“转改升”下的写字楼供应内循环
成都楼宇更新专题
写字楼 | 研究部 | 成都 | 2020年9月
高力雷达 写字楼 | 研究部 | 成都 | 2020年9月
引言
> 改革开放40年，中国城市化进程发
展迅速，城市范围、能级快速扩大。
聚焦新区，打造新城成为过去数十
年大城市的发展重心，在面貌一新
的新区衬托下，老城区道路拥挤逼
仄、管网杂乱、建筑老旧、基础设
施难以升级扩容等老态初显。2017
年，在成都市第十三次党代会上，
明确提出“东进、南拓、西控、北 改、
中优”的“十字规划方针”， 并在此基
础上重构产业格局。其中 “中优” 政
策则代表了以城市修补 为核心的全
方位城市更新理念。
> 与此同时，楼宇经济作为城市发展
的重要组成部分，两者有着相似的
发展经历。自90年代首个标准写字
楼投入使用以来，成都写字楼市场
历经20余年变迁。截至2020年第二
季度末，全市标准写字楼总存量已
接近1,000万平方米，楼宇数量超过
160栋，成为可与一线城市比肩的中
国核心办公楼市场。而在数十年发
展后，成都办公物业已接近形成一
轮完整生命周期。2010年后，一批
老项目逐渐步入后“成熟运营期”， 由
于物业硬件老化，租金和租户竞 争
力下滑，亟需通过局部更新升级，
甚至全面改造，为项目注入新鲜血
液，重塑筋骨，以开启新一轮生命
周期。
图表1：楼宇生命周期示意图
数据来源：高力国际研究部
在此，高力国际研究部通过实地调研，大数据分析，以及过往写字楼项目改造经验，
帮助读者更好地理解成都新兴和成熟写字楼经营现状，以及在城市更新大背景下，如
何看待写字楼“转改升”所面临的机遇与挑战。希望借由我们一己之见，助力成都办 公
楼市场推陈出新，破局2020。
本篇报告数据样本范围：
• 成都市标准租赁型写字楼项目（甲级和乙级），不包含企业自用楼宇、产业办公和商住项
目：
• 市场总存量：996万平方米；
• 写字楼项目数量：163栋；
• 本报告以楼龄8年来划分成熟项目与新项目。成熟项目标准：楼龄大于等于8年；新项目标
准：楼龄小于8年；
• 本报告数据如无特殊标注，均为2020年第二季度统计数据。
张潇嘉
部门总监
研究部 | 成都
成熟运营期建造 交付 新兴成长期 衰退期
2
新一轮成熟运
营期
• 楼宇整体更新
• 大范围软硬件改造
• 重新进入市场
• 小范围、多频
次局部更新
• 设施设备升级
• 建造&交 • 设施设备维护
付 保养
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图表2：楼宇更新核心内外部动因
图表4：成都写字楼成熟运营项目（楼龄≥8年）分布概况
万
比例区域总存量
（平方米）
成都成熟与新兴写字楼项目租赁
表现速览
自2012年成都写字楼进入“增量市场”以来，每年新增供应充 沛，
层出不穷的新项目不断吸引租户企业目光的同时，也持续冲 击
存量办公项目，而这一情况一直持续至2018年。由于长期处 于 “
增量市场”，因而成都市场成熟写字楼项目租赁表现较新 项目存
在一定差距。其中差异主要体现在以下几个方面：
甲 114万平方米
占全市甲写总面积比
例35%。
乙 184万平方米
298 万平方米
• 截至2020年上半年，成熟运营项目市场总存量及占比：
30%
占全市乙写总面积比
例27%。
图表3：成都写字楼成熟运营项目（楼龄≥8年）总体量
数据来源：高力国际研究部
数据来源：高力国际研究部 数据来源：高力国际研究部
东大街
万 14%
天府广场
16% 万
人民南路
20% 万
金融城
21%
大源
万 14%
成华
万 4%
2
提升租金收益
3
降低维护成本
4
安全隐患
6
提高入驻率
1
提升租户品质
5
资产增值
• 外部动因则主要来自“城市更新”
• 内部动因主要包括：
3
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东大街
天府
广场
人民
南路
金融城
大源
成华
图表5：各商圈成熟和新兴项目租金差异
