级生态示范小区，以城市公园型主题生态社区及阳光、绿地、水景、建筑为项目设计主题。由杜鹃苑、樱花苑、紫薇苑、金桂苑、百合苑、金兰苑六个组团组成。同时还拥有智能化周界防范系统、社区监控系统、门户防盗系统、动静会所、48项专业运动设施；二手交易均价约6000元。
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二手房热点项目分析——花韵蓝湾
劣势：
小区停车位严重不足，停车率仅16%车位比为
随着周边其他项目的开发及花韵蓝山的开盘将对本项目二手交易价格带来影响
优势：
项目内部：
1、小区环境好，绿化率高，娱乐健身设备相对完善；
项目外部：
1、生活配套完善：菜场、医院、银行、商场、邮局、医院；
2、周边教育配套完善：幼儿园、小学、中学、大学图书馆；
3、公交线路、16路、17路；
4、其他资源：人民公园
生活舒适便捷、小区生活配套完善环境优美使得花韵蓝湾在市场上得到很好的口碑，尤其注重教育的客户会因为子女的就学问题选择该项目
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惠丰新城由大理惠丰房地产开发有限公司倾力打造：
惠丰新城以“新城市主义”为基调从设计理念上着力打造“出则繁华，入则宁静“的理想生活氛围。惠丰新城已成为大理旧城改造的标杆，以合理的规划设计，被评为”全省二十大旧改项目“之一，项目总用地面积为公顷(不含城市道路)，其中南区公顷，北区公顷，建筑面积超过40万平方米。项目以福文路为界由和园、昭园两区构成二手交易均价约5000元。该项目总价控制好，置业门槛低
二手房热点项目分析——惠丰新城概况
和园主要技术指标：
总用地面积： ㎡ 总建筑面积： ㎡
地面总建筑面积： ㎡ 住宅总建筑面积： ㎡
商业面积： ㎡ 集中商场面积：5200 ㎡
地下层面积： ㎡ 地下车库面积：㎡
容积率： 建筑覆盖率：30%
绿化率：35% 地下停车位：约700辆
总住宅户数：约1358户
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二手房热点项目分析——惠丰新城
劣势：
容积率，居住舒适度不高；
周边道路需改造；
本项目一二期二手交易价格将对三期开盘价造成一定影响
优势：
项目内部：
1、新城市主义设计，开放的街坊式街区；
2、三万平米的美景，拥有42个景观节点及新加坡园林；
3、滇纺商业广场满足吃、喝、玩、乐、购，生活需要；
项目外部：
1、地处大理下关核心区，拥有一流的区位优势；
2、周边配套完善，生活便捷；
3、产品总价不高，是居家投资首选产品；
随着下关片区旧城改造的全面启动，作为大理旧城改造的前驱凭借，“新城市主义”前为的设计理念，已营造出“出则繁华，入则宁静“的理想生活氛围从而成为大理旧城改造的标杆，不但以合理的规划设计，被评为”全省二十大旧改项目“之一且在市场上已经得到良好的口碑
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通过多家中介了解到，大理人对居住环境、周边配套的要求，及对生活的便利性都十分注重：
物业类型：大理本地居民因长久以来的居住习惯对多层、花园洋房尤为热衷。但随着近几年大理房地产业的发展，加之下关土地稀缺，高层建筑的新起，部分人则逐渐接受了电梯房，但仍存在一定抗性。年轻人比较容易接受小高层或高层，年纪偏大的人在购房时则倾向多层或洋房；
户型、面积方面：公寓及小户型不超过60㎡，两房两厅一卫及两房两厅两卫在70-90㎡左右，三房两厅一卫及三房两厅两卫在100-140㎡之间 ，四房面积在150 ㎡左右，较受市场推崇；
配套方面：大理本地客户在购房时项目内部配套及周边生活配套是选择购买的关键因素，对生活配套虽然不要求全面，但会所、停车场、车站、菜场、超市、银行是必备的；
二手房成交产品分析
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小结
本地三级市场还未成熟的市场，整体规模不大，各店面规模小，置业顾问素质不高，；
下关是大理旅游集散地和交通枢纽，人口集中，且相对固定，三级市场购房客户主要还是以刚性首置、首改客户为主；
外来投资客户以选择环境资源较好的物业居多，且本地还有大量的自建房存在，分流了部分市场需求，因此三级市场投资性购房需求空间小，成交量低；
由于目前市场仍属于供小于求的市场，新盘基本不需要通过三级市场就可以消化，因此整个大理地区二、三级市场联动较弱；
通过三级市场的调研发现，整个市场上走量较大的产品集中在两房、三房，面积在100-130平方间的户型为主力；
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本项目竞争分析
地块SWOT分析
Part 4 本项目所处竞争环境分析
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本项目竞争分析
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竞争市场分析
同区域
同价格段
同产品
同客户
同推货时间
竞争圈层划分
竞争对手
竞争市场分析思路
供货量
价格
未来竞争市场预测
客户
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区域竞争评判
从大理市五个区域来看：
目前极具竞争力的区域应是主城区和北城区两个区域：
主城和北城开发体量和规模都比较大，吸纳力强。它们的差异在于北城区的楼盘发展倾向于中高端产品方向；主城区中心地段的楼盘一般开发中端产品，以小高层、高层产品为主；
开发区初期多为普通多层洋房产品，现阶段供应的产品以中端小高层、高层为主，受到配套不够齐全影响，区域价值现阶段尚未凸显出来；
城郊区近期开发日渐成为规模化，以别墅产品和洋房产品供应为主，多为企事业单位、政府部门集资改善住房用地，靠近古城方向上以外销产品供应为主；
海东是大理市的新区，非传统住宅区，外销型产品占了较大比重，新区配套尚不齐全，供应以休闲度假产品为主；
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客户置业流向的局面：
北城区多为本地改善客户，北城区发展初期以大理州郊县客户为主，区域内目前客户以主城流出、外地流入为主；
主城区是教育置业首选区，集中了大量的教职员工以及公务员，但区域内楼盘档次普遍不高，导致改善型需求的客户外流；
城郊区和海东区以本地改善客户和外地流入客户为主，城郊区本地客户占较大比例，海东区外地客户占较大比例；
开发区客户多为地缘性客户，且以刚性需求为主；
未来极具有潜在竞争力的区域：开发区，随着大理城市规划东移将加大开发力度；
区域竞争评判
