中国·西安·永宁门
【珠江时代广场】整体发展战略
定位报告
二○○八年五月
1
西安市场整体情况1
2
东部：结合浐河、灞河的河道整治， 建低密度高
尚住宅区和旅游度假区。
北部：国家级经济开发区、市政府北迁、火车北
站和地铁开建、渭北经济园规划。
东南：结合交大科技园、曲江旅游开发区，发展
高科技园和旅游度假区
南部：与韦曲衔接，建设新园区、发展大学城，
正在成长为西安成熟的“城市副中心”。
西南：拓展高新技术产业开发区，建设世界一流
的科技产业园。
西北：发展空港区。
东北：发展高尚住宅区和旅游休闲区。
“关中城市群”核心，西安的城市骨架现已全面拉开，
大西安格局现已成型
3
西安形成七大房地产开发区域
城东及
浐灞居住圈
城北及
北开发区
城西居住圈
高新居住圈
曲江居住圈
旧城板块
城南居住圈
4
区域 售价（元/m2） 档次 主要目标客户
曲江板块
别墅万
小/高层5800
高档：别墅等低密度物业、小高层/
高层为主
私营企业主
高级管理人员
高级公务员
高新区
小高层、高层
5000-6000为主
中高档——高层和小高层为主，洋
房为辅
高新产业技术、管理人员
私营企业主、政府公务员
中高收入白领、金领
城南
小高层、高层
4800-5500
中档至中高档——以小高层和高层
为主
电子城等研究所技术人员、教师
私营企业主
城市中高收入白领
城东
洋房、小/高层
4000-5000为主
中档——以普通小/高层为主，多层
及别墅类为辅
个体批发经营户
区域厂矿企业(纺织)管理人员
城西
洋房、小/高层
4200-5000为主
中档——以普通小/高层为主，洋房
等为辅
军工企业高级技术及管理人员
高教教师
航空企业员工
北开发区
小高层、高层
4500-6000
中低档到中高档——以小/高层为主，
洋房为辅
公务员/陕北客户
企业技术人员及管理人员
区域决定房价——西安楼市板块分析情况
5
2007年西安商品房销售面积创纪录达到950万平米，
同比上年增长40%
2007年商品房施工面积万平米，
同比上升%；商品房竣工面积1063
万平米，与去年同比增加%；2007
年西安商品房新开工面积10157843平米，
与去年同比增长%。
资料来源：西安房地产年度分析报告
3258元/平
米
2006年 2007年
3718元/平
米
2845元/平米
2005年
%
%
2004年
%
2712元/平米
西安普通住宅平均成交价格为3718元/平
米，较去年增长%，相对于2004、
2005年平均5%水平来看，涨幅超过以往
的一倍。
6
尚美佳观点：2007年西安房市，热点区域的品牌大盘
引领西安房地产市场发展
2007年销售
整体回顾
西安房市形成“四方割据”现状
城南（曲江、电子城）、高新、城北和城东
品牌大盘的地位日益加强
年销售量在10万平米以上大盘约18个
2007年西安房市全面被引爆
销售面积、销售金额均创新高，增长过快
7
西城
奥园
高新区
天地源、和黄、融侨、
紫薇、绿地、高新
曲江
中海、金地
融侨、天地源、
大华、富力
浐灞
中新、盛恒
龙湖
北城
珠江、绿地、首创
经开、紫薇
城南
万科、华远、珠江
万达、富力
雅居乐
8
品牌竞争
第一集团：本土品牌
[天地源、高新地产、经开、
高科地产、紫薇地产]
第二集团：外来品牌
[绿地、融侨、大华、和记黄
浦、金地、中海、富力、华
汉、中新、珠江]
第三集团：新进品牌
[新鸿基、龙湖、雅居乐、
粤华、万科、首创]
典型案例
天地源：枫林绿洲
高新：枫林华府
高科：夏日景色
紫薇：紫薇尚层
紫薇希望城
绿地：绿地·世纪城
融侨：融侨·曲江观邸
大华：公园世家
金地：尚林苑
中海：国际社区
富力：富力城
中新：产灞半岛
和黄：逸翠园·西安
项目定位
生态大盘 原
味庭院生活
城市生活领跑者
现代都市生活营造者
品牌分段 品牌特征
主打本土优势，在本土品牌
忠诚度较高。主要开发大众
化楼盘，参与城市建设，本
土影响力较大。
外来品牌，实力强劲。已有
实力产品证明，拥有一定的
市场号召力，产品创性强、
主开发中高端产品，品牌美
誉度高，形成品牌系列连锁
开发体系。
新鸿基：鸿基新城
雅居乐：维也纳森林
其他未定
国际社区
收官皇脉·宅纳东西
公园地产
城市奢侈品
国际社区
精装修豪宅
生态大社区
景观豪宅
新鸿基：鸿基新城
雅居乐：维也纳森林
其他未定
正在酝酿的国内著名品牌，
厚积薄发中展开新一轮品牌
之战。
9
专题市场分析2
10
根据本项目的产品定位及区域位置，此次主要针对同类产品进行调研。
从产品类型、区域位置、开发商品牌等各方面对比，与珠江时代广场具