甲级租 乙级租
金差 金差
数据来源：高力国际研究部
租金为：平均账面租金（元每平方米每月）
⚫ 租金差：新项目平均账面租金-成熟项目平均账面租金
图表6：成熟和新兴写字楼平均账面租金对比
成熟：
新兴：
成熟：
新兴：
新兴：
成熟：
全市乙级 甲级
⚫ 成熟与新兴项目平均租金差异：
图表7：成熟和新兴写字楼平均可租赁面积净吸纳量
6,75
0
-
303
12,15
4
2,83
6
-
2000
0
200
0
400
0
600
0
800
0
100
00
120
00
140
00
-
430
12,09
0
11
1
-
2000
0
200
0
400
0
600
0
8000
6,88
9
100
00
2019全年 2020年上半年
成熟项目平均空置面积
成熟项目平均净吸纳量
4
新项目平均空置面积
新项目平均净吸纳量
平方米 14000 平方米
12000
I. 截至2020年第二季度，成都楼龄≥8年的成熟写字楼项目总
存量约300万平方米，占比高达30%。同时由于商务区的分
布与城市发展规划高度吻合，因此楼龄较长的成熟写字楼项
目多聚集于老城区，以及早期开发的高新区。
II. 其次，从租金表现来看（图表6） ，甲级写字楼新兴与成熟 项
目租金差大于乙级，显示出成都甲级写字楼较弱的抗老性，
楼龄较长的甲级写字楼在租金收益与资产保值上面临压力。
数据来源：高力国际研究部
注：平均账面租金（元每平方米每月）
数据来源：高力国际研究部
高力雷达
5
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III. 此外，剔除写字楼项目等级差异（图表5），位于的老城区
的东大街和人民南路商圈新老项目租金差异最大，其中业权
对于新老项目租金的影响不容小觑。由于上述两地区的拥有
大量散售型成熟项目，设施设备缺乏完善的保养维护，老化
速度较快；另一方面，新项目多为单一业权物业，设施管理
和物业服务由业主统一规划统筹，从而形成稳定且高质量的
楼宇品质，带动租金溢价。
IV. 从租赁需求表现来看（图表7），虽然新项目平均剩余可租
赁面积高于成熟项目，但依然不足以解释双方在净吸纳量上
的差距。高力国际研究部选取了2019年全年以及2020上半
年两个时间段进行对比，发现成熟项目的净吸纳量均为负值，
明显低于新项目水平。这一情况也印证了高力国际此前的猜
想，即成熟项目的租户波动性较高。在经济波动和需求放缓
时期，成熟项目在稳定现有租户和吸引新租户上面临双重压
力。
成熟老项目“转改升”机遇与挑 战
并存，如何借势破局？
机遇1：写字楼进入初步存量市场，楼宇更新支撑
供应端内循环
早在2020年初，高力国际研究部就曾在成都写字楼年终报告《致
2019：不期而至的成都“写字楼存量市场”》中提出成都写字楼 市
场已初具”存量市场”雏形。未来5年，成都标准写字楼年均
供应量约50万平方米，新增供应步伐放缓。相较于“增量市场”， “
存量市场”时期，新项目对市场冲击有限，成熟项目竞争力被 延长，
然而另一方面，伴随”存量市场”而生的写字楼供应内循 环也对各项
目经营提出了更高的要求，硬件上不断提质升级，软 件上精细化运
营，将成为老项目保持活力，不断融入新租赁周期 的关键。
机遇2：成熟项目区位交通优势短期难以替代
从成都市场楼龄大于等于8年的写字楼项目地域分布来看，近6
成数量的项目位于天府广场、东大街以及人民南路三个中心城区
核心商圈内，坐拥四通八达的优越区位。
周边商务配套成熟，公共交通线路众多，75%的项目距地铁站点
直线距离小于300米。许多项目更是处于城市绝版地段，交通区
位优势短期难以替代。在2020年4月高力国际“成都优质写字楼
业主&租户双视角调查报告”中，80%的被调查企业在办公楼选
址考量因素中，将地段和公共交通条件作为首要选址标准，租金
成本和楼宇品质紧随其后，分别位列第二三位。因此我们认为成
都办公楼市场成熟项目拥有优越的外部条件，而项目内部软硬件
配置将成为左右未来租赁表现的关键因素。
