协信TOWN城5号地块
商业定位报告
北京中海首佳商业设计公司
目录
定位分析思路定位分析思路
客群定位客群定位
业态分析业态分析
规模分析规模分析
项目商业定位项目商业定位
项目主题定位项目主题定位
项目定位规划分析思路
定位思路:通过前期调研数据分析,对业态组合设置、
各业态规划、项目规模、主题概念等进行论证分析。
定位 规模业态组合
主题规划
定位与规划研究思路
市场环境调查
商业定位的分析推断
总体商业定位及商业规划
商业环境调查
市场环境分析和商业环境分析
各商业业态物业要求
市场调研重点是测定项目所在区域的宏观经济支撑力、宏观发
展空间和微观商业环境、市场竞争力和项目市场前景
目的：了解项目的立地条件SWOT，分析商圈内消费者的构成、
市场潜力、客源途经及流动量、经济特点、消费能力等，从而
为确定项目的基本商业定位，错位经营提供依据。也为推算卖
场规模提供数据支撑。
根据以上的宏观经济调研和微观商业调研得出相关的商业项目
分析，得出各模式商业和与项目地段特征相结合的新型商业的
分析结论
目的：对调查数据进行统计分析，从而确定项目经营的商业立
地评价、定位主题概念，卖场规模的推断，业种业态组合计划。
根据以上的分析结论，进行符合项目定位、地块特征和招商需
求的商业规划和各业态对物业设施的商业需求。
目的：符合多方需求，得出符合市场的最佳方案。确保投资方
收益、商户运营和消费者需求三方盈利。
项目商圈特征分析
项目商圈特征对项目的业态设置、规模及定位项目商圈特征对项目的业态设置、规模及定位
产生直接影响产生直接影响
特征1：邻里商圈竞争力强大
距离项目距离项目77公里远的观音公里远的观音
桥商圈对项目区域消费外桥商圈对项目区域消费外
流造成强力影响流造成强力影响;;
观音桥商圈以百货、超市、观音桥商圈以百货、超市、
时尚市场、购物中心等全时尚市场、购物中心等全
业态的形式吸纳了渝北区业态的形式吸纳了渝北区
16%16%的居民、以及项目区的居民、以及项目区
域域90%90%的居民前往消费。的居民前往消费。
项目地以居住功能为主，缺少行政区、商务等项目地以居住功能为主，缺少行政区、商务等
要素，将会对本项目的全天候经营带来影响，要素，将会对本项目的全天候经营带来影响，
造成消费的时段不均衡；造成消费的时段不均衡；
项目周边以中青年中高收入得职业人群为主，项目周边以中青年中高收入得职业人群为主，
其消费特点虽其工作性质而定，即一部分人周其消费特点虽其工作性质而定，即一部分人周
一至周五全天在外进行商务消费，在家庭居住一至周五全天在外进行商务消费，在家庭居住
地的生活消费频次底；地的生活消费频次底；
项目泛周边区域有大量一般收入居民，项目定项目泛周边区域有大量一般收入居民，项目定
位应考虑这一客群。位应考虑这一客群。
项目商圈特征2-居住功能为主的消费特征
项目区域商业中心性指标项目区域商业中心性指标
项目项目
重庆市重庆市 渝北区渝北区 渝中区渝中区 江北区江北区 沙坪坝区沙坪坝区
行政人口（人）行政人口（人） 32,570,50032,570,500 954,900954,900 595,600595,600 526,500526,500 761,400761,400
社会消费品零售总额社会消费品零售总额
（元）（元）
206,409,370,206,409,370,
000000
11,520,740,011,520,740,0
0000
24,734,930,024,734,930,0
0000
14,005,361,014,005,361,0
0000
15,475,270,015,475,270,0
0000
人均消费性支出（元人均消费性支出（元//
人）人）
10,87610,876 10,87610,876 10,87610,876 10,87610,876 10,87610,876
商业人口（人）商业人口（人） 18,978,42718,978,427 1,059,2811,059,281 2,274,2672,274,267 1,287,7311,287,731 1,422,8821,422,882
商业中心性指标商业中心性指标
渝北区商业中心性指标为（渝北区商业中心性指标为（），总体不高，稍高于重庆市），总体不高，稍高于重庆市的平均水平。的平均水平。
但与其他邻近区比较偏低，项目周边商业设施匮乏，发展潜力很大。本项目是但与其他邻近区比较偏低，项目周边商业设施匮乏，发展潜力很大。本项目是
当地唯一一个具规模的商业用地，其唯一性将大大提升本项目的商业价值。当地唯一一个具规模的商业用地，其唯一性将大大提升本项目的商业价值。
项目商圈特征3-区域内商业设施不足
项目主要集客项目主要集客
区域集中在项区域集中在项
目沿金开大道目沿金开大道
1-31-3公里的区域。公里的区域。
项目往南项目往南33公公
里以远的消费里以远的消费
群体将被观音群体将被观音
