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泛华集团南宁城市综合体项目竞标方案
二 00 八年
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第一部 项目市场背景研究以及项目定位
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一、项目概况
项目地块北临南宁市主干道明秀路，东邻以饮食业态为主的“衡秀里”小巷，南面为公安局宿舍，西边与友爱路相望，北面为南
宁市地委。 项目地块位置优越，通过地块南侧规划路可达城市的另一主干道——友爱路；经衡秀里 3 分钟步行可通衡阳路。
本项目占地面积约 平方米(约 亩),初步规划总建筑面积 万平方米。我司将项目初步规划为大型超市、零售商业、
影院、儿童天地、特色餐饮、公寓等业态相结合的综合性商业广场。
概念性方案图：
4
给我们的思考：
首先是想要建设一个大的商业建筑体——购物中心，这是一个 MALL？
在这里发展一个这么大体量的商业体到底行不行？
在这里到底需要发展什么样的商业体（什么样的 MALL）？
我们首先要思考：
我们首先不能确定是否是发展一个 MALL，但是我们首先确认了这是一个大体量的商业体，
因此我们首先要考虑
影响这个商业体发展因素到底有那些因素？
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二、从商业说起——我们的出发点
（一）商业与商业地产
商业有广义与狭义之分。广义的商业是指所有以营利为目的的事业；而狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业
商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商
业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。
（二）影响购物中心发展的到底有那些关键因素
1985年美国出版的《零售辞典》则认为：“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群体。作为一个整体进行开发和
管理，通常包括一个或多个大型的核心商店，并有众多小商店环绕其中，有庞大的停车设施，其位置靠近马路，顾客购物来去便利”
购物中心既是一种商业组织形式，又是一种零售业态，同时它还是商业地产集成发展的新模式。目前在中国，它大多是有地产商
这与其他的物业型态不同，商业地产本身不具体独立性，而是本质地依存于商业的运作情况。
不同的商业业态，决定了不同的商业地产间的物业价值差异。通过对这些商业业态的搭配，可
以达到商业地产的物业价值最大化。
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投资开发、引入大型零售商租赁经营的商业地产项目
从宏观角度，就国内一类城市和二类城市的宏观经济数据来分析，可以从经济水平、交通状况和城市化水平三个方面作为衡量标
准和尺度，来具体评估该类别城市适不适合发展大型商业地产，并据此进行选址
综合上看，影响一个购物中心三大核心要素就是：经济水平、交通状况、城市化水平
核心要素一：经济水平
商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现了核心商圈
的能力，也包括了 GDP的水准。根据国际商业地产的经验，各种零售业态的出现依据人均 GDP的上升，呈现出一定的规律性。
核心要素二：交通状况
国外大型商业地产（Shopping Mall）的发展经验表明，一个社会进入到汽车时代，才为 Shopping Mall的出现提供了可能。只有
当一个城市进入了汽车社会，或者说开始进入汽车社会，Shopping Mall 才能在一个城市真正的发展起来，否则只能是城市型的购物
中心。
核心要素三：城市化水平
依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位。世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。城市化水平
包含了区域城市人口集聚程度，消费习惯，城市建设（包括城市基础设施建设和房地产项目建设）、商业环境等等
我们围绕着影响购物中心发展的三大关键要素展开分析，重点分析经济发展水平, 交通状况、城市发展、
商业环境、区位选择、环境分析等因素，找出适合项目发展的方向和定位。
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三、一个城市的背景
（一） 南宁概况
1、地理位置
南宁市是广西首府，总面积 22293 平方公里，市区面积 1834 平方公里，
其中城区建成面积 150 多平方公里。是广西的政治、经济、文化、科技、金
融和信息中心。
南宁地理位置优越，是环北部湾沿岸的重要经济中心。面向东南亚、背
靠大西南，东邻粤港澳琼、西接印度半岛，具有得天独厚的区位优势和地缘
优势，是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以及东南亚经济圈的连接
点，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。中国—东盟博览会每年在南宁举
办，使南宁成为中国对外开放的前沿城市之一。
全球人居领域最高荣誉——2007 年“联合国人居奖”，南宁是中国唯一
获此殊荣的城市。
绿城南宁，广西首府，全区经济中心；
东盟博览会永久性举办城市，中国东盟自由贸易经济区核心城市，环北部湾经济圈核心城市；
南宁——北部湾城市群中心城，正在打造区域性国际大都市；
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[全年气温、日照、湿度图]
2、气象水文资料
§ 气象
南宁地处亚热带，北回归线以南，属亚热带季风气候，阳光充足，雨量充
沛，年平均气温 摄氏度，年平均降雨量达 1300 毫米，全年无霜期高达 365
天。
根据南宁有关规范，建筑物的日照间距在 左右。
§ 水文条件概况
年平均降雨量达 1300 毫米，全年无霜期高达 365 天。
[降水量图]
南宁全年炎热时间比较长，商业经营空间的空调是重点考虑；
南宁全年炎热时间比较长，公共空间/广场绿化是吸引人群的一个
重要举措！特别是广场绿荫
南宁降雨量大，商业规划在不同建筑单体之间要考虑在雨天也能自
由穿行。
南宁降雨量大，商场特别是地下商业和停车空间的防涝设计重点考
虑，一定要避免出现商场内涝情况出现。
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3、人口规模
南宁市辖兴宁、青秀、江南、西乡塘、良庆、邕宁 6 个城区，武鸣、横县、宾阳、上林、马山、隆安 6 个县。全市总面积 22112
平方公里，市区面积 6550平方公里，建成区面积 150多平方公里。全市户籍人口 692万人，其中市区人口 259万人。
兴宁区 青秀区 江南区 西乡塘区 良庆区 邕宁区 合计
面积（平方公里） 751 872 1154 1118 1369 1295 6559
人口（万人） 28 53 41 72 21 31 256
4、交通——3 小时交通圈，1 小时经济圈
南宁毗邻粤港澳，背靠大西南，面向东南亚，是连接东南沿海与西南内陆的重要
枢纽，是大西南最便捷的出海通道上的枢纽，也是西部唯一的近海省会（首府）城市。
§ 高速铁路——2011 年 小时到达广州
到２０１０年，广西铁路将形成‘一、二、三、四’路网新格局，即一条国际大
通道，南宁到凭祥铁路；两条货运大通道，南昆铁路、黔桂铁路；三条客运大通道，
西乡塘区是整个城市人口最多，密度最大的一个城区！
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南宁准备正在进入高速列车时代
南宁至桂林、南宁至广州、贵阳至广州铁路；四条出海大通道，西南出海大通道、西北
出海大通道、东南沿海大通道和中部出海大通道。
南宁至广州铁路是广西去年 10 月与铁道部签署的《关于加快广西铁路建设会谈纪
要》所重点推进的项目，以客运为主，是珠三角通往越南的主要通道。铁路将按双线电
气化标准建设，设计时速达 250 公里，建成后南宁至广州只需 3 个半小时，比之现在缩
短近 9 个小时的车程。
§ 城际列车——1 小时城市群覆盖圈
柳州至南宁城际铁路是高速铁路,每小时速度设定为 250 公里，规划 2011 年建成投入使用。
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“十一五”铁路网规划东南部分（来源：铁道路）
§、高速公路——1 小时市县覆盖圈
广西建成高速公路网
广西高速公路规划网
支撑城市的区域核心地位，促进城市经济发展，加速城市化进程
有利于城市辐射力和吸引力的扩张，有利于大型零售机构/企业的战略布局与物流配送中心构
建；吸纳更多的商业要素向城市聚集；
便捷的外部交通体系：
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南宁的发展并不是单纯依靠南宁自身的经济基础，而是
整个广西在支撑着南宁的发展，南宁在未来几年内将会迎来
历史上经济发展最为快速的阶段。城镇居民消费力得到提升，
消费结构升级变化！
南宁，这个城市
区域核心城市，宜居城市，
正在向区域性国际化城市迈进；
未来大区域经济中心，后发优势明显！
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（二）城市经济发展水平分析
1、 城市 GDP 发展水平——经济增长快车道
南宁十年GDP增长率
%
%
% %
% %
%
%
%
%
y = 8E-05x
6
-
5
+
4
-
3
+
2
-
+
R
2
=
%
%
%
%
%
%
%
%
GDP增长率 %% % % % % %%%%
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
从 GDP 增长水平来看，南宁的 GDP 增长水平呈现一定的波动，形成了一个 5—6 年的波动期，但是基本能保持一个较高的水平运
行，特别是进入 2001 年以后，经济增长速度明显加快，过去 5 年，城市 GDP 从 亿元增加到 亿元，未来五年将是如何走
向？让我们建立相关数量分析模型：
南宁 10 年 GDP 增长率平均水平为 ％，最近一个小经济周期（2001～2006 年）GDP 平均增长率为 ％，未来 5 年，随
南宁GDP十年增长走势图
=
6 - + - + -
+
R2 =
0
200
400
600
800
1000
GDP（亿元）
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
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着国家对宏观经济的调控，南宁 GDP 平均增长水平可能会有一个小幅度回落，但是作为一个拥有良好发展机遇的外部区域中心城市，
我们相信南宁 GDP 在下一个 5 年能够保持 14％以上的高速率增长，可以预测到 2012 年，南宁的 GDP 水平可以达到：
×（1＋14％）5＝（亿元）
即，5 年后，南宁的 GDP 水平可以达到 1660 亿元，接近目前的两倍！
东盟经济、会展经济持续推动南宁经济发展，“中国—东盟自由贸易区”、中越“两廊一圈”、泛珠三角经济区、北部湾经济区等
一系列有利于经济发展的大环境将使得南宁经济在未来将仍然保持一个较高的发展速度。众多海内外的外来商家看好南宁市的投资前
景，外地资本纷纷进入南宁。
南宁 10 年 GDP 增长率平均水平为 ％ ，5 年后，南宁的 GDP 水平可以达到 1660 亿元，接近目前的两倍！
南宁在 08 年 GDP 可以突破千亿元，跨入 GDP 千亿元城市梯队。城市消费层次和消费结构将上升一个层次
GDP 的增长印证南宁的经济保持稳定发展，给予投资者、消费者、零售商充足的信心。
从城市 GDP 增长态势上，我们可以分析出：
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2、社会零售总额与城市居民可支配收入水平的稳步提高
纵观南宁 10 年社会消费品零售总额增长情况，可以发现 10 年内平均增长水平高达 ％，最近 6 年平均增长水平更是高达
％，未来 5 年随着城市人口的经一步聚集，城市居民可支配收入水平的提高，可以确定南宁社会消费品零售总额能够保持 ％～
％的增长水平，取平均值 ％，那么到 2012 年，南宁的社会消费品零售总额可以达到：
×（1＋％）5＝（亿元）
即是说：运用数学模型预测 5 年后南宁社会消费品零售总额可以突破千亿元！是 06 年的 倍，这意味着届时南宁城市商业业态
将是目前的两倍，城市消费力进一步得到加强！各种商业要素进一步向这个城市聚集。
城市居民可支配收入水平增长率
%
%
%
%
%
%
%
%
增长率 % % % %
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
南宁社会消费品零售总额增长率走势图
y = - + - +
- +
R2 =
%
%
%
%
%
%
增长率 % % % % % % % % % %
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
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南宁城镇居民可支配收入水平 10 年平均增长水平为 ％，最近 5 年平均增长水平为 ％，然而，这并不能真正反映南宁城市
居民的可支配收入水平实际增长情况，因为在 20003——2004 年之间由于行政区划的大调整，人口基数的增加，中低收入群体比例增
加，导致平均水平整体下降，所以在统计上应该剔除该异本，这样，9 年的平均增长水平为 ％，最近 5 年（04 年行政区域变化，
