编号：XMGJ-TZ-SC001
版号：2006
产品定位策划程序
编制 日期
审核 日期
批准 日期
修订记录
日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人
总公司产品定位策划流程
支持文档公司领导层技术管理部投资管理部
总公司
项目部
财务管理部成本管理部
提供项目前期
土地信息
市场主
管负责
组织编
制《产
品建议
书编写
工作计
划》
部门主管经理修
正、补充和确认
工作计划、时间
安排、工作内容
审核批准后
市场主管负责组
织实施市场调研
营销
经理
组织
进行
初步
产品
建议
提交一份高水
平的《市场调
研报告》
市场主管负责
审核并保证调
研报告的正确
性和完整性
组织编写《初步
产品建议书》
策划主管
审核修正
部门主管
经理审核
公司领导层
批准
Y
N
N
Y
《项目初步规
划设计》
《项目成本
测算》
《项目经济
指标测算》
《初步产品建议书》提交各相关部门
Y
项目
可行性报告
审核
评估批准
与土地方沟
通,完善拿地
前准备工作
董事会
研究审核
Y
Y
产品建议书编
写工作计划
市场调研报告
初步产品
建议书
项目初步规划设
计/ 项目成本测
算/ 项目经济指
标测算
总公司产品定位策划流程 ( 续前 )
支持文档公司领导层投资管理部 技术管理部 成本管理部 财务管理部总公司项目部
取得土
地使用权
深入市场研
究,准确定位客户
群体,明确推广主
线及上市节奏
完成
《产品建议书》
前期市场研究资
料转交项目部（
公司）销售组
主管经理确认 审批
编写《项目开发
工作计划》
根据《项目开发
工作计划》要求
，组织项目命名
市场营销
经理确认
审核批准
主管部门
报批项目命名
各部门确认< 产品建议书>
Y
N
产品建议书
项目开发
工作计划
区域公司产品定位策划流程
支持文档总公司领导层投资管理部 技术管理部 成本管理部 财务管理部区域公司
提供项目前期
土地信息
负责组织编制
《产品建议书
编写工作计划
》
总
经理修正、补充和
确认工作计划、时
间安排及工作内容
审核批准后
市场主管负责组
织实施市场调研
提交一份高水
平的《市场调
研报告》
市场主管负责
审核并保证调
研报告的正确
性和完整性
组织编写《初步
产品建议书》
策划主管
审核修正
总经理审核
公司管理层
批准
Y
N
N
《初步产品建议书》提交各相关部门
Y
公司领导
审核批准
与土地方沟
通,完善拿地
前准备工作
产品建议书编
写工作计划
市场调研报告
初步
产品建议书
项目初步规划
设计\ 项目成本
测算\ 项目经济
指标测算
组织评审
董事会
研究审核
Y
Y
Y
项目初步规划
设计和成本财
务指标测算
组织编写《产
品建议书》和
《项目可行性
报告》
组织评估
N N N
项目可行性报告
备案
市场调研报告
备案
各对口部门审核<项目规划设计>
<项目成本测算> <项目经济指标测算>
Y
区域公司产品定位策划流程 ( 续前 )
支持文档总公司领导层
总公司
投资管理部
总公司
技术管理部
总公司
成本管理部
总公司
财务管理部
区域公司
取得
土地使用权
深入市场研
究,准确定位客户
群体,明确推广主
线及上市节奏
完成
《产品建议书》
前期市场研究资
料转交项目部（
公司）销售组
审批
编写《项目开发
工作计划》
根据《项目开发
工作计划》要求
，组织项目命名
市场营销
经理确认
审核批准
主管部门
报批项目命名
Y
N
产品建议书
项目开发
工作计划
组织评审 确认产品建议书
1. 目的
根据公司项目经营决策，完成项目的市场定位、产品建议。
2. 适用范围
适用于地产项目土地购买决策之前及完成购买决策之后两个阶段：土地购买决策之前，
通过市场调研和分析，确定产品定位，以便为土地购买决策提供数据支持；完成购买
决策之后，再次通过市场深入研究，确定项目市场定位和产品形态、产品主题和建设
指标的工作。
3.术语和定义
市场定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征；
产品形态：项目类型选择，确定项目究竟为普通住宅，还是写字楼或商场等。
产品主题：项目设计主题选择，与产品形态相关，指具体产品形态的细分；例如：住
宅可以按建筑特征进行高、中、低档或高层、小高层、多层区分。
建设指标：项目各类型物业建设量的数据指标和比例关系。
4. 职责
. 区域公司
.负责区域公司拓展项目《初步产品建议书》及《产品建议书》的编写；
.负责区域公司拓展项目的市场研究、市场定位、产品配比以及价格建议；
.负责区域公司拓展项目《初步产品建议书》及《产品建议书》向总公司（投资管
理部）的报审；
.负责区域公司拓展项目《项目初步规划设计》、《项目成本测算》、《项目经济指标
测算》的编制。
. 投资管理部
.总公司拓展项目：负责《初步产品建议书》及《产品建议书》的编写；
.总公司拓展项目：确定项目市场研究、市场定位、产品配比以及价格建议；
.负责组织评审区域公司拓展项目《初步产品建议书》及《产品建议书》。
. 技术管理部
.总公司拓展项目：根据《初步产品建议书》做出《项目初步规划设计》；
.区域公司拓展项目：组织评审《项目初步规划设计》。
. 成本管理部