桥商圈所吸纳。桥商圈所吸纳。
项目商圈特征项目商圈特征4-4-核心商圈范围受局限核心商圈范围受局限
便利的交通将商圈便利的交通将商圈
延金开大道向外延展扩大了延金开大道向外延展扩大了
商圈辐射范围。商圈辐射范围。
项目处于北部新区的交通项目处于北部新区的交通
入口处，金开大道城市主入口处，金开大道城市主
干路、次干路，辐射商圈干路、次干路，辐射商圈
范围将近范围将近1010平方公里，生平方公里，生
活着活着2020万居民万居民;;
可辐射江北新区八大生活可辐射江北新区八大生活
组团。组团。
55号地块四边临路，通达性号地块四边临路，通达性
好、可视性好，具有优良好、可视性好，具有优良
的商业立地条件。的商业立地条件。
项目商圈特征5-辐射商圈延展性好
项目周边高档社区居住人项目周边高档社区居住人
群群
项目辐射区域普通社区居项目辐射区域普通社区居
民民
金开快速路过往客流金开快速路过往客流
项目项目
目标目标
客群客群
项目商圈特征-消费者特征
项目总体特征分析：立地环境评价
商业空白较大，商业中心指标较低，潜在购买力较大。
处于交通主干道金开大道上，临街，无障碍物遮挡，视觉效果好
集客手段多样，区域性集客范围广
能满足较多业种业态的选址需求。
周边地产项目价格位较高，未来可以以较高的价位租、售商铺。
周边在建、拟建商业项目较少，招商难度较低。
尚有待开发的空白地段
优
势
劣
势
项目周边人口密度低。
目前周边在建、拟建商业项目少，需要独立支持商业氛围。
距离观音桥商圈较近，会出现部分消费外流及截流的现象。
目前人流量较少。
周边集合了富人区和大众区，客层复杂
项目定位分析
谁是目标消费者，他们为什么到项目来？谁是目标消费者，他们为什么到项目来？
项目周边消费者需要什么？
项目目标消费者项目目标消费者
商圈内拥有区内最优质的消费群体商圈内拥有区内最优质的消费群体
消费习惯确定需求的业态：消费习惯确定需求的业态：
人们的消费习惯证明基本生活需求消费通常在居人们的消费习惯证明基本生活需求消费通常在居
住地周边住地周边11公里范围内解决。目前在这个区域内公里范围内解决。目前在这个区域内
尚没有这样的大中型商业尚没有这样的大中型商业,.,.是一个亟待开发的是一个亟待开发的““真真
空空””地带。地带。
项目周边消费者需要什么？
基本生活消费需求的业态：基本生活消费需求的业态：
人们的消费习惯证明各种消费可在不同的区域完成，居住人们的消费习惯证明各种消费可在不同的区域完成，居住
功能为主的商业是满足居民的基本生活需求的定位；功能为主的商业是满足居民的基本生活需求的定位；
消费者的基本生活消费通常在居住地周边消费者的基本生活消费通常在居住地周边11公里范围内解公里范围内解
决。决。
项目业态定位分析-“围栏效应”
““围栏效应围栏效应” ” 指由于消费者消费的特征导致的不易外流的消费业态及其效益指由于消费者消费的特征导致的不易外流的消费业态及其效益..
从消费习惯而言从消费习惯而言,,基本生活消费通常是在居住地周边基本生活消费通常是在居住地周边1-31-3公里范围内活动公里范围内活动,,便便
利是第一需求利是第一需求,,即使临近其他商圈有强大的吸引力即使临近其他商圈有强大的吸引力,,这类需求的大部分也会留这类需求的大部分也会留
在本商圈内不会流失在本商圈内不会流失,,当然核心商圈内必须有满足这类需求的商业设施当然核心商圈内必须有满足这类需求的商业设施,,
项目目前为以城市边缘居住功能为主的立地环境中项目目前为以城市边缘居住功能为主的立地环境中;;
都市中心消费和城市边缘消费呈现不同的特点，研究表明居住在城市边缘都市中心消费和城市边缘消费呈现不同的特点，研究表明居住在城市边缘
的消费者的消费特征为：的消费者的消费特征为：
居住地消费需求主要为基本生活消费、及食品、日用品、休闲健身消费、居住地消费需求主要为基本生活消费、及食品、日用品、休闲健身消费、
娱乐消费，而非奢侈品零售品牌消费。娱乐消费，而非奢侈品零售品牌消费。
滞留在项目周边的基本生活消费需求滞留在项目周边的基本生活消费需求((在居住地在居住地1-31-3公里范围内的消费公里范围内的消费))
超市类超市类
家庭设备用品及服务消费家庭设备用品及服务消费((为为元元,,年增长年增长% ,)% ,)
服务类服务类((人均教育文化娱乐服务类支出为人均教育文化娱乐服务类支出为元，同比增长元，同比增长% )% )
家居家居\\家电类家电类(09(09年人均家电消费年人均家电消费300300元元))
非商务餐饮非商务餐饮
一部分服饰消费一部分服饰消费
健身类健身类
外流消费对本项目规模及业态的的影响外流消费对本项目规模及业态的的影响
外流的消费外流的消费
高端百货高端百货::服饰类服饰类\\奢侈品类奢侈品类\\商务类等消费外流商务类等消费外流
商务餐饮商务餐饮
商务娱乐商务娱乐
…………
渝北区消费群体是观
音桥商圈第二大客群，