剔除 04 年）平均增长水平高达 ％，未来 5 年，我们取 ％～％之间的平均值 ％，那么到 2012 年南宁城镇居民可支配收
入水平：
10193×（1＋％）5＝15341（元/人·年）
按照购物中心发展的条件判断，15341 元/人·年的城镇居民可只配收入水平可以支撑一个新购物中心的发展！
从社会零售总额和城镇居民可支配收入增长的态势上，我们可以分析出：
南宁城市整体商业经营正处在一个快速增长阶段，将会吸引越来越多的商家和品牌进入这个市场！有力支撑城市商业的发展！
收入的提高，意味着人民居住性支出水平会有一定程度的提升，商业消费潜力较大！
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3、社会固定资产投资与房地产投资
0
100
200
300
400
500
1996 1998 2000 2002 2004 2006
1996—2006年10年南宁固定资产投资完成额走势图
固定资产投资完成额（亿元）
南宁10年房地产投资增长走势
0
20
40
60
80
100
120
140
160
19
96
19
97
19
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00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
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06
房地产投资额（亿元）
南宁市房地产投资额占固定资产投资额比重(%)
0
5
10
15
20
25
30
35
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
比例
南宁市房地产投资额占跟GDP总量的比率图（%）
6
8
0
5
10
15
20
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
比例
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图表可知，从固定资产投资增长率上看，1997-2001 都保持平稳增长，从 2002、2003 年呈现飞速增长，在 2003 年达到最大值，增
长幅度达到 %。
2006，南宁市全社会固定资产投资 亿元，其中，房地产投资 亿元，房地产投资占全社会固定资产投资的比率为 %，
处于 25%～35%的合理区间内，但是投资已经处于高位运行。
2006 年南宁的 GDP 达到 亿元，房地产投资跟 CDP 总值的比率为 ％，显示南宁的 GDP 高水平发展过多依赖于投资，
特别是房地产投资的促进，由此可以判断：目前南宁的房地产发展总体属于稍微过热状态。
城市固定资产投资和房地产投资增长态势和它们之间的关系可以告诉我们：
固定资产投资的持续快速增长，表明这个城市的城市建设和基础设施越来越完善，更有利于城市人口的聚集和商业经营环
境的改善，有利于提升整个城市商业消费水平！
房地产投资比例占整个固定资产投资比例过高，表明这个城市的房地产开发热度很高，房地产投资拉动经济增长明显。
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4、对南宁城市整体经济发展水平的小结
对南宁经济发展促进最大的贡献在东盟经济的支撑和促进，自南宁成为东盟博览会永久性举办城市以来，南宁城市经济增长
就处在一个高速增长状态，随着东盟经济自由贸易圈的确立，国家将东盟经济合作提升到国家战略高度，全力支撑区域经济的构
架，作为环北部湾核心城市，南宁具有良好的大区域经济背景。
南宁既没有良好的工业基础，也没有旅游等产业资源的支撑，南宁经济增长主要依赖投资的拉动和消费的推动。而随着城市
的发展，城市经济结构也将面临重组和调整，但是，投资和消费依然是城市经济的重要支撑
南宁的发展并不是单纯依靠南宁自身的经济基础，而是整个广西、整个北部湾区域在支撑着南宁的发展，拥有良好的政策支
持优势，现阶段南宁拥有实现经济跨越性发展的契机。
南宁城市经济目前正在处在一个快速增长的通道上，东盟经济是南宁经济增长的助推器
城市经济增长过度依赖投资和消费，城市经济结构正在进行进一步优化调整
区域经济核心城市，政策扶持优势
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（三）、城市规划与城市扩张
1、南宁城市规划
§ 城市规划的“一主二次多核重点向南”的城市空间体系
南宁城市规划近期突出建设“一一一主主主二二二次次次多多多核核核重重重
点点点向向向南南南”的城市空间体系，城市发展朝“西建东扩，
完善江北，发展江南，重点向南”方向。
项目发展并不处于城市发展主流方向上？！
在往北的方向上，新城区形成速度会很慢，出
现新的购物中心概率不是很大？！
我们的项目虽然不在城市核心区，但是处于老城区，不在城市的主流扩张方向上，却是有更大的优势！
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§ 北湖新区规划——老区新貌
整个北湖新区的规划是对整个区域的优化调整，主要是优化调整这个区域内原有的许多工业仓储用地，进一步提高土地集
约利用率！
北湖新区的规划是会为区域发展注入新的活力，吸引城市人口的进一步聚集，城区会进一步向外扩张！
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§ 城区道路交通规划——重点轨道交通
按照城市轨道交通规划要求，2013 年，轨道 1 号线开通，轨道 2 号线开通
轨道改变城市，轨道交通建设能让城区之间的沟通更为流畅，将城市区域对消费者的阻隔降到最低！
轨道的建设，可以为一个商业项目提供更大的辐射区域，但是引起其他相邻区域商业项目对本区域消费者的分流
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2、城市发展的实际扩张历程
§ 少年宫——曾经的城市主次核心之一
南宁 1953 南宁 2006
南宁的城市扩张第一阶段（上世纪 60～80 年代）实际上包括两个城市核心：朝阳商圈城市级核心——城北（地委—少年宫）区域
级核心：
随着城市不断发展和扩张，在南宁百货的强力支撑下，包括火车站、原汽车总站、西关路、中山路等的商业设施和商业业态的支撑
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和发展，朝阳商圈的地位得到不断加强，直至后来步行街、裕丰以及后
来万达的出现，朝阳商圈成为了今天南宁不可撼摇的第一商圈地位。
而城北（地委—少年宫）区域城市中心由于受自身发展条件的限制，
现代商业业态组合得不到合理的空间发展，特别是在改革开放后，因区
域既有格局的限定，在现代零售商业业态出现时，“地委—少年宫”中
心没有办法为这类现代商业提供发展空间，逐渐失去了作为区域商业中
心的功能。利客隆的出现首先削弱了该中心的功能，而南城百货的出现
则彻底取代了“地委—少年宫”作为城北商业中心的地位，到今天只留
下陈旧的少年宫供南宁人记忆。
曾经的“地委—少
年宫”城北中心
朝阳商圈城市中心
南宁城市的商业文脉在哪里？？？
一般人会毫不犹豫地说：“朝阳商圈”，然而纯正的南宁人还会
淡然地说：“还有一个地方，城北地委”。
城北，另一个被遗忘的是南宁商业文脉源地。这个源地就在地
委——少年宫。
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§ 目前南宁放射型“中心——边缘”的城市扩张方向
往东，沿民族大道扩张
东南，往五象新区扩张
往南沿星光大道五象大道扩
张扩张
西南往吴圩机场扩张
往西，沿大学路往相思湖区
扩张
往北沿北湖路明秀路扩张
东北，东沟岭新区沿南梧大道扩张
东盟国际商务区
仙葫板块
五象新区
国际机场
相思湖新区
东沟岭新区
三塘
老城区
最早城北商业中心
最早的城市商业中心：
朝阳商圈
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在南宁目前的城市扩张方向中，往北——北湖路线的扩张是首先突破城市快速环道并能保持高密集城市居住人口的城市扩张方
向，人口的高度聚集促成了今天北湖路一线的商业繁荣，也是除了江南之外，城市扩张中人口最为密集的扩张方向。
§ 未来城市发展规模
中心城区人口规模：2006年 162万——2010年将达到 208 万人；
中心城区面积规模：2006年 150多平方公里——2010年将达到 208平方公里；
城北的扩张是城市人口聚集和城市化进程过程中最“自然”和最“必然”的结果，城区发展具有强大的后劲
北湖路扩张方向是以居住人口集聚为基础的扩张，有别于其他方向城市规划调整引导，市政引导的扩张！
城区人口聚集是商业发展的核心基础，特别是目前城镇居民可支配收入水平还相对较低的背景下！
城市的商业发展需要消费力的支撑，而人口增长是促进城市消费力提升的主要源动力，南宁的城市人口正处于
发展阶段，消费力在不断提升，这对于本案来说是商业开发的利好条件。当人口在持续增长时，商业的服务中心也
势必需要的提供更多服务满足日益增长的城镇居民生活消费需要！
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四、商圈与商业发展格局
（一）、南宁目前商圈与商业格局
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1、城市商圈发展格局概述
南宁的商业地产概念，更多提及的是在 2001 年以后，这距离南宁开埠已经是有 94 年的历史了。 2003 年，大连万达集团举资 12
亿进军南宁市中心商圈，同年 10 月，在温家宝总理宣布南宁市将作为中国——东盟博览会的永久举办地，之后南宁的商业地产真正犹
朝阳商圈：城市核心商圈
代表：万达、南百、裕丰、中山路„„
北湖路南城商业中心
代表：南城百货、振宁商厦、南棉„„
新民—七星商圈：
代表：新梦、老梦、王府井„„
大学路碧园商业中心：
代表：城市碧园（国美、华联、KFC）
江南老城区商业中心
代表：江南香格里拉商业广场
琅东商业中心
代表：南百、梦之岛、广州友谊„„
航洋国际购物中心：
沃尔玛、百老汇、KFC„„
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骑楼规划改造将进一步促进朝阳商圈的发展
如雨后春笋般蓬勃发展起来了，并逐渐构筑了一个以朝阳商圈为核心，包括七星商圈、琅东商圈、江南商圈、城北商圈在内的城市商
业格局。
§ 朝阳商圈，在发展中不断巩固
朝阳商圈是南宁城市级核心商圈，拥有南宁“第一商圈”美誉。作为南宁市现有唯一的城市级商业中心，处于一个举足轻重的地
位，它的一举一动都牵动着南宁经济的大动脉。在这月人流量最高在 30 万人次以上的商圈里，它拥有非同凡响的人气、浓厚的商业气
氛何浓郁的商业文脉。
如果说中山路、兴宁街、西关路等老街构筑了朝阳商圈商业文脉，那么百货大楼就是顶起了朝阳商圈 50 多年的脊梁，而万达商业
广场则是为朝阳商圈注入了现代商业发展新要素，让朝阳商圈跟上了时代的步伐。
2004 年 7 月，万达商业广场开业。万达商业广场是真正的 Shopping Mall，它的开业，开启了南宁商业 MALL 时代。在万达开业
仅半年后就创造了一个 3700 万元税收的奇迹。
尽管朝阳商圈的地位是无法撼动的，但它自身已走到了一个瓶颈的阶段。由于朝阳路是南宁市的主要交通要道，人流量，车流量，
物流量都非常大，导致朝阳路地段的交通非常拥挤，进出非常困难，购物停车矛盾突出。此外，朝阳商圈的业态以中低档为主，商圈
的主要消费群体是以收入偏低的中青年为主，对城市中高端阶层吸引力不够。
为了继续推动朝阳商圈的进一步发展，南宁市政府制定了针对朝阳商圈
的骑楼改造计划，对朝阳商圈主要街道进行商业改造。骑楼规划选择民族大
道、朝阳路、中山路、南环路、江滨路、解放路、高峰路、新华街、当阳街、
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西关路、人民西路等道路围合的Ａ、Ｂ、Ｃ三个城市中心商业旧区进行骑楼城规划设计，规划范围面积约 37．4 万平方米。可以肯定，
拆迁改造会导致一些古老东西的消失，但是改善了城市商业经营的环境，更能进一步促进商业的发展。
★商圈重点卖场：万达商业广场
1. 项目概况
占地面积约 万平方米，总建筑面积约 12万平方米（可销售面积为 12926平米），4栋建筑物。公摊 37%，
停车位约 700 个。营业面积 116000㎡
1) 销售招商方式：
商铺的经营方式为买家向开发商买断产权，银行可提供最长 10 年 60%的按揭贷款。余下 40%的首付款客户分
两次支付，客户首先交付 10万元或 25万元定金，剩下的金额在签定合同之日起 5天内交付完。
客户对商铺的使用可以选择自主经营或与开发商之间签定协议，由开发商帮助客户负责向区内外招租。租金
由开发商制定，签三年合同，租金每年递增上涨 7%、8%、9%。收费方式：租金+物业管理 29元/平米+水电费、空
调费。交纳 2个月的租金作为押金。
2) 销售状况
A馆沃尔玛首层：外铺为 万/㎡均价，内铺为 万/㎡均价位，已售罄。
B馆时代华纳首层：外铺为 万/㎡均价，内铺为 万/㎡均价位，已售罄。
总销售额将近 5亿元，销售面积达 12926平米。
3) 招商租赁状况
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A座 331间铺，外铺 58——91平米/间；最大 147平米；租金范围 240——450元/平米
内铺 16——38平米/间，租金范围 190——350元/平米
首层实用率 63——64%
B座 133间铺，外铺 14——94平米/间；租金范围 240——450元/平米
内铺 15——35平米/间，租金范围 185——250元/平米
首层实用率 66%
2. 项目经营商业业态组合情况
楼 层 功能/经营商品种类 主要品牌举例
A 馆
4 柏图家居 联邦家居
3 沃尔玛 美的电器
2 沃尔玛 惠宜
1 服饰、鞋包、精品
七匹狼、班尼路、李宁、阿依莲、
歌丽亚、贵人鸟、飘舞、华伦天奴、秋水伊人
