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Real Property Valuation 不动产评估吨注2
抵押房地产中存在的风险及控制
翻张小飞
房地产开发贷款、个人住房贷款，以及其他贷
款，通常将房地产作为抵押物。而房地产抵押价值如果
过高，就容易造成信贷风险，如果过低，抵押物的担保
作用就得不到充分发挥。{关于规范与银行信贷业务相
关的房地产抵押估价管理有关问题的通知〉明确要求商
业银行在发放房地产抵押贷款前，要确定房地产抵押价
值，作为核定贷款发放额的依据。评估师客观、合理地
确定抵押房地产的市场价值，对于有效控制和规避房地
产抵押评估中存在的风险就尤为重要。
一、房地产抵押申存在的风险
(一)税收风险
就上海市地方税务局发出的〈关于加强个人非居
住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知〉为
例说明。{通知〉明确规定 个人出售非居住用房，
应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人
所得税，个人出租非居住用房，应全额征收5%的营业
税、 12%的房产税和个人所得税。据了解，根据1998
年上海财税局出台的房产税收政策，上海市民出售房
产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5%综合
征收。而按照此次政策规定，非居住用房投资者负担
的税费要远大于5%。举例来讲，银行向某公司发放流
动资金贷款人民币2700万元，期限为 1年，估价时点抵
押物的评估值为5500元，抵押率为49%. 符合银行的
相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测
算贷款风险，抵押物是位于市中心的商铺，足额回收贷
款的风险比较小。但按照目前的税收制度，个人转让
非居住用房涉及到的五项税 ( 1 )按房价的%缴
纳印花税 (2) 接转让价与购进合同价的差价的5%缴
纳营业税 (3) 按营业税额的 11 %缴纳城建税、教育
费附加等 (4) 按转让房产所取得增值额征收土地增
值税。增值额未超过扣除项目(指购进房价加可以扣
除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等)金额
50%的部分，税率为30%，增值额超过扣除项目金额的
50%-100%的部分，税率为40%，增值额超过扣除项目
金额的100%-200%的部分，税率为50%，增值额超过
扣除项目金额的200%的部分，税率为60% ， (5) 个人
所得税20%。以"公司的抵押物处置为例，抵押房产原
始价格为 1200万元，考虑到目前房价波动等因素，假
设以拍卖价格为4200万元计(单价约 万元) .应缴
纳税收如下·
(1 )印花税 4200x 0 ‘05%=万元
(2) 营业税 (4200 - 1200) x 5% = 150万元
(3) 城建税.教育费附加和河道整治费 150x5%
=万元
(4) 土地增值税，
增值金额3000万元
可扣除项目 1200+ +150+=万元
应纳税金额42∞ = 万元
及各项概算指标〉、 〈资产评估常用数据手册) .直接
套取费率进行估算，这是错误的做法。因为，手册中的
费率是对新设备而言，搬迁的是旧设备，日设备拆卸后
重新安装调试，要进行必要的检修，其实际投入要比新
设备多，甚至多很多。因此，评估安装调试费，应按被
搬迁设备的技术品质状况(可按评定的成新率)进行调
整。如下表所示。国 1日设备安装调试费调整参考农
设备成新率 | 调整幅度(+)
90%以上 %
2 75%-90% %%
3 60%-75% %-3%
4 50%-60% 3%-4%
5 40%卢50% 4%-5%
6 30%-40% 5%-6%
7 30%以下 无须搬迁
注:上表费率调整值对"修理复杂系数"高的设备应适当调
高。
(作者单位:福建华茂资产许估有限责任
公司)
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飞远乡/不动产评估 Real Property Valuation
纳税金额累进 x 30% = 万元
x 40%=万元
x 50%=万元
x 60% = 万元
土地增值金额 + 273. 72 + + =
万元
(5) 个人所得税 [4200 一 (1200++
121 ) ] x20% 二 万元
拍卖 "公司抵押房产应缴纳税收合计为
万元，拍卖后价款为2489 . 256万元，再除去拍卖费用
210万元(约为拍卖价格的5%) ，可以用以偿还贷款的
金额仅为万元，远低于贷款本金2700万元，
风险显而易见.另外，在拍卖后，如不能提供抵押物购
入时的原始发票，增值税将按照拍卖价格计征，这样纳
税金额将进一步提高，风险增大。就上述测算看，税收
占房产增值额的50%左右 f 增值额越大，税收越高，实
际上可以用以归还贷款的款项也相应减少，而60%左右
的抵押率仍具有一定的风险。
(二)抵押物风险
抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押