占比大%，按销售
额计算，渝北区每年就
此流失个亿；该商
圈对渝北区消费群体的
辐射能力主要归因于渝
北区商业发展的滞后及
地理距离上的便利性；
项目商圈消费流失
消费者构成对业态设置的影响
消费群体对业态的影响消费群体对业态的影响
高端居住人群的消费特征高端居住人群的消费特征
频度低频度低;;客单价高客单价高
高端职业经理人在外消费特征高端职业经理人在外消费特征
商务消费、品牌消费不在居住地商务消费、品牌消费不在居住地
高端职业经理家庭消费特征高端职业经理家庭消费特征
周末消费特征周末消费特征
白领消费特征白领消费特征
基本生活需求的业态基本生活需求的业态
超市业态超市业态
家电业态家电业态
家居业态家居业态
服务业态服务业态
休闲业态休闲业态
餐饮业态餐饮业态
娱乐业态娱乐业态
项目业态规模分析
根据商圈特征和消费者特征对项目业态规划依据进行梳理分析根据商圈特征和消费者特征对项目业态规划依据进行梳理分析
核心和辐射商圈内的居民数量、人均消费、总的购买力和各业态平效等关系可得出：核心和辐射商圈内的居民数量、人均消费、总的购买力和各业态平效等关系可得出：
本项目的理想开发规模以本项目的理想开发规模以万平方米为宜万平方米为宜。。
项目规模推算基本思路与依据
计算项目地商圈的全部购买力计算项目地商圈的全部购买力
计算能够滞留在项目地的商圈购买力计算能够滞留在项目地的商圈购买力
基本生活类消费在居住地核心商圈的消费；该类消费购买力计算。基本生活类消费在居住地核心商圈的消费；该类消费购买力计算。
项目生活购物消费型的商圈辐射力；项目生活购物消费型的商圈辐射力；
外流消费的估算外流消费的估算
项目规模
周边人口规模
周边人口及辐射人口的购买力
周边人口消费特征
辐射人口
各业态平效
项目各业态规模分析项目各业态规模分析
超市业态规模超市业态规模
家电业态规模家电业态规模
家居业态规模家居业态规模
服务业态规模服务业态规模
休闲业态规模休闲业态规模
餐饮业态规模餐饮业态规模
娱乐业态规模娱乐业态规模
各业态规模的确定取决于商圈内消费者在不同各业态规模的确定取决于商圈内消费者在不同
业态的消费力、吸引力以及不同业态的平效等业态的消费力、吸引力以及不同业态的平效等
因素。因素。
商圈人口对项目业态规模的影响
北部新区辖北部新区辖
44个镇：下个镇：下
辖辖 人人 和和 、、
鸳鸳 鸯鸯 、、 大大
竹竹 林林 、、 礼礼
嘉嘉 四四 镇镇 ，，
人人 口口 万万
。。
七大居住组七大居住组
团团
核心及辐射商圈人口规模
项目地位于北部新区金开大道处项目地位于北部新区金开大道处,,沿线沿线33个街道行政辖区由于交通便利个街道行政辖区由于交通便利
鸳鸯街道鸳鸯街道 总人口总人口22万余，常住人口万余，常住人口万。万。
人和街道人和街道人口人口万万
翠云街道翠云街道常驻人口常驻人口万人，流动人口约万人，流动人口约33万人。万人。
天宫殿街道天宫殿街道在籍总人口在籍总人口1154411544人人
大竹林街道大竹林街道总人口总人口万余人万余人
渝州路街道渝州路街道常住人口常住人口33万万
石桥铺街道石桥铺街道总人口总人口1212万人万人
礼嘉镇礼嘉镇总人口总人口万人万人
项目商业以项目商业以33万社区消费人口为依托，辐射周边近十万社区消费人口为依托，辐射周边近十
几万人群几万人群. .
商圈潜在购买力对项目规模的影响商圈潜在购买力对项目规模的影响
商圈商圈
Business Circle(BC)Business Circle(BC)
潜在购买力潜在购买力
Potential Purchasing PowerPotential Purchasing Power
11级商圈级商圈 Grand 1BC Grand 1BC
28,00028,000人人 ×1 ×1，，57085708元元 = = 亿元亿元
28,000ppl × 128,000ppl × 1，，5708 Yuan = hundred million 5708 Yuan = hundred million
22级商圈级商圈 Grand 2BC Grand 2BC
100,000100,000人人 ×1 ×1，，57085708元元 = 15 = 15亿元亿元
660,000ppl ×1660,000ppl ×1，，5708 Yuan = hundred million Yuan5708 Yuan = hundred million Yuan
合合 计计 Total Total
11级商圈级商圈 + 2 + 2级商圈级商圈 = 20 = 20亿元亿元
Grand 1BC + Grand 2BC = 20 hundred million YaGrand 1BC + Grand 2BC = 20 hundred million Ya
项目地人均年消费额及项目地居住人口之乘积为潜在购买力项目地人均年消费额及项目地居住人口之乘积为潜在购买力..