体可比性的公寓项目有：西安万达广场、长安国际、宏府·嘉汇广场、
粉巷一号、会展国际、假日国际广场、海星城市广场等项目。
公寓类产品市场分析
11
西安万达广场
长安国际
宏府·嘉汇广场
粉巷一号
假日国际广场
会展国际
南门国际
公园天下
西安酒店公寓类产品主要集中在城市中心
海星城市广场
本案
12
区域 项目名称 产品类型 总户数（户） 主力户型 均价（元）
城南
万达广场 高层公寓 2164 38-120 5700
海星未来城 精装公寓 40-80 7000
会展国际 精装公寓 500 35—130 7000
城内
长安国际 精装公寓 -- 90-120 16000
南门国际 高层公寓 — 40—120 5600
宏府嘉汇广场 精装修公寓 -- 40-260 9800
粉巷一号 精装修公寓 380 40-80 7000
假日国际公寓 酒店式公寓 533 36－90 7300
高新区 公园天下 精装修公寓 300 41-82 8000
小结：
以上几个项目所处地理位置优越，周边餐饮、休闲、购物、医疗、交通、教育等各项配套设施齐全，
极为便利。商业氛围成熟，已形成了相应规模。销售价格从5700元/平米至16000元/平米不等。
公寓类产品
13
长安国际广场：
概况：由7栋错落有致的现代建筑组成，功能组合以国际化城市主楼商务模块为基础，
功能形态设计国际甲级写字楼，五星级酒店，极品公寓，美美百货国际名品专卖店（如
CUCCI、FENDI、PORTS、 chloe等）、国际连锁会员专享式俱乐部等，同时引进仲量
联行为其物业服务公司，是西部首例超大规模酒店化社区。
酒店式公寓：销售价格是整个西安市场售价最高的项目，售价高达16000元/平方米，五
星级装修交楼标准（含家电），现楼状态，但是自06年广告宣传以来，由于产品自身配
比问题，一直未正式销售，项目搁浅已有一年多时间，详细装修标准及家电配套暂时无
法提供。
典型个案分析：
14
长安国际广场
15
西安万达广场：
概况：大连万达集团在西安的首发作品，
是李家村综合改造项目，产品类型涵盖
公寓、写字间及大体量的商业，总建面
35万平方米，是一座集合了诸多业态的
城市综合体。公寓部分售价均价5700元/
平方米（毛坯）。
配套设施：该综合体包括了电影院、大
型超市、电玩城等生活配套设施。目前，
包括沃尔玛在内的数十家国际大商家已
经正式签约入住，近期将开业。
典型个案分析：
16
万达城市广场介绍
17
典型个案分析：
海星未来城位于南二环与太白路交汇处，项
目占地65亩，总建筑面积20余万平米。由四
栋住宅塔楼和三层商业裙楼组成。
1号楼精装公寓，配备高端品牌家具、家电，
6万平米的高尚综合卖场群，由新加坡著名购
物中心——怡丰城运营商全程运营，汇聚时
尚，名品浸染。
设置超过1000平米国际休闲会所，配备恒温
泳池、健身、洗浴等标准化设施。还拥有2万
平米景观休闲广场，全球知名景观专家贝尔
高林以其优秀的设计理念，完全满足居者购
物、休闲、娱乐、交流的需求。物业管理聘
请全球知名物管公司—戴德梁行全程托管。
18
海星未来城介绍
19
宏府嘉会广场：
销售价格9800元/平方米，除所处位置优越外，其交楼标准为四星级酒店装修标准。尽管
销售价格居高，但项目自2007年9月1日开盘，距今不到半年时间，已至尾盘销售阶段。
典型个案分析：
20
粉巷一号：
概况：位于城市中心钟楼、粉巷商圈，与西安著名商务休闲酒吧步行街“德福巷”为邻，
地理位置优越。总建面万平方米，为精装修小户型公寓，销售价格7000元/平方米，期
房，项目于2008年4月开盘。
典型个案分析：
21
目前市场上的公寓产品销售状况良好，小户型公寓供不应求。西安作为西北地区的门
户城市。近几年发展势头迅猛，目前市场已经表现出对高档公寓较大的需求，珠江时
代广场项目处于城中区域，该区域经过多年的发展，已成为西安的门户，商务活动频
繁，是综合性的城区。从市场情况看，西安市场存在对高档次星级酒店物业的需求。
珠江时代广场提供的五星级精装修酒店式公寓，抓住了市场的空白点，同时大体量中
高档商业为公寓提供了完善的消费配套实施，使项目具备了与同类产品抗衡的优势。
但是，根据西安市场的情况来看，项目现有户型面积大，公摊大，总价过高是后期销
售最大的弊端，销售压力巨大。
公寓结论：
22
目前西安市场上真正能够称之为甲级写字楼的产品为数不多，且都分布在
经济发展快速的区域，且多数都作为开法商的固定持有资产经营。此类项
目主要位于高新区、南城区域。
同类产品主要有：中大国际、高新国际商务中心、长安国际中心、西港国