物价值下跌、 抵押物处置风险等。
1 .从目前看，抵押物权利瑕疵风险主要指以下情
况:①在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门
相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、 房
屋所有权证构成 ， 但由于有关政府部门各行其是、缺乏
协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在
不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，
对房屋单独办理抵押登记。 由于土地权利的不确定性 ，
银行在行使抵押权时存在一定的不确定性，②对在集体
土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地
区的乡镇出现较多，也存在于一些地区的自建房贷款
中.因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制 ， 银
行在处置集体土地上所建房屋时，将面|陆政策障碍 ， 即
便能够处置也要付出非常高昂的成本。
2. 抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵
押物折旧 、 毁损 、 功能落后等原因导致价值下跌，不能
足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。 一般而言 ，
房屋作为耐用消费品，具有保值、增值的作用，但在房
地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大
于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。 此外由
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于个人住房贷款还款周期很长 ， 抵押物价值下跌始终将
是笼罩在银行头顶的-片乌云。
3. 抵押物处置风险是指因法律或事实原因，银行
对抵押物不能处置.或处置成本很高的风险。目前 ，
与抵押物处置最密切的主要是来自于法律规定的风险。
银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款，
只有不足10%的贷款采用保证担保方法 。 于2005年1 月
1 日起施行的〈最高人民法院关于人民法院民事执行中
查封、扣押 、 冻结财产的规定} (法释[2004]15号 ， 以
下简称 〈规定) ) 第六条规定 "对被执行人及其所抚
养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但
不得拍卖、变卖或抵债第七条规定 "对于超过被
执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品 ，
人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其
所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和晋通生活
必需品后，可以执行
条造成银行抵押权被实际悬空，第七条则为银行行使抵
押权设定了前置性义务，加大了银行抵押权行使成本.
〈规定〉 的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面
临众多不确定因素 1 . 没有明确"生活必需的居住房
屋" 的判断标准，执行法官的主观判断可能会左右实际
执行效果 2. 没有明确在被执行人收入水平超过当地
最低生活保障标准的情况下，是否能对抵押房屋予与执
行 3. 没有明确被执行人存在主观恶意时 ， 能否对抵
押房屋予与执行; 4. 没有明确抵押权人提供 "必需的
居住房屋" 的时间限制。
(三)变现风险
房地产资金变现风险主要是指房地产不能快速变
成货币或延迟变成货币。房地产是一种比较特殊的商
品，它不能移动，属于不动产。因此，投资于房地产项
目中的资金流动性差，变现性也较差，不像其他商品那
样窑易收回资金。
(四)社会和政策性风险
任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国
家相关政策的影响。如果经济繁荣，政策鼓励支持，贝IJ
房地产价格看涨 ， 相反则会看跌，我国也不例外。 对抵
押权人来说，这些因素是应该充分考虑的 ， 若银行不注
意经济形势和宏观政策形势的变化，很可能遭受损失。
(五)经济性风险
目前 ， 房地产市场还是 种不充分的市场 ， 其特
叫一牛二二二一⑩
征就是缺乏信息，许多房地产的交易和定价是悄悄进行
的，这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市
规划、税费等规定。另外，房地产商品不同于→般的商
品，即使是外型、尺寸、年代 . 风格、建筑标准等都相
同的建筑 ， 只要建设位置不罔 ， 其价值就有很大差异.