分别核心商圈和辐射商圈范围内的购买力计算分别核心商圈和辐射商圈范围内的购买力计算
不同消费客层消费特征对用业态的影响不同消费客层消费特征对用业态的影响
高收入家庭消费特征高收入家庭消费特征
生活在高档社区的居民具有品质生活的追求和明显高于普通居民的购买力生活在高档社区的居民具有品质生活的追求和明显高于普通居民的购买力
水平。高档社区已经成为高端消费者聚集区。水平。高档社区已经成为高端消费者聚集区。
高收入家庭收入水平是普通家庭收入的高收入家庭收入水平是普通家庭收入的33倍；倍；
统计结果显示统计结果显示::高收入家庭消费额是社会平均消费水平的高收入家庭消费额是社会平均消费水平的2-32-3倍倍;;
高收入家庭食品方面消费水平与普通收入家庭的食品消费占其收入的比例高收入家庭食品方面消费水平与普通收入家庭的食品消费占其收入的比例
相差不大，普通收入家庭的食品消费占消费总支出的比例为相差不大，普通收入家庭的食品消费占消费总支出的比例为% % ，中高收，中高收
入家庭食品消费占消费总支出的比例入家庭食品消费占消费总支出的比例(%) (%) ，但消费金额是普通家庭的，但消费金额是普通家庭的33
倍；倍；
外出就餐的比例达到外出就餐的比例达到%%。。
在休闲娱乐这类享受型的服务消费领域高收入家庭有较多的费用支出在休闲娱乐这类享受型的服务消费领域高收入家庭有较多的费用支出..
重庆受调查的城镇最高收入家庭的月人均消费支出重庆受调查的城镇最高收入家庭的月人均消费支出元，这是城镇最低元，这是城镇最低
收入家庭人均消费支出的收入家庭人均消费支出的倍。倍。
居民基本消费特征对项目业态设置的影响
生存型消费生存型消费((包括食包括食
品和衣着类品和衣着类))的比重的比重
约占到消费总支出约占到消费总支出
的的% % ，消费比，消费比
重最大的食品、日重最大的食品、日
用品类滞留在居住用品类滞留在居住
地地11公里范围内。公里范围内。
超市业态面向两个超市业态面向两个
客层：高收阶层只客层：高收阶层只
是在消费品类和客是在消费品类和客
单价上有别于普通单价上有别于普通
消费者，并不影响消费者，并不影响
超市业态的规模超市业态的规模 食品、日用品、家电业态是居民在驻地周边解决的消费业态
各业态消费基本数据
购物类购物类
衣着衣着 1600 1600元元
家庭设备用品家庭设备用品 1000 1000元元
杂项商品杂项商品380380元元
服务类服务类
20092009年城镇居民服务性消费支出年城镇居民服务性消费支出29002900元，同比增长元，同比增长%;%;
文化教育类文化教育类
人均教育文化娱乐支出人均教育文化娱乐支出12001200元元,,其中其中::
文化娱乐服务文化娱乐服务% ;% ;
教育支出教育支出 % %
文化娱乐产品占文化娱乐产品占%%
餐饮类餐饮类
重庆餐饮人均年消费支出重庆餐饮人均年消费支出13221322元元 , ,高端客群消费是这一数字的高端客群消费是这一数字的33倍倍..
医疗保健类医疗保健类
人均医疗保健支出为人均医疗保健支出为12001200元元
业态规模推算基础数据-百货业态平效
业态规模推算基础数据业态规模推算基础数据--百货业态平效百货业态平效
客层结构与消费水平对业态规模的影响
本项目的客群特征为以核心商圈的高端客层本项目的客群特征为以核心商圈的高端客层
和辐射商圈中端客层和辐射商圈中端客层,,不同客层的基本生活消不同客层的基本生活消
费结构没有太大差距费结构没有太大差距,,但在消费客单价及消费但在消费客单价及消费
绝对值上两者出现较大差距绝对值上两者出现较大差距,,故我们在推算项故我们在推算项
目各业态规模时主要参照各业态平均消费水目各业态规模时主要参照各业态平均消费水
平和高端消费水平的折中平和高端消费水平的折中..
兰彻斯特份额法则兰彻斯特份额法则--项目地各业态市场份额估算项目地各业态市场份额估算
目标目标
份额份额
份额名称份额名称 在竞争市场中份额的意义在竞争市场中份额的意义
74%74%
独占的条件份额独占的条件份额
（上限目标值）（上限目标值）
达到达到%%以上份额 以上份额 与竞争者数量无关而形成独占状态，地位属于绝对安全与竞争者数量无关而形成独占状态，地位属于绝对安全
42%42%
相对的安定份额相对的安定份额
（安定目标值）（安定目标值）
达到达到%%以上份额以上份额 在两者以上的竞争者间，地位绝对有利，事后处境安定。在两者以上的竞争者间，地位绝对有利，事后处境安定。
31%31%
优位份额优位份额
（首位目标值）（首位目标值）
达到达到%%以上份额 以上份额 首位的座位相对优越、安定。首位的座位相对优越、安定。
26%26%
顶端份额顶端份额
（下限目标值）（下限目标值）
达到达到%%以上份额 以上份额 从开始的平均状态脱离，可以占据有利的地位。从开始的平均状态脱离，可以占据有利的地位。
19%19%
并列的上位份额并列的上位份额
（上位目标值）（上位目标值）
达到达到%%以上份额以上份额 在平均状态中占上位，在其中齐头并进的份额，展开竞争。在平均状态中占上位，在其中齐头并进的份额，展开竞争。
15%15%
优位份额优位份额
（繁盛店目标值）（繁盛店目标值）
达到达到%%以上份额 以上份额 是繁盛店的目标份额，作为地域的第二位的店而存在。是繁盛店的目标份额，作为地域的第二位的店而存在。
13%13%
生存份额生存份额
（生存目标值）（生存目标值）
达到达到%%以上份额 以上份额 在份额竞争中生存的最低份额。在份额竞争中生存的最低份额。
