住宅平面分析
用专业标准评价住宅户型
一个标准 二个目的 三种方法
客户购房经验之谈
去不去，看位置
行不行，看户型
定不定，看价格
课程讲授目的
（一） 向发展商、建筑设计院提出
住宅户型的建筑平面推介
（二） 评审户型平面时，用嘉联特
有的专业方法，对户型方案
提出评价意见或修改建议
注： 评价 = 设计
设计或修改设计主要是建筑
设计院的工作
课程讲授对象
策划人员
项目经理
销售人员
需要房地产知识的人士
一个标准/二个目的/三种方法
一个标准：嘉联户型评价标准
（1）嘉联住宅性能标准表
（2）嘉联住宅户型评价表深圳住宅户型分类表
二个目的：
（1）住宅平面推介（策划部前期组）
（2） 住宅户型评价（策划部前期组、后期组）
三种方法：
（1） 专业性：嘉联标准（定量）
（2） 合理性：人居标准（定性）
（3） 市场性：民俗标准
住宅平面分析
第一篇 建筑平面分析
（1） 概论
（2） 经典平面推介
（3） 创新平面推介
（4） 参考平面
第二篇 户型平面评价
（1） 专业性：嘉联标准
（2） 合理性：人居标准
（3） 市场性：习俗标准
第三篇 户型评价及户型修改
（1）传统户型点评方法
（2）嘉联户型评价方法
（3）户型修改建议
住宅平面分析
（第一篇）
第一篇 建筑平面分析
（1） 概论
（2） 经典平面推介
（3） 创新平面推介
（4） 参考平面
（1） 概论
中国民居对朝向的选择
广东以北民居：向北房终年无阳光
选择南向房是购房前提
广东民居（北回归线以南）：
向南房冬日有阳光，夏日无阳光
向北房冬日无阳光，夏日有阳光
选择南向房可以冬暖夏凉
香港民居：
寸土寸金、空调调温、港岛景观
朝向不讲究
客户购楼朝向选择：
东南向 > 南向 > 西南向 > 东向 >
> 东北向 > 北向 > 西向 > 西北向
[ 概论 ]
景观与朝向选择
自然景观 > 朝向 > 小区景观
海景、湖景、山景、高尔夫景 中心花园、组团绿化
案例：
1． 国都高尔夫花园
北向深圳高尔夫俱乐部球场
北向房好售
2 ．天宏·水晶城
东临明月河
朝东的房子销售速度快
3． 洪湖大厦
西向洪湖公园
西向房没有销售压力
[ 概论 ]
户型定义
经典户型定义
市场上采用最多的
为大多数业主认同的
经得起专业、市场挑剔的
零缺陷(少缺陷)户型
创新户型定义
有独创性的
为市场接受的
新型实用户型
理想户型能把住宅本身的功能性、舒适性以及审美性完美融合在一起，使以人为本的居住理念得到最好诠释
[ 概论 ]
经典建筑平面定义
经典户型
创新户型
经典建筑平面定义：
能够容纳、布置经典户型、创新户型的建筑平面
创新户型应在经典建筑平面中创新设计
经典平面
[ 概论 ]
建筑平面 评价
1 .深圳目前常采用
2 .一般多用一梯四户平面拼接
1 .处理不好,易形成东
西向房
2 .围合太死,对区内通
风不力,且形成回声
等噪音影响
1 .便于围合布置，土地利用率高
2 .部分户型能南北通透
3 .可做到户户向阳
点式
联体
1.多层建筑多采用
2.大户型高档住宅采用
3 .一般一梯二户
4 .在京、沪房地产市场中被推崇备至
1 .总平面布置呆板
（兵营式排列）
1 .有极好的通风性,容易形成穿堂风
2 .朝向好,可做到户户向阳
3 .宽敞明亮
4 . 私密性好
