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开发内容
优质写字楼市场
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1 上海优质写字楼定义及分布
2 上海优质写字楼市场分析
3 陆家嘴区域写字楼市场分析
4 项目周边区域写字楼市场分析
5 写字楼竞争市场分析
6 需求特征分析
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优质写字楼市场
由于缺乏甲级写字楼的官方定义，世邦魏理仕根据其全球房地产行业经验，设定了下表中甲级写字楼标准，标准依据了世邦魏理仕在中国以及在上海租售写字楼的经验；
如果下表要求中70%被满足，则我们认定其为甲级写字楼，而如果90%被满足，则我们认定其为超甲级写字楼；
而品质稍逊于甲级但仍可算优质范畴，则我们认定为乙级办公楼；
注：甲级写字楼的标准会随最终用户的期望变化而有所改变。并且随着经济的进一步发展，最终用户将进一步成熟并且持续寻找那些能满足他们更高要求的写字楼。一段时间后，随着更高标准写字楼的入市，整体市场的平均标准会提高；因此，甲级写字楼的标准也会随之逐渐提高。这也意味着原来被列入甲级写字楼的行列的物业可能会随着时间的推进及客户要求的提高导致评级的下落；
1 上海优质写字楼定义及分布——定义
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数据来源：世邦魏理仕
1 上海优质写字楼定义及分布——定义
优质写字楼市场
地理位置 位于上海中心城区，离商务商业区较近
交通条件 方便的公共交通，临近机场、港口或商务金融区
开发商背景 在中国主要城市，曾经有数年开发甲级写字楼经验的开发商
外立面设计 现代的设计，有成为区域地标的潜力
由高质量的玻璃幕墙造成，进口大理石/花岗岩
物业管理 24小时办公室通道
集中物业管理系统
24小时中央空调系统
停车设施 足够的地上及地下停车
主力租户 世界财富500强公司和跨国公司比例较高
建筑设计 豪华的大堂设计，墙和地板由大理石/花岗岩装饰
写字楼总建筑面积超过30,000 平方米
得房率超过75%
结构层高超过米，净高超过米
辅助设施 中央空调，供暖和排风系统
至少每平方米30VA的电力负荷并配备后备电源
自动火警装置
足够的高速客梯和货梯
电脑管理系统支持的彩色电视及24小时的安保系统
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优质写字楼市场
1 上海优质写字楼定义及分布——定义
核心区域
次级区域
商务园区
不同于一些其他的国际区域商务城市，上海没有一个清晰、明确的聚集众多办公楼的核心商务区(CBD);
过去的20年开发中，上海没有一个明确的区域核心商务区规划，办公楼的发展形成了多区域集中态势，主要以静安、卢湾、黄浦、徐汇及陆家嘴为主；以南北高架及延安路高级散点分布；
随着上海经济快速发展，越来越多的写字楼开发出现在非传统次级商务区，如虹桥(长宁)、闸北、北外滩、竹园区域；
同时，周边稍远区域的商务园区凭借其成本优势，开始吸引大型制造、电子企业总部型办公；(张江、金桥、紫竹、漕河泾等)
核心区域租金：
高于次级区域43%
高于商务园区162%
次级区域租金：
高于商务园区84%
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1 上海优质写字楼定义及分布——分布
南京西路
陆家嘴
淮海中路
徐家汇
人民广场
虹桥
竹园
北外滩
1
2
3
4
5
6
7
9
9
8
7
6
5
4
3
2
1
闸北
8
曹家渡
10
肇家滨路
11
11
10
南外滩
12
12
甲级写字楼主要集中于中心区，乙级向外发展，围绕在甲级写字楼周边；
甲级写字楼分布在中心区主要由于交通便利（主要依托轨道交通）以及商业配套成熟。
优质写字楼市场
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1 上海优质写字楼定义及分布——分布
陆家嘴为甲级超过乙级写字楼规模的唯一区域，2009年二季度甲乙级写字楼存量之比为:1，主要由于陆家嘴的CBD定位聚集了金融等高端服务业，同时也是新建写字楼最集中的区域；目前在进一步向东(陆家嘴二期)及东南(竹园)外扩；
其他各区域乙级大于甲级写字楼规模，其中长宁区乙级写字楼较密集，主要以外贸及日韩企业为主；
优质写字楼市场
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1 上海优质写字楼定义及分布——分布
优质写字楼市场
上海各区域办公楼市场发展较为均衡，依托于传统核心的区位及高质量的办公楼物业——静安和卢湾是各类跨国知名企业及大型国内公司的集中区域；黄浦区域人口密度较高，开发较早物业档次稍低，因此整体略差于静安卢湾两区；
依靠政府的规划及相应政策的扶持，浦江对岸的浦东陆家嘴成为快速崛起的银行、金融行业选址的重要区位；
徐家汇办公楼市场始从于大规模的商业发展成熟；
而长宁虹桥区域大量日、韩外籍人士的居住及毗邻虹桥机场，发展成上海重要的乙级写字楼市场；
黄浦区 静安区 卢湾区 徐汇区 陆家嘴 长宁
甲级写字楼总量
（平方米） 385,099 464,782 290,253 358,642 1,161,875 65,000
乙级写字楼总量
( 平方米 ) 716,513 512,268 405,054 532,115 562,635 1,120,888
空置率 (甲级) % % % % 27% 30%
空置率 (乙级) % % % % % %
主要行业类型 贸易
顾问
航运
化工
制造业 贸易
金融
服装
顾问
制造业 贸易
顾问
制造业 IT及计算机
贸易
制造业 金融
贸易
顾问 贸易
制造业
物流
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1 上海优质写字楼定义及分布
2 上海优质写字楼市场分析
3 陆家嘴区域写字楼市场分析
4 项目周边区域写字楼市场分析
5 写字楼竞争市场分析
6 需求特征分析
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2 上海优质写字楼市场分析——近期成交分析
优质写字楼市场
按行业 – 根据上海市场现有需求分析
根据对近期市场上的250个主要成交案例等分析，我们发现：
30% 的成交为企业搬迁，市场活跃度一般；企业的搬迁主要归结于降低经营成本或扩租为主；而新成立的企业目前则多以金融、咨询企业为主；
陆家嘴及静安成为成交最为活跃的两个区域，分别占比达23% 及21％ ；主要由于区域内优质写字楼供应较多、金融咨询企业集中；
金融及咨询行业成交占总成交量的46%以上，除此之外制造业(17%)及电子(12%)成为成交较多的几个行业；金融及咨询行业以新成立或续约为主；
成交区域分布
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优质写字楼市场
2 上海优质写字楼市场分析——近期成交分析
近期较大成交案例
公司名称 行业 成交类型 项目名称 区域 面积
Apple IT 搬迁 东海广场 静安 2,900
Tetra Pak 制造业 续组 中信泰富广场 静安 2,000
Carlyle Group 金融 续组 恒隆广场 静安 1,300
中国石油 工业 续组 震旦大厦 陆家嘴 1,127
宁波银行 银行 新租 震旦大厦 陆家嘴 3,700
All Bright Law Offices 律师 扩租 花旗银行大厦 陆家嘴 1,300
AXA Insurance 保险 新租 未来资产大厦 陆家嘴 3,000
Chang Dong Investment
昌东投资 金融 新租 金茂大厦 陆家嘴 900
Mazars 会计 新租 时代金融中心 陆家嘴 2,352
青岛物流 物流 新租 东亚银行大厦 陆家嘴 1,800
AIU 保险 新租 长泰国际金融大厦 竹园 5,000
Chlitina 化妆品 扩租 世纪商贸广场 徐汇 1,800
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2 上海优质写字楼市场分析——整栋出售情况
优质写字楼市场
近3年办公楼物业收购趋势介绍
2006-2007年——由于人民币升值预期，及中国的快速发展，跨国金融集团、及投资基金是办公楼整栋市场的核心力量；收购的物业主要以入住率高，发展相对成熟的物业；
然而进入2008年后，随着西方经济的危机，不少外资基金投资更趋谨慎之外，部分基金开始出售手中所持物业；同时，随着国内REITs的渐行渐进，国内新兴投资资本及基金(如中信、陆家嘴集团等)开始更为活跃的介入；
对于办公楼的整体收购市场，投资商更倾向有稳定回报的成熟物业项目，项目较多集中在淮海路、人民广场、陆家嘴等核心商务区；
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优质写字楼市场
2 上海优质写字楼市场分析——整栋出售情况
临近浦东陆家嘴区域项目成交
数据来源：世邦魏理仕
交易时间 项目名称 区域 买方 价格
（万人民币） 建筑面积
（平方米） 收购单价
（人民币） 开业时间
2006 大宁国际广场 大宁社区 花旗集团 51,537 38,194 13,494 2008
证大五道口办公楼 世纪公园 长荣集团 51,116 26,187 19,520 2007
裕景国际 北外滩对岸 达力控股. 72,348 30,188 23,966 2006
海洋大厦 人民广场 腾飞集团 140,557 58,000 24,234 2002
城建国际中心 竹园商贸 渣打银行 19,522 7,614 25,639 2006
东海广场 南京西路 摩根仕丹利 192,719 69,000 27,930 1995
合生国际大厦 陆家嘴 Pacific Delta 234,261 60,000 39,044 2008
未来资产大厦 陆家嘴 未来资产 241,133 57,855 41,679 2008
新茂大厦 淮海中路 SEB Fund 195,218 32,220 60,589 2006
2007
福海大厦 四川北路 雷曼兄弟 42,121 56,859 7,408 2008
高腾大厦 淮海中路 SEB&太平星 109,500 50,211 21,808 2006
嘉华中心 淮海中路 Max Orient Holdings 45,990 19,108 24,068 2005
永新广场 人民广场 CSI&天安中国 75,978 29,027 26,175 1996
中区广场 人民广场 财富控股 105,923 40,277 26,299 1998
港博大厦 人民广场 美林房地产 70,190 24,882 28,209 2004
海泰大厦 四川北路 中信泰富 46,720 16,000 29,200 2007
IFC中心 陆家嘴 汇丰银行 254,536 53,000 48,026 2009
虹桥上海城 虹桥 财富控股 517,278 90,000 57,475 2007
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优质写字楼市场
2 上海优质写字楼市场分析——整栋出售情况
注：东亚银行收购：一层、二层商铺以及21-28层、37-38层共10层写字楼面积及冠名权
上海农村商业银行收购：商铺及10层写字楼及冠名权
陆家嘴及浦东区分析
目前陆家嘴及周边区域整栋写字楼市场成交较低迷，由于区域供应量大，考虑到未来租金有下降趋势；部分在售项目有价无市（浦项大厦、浦发大厦去年出售发布以来，乏人问津；）；