11%11%
市场的影响份额市场的影响份额
（影响目标值）（影响目标值）
达到达到%%以上份额 以上份额 店的存在可以给市场全体施加影响，被卷入市场的份额竞争。店的存在可以给市场全体施加影响，被卷入市场的份额竞争。
7%7%
竞争存在份额竞争存在份额
（存在目标值）（存在目标值）
达到达到 % %以上份额 才被认为可以作为竞争者而存在。但在占有以上份额 才被认为可以作为竞争者而存在。但在占有%%之前，对于市之前，对于市
场没有影响力。场没有影响力。
3%3%
市场桥头堡份额市场桥头堡份额
（据点目标值）（据点目标值）
达到达到 % %以上份额 被认为作为竞争者而存在。以上份额 被认为作为竞争者而存在。
超市类：基本生活类消费、即超市类消费处于超市类：基本生活类消费、即超市类消费处于““相对安全份额相对安全份额””的区间，可以得到的区间，可以得到42%42%的份额。的份额。
服务类：服务类：
项目各业态业种规模推算项目各业态业种规模推算11
项目项目
ＡＡ ＢＢ CC DD EE FF GG
商圏内人商圏内人
口口
（（
人）人）
年人均消年人均消
费性费性
支出支出
（元）（元）
构成比构成比
（％）（％）
潜在购买力潜在购买力
（元）（元）
(A×B)(A×B)
吸引吸引
率率
（％）（％）
吸引购买力吸引购买力
（元）（元）
（（C×DC×D））
销售效销售效
率率
（元（元//
㎡㎡
））
卖场规卖场规
模模
（（
㎡㎡
））
(E÷F)(E÷F)
卖场规卖场规
模模
占占
比比
（％）（％）
卖场规模的调整卖场规模的调整
（㎡）（㎡）
（（ ～～ ））
食品食品 28,00028,000 90009000 250,000,000250,000,000 50%50% 125,000,000125,000,000 150,00150,00 84008400 24%24% 50005000 ～～ 67006700
在外用在外用
餐餐
费费
50,000,50,000, 2,0002,000 100,000,000100,000,000 30%30% 33,000,00033,000,000 6,0006,000 55005500 16%16% 38003800 ～～ 44004400
电器电器 50,00050,000 1,0001,000 500,000,000500,000,000 15%15% 75,000,00075,000,000 20,00020,000 3,7503,750 11%11% 2,2502,250 ～～ 3,0003,000
合计合计 - -
项目各业态业种规模推算项目各业态业种规模推算22
项目项目
ＡＡ ＢＢ CC DD EE FF GG
商圏内人商圏内人
口口
（（
人）人）
年人均消年人均消
费性费性
支出支出
（元）（元）
构成比构成比
（％）（％）
潜在购买力潜在购买力
（元）（元）
(A×B)(A×B)
吸引吸引
率率
（％）（％）
吸引购买力吸引购买力
（元）（元）
（（C×DC×D））
销售效销售效
率率
（元（元//
㎡㎡
））
卖场卖场
规规
模模
（（
㎡㎡
））
(E÷F(E÷F
))
卖场规卖场规
模模
占占
比比
（％）（％）
卖场规模的调整卖场规模的调整
（㎡）（㎡）
（（ ～～ ））
服务服务 28,00028,000 900900 20,500,00020,500,000 50%50% 12,, 10,00010,000 12601260 3,5%3,5% 750750 ～～ 10001000
健身健身 28,000,28,000, 3,0003,000 84,000,00084,000,000 30%30% 25,000,00025,000,000 10,00010,000 25002500 7%7% 15001500 ～～ 22002200
日用日用
购物购物
50,00050,000 10001000 50,000,00050,000,000 15%15% 75,000,00075,000,000 12,00012,000 6,2506,250 %% 37003700 ～～ 4,9004,900
总合计总合计 - -
城市边缘商业中心业态案例分析
案例案例
郊区型郊区型--北京永旺购物中心北京永旺购物中心
郊区型郊区型--北京高档居住区北京高档居住区
特征特征::
购物的比例降低、增加餐饮购物的比例降低、增加餐饮\\服务和休服务和休
闲的比例。闲的比例。
郊区型购物中心郊区型购物中心--北京永旺开业时业态分析北京永旺开业时业态分析
主要客群为高速路和城市主干线沿主要客群为高速路和城市主干线沿
线居民。线居民。
购物业态购物业态
超市：超市：30%30%
次主力店：次主力店：10%10%
专卖店：专卖店：25%25%
餐饮：餐饮：25%25%
服务：服务：10%10%
郊区型社区购物中心郊区型社区购物中心--北京日祥广场业态分析北京日祥广场业态分析
项目位于北京中央别墅区，项目位于北京中央别墅区，
交通状况并不理想，主要交通状况并不理想，主要
客群为周边高档别墅及社客群为周边高档别墅及社
区的居民。由于是休闲意区的居民。由于是休闲意
味很浓的开放式街区，吸味很浓的开放式街区，吸
引了一批专程驾车到此消引了一批专程驾车到此消
费的人。费的人。
项目业态分析小结
区域内普通消费者和过生日消费者对基本生活的超区域内普通消费者和过生日消费者对基本生活的超