负一 停车场
B 馆
32
负一 停车场
1 万达时尚购物中心
2 大歌星 KTV
3 万达国际影城
C 馆
负一 国美电器
1 盛世通手机城
2 颐高世华数码城
3 都市传奇电玩城
4 爱动 100体育世界
D 馆为百盛商场（见下表）
百盛商场经营业态：
楼 层 功能/经营商品种类 主要品牌举例
台北婚纱摄影
33
【点评】
万达商业广场位于南宁最旺商业圈朝阳商圈，坐享朝阳商圈 30 万人次的消费群体，这是其成功的基础！
万达集大卖场与室内商业街于一体，是南宁典型的商业性代表建筑，是南宁城市级商业中心的重要组成部分，也是南宁唯一称得
上完整意义上的 SHOPPING MALL
6 电子产品、仪器、工艺 佳能数码
5 童装、玩具、中性休闲装、运动系列，箱包、通讯器材
4 女装职业装、女内衣、男正装、男内衣 贝特如、斯尔丽、贝璐素、奥兰朵、佳芬、紫荷、
3 女休闲装、彩妆、时尚饰品 G2000、爵克、ED、only、,beatto、南梦
2 男装休闲、男装饰品、男女鞋包、流行手表
1 化妆品、珠宝首饰、钟表、鞋 美宝莲、玉兰油、佰丽、达芙尼、他她，贵之步，卡斯高
负一 百盛超市
朝阳商圈作为城市第一商圈的核心地位不可动摇，它辐射整个南宁甚至全广西！
朝阳商圈只有一个，它有它独特的存在和发展的基础，不要随便复制、移植朝阳商圈！
34
梦之岛百货成为了七星商圈的支撑
§ 七星商圈，松散型商圈
七星商圈是以七星路沿街个性品牌为核心，辐射新民路、古城路、桃源路，包括华联超市、民族宫、王府井百货的七星——古城
地段。它以经营中高档、时尚商品为主的品牌专卖商圈。所以，它的目标消费人群城市
中高端阶层。
整个七星商圈是以大卖场作为支点，以主题专业街道互相连接，共同构筑一个“松
散型城市级商圈”。主要包括新梦之岛、老梦之岛、王府井百货三个大的卖场，包括七星
新竹路的品牌服饰街、星湖路的电子科技街、东葛路西段的通讯街等主题街道。
整个商圈在城市规划中并没有明确的导向，而是城市商业发展过程中的演变的结果。
虽然我们认为它是一个商圈，但是这个商圈内彼此之间的却是相对孤立的，没有做到互
相促进作用。一个很简单的例子，一个消费者在新梦之岛出来后，除了还有特别目的性
购物外，基本上不会再去老梦之岛，更不会去王府井，因为这些场所彼此之间的步行距离过远，对消费者吸引形成不了合力，其次，
这些卖场之间的定位其实是竞争性定位，在互相争夺消费者！而专业主题街道之间也是由于距离阻隔，形成不了合力。普通消费者逛
街的极限是 公里，一个普通消费者，在随意性购物意志的主导下，极少出现逛完七星路再去逛东葛路的现象，要有，估计那是天
万达商业广场也只有一个，它同样有它独特的存在和发展的基础，不要随便复制、移植万达模式！
35
生购物狂。
随着城市的发展和消费者消费需求的逐渐提高，七星商圈的局限性将会在未来中被逐渐放大，七星商圈这种以目的性消费为主的
商业模式逐渐难以满足城市居民中高端消费需求，未来的发展方向会首先在商圈内部进行业态重组和业态升级，但是从区域内城市土
地资源利用水平和建筑规划来看，这条道路将会受到来自商业物业开发的限制，即难以在这一区域内找到合适的满足建立一个城市中
高端商圈的核心商业建筑群！
★商圈重点关注：新梦之岛
楼 层 功能/经营商品种类 主要品牌举例
5 体育用品、健身器材、运动装、小家电
4 男士正装、休闲装
3 女装职业装、正装 珍贝，雪莲，花花公子袜子，兆君，储老大，恒源祥，杰西五
2 女装淑女装、新潮女装 Ein、欧柏阑奴、威莎、杰西五、艾维、米欧（595），weekend
1 化妆品、鞋包、珠宝手饰、皮具
贵之步、佰丽、达芙尼苹果王子，，卡尔布拉士，希柏莱，鳄鱼，金
利莱，
负一 北京华联
【评价】
高端的经营路线是该商场明显的特征，其商品组合的价格定位上主要就是面对城市的中高端消费群的需求。而事实上，目前在南
36
宁也就此一家商场在走高端路线上较为成功的，新开张不久的广州友谊百货还处于商场“养铺”阶段，所以，该商场算是南宁目前比
较典型的商业项目之一。
§ 琅东商圈，能否守得乌云见月开？
十年琅东，终成今天的“南宁 CBD”，成为南宁近年来城市发展的“名片”。与 CBD 一同被提及的就是琅东商圈。
在政府相关部门的商业规划体系上，琅东商圈被定位为城市级区域级商圈，从目前来看，这个商圈已经初步形成了包括梦之岛水
晶城（梦之岛百货）、金湖商业广场（南宁百货、人人乐超市）、以及已经签约的广州友谊百货（地王裙楼）共同构筑的区域级商圈雏
形。
从目前个商场经营状况来看，可以用“惨淡”来形容，这首先是新区域商圈的发展需要时间的培育，新商业需要时间养铺的需要，
其次，区域人口密度低成为制约琅东商圈成熟的重要瓶颈之一。
仔细分析琅东商圈，其实存在严重的硬伤：
首先，地理位置很尴尬，处于朝阳商圈与中国—东盟国际商务区两者之间
近期，由于自身发展的不成熟，琅东商圈会处在七星商圈和朝阳商圈强力辐射之内；远期，距离东盟国际商务区过近，会受到未
随着城市的扩张发展，特城市区域交通的改善，特别是城市轨道交通的出现，使得七星商圈可能会被新的商圈分流，
也有可能经过城市改造，将七星商圈和朝阳商圈融为一体，共同构筑一个更大规模的城市级商圈。
37
来东盟国际商务区的吸引，因为作为城市东扩的重要极点，东盟国际商务区的政治高度和社会地位要远高于琅东，综合影响力远远高
于琅东，未来东盟国际商务区成熟后对商业要素的吸引力要高于琅东。琅东商圈的消费人群都已被朝阳商圈和东盟国际商务区“瓜分”
尴尬境地，特别是未来轨道交通的出现，这种局面将会更加明显。
其次，交通体系对琅东商圈的形成其实是一种制约。民族大道以最短的距离、最快的速度穿越整个琅东，琅东商圈根本不能有效
地将民族大道带来的强大人流量形成商圈消费人群，而琅东南北两个侧翼根本不能有效组织起进入琅东商圈的人流。
再次，琅东商圈内商业物业规划彼此之间独立性较强，过多倚重大卖场和商务楼建筑底商，彼此之间没有商业街道连接，区域商
业整体性被严重削弱！
最后，琅东发展更多是城市自然扩张的结果，整个琅东一开始没有准确的定位和具有前瞻性的城市规划，到目前规划用地已经开
发完毕，而且绝大多数商务楼的底商都是用开发住宅的理念去开发的，很难适应未来商业发展的要求。
所以，琅东商圈的未来到底在何方，琅东的商场能否守得乌云见月开都需要我们去思考和时间的检验
★商圈重点关注：梦之岛水晶城
楼 层 功能/经营商品种类 主要品牌举例
5
运动休闲服、数码精品、小家电、儿童用品、家居用
品、文化办公用品
4 男士正装、男士休闲装、男士饰品
3 职业、成熟女装、内衣、手袋、箱包 珍贝，雪莲，花花公子袜子，兆君，储老大，恒源祥，杰西五
38
2 淑女屋、时尚饰品 扣扣，艾.希尔，蝶.飞儿，DITTO，雪儿，奥菲曼，MISSK，
1 化妆品、鞋包、珠宝手饰、皮具、药店
千百度、贵之步、微笑天使、莱思丽、色彩地带、白加白、程辉玉
器，百福珠宝、应大福珠宝
【评价】
该商场是琅东商业的主要组成，其商场的商品组合更多的是与梦之岛百货形成的互补，从开业的筹划时起，梦之岛百货的部分
档次偏低的商品就有意的往该商场调。目前该商场在经营上还是比较平淡，经营上还有一定的时期要等待。
§ 江南，无中心的迷惘时代
琅东本来就缺乏良好消费人口作为基础，商业发展是“单打独斗”，梦之岛水晶城、广州友谊、南百等大卖场彼此之
间完全独立，彼此的顾客基本上不能实现共享！
商圈还没有形成，航洋国际购物中心又投入使用，开始对琅东商业进一步分流！
琅东商圈从商圈基础到整体规划到业态发展均存在问题，商圈发展“内忧外患”，前景比较艰辛„„
39
江南的商业中心在哪里？
江南有商业中心？华联？香格里拉商业广场？“10＋1”商业大道？„„
香格里拉商业广场也许能作为江南商业中心，可惜香格里拉商业广场距离朝阳商圈太近了，完全暴露在万达商业广场的“杀伤力
范围内”。
北京华联是最早进入南宁的大型品牌超市，其影响力堪比沃尔玛，江南华联区位上位处邕江以南核心的区域，加上其品牌实力，
最终能达到江南华联生意兴隆的局面。
§ 城北，小诸侯割据状，呼唤真正城市区域型商业中心的到来
西乡塘区，习惯性指城北，城北区是传统老城区，人口多、人口密度大是这个区域最大的特点。整个城北区经济、人口、社会、
地理环境和区位等因素，都足以构筑一个区域级城市商业中心。
现在我们提高城北的商业中心，第一反应是南城百货，对，南城百货的确是目前整个城北区最大也是最重要的商业中心。其次，
人们想到的还有城市碧园商业广场，当然还有明秀建材市场、快环建材市场、机电市场、家具市场、饲料禽苗兽药市场、五里亭农贸
市场、友爱农贸市场、北湖副食品市场、白苍岭综合市场等一大堆“集市级”市场，业界人士还会提及世贸西城和都市景苑，一派遍
地开花的景象。但是要问真正的城北商业中心在哪里呢？南城百货吗？答案有点模糊和勉强：
但是单凭一个华联和一条 公里长的“10＋1”茶叶大道，却是难以构成一个区域级商圈，江南的商业格局正处在一个
无中心的迷惘时代！
40
南城百货只是综合型大型超市，只能满足区域城市居民现阶段日常生活需要，没能满足城市居民对于餐饮、娱乐、休闲等更多的
需求。大型超市是一个商业中心的重要组成部分，但不是全部。另外南城百货的发展已经遇到的一定的瓶颈，首先其单层仓储式建筑
结构导致商业面积难以进一步扩张满足其他业态进驻的需求，同时导致原本就紧张的城市土地资源利用率地下，另外，南城百货对外
交通体系阻塞严重。综合上看，南城百货达不到一个城市区域级商业中心的要求。
再看城市碧园商业广场，首先在地理位置上并不处于区域中心位置上，其次，自身商业建筑体量较小，并且对外交通组织便利性
较差；再次，城市碧园商业广场商业规划存在硬伤，主力店位置规划存在问题，导致主力店生意红火散户却门可罗雀。
其他项目无论是都市景苑还是鼎盛国际，都在希望能构筑以自己为核心的商圈，但是综合上看，都难以具备成为区域商业中心的
潜力。
（二）、南宁城市商业规划
从总体布局上看，整个城北（西乡塘）商业格局其实呈现一个“小诸侯割据”的现状，谁都想成为一个商业中
心，但是谁都难以达到要求！
甚至，可以相信，只要现在城北区出现一个能够构筑城北区域级商业中心的 MALL 的出现，那么只要正常常规
性运作，这个 MALL 一定能比东盟国际商务区新出现的 MALL 先成熟，甚至是比航洋国际成熟得还要迅速！
城北（西乡塘）目前还没有真正意义上的城区级商业中心，城北区呼唤真正意义上区域级商业中心的出现！
41
在南宁商业纲要（2003-2010）中，规划两个城市级商业中心和六个城区级商业中心:
经过城市行政区域调整后可以发现有三个城区级商业中心分布在目前的西乡塘区内：相思湖商业中心、永新商业中心和城北商业
中心，这足以证明西乡塘的商业发展具有良好的基础。经过三年多时间，规划中的相思湖商业中心尚未形成，永新商业中心逐渐向城
市碧园方向转移和集聚。城北商业中心依然是只有南城百货一家在支撑，没有形成一个真正意义上的城区商业中心。
42
（三）、城市商业扩张与商业经营户流动
在了解了城市商业发展格局和城市商业规划之后，我们来看一下城市商业发展扩张情况：
1、商业东扩排头兵——航洋国际购物中心
§ 项目概况
航洋国际城总投资 28亿元，由四栋高逾百米的塔楼及群楼组成，从西至东分别为资本中心写字楼、恒富中心商务公寓、发展中心
商务公寓、万豪国际酒店及群楼。四种不同的物业形态之间进行有机复合互补。
航洋国际购物中心为航洋国际城的群楼部分，由地下三层及地上六层组成，建筑面积约 万平方米。在设计上，采用中庭＆内
街式布局。 万平方米超大地下室停车场，近 2000个停车位。
城市商业规划传递这样一个信号：西乡塘区具有良好的商业发展基础，政府要在西乡塘区重点打造城市区域级商业中心！
结合前面分析可以发现，规划中的“城北商业中心”是为数不多的建立在老城区的基础上的城市区域级商业中心
本项目规划刚好处于城市商业规划中的“城北商业中心”内，本项目发展符合城市商业规划！
43
地下 2 层（B2）：
层高：-7M
单元：78个
扶手梯：5对
电梯：6个
货梯：4个
出入口：4个
地下 1 层（B1）：
层高：
单元：89个
扶手梯：5对
电梯：6个
货梯：10个
出入口：4个
44
1 层（L1）：
层高：
单元：175个
扶手梯：6对
电梯：8个
货梯：10个
出入口：5个
2 层（L2）：
层高：
单元：172个
扶手梯：7对
电梯：8个
货梯：10个
出入口：1个
45
3 层（L3）：
层高：
单元：137个
扶手梯：7对
电梯：8个
货梯：10个
出入口：1个
4 层（L4）：
层高：
单元：137个
扶手梯：7对
电梯：8个
货梯：10个
出入口：1个
46
5 层（L5）：
层高：
单元：402个
扶手梯：1对
电梯：8个
货梯：10个
出入口：1个
6 层（L6）：
层高：5M
单元：6个
电梯：4个
货梯：4个
47
§ 项目开业运营情况
时间：2007 年 9月 3日，航洋国际购物中心试业！比原计划整整推迟了一年时间！
试业当天概况：
负一层夹层只有少数几个商家正在装修，没有开业商家
负二层沃尔玛开业，营业状况较为良好，集中了较多客流
项目一层已开始营业的商铺仅占一层商铺总数量的 40％；营业较为良好的是 KFC 和必胜客，临街铺只有 2-3 家试业，北面
临街铺餐饮有 4家商家正在做开业前准备
二层较少，仅占二层商铺总数量的 10％；
三层仅有一家商家开业
四——六层商铺尚未开始营业。
开业活动：
以“刘德华会亲临现场”为噱头吸引众多顾客到现场观看刘德华模仿秀歌唱 PK大赛，活动现场约有 2000多人，均集中在中
庭活动现场和负二层的沃尔玛超市。
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航洋国际购物中心试业当天业态导示牌
业业态态导导示示牌牌上上并并没没有有巴巴黎黎春春天天的的标标注注，，开开业业当当天天更更没没有有巴巴黎黎春春天天的的踪踪影影。。导导示示牌牌上上很很多多只只是是意意向向性性商商
家家，，并并没没有有参参与与当当天天开开业业。。
试业，
49
客客流流主主要要集集中中在在中中庭庭广广场场，， ““刘刘德德华华会会亲亲临临现现场场””为为噱噱头头吸吸引引众众多多顾顾客客到到现现场场观观看看刘刘德德华华模模仿仿秀秀歌歌唱唱PPKK大大赛赛！！
刘刘德德华华先先生生并并没没有有到到场场，，活活动动算算是是““忽忽悠悠””！！
试业，
50