浦项大厦低于原报价折价40%成交；
整栋出售价格低于周边住宅价格；
更多整栋、大面积收购来自企业自用及冠名需求（东亚银行、汇丰银行、农商行）；
临近浦东陆家嘴区域项目成交
数据来源：世邦魏理仕
项目名称 区域 买方 价格
（万人民币） 建筑面积
（平方米） 收购单价
（人民币） 开业时间
2008年及2009年上半年 北岸长风E栋 普陀 中信资本 54,000 27,320 19,000 2008
浦项大厦 竹园商贸 陆家嘴集团 176,000 68,221 25,800 1999
东海广场 静安 SOHO中国 245,000 71,671 34,000 2008
上海港国际客运中心/5号楼 北外滩 中国海运(集团) 65,774 15,663 41,993 2009
浦江双辉(中信船厂) 陆家嘴 中国农业银行 3,770,000 85,073 44,351 2010
世纪商贸广场 淮海中路 Asia Pacific Land 443,800 98,300 45,147 2004
中融碧玉蓝天 陆家嘴 上海农商行 104,800 21,084 49,000 2008
东亚银行大厦 陆家嘴 东亚银行 10,981 57,000 2009
上海港国际客运中心/3号楼 北外滩 国投亚华 98,940 16,600 59,500 2009
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优质写字楼市场
2 上海优质写字楼市场分析——甲级写字楼整体供应量
未来三年将进入新一轮的新增供应放量期，上海的甲级写字楼市场竞争将十分激烈
至2009年二季度，上海市甲级办公楼共2,769,000平方米；
供应的第一个小高峰出现在2005年，该年度供应达到424,796平方米，供应的项目包括都市总部大楼、港汇双塔、嘉华中心等等，分布于全市各个区域；
由于金融危机，许多开发商试图放慢工期，以期待经济全面复苏，因此2010-2012年，上海写字楼市场面临集中的供应期，到2012年末，可预见供应量达到2,268,000平方米，对于整个市场是极大和持续的考验，其中陆家嘴区域将供应84万平米占总供应量的38%
数据来源：世邦魏理仕
第一波集中供应期，高潮出现在2005年
第二波集中供应期，超过200万平方米的新增供应
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优质写字楼市场
2 上海优质写字楼市场分析——甲级写字楼整体供应量
2009 Q4 — 2012 具体上市项目
数据来源：世邦魏理仕
项目名称 区位 办公楼建筑面积 (平米) 竣工时间
21世纪大厦 陆家嘴 50,000 2009
上海国际金融中心（南塔） 陆家嘴 82,000 2009
恒汇国际大厦 其他 33,089 2009
黄金置地大厦 陆家嘴 73,225 2009
陆家嘴金融中心大厦 陆家嘴 41,400 2009
保利广场 陆家嘴 40,000 2010
平安保险大厦 陆家嘴 85,000 2010
恒基南京东路155项目 静安 36,612 2010
华敏帝豪大厦 静安 100,000 2010
会德丰广场 静安 106,609 2010
中信广场 其他 94,000 2010
浦东嘉里中心 其他 93,000 2010
上海国际金融中心（北塔） 陆家嘴 129,100 2010
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优质写字楼市场
2 上海优质写字楼市场分析——甲级写字楼整体供应量
2009 Q4 — 2012 具体上市项目
数据来源：世邦魏理仕
项目名称 区位 办公楼建筑面积 (平米) 竣工时间
中信船厂一期 陆家嘴 200,000 2011
新鸿基襄阳路项目2号楼 徐汇 61,902 2011
招商局项目 陆家嘴 65,000 2011
嘉里中心二期 静安 80,000 2012
东方金融广场 竹园 110,000 2011
协和城二期 静安 76,000 2011
太平金融大厦 静安 80,000 2011
长宁区C4地块 长宁 100,000 2011
恒基南京西路项目 静安 58,306 2011
南京西路1788号项目 静安 75,000 2011
中信泰富四川路项目B 地块 其他 40,755 2012
新鸿基襄阳路项目1号楼 徐汇 57,803 2012
企业天地二期 卢湾 60,000 2012
虹桥上海城五期 长宁 47,566 2012
虹桥上海城四期 长宁 100,000 2012
企业天地二期 卢湾 50,000 2012
和记黄埔新闸路项目 静安 42,500 2012
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2 上海优质写字楼市场分析——乙级写字楼整体供应量
优质写字楼市场
乙级写字楼市场新增供应呈逐步缩减趋势，未来新增供应量小幅上升，但增速低于甲级写字楼
截至2009年二季度，上海市乙级写字楼共计4,971,114平方米，高于甲级写字楼；
相对甲级写字楼，乙级写字楼总体规模增速较缓，导致乙级写字楼与甲级写字楼的规模比例从2001年的:1降低到2009年的:1，而到2012年预计则仅为1:1；
乙级写字楼的供应高峰期出现在1996-1999年，四年供应达2,576,466平方米，而2001年后，乙级写字楼近年来并未出现明显的供应高峰，从2009-2012年，由于商务功能进一步由市中心向外围发展，乙级写字楼的供应有所上升。
商务办公向外扩散
数据来源：世邦魏理仕
竹园、北外滩及长宁次中心区域集中供应
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优质写字楼市场
2 上海优质写字楼市场分析——乙级写字楼整体供应量
2009 Q4 — 2012 具体上市项目
数据来源：世邦魏理仕
项目名 区域 办公建筑面积 (平米) 竣工时间
钻石大厦 竹园 35,711 2009
上海国际航运中心 北外滩 35,000 2009
陆家嘴信息中心大厦 陆家嘴 5,000 2009
长城大厦 其他 70,000 2009
紫竹大厦 其他 30,000 2009
葛洲坝总部大厦 竹园 60,990 2009
申闻大厦 黄浦 18,000 2009
宝矿国际广场 闸北 95,885 2009
万宝国际广场 长宁 30,858 2010
证大喜马拉雅中心 世纪公园 10,000 2010
宏嘉大厦 其他 35,489 2010
金昌大厦 黄浦 30,000 2010
洛克外滩源 黄浦 35,000 2010
盛大国际中心 其他 78,300 2010
瑞金二路418号项目 卢湾 45,850 2010
中山广场三期 长宁 82,878 2010
瑞证大厦 其他 44,000 2011
东方海外项目 长宁 40,000 2012
长江实业普陀区项目 普陀 400,000 2012
虹桥上海城三期 长宁 43,000 2012
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2 上海优质写字楼市场分析——甲乙级写字楼未来供应分布
未来陆家嘴区域甲级写字楼供应将达1,765,725平方米,占全市未来供应39%。
乙级写字楼分布较均匀，主要集中在普陀真如副中心、长宁、陆家嘴及竹园；
未来甲级写字楼供应仍然主要集中在传统的CBD以及其他中心区域，尤以陆家嘴区域为主；
未来乙级写字楼供应明显分布在新兴区域，传统CBD的供应乙级写字楼有限。
上海优质写字楼市场已开始由城市传统中心向周围扩散，未来甲乙写字楼供应量巨大(到2015年，已知项目就超过6,000,000平米)。
优质写字楼市场
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优质写字楼市场
2 上海优质写字楼市场分析——甲级写字楼供应、吸纳与空置
近五年来上海甲级写字楼保持供求平衡的稳定发展，空置率不断下降，受大量新增供应及经济危机带来的需求疲软影响，未来三年将供大于需，空置率将大幅上升
2003年以后，随着非典危机解除，上海金融中心地位的进一步确立和WTO的逐步开放，新一轮的需求在2004年逐渐形成，而同时更多国际品质的写字楼开始在市场上出现；
上海甲级写字楼市场由于需求的强劲，市场空置率持续下降，在2007年达到%，2008年-2009年上半年，由于新增供应的集中出现，同时受到经济危机影响，空置率迅速上升达15%；并且之后2－3年仍将有持续供应，预计后市空置率有所上升，2012年达25%左右；(注：空置率为根据经验判断预测)
快速发展期，需求稳定增长，年均吸纳量约25万平方米
由于2004年以来的需求稳定增长，导致大量新增供在未来几年出现，受金融危机影响，预计市场吸纳能力大幅下降，到2012年复苏
上海市甲级写字楼供应、吸纳及空置率变化
金融危机，造成企业避免或延迟对办公楼需求
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优质写字楼市场
2 上海优质写字楼市场分析——乙级写字楼供应、吸纳与空置
上海乙级写字楼近两年供应量较低，到2008年底空置率在5%；随着供应增加及经济危机，2009年上半年空置率迅速上升至于%；
经过1997年的金融危机后，2001年后，乙级办公楼出现了强劲的吸纳，空置率从19%的高度逐年下降；随着上海各类现代服务业的不断聚集，包括企业的后台支援部门，对于租金相对较低的办公物业的需求不断增加，乙级写字楼的空置率从2005年开始一直保持在5%左右的低位；
考虑到未来乙级办公楼有限的供应但会遭受到甲级写字楼的替代品竞争，因此整个乙级写字楼的空置率在未来会有限地有所上升，至2012年达到14%左右。
乙级写字楼快速发展期
乙级写字楼未来新增供应量逐年下降，受金融危机影响，部分甲级写字楼租户转向乙级写字楼，预计乙级写字楼空置率只有小幅上升
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优质写字楼市场
2 上海优质写字楼市场分析——甲、乙级写字楼租金
2002年以来，甲乙级写字楼租金处于上涨期，2008年中期达到最高点，从2008年下半年开始，受金融危机和供应放量影响，租金开始进入下跌通道
2004年开始，由强劲需求推动，其租金从8元/平米/天左右开始上涨；进入了一轮快速上涨区段后，2007年，甲级办公楼平均租金达到元/平方米，而从2008年下半年开始，转入下跌趋势；
乙级写字楼市场从2000年开始，其租金从元/平方米开始逐渐进入缓慢上升区段，由于乙级写字楼主要的租赁者为内资或日韩资企业，因此对于租金较为敏感而涨幅较为缓慢，而2004年同样加速上涨，但总体涨幅不如甲级办公楼，预计在2009年开始的下跌趋势中，跌幅也将小于甲级写字楼；
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2 上海优质写字楼市场分析——销售价格走势
优质写字楼市场
注：以上售价统计为每年选取的50个项目样本平均是散售价格；
2009年上半年，上海写字楼平均售价为30,223元/平米，相较2008年增长％；
2005年－2009年上半年折合复合增长率%；由于销售型写字楼一般物业品质，质量较低，因此销售价格明显低于整栋或大面积出售写字楼价格；
近年来，优质物业受投资客青睐，但甲级写字楼开发商多以长线持有获取稳定回报为目的，同时为保证品质及管理，还是主要以整栋出售为主；而散售写字楼品质由于后期管理的难度，会明显降低项目品质，因此通常优质写字楼不会采取散售策略；