际大厦、西部国际广场等项目。
写字楼产品
23
世纪星大厦
长安国际
中大国际
西港国际大厦
西安中高端写字楼主要集中在市区及高新区
高新国际商务中心
西部国际广场
本案
24
概况：位于南大街30号，由写字楼、国际名品广场、商务多功能厅组成，为西安顶级的高
档物业，写字间面积为13415平方米，高米，共9层。
租售情况：该写字间只租不售，入驻率为100%。一般租价为200-210元/平方米（按套内面
积计算，含物业管理费）。由戴德梁行提供物业服务。
中大国际
25
概况：位于高新区高新路与科技路交汇处，
由数码大厦（总部型商务写字间）、天幕阔
景（城市顶级豪宅）、商业裙房（世纪金花
高新旗舰店）组成。总建筑面积14万平米，
数码大厦（写字间）建筑面积万平米。
租售情况：该写字楼只租不售，租价为95元
/平方米，物业管理费为元/平方米，入
驻率75%，其中有11家为世界500强企业，如
和记黄埔、仲量联行、ABB、西门子等，韩
国领事馆也在其中。
高新国际商务中心
26
概况：位于高新区高新二路，顶级纯写字楼，总建筑面积70303平方米。
租售情况：销售均价8500元/平方米，限整层以上订购，物业管理费元/平方米，由志诚
物业提供物业服务。大厦采用坚如磐石的筒中筒建筑结构，总建筑面积70303平方米，地上
48层、地下2层，总高度218米；单层建筑面积约1600平方米，12部智能化高速电梯。
西港国际大厦
27
概况：位于南门广场西南角，产品类型为精装修酒店式公寓、美美百货、写字楼及酒店。
总建筑面积约26万平米，其写字楼国际商务中心由4栋11层45米高建筑单体组成，建筑面
积43848平米。
B座入驻率较高，达到95%，而A、C、D座入住率相对较少，租价均价为114元/平米。出
售主要以景观位置较佳的C、D座为主，销售均价为16300元/平米，物业管理费元/平
米，由仲量联行提供物业服务。
长安国际中心
28
■概况：位于高新区南二环路高新路十字，项
目总建筑面积124945平米，占地9302平米。
■租售情况：写字楼销售均价为7000元/平米，
租价均价为70元/平米，物业管理费元/平
米。戴德梁行为其物业顾问。
■业态组成：1-2层：银行、证券、金融类；
3层：精品商场；4层：大型餐饮（中西结合）
；5层：健身房、书吧、咖啡厅；6层：配套
会所，7层以上为写字楼。
西部国际广场
29
整体市场来看，西安市场上的甲级写字楼的销售远不及乙级写字楼，因此大多数甲级写
字楼只租不售，均作为开发商的长期持有资产进行经营。物业租金水平远远高于乙级写
字楼，入驻企业自身实力雄厚，对物业的各项配套设施及服务也有一定的要求。同时，
随着城市经济的快速发展，甲级写字楼将成为写字楼市场的宠儿而颇具投资价值。
我司作为国内最具实力的开发企业之一，多年来开发了大量的房地产物业，在国内市场
中有较大的影响力，是房地产市场的引领者和开拓者。在当前经济快速发展，房地产市
场竞争日趋激烈的情况下，我司为自己提出了新的要求和挑战，在西安房地产市场涉足
新的领域，开发西安市场的高档次综合性物业，继续保持对市场的引导，是企业发展新
一步和重要的战略。
对于本项目而言，其独一无二的地理位置，决定了项目的产品定位，成为区域市场的
标竿，地标性的建筑物，必将带动区域的发展。
写字楼结论：
30
项目价值深度分析3
31
从城市发展历程来看，【珠江时代广场】位于永宁门外，
是西安的城市门户
核心区位：项目位于环城南路与南关正街
交汇处，紧邻南城门。项目三面环路，交
通便捷。
立体交通：有50多条公交车线路经过，交
通覆盖面广，地铁2号线直达本案。
本案
二号线二号线
钟楼
32
项目周边配套完善，交通便利，周边业已形成了西安最为
集中的商务、历史古迹和星级酒店集群
长安国际中心
长安城堡
本案金花豪生酒店
钟楼
农行总部
陕西省剧院
陕西省政协
碑林
钟楼饭店
皇城饭店
关中书院
33
历史人文体系——坐拥千年历史文脉
1、并行永宁门，与世界名城共荣耀
永宁门，现常叫做南门。永宁门是
西安城门中资格最老、沿用时间最
长的一座，建于隋初，当年它是皇
城南面三座城门中偏东的一座，原
叫安上门，唐末建新城时留作南门，
明代改为永宁门。
2、坐镇长安龙脉，贯穿九宫格局
地处龙脉——长安路起始之处，古
城中央，轴向伸张，继承了唐长安
城的九宫棋盘式格局。
34
西安商业价值的巅峰点已经出现，本案处于西安地产价值
的核心区区域
房地产整体市场趋于理性、
供需两旺，房价涨幅和GDP增
幅呈均衡趋势。中心区物业
稀缺性将更加体现，将出现
价格峰值点。
在银行负利息倒挂，进一步