挑战1：许多成熟项目业权分散，如何整合，统一
管理？
产权分散一直是楼宇改造的关键障碍之一，分散的业权涉及多个
业主，多种诉求以及复杂的利益关系，难以协调统一，从而导致
楼宇改造升级举步维艰。
对此，高力国际建议业主可参考以下解决方案：
• 方案一：通过回购或长周期租赁的方式重新整合业权，以达
到统一规划管理、统一调配资源改造升级的目的。根据前文
的分析，由于成熟项目的市场租金相对较低，市场估值受限，
且长期租赁拥有更大溢价空间，因此业主能以更低的成本获
取物业整体运营管理权，大幅降低后期整体改造难度。
• 方案二：对于拥有项目过半体量业权的业主，且分散业权难
以回收项目，高力国际建议业主可选择中低难度的分区局部
改造方案。主要包括：以大堂为主的公共区域翻新、自持面
积进行独立改造升级。
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挑战2：改造内容复杂多样，如何选择适合自己项
目的改造方案
我们建议业主因地制宜循序渐进，量身定制更新改造方案，这里
高力国际根据是否需要再次报规报建，来划分楼宇更新的难易程
度，其排序如下（由易到难）：
1. 内部装修翻新，主要包括大堂和公区，逐层改造，最大程度
降低租赁损失；
2. 外立面翻新，主要包括：更换幕墙材料、增加窗地面积比；
3. 大型机电设施设备更换升级，主要包括：电气设备（电梯梯 控
系统升级、电梯/中央空调/新风/高低压柜及变压器更换）； 暖
通系统（中央空调机组、新风机组、风机盘管更换）；消 防和
安防系统；
4. 内装+外立面翻新+机电设备更换；
5. 增加或减少项目总建筑面积，增加或减少楼宇高度和宽度、
增加层高等改造。
图表8：内部装修升
改造区域
级的主要方向：
装饰参考
天花板 地面 墙面
大堂 / 天然石材 天然石材
电梯厅 板材/石膏吊顶 石材 石材/板材
公共走廊 石膏吊顶 地砖/地砖+地毯 墙纸墙面
卫生间 石膏吊顶 瓷砖 石材/板材
单元内 石膏/铝板吊顶 地台+地毯 乳胶漆墙面
车库 /
水泥地面+环氧树
脂地坪
乳胶漆墙面
图表9：楼宇增值设
设备名称
施设备概览
主要功能 主要需求客户
空气过滤以及
消毒杀菌净化系统
通过空气过滤器的净化、消毒系统，提
高办公室空气质量，最大程度防范疫情
传播。
所有租户
24小时冷却水 由于计算机房24小时工作，需要不间断
独立空调系统
传统金融、科
技租户
备用发电设备 提供不间断电源
传统金融、科
技租户
新能源汽车充电桩 满足日益增长的电动汽车使用需求 所有租户
商务中心
为租户提供可租赁会议，活动及商务洽
谈空间
所有租户
母婴室 为满足哺乳期员工需求 所有租户
数据来源：高力国际研究部
6
数据来源：高力国际研究部
由于重新报建需要完整的建筑方案设计，涉及建筑结构加固、消
防审查、需花费较多时间和成本。因此我们将不涉及报规报建的
公共区域内装及外立面翻新，机电设备更新升级等楼宇局部改造，
划分为中低难度。对于有楼宇更新意愿，但更想要节省成本，降
低长周期工程带来的租金损失的业主，可参考以上内容，根据项
目现状条件，从难度较低的板块着手升级改造。
另一方面，近年来，楼宇智能化发展，以及完善增值服务设施成
为众多业主关注的焦点，4月发布的《成都优质写字楼业主&租
户双视角调查报告》显示，45%的单一业权优质写字楼业主表示
将在近期对项目进行智能化升级改造，以提升楼宇运行效率和租
户使用感受。升级内容主要涉及：暖通系统中增加过滤和
消毒杀菌净化系统、人脸识别门禁系统等。在此，我们建议业主
从租户需求出发，对于项目定位的重点招商引资企业，充分了解
其行业办公属性，有针对性的进行相关设施设备配置。
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图表10：楼宇智
设备名称
能化设施简介
主要功能
人脸识别门禁系统
系统基于先进的人脸识别技术；识别率/误识率/
识别速度：>99%/<%/≤1s。
入侵报警系统
利用传感器技术和电子信息技术探测并指示非法