优质写字楼购买企业中：部分企业会选择购买独栋、环境、位置较好的写字楼，作为其总部基地；另有企业则通过购买优质写字楼部分楼层，以取得大楼的冠名权；
而为快速回笼现金，出售部分办公楼层于投资客，也成为一些开发商的选择；
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2 上海优质写字楼市场分析——销售价格走势
优质写字楼市场
甲级写字楼处于较高的租金回报预期和保证项目品质的考虑，几乎全部采取只租不售的策略，只有极少数的项目出售部分或者全部的物业；
天安中心大厦在2005和2006年分别出售了数量有限的面积，平均成交价格为人民币32,165/平米；
中融碧玉蓝天大厦在2007出售了相当部分的面积，平均成交价格为人民币52,658/平米;
2008－2009年主要仍以待售中融碧玉蓝天及东亚银行为主；
资料来源：世邦魏理仕
项目 区域 成交时间 成交套数 平均套面积
(平米) 成交均价
(人民币/平米)
天安中心大厦 人民广场 2005 9 21,000
天安中心大厦 人民广场 2005 1 30,600
天安中心大厦 人民广场 2005 10 38,800
天安中心大厦 人民广场 2006 4 38,800
中融碧玉蓝天大厦 浦东陆家嘴 2007 2 1, 62,000
中融碧玉蓝天大厦 浦东陆家嘴 2007 53 45,063
中融碧玉蓝天大厦 浦东陆家嘴 2008 3 2,000 69,000
东亚银行大厦 陆家嘴 2009 1 10,981 57,000
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2 上海优质写字楼市场分析——未来趋势预测
优质写字楼市场
未来短期内影响市场的因素主要有：
世界经济的不确定性；
国际银行及金融机构对写字楼市场需求下降；
更多的租户开始考虑选择新兴发展区域及降低办公品质以期望能够缩减成本、减少开支，同时对未来市场报以“静观其变”的态度；
相对目前低迷的需求，大量新项目的陆续上市将打乱现有的价格体系，新项目的业主将采取更激进的策略以快速降低空置率；
非传统商务区域的逐渐成熟以及配套设施的逐步完善将降低搬迁企业的成本，为其带来更多的便利；对于制造业租户，更多开始考虑整合市区办公区域，在临近科技园、工业园区建立总部办公；或将后台业务外迁；
长期政策导向：
国务院通过了加快上海发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见；上海规划在2020年称为国际金融中心和国际航运中心；
市场期待将有陆续的金融、航运相关新政策出台来达到此目标，从而促进上海写字楼市场，尤其是陆家嘴区域市场；
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2 上海优质写字楼市场分析——小结
甲级
甲级写字楼集中在传统CBD地区但有向外扩散的趋势，未来三年供应量巨大使上海整个甲级写字楼规模扩大近一倍。
未来三年集中大规模供应，甲级写字楼空置率将上升至25%左右，租金将下降至元/平方米/天 (平均增长率为%)。
乙级
乙级写字楼未来三年供应量保持稳定，依旧保持与前三年供应量相当的水平。
但受市场整体波动影响，及甲级写字楼租金下降带来的竞争，乙级写字楼空置率也将比目前上升，租金会比目前小幅下降。
数据来源：世邦魏理仕
优质写字楼市场
写字楼市场 全市
甲级 乙级
供应（平方米） 目前（至2009年上半年） 2,769,651 4,971,114
未来（至2012年） 5,038,518 6,197,105
空置率 目前（至2009年上半年） % %
未来（至2012年） %
租金（元/平方米/天） 目前（至2009年上半年）
未来（至2012年）
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1 上海优质写字楼定义及分布
2 上海优质写字楼市场分析
3 陆家嘴区域写字楼市场分析
4 项目周边区域写字楼市场分析
5 写字楼竞争市场分析
6 需求特征分析
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优质写字楼市场
3 浦东优质写字楼市场分析
陆家嘴区域
竹园
目前浦东写字楼供应主要集中在陆家嘴及竹园区域，陆家嘴以金融相关产业为核心；而竹园承接陆家嘴外溢需求得以快速发展；
本项目
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优质写字楼市场
3 浦东优质写字楼市场分析
2002年，中央明确“上海建设国际金融中心是国家战略”；
根据上海市的整体规划，上海国际金融中心区主要在小陆家嘴地区浦东区域写字楼市场开始崛起；
2007年，根据WTO规定，中国开始允许外资银行进入中国市场，外资银行金融机构纷纷选择上海作为其注册地，这为陆家嘴区域进一步快速发展带来了契机；
伴随着浦东新区交通基础设施大力推进、改造，以世纪大道、张扬路为核心的竹园区域近两年开始逐渐形成规模，主要接受来自陆家嘴及张江各类行业的需求；
汇丰大厦
汇丰银行大楼 - 上海国金中心
浦项大厦
世纪大都会
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优质写字楼市场
3 浦东优质写字楼市场分析－陆家嘴区域
陆家嘴金融区兴建于90年代中期，政府通过税收优惠、政策吸引各类金融企业建立办事处；
进入2000年，伴随中国经济高速增长及进一步开发，银行及金融服务行业迅猛发展，同时国内外企业加速扩张，目前已有大量国内外银行及金融机构入驻区域超甲、甲级及乙级写字楼；
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数据来源：世邦魏理仕
优质写字楼市场
以金融为核心，快速崛起的办公集聚区
由陆家嘴区域建设较晚，物业档次、质量普遍较高，据CBRE统计到2009年上半年，陆家嘴区域甲乙级写字楼占全市总量42%及%；甲级写字楼比重高；
随着金融危机的蔓延、区域供应量的突增及周边其他区域的竞争，陆家嘴区域写字楼市场吸纳面临较大冲击，空置率不断走高；
3 浦东优质写字楼市场分析－陆家嘴区域
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优质写字楼市场
租金基本同步全市平均水平，甲乙租金差缩小
数据来源：世邦魏理仕
2009年上半年，甲乙写字楼之间租金差低于全市平均水平。
2008年，区域甲级租金降幅高于整体市场，主要由于金融危机对区域金融企业影响较大，同时区域市场供应量大；
由于陆家嘴区域乙级写字楼品质相对全市较高，因此租金稍高于整体水平11%
3 浦东优质写字楼市场分析－陆家嘴区域
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优质写字楼市场
3 浦东优质写字楼市场分析－陆家嘴区域
陆家嘴区域近期成交变化
2008年下半年开始，随着金融危机对中国影响开始逐步显现，同时陆家嘴区域集中供应，原先专注于金融行业租户的业主开始考虑吸引不同行业的产业的租户；
同时部分租户开始考虑减少办公面积，面对市场开始转租自用面积；
租金的下调及国外企业受金融危机影响等因素，国内金融机构、银行更趋活跃；
降租：东亚银行自购买高宝金融中心10层写字楼自用后，已决定转租21-23层写字楼；
Linklaters 转租其位于未来资产大厦，整层内2个单元约500平米；
公司名称 行业 成交类型 项目名称 区域 面积
宁波银行 银行 新租 震旦大厦 陆家嘴 3,700
青岛物流 物流 新租 东亚银行大厦 陆家嘴 1,800
渤海银行 银行 新租 时代金融中心 陆家嘴 4,990
Jaguar 汽车 新租 东亚银行大厦 陆家嘴 2,000
中国神华 工业 新租 时代金融中心 陆家嘴 1,950
AXA Insurance 保险 新租 未来资产大厦 陆家嘴 3,000
Chang Dong Investment
昌东投资 金融 新租 金茂大厦 陆家嘴 900
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优质写字楼市场
3 浦东优质写字楼市场分析－陆家嘴主要租户构成
通过对以下4个代表成熟项目分析，陆家嘴区域主要租户以金融及咨询（律所、投资、商务咨询）行业为主，此外大型日美等外资500强，IT、制造企业也将业务部分设立于此，且租赁面积较大如（Toshiba, 三星、拜耳、富士通等）；
乙级写字楼相比甲级写字楼单个租户租赁面积相对较小，行业分布相较甲级写字楼更分散；
花旗集团大厦（甲级）
汇亚大厦 （甲级）
中保大厦（乙级）
招商局大厦 （乙级）
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优质写字楼市场
3 浦东优质写字楼市场分析－陆家嘴区域未来供应
2009年下半年－2011年，有10栋甲级写字楼陆续上市，总供应面积超过84万平米；每年至少有25万平米，供应上迅速扩容；
陆家嘴区域作为受金融危机最直接的区域，加之大量的供应上市，我们预测市场仍需2－3年的吸纳使其完全复苏；
更长远看，近期国务院通过了2020年将上海建成国际金融航运中心的规划；如有进一步的相关政策产业扶持将对办公楼市场产生积极影响，尤其是陆家嘴区域；
未来供应集中在高品质甲级写字楼
平方米
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优质写字楼市场
3 浦东优质写字楼市场分析－竹园区域
竹园位于陆家嘴东南面，该区域的写字楼物业呈低、中端向高端发展的梯度表现；从上世纪90年代建成的一百彬彬大厦、汤臣金融中心到2006年及以后供应的城建国际中心、长泰国际金融大厦等，楼盘自身的软、硬件配套更加完善，智能化水平不断提高 ；
伴随着陆家嘴区域租金的不断高起，部分企业开始考虑将其后备或支持部分迁入此区域；同时来自张江区域的部分IT/制造企业有一定需求；
随着世纪大道交通的不断完善，近3年快速发展成新兴办公集聚区；便捷的交通促进了区域的快速发展，更多的甲级写字楼进入竹园区域；
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优质写字楼市场
3 浦东优质写字楼市场分析－竹园区域
数据来源：世邦魏理仕
得意于浦东2000年后小陆家嘴板块写字楼的供不应求及临近张江高科园，竹园商贸区写字楼市场近年来发展迅速，逐渐成为小陆家嘴区域写字楼市场的有益补充 ；
到2009年上半年，竹园区域甲乙写字楼总供应量达669,375平米；
随着供应量的增大及不可遇见的经济危机，竹园区域的甲乙写字楼的空置率从2007年的%和%上升到%及%；
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3 浦东优质写字楼市场分析－竹园区域
优质写字楼市场
数据来源：世邦魏理仕
相比陆家嘴区域，有一定租金优势；
2009年上半年，甲乙写字楼之间租金均低于全市平均水平。
虽然竹园目前的租金价格也在不断上涨，但是相对于陆家嘴地区而言，仍有一定竞争优势；甲乙写字楼租金分别低于陆家嘴区域 30%及26%；
随着竹园区域交通枢纽的建成(四条轨道交通换乘枢纽区域)，竹园商贸区将日趋成熟；
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优质写字楼市场
3 浦东优质写字楼市场分析－竹园区域
竹园区域近期成交变化
目前，意向租户中，金融类企业及电子信息产业对竹园较感兴趣；
轨道交通的日益完善及规划，使竹园区域进一步得到市场及租户的认可，市场活跃度提升；
