第十章 地上权
第一节 地上权概述
一、地上权的概念
地上权是指在他人土地上营造建筑、隧道、沟渠等设施物而使用他人该土地的权利。
地上权起源于罗马法。
我国法律上虽然为确立地上权概念，但存在相应的地上权法律制度，如建设用地使用、宅基地使用、地下设施建筑等。
二、我国地上权的特点
1、法律无地上权概念。
2、我国存在不同地上权法律制度。
3、不同地上权适用不同的法律规则
三、我国地上权的体系
我国地上权体系为两类四种。
1、国有土地地上权
建设用地使用权和分层地上权
2、集体土地地上权
宅基地所有权和乡村建设用地使用权
第二节 建设用地使用权
一、建设用地使用权的概念
建设用地使用权，是指土地使用权人为营造建筑物或其他设施物而使用国有土地的权利。
二、建设用地使用权的特点
1.建设用地使用权的标的物限于国有土地。
2.建设用地使用权的设立目的是为了在土地上建造建筑物或其他设施物。
3.建设用地使用权通过出让或者划拨的方式取得。
出让方式获得者可以以经营为目的（营利性），划拨方式获得者不得以营利为目的使用该土地（社会公益性）。
4.建设用地使用权具有流通性。
三、建设用地使用权的设立
(一)基于法律行为的设立
1.出让
①出让方式：招标、拍卖、协议等公开竞价方式
②当事人：国家和土地使用者（由使用者向国家支付出让金）
③设立要求：
一是必是国有土地，集体所有土地转为国有后才能出让。
二是必须订立书面的建设用地使用权出让合同。
2、划拨
①须县以上政府批准
②使用者无需支付出让金
③划拨方式：完全无偿划拨和缴纳补偿、安置等费用的划拨
④限制：该方式须为公共利益或社会公益目的
(二)基于法律行为以外的事实取得
建设用地使用权人为自然人的，在该自然人死亡时，其继承人可在剩余使用期限内依法继续使用该建设用地使用权。
四、建设用地使用权的变动
建设用地使用权的变动包括转让、抵押、出租和消灭。
1、转让：包括买卖、赠与等方式。
转让规则有：
①转让客体须为出让方式获得的建设用地使用权。划拨方式转为出让后也可以转让。
②国家不能作为转让当事人。
③须订立书面转让合同和进行物权登记
④物随地走
2、抵押：目的是担保主债权的实现
抵押规则：
①抵押客体为以出让方式获得的建设用地使用权
②订立书面合同
③房随地走、地随房走
④不影响抵押人继续转让建设用地使用权，但须告知抵押权人和受让人，否则转让无效
3、出租
具体规则
①客体为建设用地使用权。划拨的建设用地使用权须经过批准方可用于出租。
②未按土地出让权合同开发利用土地的，不得出租该建设用地使用权。
③须订立书面合同，且出租期限不得超过建设用地使用权剩余期限。
4、消灭
①消灭的事由：
ⅰ建设用地使用权期限届满
ⅱ建设用地使用权被撤销
ⅲ建设用地使用权被提前收回
ⅳ土地的灭失
②消灭的法律效果
建设用地使用权消灭事由不同，其法律效果也不尽相同。根据我国法律、法规的规定，国家无偿收回划拨的建设用地使用权的，对其地上建筑物或其他工作物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿；国家提前收回出让建设用地使用权的，应当根据建设用地使用权人已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。
五、建设用地使用权与房屋所有权的冲突与解决
1、建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。
2、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
3、非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
第三节 乡村建设用地使用权
一、概念与种类
1、概念：指乡镇企业、村民自然人、村集体依法对集体所有的土地经审批依法享有占有、使用、收益和建造、经营建筑物、构筑物及其附属设施的地上权。