板式
1.高层建筑常采用
2. 香港、深圳的高层住宅区多采用
3.可一梯多户
1.通风差
2.户型间可能产生对
视影响私密性
1.容积率可充分利用
2.建筑风格富于变化
3.室外管道便于安排
4.对场地要求不高
5 . 便于户型布置
6 . 结构稳定性强
点式
备 注
缺 点
优 点
建筑平面类型
[ 概论 ]
（2）经典平面推介
经典平面推介（1）
一梯八户( 都市花园 )
1.东、西户型厨房离大门较远
2.电梯厅、消防楼梯不能通风
采光
1.户型方正,实用率高
2.有阳台、凸窗
3.各房采光理想
4.北向二房、南向三房减少销售压力
缺点
优点
井
经典平面推介（2）
一梯八户( 国都花园 )
、D、H、G户型厨房采光较差
2.电梯厅、消防楼梯不能通风采光
户三房户型均有南向房间
户有较大阳台
3.管道易于布置
缺点
优点
经典平面推介（3）
一梯八户“蛙式平面”( 碧海蓝天 )
1.实用率较低
2.北向、西向户型可能成销售难点
1.港式最新“一梯八户”户型
2.住人房、客厅采光通风好
3.每户有阳台
4.方正实用、通风采光
5.电梯厅、消防楼梯能通风采光
缺点
优点
经典平面推介（4）
1.实用率较低
2.北向、西向户型可能成销售难点
1. 住人房、客厅采光通风好
2.每户有阳台
3.方正实用、通风采光
4.电梯厅、消防楼梯能通风采光
缺点
优点
一梯六户“蛙式平面”( 碧海蓝天 )
通风采光
通风采光
通风采光
3#楼
经典平面推介（5）
一梯十户以上（ 丽阳天下 ）
1.一梯18户,电梯的高峰期使用紧张与环境的干扰可想而知
2.单间户型不方正
1.一房、二房户型所有房间方正
实用,所有住人房采光充分,景
观开扬
2.所有房间均能自然通风采光
3.电梯厅、消防楼梯通风采光
缺点
优点
经典平面推介（6）
一梯六户（ 长城 • 百花园 ）
1. C、D户型客厅为钻石厅
( 港式第一代“一梯八户”的钻
石厅不被市场接受 )
1.所有户型均能向南,具有好朝向
2.除C、D户型客厅外,所有房厅
均方正
3.电梯厅、消防楼梯能通风采光
4. A、F户型南北通透
缺点
优点
经典平面推介（7）
一梯六户（ 长益花园 ）
1. A、F、C、D户型客厅欠方正
1.户户南向
2.除A、F、C、D户型客厅外,所
有房厅均方正
3.电梯厅、消防楼梯能通风采光
4. A、F户型南北通透
缺点
优点
经典平面推介（8）
一梯六户（ 碧中园 ）
1. 03、04户型厨房不方正（无
大碍）
2.电梯厅不能通风采光
1.所有户型均能向南,
2.所有主要房厅均方正
3.消防楼梯能通风采光
4. 01、06户型南北通透
缺点
优点
经典平面推介（9）
一梯六户（香港 • 港景峰55层）
1.电梯厅不能通风采光
、D户型厨房离大门较远
1.主要房间方正、朝向好
2.北向户型面积小,销售压力小
3.所有房间均能通风采光
4.消防楼梯可通风采光
缺点
优点
经典平面推介（10）
一梯四户“蝶式平面”（ 德福花园 ）
1. 3A、01户型南向面较少（受
到03、02户型遮挡）
2. 餐厅采光不足
3.电梯厅不能通风采光
1.户户南向,3A、01户型南北通
2.房房方正
3.户户双阳台
4.消防楼梯通风采光
缺点
优点
经典平面推介（11）
一梯四户（ 百仕达花园 ）