租金的下调及国外企业受金融危机影响等因素，国内金融机构、银行更趋活跃；
公司名称 行业 成交类型 项目名称 区域 面积
Brady 制造业 新租 中建大厦 竹园 2,300
AIU 金融保险 新租 长泰金融中心 竹园 5,000
Foster Wheeler 咨询 续租 浦项广场 竹园 3,000
中信证券 金融 搬迁 中建大厦 竹园 5,000
深圳发展银行 金融 续租 华润时代广场 竹园 2,515
Sias 制造 新租 长泰金融中心 竹园 990
Unisiti 电子 搬迁 中建大厦 竹园 1,300
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优质写字楼市场
3 浦东优质写字楼市场分析－竹园主要租户构成
通过对以下4个代表成熟项目分析，竹园区域主要租户以中小金融、咨询、航运物流及电子行业为主；
受益于陆家嘴金融区快速发展，同时得益于期货交易所、钻石交易所位于竹园及中国金融期货交易所、证券登记结算公司、上海证交所相继拿地，较多金融期货相关公司、规模较小的国内金融企业均在竹园租赁办公楼，租赁面积上相对陆家嘴区域要小,面积在200－300平米为主；如(中银期货、南华期货、东海证券等)
另一方面，随着竹园基础设施交通的不断完善，临近海关及张江园区，部分航运相关产业及张江电子、制造企业考虑企业形象，开始迁入竹园；（如：易趣、3COM等）
浦项大厦
城建国际中心
长泰金融中心
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优质写字楼市场
3 浦东优质写字楼市场分析－竹园区域未来供应
未来三年竹园区域甲乙写字楼供应量在40万平米左右，作为与陆家嘴区域的联动平台同样有较大的需求压力；
大型综合项目世纪大都会（和记黄埔项目）将于2013年建成竣工；
得益于世纪大道轨道交通枢纽(2、4、6、9号线4线交汇)的建设，及区域商业(96广场、世纪大都会等)配套的不断完善，进一步使竹园成为又一商务集聚区；
交通配套加速区域发展
数据来源：世邦魏理仕
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优质写字楼市场
3 浦东优质写字楼市场分析－区域写字楼销售
考虑到开发商建设办公项目主要以长线投资、持有或部分自用为目的，同时为方便管理运营，目前浦东区域高品质写字楼基本以出租为主；
陆家嘴区域成交主要以整栋或大面积购买为主，尤以银行取得冠名权为主；如：花旗、渣打、汇丰及东亚银行；
随着中国市场REITs渐行渐进，预计未来市场将出现更多的大型投资商对于成熟物业的整栋收购；
项目名称 销售面积 成交时间 单价 其他
花旗集团大厦 6-9层,28-35层 2005年 40,000 花旗银行购买8层获冠名权，另有民营企业家以及香港的投资者整层半层购买
上海证券大厦 4000 平米部分 2005年10月 22,280 分拆小面积出售
城建国际大厦 20-23层 2006年10月 27,000 渣打银行购买
陆家嘴开发大厦 15－18层 2007年11月 39,000 渣打银行购买，获得项目冠名权
中融碧玉蓝天大厦 整栋散卖 2007年起售 52,000 分拆小面积出售，效果不佳，近期开始考虑租赁
未来资产大厦 整栋 2008年 41,679 未来资产基金整栋收购
IFC中心 20层 2008年 48,000 汇丰银行购买，获得项目冠名权
东亚银行大厦 10层及底层商铺 2009年 57,000 东亚银行购买10层及商铺，获项目冠名权
浦项大厦 整栋 2009年 25,800 陆家嘴集团整栋收购
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优质写字楼市场
3 浦东优质写字楼市场分析－小结
陆家嘴区域
竹园区域
陆家嘴区域
以金融行业为主导，受惠于政府政策导向，是上海发展最快的商务区；
甲级写字楼集中，甲乙级写字楼占全市总量42%及%；属于典型商务集中区；租户主要以金融及咨询（律所、投资、商务咨询）行业为主，由于金融危机的影响对国内银行影响较小，目前更多的国内金融、投资企业开始进驻陆家嘴区域；
2009年下半年－2011年，有10栋甲级写字楼陆续上市，总供应面积超过84万平米；每年至少有25万平米，供应上进一步迅速扩容；
竹园区域
伴随着陆家嘴区域发展及成熟，凭借相对的租金优势，竹园作为陆家嘴区域的补充迅速崛起；租户主要以以中小金融、咨询、航运物流及电子行业为主；
到2009年上半年，竹园区域甲乙写字楼总供应量达669,375平米，仅占全市%
得益于世纪大道轨道交通枢纽，未来三年竹园区域甲乙写字楼供应量在40万平米左右；
数据来源：世邦魏理仕
陆家嘴区域
竹园区域
甲级 乙级
租金
空置率 % %
% %
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1 上海优质写字楼定义及分布
2 上海优质写字楼市场分析
3 陆家嘴区域写字楼市场分析
4 项目周边区域写字楼市场分析
5 写字楼竞争市场分析
6 需求特征分析
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北外滩商务区
陆家嘴
竹园
区域界定
本项目位于浦东大道，从区位条件上来看，属于小陆家嘴的东延伸区域。
为了更好的了解本项目所处区域写字楼市场的情况，我们将区域写字楼市场的研究范围界定为浦东大道沿线，从浦东南路至杨浦大桥之间约公里范围内主要的写字楼物业。
优质写字楼市场
4 区域写字楼市场
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本项目周边办公物业主要沿浦东大道两侧分布
1、中国船舶大厦
2、中国工商银行上海分行
3、金穗大厦
4、永华大厦
5、良丰大厦
6、裕景国际商务广场
7、国际航运金融大厦
8、建工大厦
8
9、航科大厦
10、华辰金融大厦
11、巨洋大厦
12、惠扬大厦
13、中国石化大厦
14、阳光大厦
15、龙珠大厦
13
16
3
优质写字楼市场
4 区域写字楼市场——分布
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区域办公物业发展历史
本区域内办公楼主要可分为三个发展阶段
第一阶段
主要集中在1996-1999年竣工，如中国船舶大厦、金穗大厦、建工大厦等，
受政府引导性政策影响，此阶段的写字楼开发商以金融和航运两大产业相关大型企业为主，均带有一定单位自用性质
第二阶段
主要集中在2004-2006年竣工，如裕景国际商务广场、航科大厦、华辰金融大厦等，
该阶段上海写字楼市场已经开始初步成熟，部分产品品质得到一定提升，但市场仍然参差不齐，部分品质较低项目以散售为主
第三阶段
主要集中在2009-2012年竣工，如中信船厂项目、保利广场等，
该阶段上海写字楼市场已经进入成熟期，主要由于陆家嘴金融区的进一步发展和外扩产生外溢需求，此阶段产品品质已经得到大幅提升，绝大部分项目以单一产权租赁形式为主，
优质写字楼市场
4 区域写字楼市场
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区域内办公楼根据业主和产权等要素判断，主要分为三大类
根据本项目的性质及条件，判定主要研究对象为经营性及泛经营性优质写字楼
区域办公氛围及特征
自建自用楼宇
出售型商住楼
经营性写字楼
部分自建自用，部
分对外经营楼宇
产品品质较差，产权分散，单位面积较小且管理维护难度大，租户质量较低
产品品质较好，供需内部消化，不参与公开市场竞争，对公开市场的影响较低，仅造成少量产业关联性影响
产品品质较好，参与公开市场竞争，产权单一，管理维护良好，过渡式产品，产业关联性影响力大
产品品质较好，参与公开市场竞争，产权单一或部分分散，管理维护良好，产品成熟，能充分显示市场实际供需状况
优质写字楼市场
4 区域写字楼市场
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根据世邦魏理仕对写字楼的判断标准，去除自用型办公楼等各种非标准办公楼之后，本区域内目前并无标准甲级写字楼，现有的写字楼主要可以分为以下三类
A类：乙级标准写字楼，质量较好的写字楼
裕景国际商务中心
中国船舶大厦
永华大厦
国际航运金融大厦
华辰金融大厦
巨洋大厦
B类：品质中等的写字楼
金穗大厦
建工大厦
航科大厦
惠扬大厦
C类：品质较差的写字楼、主要用途为办公的商住楼等
良丰大厦
阳光大厦
龙珠大厦
区域写字楼项目
本项目主要相关市场研究对象
定义A、B类项目为本项目所定义的优质写字楼研究对象
优质写字楼市场
4 区域写字楼市场
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区域内现有的优质写字楼项目历史供应主要集中在两个时期
第一阶段：1996至1999年，此阶段主要以政策引导的国有企业或相关外资机构为主要投资者，兼有自用和出租功能，此阶段的产品品质一般，标志性项目如国际航运金融大厦等
第二阶段：2004年至2006年，受到2006年地铁4号线开通的利好影响，大量项目进入市场，此阶段产品品质得到一定提升，标志性项目包括裕景国际商务中心等
未来新一批供应将集中在2009-2012年，主要供应来自于陆家嘴金融贸易区二期等项目，集中在紧邻小陆家嘴东侧的区域，目前产品已基本确定，部分项目已接近竣工，可预见产品品质将大幅提升
区域优质写字楼项目历史供应及趋势
第一阶段：起步期
第二阶段：提升期
第三阶段：成熟期
优质写字楼市场
4 区域写字楼市场
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区域内高档写字楼目前租金水平在元/平方米天左右，而中低档写字楼由于品质参差不齐，租金仅在元/平方米天之间
区域内高档写字楼租金变化趋势基本与整体市场一致，在1996-1999年遭遇金融危机及政策变化的时段内大幅下跌，跌幅均达到50%以上
2006-2007受地铁4号线建成利好影响，区域内各档次优质写字楼租金均出现20%左右的涨幅
区域优质写字楼经营现状——租金
金融危机影响
地铁建成
利好
优质写字楼市场
4 区域写字楼市场
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2001年以来，区域内高档写字楼大部分空置水平在10%以内，2007-2008年降低至5%以内，2008年下半年受金融危机影响，空置率开始攀升，目前部分项目空置率达到20%左右
2001年至2007年中低档写字楼整体空置率在25%左右，2008年来逐渐攀升至超过30%
区域优质写字楼经营现状——空置率
金融危机影响
金融
危机
影响
优质写字楼市场
4 区域写字楼市场
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优质写字楼市场
4 区域写字楼市场
区域优质写字楼近期销售情况
北外滩
陆家嘴
竹园
中信广场 30/F 200 平米 29,000 元/平方米 2008年10月
宝矿大厦 18/F 400 平米 36,000元/平方米 2008年12月
证大宽域 8/F 77 平米 26,500 元/平方米 2009年5月
证大宽域 17/F 96 平米 30,000元/平方米 2009年5月
东旅大厦 6/F 75 平米 25,000 元/平方米 2008年4月
东旅大厦 3/F 74 平米 25,000元/平方米 2008年4月
证大立方 22/F 229 平米 33,900 元/平方米 2009年4月
证大立方 17/F 200 平米 30,500元/平方米 2007年9月