.总公司拓展项目：根据《初步产品建议书》做出《项目成本测算》；
.区域公司拓展项目：负责评审区域公司《项目成本测算》。
. 财务管理部
.总公司拓展项目：根据《初步产品建议书》做出《项目经济指标测算》；
.区域公司拓展项目：负责评审区域公司《项目经济指标测算》。
. 总公司领导层
.批准《初步产品建议书》及《产品建议书》；
.做出进行临时性修正调研计划的决定。
5. 工作程序
. 投资管理部或区域公司提供项目前期土地信息后，总公司营销主管经理或区域公
司组织进行初步产品建议。项目前期土地信息是本阶段产品策划的参照前提。
. 责任单位编制《产品建议书编写工作计划》
.总公司拓展项目：投资管理部市场主管负责组织编制《产品建议书编写工作计
划》，经部门主管经理批准后，由市场主管负责组织实施；
区域公司拓展项目：由区域公司组织编制《产品建议书编写工作计划》；
.《产品建议书编写工作计划》采用时间列表的形式，列出相关工作的要素、主要
调研所针对群体、调研地点、以及相应的时间、方式等调研安排；
.计划必须保证包括《初步产品建议书》要求的全部要素内容得到明确结果；
.部门主管经理或区域公司总经理可根据情况做出进行修正、补充和确认工作计划、
时间安排、工作内容的决定，由相应市场主管负责组织实施市场调研工作。
. 产品建议工作准备
.《产品建议书编写工作计划》经审核批准后，投资管理部或区域公司市场主管组
织进行调研准备，并与工作有直接关系的公司内部门或外单位进行协调和沟通；
.工作展开前，投资管理部或区域公司市场主管应组织本组成员准备以下文件：
a) 其他定位支持性或依据性文件，包括手册、程序文件、《产品建议书编写作业指
引》；
b) 相关部门、过程或活动的过往优秀报告以及不合格报告和纠正措施报告；
.工作展开前，投资管理部或区域公司市场主管应组织营销组成员编写调查表；
.《市场调研报告》与《初步产品建议书》的编写
.根据《产品建议书编写工作计划》，投资管理部或区域公司实施关于目标客户群
体、产品主题、产品形态和产品各建设指标的调研；
.每次调研完成后，必须提交一份高水平的《市场调研报告》。市场主管负责审核
并保证调研报告的正确性和完整性；
.调研报告内容应包括：
a) 调研的目的和范围；
b) 调研组成员；
c) 调研日期；
d) 调研所依据的文件；
e) 调研结果表述；
f) 调研结果分析、小结；
g) 调研不合格项的统计分析；
h) 调研活动的有效性的结论性意见。
.市场主管针对调研中的表述和结论性意见，组织分析，制定并提出修正性措施，
将最终实施结果填写在《市场调研报告》中，反馈给部门主管经理或区域公司
总经理；
.按《产品建议书编写工作计划》要求的时间和工作内容完成之后，由投资管理部
或区域公司组织编写《初步产品建议书》；
.《初步产品建议书》的审批
.总公司拓展项目：《初步产品建议书》经投资管理部策划主管审核修正，部门主
管经理确认后，提交总公司分管副总经理和总经理审核批准；
.区域公司拓展项目：《初步产品建议书》经区域公司策划主管审核修正，区域公
司总经理确认后，报送总公司投资管理部组织评审，并报总公司主管副总经理
和总经理审核批准；
.《项目可行性报告》的编写与审批
.总公司拓展项目：
a)经总公司领导审核批准后，《初步产品建议书》由投资管理部向技术管理部、成
本管理部、财务管理部提交，同时供技术管理部进行《项目初步规划设计》，成
本管理部进行《项目成本测算》，财务管理部编写《项目经济指标测算》；
b) 《项目初步规划设计》、《项目成本测算》和《项目经济指标测算》完成后，经
过总公司领导层阶段参与审核批准后，提交投资管理部，由投资管理部组织完
成《项目可行性报告》，并报总公司领导层审核评估批准。
.区域公司拓展项目：
a)《初步产品建议书》经总公司评审并报总公司领导层批准后，由区域公司进行
项目初步规划设计和成本财务指标测算，经总公司各对口管理部门审核后，区
域公司组织编写《产品建议书》和《项目可行性报告》，报投资管理部组织评
估，提交总公司领导层审核批准。
.《项目可行性报告》经总公司领导层最后审核批准，并通过董事会论证后，投资
管理部或区域公司按计划与土地方沟通，完善拿地前准备工作。
.《产品建议书》的编写与审批
.土地使用权取得后，责任单位对市场及客户情况再次进行深入研究，准确定位客
户群体，明确推广主线及上市节奏等，完成《产品建议书》，同时将前期市场研
究资料转交项目部（公司）销售组。
.总公司拓展项目：投资管理部编写完成《产品建议书》后，经主管经理确认后，
上报总公司分管副总和总经理。
. 区域公司拓展项目：区域公司编写的《产品建议书》报送总公司投资管理部组
织评审，并报总公司分管副总和总经理。
.《项目开发工作计划》的编写
.《产品建议书》经总公司投资管理部、技术管理部、成本管理部、财务管理部确
认，总经理批准后，由项目部或区域公司编写《项目开发工作计划》。
.项目命名
.完成以上工作后，由投资管理部或区域公司根据《项目开发工作计划》要求，组
织项目命名的征集工作；
.项目名称经市场营销经理确认后，总公司总经理最终审核批准，并向主管部门进
行项目名称报批。
6．支持文件
无。
7．质量记录
《市场调研报告》
《初步产品建议书》
《产品建议书》
《项目可行性报告》
《项目开发工作计划》