凸显房屋保值、增值的金融
属性的同时，将会刺激房地
产投资热潮的再一轮兴起。
西安城市中心已经形成西
安商业地产价值制高点
一环中心：
7000-20000
35
具有东情西韵的建筑群落，在创新价值时代，形成西安城
区最具视觉化城市【封面】建筑群
36
综合项目属性分析，本项目具有四大价值体
•项目四大价值
西安城市门户价值
传统的城市中心，
城市经济发展的重
心，必将诞生城市
标志性物业，升级
城市价值。
综合功能价值
项目西安城市中心集
星级酒店、顶级写字
楼、主体商业和休闲
娱乐为一体建筑群。
地标建筑人文价值
基于中心地段、历史
价值，本案建筑具备
了国际化元素表现，
具备城市标志型建筑
基础。
历史文脉价值
距离西安城市象征
——南门约200米，
享受绝无仅有的历
史沉淀和人文气息。
37
SHOP
PING
MALL
OFFICE
本案融五星酒店公寓、顶级写字楼、购物中心为一体，
组建成为西安城市核心罕有的商务综合体
从构成属性分析，本案是集五星级酒店、国际5A写字
楼和主体商业为一体的城市中心都市综合体。
顶级写字楼：总建筑面积为万平米，与长安国际构建
成南门顶级写字楼群，是西安中心区最具标志性产品，
是构建都市综合体的核心功能建筑体。
商业中心：总建面6万平米，服务型高端商业定位为高端
奢侈品、精品或服务型商业。
五星级酒店公寓：总建面约2万平米，西安最高端的酒店
公寓，提供包括会议室、水疗SPA、中西餐厅在内的配
套设施。
开发式城市广场：与南门广场合二为一，可建成“中西
交融”的文化广场，形成一个开放式的广场。
APARTMANT
SQURE
38
项目整体发展战略4
39
物质
精神
• 位于西安中心城区——南门，众人皆知的地理坐标
• 千年的沉积，南门已经成为西安的一种标志和象征
• 融写字楼、五星酒店公寓、顶级商业为一体综合建筑体
• 形成循环性的经济体，形成“楼宇经济”，升级城区功
能
【
珠
江
时
代
广
场
】
由于特殊的历史、地段，以及综合体所具有的资源聚合和
象征性，【珠江时代广场】具有两大特质
建筑的责任，在对城市、对文化产生影响力的同时，已经从提供功能空间
转向了组织社会活动功能。——BERNARD TSCHUMI（伯纳德·屈米）
S
w
itzerland
40
也就是说，从目前对【太阳宫】“改造”开始，本案将逐
步向“复兴中心城区”和“升级城区功能”方向转型
影
响
层
面
时间
对不再具备足够影响力、发
展动力不足的【太阳宫】进
行改造，阶段性过程。
改造
具有地标性、高标准的建筑
综合体的打造，【珠江时代
广场】将获得”新生“，成
为西安的城市关注点。
复兴
升级
集合商务、商业、公寓等为一
体的珠江时代广场，与长安国
际、长安城堡等，起到完善和
升级西安南门商圈城市功能。
2007年 2008年 2009年 2010年
41
【珠江时代广场】 将形成“循环经济体”，升级城市功能
根据具有地标性的城市综合体发展来看，珠江时代广场项目对于西安来说，具备以下特征：
外联
依托城市发展趋势
代言西安城市核心
内生
联动高端办公集群
互动星级酒店运作
外联
内生
集合多种功能服务
渗透多种魅力元素
共享多种客户资源
复合
功能
纵向
产业办公群聚化
横向
酒店功能高端化
纵横
开发
42
将项目发展，置于整个西安市的命题上进行思考，
对城市、文化、经济等资源进行全方位整合，建立
价值标杆体系。
以采取“全面突破和升级”为核心策略，在产品创
新、硬件打造、软件服务、开发模式及合作团队上
实现品牌效应，升级企业品牌。
项目整体发展战略定位
43
国际顶级居住、休闲、消费的
国际城市特区
项目发展主题定位：
西安新的城市名片，西安城市中轴线上的“龙首”，全新的国际居
住、休闲、购物的特区，将开创西安高端物业运营先河。
44
一个南门·一个时代
ONE SOUTHEN GATE， ONE TIME
【珠江·时代广场】主题定位语
南门是唯一的，时代广场也是唯一的，同时因为
时代广场的诞生，南门的地产新格局、物业形态、消费
观念进入一个新的时代。
45
项目物业发展定位5
46
珠江时代广场项目设计概述：
1号楼：地下二层：设备间和停车位
地下一层：生活超市、餐饮等
首层~五层：综合商业
六层~十五层：高档酒店式公寓
2号楼：地下二~三层：停车位
地下一层~五层：综合商业
六层~十四层：高档写字楼
1、2号楼连接部分：商业内街
47
项目各项规划、调整指标说明
48
项目成本核算
49
项目目标利润估算
50
酒店公寓发展定位壹
51
酒店公寓客户群体分析
酒店公寓建筑群产品整体定位