沃尔玛似乎到那里都可以吸引不少客流 北面只有几个餐饮商家正在做开业前准备
试业，
一层开业商家还“凑合”，二层开业商家就少的可怜，三层只有“一根独苗”，四五六层给开业“交
白卷”！没有开业的铺面均用商业贴纸作简单包装。
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航洋 试业结果分析：
总的来说，项目开业当天由于正式营业的店铺较少，商业氛围不够浓厚，因此人流量较少。
当天策划一个重点活动，就是航洋以“刘德华会亲临现场”为噱头吸引众多顾客到现场观看刘德华模仿秀歌唱
PK大赛，活动更多带有“忽悠”成分，现场消费者抱怨和批评声不断，开业活动策划应该算是“失败”。
能按时开业的主力商家只有沃尔玛，半主力商家只有KFC和必胜客，其他主力、半主力商家甚至根本没有进
场装修迹象，比如百老汇，而巴黎春天从各种迹象来看极可能已经退出航洋；主力半主力商家对行业信心并
不是很足！
按时开业的散户并不见得比开业的主力半主力商家多！整个卖场散户招商成功率极低，散户对开业信心明显
不足！
52
总体看，可以认为：
航洋国际购物中心 2007 年 9 月 3 日试业并不成功！
试业过后，从试业后跟踪调查结果看，整个航洋商业经营“门可罗雀”，连沃尔玛客流跟 3日试业相比也是大幅度下跌！航洋国
际购物中心，接下来必须面对一个较长时间的“痛苦期”！慢慢等待和培育市场！
航洋 试业结论：
航洋 试业后续表现：
航洋 试业结果告诉我们：
南宁现阶段内的消费力不足以支撑一个郊区型 MALL 的发展！
商业的发展必须建立在良好的市场基础之上！虽然是城市扩张主流方向，但是人口区域聚集才是商业项目成功的基础
53
2、东盟国际商务区——一个未来新城市中心
中国-东盟国际商务区是南宁市作为中国-东盟博览会永久
举办城市，为全面拓展中国与东盟各国以及与日本、韩国和港澳
地区的经贸合作和文化交流，而规划建设的重要配套项目。在商
务区约 3 平方公里范围内，专门配套设立了一个用地规模约 60
万平方米的东盟各国联络部（办事处）基地园区。园区的设立旨
在建立一个为东盟各国和其他国家、地区政府及商务机构提供商
务、办公和生活服务的综合园区，为未来进一步推动中国与东盟
各国以及日本、韩国等国和港澳地区的贸易往来，开拓商贸文化
合作新领域提供一个良好平台。
东盟国际商务区是城市东扩的重点，兼具 CLD、CBD 双重功能，是未来城市一个新的中心，商业体量大，集中度高，
未来商业氛围浓厚，城市的未来新商业中心。
东盟国际商务区商圈的形成还需要一个“相对漫长”的过程！
54
3、从全局角度出发，另眼看待城市局域级商业中心的出现
一个城市的发展和城市的扩张，必然带来城市中心经济要素的移动和分流，特别是商业经营活动中的经济要素的流动。目前，朝
阳商圈已经出现负荷过重的现象，朝阳商圈的环境压力和交通压力与日俱增，同时，由于经过上百年的发展，朝阳商圈已经很难在土
地资源和城市空间上为朝阳商圈的进一步扩大提供条件，虽然有新民七星商圈，但是由于两个商圈同为城市级商圈，在功能上有所错
开，因此新民七星商圈并不能很好承担朝阳商圈分流解压的功能。所有：
而从各个城区尝试建立区域级城市商业中心的过程和结果来看，我们却可以发现：
——在城市东向发展上，商圈建立的基础是变成了概念炒作和行政促进，结果是陷入了艰苦的“煎熬”中，琅东的“内忧外患”，
航洋的“痛苦等待”已经成为事实！区域级城市中心的真正形成尚待时日！
——向南，更是陷入了无商业中心的“迷惘时代”；
——东沟岭商业中心现在还处于一片荒地之中；
——城北商业呈现“诸侯割据”状，各个项目都尝试把自己打造成为区域级商业中心，结果都没有成功„„
——相思湖新区随着领导的更换而停留在纸面上，相思湖商业中心自然也就停留在纸面上„„
朝阳商圈需要一个城市区域级商业中心为其分流和解压。
55
南宁目前的经济发展水平和城市经济要素聚集度并不足以支撑更多商圈的发展，就目前南宁的发展水平，只需要 1～2 个成熟型的
区域级商业中心就可以很好达到目的——既能保证城市居民购物的便利度又不会导致商业过剩。
而同时商圈的发展和形成最佳条件就是先有人口的聚集，因为人是商业活动的需求主体，是商业的根本，因此，从这个意义上说，
城北区是南宁区域级商业中心的最佳选择区域。城北将是城市商业经营户在朝阳商圈和新民七星商圈之后最佳的流动方向。
资本天生逐利性，市场供给以需求为导向，商业要素的流动和流行首先满足已经存在的需求并及时取得收益，人口
密度大的区域是商业要素流向的首选区域，这是一个市场经济的自然现象。资本和资源会自动流向价值最大化领域
很多商业项目都努力把自己打造成为区域级城市商业中心，但是到目前为止还没有一家能成功实现！
56
五、一个区域的需求
——商业发展应该是发现并满足需求，引导需求，不应该是“创造需求”！
（一）、区域概况
西乡塘区（原永新区与城北区）管辖 3 个镇和 10 个街道办事处，共有 69 个村民委员会、72 个社区居委会，辖区面积 1298 平方公
里，辖区总人口约 100 万人，其中城镇常住人口约 75 万人，是目前南宁市人口最多、市区面积最大的一个城区。
项目周边人口分布图
西乡塘区是原城北区、永新区撤销后新组建的城区，具有沿江（邕江和左右江）、沿线（铁路干线）、沿路（高速外环和快速环道）
的三大交通优势，初步形成了―大市场、大贸易、大流通‖的发展格局。
随着南宁城市建设及经济发展战略部署由―南湖时代‖走向―邕江时代‖，西乡塘区迎来了新的发展机遇。并随着广西―南北钦防‖和―两
廊一圈‖经济发展战略的全面实施和南宁市经济战略部署的调整，西乡塘区已逐步发展成商品流通的集散地、工业发展的集中区、城郊
型经济的重点区域。
该区一个最大的特色之一是聚集了南宁市乃至广西 80%的大中专院校，大中专院校学生虽然总体消费力较低，但是消费欲望强盛，
消费习惯追寻时尚、潮流，为城区的经济发展注入了不可忽视的拉动力。
由于区域人口多，密度大，加上是老城区为主，企事业机关单位集中，片区中老年人口比例明显高于其他区域，城镇居民业余时
间比较丰富，而由于片区内设施环境较为良好的公共空间明显不足。
57
衡阳街道办事处
共１３个社区，２个行政村
万人
本案
北湖街道办事处
共１５个社区，２个行政村
万人。
明秀路
西乡塘街道办事处
共１３个社区，１个行政村
18 万人
华强街道办事
处共５个社区
万人
新阳街道办事处
共１３个社区，２个行政
村 万人
上尧街道办事处
共４个社区，３个行政
村 万人
友
爱
路
朝阳广场
半径 2 公
里范围
车行25分
钟范围
58
老城区为主，是南宁史上的老城区，人口多，密度大，具有良好的消费基础！
整体收入水平中档，消费水平处于中地端。
大中专院校集中，学生比例高，消费能力中地端为主，但是消费欲望强盛，消费追求时尚潮流。
这个区域的基本特征：
片区老城区为主，企事业单位较多，原住居民表多，中老年比例较大，业余时间较多，对休闲娱乐要求明显
片区环境设施较好的公共空间缺乏，但是片区无论是普通居民还是学生对公共空间都有明显的需求
59
（二）、城北商业发展格局与商圈特点
1、项目商圈历史演变
第一阶段：上世纪八十年代前南宁只有朝阳商圈和
地委少年宫两个城市中心
第二阶段：上世纪 80—90 年代末期随着城北人口
聚集度进一步增加，商业沿明秀路呈东西扩张和沿
北湖路、友爱路呈南北扩张，并快速突破快速环道。
并且随着南城百货的进驻和南棉街的兴旺，原地委
少年宫的城区商业地委被南城百货取代。利客隆和
南城百货是这个阶段的代表。
第三阶段：进入 21 世纪，城北商业格局在原先扩
张的基础上，依赖城市的聚集度和高校的扩招，初
步在城市碧园出现新的商业中心，但受各种条件的
现值，发展不尽人意。同时原地委少年宫区域由于
柠檬宿底商等的出现，特别是广场的出现，少年宫
附近重新出现了商业聚集和人群聚集。国美、华联、
KFC 成这一阶段商业代表。
整个城北——西乡塘区是南宁一个老城区，商业发展具有比较长远的历史。
60
2、区域主要商业点与商业项目典型分析
§ 区域主要商业点与商业项目分布情况
鼎盛国际
振宁商厦/南城百货
世贸西城
都市景苑
城市碧园
本项目位置
项目周边可以发展成为商业小中心的项目分
布图，可以发现目前整个西乡塘商业项目和商业
中心就是一个小诸侯割据的局面，但是都难以形
成真正的城北商业中心。
城市碧园和世贸西城在区位上并不位于城北
中心；都市景苑和振宁商厦/南城百货在商业设施
硬件上不够科学，并且过于靠近朝阳商圈，受到
朝阳商圈虹吸的影响；鼎盛国际则无论从哪方面
都不具备成为城北商业中心的条件。
片区商业发展呈现多点并发局面，呈“小诸
侯割据”状，功能都相对单一，或者盲目复
制其他模式而陷入迷惘
61
§2..2 区域主要商业点与商业个案分析
●南城百货
项目名称 项目简介 经营情况 交 通 租金调查 现场调查情况
南城百货
项目地处南宁市黄金地段,位于南宁
市城北区友爱南路和北湖路之间的原
南棉花鸟市场，占地面积 3万平方米，
其中经营面积 万平方米,广场
万平方米；南城百货崇尚经济实惠原
则、时效购物原则、折扣快感原则，
一站式的购物，一次性购足；品牌的
合理组合,百货与超市的合理布局，真
正体现出百货超市化，超市百货化。
引进了肯德基、德克
士及许多服装专卖
店。超市部分聚焦人
流较多。但其主力店
基本围绕着超市，而
大部分服装则分布
在超市左侧，以至于
人流量大幅减少。到
现场的人流。
6、16、
28、30、
38、44、
73、74、
80、85、
202、603
整个商场
以联营扣
点为主。
该项目人流量大，调查人员统计，每 10分钟
就有 60个人进入超市，早上调查时间为 10：
20——10：30，多为 30-50 岁左右的年龄段
人群进入超市购买物品的 20人中，有 12位
购买的价值约在 60元左右，6位约在 100元
以上，其余的 2位在 20元以下。周边的南棉
商业街是一个成熟的商业路段，主要服务于
周边的社区居民。该路段铺面每平米租金在
50-65元左右。以服装店及餐饮为主。
南城百货的整个城北最受欢迎的购物场所，但是只是一个大超市而已，不能满足片区居民更多的需求！
62
●振宁商厦
项目名称 项目简介 经营情况 交 通 租金调查 现场调查情况
振宁商厦
项目位于南宁市城北区南棉街，占地
平方米，总建筑面积约 4万
平方米。其中 1—3楼为商场，总面积
9 千多平方米。一楼独立临街铺，标
准商铺面积 20—50平方米，是中小经
营者的置业最佳选择；二三层为大型
主题商场。
一楼商铺只有多唻
咪儿童摄影、益视眼
镜超市、百年乐平价
大药房、莱茵河畔快
餐、内衣店、布衣岩
服装店。其他铺面基
本贴出转让或转租
的告示（包括正在经
营的）
6、16、28、
30、38、44、
73、74、80、
85、202、603
临街铺面基本在每
平米 100 元左右。
转让费为 1万左右
内铺每平米价格在
50元左右。转让费
为 9000左右
基本上为一年签
约。
地下 122 个，露天 50 个。其现
人流量主要以南城百货人流分
流。但由于该项目门前的路况较
空旷，且根据附近商家反馈客户
都不愿意走那一段路段，经过调
查人员以每 10 分钟计算，每十
分钟仅 6个人走过，基本为中年
妇女。商场非常冷清。
63
●城市碧园
项目名称 项目简介 经营情况 交 通 租金调查 现场调查情况
城市碧园
项目位于南宁明秀西路 122 号（大学
路与明秀路口），商铺总建筑面积 3万
㎡，规划形态为 4 栋商业广场，属于
社区商业，但也是该区域首个小有规
模、商业相对集中的商圈。该项目主
力店的大门基本设在整个项目的大门
处。
肯德基、北京华联、
国美电器等主力店
聚集人流较多。步行
街铺客流量少，经营
惨淡。铺面空置、转
租、转让较多。这部
分几乎占了整体的
50%
从项目正门进的商
铺租金在每平米
100元左右。
商铺内圈环绕项目
的铺面租金每平米
为 80元。
而铺面中心区步行
街的租金每平米为
40元。第一个月为
免租期，扣 2 个月
租金为保证金。
地下 200个，露天 300个。调查
人员是 13：30 分在北京华联超
市进行调查，该时间段为午休时
间，以至于半个小时内只有三至
五人进去。购买物品的价值也只
在 20-50元左右。整体商业的促
销活动需看情况动作。
64
●鼎盛国际
项目名称 项目简介 经营情况 交 通 租金调查 现场调查情况
鼎盛国际
项目位于秀灵路 7 号（靠近明秀秀灵
路口处）。东面紧邻秀灵路,北面为该
区域的商业网点---利客隆、西面是南
宁壮宁资产管理有限公司宿舍、南面
均为单位住宅区,地形比较平整。项目
占地面积: ㎡ ， 总建筑面
积约 3 万多㎡(含地下室)，由一栋小
高层和高层组成的塔楼式建筑，全框
架结构，地面一至三层为商业，四楼
以上为公寓楼负一层已签约南城百货
进驻，总面积达 3500平方米。一层规
划为铺中铺经营，二至三层为商场。
停车位露天 90 个
65
●都市景苑
项目名称 项目简介 经营情况 交 通 租金调查 现场调查情况
广运
都市景苑
项目位于友爱衡阳路交界处。项目规
划为 5层大型商场。共 6000㎡，每层
1200 ㎡。一层为 370米骑楼式临街商
铺，总建筑面积 ㎡。共有 26
间商铺。二层为大开间的铺面。
项目的 1-3层已签约
苏宁电器。招商范
围：服饰、餐饮、休
闲娱乐、家居用品、
美容保健、区域配套
等。
32、2、203、
18、14、218、
222、28、8
只售不租。临街铺
面 30000 元每平方
米，二层铺面 8000
元每平方米。
停车位约 510 个
■都市景苑发展现状提示：
首先，在最近大半年时间内，项目周边聚集了较多中大型商业经营机构，而且商业经营情况良好。特别是餐饮类型物业，已经出
现了停车位不够的情况。
其次，都市景苑由于拥有良好的商业经营地段，吸引了众多大型品牌商家的关注，但是由于其自身项目规模和建筑规划设计的限
制导致商业在是否进驻决策上举棋不定。
【都市景苑发展提示】
第一、表明了城北有强烈的商业需求，期望区域型商业中心的出现
第二、都市景苑自身商业规模和设计难以满足建立城北商业中心的要求。
第三、优质商铺产品设计上很关键！
66
苏宁进驻都市景苑，提升了该项目的影响力，但是由
于受整体限制，都市景苑难以成为区域商业中心
半年多时间内，都市景苑迅速集聚了不少中大型餐饮
机构，印证了市场需求潜力！
街铺一直是市场倍受欢迎的产品，特别