此外 ， 如对房地产抵押过程申的诸多细节了解不详尽，
也有可能造成不必要的损失.如抵押一套住宅，如果在
处置这套住宅时发现房屋的上 、 下水管道和结构上存在
问题，就会使抵押权人遭到损失，
(六)或然损失风险
抵押权人可以将火灾 、 凤灾和其他自然灾害引起
的抵押房地产的损失转移给保险公司，然而保单中规定
的保险公司的责任并不是包罗万象的 ， 因此有时也存在
着风险.
二、抵押评估存在凤险的房地产类型
(一)变现能力差的房地产
房地产抵押估价要进行变现能力分析。在抵押估
价中，房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使
用性.可分割转让性等变现能力进行分析。在实际工作
中，常遇到变现能力差的房地产 ， 如 1 .戈IJ拨方式取
得土地使用权的房产，由于土地变更程序繁琐 ， 所需变
现时间长 2 . 非居住用房 ， 由于税收制度的变更，快
速变现价值与抵押价值差异程度大 3 . 大型商场 ， 独
立使用性 、 整体分割性差 4 . 非工业园区内的标准厂
房 ， 配套设施、道路通达状况及产业囊集度较差。对于
这些变现能力差的抵押房地产，估价师应对其进行充分
的变现能力分析，进而合理.准确地确定房地产的抵押
价值.
(二)实际用途与证载用途不符的房地产
在实际工作中，经常遇到抵押房产的证载用途与
实际用途不一致，例如以下四种情况 1 .证载用途为
办公，实际用途为商业 2. 证载用途为厂房，实际用
途为商业; 3. 证载用途为住宅，实际用途为商业，
4. 证载用途为厂房，实际用途为办公。这些情况要求
评估人员对风险的控制和规避更为严格。另外还有证载
用途为公建，实际用途为商业的，如把居民委员会办公
楼或居民活动中心改为商业用房，把人防工程改为车库
等。 根据国家抵押条例规定，公建用房不能进行抵押，
这种情况应引起评估师的注意和警戒，避免造成银行等
金融机构的损失。
三、店铺和工业厂房抵押评估申的凤险控制
在实际工作中，评估师在估价方法选用、参数选
择 、 修正等方面都应注意抵押风险的控制与规避。笔者
以店铺(商场)、工厂和仓库为例，作如下阐述。
(→)店铺(商场)抵押评估
1. 在商铺的抵押评估申，常会用到收益还原法 .
其中涉及到的还原利率的制定 ， 往往因估价师水平不
罔 ， 而差异很大.许多银行认为收益还原法的评估结果
不可靠，不予认可。因此，合理、 准确地确定还原利率
是控制和规避抵押房地产风险的重要因素。确定还原利
率应考虑的因素有(1)是否处于核心商圈。商圈有
大有小，城市的商业中心是大商圈，社区商业中心是小
商圈 ， 处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商
铺. ( 2 ) 商圈的变动因素。商圈变动就如同买股票看
大势一样，成长性是一个很重要的考虑因素.如果商铺
所处的商圈具有发展潜力和投资价值 ， 投资回报率就
高;反之，如果商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁
的危险，投资回报率就低。 (3) 是否处于百货商场、
购物中心。 个大型百货商场 、 购物中心具有"聚窑"
能力 ， 能带动周边的商业物业全面升值。 (4) 是否处
于广场周边.广场是休闲 、 娱乐的场所，有广场的地
方 ， 往往就有较好的人气 ， 就有无穷的商业机会。所
以 ， 评估一个商铺，看真周围是否有广场也是一个非常
重要的参考因素. (5) 立地条件.商铺所处位置的立
地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业
周围环境和其本身因素对商业经营的影响。一个商铺的
立地力，主要包括门前道路的类别.顾客来店的方便度
等。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行