市类业态实有个体需求的；市类业态实有个体需求的；
项目区域是一个品质住宅高增长的区域，与住房新项目区域是一个品质住宅高增长的区域，与住房新
居服务的关联业态家居、家电类是需求旺盛的业态；居服务的关联业态家居、家电类是需求旺盛的业态；
由于项目的地理位置是进入北部新区的交通隘口，由于项目的地理位置是进入北部新区的交通隘口，
与北部新区的七大组团形成便利的交通联系，除了与北部新区的七大组团形成便利的交通联系，除了
社区商业所具有的业态功能外，增加了餐饮、影院社区商业所具有的业态功能外，增加了餐饮、影院
等集客力强的业态，这对未来提升卖场销售额及物等集客力强的业态，这对未来提升卖场销售额及物
业租金具有积极意义；业租金具有积极意义；
影院及餐饮业态设置的意义还在于产生更多的人流影院及餐饮业态设置的意义还在于产生更多的人流
形成区域商业中心的磁力，带动形成区域商业中心的磁力，带动TOWNTOWN城城55号社区街号社区街
铺底商的经营。铺底商的经营。
项目规模中远期预估
商业规模的近期与中期预测
未来由于商圈内人口的增长直接影响着项目将来的消费未来由于商圈内人口的增长直接影响着项目将来的消费
支撑力增长。支撑力增长。
影响未来人口增长的因素有影响未来人口增长的因素有
周边居民入住率逐年提升；周边居民入住率逐年提升；
渝北区正由城郊型经济向城市型经济转变，渝北区正由城郊型经济向城市型经济转变， 这种转变这种转变
将对项目规模带来扩展需求影响；城镇人口每年正以将对项目规模带来扩展需求影响；城镇人口每年正以
33万多人的速度增长万多人的速度增长
人口社会增长率对项目未来规模的影响人口社会增长率对项目未来规模的影响
渝北区的人口社会增长率（渝北区的人口社会增长率（‰‰），目前较多的新型楼盘的建设开发必），目前较多的新型楼盘的建设开发必
将在未来几年里人口会急剧的增加。将在未来几年里人口会急剧的增加。
城市化城市化进程加快，城市进程加快，城市化率化率从从55年前的年前的%%提高到提高到%%，，
近年来重庆主城向北拓展的趋势十分明显。据规划局测算，未来近年来重庆主城向北拓展的趋势十分明显。据规划局测算，未来1010年渝北年渝北
将新增将新增100100万城市人口万城市人口
城市化水平对项目规模的影响城市化水平对项目规模的影响
到到20122012年，年，
北部新区建北部新区建
成区面积将成区面积将
达到达到7070平方平方
公里以上，公里以上，
城镇化率达城镇化率达
到到100%,100%,城城
市化率的提市化率的提
高对项目规高对项目规
模及项目业模及项目业
态的调整都态的调整都
会产生正面会产生正面
影响影响, ,
项目项目
重庆市重庆市 渝北区渝北区 渝中区渝中区 江北区江北区 沙坪坝区沙坪坝区
行政人口（人）行政人口（人） 32,570,50032,570,500 954,900954,900 595,600595,600 526,500526,500 761,400761,400
社会消费品零售总额社会消费品零售总额
（元）（元）
206,409,370,206,409,370,
000000
11,520,740,011,520,740,0
0000
24,734,930,024,734,930,0
0000
14,005,361,014,005,361,0
0000
15,475,270,015,475,270,0
0000
人均消费性支出（元人均消费性支出（元//
人）人）
10,87610,876 10,87610,876 10,87610,876 10,87610,876 10,87610,876
商业人口（人）商业人口（人） 18,978,42718,978,427 1,059,2811,059,281 2,274,2672,274,267 1,287,7311,287,731 1,422,8821,422,882
商业中心性指标商业中心性指标
渝北区商业中心性指标为（渝北区商业中心性指标为（），总体不高，稍高于重庆市），总体不高，稍高于重庆市的平均水平。的平均水平。
但与其他邻近区比较偏低，项目周边商业设施匮乏，发展潜力很大。本项目是但与其他邻近区比较偏低，项目周边商业设施匮乏，发展潜力很大。本项目是
当地唯一一个具规模的商业用地，其唯一性将大大提升本项目的商业价值。当地唯一一个具规模的商业用地，其唯一性将大大提升本项目的商业价值。
目前区域内商业目前区域内商业商业中心性指标底商业中心性指标底,,项目似有发展项目似有发展
空间空间,,但未来其他居住组团的商业会挤压这一空间但未来其他居住组团的商业会挤压这一空间
结论
开业前后若干年内商圈内还将出现居住人口开业前后若干年内商圈内还将出现居住人口
增加的趋势，这一部分增量将导致商业规模增加的趋势，这一部分增量将导致商业规模
可扩大的可能性；可扩大的可能性；
在项目的二级辐射商圈近年还会出现若干社在项目的二级辐射商圈近年还会出现若干社
区型商业，会抵消区域内人口增长带来的购区型商业，会抵消区域内人口增长带来的购
买力增长；买力增长；
两者相抵，两者相抵，万平方米应该是一个在相当万平方米应该是一个在相当
时期适宜的规模。时期适宜的规模。
项目主题定位
家世界
XIEXIN TOWN CENTER
项目定位:家世界
LIFESTYLE CENTER
而代表承担着而代表承担着““城市客厅城市客厅””功能的集中式商业功能的集中式商业””家世界家世界““将是将是
本项目的定位本项目的定位..