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区域优质写字楼市场租户特征
金融
区域办公需求主要来源
航运
贸易
区域内办公需求主要来自于航运、贸易、金融三大产业
由于其产业特征，金融相关需求主要集中在源深路以西靠近陆家嘴区域，航运和贸易则相对分散
金融产业办公需求
主要来自小陆家嘴区域的需求外溢
此类客户租金承受能力高，对产品品质要求也较高
贸易产业办公需求
本区域在城市整体区位条件上较好，同时受传统航运及港口产业辐射
处于租金成本洼地，吸引了大量租金承受能力较低但对产品品质要求不高的贸易办事机构型客户
航运产业办公需求
本区域具有较好的航运及港口相关产业基础
此类客户租金承受能力较高，面积要求较大
优质写字楼市场
4 区域写字楼市场
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区域优质写字楼市场租户特征
金融产业
区域内主要金融产业租户来源主要包括一些中小型金融企业，以及大型金融企业的后台部门或业务分支机构，如：
招商银行上海分行总部位于陆家嘴金融贸易区招商局大厦，但多家后台服务们位于本区域内
如招商银行信用卡中心租用了本区域内建工大厦、航科大厦等多处物业作为后台职能部门办公地点，总面积超过5,000平方米
航科
大厦
建工
大厦
招商局
大厦
2km
金融机构
总部
周边产业及
后台职能部
选址要求
及
租户特征
位于金融区核心区域的高品质写字楼
租金承受能力较高
需求面积中等，但要求集中
位于金融区核心区域附近的优质写字楼
租金承受能力一般
需求面积较大，不要求集中
优质写字楼市场
4 区域写字楼市场
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区域优质写字楼市场租户特征
航运、贸易产业
区域内主要航运、贸易产业租户主要来源于区域的产业聚集
区域紧邻黄浦江，临江面航运码头及仓储产业发达，并有较长历史的产业聚集
区域内聚集了多家大型航运相关企业（如印尼三林集团、中船集团、上海港务集团等），形成成熟的上下游产业链配套，逐渐发展成为相关中小型企业选择办公区域的重要考虑因素
储运中心
老船厂
中国船
舶大厦
国际航运
金融大厦
北外滩航运/港口产业聚集区
航运码头
航运码头
三林集团：
自建写字楼——国际航运金融大厦，其中航运、贸易相关租户占50%以上
中船集团：
自建写字楼——中国船舶大厦，其中航运、贸易相关租户占60%以上
优质写字楼市场
4 区域写字楼市场
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区域优质写字楼市场租户特征
优质写字楼市场
4 区域写字楼市场
项目名称 建筑品质 产权形式 主要租赁面积 主要租户类别 典型租户和租赁面积
中国船舶大厦 A类 单一产权 500-1,000 银行、大型外资等 天安保险：2,000平米
金穗大厦 B类 单一产权 150-400平方米
半层或整层 绝大部分为金融相关企业，中小型企业较多 农业银行、上海电气：1,000平米
永华大厦 A类 单一产权 150-500平方米 多为外地企业办事机构
港资、国外企业比例较大 厦门国际银行：500平方米
养乐多：250平方米
恒天投资管理：200平方米
裕景国际商务广场 西座 A类 单一产权 150-600平方米
整层或多个整层 金融、贸易企业为主，企业规模较大 Praxair：6,500平方米三层
北电：2,100平方米整层
海华永泰律师事务所：730平方米
东座 A类 分割产权 150-600平方米 金融类中小型企业为主 某基金公司：603平方米
国际航运金融大厦 A类 单一产权 200-400平方米左右
整层或半层 航运相关大型企业
制造业企业贸易职能
金融相关企业 海丰航运集团：2,000平方米整层
西门子：2,800平方米整层
融昌资产管理：600平方米
建工大厦 B类 单一产权 500平方米左右 建工相关上下游企业为主，以及部分金融企业后台部门 招商银行信用卡中心：3个整层5,400平方米
航科大厦 B类 未知 150-980平方米 航空相关上下游企业
金融、贸易企业 招商银行某后台部门：980平方米整层
华辰金融大厦 A类 分割产权 100-200平方米
整层 政府/企业/机构办事处
大型企业区域运营机构 中国网通：2,300平方米2个整层
浙江商会：1,000平方米整层
巨洋大厦 A类 分割产权 200-600平方米 以船运、贸易及相关制造产业为主 中远船务：1,500 平米
中航商用飞机：1,000 平米
惠扬大厦 B类 分割产权 150-400平方米 租户构成杂乱 某小型贸易机构：150平方米
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产品特征
优质写字楼市场
4 区域写字楼市场
建成日期 物业构成 办公楼
建筑面积
（平方米） 办公楼层 目前租金
（元/平方
米×天） 标准层面积
（平方米） 单位面积
（平方米） 租售形式
中国船舶大厦 1996 纯写字楼 50,000 1-25F 2,500 200-500 单一产权出租
金穗大厦 1997 纯写字楼 约45,000 1-30F 4 约1,500 150-500 单一产权出租
永华大厦 1996 纯写字楼 35,665 1-28F 890-1,100 900-2,080 单一产权出租
裕景国际商务广场 西座 2006 写字楼、酒店、商业 30,188 7-20F 2,156 130-600 单一产权出租
东座 2006 14,459 7-30F 603 150左右 分割产权出售
国际航运金融大厦 1999 写字楼、酒店、配套商业 约80,000 1-28F 1,688-2,804 85-3,000 单一产权出租
建工大厦 1997 写字楼、商业 49245
(部分自用) 5-27F 1,823 自由分割 单一产权出租
航科大厦 2006 25330 5-24F 1,000 未知
华辰金融大厦 2006 写字楼、公寓、商业 24000 1-25F 890-1,060 100-1,000
自由分割 部分分割产权出售
巨洋大厦 2006 28000 1,167 109-191 分割产权出售
惠扬大厦 2004 住宅、写字楼 约42,000 1-24F N/A 1,750 N/A 分割产权出售
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优质写字楼市场
4 区域写字楼市场
未来供应产品特点
资料来源：世邦魏理仕
序号 项目名称 效果图 项目总规模 物业构成/用地构成 物业发展 处置方式
1 中信船厂——瑞明项目 411,031 写字楼、星级酒店、会所 甲级写字楼 291,410万平米 持有经营
星级酒店 110,411平方米 持有经营
会所 9,210平方米 持有经营
2 中信船厂——瑞博项目 290,000 商业、金融业用地，商务办公用地 尚未确定详细物业配比 N/A
3 中信船厂——中船项目 292,560 商业、金融业用地，商务办公用地, 居住用地，文化娱乐用地 尚未确定详细物业配比 N/A
4 保利广场 100,520 甲级写字楼 73,822平方米 持有经营
高档滨江独栋办公楼 26,698平方米 出售
商业 17,000平方米 持有经营
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未来发展趋势
物业发展
从单一的写字楼物业朝向商务综合体方向发展。
更加注重各物业之间的协调发展，保证整体定位的一致性。
专业开发商进入，品质将得到进一步提升
产品特点
未来开发的写字楼产品将更加注重物业形象的设计。
楼宇设计突破传统方正的格局，在保证使用率的基础上增加了一些时尚的线条，突出个性。
产品开始出现多样化，除传统超高层写字楼外，出现多层低密度高档写字楼
产权完整
未来项目产权集中度将逐渐上升，与之相关的产品的管理维护难度减小，租户品质也将得到提升。
小面积散售式产品由于市场形象较低将进一步减少，低密度型中等面积独立出售产品开始出现
客群构成
随着区域商务综合体项目的增加，区域商务客群也朝向多元化方向发展。
随着陆家嘴金融区向外拓展，区域内金融、咨询等现代服务业租户比例将逐渐上升
优质写字楼市场
4 区域写字楼市场
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小结
市场供应
市场需求
发展趋势
市场处于发展期，历史供应不稳定。
区域内未来五年内优质写字楼供应量将大幅上升，但已经消化部分(中信船厂项目－农业银行整购)。
区域内现有写字楼产品品质较低，未来供应项目品质提升。
随着高品质写字楼的开发，陆家嘴区域优质企业开始向本区域外扩转移，需求开始逐渐升级，中高写字楼租金差距减小；
近期受金融危机影响，区域内写字楼租金及出租率呈现双降
区域内商务氛围将逐渐得到改善，促进优质写字楼物业的发展。
产业升级发展使区域内原有产业带来的客户群体存在部分外迁及扩租需求，同时受区域辐射金融、航运企业进一步增加；
产品品质不断上升，甲级物业将收到优质客户的追捧。
未来项目上市存在一定机遇
陆家嘴外扩升级，区域高端供应量增大
区域需求从低端写字楼向高端转移；
同时周边外溢需求进入；
优质写字楼市场
4 区域写字楼市场
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1 上海优质写字楼定义及分布
2 上海优质写字楼市场分析
3 陆家嘴区域写字楼市场分析
4 项目周边区域写字楼市场分析
5 写字楼竞争市场分析
6 需求特征分析
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竞争市场分析——写字楼
细分市场一：销售产品
竞争市场
细分市场二：租赁产品
细分市场三：边租带售产品
了解区域内销售产品的历史供需，以及未来供应趋势
了解区域内销售产品的售价、产品特征、买家构成、销售率、销售速度
了解区域内较有竞争性的可比租赁项目的租金、产品特征、入住率
了解区域内较有竞争性的可比边租带售型项目的租金、售价、买家构成、销售率、销售速度
找出市场空白点，制定本项目差异化竞争策略
达
成
目
标
5 研究思路
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竞争市场分析——写字楼
竞争市场部分将根据泛陆家嘴区域的现有供应特征，结合发展商的运营策略选择不同，把竞争市场划分成3类：
销售类产品：开发商一开始就准备散售，快速回笼资金，一般为国内开发商或者中小型开发商，代表案例：证大立方。由于销售周期的压力，这部分产品往往会进行小面积的分割。
租赁类产品：开发商希望保持产权完整，一方面保持项目品质，一方面在未来合适的时候整栋出售，手续和交易费用相对较小。港资企业比较偏向于这一方式，代表项目，和记黄埔的世纪商贸大厦。这部分产品一般面向承租能力较好承租面积较大的大型公司。
边租带售型产品：开发商考虑回笼部分资金，但是对于回收周期的要求不高，同时希望获得较高的销售价格，所以在租赁的同时，也进行销售。这类项目往往不会为了销售而进行小面积分割，而是等待有实力的整层或半层买家。代表开发商：陆家嘴区域的一些中小型开发商，代表物业：中融碧玉蓝天
5 研究思路
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5 写字楼——销售产品
区域内销售型写字楼每年供应量稳定性较差，2005年峰值期年供应量达到超过250,000平方米，而去年全年仅新增5,000多平方米的供应
2006年至2008年期间，由于供应量较小，区域内销售型写字楼消化速度均大于新增供应速度，为去库存化市场，整体市场库存量逐渐下降