酒店公寓建筑群产品打造体系
销售策略建议
构建酒店式公寓集群的KPI
52
•投
资
客
•自住客户
•
政
务
商
务
客
户
·酒店管理运营带来的长期、稳定的收益和回报；
·看好地段潜力，买入产品升值前瞻；
·看好酒店式服务式住宅前景的投资者；
·作出自有固定资产（或具有其它使用功能）；
·物业功能要求。
·潮流生活引领者，看重酒店提供舒适型的精装修；
·对交通和配套满意，满足居于城市中心的意愿；
·讲究生活情趣、追求生活品位\自由；
·享受标准24小时酒店式贴心物业服务。
三大目标客户群分析
·政府机构、大型国有企事业单位的高级官员及领导；
·外地驻西安的分支机构（驻西安主管居住用房）；
·以公司名义购买（多为私营企业主），作接待用途；
·其它用途。
53
城市中心
政务、商务体验
星级服务
体验场所
西安城市门户地段，城市龙脉
之首，立体式交通，享受城市
建设带来的完善配套。
位于西安城市核心商务、旅游、
政经核心，从容周转于政务、
商务之间。
专属的星级CLUB会所，独特的
“生活会馆”，体现身份，满
足休憩与交流的需要
国际品牌集群团队，高品质软、
硬件配置，拥有显著的差异性
和档次感，舒适度高。
自住、客户购买和入住物业的决策模型
54
酒店公寓客户群体分析
酒店公寓建筑群产品整体定位
酒店公寓建筑群产品打造体系
销售策略建议
构建酒店式公寓集群的KPI
55
·西安第一个引进专业化的酒店运营管理机构，打造西安首席国际化标准服务的酒
店公寓，宣告一个5星级国际私人酒店时代的到来。
·高装修水准装修，引进国际、国内知名室内设计家，为城市顶尖的财智阶层量身
打造私人酒店寓所。
·一个奢华的“第三生活空间”，享受24小时的国际5星级高标准酒店服务；一种新
的生活方式，一种私享化的世界；
·西安城市中心的“城中之城”区，西安市独一无二的生活磁场和生活圈层。
“酒店式公寓”物业发展建议原则：
5星级服务·精装酒店官邸
56
酒店式公寓形象定位
·首席，代表着具有高度个性的物业，彰显城市新贵人群和享乐人群的精神属性，形成
一个特定消费人群的圈层；
·会馆级生活公馆——通过“专属会所+城市会馆”，形成“会所级酒店公馆”，为追
求品质生活、沉迷消费时尚、享受服务专属者，与五星级服务形成有效结合，为高端
商务、总裁人士打造的居住空间。
西安首席会馆级生活公馆
57
酒店公寓客户群体分析
酒店公寓建筑群产品整体定位
酒店公寓建筑群产品打造体系
销售策略建议
构建酒店集群的KPI
58
“酒店公寓”产品体系建议：
产品核心竞争力
会馆级居住 国际艺术风格
升级居住体验升级居住体验 树立创新形象树立创新形象
5星酒店服务
2424小时管家服务小时管家服务
59
除了特别设计的酒店式大堂以外，在裙楼构建超豪华、开放式、多功能化
的“名流生活馆” ，并与购物中心的高端会所形成有效统一和结合，全方
位营造品位生活，缔造西安惟一的会馆级生活方式。
• 实施方式：邀请知名设计师主笔设计，本土化的工艺打造。
• 经营方式：未来可通过自主运营或与经营公司联席合作。
一、西安惟一专属级会所配套
城市核心区·名流生活会馆
60
专属级会所配套建议
室内星光泳池
61
高级生活会所
俱乐部入口
专属级会所配套建议
特色酒吧
62
邀请包括新加坡、台湾和香港等地的国际知名设计师，设计出5～10套风格各异的
样板间，作为私人酒店和精装公寓的价值标杆，提升私人酒店所体现出的奢华、气
派和精致，从而塑造整个项目的运作高度。
物业功能建议——首创国际大师风格化设计
美式现代简约风格私人酒店公寓（美国·MOD公司）东南亚奢华型私人酒店公寓（台湾·邱德光设计）
63
私人酒店配置建议
（1）装修采用高档、豪华材料，工艺精致，能够突出风格。
（2）外墙：大面积的玻璃幕墙。
（3）内墙：大面积贴高级壁纸，局部高级环保乳胶漆。
（4）顶棚：厅、房顶棚均为高级环保乳胶漆，局部做造型处
理。
（5）地面：厅铺高级环保实木地板，房铺设高级地毯。
（6）门窗：入户门为高级防火门，配高级门锁、门吸、猫眼，
室内为高级实木门；天然大理石窗台，双层中空玻璃。
（7）厨房：地面高级防滑地砖，墙面高级环保乳胶漆。
64
（8）卫生间：卫生间地面高级防滑地砖，采取有效的防滑措施；
高级防水瓷片整体贴墙面；顶部做吊顶处理，安装品牌浴霸、良好的排风设施；
配置品牌洗手盆，玻璃淋浴间，品牌自动抽水马桶；
安装高级水龙头、毛巾架、纸巾架等；天然大理石台面洗手台，安装梳妆镜及防雾镜前灯。
（9）室内有中央空调，保证区域通风条件良好。
（10）具有有效的防噪音及隔音设施。