建立为周边高档社区和过往客流提供高建立为周边高档社区和过往客流提供高
品质情趣生活的全方位服务的新生活方式品质情趣生活的全方位服务的新生活方式
中心中心::
项目零售项目零售
业态定位业态定位
居住在城市居住在城市
边缘的高收边缘的高收
入者的奢侈入者的奢侈
品消费仍将品消费仍将
在市区传统在市区传统
商圈发生；商圈发生；
购物消费主购物消费主
要体现在保要体现在保
证其日常基证其日常基
本生活需求本生活需求
及其品质实及其品质实
现上。现上。
故购物业态故购物业态
方面应该配方面应该配
备精品超市、备精品超市、
生活用品特生活用品特
性店等，而性店等，而
非奢侈品牌非奢侈品牌
店。店。
传
统
商
圈
购
物
中
心
项
目
商
业
中
心
零售业态
零售业种
精品超市
大卖场 GMS
精品百货店
奢侈品
生活特性店
屈臣氏
日化品超市
LIFESTYLE CENTER LIFESTYLE CENTER 特征特征
精品超市
此类超市针对高档消费者、有生活品位的人群开办的高档超市。此类超市针对高档消费者、有生活品位的人群开办的高档超市。
以销售进口商品和高档食品日用化妆品、高品质生鲜类食品等以销售进口商品和高档食品日用化妆品、高品质生鲜类食品等
以及天然无农药公害的蔬菜、水果和来自当地农场的绿叶蔬菜、以及天然无农药公害的蔬菜、水果和来自当地农场的绿叶蔬菜、
天然野生海鲜产品、上等肉类、以新鲜、健康、惊喜、价值为天然野生海鲜产品、上等肉类、以新鲜、健康、惊喜、价值为
理念。选址为高档社区集聚地。理念。选址为高档社区集聚地。
OléOlé（华润高端精品超市（华润高端精品超市 ））
BHG Market PlaceBHG Market Place（（北京华联精品超市）北京华联精品超市）
百佳高端超市品牌百佳高端超市品牌“international” “international”
和记黄埔旗下的和记黄埔旗下的Taste Taste
处处体现新休闲生活方式的商业
LIFESTYLE 超市
多元化生活特性店铺集合创造情趣消费
……….家居店 厨具店 香薰店
墙饰店
巧克力店 冰激凌店亲子游乐教育店
手工DIY店 瓷器店 玻璃器皿店
……….
LIFESTYLE CENTER LIFESTYLE CENTER 特征特征
非购物类业态比例增大非购物类业态比例增大
非购物业态占比提高
LIFESTYLE CENTER LIFESTYLE CENTER 特征特征
LIFESTYLE CENTER 的环境特征
自然自然\\清馨清馨\\休闲休闲
项目主题定位
Leisure & Dining Park
中国首家休闲景观型购物中心
室内外自然生态环境营造
LIFESTYLE CENTER建筑特征
低密度低密度,,二至三层建筑二至三层建筑
封闭建筑体和室外步行街结合,穿插自然景观.
宜
人
的
室
内
步
行
街
室内设计室外化
室内景观化
室室
内内
公公
共共
空空
间间
的的
自自
然然
生生
态态
环环
境境
店铺规划
LIFESTYLE CENTERLIFESTYLE CENTER
业种面积分配表封闭MALL
室内步行街
内主要布置
购物\服务业
态,其业种配
置为：精品
店、金融、
个人护理店、
影楼、中西
式快餐等.