2009年由于新增供应开始逐渐放量，但消化量持续低迷，将导致市场存量进一步上升，预计未来3年内周边多个项目新增供应的持续增加，市场存在库存进一步扩大的风险
2005年以来，区域内销售型写字楼累积供应达到约50万平方米，累积去化量约为%
竞争市场分析——写字楼
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竞争市场分析——写字楼
5 写字楼——销售产品
区域内销售型写字楼价格变化趋势与租金变化趋势相同，在2007年达到峰值后，开始逐渐回落
2008年以来，区域内销售型写字楼成交面积也开始大幅度下跌，2008年及2009年前8个月成交面积分别仅为10,045平方米和5,432平方米，仅为2007年的7%，区域内的写字楼更多的向纯租赁型转变
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竞争市场分析——写字楼
5 写字楼——销售产品
区域内销售型写字楼分布在陆家嘴、世纪公园及源深三大板块，以2005年至今的统计数据分析，三大板块总成交面积基本相同
其中2005年主要成交面积为源深板块的裕景国际商务广场，超过30,000平方米
2006年主要成交面积为世纪公园板块的金隆大厦，约24,000平方米
2007年主要为陆家嘴的德加置地大厦、鄂尔多斯国际大厦、源深的巨洋大厦、世纪公园的证大立方大厦等；
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主要指标
竞争市场分析——写字楼
5 写字楼——销售产品
案例——证大立方大厦
建筑面积 48,000平方米
标准层面积 1,500-2,000平方米
总层数 21层
层高 错层设计，可设置跃层
标准承重 300-400kg/平方米以上
得房率 75%
空调系统 VRV系统
面积分割 150-250平方米/套
电梯 客用，1部/5,000平方米，总共8部左右，分高低2区
货梯2部
车位 建筑面积150平方米配1个车位
地下车位240个左右
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销售情况：
销售速度：截至2009年上半年，已售办公面积达32,142平米，销售率超95%以上，共出售135套，平均客户需求面积在238平方米左右；2007年就已基本销售90%（目前仅剩等层4套房源）；
价格走势：2006年10月19号开盘，当月成交均价为15,800元/平米。目前售价在26,000元/平米左右。
竞争市场分析——写字楼
5 写字楼——销售产品
案例——证大立方大厦
数据来源：世邦魏理仕
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项目特色：个性的户型设计、灵活的布局结构，全天候的办公服务，立体的绿化景观。
生态上：建筑与景观相结合；立体绿化，改善室内环境品质；把景观引入室内；自然通风采光；VRV独立空调系统。
复式上：空间丰富，既有米层高又有米层高；拥有上下两层空间，可根据功能分区；上下两层各有单独的出入口，流线互不干扰；“Z”型获得更大视野。
目前存在问题，挑高的地方，上下两层的面积一样，如果为300平方米的产品，上下两层的面积为150：150，使用的时候存在不方便，如大型会议室等。在此基础上进行升级，可以将300平方米的面积变为上：下=100：200，增加平层使用面积，而楼上更加适合老板办公，和小型会议等。
竞争市场分析——写字楼
5 写字楼——销售产品
案例——证大立方大厦
项目位置 浦东新区联洋C4地块，长柳路58号
建筑面积 48,000平米
每层面积 1,500-2,000平米
层数 共21层：1~2层为商业；3层为中小型会议室，办公室4至18层以跃层式办公为主；
可根据客户需要选择不同的单元组合以满足要求。19至21层为层高5米的高级办公层
跃层设计，有米的净层高空间
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+
=
+
=
+
=
or
or
→通过弹性组合产生灵活多变的空间，满足不同规模和多种类型的租户的多样化需求
弹性组合示意
竞争市场分析——写字楼
5 写字楼——销售产品
案例——证大立方大厦
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一二层平面部分挑空示意
生态景观建议：
√引入水的元素，在大楼入口处设置雕塑、喷泉等景观
√在3楼与4楼之间增加瀑布平台
√在一楼大堂引入绿色元素
竞争市场分析——写字楼
5 写字楼——销售产品
案例——证大立方大厦
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竞争市场分析——写字楼
5 写字楼——销售产品
案例——裕景国际商务广场
裕景国际商务广场分A、B塔楼，总建筑面积约为125,500平方米；
其中：
1-5层裙房为高档商务休闲中心；
B塔楼7-30层定位于中型企业总部大楼，整层面积约为603平方米；
A塔楼7-22层规划为大型跨国机构地区总部，整层面积约为2,156平方米 ；
A塔楼25-40层为国际五星级服务式酒店
目前商业正在招商，写字楼整体入住率在90%以上，酒店已经投入运营
A塔楼
B塔楼
裙楼
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5 写字楼——销售产品
案例——裕景国际商务广场
裕景国际商务广场A塔楼为出租型产品，单层面积约2156平方米左右，产权为裕景集团相关企业自己持有，对外出租，目前出租率约95%以上
裕景国际商务广场B塔楼为出售型产品，单层面积约603平方米，单位面积约133-164平方米，目前出租率在90%左右
A塔楼标准层平面图
B塔楼标准层平面图
竞争市场分析——写字楼
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竞争市场分析——写字楼
5 写字楼——销售产品
案例——裕景国际商务广场
裕景国际商务广场A塔楼为单一产权租赁型产品，租户及租金均较为稳定，近三年来平均租金稳定在元/平方米/天左右，基本长期处于满租状态
裕景国际商务广场B塔楼由于其产权分散，租金相对A座低约25%左右，目前平均租金约为元/平方米/天，出租率与A座相比略低，目前为90%左右
裕景国际商务广场A座租金变化趋势
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5 写字楼——销售产品
案例——裕景国际商务广场
裕景国际商务广场B塔楼为2005年7月开始散售，至2006年10月基本售罄，月均消化速度在1,000平方米左右
在15个月的销售期内，散售价格有一定幅度的上涨，排除楼层差异因素后涨幅约在15-20%左右
项目整体平均售价约为21,056元/平方米
竞争市场分析——写字楼
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竞争市场分析——写字楼
5 写字楼——租赁产品
案例选取：通过对具有一定相似性项目分析，发现产品特征；
世纪商贸广场：传统商务区延伸区域（南京西路商圈）、周边高档住宅小区（汇贤居）；
保利广场：距离轨道交通有一定距离（15-20分钟）、距离黄浦江较近；陆家嘴延伸区域；
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成熟商务区的顶级写字楼物业
竞争市场分析——写字楼
5 写字楼——租赁产品
案例——世纪商贸广场(The Center)
项目名称 The Center世纪商贸广场
物业类别 写字楼
位置 长乐路989号/常熟路
建筑面积 总建筑面积约万平方米
开发商 上海新汇房产开发有限公司
投资商 和记黄埔、长江实业
总层数 40层，楼层净高3米
平均每层面积 约2,200平方米
入住时间 2004年8月
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地理位置及交通
世纪商贸居上海商业地段徐汇区－常熟路/长乐路
毗邻多间五星级酒店如希尔顿、波特曼、锦沧文华；甲级写字楼及大型购物商场如恒隆广场；多国领事馆如英国、德国等；
距地铁一号和二号线步行仅10-15分钟，未来还将有7号线建成，亦紧邻上海交通动脉--延安路高架，前往虹桥和浦东机场分别只需20分钟和35分钟
竞争市场分析——写字楼
5 写字楼——租赁产品
案例——世纪商贸广场(The Center)
汇贤居
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建筑形态及户型组合
合作设计机构
建筑设计：泰瑞尔
园林设计：澳洲怡境
室内设计：利是百顺
建筑形态
世纪商贸广场标准层楼面面积达2,200平方米
地上40层，地下2层
无柱式设计
超宽敞楼层空间，米标准层高，3米净高
环回360度玻璃幕墙及特高落地玻璃
得 房 率：约72 %
户型划分
划分单位面积100－2300平米不等
竞争市场分析——写字楼
5 写字楼——租赁产品
案例——世纪商贸广场(The Center)
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物业管理及配套设施设备
电 梯： 18部进口高级客梯，分成四个区域；2部货梯
通讯系统：预留光纤网络，配备高科技通讯设备，专设架空地板组合，架空高度达500毫米，可随时铺设和改动光纤，电话线等，间隔设计更加灵活
空调系统：采用500毫米高架地台并配备先进的四管式空调地台送风系统，每层配备直接数控式温控器自行调节温度，确保空气清度、温度及湿度大到最合适的状态
车位： 世纪商贸广场 办公楼设有300多个地面及地下车位（其中263个在地下，38个在地面），1500 元/辆/月
24小时智能保安系统
物业管理公司：和记黄浦物业管理公司
管 理 费： 元/平米/月
竞争市场分析——写字楼
5 写字楼——租赁产品
案例——世纪商贸广场(The Center)
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世纪商贸中心的主要租户类型包括：
咨询服务公司：
安永会计师事务所
德国百达律师事务所
杰威弗商业咨询
外事机构:
新西兰驻上海总领事馆
意大利驻上海总领事馆
新西兰驻上海总领事馆
中国意大利商会
意大利对外贸易委员会上海代表处
广告公司：
上海奥美
智威汤逊中乔
银行金融：
麦格理银行
香港中信资本市场有限公司
融建投资集团
国泰财险
高盛
其他：
日本三菱化学
育碧电脑
迪爱生投资
雅诗兰黛
租户构成情况
竞争市场分析——写字楼
5 写字楼——租赁产品
案例——世纪商贸广场(The Center)
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竞争市场分析——写字楼
5 写字楼——租赁产品
案例——世纪商贸广场(The Center)
租金及空置率：虽然一定程度受到金融危机影响，但项目依然保持较好出租率；
整栋出售情况：
项目原为世纪商贸广场和记黄埔及长江实业共同持有，后转交和记港陆；经营4年成熟后高溢价出售；
2008年世纪商贸广场以亿元成交，这项买卖已经创下上海甲级写字楼单体项目整购历史上的最高总价纪录。
项目名称 区域 买方 价格
（万人民币） 建筑面积
（平方米） 收购单价 开业时间
世纪商贸广场 淮海中路 Asia Pacific Land Limited 443,800 98,300 45,147 2004