是优质商铺，都市景苑骑楼商业街无论
在招商还是销售上都取得了不错的成绩
67
整个城北——西乡塘区是南宁城市人口高聚集区，对商业需求具有稳定性强和需求量大的特点，但是由于整个片区商业发展
只是呈现“小诸侯格局”局面，没有发展成为一个真正的区域核心商圈，满足区域人们“吃喝玩乐”的基本需求。
从前面分析已经得出，西乡塘区是最适合区域级城市
商业中心出现的区域„„
城市碧园从表面上看似乎很适合发展成为一个区域级
城市商业中心：“主力店＋半主力店+专卖/精品店”的
组合模式，加上充足停车，几乎就是一个“小万达”
版本„„结果是主力店生意能够生存，散户却没有办
法生存，不得不进行二次招商整合„„
振宁商厦和南城百货的组合似乎也合适成为区域级商
业中心，成熟的南城百货，传统的南棉商业街，加上
振宁商厦自身主力店苏宁，配上足够的停车位，似乎
振宁商厦经营应该红红火火才对„„结果还是南城依
旧，振宁商厦内部商户却惨淡经营，门可罗雀！
为什么无论是城市碧园还是振宁商厦，构筑城区区域级商业中心都不成功？
引发的思考
68
§ 为什么不成功？——区域内商业个案发展成败经验与教训
在西乡塘区域中，目前最具有代表性的商业项目就是振宁商厦、城市碧园、广运·都市景苑，虽然在规模、建筑规划、地段等众
多条件上都不尽相同，但是，通过对这三者进行分析，总结其经验教训，对项目的开发和经营，特别是在定位的考虑上都能够带来有
益的借鉴。
■ 振宁商厦现状的经验教训在于：
教训 描述
不科学的商业建筑规划设计 商场的建筑布局是从上面住宅的角度出发而不是从商业经营的角度出发，导致再建筑上出现先天性
缺陷。
项目定位不合理 与南城百货形成竞争性商业竞争而不是互补性竞争，业态组合上出现了严重的问题。
主力店面积过大 大中电器占据了 2、3 层，导致其他散户经营收到压缩，造成主力店并不能为项目提供必要的服务却
牵制了整体的发展。
缺乏执行力 项目运营缺乏具有强大执行力的团队
后期运营管理缺乏 商场没有进行有效的后期商业运营管理，进行统一的营销推广、统一的促销活动组织，致使项目虽
拥有充足人流量，但却不能转换成项目的客流量
69
■城市碧园现状的经验教训在于：
教训 描述
商业规划纯在缺陷，主力店布局不
合理。
主力店均放在整个项目的入口处，截断了项目内部商业经营的人流
经营定位不合理 项目整体商业业态组合和经营模式上不是很吻合区域商业需求，项目未能充分满足周边居民
与在校大学生的消费需要而设置相应的经营业态。导致部分商业经营处于关门边缘。
缺乏后期运营管理 项目后期没有能力组织有效的运营管理，进行统一的营销推广、统一的促销活动组织，使项
目难以渡过经营前期的养铺阶段。
市场给我们的警醒：
不要主力店行不行？？？ 现阶段在中国，在南宁，好像还没有谁敢这么大胆„„
有了主力店就一定行？？？ 有了主力店也不一定行！这是事实的教训！
70
(三)、城北商圈消费者特征
（1）区域消费者消费特征调查
■ 调查对象
1、南城百货消费者
2、友爱利客隆消费者
3、城市碧园消费者
4、柠檬宿居民
5、万达商业广场消费者
消费者调查按照年龄、性别、收入三部分抽取样本，可作为西乡塘区消费者状况的参考。
■ 调查方式
随机拦截问卷调查
■ 调查数据统计、归类
本次问卷调查选择样本数 200份，实际回收有效问卷 186份，问卷回收有效率为 93%。
■ 调查小结
项目调查重要结论分析
调查结论 提示
1、 在受访对象中，51％的消费者选择最经 在南宁商业市场不断扩大的情况下，购物中心的一站式经营特色对目标消费群体的吸引
71
常去的购物场所是万达，对类似万达这
样的一站式购物中心接受程度最高。
日益增强，由于西乡塘区目前无法提供此类商业设施，因此被调查对象将万达作为首选
购物场所。
2、在受访对象中，选择中山路作为最经常
去的餐饮消费地点的消费者占 48％
中山路的特色餐饮属于自发形成的低档餐饮，具有一定历史原因，运营模式在市民心中
根深蒂固，这类型的餐饮与消费者的饮食习惯相当吻合，代表南宁市老一代的饮食文化，
所以即使南宁餐饮市场历年来层出不穷、不断洗牌，中山路还能继续保持人气旺盛，不
被淘汰。特别是对于城北的南宁人来说，此类特色餐饮更能吸引他们的关注。
3、在受访对象中，选择最常去的娱乐消费
点为桃源教育路、东葛路一带，占 84％的比
例
长期以来形成的娱乐消费仍然集中在青秀新城区一带，占据南宁市最大的娱乐市场份额。
而城北居住人群同样对此类业态具有强烈的需求，但是目前城北无法提供此类服务，所
以不得不“远而求之”。
4、有 66%以上的消费者选择沃尔玛超市购
物，同时根据消费者对南城百货热闹、人气
旺比较认可的态度。
具有一定品牌知名度、体量大、价格便宜的大型超市很受城北广大消费者的欢迎
5、在访问过程中，消费者接受新商场的经
营档次相当理性，基本集中在中档这个范围
中档消费是比较符合西乡塘区居民的消费水平
6、在受访对象中，62％的消费者对顾客休
息区的商场附加服务相当关注
项目在规划建设中，可以相应考虑比其它商场增加更多的诸如顾客休息区这类型的人性
化服务，顺应顾客需求，提供更多休憩场所，以增加项目附加值，吸引更多的顾客前往
购物、闲逛，延长逗留时间，聚集人气。
72
（四）、城北商圈特征综述
综合以上分析，我们可以得出城北商圈的特征：
（1）老城区、人口聚集度高，密度大，具备发展区域型商业中心的先天条件。
（2）拥有悠久的商业历史，是南宁商业文脉之一。
（3）商业业态整体上比较落后而且业态不够丰富，对现代商业业态有强烈的需求。
（4）消费者特征上以城市原住居民、外来打工一族和学生族为主，特别是学生消费特征明显，整体消费
力处于中档水平。
（5）城市的扩张和人口的密集，会要求对商业业态结构进行调整和升级，是城市商业经济要素下一阶段
流向的首选区域。
（6）城区已经具备发展成熟的区域商业中心条件，但目前城区商业设施和商业格局呈小诸侯格局状，城
区商业中心依然未形成。
73
六、对前面的总结——发现市场机会并抓住机会
城市发展的趋势 城市商业格局发展 城市商业扩张与商业要素流向
区域发展现状 区域需求
不能满足
最佳的流动方向 老城区升级
需要满足
演变，分流与补充
集聚，升级
片区需求一个能满足片区需求的
城市区域级商业中心的出现
项项目目
机机会会
深思分析：我们是否能抓住这个机会？
项目是否能符合市场的需求？怎样做才是符合市场的需求？
分析
思考
项目
74
项目地块
广运都市景苑
中医学院
师范学院
南宁地委
柠檬宿
七、一个城区的选择
（一）项目的位置
项目地块北临城市主干道明秀路，东邻以
饮食业态为主的“衡友里”小巷，南面为公安
局宿舍，西边与友爱路相望。项目地块位置优
越，通过地块南侧规划路可达城市的另一主干
道——友爱路；经衡友里 3 分钟步行路程可通
衡阳路。
项目地块呈面街入口小， 内部开阔的“口
袋”形状，选址南宁西乡塘区的原少年宫位置，
规划占地面积为 亩，总建筑面积为
223127m
2，其中商业建筑面积为 88920m2，拟
建设西乡塘区未来规模最大的商业综合体。
通过前面的市场分析发现了市场需求和市场机会，我们要深入分析项目是特质，明白项目应该怎样发展才能满足
市场需求，引导市场需求！
75
（一）项目的圈层
项目 范围
项目 5KM 范围
项目
消费具有明显的“就近原则”，商业项目首先满足
的是项目周边居民生活、娱乐、休闲等需求！这是一
个项目辐射的“核心层”。
我们选择项目周边 范围内作为项目的核心
圈层，项目 5KM 范围内作为项目主要辐射区域，进行
项目周边环境综合分析。
76
（二）、交通系统与交通状况
1、项目周边交通体体系
项目周边交通体系图
市中心 快速环道
城市干道
项目方位
77
2、周边车流及人行情况调查
■ 车流
——公交车：
项目周边的公交线路较发达。且青少年宫的公力停靠站其中有一对就在项目的前门右侧，步行一至三分钟。另一对友爱明秀路的公
车站离项目仅五分钟。从交通来说，明秀路为南宁市进出城主要路口的一个交通发达的路段。项目周边的八个小区，基本上均为单位
宿舍区，上班时间进出的人比较少，一般老年人居多。相信晚上应该就会与上班情况相反。
——小汽车：
该周边路段为学校较多，小车的量相对会较少些。
■ 摩托车与人行：
南宁市是一个骑在摩托车上的城市，项目应该多考虑人们摩托车的停放车位。
在消费人群特征上，大学路（城市碧园）、秀灵路以学生消费为主，北湖路和友爱路则城市原住居民和打工一族、学生族三种人群
构成消费主力。
【项目提示】
项目周边商业业态组合、租金水平以及经营情况直接影响到项目的定位、商业业态组合、租金水平以及经营模式，这些都将在后
面相应工作时涉及到。
78
（三）、商圈商业特征调查
1、调查范围界定与业态租金分布范围
商业调查大概范围见左图
项目
调查区域的选择是以项目为中心，按照
辐射半径为参考，沿项目周边道路交通
体系展开的一个非规则型几何区域！这
是遵循商业项目“核心圈层”原则和“交
通是商业项目的生命线”理念展开的！
79
2、周边商业经营业态调查
项目地块所处街区商业氛围浓郁，酒店、超市、特色饮食等各种商业业态齐全，周边密集的住宅区与办公单位的人群成为了该商
业街区的强大消费力支撑，使项目所处地段成为西乡塘区不可多得的商业旺地，为项目运作提供了先天优势与运作成功的机会。项目
所处商圈内，距项目 10 分钟车程，广运都市景苑、鼎盛国际、世贸西城等项目的商业部分进入（或即将进入）了招商、销售阶段，成
为了本项目运作最直接的竞争对手。
●项目周边各路段业态的分布描述：
（1）、北湖唐山路口至北湖明秀路口的业态布局：
该路段大型的综合购物场所首选南城百货，其次当说这个路段典型的商业就是窗帘布艺，此行业在该路已成行成市
（2）、友爱立交桥至衡阳友爱路口的业态布局：
该路段的业态分布较为均匀，餐饮业在此路段算是首位，其中雨石阁、老成都、银顶 KTV、毛家菜府等知名餐饮业落选此地
（3）明秀秀灵路口至秀灵大学路口的业态布局：
五金、门业、建材等行业最为突出，秀灵大学路口有一项目——城市碧园建成已运营，北京华联、肯德基、及国美电器落选此地。
●行人及交通的状况描述：
该项目临近处有一休闲场所，附近的居民都会到此休闲晨练。学生、职工及进出南宁的行人从此路过的必经该项目，车流也相对密集，
12个公交线路在此设立停靠点。如此密集的车流量、行人及在此居住的居民，可见该处路段将是商家看好的生财繁华之地。
80
●商业业态组合调查小结：
1、四条线路业态分布较明确，基本上共同的餐饮店、商店都是在业态中占首要位置。
2、明秀路以服装、家具、医院为主，聚焦了部分公司或办事处。
3、秀灵路以娱乐场所、汽配、装修为主。衡阳路以保健按摩院、维修店，茶叶店为主，聚焦了部分的公司或办事处。
4、北湖路以布艺、五金、家机为主。友爱路以美容美发、医院、娱乐场所为主。
5、其四条路各有不同的主要经营业态，同时也反映出这四条中段是为区域而服务的，且区域内无完整的一站式购物广场。
柠檬宿底伤依据良好的临街面在商业销售、招商、经
营整体上处于相对较好水平！
碧园商城商业规划存在硬伤，即使拥有良好地段和临街面，
商业经营也只能是临街铺良好，内铺却在死亡边缘煎熬
81
德克士和名典咖啡进驻柠檬宿，并且经营情况还比较良好，从另一个侧面反映商家对此地段商业价值
有较好的认可！
82
3、周边商业经营租金水平调查
（1）、以明秀友爱路口为主的周边商业
较繁华，主要聚集了酒店及行政单位
（2）、由于友爱路越往南方向离市中心
就越近，且有一段商铺为近年新建成投入使
用的，其档次较比其他路段较高
（3）、明秀及友爱路以临街商铺及经营
区域配套服务为主。无整体、综合的商场为
区域服务
（4）、商家的租期不会过长，除了经营
酒楼的以外（但目前酒楼在转让）。基本上
的租期最长不超过 3 年。有些商家甚至 1 年
签。并且租金基本无递增情况，:
（5）、友爱路南北向租金差异及人流较
大，说明整个商业路段还是以靠近市中心的
为主。
83
（四）环境评析
商业项目的建设环境评析主要分析项目建代可能会给项目周边居民带来的环境影响。项目地块周边有着较多的住
宅区，项目发展应该做环境评价，避免项目建设运营给周边居民带来负面影响，从而造成矛盾。
人流上：由于本项目地块旁边的橄榄宿和碧园商城已经是投入使用的商业设施，同时衡秀里是一条饮食街，项目地
块周边已经存在大量的人流，这些人流已经成为周边居民接受的基础，周边社区一般封闭管理，而与衡秀里对接的
住宅区目前已经成为一个开放式社区，因此，项目建设带来人流的聚集对周边居民影响不是很大。
84
车流上：项目的建设会带来明秀路和衡秀里以及周边主要道路交通的更加拥堵！这是必然结果
噪音上：项目周边目前噪音环境基本上已经达到一个商业中心最大噪音环境，项目建设阶段会带来施工噪音，但是
运营阶段不会加剧目前的噪音环境！
废气上：项目运营产生废气主要是餐饮业态产生的油烟，项目餐饮业态布局充分考虑建筑布局和城市风向，同时严
格执行相关要求设施排烟管道可以解决。
废水上：项目周边市政配置有良好的排水系统，项目建设执行相关技术标准就可以符合相关要求。
废渣上：商业垃圾以及生活消费垃圾，商业物业管理系统可以解决。
85
（五）、项目地块条件分析
1、地形地貌分析
地形：整个项目地块呈现不规则几何型，对整个项目规划建设布局有一定的限制性影响
地貌：整个项目地块平整，也有利于项目施工。
地上植被及建筑物：项目地块内生长有众多多年乔木，绿树成荫，一期开发地块地上建筑物和附着物较少。
整个项目地块平坦，有较多乔木 ，地上建筑物业较少
原有乔木在施工时是否考虑保护和移植以备今后广场绿化，可以一定程度上降低成本，甚至可以利用传统南宁人对于
少年宫的情感，将树木和情感营销结合起来进行项目营销炒作
86
2、临街面与出入交通道路分析——“这该死的衡秀里”
项目临街面主要是明秀路和整个衡秀里：
临明秀路面：明秀路是城市主干道，四车道，且道路无隔栏，对项目发展非常有价值
衡秀里：属于城镇居民支路，两车道，道路狭窄，而且道路不畅通，接近于“胡同”状态。目前整条衡秀里主要是餐饮业为主，
而且是以大排档为主，比较有名
交通是商业项目的生命线，能否处理好项目地块内外交通组织的关系对项目的发展有着至关重要的作用！
衡秀里与本项目关系的处理更是本项目交通组织的重中之重！甚至可以说衡秀里就是限制项目发展的一条“奇脉”，如何
打通这条“奇脉”是项目成功的关键之一！
衡秀里实际上已经是“饮食街”，但是整条
街道却是接近“胡同”状.