（11）公共通道以大理石铺设地面或者铺设高级地毯。门厅及主要公共区域设有残疾人坡道。
（12）大厅面积宽敞，具有接待能力。气氛豪华，风格独特，装饰典雅，色调协调，光线充足
（续）私人酒店配置建议
65
室内软装建议
（1）装修豪华，有豪华的软垫床、沙发、写字台、衣橱及衣架、茶几、床头柜、床头
灯、台灯、落地灯、全身镜等品牌配套家具。
（2）配备全套家电（国内一线品牌的液晶电视、配套的音响设备、洗衣机、冰箱、咖
啡机、电话、饮水机等）
（3）整套品牌厨具。
（4）接管物业公司品牌的床上用品、
清洁用品等。
（5）安装高级绒质窗帘。
66
有足够的高质量可用电梯，轿厢装修高雅，并有服务电梯。
国际频道有线电视的接入。
可视对讲电话。
与五星级酒店相符的计算机管理系统。
室内及公共通道区域提供国际互联网服务。
有应急供电专用线及应急照明灯。
（续）室内软装建议
67
五星级风格奢华酒店大堂：秉持“国际化ART风格”，充分利用建筑设计所形成的空间，打
造成为西安最具有空间感、艺术感和奢华酒店大堂。
二、国际化ART风格——公共空间设计
酒店大堂设计示意
68
在局部设计上，在延续项目整体定位上，
将艺术化风格的建筑元素、形于外、神
于内，墙面暗藏灯使墙面显得更为丰富，
GRG吊顶形成视觉中心，增强视觉冲击
力。
五星级风格奢华入口处：
69
公共空间——电梯间
一层电梯厅——不锈钢刻花造型延续GRG吊顶的装饰元素，室内外空间成为一个整体。
标准层电梯厅：延续首层电梯厅设计风格，以方皮革饰面代替木饰面，增加空间亲和感
70
户型方面：
产品单一，建议对户型进行调整，厅、
房进行分割。
三、户型产品说明
朝向采光：户型方正，主要以东、西
向房源为主，约占总房源的70%，西
向房源景观视野最好，既可将南门广
场直接纳入视野，也无任何遮挡物。
南、北向房源所占比例相当，南向房源一
直是北方购房者的首选户型，但本项目有
50%的南向房源靠近陕西省歌剧院，对采
光和视野会有所影响。而北向房源虽然阳
光不足，但采光充分，同时能够看到南门
城墙，是欣赏夜景的最佳位置。
电梯：6、7层平层共43套房源，11部
电梯；8—15层平层15套房源，5部电
梯，平均3户用一部电梯，基本能够
满足入住客户的需要。
71
户型说明
82－90㎡占总建筑面积的31%，预计可销售套数96套。项目目标客户均为高端
人群，不在乎总价，在乎舒适度及居中空间，只要产品品质符合要求，各项配
套设施能够满足客户消费所需，相信能够打动意向客户，进而促使成交。
50－70㎡左右的户型占建筑面积的%，预计可销售套数164套。调整后室内
功能同样齐全，且销售总价有所降低（约80万元左右/套），这样销售价格高于
市场但同时又不会脱离市场。
50㎡以下的户型，暂且预计占总建筑面积的%，可销售套数为40套。可利
用这部分房源与其它房源拉开差价，在营销推广中作为销售噱头，吸引目标人
群（包括投资客户）。
公寓总建筑面积19860㎡，调整后总套数约为300套。
82—90
平米
50—70
平米
50平米
以下
72
户型总评示意
73
通过知名酒店物业公司的入住，形成“品牌效应”，从而为酒店公寓销售提供强有力的保证。
24小时皇室管家服务，永远星级品质保证
·服务之一：全程租售服务。设立租售中心，提供代租、代管、
代收、代售服务；
·服务之二：人性化家政服务。提供定期清洁、女佣聘请、幼
托、照看老人、换洗床单枕套浴巾等服务；
·服务之三：齐备的延伸服务。提供全屋品牌的电器安装及维
修、室内装修及设计、家私搬运、代订报纸杂志等服务；
·服务之四：24小时贴心服务。高标准的服务体系，24小时随
时为客户提供贴心的物业服务；
·服务之五：周全的酒店服务。提供筹办宴会、打字传真复印、
专车接送住户、订机票和车票、租车等服务。
四、西安超白金5星级酒店式服务
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酒店公寓客户群体分析
酒店公寓建筑群产品整体定位
酒店公寓建筑群产品打造体系
销售策略建议
构建酒店式公寓集群的KPI
75
1、两点一线装修
在项目西北角建设钢结构豪华展厅，根据实际情况将样板间设在展厅内部，该位置非常醒目，
这段路程车速不快，过往行人很容易看到售楼部，能够有效拦截意向客户。而样板间设置在
售楼部内，能够避免因为看房路径距离太远而造成客户流失的情况出现。
风格建议：以现代风格为主，与南门城墙形成融合，达到古今辉映的效果，形成视觉焦点。
76
（续）两点一线装修
建议按照五星级酒店豪华装修标准，采用现代ART装修风格，能够体现项目优质、奢华