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研究结论
基础条件
处于城市中心区，传统的城市中心商务区之一，拥有较好的地段价值
交通方便，地铁1、2号线站点均在十分钟步行距离之内，高架快速路也近在咫尺
周边酒店配套知名度高
产品
无柱式设计
米层高，3米净高，设置500毫米高的架空地板空间
先进的通讯设备和空调系统
入驻企业
以咨询服务企业、领事馆等外事机构为主
租户比较高端，大部分为行业内知名品牌
世纪商贸广场成功关键因素是较好的地段加上高品质的产品。
对本项目的借鉴→当甲级写字楼市场竞争激烈时，应该注重提升产品品质，并尽量避免同质化竞争。
竞争市场分析——写字楼
5 写字楼——租赁产品
案例——世纪商贸广场(The Center)
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5 写字楼——租赁产品
案例——保利广场
竞争市场分析——写字楼
上海保利广场占地面积27,301㎡，总建筑面积100,520㎡，共有五栋单体建筑。
北侧为四栋高档滨江独栋办公楼，其中
A栋9层，建筑面积为8,㎡；
B栋7层，建筑面积为6,㎡；
C栋5层，建筑面积为4,㎡；
D栋7层，建筑面积为6,㎡。
南侧E栋为22层/30层构成的双塔甲级写字楼，高度为米，建筑面积为73,㎡，其中塔楼一、二层与地下一层为商业物业，面积约17,000㎡，地下二层和地下三层为车库。
滨江独栋办公楼遵循高层高、外呼吸式玻璃幕墙、局部跃层和屋顶花园的设计理念，E栋塔楼办公空间高、可自由分割并有跃层观光会议厅。
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5 写字楼——租赁产品
竞争市场分析——写字楼
案例——保利广场
项目信息
开发商 保利集团
竣工日期 2009年底
场地面积 27,301
楼层数 30
办公楼总建筑面积（平方米） 40,000
总办公楼层数 28
标准楼层数 28
交易楼层数 0
设备楼层数 1
楼宇总高度 m
地下楼层数 3
Carparking Spaces 停车区域
车位数量 435个
Typical floor configuration 标准楼层结构
标准层建筑面积（平方米） 1,619
每个楼层的竖井数量 Electrical 电力 2
Telecom 通信 1
Tenant 租户
走廊宽度（米）
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5 写字楼——租赁产品
竞争市场分析——写字楼
案例——保利广场
标准楼层
天花板 矿棉板
楼层 架空地板
结构楼层载重 - 标准楼层 2KN/sqm
电力
电力来源 Dual source
分配 标准楼层 80kw
照明级别 办公 500 lux
电梯服务区
客梯数量 8
电梯商标 蒂森克虏伯
电梯分区数量 2
区间电梯 低区 4
高区 4
服务电梯 2
区间电梯速度 低区 3m/s
高区 5m/s
服务电梯
通信系统
总电话线 4500 对
电话线（平方米/标准楼层线路） 160对/层
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5 写字楼——租赁产品
竞争市场分析——写字楼
四栋总部办公写字楼在售：90,000 元/平米，整栋
标准写字楼目前先期预租中：报价在元/平方米/天，高区在7-8元/平方米/天
案例——保利广场
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竞争市场分析——写字楼
5 写字楼——租售结合模式
边租带售型产品：开发商考虑回笼部分资金，但是对于回收周期的要求不高，同时希望获得较高的销售价格，所以在租赁的同时，也进行销售。这类项目往往不会为了销售而进行小面积分割，而是等待有实力的整层或半层买家。代表开发商：陆家嘴区域的一些中小型开发商，代表物业：中融碧玉蓝天；
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竞争市场分析——写字楼
5 写字楼——租售结合模式
区域内大面积(1,000平米以上)及整栋成交量在2009年达到最高值，主要由于多家金融商业银行对新落成的写字楼进行冠名及整栋购买所致；
大面积成交主要集中在陆家嘴区域；以金融企业、银行为主要购买群体，以获得物业冠名权，提升企业形象；
2008年由于整体市场疲软，金融银行作为危机的中心，整栋大面积交易显著减少，仅中融碧玉蓝天有部分成交；
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5 写字楼——租售结合模式
案例——中融碧玉蓝天
竞争市场分析——写字楼
项目地址 ： 银城中路8号
项目用地面积 ： 8,975 平米
总建筑面积 ： 101,293 平米
项目组合 ： 办公楼5-43层，商业裙房1-4层
标准层面积 : 每层1,900平方米建筑面积
租金报价 : 每天每平方米人民币元
物业管理费 : 每月每平方米人民币32元
车位 : 350个车位
得房率 : 70%
吊顶净高 : 3米
大楼竣工日期 : 2008年6月
交房状况 : 标准天花系统喷淋头，烟感器，照明装置、空调出风口
乳胶漆墙面
玻璃前门
水泥地
开发商 : 中融集团
交通 : 近地铁2号线陆家嘴站
近延安路隧道
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5 写字楼——租售结合模式
案例——中融碧玉蓝天
项目先期出售受阻，转而边租待售模式；
中融碧玉蓝天于2007年8月开始对外预售，报价达70,000元/平米；
2008年9月，随着市场持续疲软，销售状况不佳，开发商决定将此楼投向租赁市场，最小租赁面积500平米，报价10元/平米/天；
近期，上海农村商业银行收购中融碧玉蓝天商铺及10层写字楼及冠名权使项目最终基本脱手，单价49,000 元/平米；目前市场租金在元/平米/天；
注：2007年销售至今，平均售价为5,7000元/平米；（农村商业银行购入面积尚未记入）
竞争市场分析——写字楼
项目名 面积 总价 单价 (元/平米) 成交日期 楼层
中融碧玉蓝天 1,997 123,809,660 62,000 4/13/2007 29
中融碧玉蓝天 427 20,495,040 48,000 8/3/2007 12
中融碧玉蓝天 1,987 135,087,440 68,000 3/12/2008 高区
中融碧玉蓝天 218 9,995,044 45,950 8/3/2007 8
中融碧玉蓝天 1,980 118,774,800 60,000 11/21/2007 36
中融碧玉蓝天 217 9,894,885 45,500 8/3/2007 11
中融碧玉蓝天 213 9,178,780 43,000 8/3/2007 12
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5 写字楼——租售结合模式
案例——花旗集团大厦
租户构成
竞争市场分析——写字楼
标准层面积 : 每层2,600平方米建筑面积
租金报价 : 每天每平方米人民币元
物业管理费 : 每月每平方米人民币元
车位 : 410个车位，每个车位每月人民币1,500 元
得房率 : 65%
吊顶净高 : 米
大楼竣工日期 : 2005年3月
交房状况 : 标准天花系统喷淋头，烟感器，照明装置、空调出风口
乳胶漆墙面
玻璃前门
水泥地
开发商 : 上海巴鼎房地产发展有限公司
物业管理公司 : 国际著名物管公司
主要客户 : 花旗集团，拜耳集团等
交通 : 近地铁2号线陆家嘴站
近延安路隧道
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花旗集团大厦虽有部分分拆出售，但运营状况仍然较好；
花旗集团大厦在除花旗集团整体购买8层写字楼并获冠名权外，在竣工之后同时向部分投资客分割出售；客户群主要是东南亚和台湾地区的个人和企业客户 ；
但出让均以半层或整层出售，分割面积较大，避免业主过多；
由于出售情况好于预期，加之开发商对租赁市场长期看好，开发商改为自营剩余楼层；
5 写字楼——租售结合模式
案例——花旗集团大厦
竞争市场分析——写字楼
项目名 面积 总价 单价 (元/平米) 成交日期 楼层
花旗集团大厦 1,376 56,961,356 41,383 5/27/2005 1-2层01室
花旗集团大厦 2,664 103,202,536 38,734 5/20/2005 6层
花旗集团大厦 1,332 51,832,094 38,900 6/27/2005 701-702
花旗集团大厦 1,332 51,260,292 38,486 7/14/2005 703-704
花旗集团大厦 1,332 51,832,094 38,900 8/8/2005 801-802
花旗集团大厦 1,332 51,811,867 38,900 5/17/2005 803-804
花旗集团大厦 1,332 57,346,147 43,038 6/27/2005 901-902
花旗集团大厦 1,332 56,221,387 42,210 6/30/2005 903-904
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竞争市场分析——写字楼
5 写字楼——总结
租赁产品 销售产品 连租带售产品
产品特征 以高品质甲级写字楼为主 品质一般、产权分割面积较小 品质较高类似租赁产品；
通过特定大客户的引入，大楼冠名权出让，销售物业
面积分割较大(半层以上)
主要以开发商减轻资金压力、回笼部分现金为目的；
面积需求特点 高层以大面积租户为主
低区合理分割满足中小面积需求 基本以中小面积需求为主
(100-300平米)
租金 租赁产品租金>销售产品租金
入住率 一般项目竣工后2－3年稳定 由于面积分割原因，无法吸引大面积租户，入住率较不稳定
客户构成 客户构成更多是由于区位影响所导致：如陆家嘴(金融)、北外滩(航运)；
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1 上海优质写字楼定义及分布
2 上海优质写字楼市场分析
3 陆家嘴区域写字楼市场分析
4 项目周边区域写字楼市场分析
5 写字楼竞争市场分析
6 需求特征分析
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写字楼租户——研究方法
研究目的：
我们以优质写字楼的最终用户的个体作为研究对象，深度了解，他们目前的办公空间的产品特征，以及他们理想中的办公空间的形态和要求，从而为本项目的写字楼部分提供支撑；
同时我们还希望了解他们对本项目发展优质写字楼物业的看法，由此决定的未来对现有办公空间进行调整的需求；
研究形式：
调研形式：此次深访采用一对一访谈形式
样本选取：样本数量20个，全部来自于浦东区域
写字楼租户
采集地点 样本数量
国际航运金融大厦 2
华辰金融大厦 2
汇丰大厦 2
金茂大厦 2
巨洋大厦 2
浦项商务大厦 1
裕景国际商务广场 2
证大立方 2
证大五道口广场 1
新金桥大厦 2
金桥银东大厦 2
合计 20
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写字楼租户需求研究
租户基本情况研究
写字楼物业期望
对本项目写字楼发展的看法及消费意愿
办公场所
物业类型
可承受租金/售价
期望租户组合
目前写字楼使用情况
入住意愿
配套设施
未来写字楼市场看法
写字楼租户
写字楼租户——研究方法