2、种类：
主要包括：
⑴乡（镇）村企业建设用地使用权
⑵乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地使用权
⑶村民宅基地使用权
二、乡村建设用地使用权的设立
1、该权利须经县级以上地方政府审批方能设立，不得以直接出让的方式设立。
2、应当符合乡镇土地利用总体规划和土地利用年度计划
三、宅基地使用权
（一）概念与特征
1、概念：宅基地使用权是指农民集体经济组织成员依法在集体所有的土地上建筑住宅及其附属设施，供居住使用的权利。
2、宅基地使用权的特点
⑴ 主体是农民集体经济组织的成员。（资格性）
⑵ 无偿取得。（福利性）
⑶客体是经依法批准划拨给个人建造住宅使用的集体所有土地。（审批性）
⑷ 设立目的是供建造住宅及其附属设施而居住、使用。（生活性）
⑸集体经济组织成员一户只能申请一处宅基地。（限制性）
（二）宅基地使用权的取得
《物权法》规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。依据《土地管理法》等法律的规定，宅基地使用权的取得，通常采取审批的方式，其程序大致包括三个步骤，即使用权申请、土地所有人同意、行政审批。
（三）宅基地使用权的内容
1、宅基地使用权人的权利
⑴建造住房及其附属设施
⑵依法转让宅基地使用权：
须经集体同意，且只能转让给本集体符合分配条件的住户。也随房一并转让。
但因房屋所有权的转让以及抛弃等原因而丧失宅基地使用权的，原权利人不得再申请宅基地使用权。
⑶无期限限制
2、宅基地使用权人的义务
⑴不得非法转让
⑵接受政府和乡村统一规划义务
⑶未经依法批准不得改变宅基地用途
（四）宅基地使用权的消灭
宅基地使用权的消灭原因主要有：
1.宅基地被收回或者征收。
2.转让或抛弃宅基地。（不得再申请新的宅基地）
3.宅基地的灭失。如地震等。但建筑物灭失不会导致宅基地使用权灭失。
4.宅基地的长期闲置。土地所有权人有权收回。
第四节 分层地上权
一、概念与特征
1、概念：是指在他人所有的土地的上下一定空间内所设定的地上权。
严格来说，分层地上权也是一种建设用地使用权，这是社会经济发展和科技发展中新产生的一种用益物权，也可以称为分层建设用地使有权。
2、特征：
（1）其性质为用益物权
（2）其客体是他人所有土地的地上和地下空间
（3）其可以与普通地上权重合设置，也可单独设置
3、法律确认分层地上权的必要性
二、分层地上权的设定
与建设用地使用权的设定一致，特殊性有：
1、客体是他人所有土地的地上和地下空间。
（而非地表）
2、目的是对土地上下空间的充分利用和收益。
3、该权利设定有特殊要求：不得损害已设立用益物权人的利益。
⑴用益物权人的范围：地上权、土地承包经营权、地役权等。
⑵损害赔偿
注意：设定分层地上权是土地所有人的权利，无需征得该土地用益物权人的同意，只要不妨碍用益物权人的利益即可。
三、分层地上权的效力及其消灭原因
（一）效力
1、对土地所有权的使用、收益产生一定限制。
如通过农民承包地、建设用地的高架铁路桥。
例如日本一高速铁路通过某城市一高层建筑物。
2、对立体垂直相邻用益物权的限制和调整。
3、分层地上权不得为部分处分。
同样，普通地上权人不得就其上下空间进行处分。
4、土地所有权人可以再设其他用益物权。
5、分层地上权的优先效力。
优先于债权，优先于同一标的物上已设立的用益物权
（二）消灭的原因：同建设用地使用权的消灭原因。
本章重点
一、课后案例思考：P234
二、重点思考：
1、地上权的概念及我国地上权的体系。
2、建设用地所有权的特点
3、建设用地使用权的设立方式及其内容
4、建设用地使用权的变得规则
5、建设用地使用权与房屋所有权的冲突与解决
6、乡村建设用地使用权的概念与种类
7、宅基地使用权的特点及内容
8、分层地上权设定的特殊性。