进入或试图非法进入设防区域的行为、处理报警
信息、发出报警信息的电子系统或网络。
智能照明控制系统
利用先进电磁调压及电子感应技术，对供电进行
实时监控与跟踪，自动平滑地调节电路的电压和
电流幅度，改善照明电路中不平衡负荷所带来的
额外功耗。
车位引导系统
在车辆进入停车场后，车主根据系统所提供的实
时车位状态信息，通过引导指示，将车辆快速便
捷的停至空闲车位。减少了因缺乏停车信息导致
的车位难找情况，提升了道路通过率，提高了停
车场的车位使用率。
智能视频监控系统
利用计算机视觉技术对视频信号进行处理、分析
和理解，在不需要人为干预的情况下，通过对序
列图像自动分析对监控场景中的变化进行定位、
识别和跟踪，并在此基础上分析和判断目标的行
为，能在异常情况发生时及时发出警报或提供有
用信息。
⚫ 问题1：建筑层高较低，难以满足现代办公空间需求，以及设施设
备安装条件（如在安装中央空调风机盘管后增加吊顶和架高地台）。
⚫ 问题2：外立面采光面积较小，内部视野及采光受限。
对此，我们建议建筑层高低于米且配有中央空调的写字楼项目在改
造设计中，尽可能减少吊顶，以原建筑天花板搭配空调管道的个性化
设计风格呈现，以增加办公空间使用时的视觉高度。
此外，外立面改造是最容易产生直观改变，立竿见影的提升项目视觉
效果的板块。对于框架结构的写字楼项目，我们建议楼宇外立面整体
更多采用玻璃幕墙，在提升项目外观的同时也大幅增加楼内采光，拓
展办公视野。对于砖混结构，无法在外墙上进行改动的老项目，也可
在不影响承重结构的基础上适当拓宽窗地面积比。
图表11：成都成熟和新兴写字楼平均层高
新兴项目 成熟项目
平均建筑层高(米):
鲠在喉。主要表现为：
7
估算净层高(米):
平均建筑层高(米):
估算净层高(米):
数据来源：高力国际研究部; 注：预估净层高：按照现代中央空调吊顶和架高地台估算。
挑战3：建筑结构难以改变，层高受限
作为楼宇更新改造的另一大门槛，建筑结构问题在老项
目中普遍存在，由于改动难度和成本极高，对于业主如
挑战4：老旧设施的主要隐患来自？
设施设备的更新换代也是老项目不可避免的问题之一，目前成都市场
楼龄较长的项目主要面临问题如下：
数据来源：高力国际研究部
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• 问题1：以电梯、配供电设备、消防系统为代表的大型机电
设备由于生产购置时间早，投入使用时间长，部分设备元
器件已停产，在维修维护时难以购买替换件。
• 问题2：暖通系统：许多老项目的中央空调主机仍采用R12、
R22制冷剂，COP能效高于三级，（甲级写字楼能效标准
通常≤2）。已不符合现代环保标准，能耗和维护成本均高
于国内平均水平，正逐步被市场淘汰。
对于存在以上问题的写字楼项目，我们建议业主更换设备主机
组，在确保使用安全的同时，也可以满足现行节能环保标准，
降低运营维护成本。
另一方面，对于仍在质保期内的设施设备，建议业主多排查，
多保养。及时更换或升级存在潜在安全隐患的设施部件，避免
积羽沉舟，造成后期更大的维修成本。
挑战5：理性评估“转改升”项目未来收益，需
合理制定投资预算
经济学原理中，一个以资源作为投入的企业，在一定时间内，
其他条件不变的情况下，单位资源投入对产品产出的效用是不
断递减的，这就是边际效益递减规律。而这一规律也同样适用
于我们的楼宇改造课题，在市场整体供求关系没有发生根本改
变的情况下，一个项目的单位改造投入所能产生的租金收益也
是边际效益递减的。一些老项目即使彻底推陈翻新、改头换面，
理论上也难以达到或超过新兴优质甲级写字楼硬件标准。一些
硬性条件的制约，例如层高无法增加，建筑高度限制电梯运行
速度等，导致投入与产出无法以相同比例增长。这里高力国际
以各区域的楼龄小于5年的新兴优质甲级写字楼平均租金作为
参考，希望各市场参与方对楼宇改造升级后的租金收益理性预
期，继而制定适当的投资预算。
东大街
天府
广场
人民
南路
金融城
大源
成华