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8个国内公司样本
8个国际公司样本
4个上海本地公司样本
公司来源
目前办公面积
行业
公司性质
8个公司样本租赁面积为200-300平米
5个为300－600平米
5个为1,000－2,000平米
1个为6,000平米左右
1个为15,000平米左右
8个公司样本为母公司
4个为大区分公司
7个为分公司
1个为代表处
4个公司样本为金融业
2个为航运行业
4个为专业服务业
4个为制造业
2个为IT业
2个为贸易行业
2个为其它行业
写字楼租户
写字楼租户——样本特征
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写字楼租户——目前使用状况
在选址考虑因素中，受访公司表示最为关键的因素包括产业聚集度、区域成熟度、交通条件、租金成本、物业品质等因素；
在考虑因素中，绝大部分的受访公司表示区域与产业等的外部因素仍然是他们决定选址的主要考虑因素，约占60％，而对产品力的考虑只有40％左右；
选址
配套设施
目前办公物业评价
和选址因素中的特征较为相似的，受访租户对目前入驻物业较为满意的大多是外部因素，如：区域形象、交通便利，商业配套佳等；
较为不满意的多为项目内部因素，如：电梯等候时间、绿化等；
受访公司目前的租赁的物业都是区域市场上优质的写字楼物业；
受访公司在选址的时候，最主要的考虑因素除区位因素外，有明显的产业和行业聚集倾向，对产品力的考虑相对较小；
受访公司表示对于目前所在写字楼设施较为不满的方面主要集中在绿化、电梯等候时间、以及周边环境，本项目在定位是应该加以利用，突出比较优势
受访公司表示，目前所在楼宇电梯等待时间平均为2分钟；目前所在的高层写字楼基本都实现了分区
受访公司表示，目前使用物业的车位以地下停车位为主，月租费大部分为800-1500元/个/月；
大部分受访公司表示，目前所在楼宇的平均物业管理费在28元/平米/月左右
对写字楼的内部配套，绝大多数受访租户表示基本满意
租赁/购买
17个受访公司现为租赁，租金水平分级较为明显，陆家嘴核心区域为10-14元/平米/天，金桥区域为元/平米/天，其它区域为-6元/平米/天
3个受访公司现为购买，平均购买成本为30000元/平米；两家2007年购买的表示，到目前分别上涨了20%和40％，一家2009年初购买的表示上涨了20％
写字楼租户
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几乎所有受访公司表示近期无搬迁的打算
搬迁/扩租需求
搬迁原因
区域选择
区域选择原因
绝大多数受访公司表示搬迁的原因是，公司的业务范围和业务量的扩大，带来的扩租需要，以及公司实力增强以后，选取更加优质的写字楼楼宇；
少部分公司表示，考虑未来购买写字楼物业，从而入驻自有物业
绝大多数的受访公司认为，产业和行业聚集度，靠近客户，仍然是他们选择办公物业的主要考虑因素
由于大部分公司在进行写字楼选址时已综合考虑各方面的因素，对现有物业比较满意，且租约尚未到期，因此搬迁的可能性较少；
受访公司认为业务拓展、提升形象、选择更为优质的写字楼是他们搬迁的最可能的原因。
绝大多数的受访公司表示，如果未来有搬迁需要，主要考虑的区域仍然是浦东区域现租赁的办公物业所在地带
办公
场所
写字楼租户
写字楼租户——未来期望
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4个受访公司表示偏向于楼宇高区
16个受访公司表示偏向于楼宇中区和中高区
没有一家公司偏向于楼宇的低区
几乎所有受访公司表示希望是具有现代感的玻璃幕墙
20家受访公司都认为朝南最好，但也并不十分在意，主要看重的是能够采光、有一定的景观
绝大多数的受访公司表示期望的优质写字楼楼宇的建筑形态是30层以上的高层楼宇；
几乎所有的受访公司都表示，未来期望入驻的是真正国际标准的甲级写字楼，只有2家公司考虑LOFT产品；
建筑形态
楼层
外立面
朝向
普遍希望能够入驻标准甲级写字楼；
普遍倾向于玻璃幕墙的外立面和现代的建筑风格；
对绿化，尤其是绿化植物具有强烈的需求欲望
物业
偏好
20个受访公司在景观方面并没有明确要求，但希望有江景、视野开阔
大部分受访公司希望有绿化植物；
所有受访公司认为环保节能概念炒作大于实际，但愿意为具有实质性内容的环保节能建筑支付5%-10%的租金溢价
景观绿化
写字楼租户
写字楼租户——未来期望
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所有受访公司表示，希望未来的办公空间是可以自由分割的；
绝大部分的受访公司期望的办公空间的净层高为平米以上
所有的受访公司对这一要素无特殊要求，认为只要达到建筑规范即可；
除银行外，大部分的受访公司对这一要素没有特殊的要求；
但是以成熟市场的经验，一般的地板承重为500kg/平米，而靠近核心桶内圈，一般为800kg/平米，以供企业放置较重的服务器等设备；
大部分的受访公司期望标准层面积在1500-2,000平米左右；
标准层面积
楼板承重
电容量
层高
受访公司对于优质写字楼的硬件指标最为敏感的依次是净层高、标准层面积和分割方式；
对楼板承重、电容量及电话线路无特殊要求。
硬件
设施
偏好
分割方式
所有的受访公司对这一要素无特殊要求；
电话线路
写字楼租户
写字楼租户——未来期望
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对于停车位，受访公司表示可以承受1000-1500元的月租金
20个受访公司表示期望中的写字楼物业需要配置中央空调
20个受访租户表示在高峰期等待电梯时间不应该超过2分钟
受访公司给出了期望中的电梯品牌，基本以三菱、日立、Otis为主
电梯
空调
停车位
对于写字楼产品的内部设施的要求不高，只有对于空调系统有较为统一的要求；
内部商业配套方面，对于员工餐厅/咖啡厅、ATM要求较高，本项目有酒店、商业等物业综合性强，因此可以很好的满足
对于停车位的租金承受能力较强，可以适当高配停车位，以增强写字楼物业的竞争力
内部
配套
设施
偏好
ATM机与咖啡厅是受访公司认为最必不可少的配套设施
其次是员工餐厅
公共会议室有40%左右的受访公司认为最好有
对会所、美容美发等认为可有可无
只有3家公司明确提出了需要有公共的展示空间
内部商业配套
写字楼租户
写字楼租户——未来期望
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受访公司的平均办公面积要求与现有租赁面积差别不大，但普遍比现有租赁面积有所增加，有一定的扩租需求
受访公司的平均租金要求在8元/平米/天左右水平
金融业和大型公司的租金承受能力较强，普遍在10元/平米/天以上水平
2个受访公司表示期望的租期为1-2年，短期租约
15个受访公司表示期望的租期为2－5年，中短期租约
3个受访公司表示期望的租期在5年以上，中长期租约
只有1家受访公司表示倾向于购买
17个受访公司表示倾向于租赁
2个受访公司表示都可以
租赁/购买
租期
租金
受访公司表现出了在未来倾向于租赁的趋势；
大多数租户都希望签订2年以上的中短期较为灵活的租约；
租赁
偏好
租赁/购买面积
写字楼租户
写字楼租户——未来期望
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大部分受访公司明确表示商务往来有高星级酒店住宿需求
50%的受访样本，期望是国际品牌的物业管理公司；
50%个受访样本认为只要是服务好就行了，公司品牌不重；
主要希望获得改善的物业服务包括：安保、清洁和维护等。
16个受访样本表示可以承受的物业管理费在30元/平米/月以上
所有的受访公司都圈选了问卷表中列举的所有配套设施，包括：酒店、餐饮、大卖场、便利店等；
周边配套
酒店设施
管理公司
管理费用
对周边设施配套有较多要求，认为越完善越好；
根据之前对现有物业的评价，市场对更好更标准化的物业服务的要求还是较为强烈的，尤其是安保等，也愿意承受较高的物业服务费；
周边
配套
偏好
物业
管理
写字楼租户
写字楼租户——未来期望
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4个受访公司样本对入驻本项目表示了明确的不太可能
这4个受访者不考虑入驻的原因是认为离陆家嘴核心区有些远，不成熟
16个受访公司明确表示会考虑有兴趣入驻本项目
16个受访者认为有兴趣的原因是本项目区位不错，交通便利
入住意愿
可接受租金
租户期望
12个受访样本对预期租金给出了意见，平均的预期租金为8元/平米/天，而其中两家公司表示可接受10元/平米/天的租金
15家受访样本表示希望和品牌知名度较高的企业或者一些外资企业在一起办公，以提高自己的形象；
5家受访样本表示希望，能够和同行业或者自己的客户在一起办公；
16/20的受访企业明确表示了对本项目的入驻兴趣
大中型公司期望与同行业的公司在一起办公；
而中小型公司期望与世界500强等国际知名企业在一起办公，以提升企业形象
对装修的要求十分统一，希望是进行了基本装修的物业，即架空地板+吊顶+墙面涂料
装修期望
20家受访样本表示希望入驻的办公物业是进行了普通装修的，即架空地板+吊顶+墙面涂料；
写字楼租户
写字楼租户——对本项目看法
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写字楼租户——对未来写字楼市场/整体经济环境走势的看法
20个受访样本认为未来上海的写字楼市场前景较好，主要原因认为是上海的金融与航运中心地位对国际和国内公司有着强大的吸引作用，并且金融危机的影响在逐渐减弱，需求会慢慢回升
未来走势
行业影响
20个受访样本认为，自身受到了金融风暴影响
2家公司认为影响较大
18家公司认为经营正在恢复中
几乎所有公司都对未来的发展持乐观看法
写字楼租户
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访谈结果
借鉴启示
受访公司在选址的时候，最主要的考虑因素，仍然以区域成熟度、产业聚集度、交通和周边配套为主；
由于受访样本选址办公物业时已综合考虑各方面因素且租约未到期，因此搬迁的可能性较少；
受访公司表现出了在未来倾向于租赁的一致看法
受访公司表现出了对绿化的强烈需求
受访公司普遍希望入驻国际标准甲级写字楼
90%的受访样本会考虑入驻本项目，认为有发展潜力
几乎受访样本预期上海优质写字楼市场具有发展的空间
本项目具备较好的区位和交通条件有发展写字楼的机会
本项目应该主要面向以租赁物业为主的外资和国内公司
本项目发展写字楼应以标准甲级写字楼为主要考虑方向
本项目写字楼产品在绿化上应突出亮点，增加产品的竞争力
本项目发展的写字楼的整体市场前景中长期依然较为乐观
写字楼租户
写字楼租户——小结
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市场形势
1、短期调整长期向好，办公楼市场短期内（2-3年）面临较大的供过于求的压力，但中长期（5-8年）市场需求充足办公楼在中长期市场环境仍有可行性；
2、区域竞争压力小，项目所在区域缺乏有竞争力的优质办公项目；（陆家嘴目前的甲级写字楼租金报价平均为元/平米/天，约27%的空置率，而在竹园区域的成熟项目的平均租金报价为元/平米/天，%的空置率）
需求特征
1、受访公司普遍希望入驻国际标准甲级写字楼
2、90%的受访企业会考虑入驻本项目，认为有发展潜力
3、上海优质写字楼市场具有发展的空间
发展机会
有潜力成为陆家嘴次级聚集区，小陆家嘴的需求外溢和区域产业结构调整将进一步改善本项目所在区域的租户质量，并提升租金水平；
写字楼市场小结
