《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款
房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
价格调整策略
深圳公司
营销管理中心
2008年10月
《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款
房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
深圳公司价格制定逻辑
产品成本
市场需求
竞争情况
运营目标
确定
销售
均单价
最终实现
销售单价
每套
产品
评估
和
价格
制定
销售
策略
销售速度
销售前期
销售期
比对
公司运营计划
调整
×
《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款
房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
定价策略的转变
转变
如何在熊市中尽可能的挽救我们的工作果实？
《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款
房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
需求价格弹性
市场规模的萎缩并非仅仅是价格因素，客户结构的调整，宏观政策及经济形势的变化带来的客户消费信息和价格下降预期也是重要影响因素
现实的市场是（3）中所显示的情况：价格向下少量调整并不能带来预期中的销售量增加
韦伯－费勒（Weber-Fechner）定律：消费者对价格变化的感受更多取决于变化的百分比，而不是变化的绝对值
在情况（3）的前提下，针对价格相对不敏感的客户适当的少量提升部分产品的价格，是可行的
《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款
房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
客户感知价值&购买决策流程
客户感知价值：客户对其购买的产品/服务所感知到的价值
客户成本：客户为拥有某件商品而付出的货币，时间，精力之和
客户让渡价值：客户购买产品或服务所实现的总价值与客户购买该项产品或服务付出的总成本之间的差额，是指客户在购买和消费过程中所得到的全部利益
需求认知
信息搜集
方案比较
购买决策
《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款
房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
影响客户价格敏感性的因素
房地产客户的消费特点：
每个客户在购买房屋前都有一定的预算
客户的预算可以在一定范围内波动
客户的价值感知来自于对产品、服务、项目形象的体验
客户的性价比感知来自于与竞争楼盘的对比
客户仅仅能区别在同一项目中不同单位的优劣，但无法确定这样的差异究竟在价格上差异多少
对策：
促销类广告中告知客户最低价(招徕定价法）
“一口价”单位(招徕定价法）
价格调整采用优惠点数的形式
买房送装修
置业基金券
不同单位间的价差控制
设立项目内的价格标杆（声望定价法）
调整产品销售价格的尾数（尾数定价法）
提升接待服务流程
《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款
房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
尾数定价法的基本原理
尾数定价法是对原有价格尾数进行调整，利用客户对尾数不敏感的方式，提升产品售价格/促进成交
保留尾数使消费者产生便宜的心理错觉。
合理的尾数设定有利于冲破客户的价格防线
消费者相信企业制定的价格是科学、合理、有根据的。
给消费者一种数字寓意吉祥的感觉，使消费者在心理上得到一定的满足，让人产生美好的联想。
采用整数的形式也能给客户以尊贵的感受
人对数字的认知是由高位开始读起,往往对后面的低位数字不敏感,数字提供的信息主要集中在前几位.
如:消费者普遍感受认为49元要比50元便宜许多
《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款
房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
尾数定价格法的具体应用
客户价格敏感点：总价万位(100万以下买家),或者十万位(100万以上买家)
客户的资金杠杆: 贷款只能按万位来贷，因此可以在减少客户首付的情况下提升价格
操作步骤:
方法1:
根据内部制定的销售折后实价/折扣率得到销售面价
在原销售面价上提升千分之4
调整百位数,小于9的调整为9,等于9的,在百位上加5,得到新的销售面价
促销优惠采用一口价金额的形式,用新的销售面价X折扣率,并对结果向下千位取整,得到新的折扣
方案2:
内部制定的销售折后实价/万求得余数
折后实价-余数*50%+万得到新的折后实价
新折后实价/折扣率得到销售面价
《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款
房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
G3产品举例(100万以下)
方案一是针对一口价优惠的措施，优惠48000元
方案二巧妙的利用了利用贷款的梯度
平均↑
%-1%
首付降低!
Sheet1
月供系数 -15% 0% 10%
20年
原产品折实价格(元) 810000 按揭成数 首付 贷款额 20年月供(元/月) 备注
优惠折扣 94% 2成 170000 640000 优惠利率
原产品面价(元) 861702 3成 250000 560000 上浮10%利率
方案一
计算得新面价(元) 865149 上调千分之四 按揭成数 首付 贷款额 20年月供(元/月) 备注
百位数 1 2成 167949 650000 优惠利率
尾数调整 9 百位数调整 与调整前差值(元) -2051 10000
调整后新面价（元） 865949 3成 247949 570000 上浮10%利率
固定促销值(元) 48000 一口价优惠 与调整前差值(元) -2051 10000
调整后新折实价格（元） 817949 调整后实际成交价格
与调整前差值(元) 7949
方案二 余数调整系数 50%
2成按揭
万余数 10000 按揭成数 首付 贷款额 20年月供(元/月) 备注
调整后新折实价(元) 817500 2成 167500 650000 优惠利率
调整后新面价(元) 869681 与调整前差值(元) -2500 10000
与调整前差值(元) 7500
3成按揭
万余数 10020 按揭成数 首付 贷款额 20年月供(元/月) 备注
调整后新折实价(元) 818323 3成 248323 570000 上浮10%利率
调整后新面价(元) 870556 与调整前差值(元) -1677 10000
与调整前差值(元) 8323
《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款
房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
实际操作客户反馈
国庆期间(9月29日-10月5日)深圳公司第五园景台和清林径项目采用尾数定价法对产品销售价格做出调整
无客户对尾数表示疑义,事实证明对客户成交无任何影响
清林径:
成交 83套高层,销售总收入4084万,采用尾数定价法,增加项目销售收入24万
项目共360套单位,预计可以多卖 114万
第五园:
景台6号楼成交 51套高层,销售总收入4373万,采用尾数定价法,增加项目销售收入万
项目共132套单位,预计可以多卖 53万
《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款
房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
竞争导向的价格调整策略路线图
此价格明显提升竞争
对手的销售速度了吗？
是永久降价吗？
周销售量提升
多少？
竞争对手降价了吗？
维持目前的价格水平，
继续关注竞争者的价格
否
是
是
是
否
否
超过100%
>50%
<50%
否
方案B
开展阶段性促销活动
促销降价幅度与竞争对手持平
《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款
房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789