87
3、土地利用现状
项目地块属于原少年宫地块，这里曾经是很多南宁人童年的记忆，地块目前仍然主要是学习基地为主。分为四个区的学习基地。
而在进门的右侧，只有一排商铺正在经营。而也同样在右侧，往里约七十米左右，新建起了一排四层左右的建筑。娱乐设施目前只保
存有赛车的环形车道。而在少年宫的繁华时期，里面的设施几乎布满了少年宫。娱乐设施包括碰碰车，游泳池，赛车等；而学习基地
就会有暑期和寒期的训练班，如声乐、舞蹈、书法等。
教育和培训属于少年宫的“本行”，影响着这个城市的众多人。少年宫的教育和培训目的性很强，能够辐射整个南宁，
这也是众多南宁人对少年宫情节所在，项目今后发展，可以考虑继承和发展少年宫教育和培训的“历史”，从而提高项
目在这个城市居民中的认可和关注。
不要让少年宫从此消失在南宁人民的心中„„
88
八、项目地块综合小结
从地理位置上看，项目位于城北区的核心，具有优越的地理环境，并且是南宁城市商业文脉发源地之一，具
有优良商业历史。
少年宫曾经是南宁人童年记忆集中地，这里沉淀了太多南宁人的记忆，项目发展如何处理和利用好南宁人对
少年宫的情感对项目发展具有重要影响。
从地块交通环境上考虑，项目拥有良好的外部交通条件，但是地块内部与外部之间的交通组织却存在较大的
障碍，组织好项目内外交通流线问题成为项目重点考虑之一。
从地形地貌上看，项目不规则地形对项目布局有较大制约，如果考虑双首层商业概念，平坦的地形则对设计
提出挑战。
项目旁边的休闲广场已经体现了非常强大的人气聚集功能，如何将这部分人气跟项目未来人气结合则应该在
项目设计之处就考虑清楚。
89
第二部分 项目发展规划建议
90
目 录
前 言 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 错误！未定义书签。
一、现代商业 MALL 的基本概念及发展趋势 ................................................................................................................................................................................................................................................................................... 92
1、商业 MALL 的基本概念 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 92
2、现代商业 MALL 的发展趋势 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 93
（1）复合化倾向...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 94
(2) 岛式商业形态 ..................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 94
（3）高效与省时化倾向 .......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 95
（4）地域化倾向...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 96
（5）生态化倾向...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 96
（6）娱乐化倾向...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 97
（7）个性化倾向...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 98
（8）招租化倾向...................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 99
二、消费者心理及购物行为简述 ....................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 100
1、消费动机及心理 ....................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 100
2、消费行为分类 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 101
3、客流类型 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 104
4、人口增长、地区发展等方面分析 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 105
三、项目内商业形态组合及各子系统空间分布建议 ....................................................................................................................................................................................................................................................................... 106
1、项目地块分析 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 106
2、规划导向原则 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 108
91
3、商业业态组合 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 109
4、各子系统空间分布建议 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 110
5、项目规划设计原则.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 110
6、对项目商业业态具体分布的规划 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 111
四、空间设计要点 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 118
1、设计注意事项 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 118
2、项目空间设计特色.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 121
五、周边交通环境 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 123
六、停车场设置及项目交通组织 ....................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 125
1、交通组织 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 125
2、楼梯设置 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 127
3、停车场设置 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 127
92
一、现代商业 MALL 的基本概念及发展趋势
1、商业 MALL 的基本概念
商业建筑的分类有很多种，一般按行业类型、消费行为、建筑形式、市场范围及规模等对商业建筑的类型进行
划分。然而作为现代的商业 MALL，不但需要满足消费者的购物需求，还同银行、邮电交通、文化娱乐、休闲和办
公等功能紧密结合在一起，形成一个综合性的由一个大型建筑单体或若干建筑群及外部空间构成的购物环境。
现代商业 MALL 的典型特例即是商业综合体，它的功能组织原则是根据当代城市生活的特点，尽可能在一栋或
一组建筑群内，满足顾客的各种消费需求，从而营造出具有魅力的综合性商业服务环境。我们往往用“SHOPCAR”
来概括它的内涵，即 Shopping(购物中心)、Hotel(旅馆)、Office(办公楼)、Parking(停车场)、Convention(会议设施)、
Apartment(公寓)、Restaurant(餐厅)。
我司认为，无论从地产商业地产的各个因素分析（详见本次竞标方案中各方案的分析），本项目都非常适合建
设为以休闲、娱乐、餐饮、购物为主的 Shopping mall。作为曾经的南宁市的中心商业圈，本项目的地段和历史优势
是相当明显的。而聚集了南宁市 80%的普通市民共计 65 万人口的北城区更是为项目提供了充足的人流量，现在唯
93
一欠缺的只是一个促成其成为区域性商业中心的商业项目。正因如此，才有了本项目的诞生。在此地段做综合型的
Shopping mall 不但能够满足北城区居民的日常购物需求，更能将本项目进一步发展成为首个南宁市商业区域副中
心，为北城区商业乃至南宁的商业发展填上极为出彩的一笔。
2、现代商业 MALL 的发展趋势
在发达国家，大型商业 MALL 经历了从市区到郊区，再返回市区的变化过程。而我们现在要做的只不过是总结
他们的经验，将自己发展得更好，找出适合自己的定位。市区的商业中心应重视城市消费环境的善加利用，以市场
需求为经济导向，我们并不是要完全孤立于市场意愿以外的意图去凭空建造一个建筑，而是要顺应市场意愿、利用
市场需求顺势而行的让适合的商业建筑在合适的土地上生长起来。
而面对信息时代的挑战，商业 MALL 及其经营方式正向多元化发展，从其总体发展趋势来看，有以下几种发展
倾向。
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（1）复合化倾向
随着经济的发展，人们空闲时间的越来越多，消费心理也逐渐由单一的需求向多元的需求转化。另一方面，
将多种功能集中于一组建筑之内，还有利于土地的高效利用，从而促使商业建筑向功能复合化的方向发展。各种
功能互相协调与促进，构成了大规模、复合化的商业环境。这种复合型商业建筑大多集购物、娱乐、餐饮、健身、
办公、居住与一体，有的还包括剧场、会议中心、艺术画廊以及培训机构等内容。例如：南宁的航洋国际城、万
达商业广场城等，都是典型的复合化商业建筑。它们都是集购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的综合性购物商场。
可以说，现代商业建筑规模日趋庞大，功能日趋完善。这类将多种功能有机的结合在一组建筑之内的复合化的商
业建筑或商业建筑群将是未来商业建筑发展的重要方向之一。
(2) 岛式商业形态
另外，在布局形态上，现代商业形式也从传统的仅在主要的商业干道两侧发展的模式，逐渐向全封闭或半封
闭的步行街方向发展，又或是从自发形成的商业街坊，发展成为多功能的岛式商业街。从交通和功能组织方面来
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看，则从单一平面的商业购物环境，发展成为立体化巨型商业综合体；从人车混行的地面型商业群，发展成为立
体分流、带有步行天桥和地下商业街的大型商业综合体。
（3）高效与省时化倾向
当今社会，人们空闲的时间虽然多了，但是生活节奏越来越快，为了适应生活节奏的加快，“高效”与“省时”
的追求渗透到社会生活的各个方面。同时，在实际生活中，许多顾客往往有很强的购物目的，并表现为有计划的
购物行为，即在商店滞留时间相对缩短。同时，由于冲动所造成的购物行为亦会相应减少。为了适应这种购物模
式，出现了一种省时、高效的购物中心，他来源于“一站购足”（One – Stop Shopping）的概念。类似于目前的朝
阳商圈就是典型的“一站式”购物中心，在这类购物中心里，购物者可以快速的购买到自己的目标产品，并可同
时在一家店或是一个商业范围圈内购齐所有的目的商品。
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（4）地域化倾向
当前，一方面是世界科技、经济与文化等各个层面的全球化趋势日益明显，各个国家的知识、技术融合越来
越强，对各个地区的经济都是一层度的考验。另一方面，民族、传统与地域性的文化也日益受到人们的重视，“民
族的就是国际的”在这个思潮之下，带动着很多的民族化和传统化的设计及理念的成长、壮大。因此在城市发展
也表现出全球性和地域性文化代表两个不同端点的文化的相互交织、多元共存的局面。这种文化观念在各个领域
都得到体现。在商业建筑中，在大量出现讲究效率但无特色的仓储式商场的同时，也出现了追求地域特色的设计
倾向——即在融会当代建筑创作原则的同时，注重地域文化的体现。它注重传统文化的内涵表达，力图在购物环
境中反映地方情调和地域风格。例如许多近年兴建的步行街都选择骑楼建筑做为其设计特色和要点，而骑楼建筑
就是岭南地区城市中最具特色的商业建筑之一。
（5）生态化倾向
所谓生态化倾向是指在现代购物中心中运用绿色技术，营造城市森林气氛的设计倾向。当前，随着生态环境
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保护意识的增长，绿色建筑技术日益得到重视。人们意识到，人工控制环境并非商业空间所追求的最终目的，未
来建筑必然趋于生态化。
购物中心的园林化，目的在于创造一种人与自然相和谐的环境，让人们充分领略其清新与静谧，并对自然生
态环境的保护起到促进作用。它不仅为人们提供了舒适开敞的休闲交往空间——一种绿色生活空间，亦为家庭聚
会创造了新的场所，从而延长了顾客滞留的时间，提高了“商业聚集效应”。于是，“购”的概念相应被“游”所
代替。此趋势改善了城市空间的环境质量，增加了人对自然的可达性和亲密性，成为现代新型购物中心的注目焦
点。
（6）娱乐化倾向
娱乐化是指购物与娱乐想结合的发展趋势。由于当前人们的物质生活相对富裕，因此，消费需求正从“物质”
需求转向“精神”需求，使得购物行为向多方位延伸，形成了购物与娱乐向结合的购物心理。例如桂林的微笑堂
商场，做为一个综合性的购物场所，它的顶层安排的就是游乐设施及特色餐饮，如此以吸引更多的客户到商场中
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来加大客流量并且由于这些娱乐餐饮设施使商场的知名度及在民众中的好感度明显增高，更利于商场的生存。商