业态业种业态业种
配置配置
面积面积
（平方米）（平方米）
占比占比 合作方式合作方式
生活特性店生活特性店 32003200 %% 租、售租、售
电器电器 20002000 %% 租租
个人护理店个人护理店 800800 %% 租租
金融金融 20002000 %% 售售
邮电邮电 200200 %% 售售
家政中心家政中心 5050 %% 租租
宠物医院宠物医院 100100 %% 租租
电信中心电信中心 600600 %% 售售
票务中心、速票务中心、速
递公司递公司
5050 %% 租租
影楼写真影楼写真 10001000 %% 租、售租、售
中西式快餐中西式快餐 25002500 %% 租租
总计总计 1250012500 %% --
业态业种业态业种
配置配置
面积面积
（平方米）（平方米）
占比占比 合作方式合作方式
生活特性店生活特性店 30003000 %% 租租
健身中心健身中心 20002000 %% 租租
网吧网吧 800800 %% 租租
时尚书城时尚书城 300300 %% 租租
美容、美发、美美容、美发、美
体中心体中心
400400 %% 租租
封闭MALL 业种面积分配表
特色餐饮特色餐饮 60006000 %% 租租
餐饮区
总计总计 1250012500 %% --
业态面积分配表
超市6000㎡ \电器连锁2000-3000 ㎡
生活特性店6000,金融、个人护理店、影楼、中西式快餐;合计12500㎡
休闲:健身中心、网吧、时尚书城、美容美发、美体中心;合计9500㎡
娱乐: 影城5000㎡
、
特色餐饮: 6000㎡
共: 36000㎡
各业态设计要求
本项目业态规划建筑整体需求：
楼层层高：
◆超市BIF不低于米，
◇1F不低于米，
◇2F不低于米。
◇影院三层局部挑空不低于8米，
◇柱网开间×米以上
◇餐饮需考虑上下水（冷、热水），污水排放、生化处
理装置。
◇其他要求：通讯设施、中央空调。
年收益(租金)测算
租金是根据重庆市非中心商业区和常规业态目前的租金水平确定的租金是根据重庆市非中心商业区和常规业态目前的租金水平确定的,,中小店铺年中小店铺年
递增的幅度高于主力店的增幅递增的幅度高于主力店的增幅,10,10年内至少增幅年内至少增幅20%(20%(如果项目经营管理水平高如果项目经营管理水平高, , 三三
年后租金每年递增年后租金每年递增5%%5%%都是可能的都是可能的))
租金收益—方案1(全租赁)
楼层楼层
//项项
目目
商业商业
建面建面
1-1-
公公
摊摊
率率
商铺商铺
面积面积
（㎡）（㎡）
超市超市
精品店精品店
（套内面积）（套内面积）
电器连电器连
锁锁
餐厅餐厅
个人个人
护护
理店理店
配套配套
休闲休闲
金融金融
娱乐娱乐
健身健身
影城影城
业态业态
均价均价 —— —— ——
55 22 33 55
保底保底++提提
成成
天数天数
//年年 —— —— ——
365365 365365 365365 365365 365365 365365 365365 365365 365365
B1FB1F
6,006,00
0 0 ——
6,006,00
0 0 6,000 6,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
00
1F1F
12,512,5
00 00
9,109,10
0 0 0 0 2,080 2,080 2,000 2,000 2,500 2,500 520 520 2,000 2,000 2,000 2,000 0 0
00
2F2F
12,512,5
00 00
10,910,9
25 25 0 0 1,950 1,950 0 0 6,000 6,000 0 0 975 975 0 0 2,000 2,000
00
3F3F
5,005,00
0 0
5,005,00
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5,000 5,000
面积面积
合计合计
36,036,0
00 00 ——
31,031,0
25 25 6,000 6,000 4,030 4,030 2,000 2,000 8,500 8,500 520 520 2,975 2,975 2,000 2,000 2,000 2,000 5,000 5,000
租金小计租金小计
1,971,01,971,0
00 00 7,354,750 7,354,750
1,460,01,460,0
00 00
4,653,74,653,7
50 50
341,6341,6
40 40
3,257,63,257,6
25 25
3,650,03,650,0
00 00
876,0876,0
00 00
1,000,01,000,0
00 00
年租金合计年租金合计 24,564,765 24,564,765
1、精品店和小面积配套按套内面积核算租金，
2、超市、电器、金融、娱乐健身，大型餐饮按建筑面核算租金。
3、影城按保底加提成（一般按销售额的5%-10%）
单位：元（人民币)
租金收益—方案2（部分销售部分租赁）
1、本方案按售出5000平方米面积测算：年租金总额将变为17,429,015.
2、建议从以下业态中选择出售面积：餐饮8500平方米，金融2000平方米，
邮电200平方米，电信中心600平方米.
3、其余部分由于对商业整体经营有利害关系,不建议出售.
楼层楼层//
项目项目
商业建商业建
面面
1-1-公摊公摊
率率
商铺面商铺面
积积
（㎡）（㎡）
超市超市 精品店精品店 电器连锁电器连锁 餐厅餐厅
个人护个人护
理店理店
配套配套
休闲休闲
娱乐健娱乐健
身身
影城影城
业态均业态均
价价 —— —— ——
55 22 33
保底保底++
提成提成
天数天数//
年年 —— —— ——
365365 365365 365365 365365 365365 365365 365365 365365
B1FB1F 6,000 6,000 —— 6,000 6,000 6,000 6,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00
1F1F 12,500 12,500 6,870 6,870 0 0 650 650 2,000 2,000 2,500 2,500 520 520 1,200 1,200 0 0 00
2F2F 12,500 12,500 10,925 10,925 0 0 1,950 1,950 0 0 6,000 6,000 0 0 975 975 2,000 2,000 00
3F3F 5,000 5,000 5,000 5,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 5,000 5,000
面积合面积合
计计 36,000 36,000 —— 28,795 28,795 6,000 6,000 2,600 2,600 2,000 2,000 8,500 8,500 520 520 2,175 2,175 2,000 2,000 5,000 5,000
租金小计租金小计
1,971,01,971,0
00 00
4,745,04,745,0
00 00
1,460,001,460,00
0 0
4,653,4,653,
750 750
341,64341,64
0 0
2,381,2,381,
625 625
876,00876,00
0 0
1,000,1,000,
000 000
年租金合计年租金合计 17,429,015 17,429,015 单位：元（人民币单位：元（人民币))
租金收益测算小结
全部出租方案测算：
年租金合计年租金合计2,4572,457万元万元++影城票房收入提成影城票房收入提成5%-105%-10
销售销售50005000平方米平方米,,剩余部分出租方案测算剩余部分出租方案测算::
年租金合计年租金合计1,7431,743万万元元++影城票房收入提成影城票房收入提成5%-10 5%-10
不含物业管理费不含物业管理费