的品质，引领时代潮流。要充分体现专属人群所乐意接受的高端、时尚、新颖的文化特
质。在真实产品未实现前，以展示环境打动客户，加大客户的想象空间，为销售价格做
前期铺垫。
77
项目产品定位决定项目的品牌展示走高端奢华路线，楼体包装、围墙包装醒目、
别致，彰显品位，突出风格。
根据目标高端消费人群的特点，选择非常规方式进行推介，如与高档消费场所联
盟，共享客户资料进行有针对的产品推介。
结合项目定位，进行商业、公寓、写字楼三位一体销售，三者之间互相支持，促
进销售。
建议尽快确定商业主力店招商，以商业带动住宅的销售，支撑项目售价。
2、销售策略
78
6月 10月7月 8月 9月
3、销售时间节点安排
11月 12月 09年1月
2008年5月―8月，
招商工作提前介入，
促进公寓的销售。
9月20日左右
开盘，完成全
盘销售40％。
10月－11月，完
成全盘销售20％
2008年12月－1月，
进入平稳销售阶段，
完成全盘销售10%
5月确定两点一线装
修设计方案，确定整
体营销策略方案。
5月
5月入市，形象宣阶段，
树立珠江品牌形象，
积累意向客户。
2008年7月底完
成两点一线的施
工，销售进场
8月中旬取得项目预
售许可证，各部门做
好销售前准备工作
6月至9月，内部
认购阶段。
内部认购期间
开盘
79
写字楼项目发展定位贰
80
写字楼发展方向分析
写字楼客户群体分析
写字楼产品建议
销售策略建议
顶级写字楼的KPI
81
地块因子分析——地块自身资源与项目档次的匹配度
因子分析 顶级写字楼 甲级写字楼 乙级写字楼 丙级写字楼
城市核心区位的要求 核心区位 核心区位 次中心区位 一般区位
对产品规模的要求 超大规模 较大规模 适度规模 一般
对公共交通的依赖 强 强 较强 一般
对使用客户的要求 各行业龙头企业 中大型企业 中小企业 起步企业
对公共配套的依赖 强 强 较强 一般
对产品硬件的要求 高 高 较高 一般
对物业服务的要求 高 高 较高 一般
对建筑形象化要求 超高层国际化 高层国际化 高层 高层
对企业品牌要求 出类拔萃 实力雄厚 较高 一般
对成本价格的适应性 强 强 一般 控制成本
对销售价格的限制 市场制高点 高价格 中等价格 一般
地块匹配情况 资源支持 —— —— ——
• 地块自身具备成为城市标志性建筑的基础，成为甲级写字楼的条件。
82
规模小，快速灵活
目标客户明确，挖掘细分市场价值
抓住某种需求变化趋势，在细节创新打造
难以复制的产品
敏锐的机会主义者
缺乏独特资源和资金实力
搭便车，借势
以小博大，杀伤战术
价格战的制造者
补缺者追随者
持续作战能力市场新进者
具备一定独特产品
改变游戏规则
一线的物业品牌基础
项目具有无可复制区位资源
产品创新
垄断价格标杆，引领市场潮流
挑战者领导者
结合项目的核心目标客户群、项目面对的市场竞争情况和价值机构，利用迈克.波特的竞争分
析定位模型对项目市场进行定位。模型显示，项目可定位为市场的领导者。
无可争辩的市场领导者
写字楼物业将成为西安写字楼市场的领导者
83
写字楼产品档次定位
国际5A甲级写字楼
地块自身具备成为甲级国际级写字楼必需
的资源条件。
区域在未来仍将是高端商务的汇集地，本
项目拥有绝对的地段认知优势。
以国际5A甲级写字楼产品定位，锁定核心
大中型企业，打造中心城区的总部基地。
档次定位，切合市场发展现状及实际
符合项目发展目标
84
写字楼发展方向分析
写字楼客户群体分析
写字楼产品建议
销售策略建议
顶级写字楼的KPI
85
在对目标客户分析的基础上，对客户特征经行一次重新梳理。核心客户定位在西安的企业金字
塔的结构的顶层，竞争生态链中的“大鳄”。图示如下：
大型企业
世界500强企业驻陕机
构，大型金融、石油等
骨干企业驻陕分公司
企业规模 行业特征
中大型企业 国内大型企业驻陕分公
司、大型商贸、金融证
券以及陕西知名企业
中型企业
广告、贸易、咨询、
会计、法律咨询、管
理咨询公司
中小型企业
核心客户
目标客户群定位为大中型重点企业
补充客户
游离客户
86
·行业领袖主要指那些企业在行业内处于领先位置，在竞争中拥有绝对的优势，
视作行业的龙头企业，它们的对城市的经济发展有较大的影响力，引领行业的
发展潮流；
·领袖型企业更多关注品牌、关注社会影响、关注商务机会、关注效率；
·领袖型企业眼界更开阔，更容易接受新的思想和潮流，更高的战略目标；
·它们的企业领导人一般都具有学历高、社交面广、更有竞争意识和发展远见的
特点；
写字楼客户定位
引领城市发展的行业领袖
87
写字楼目标客户群分析