业 MALL 中的各类娱乐设施及优美的园林绿化，将位于商业中心的各个方位的百货公司、各专业店和餐厅紧密联
系起来，成为连接购物与娱乐的有机纽带。尽管商业零售是它的主要功能，但包含其中的娱乐和维持生态与环境
功能不仅拓展了生活内涵，同时也增强了购物中心的吸引力，给人于宾至如归的感觉。另外，商业空间在强调社
区性、邻里感、场所精神和生活气息的同时，儿童游乐也逐渐受到重视，并直接影响到购物中心的功能布局。
（7）个性化倾向
个性化的倾向是当前购物中心设计的另一种倾向。在建筑设计中，建筑师们纷纷采用个性化的设计，使自己
的建筑作品在激烈竞争的市场上占有一席之地。个性化设计的购物中心比普通的购物中心跟能吸引人的眼球，将
人的视线集中在自身上。如此一来，关注度提升了，购物中心的知名度就会跟随着节节攀升，对促进人流、客流
的聚集有非常大的优势。另外，开发者们也对旧购物中心进行装修革新，或是变换租赁方式，以适应不断变换的
市场需求。
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（8）招租化倾向
当现代购物中心发展到全盛期时，竞争已异常激烈。人们必须经常创造新的形式以维持活力，不仅购物中心
经常改变布局形式，主要的租赁者也经常替换，目前，许多窄条形或街坊式的购物中心的主要租赁者都是大型商
家。如果他们在面临革新时仍保持僵化停滞的状态，那么购物中心的未来也不会有前景可言。因此，许多新型购
物中心有着这样的一种倾向：选择上述价格机制模式下的“专营商店”，作为其新的主要租赁者。另外，许多跨地
域型的购物中心，也试图采用招租型的商店模式来获得与地方性经营者相同多的专营垄断权。
从本项目拥有的外在及内在条件看，我们都应该把项目定位为复合化、娱乐化、生态化、个性化的岛式商业
的体验式 Shopping maill，以先进的规划理念和建筑手法将北城区的未来生活蓝图规划得更完善。
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二、消费者心理及购物行为简述
消费者商业环境分析，是我们开展商业项目的重要前提。了解消费者的购物心理与商业环境行为特点，对促进
商业 MALL 的空间创新、较准确的确定商业 MALL 形态及内容有着重要的意义。也只有了解了消费者的购物心理
与商业环境行为特点，我们才能跟好的把握市场动向，以市场需求为导向，在此基础上根据需求去创造产品。在最
适合的地块中生长出适合这块土地的建筑，让其生于斯长于斯，如此才能使得到有商业的价值得到最大的体现。
1、消费动机及心理
人们从事任何活动都由一定动机所引起，而引起动机的通常是两类条件，内在条件是需要，外在条件是诱惑。
当人有了需要后就会想办法去满足其需要，而欲望则是由外在因素所诱发的冲动。我们现在正在做的和将来要的做
的就是满足人们的需求并诱发他们的购物欲望，改变他们到朝阳商圈购物逛街的习惯，养成他们购物就要在家门口
的惯性。
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我司经考虑后认为本项目的商业定位应该是以中、低端消费为经营主体，以青少年及家庭消费为消费主体，以
休闲、娱乐、餐饮、购物等为业态主体，以将项目建设成为南宁市商业区域副中心为最终目标大型综合 MALL。同
时，我们的目的是将项目打造成为城北人的生活超市，无论休闲、娱乐、购物、餐饮、聚会的首选之地。
2、消费行为分类
消费者的行为心理将影响到购物的人流流向，人们购买不同的商品时其优先选择的商业圈的范围也有所不同。
在项目开发的前期我们就应考虑的消费者的商业行为对项目的影响。现在我们先来看看下面几种基本的商业行为：
（1） 顺行性购物行为
顺行性购物行为又称为顺路购买。一般来说，家庭就业人口越多、工作越忙碌，顺路购买的可能性就越大。
对于这类消费者而言，更重要的是节约时间，而不是对商品进行选择。顺行性购物行为要求商业 MALL 的布局适
应这一特点，尽量为顾客节省时间。这就要求商业设施能结合人们上下班或其他频繁出行的交通集散点布置，同
时能在一个商店或某一地段完成所有的购物行为。最适合这类消费者的商业业态就是街边的便利商店，可以比较
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全面的提供生活日用品，所在地点又相当便利，适合在工作结束后顺路购买。本项目内引进的沃尔玛超市在某些
特性上就正好符合此类消费者的消费习惯，并且可为项目吸引相当可观的人流量。
（2） 选择性购物行为
实际上，在日常生活中，除少数生活必需品不加考虑直接购买外，大多数商品都有一个需要——选择——决
策——购买的过程，而且随着商品的等级越高，选择的过程一般也越长。关于耐用品和贵重物品来说，由于选择
过程一般较长因此一般都是专程进行购买。例如贵重首饰、家用电器、各类家私等，通常家庭消费者所选择的消
费方式所产生的购物行为就多数在此类之中。因此我司建议在项目中引进一家居专业店或家电专业店作为主力店
之一，以此来满足家庭消费者对于此类商品的购买需求，达到吸引家庭消费者的目的。同时，当本项目引进家庭
消费为主的主力店后，才能使项目的业态更丰富更趋于复合化，更能满足各类消费者的多种需求。
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（3） 聚心性购物行为
一般认为，消费者的购物行为遵循时间和经济的合理性，即到距离最近的商店去购物。但是现实中，就近的
原则并不是居民购物出行的唯一原则。为了选择和比较商品，或者为了获得更好的售后服务，消费者往往不惜花
费时间和路程，会优先到本地区最富盛名的大型商业中心或专营店云集的商业一条街购买，像朝阳商圈就在此类
商业中心之中。我们要做的就是让城北区的消费者改变逛街就是去朝阳的思想，让他们在本城区内就能够完成所
需要的购物、逛街。这正是我们对本项目所赋予的期望，也是项目发展的追求。力求能把项目打造成为南宁首个
城市商业区域性副中心，满足城北居民所有的消费需求。将项目建成为城北的超级市场，为北城区的居民提供比
拟朝阳商圈的完善、便捷、一站式的消费平台。
（4） 多元消费的购物行为
人们的购物目的往往是多方面的，在现代社会中，随着生活水平的提高，人们有了更多的自由与闲暇时间。
因此，在商店购物时，除要求满足物质消费之外，还要求能满足“精神消费”。在人们购物的过程中，要求能实现
欣赏、评价、游乐、购物等一系列复杂的心理和行为活动，享受优美、舒适的空间环境，以获得物质和精神上的
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双重满足。因此，购物行为的多样化，促进了商业空间和类型多样化的不断发展。消费者的这种追求就要求项目
不但要将基本的商业环境做到位，更要将项目内商业环境做出自己的风格，并力求绝使大多数的消费者喜欢到这
里来逛到这里来消费。而衡量本项目作为综合型的 MALL 的运做是否成功也是基于是否能为消费者提供高质量的
消费感受。本项目虽以中、低端消费为主，但并非为中、低档消费场地，我司建议本项目提供给消费者的应该是
多元化的优质消费中心。
3、客流类型
（1） 最基础的客流是自身的客流，它是店铺销售收入的主要来源，这类客流是专门为购买某商品的来店顾客
形成的。自身客流可以说是一种最稳定最长久传播速度最快的的信息交流方式。这便是项目引进主力店（沃
尔玛及家居或家电专业店、信息城等）及行业领袖店的目的，以此吸引大众关注，增加人流量，同时也可以
为其他类型的商铺提供销售机会。
（2） 有一种客流往往产生与经营商品的商店之间，或大店与小店之间，这种一家商店与邻近商店形成的客流
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分流被我们称为分享客流。分享客流是各个商家间互相为对方创造的人流量和销售机会，但是由于两家店甚
至几家店可能产生相互间的对比，在某种程度上也会对其中的一方或几方产生影响。
（3） 最后要说的是那些并非专程来购物，而只是顺路进店的顾客所形成的派生客流也是我们销售的重要对象。
这类客户着重点在于要引诱出他们购物的欲望，从而产生购买提升销售额。但是这类客户的流动性大，具有
相当的不确定性，因此也较难把握。那么项目的其他休闲、娱乐等业态为其他的业态形式吸引众多客流是至
关重要的，因此我司认为本项目选择打造休闲、娱乐、餐饮、购物综合型 MALL 是对项目的成功非常正确的
4、人口增长、地区发展等方面分析
城北区从前就是南宁市的一个相当重要的商业中心，从解放后就已经自发的形成，但是由于近年来城市发展
重心的改变，以及人们的消费思想的转变，使得城北区的商业发展逐渐下滑，而朝阳商业圈的中心性逐渐强化，近
年来辐射能力更逐年加强，城北区做为老的商业中心，它的重要性和存在感却在逐渐被削弱，因此受到相当大的冲
击。但是由于城北区拥有 65 万人口是南宁城市人口最集中的一个城区，超大量的人流量使得它完全拥有成为一个
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城市商业区域性副中心的基本条件现在所欠缺的则是一个好的商业中心区。拥有成为城市商业区域副中心条件的区
域除了现在的城北区外，还有琅东及江南区。但是琅东新区虽然拥有成为商业区域副中心的硬件设施条件，但是由
于琅东属于新开发区，人流量完全不足以支撑商业区域副中心形成所需要的另一个条件，因此琅东新区需要完全成
长起来将还需要一段不短的时日。而江南区则是无论在人口或是硬件设施上都还无法具备成为商业区域副中心的成
熟条件。虽然城北区还欠缺一个完善的商业中心区，但这正是我们在做的，而使其发长成为南宁市首个城市商业区
域副中心更是我们应确立的发展目标。
三、项目内商业形态组合及各子系统空间分布建议
1、项目地块分析
项目位于南宁西乡塘区即北城区的青少年活动中心，地块呈面街入口小，内部开阔的“口袋”形状，规划占地
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面积为 亩，总建筑面积为 ㎡（约 亩），其中商业建筑面积为 万平方米，拟建设西乡塘区未
来规模最大的商业综合体。北临城市主干道明秀路，东邻以饮食业态为主的“衡秀里”小巷，南面为公安局宿舍，
西侧通过规划道路与友爱路相连通。在交通上的便利性不言而明，而由于其人流量庞大，甚至连续几年成为沃尔玛
亚洲区选址评分的最高分。由此可见此地的发展潜力是相当巨大的。同时，由于南宁目前还没有形成真正意义上的
城市商业区域副中心，因此此地的受人关注度也是极高的。
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2、规划导向原则
项目定位 项目地块资源价值禀赋 城市规划设计限制 项目市场外部环境 项目政策环境
项目规划设计导向
商业建筑规划以“集
客”为目的
空间设计以购物中心
的园林化为原则
各子系统相对独立又
相互联系原则
以市场需要为导向
原则
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3、商业业态组合
通过我公司对南宁城北区的了解，就目前来看，城北区拥有南宁市 80%的普通市民，皆属于中低收入者，他们
最需要的是在住家附近的可以很快捷、便宜的购物、娱乐、餐饮、儿童游乐、家庭集会等可以满足其生活、交往需
求的一个综合性的场所。有鉴于此，我公司认为，类似南宁万达商业广场、航洋国际城之类的高端消费场所并不适
应于城北区。我司建议，将此项目定位为中低消费的集购物、餐饮、休闲、娱乐、聚会为一体的 mall。
Mall 是多功能、多业态的集合体，涵盖的功能不仅仅是购物，还有旅游、休闲、健身、娱乐等，业态形式几乎
囊括所有商业业态类型。商业长期的良性发展依赖于其功能、商品及业态结构所产生的整体效应，科学的商业规划
可以促进效益的不断提高，使地产不断增值。
项目的定位为“广西首个以家庭消费、娱乐休闲为主的体验式 Shopping Mall”，从项目的定位来看，主题是体验式
消费，这与目前大部分购物中心、商业业态的定位大不相同，这决定了项目的规划设计亦须有别于其他购物中心的
商业业态。也就是说，项目的规划设计的最主要的工作就是如何在满足 Mall 的基本商业规划的基础上，最大化的
体现项目的定位。由此建议只引进沃尔玛、家居专业店、电影院线 3 个主力店，其余均以小商户为主。
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4、各子系统空间分布建议
项目定位为“广西首个以家庭消费、娱乐休闲为主的体验式 Shoping Mall”，其功能定位为“集购物、餐饮、休
闲、娱乐于一体的大型购物中心”，主题经营特色为体验式消费。在业态的组合标准上购物、休闲娱乐与餐饮各为
项目三大头。由于每一种商业业态吸引的人群有相同的部分也有不同的部分，而这几种不同的业态综合起来的客群
范围就相当广泛了，只有将他们都发展完善发展得可以吸引更多的客流，如此才能加速带动项目后期的发展和运营。
5、项目规划设计原则
（1）根据商业 MALL 规划原则设计，遵循商业 MALL 发展趋势。将市场的需求放在第一位，以市场为导向决定
本项目内的业态分布及规模。只有在产品符合消费者的需求及意愿时，项目才能有所发展才能长期运营下去，并取
得回报。
（2）根据项目本身的特点，租赁和销售同等重要，做到两手都要抓，两手都要硬。在规划设计中增加临街铺的
面积，以增加销售量，并在提高销售与自留物业的运营上寻找到适合的平衡点。由于本项目并不仅仅是卖好就可以
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了，同时还要将项目长期的运营下去，如此一来我们的工作就不能仅考虑销售，更注重寻找一条长期的可持续发展
的道路。
（3）根据项目定位，本项目定位在以中低端收入者为主要顾客群，以中、青、少年及家庭消费为主要对象的综
合型休闲娱乐购物中心。那么我们的招商目标群及自留物业的经营方向就该有所明确了。根据目前已确定下的条件，
我们即可以更好的开展下一步的工作。
6、对项目商业业态具体分布的规划
在一个大型的休闲、娱乐、购物中心里，对各种子业态的分布区域的规划也是至关重要的，不同的两个相邻的
业态之间既有相互促进相互发展的作用，也会产生相互影响的作用。只有为各个业态找到最适合的分布区域及邻居，
整个商业中心才能在它们的相互促进和协助下越走越好。而各个业态之间的关系既有其独立性也有其联系性，各区
域之间的安排还需要讲究一个度，到底各个业态该如何安排，怎么安排才是最好的，这就必须在深思熟虑后才能做
出最后的判断。
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另外，我司建议将本项目的商业业态形式从传统的仅在主要的商业干道两侧发展的模式，转变为全封闭或半
封闭的步行街方向，并从自发形成的商业街坊，转变成为多功能的岛式商业街。由此在聚集人气和商业氛围的营
造上更岛失商业街更具优势。而在交通和功能组织方面，我司则建议放弃单一平面的商业购物环境，将项目发展
成为立体化巨型商业综合体；从人车混行的地面型商业群，发展成为立体分流、带有步行天桥和地下商业街的大