1. E、G户型客厅采光面较小
2.无生活阳台（可添加）
3.电梯厅不能通风采光
1.所有房间方正实用
2.户户向南
3.所有房间均能通风采光
4. E、G户型南北通透
5.消防楼梯通风采光
缺点
优点
经典平面推介（12）
一梯四户（ 广州银海大厦 ）
1. 1、2户型厨房不方正（无碍）
1.大部主要产品房间方正实用
2.户户向南
3.所有房间均能通风采光
4.户户有玄关
5.人流通道互不干扰
6.电锑厅、消防楼梯通风采光
缺点
优点
经典平面推介（13）
一梯四户（ 碧华庭居 ）
1.厨房不方正（无大碍）
~D、B~C生活阳台与服务阳
台距离较近，对视严重
1. 户户南向、方正实用
2. 所有房间均能通风采光
3. 北侧两户型南北通透
4. 电梯厅消防楼梯通风采光
缺点
优点
经典平面推介（14）
一梯四户（金海湾花园）
2000年中国南北住宅获奖
设计特别金奖
1.主人房有斜角
1.点式住宅，户户南向
2.大多房室方正
3.客厅、餐厅分设
4. 电梯厅、楼梯间通风采光
缺点
优点
经典平面推介（15）
一梯四户（ 海天一色 ）
1.实用率稍低
2.管道外露影响建筑外立面
3. C、B户型餐厅较小(若建筑改
为高层、增加电梯数可改观)
1.所有房间方正实用
2.户户向南、户户有阳台
3.所有房间均能通风采光
4. A、D户型南北通透
5.电梯厅、消防电梯通风采光
缺点
优点
经典平面推介（16）
一梯三户（ 富怡雅居 ）
1.北二套房工作阳台与生活阳台
混用
2.电梯厅间接通风采光
1.户户南向
2.后两户型南北通透
3.所有房间方正实用
4.电梯厅、消防楼梯通风采光
缺点
优点
经典平面推介（17）
一梯二户( 富怡雅居 ）
1.高层只有大户型才能采用
2.电梯厅不能通风采光
1.户户南向、南北通透
2.所有房间方正实用
3.消防楼梯通风采光
缺点
优点
经典平面推介（18）
一梯二户( 紫荆苑 ）
1.对土地要求高（东西向有充足
地块条件）
1.户户南向、南北通透
2.所有房间方正实用
3.餐厅独立且通风采光
3.电梯厅、消防楼梯通风采光
缺点
优点
经典平面推介（19）
一梯二户（ 上海 • 万里城 ）
2000年中国南北住宅获奖设计特别金奖
1.板式建筑有时“黑房”难免，如
联体部分的主人房卫生间
1.板式住宅，南北通透
2.房室方正
3.客厅、餐厅分设且通风采光
4.公共卫生间干湿分区
5.楼梯间通风采光
缺点
优点
（3）创新平面推介
一般在经典建筑平面中创新
多为空间上的创新
小户型住宅的创新设计活跃
创新户型推介（1）
三错层
（ 创世纪海滨花园 ）
1.适应大户型采用
2.不适应家有老年人使用
1.增加使用面积
2.丰富室内空间
3.客厅米层高增加空间高度
缺点
优点
创新户型推介（2）
三错层（ 丽景城 ）
1.不适应家有老年人使用
2.此类户型所增加面积已计入提
高的单价，如客户认知将事与
愿违——客户没受到真正实惠
1.广告词“ 买一层，送一层”
2.丰富室内空间
3.客厅米层高增加空间高度
缺点
优点
三房户型 M2
偶数层送一房一卫21..22 M2
奇数层送一房20..96 M2
米
米
米
米
米
二房户型 M2
偶数层送一房一卫18..2 M2
奇数层送一房14..9 M2
?