图表12：各商圈租金成熟老项目与优质新项目租金差异
73
注：租金为平均账面租金（元每平方米每月）
成熟乙级项 新入市甲级项目（楼龄
目平均租金 ≤5年）平均租金
70
8090
吸纳优质楼宇租户，实现楼宇产业的提档升级。
8
“转改升”项目，多种合作模 式
拓展业主资金渠道，降低投
资风险
I. 自主更新模式：
业主方作为改造主体和出资方，负担所有的改造费用，确认改
造方案，全程参与改造实施过程。改造完成后，通过调配资源
数据来源：高力国际研究部
高力雷达
与后期运营，并且可获得部分租金与资产增值收益。
9
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• 优势：由业主全权统筹，减少中间流程，改造效率高。一旦业
主确定实施，可以在短期内见成效。改造后，业主享有全部的
租金收益。
• 挑战：更新改造资金主要来自业主自有资金，资金筹集渠道将
更多依赖国内贷款，对业主方资金要求及产业运营能力要求极
高。多数业主仍停留在内装、外立面等低难度的基本改造，更
新成效不高。
II. 投资更新模式：
以机构投资人为代表的社会资本对已经建成并使用多年的商务楼
宇进行评估后，与业主签订收购协议。对楼宇进行重新定位，内
外整体改造，提升楼宇品质并打造优质的办公空间，吸引更优质
的租客，最终达到租金以及估值提升的目的。在此基础上整体销
售，获取增值收益。
• 优势：有效调动外部专业服务机构资源，能为楼宇提供全产业
链服务，实现高溢价；通过资本运作，实现资金风险的分摊。
• 挑战：从投资人角度，需要进行评估、谈判、定位、改造、出
租、资金回收等多个复杂环节，对于资产管理能力和融资能力
要求高，且有较高的运作风险。从业主角度，失去项目所有权，
无法享受楼宇改造后任何增值收益。
III. 运营更新模式：
托管式：业主方引入第三方公司与其签订长期物业租赁运营协议，
承租方按照自己的需求，对楼宇进行改造升级。改造完成后，承
租方承担楼宇的运营，并全权获得运营收益；
联营式：业主与外部资本联营，共同出资或双方参股设立项目公
司参与楼宇更新改造，风险共担，后期收益分成。业主提供物业
载体，外部资本承担主要更新改造，及后期运营职能。
• 优势：为业主解决部分改造资金来源问题，业主无需担心资金
• 挑战：业主无法控制对楼宇的改造升级内容，后期资产回购
后的二次出租或自营存在一定风险。
高力国际认为，外部资本的参与将为成熟项目创造更市场化的
可持续发展之路，形成高质量的写字楼供应内循环，而非内卷
化的市场消耗。在这方面，根据2020年4月，成都市政府发布 的
“城市有机更新实施办法的通知”，第二十五条，鼓励和引 导社会
资本通过公开、公平、公正方式参与城市有机更新项目， 探索
城市有机更新政府与居民合理共担机制、政府和社会资金 合作
建设模式。我们的城市管理者似乎已有了清晰的判断。
写在最后，是结语，也是思考：
• 高力国际在编写本报告时，一项数据引起的我们的关注，天
府广场商圈作为成都最老办公商务区，经历了写字楼市场完
整发展历程，而其成熟与新兴甲级写字楼项目平均租金非但
没有差距，反而出现倒挂。仔细研究后发现，该商圈个别项
目虽然楼龄较长，但仍吸引和保留了大量优质企业，一直维
持高租金水平。本文虽然对比了新老项目间的差距，也为成
熟项目更新改造提出了诸多建议。但不可否认的是，大刀阔
斧的改造无论多么符合现代城市更新诉求，伤筋动骨也不过
是不得已的积重难返。而达到楼宇生命周期最大化，是前期
规划设计、有计划的长期设施设备保养维护、完善的物业管
理，以及少量多次的局部小幅更新共同作用的结果。日日复
年年的设施管理投入，短期难有显著成效，然而长期来看却
能够保持楼宇品质，延长设施设备使用寿命，降低设备维修
及更换成本，避免大规模改造投入。从而帮助业主吸引和巩
固优质租户，稳定租金，进而提高资产估值。
• 楼宇老化难以避免，楼宇更新却可以选择。能否长期保持楼
宇品质，从容应对写字楼供应内循环，是市场向我们抛出的
待解题。未来，您的项目将以怎样的姿态回答于写字楼市场
呢？