型商业综合体。在上层步行街的街面两侧以连廊连接起来，将横向、垂直的交通结合成一体，把立体的交通赋予
于项目之中。
业态分布的规划并不是随意的安排，例如餐饮区域离培训中心就应该有一段距离，不能太近也不能太远。而为
了提高中心的人气，娱乐中心则应放置在需经过其他业态中心才能到达的区域等。
以下我司就本项目的业态分布提出自己的一点建议：
项目定位为“南宁首个区域副中心——以家庭消费、娱乐休闲、餐饮为主的 MALL”，其功能定位为“集购物、
餐饮、休闲、娱乐于一体的大型购物中心”，主题经营特色为体验式消费。在业态的组合上应采用购物、休闲娱乐、
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餐饮并重的标准。
由于沃尔玛已经决定进驻项目地下一层，那么在商业业态设置上，主要是对项目一、二、三、四楼及步行街的
商业业态进行分布。
（1）建议将 A 区整栋楼的二、三、四层作为自留物业可方便管理经营。除沃尔玛（C 区-1F）外，拟引进知名
品牌家居或家电专业店、信息城作为主力店安排在 A 区，丰富项目的业态，提升项目档次，提高项目对目标客
户群的吸引力。
（2）在进行商业规划时，建议将项目西面的 B 区部分作为时尚休闲港，将极具流行性的服饰、美容、流行配饰
及大卖场等安排在此处力图再打造一个城北区的“流行前线”。同时由于此处均设计为临街铺面，在销售上将存
在不小的优势。且流行饰品等商品在成行成街时更会促进其销售，提升商业氛围。使 A 区的商业价值得到最大
体现。另外将主力店安排在此位置在传播及项目宣传上也有优势之处。
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（3）建议将沃尔玛、室内步行街、大卖场、
电子竞技中心、KTV 和儿童培训中心等安排
在 C 区。此处-1F 作为沃尔玛所在，利于传
播，同时由于此处的沃尔玛不占用 1F 至 4
层空间，其上的这 4 层可各安排一个类型的
业态。同时，休闲、娱乐、培训等业态放置
在较高的楼层，一是可引导人流；二是相对
高的楼层的租金压力较小，商家较易接受；
三是此类业态在经营上要求相对的独立性。
另外建议将儿童培训中心即原来的青少年
活动中心安排在 C 区四层，既有大量的空间
满足培训中心的面积要求，也可以使其与其
他的业态分隔开来，得到一个较安静的空间
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让培训中心的授课不受打扰。
（4）电影院线、美食一条街等建议安排在 D 区，由于餐饮行业产生的噪音较大，对环境卫生的破坏也较严重，
因此建议将其安排在项目中位置靠后的 D 区，其中步行街部分主要是放置小型特色餐饮等，这样可合理安排人
流动线，达到各区域人流相对平均的目的。餐饮部分相对集中，可成行成市，商业氛围浓厚；其次市餐饮部分
涉及排烟、排油、排污等设备，投入成本相对较高，亦无法分散设置。而电影院线的放映厅隔音设施较好，将
二者放置一处不会受到太大的影响，另外还可以由周边的餐饮行业所形成的浓厚的商业氛围，刺激消费者到电
影院线消费，吸引更多的客流以提高电影院线的经营。
（5）法国雅高酒店所在地则建议放在 C、D 区靠后的位置。建议在此商业中心内建设的酒店选择经济型酒店为
好，酒店位置安排靠项目后部更可以缓解项目在客流、车流、物流等交通流上的压力。而作为酒店也应拥有相
对独立的出入口与其他商业业态区分开来。
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（6）项目功能定位为“以娱乐休闲为主，集餐饮、购物于一体的 24 小时不夜区域型商业中心”，即在商业业态
的引进上，要考虑到不同营业时间的业态组合，打造 24 小时不间断均有人流消费的大型商业中心。
（7）项目的目标客户群定位为“家庭群体”，涵盖从幼年到老年的全部群体，故在各种业态组合上，其经营范
围须面向各个顾客群。
（8）我项目以为中档偏下的消费的产品、服务为主，以适应目前商势圈内主力消费群的经济能力，另中端偏下
消费产品（服务）是大量汇集项目人气的催化剂，对于减短项目商业氛围培育期、快速提升项目商业价值有积
极的作用。
（9）由于城北区的消费特征，注定了项目应更注重中、低端消费项目，同时为吸引周边住宅区居民中的青少年
及西边大学区的学生消费群，我司建议将项目内的休闲、娱乐类项目扩大化，使其在项目中的所占面积比例大
约为 1/3 左右。并使休闲、娱乐类业态成为项目的重点之一。
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地点 拟实现功能 拟放置物业 活动时间 客户群体
地下-2F 停车 停车场 全天 24 小时
北侧广场 休闲、商业活动 7：00~24：00 家庭群体
A 区
1F 体验式购物 信息城 10：00~22；30 中、青、少
2F
家庭购物 家居专业店 10；00~22：30 家庭群体
3F
B 区
-1F
时尚休闲港 立体式步行街 10：00~22：30 中、青、少 1F
2F
3F
体验式购物 大卖场 10：00~22：30 中、青、少
4F
C 区
-1F 家庭购物 沃尔玛 10：00~22：30 家庭群体
1F
体验式购物 室内步行街 10：00~22：30 中、青、少
2F
3F 休闲娱乐、美容保健 KTV、美容院、大
型网吧
全天 24 小时 中、青
4F 培训教育 青少年活动中心 9：00~21：00 中、青、少（幼）
天台 休闲娱乐、运动竞技 青年极限运动中心 8：00~23；00 青
D 区
-1F 家庭购物 沃尔玛 10：00~22：30 家庭群体
1F 餐饮功能 品牌餐饮店 10：00~次日 2：00 中、青
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2F
3F
休闲娱乐 电影院线 11：00~次日 1：00 青
4F
四、空间设计要点
在综合型商业中心的规划设计中，除了商业业态的规划设计划分是重中之重外，商业 MALL 内的空间设计也是
至关重要的一点。内部空间的组织是商业综合体设计的一项重要内容，对于大型商业 MALL 而言，空间的规划设计
中最重要的是营业空间的设计，为了达到良好的使用效果，在空间组织方面，可以充分利用高差组织、凹凸变化、
水平引导、重复组织、空间序列、对比差异等技巧使商业综合体内的空间更实用、更富于变化并更能使消费者在其
中购物、消费时更愉悦。
1、设计注意事项
（1） 根据各自的功能特点进行合理的配置；
不同的业态形式对商业空间的需求也各有不同，在规划本项目时就应该针对不同的商业类型定制不同的商业
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经营空间。
（2） 将购物、内部交通及娱乐休闲相对分离；
现代的商业综合体中已逐渐将人、车分流，越来越多的商业形式往步行街的方向靠，在这种商业形式中更容
易的聚集人气，提高商业气氛和购物氛围。而娱乐休闲项目会在一定程度上对购物产生不良的影响，降低消费者
逛街购物的积极性。但在同一个商业综合体当中，各个业态的子空间既是独立的又是相联系的，因此它们只能处
于相对分离的状态。
（3） 步行商业空间应更趋于室内化；
将步行街的概念运用在本应该封闭的室内，如此一来在扩大了临街面后，商铺的售价和租赁价格都有相当一
定程度的提升。而对于经营者而言，室内的步行街使得他们的店铺与消费者的距离更近，更有利于他们的商品的
销售同时也增强了商业氛围使消费者更有购买的欲望和心情。室内步行街不但对开发商与经营者有利，对消费者
也拥有有利的一面，室内的步行街视野宽阔通风良好，而且各个商铺都可以一目了然对消费者选购和对比商品提
供有利点，另外设计室内的步行街后，可用于绿化的公共面积增大，商业综合体内购物环境得到很大改善，将会
受到各个年龄层段的顾客的喜爱。
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（4） 公共部分布置成优美的游赏环境；
现代的商业综合体越来越趋向于游、购、娱的一体化，优美的游赏环境更可以使消费者的目光和脚步停留，
同时也能吸引更多的消费者到商业中心里休闲娱乐，以此来聚集人气拉升项目档次。
（5） 巧妙结合城市公共空间环境进行设计。
我们之前已经说过很多与此相类似的话题，商业 MALL 的成功与否在于它是否是融入到当地的文化氛围中去
的，在于它是否适合这个地方做为它的生长之地。现代的消费者已经不再满足于仅仅靠豪华或者是实用的商业
MALL、商业中心就能够取悦得了的。他们对商业中心的感受已经发生了很大的改变，他们所想要的是一个与他
们周边的文化相适应的、让他们能有宾至如归的感受、环境优美的商业中心，更是一个拥有他们熟悉的气息能够
让他们放松身心的集餐饮、休闲、娱乐、购物为一体的 MALL。
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2、项目空间设计特色
现代商业空间的设计越来越在实用与规则上讲究个性化特色，
个性化的设计在某一种程度上可以掩盖掉建筑的一些在美观和实
用性上的缺陷，并使项目对消费者更具吸引力，同时还可以创造出
与众不同的建筑语言和特色。
（1） 立体式步行街
我司建议将项目 B 区-1F 挖开与 1F、2F 连通做成立体式的
步行街将-1F 的地面做成整个 B 区的地面，使人产生在-1F 行走
犹如走在地平面一般的感觉。在北侧广场与 B 区相连的部分做步
行道下到 B 区-1F 即步行街区，并且为了视野宽阔使-1F 的街面
显得比较宽敞，建议将-1F 街道及步行道拓宽至 16~18 米。同时
在 1F 和 2F 的西街、东街做多条连廊相连，并将主连廊做至 8 米
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宽，次连廊至 6 米宽。在连廊扶手及柱的部分建议采用欧式风格，以简洁大方的设计使整个立体式步行街看上去
大方、明亮。将 B 区绿化放置到-1F 的地面上，使-1F 更具有地平面的效果。在项目露天区域设置三部上升自动扶
梯，并在自动扶梯旁及其余各处设置步梯，可沿自动扶梯和步梯自由上下于立体步行街各层。同时在项目露天设
置两部垂直电梯可直接直达 4 层顶楼天平，用于项目立体步行街的街景观光及缓解项目内部垂直交通压力。其中
项目北边的垂直电梯位置根据-1F 沃尔玛的整体性不可分割的原则，实际位置根据实际情况确定！并且垂直电梯
可直接由地下-2F 的地下停车场直接至 4 层天台再由上往下走步梯进行观光。
（2） 餐饮店空间设计要点
将 D 区餐饮店上下两层做为独立的一个店铺销售，并且采用框架结构使得上下两层可由业主自行打通。另外，
餐饮店的面积应以 300 ㎡左右为合适尺寸。
（3） 餐饮店的排烟、排污设置
立体式步行街
立体式步行街 2
立体式步行街
立体式步行街 1
立体式步行街 3
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作为餐饮之用的店铺在建设之初就必须考虑好门面的开间及进深，通常以 1：3 的比例设计比较合适。另外
厨房的位置、水、电、排污、沉沙池的设置都是重点。而本项目的餐饮店部分在设计上最困难的则是排烟通道的
设置。我司经考虑后建议，以 3~5 个铺面为一个单位，在其后面做全封闭式的天井，以此来做为一个单位的店铺
排烟管的通道，经全封闭式天井将排烟管带至楼顶再排放。
五、周边交通环境
项目位于友爱路与明秀路的交汇处交通便利，但由于友爱路与明秀路都属于城市主干道，人流、车流量大，交
通压力比较大，且周边中医学校及网吧等娱乐设施更增加了附近的人流量，而柠檬宿等酒店更是加大了周边的流动
人口数量。东边衡秀里由于多数店家经营特色餐饮，因此在中、晚餐时间来就餐的人、车都较多，交通拥挤，然当
项目南面的规划路开通后应可以在相当程度上改善目前的交通状态。
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项目所在地
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六、停车场设置及项目交通组织
1、交通组织
假设明秀路上的公共汽车站牌可以向西移动 200 米，那么行人入口及车辆、货物入口见图一所示。行人由公共
汽车站牌方向进入本项目，外来驾车的消费者则由主入口进入地下 2 层的停车场，再由停车场直接步行进入项目。
货物及商业中心工作人员则经衡秀里及未来的规划路由次入口进入项目，实行人车分流，以此来减轻周边道路几项
目通道的通行压力。项目所属的经济型酒店的入口本司建议将其设置在项目 D 区南面，靠近项目的尾部直接进入酒
店，不与商场部分连通。另外，为了安全需要及通风、采光、人员通行便利的需要，建议 B 区及 D 区临街的一面
各开设 2~3 个约 4 米宽的步行出入口，以解决 C 区沃尔玛及大卖场的出入要求。
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假如明秀路上的公共汽车站牌不可移动的话，
则建议做图二类型的车流考虑外来驾车来商业中
心的消费者由主入口进去，而工作人员、货车则依
然由次入口进入。
整个项目的交通及各个区域皆由项目内的小
广场连接组成，同时四个小广场也将作为项目绿化
及公众聚集地设置的重点所在。
同时为了方便明秀路北边街道的行人更便捷、
安全的到达本项目，并有效缓解明秀路上的交通拥
挤问题，我司建议向政府部门提议在明秀路南侧街
道与北侧街道间做立体式天桥作为过街通道，以缓
解主干道的通行压力。
小广场
（图一）
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2、楼梯设置
项目除了在露天设置 3 部手扶电梯、两部垂直观光电梯及若干步梯外，在 C 区内部根据消防规范，设置上下双
向手扶电梯各 2 部，以解决室内部分的交通问题。项目 D 区部分则全部以步梯来解决交通方面的问题。而 B 区靠
东面街道的手扶电梯在可同时为立体步行街及沃尔玛超级市场服务。
3、停车场设置
将整个地下二层做为 24 小时停车场使用，同时将 C 区四层天台作为青年极限运动中心，并在项目中预留出在
未来地下二层的停车场不够时将 C 区四层的天台改建为机械式露天停车场的空间。地下二层的面积约 22000 ㎡，预
计可停放大约 440 辆车左右。而 C 区四层天台的青年极限运动中心则是青少年们运动的好去处，并且在地下二层的
停车场无法满足消费者停车的需求后，就可以考虑在未来将 C 区四层改建为机械式露天停车场。
另外，我司建议将整个地块沿红线位置整体掏空，全部做-2F，并在 D 区，沃尔玛超级市场使用范围之外将 D
区的-1F、-2F 全部设置为立体式机械停车场，以增加项目内的停车位。
（图二）
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出于对骑自行车及摩托车到本项目消费的顾客停车的便利性考虑，我司建议将项目北侧广场部分作为自行车及
摩托车的露天停车场。