创新户型推介（3）
高厅组合（ 浪琴屿花园 ）
（ 香逸名苑高层 ）
复式上层
复式下层
1.适应较大户型采用
1.丰富室内空间
2.客厅米层高
增加客厅空间高度
3.主人房设在上层,私密性强
缺点
优点
高厅复式
高厅跃式
米
米
创新户型推介（4）
SOHO（ 雕塑家园 ）
1. 70㎡的户型作跃式设计，有点勉为其难
1.类“马赛公寓”的别墅居住单元
2.空间丰富
3.南北通透
缺点
优点
创新户型推介（5）
SOHO（ 旭飞城市广场 ）
空间， 其自由度有限
㎡的跃式居住单元，层高米
㎡的户型作跃式设计很难得
缺点
优点
创新户型推介（6）
“黄金小户型”（ 碧桐湾、好来居 ）
1.楼梯不适应老年人居住
2.楼梯占用空间不少面积
㎡的小复式居住单元，两层层高各米
2.可送阳台
3.精致实用
4.若上层层高<米则可送面积， 实现“买一层，送一层”
缺点
优点
创新户型推介（7）
入户花园（ 中海阳光棕榈园 ）
1.电梯厅不能通风采光（小高层应可解决）
2.若进深太大,实际上绿化很难存活(成为开敞的房间)
1. 入户花园缓解了南侧户对北侧户的南向遮挡
2.户户南向、方正实用
3.所有房间均能通风采光
4. 北侧两户型南北通透
5. 消防楼梯通风采光
缺点
优点
创新户型推介（8）
阳光花房（ 世纪村二期 ）
1.计1/2建筑面积,只有大户型可采用
2.使总价增加8~12万元,非一般客户可接受
1.由于开间大(5米),可使入户过渡空间大部有阳光,空中花园有实际意义
缺点
优点
创新户型推介（9）
双拼户型（ 香蜜湖豪庭 ）
1.两套房双拼之间的梁底高度须有保证（扁梁、大板、高层高）
1.具有双拼的可能性，使户型具有客户选择的灵活性
2.应为“创新意识”的户型，在设计时即考虑今后有双拼可能
缺点
优点
C、D户型68 ㎡，双拼成136 ㎡五房户型
A、B户型55 ㎡，双拼成110 ㎡四房户型
创新户型推介（10）
送花园户型（ 港湾丽都 ）
1.若露台位置不当，进深太大，会影响下层采光（如创始楼盘：广州金碧华府）
1.号称“100%实用率”的户型平面
2.露台15左右,因二层层高而不计入建筑面积（送面积）
缺点
优点
C、D
A、B
实用面积㎡
露台面积
㎡（赠）
套内面积㎡
建筑面积 ㎡
户型
奇数楼层平面
偶数楼层平面
创新户型推介（11）
送花园户型（ 碧玉小家 ）
1.客房面积较小
1.小户型能送较多面积（凸窗、二层高阳台等），60平方米户型赠送10多平方米
2.实用率大大提高
缺点
优点
创新户型推介（12）
全海景小跃式户型（ 水云间 ）
1. B户型厨房设在楼上不尽适宜
1.户户均能向海景景观
平方米一房一厅一卫一西厨，
适应滨海度假投资类户型
缺点
优点
向海
向海
A户型
B户型
（4）参考平面
或应用不多的建筑平面
或尚有某些缺陷的户型
参考平面（1）
一梯八户“井字平面”
1.北向、西向户型国内客户不接受（港人无碍）
2.大多客厅采光不理想
3.南、北户型有对视现象
4.电梯厅、消防楼梯不能通风采光
1.港式第二代“一梯八户”户型
2.房型方正、实用率高
3.容积率高、土地利用率高
3.管道易布置，立面整洁
缺点
优点
( 港怡豪庭 )
井
参考平面（2）
一梯八户( 共和世家 )
1.客房不方正
2.无生活阳台
3.北向户型是销售难点
4.电梯厅、消防楼梯不能通风采光
1.港式第三代“一梯八户”户型
2.户型具均好性
3.客厅较方正,采光好
4.实用率高
缺点
优点
参考平面（3）
一梯六户“蛙式平面”（东海花园）
1.北向户型面积较大,国内客户恐难接受
1.户型平面方正
2.每户有双阳台
3.所有房间均能通风采光
4.电梯厅、消防楼梯能通风采光
缺点
优点
参考平面（4）
一梯六户（ 百花园 ）
1. 北向两户受遮挡（次要房无妨）