为. (6) 商铺的通用性.商铺的价值最终是要通过租
赁实现的.不同的租户对商铺有不同的要求. (7)周
边租金水平.周边的租金水平将直接反映还原利率. 此
外评估师应建立一个详细的分区域的投资回报率指数，
可衡量收益还原法评估中还原利率的数值，用以指导不
罔地段、不同时段的商铺转让评估，从而有效地降低因
还原利率取值不当所带来的风险。
2. 商铺评估中经常采用的另一种估价方法是市场
比较法 ， 对于市场比较法的风险控制，要求评估师做
到 : (1 )多搜集交易实例，尤其要多收集周围商铺的
成交行情，其中包括买卖和租赁行情。 (2) 认真选取
可比实例，即从搜集交易实例中，挑选出与所评估商铺
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飞远乡'不动产评估 Real Property Valuation
具有可比性的3个案例。 (3) 进行交易情况、交易日
期、房地产状况等的修正。如，开价和实际成交价，估
价师比较容易了解到开价(如挂牌价格) ，而较难了解
到实际成交价，但这对于最后的准确估价有很大影响，
楼层差异，如商铺-楼与二楼的租金往往差异很大，会
直接导致其售价的差异，因此在确定交易情况时务必将
各楼层商铺价格分清;其他因素还有交易日期、土地使
用年限、门面宽深比、新旧程度等。对这些因素进行必
要修正对于规避和控制商铺的评估风险有不容忽视的作
用。 (4) 综合评估决定估价额。二手带租约出售商铺
的价值评估，对于租期内的租金收益必须严格按照租赁
合同中所约定的一←即使那是非正常交易价格。原因很
简单，那是因为，买卖不破租约。综上所述，市场比较
法需要估价人员有丰富的专业经验，因为对市场租金的
了解与修正对于最后确定商铺客观市场价值起到关键作
用。
3. 有些店铺(商场)有自身的特点，如某商铺一
面临上海市著名商业街，一面临小路面临一主要道
路，另有一特色街直插基地腹地。我们对这种地理位置
特殊的店铺(商场)的评估一般会采用市场比较法和收
益法。这种店铺的评估思路是，首先，选取该基地中的
著名商业街的一店铺作为典型店铺，用市场比较法和收
益法求取基准价格。由于基地内店铺繁多，为了谨慎起
见，基准价格的求取采用层次修正法结合专家打分法，
充分发挥估价师对店铺的认知。其次，在基准价格确定
的基础上，再考虑基地内各店铺因|自街状况的差异，存
在的收益级差。通过市场调查了解各道路店铺租金水平
的差异，求得级差修正系数。再次，在其它三条道路|恬
街店铺中再选取三个典型店铺，通过级差修正系数和个
别因数修正求得这三个店铺的基准价格。最后，通过个
另Ij因素修正求取估价对象的最终价格。
(二)工业厂房(仓库)抵押评估
对于工业厂房的评估，实际工作中多以成本法.
收益法评估为主。在评估过程中，为有效控制风险，要
处理好以下几方面的问题:
1 .在同-基地内，相同规模的工厂由于土地容积
率的差异，土地利用程度的差异，土地取得费用和开发
成本的不同，会造成评估结果差异较大。
2. 有的工业厂房因使用需要进行过翻建或翻新，
在用成本法对工业厂房进行评估时，如果单纯采用成新
折旧法会使评估价值偏高，应结合直线折旧法综合确定
成新率。
3. 有的广房由于地处市中心，旦有|自街面的优
势，厂方利用此优势将厂房出租做门面或办公，这时
如果在合法原则的前提下，考虑估价对象的潜在商业价
值，选用市场比较、收益法 般会使估价价值偏高，可
结合成本法降低抵押厂房的抵押价值。
4. 在使用收益法对厂房进行评估时，对于不同结
构厂房的租金的求取应该是不同的。如特等地段钢混结
构租金为 7元/平方米，混合结构为6元/平方米，砖
混一等结构为5元/平方米，砖混二等结构为元/平
方米，砖混三等结构为3元/平方米，简易结构为元
/平方米。以不同结构的租金差异来控制抵押房产的价
格，也是控制抵押风险的有效方法。
(作者单位:四川海林资产坪估事务所有
限公司)
4· A. B·-E