写字楼目标群分为投资者和使用者两类，他们分别关心不同的物业价值。物业如
何满足企业发展需求，获得可持续发展的空间是一个值得研究的课题！
投资者涌入 物业的投资价值和升值潜力提高
物业能满足企业办公和发展需求
核心问题：满足终端客户的需求
使用者不断聚集
88
终端客户特征：
大中型或品牌成熟企业，注重写字楼地段和标志形象；
创业型企业要求性价比高，注重写字楼功能和使用成本；
成长型企业追求发展，注重写字楼服务和可持续发展；
本案：
所处地段西安城市的中心区域和黄金地段；
物业形象、综合功能和办公成本，属于西安领导者水平；
89
写字楼发展方向分析
写字楼客户群体分析
写字楼产品建议
销售策略建议
顶级写字楼的KPI
90
毛坯交房，客户根据自己行业特点及使用惯例自行装修。
预留13—15整层，每层约2800㎡，以备出租给有整层需要的大型企业。
对部分楼层稍差的房源进行分割，主要面积区间介于200--600㎡之间，
在将部分楼层一分为二，客户可根据所需面积进行自由组合及分割，从
而满足中小型企业的使用。
一、写字间设计建议
装修标准
整层规划
面积分割
91
1、整体：
整个楼体大气、富有现代感，能够成为该区域地标性的建筑物。考虑物业的时效
性，建筑体、风格、外立面的选择都应该尽量能够经时间的考验，持久不衰，成
为代表性的建筑、区域的门户。
2、公共楼道：
采用亮度较高的材料，地面铺设高级大理石等材质，突显室内空间光线充足，营
造良好的视觉效果。
二、装修建议：
92
形象至上——创意化办公体现
具有“ART风格主义”、挑高达9米以上的五星级精装酒店大堂，打造成为具
有甲级形象写字楼的“第一门户”形象。
93
形象至上——现代ART风格电梯厅
将电梯厅形象化、艺术化和创意化，让等候、办事都有一种置身艺术馆的感觉。
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建议与公寓共用物业管理公司，向公寓提供的多数服务同样可以提供给企业，可与
企业签订长期的服务合同。
可设置接待台，专门引导人流，替企业的到访客户按电梯等。
协助企业安排大型会议、宴会、冷餐会。
提供口译、笔译、专职秘书服务。
24小时为企业提供所需服务，如：代订代送机票、代接待客户、代订代养绿植等
等商务所需服务。
三、物业管理
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除与公寓共同享受公用配套设施外，结合企业需要还可配配下列设施：
（1）楼内配套设施齐全，大厅气派，预留醒目位置供客户制作企业水牌。
（2）供企业使用的大型宴会厅、多功能会议室、电脑、投影仪、幻灯机、录像机等。
（3）足够的停车位，行车路经便捷。
（4）品牌高速电梯。
4、配套设施
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写字楼发展方向分析
写字楼客户群体分析
写字楼产品建议
销售策略建议
顶级写字楼的KPI
97
1、两点一线装修标准：
售楼部与公寓共用。
2、销售策略：
（1）建议以毛坯房进行销售, 考虑本项目针对的目标客群对工作环境等各个方面都有企
业自身的要求，客户根据自身要求进行装修。
（2）从低楼层起售，拉开价格差距。
（3）同时考虑资金回笼需要，主要采用销售，原则上不予出租。
（4）预留13-15整层，如在未销售完毕前有大型企业需租赁，可根据实际情况予以考虑。
（5）面向目标客户进行重点拜访，进行一对一的产品推介。
销售策略建议
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商业整体发展定位叁
99
项目整体定位
商业档次：中高档 商业业态：一站式综合 购物休闲中心
100
项目功能组合设定
娱乐、餐 饮：零售
40～50％ ：50～60％
目前西安商场功能较为单一，单个商场娱乐及餐饮的面积比例不足20％。项目将
餐饮及娱乐功能做大可以增加项目的商业竞争力
开业初期以餐饮娱乐作为核心竞争力，提升商场的人气
增加娱乐以及餐饮的比例，使项目具备一定的功能优势实现项目的差异化
101
项目整体形象定位
西安首席全景·体验式商业中心
102
空间设计示意：
103
商业业态展示
内部精品专卖
104
餐饮娱乐类
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为满足二层以上的中高端服务型商业、俱乐部、会所以及其它功能的的使用，建议在裙楼
增设知名品牌的观光电梯。
增设观光电梯
106
见证西安都市未来！
107