1. 户户朝向景观面(南向)
2. 后两户型南北通透
3.动静分区明确
4.所有房间方正实用
5.电梯厅、消防楼梯通风采光
缺点
优点
参考平面（5）
一梯六户（ 蓝湾半岛）
1. 顾及室内完美时,未考虑外立面管道布置
1. 户户朝南
2. 后两户型南北通透,入户花园
3. 每三层有共享露台
4. 所有房间方正实用
5. 电梯厅、消防楼梯通风采光
缺点
优点
参考平面（6）
一梯四户（ 共和世家 ）
1.公用卫生间为暗房
2. C、B户型主人房不方正
3.无生活阳台
1.户户南向
2.大多户型方正实用
3.电梯厅、消防楼梯通风采光
缺点
优点
参考平面（7）
一梯四户（ 香港 • 罗拔臣80号48层 ）
1.客厅欠方正( 钻石厅有改善 )
2.电梯厅不能通风采光
1.户户朝向景观面(南向)
2. A、B户型南北通透
3.动静分区明确
4.除客厅外,所有房间方正实用
5.消防楼梯通风采光
缺点
优点
参考平面（8）
一梯四户（ 东方美德园 ）
1.北侧两套南向房为次卧
1.户户南向
2.户型方正实用
3.户户双阳台
3.楼梯通风采光
缺点
优点
参考平面（9）
一梯四户（ 香港 • 蔚晴轩 ）
1.电梯厅不能通风采光
2.对基地要求高
1. 户户朝向景观面(南向)
2. 后两户型南北通透
3.动静分区明确
4.所有房间方正实用
5.消防楼梯通风采光
缺点
优点
参考户型（10）
一梯四户“风车式平面” （ 中海阳光棕榈园 ）
1. 风车式户型在讲究风水的香港地区一般不用
2.入户花房计1/2建筑面积,对不太大的户型不适宜
1.增加室内外过渡空间(相当于玄关)
2.将异型空间充分利用,保证其它房间方正
3.增加空中绿化面积,改善居住环境
缺点
优点
参考平面（11）
一梯三户（ 香港 • 帝华台 ）
1. B户型大门对电梯门
2. 电梯厅不能通风采光
3.对地形要求较高
1.户户南向
2.后两户型南北通透
3.所有房间方正实用
4.电梯厅、消防楼梯通风采光
缺点
优点
参考平面（12）
一梯二户( 紫荆苑 ）
1.要求户型较大
1.户户南向、南北通透
2.所有房间方正实用
3.跃式户型动静分区、丰富空间
4.电梯厅、消防楼梯通风采光
缺点
优点
参考平面（13）
一梯二户（ 香港 • 别树一居 ）
1.只有大户型可采用
2.要有较宽、合适的基地条件
1.户户南向、南北通透
2.主要房间方正实用，具最大景观、采光面
3.电梯厅、消防楼梯通风采光
缺点
优点
参考平面（14）
一梯二户( 北京银地家园 ）
1.餐厅位置较局促
1.户户南向、南北通透
2.所有房间方正实用
3.楼梯通风采光
缺点
优点
参考平面（15）
一梯十户以上（ 缔梦园 ）
1.北向房与南向房一样多（对小户型而言不是销售难点）
1.所有房间方正实用,所有住人房采光充分,景观开扬
2.所有房间均能自然通风采光
3.电梯厅、消防楼梯通风采光
缺点
优点
参考平面（16）
一梯十户以上（ 格蓝晴天 ）
1.厨卫黑房较多
2.消防楼梯不能通风采光
1.所有房间方正实用,所有住人房采光充分,景观开扬
2.所有房间均能自然通风采光
3.电梯厅通风采光
缺点
优点
参考平面（17）
一梯十户以上（ 黄金海岸世纪城 ）
1.厨卫黑房较多
2.消防楼梯、电梯厅等公共部位不能够采光
3、私密性较差
4、大户型采用通廊设计，效果差
1.所有房间方正实用
缺点
优点
住宅平面建议
向发展商、建筑设计院提出
住宅户型平面的设计建议
（1）建筑平面建议
经典平面
创新平面
（参考平面）
（2）嘉联住宅性能标准（第二篇）
豪宅
大户型
中户型
小户型
一个标准
二个目的
三种方法
用专业标准评价住宅户型
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