房地产企业异地项目公司的授权管理
管理者一般认为，在培养下属方面，与其手把手去教，倒不如“授权”，也就是扩大下属的
权限，让他们凭自身的能力去解决问题。的确，要想使下属潜藏的能力 得到释放，与其频繁地
下达指令，倒不如相信他们潜在的能力、发挥他们的主观能动性产生的效果好。每个人都希望按
照自己的意志，而不是他人的意志行事，这两 种情况产生的结果是截然不同的。
说起来容易做起来难，在房地产行业中，每一个经营动作的背后都意味着巨额的投资，授权
有可能意味着这些投资有 去无回。投资的最后损失应该由谁来埋单呢？企业管理者在授权问题
上，往往非常慎重。有些企业虽然发展速度很快，年销售收入达到数十亿人民币，在异地有数个
项目同时开发，但内部管理体系还是非常集权的，有的可能变通为授权于自己最熟悉、最知根知
底的亲信，有的干脆用自己的七大姑、八大姨等亲戚来“执掌朝 政”。现在所要研究的问题是，
授权的对象是谁？该授多少？如何授予？
我们先来听一下管理前辈和大师的声音：
IBM 新上任的 CEO 山姆．帕尔米萨诺指出：“依靠组织结构以及经营者的指示，最大限度
地发挥 IBM 的实力是不太可能的（IBM 在全世界共有 20 多万名员工）。这就要求我们必须在支
持每一个员工通过正确的方法做出正确判断的同时，把权力交给他们。”
杜鲁克指出：没有能力为自己培养领导阶层的机构是没有生命力的；组织生存和正常运作
要求它能够在最高领导之下培养一批独当一面的领导者；组织既不可能自 动生产足够多的领导
者，也不可能自动生产经验丰富而又称职的领导者；解决的方法包括两方面：使领导者在尽可能
低的职位上享有尽可能多的独立领导权，以及建 立一套评价其表现的客观标准。
仔细品味上述观点，我们不难得出一个结论：企业的最终成功和领导团队的批量产生，是在
授权的环境中实现的，或者说，一个没有实现授权的企业，在管理上是一个不成熟的企业。
授权的对象是权力，那权力是什么？有标准吗？能管理吗？在这我先不直接对权力进行定
义，我相信每一个人都有各自的理解，都会给出自己的定义，我想从另一 个相关的角度——责
任，给出一个对权力的解释：责任中心。大家都知道，管理学有一个基本的原则：权、责一起授
予，即权责对等原则。在企业管理实践中，单独 分析权力是没有意义的，将权责连起来分析，
其结果才具有对实践的指导意义。再者，管理会计体系对责任中心给出了科学的、详细的定义，
同时会计核算体系又能 够对其进行精确的计量，这些成熟的企业管理信息系统，恰恰给出了我
们对权力实施管理的依据和基础。可以按各种不同的纬度对权力进行定义，但我认为，最好是
以责任中心为纲，对权力进行系统的分析和管理。
在房地产企业中，最牵扯管理层精力的事情之一是对异地项目公司的管理。俗话说，距离增
加美感， 但距离也增加了管理的难度。目前国内企业的管理，“人制”的基础往往大于“法制”的
基础，个体获取外界信息的难度随着距离的增加而增大，在企业内部信息系 统不健全的情况下，
对异地企业的管理着实让老板犯愁。正略钧策从责任中心和业务权限匹配的角度，对房地产企业
异地项目公司的定位进行了统计分类，基本有以 下五类：
若按典型的三级管理体系分析，城市公司定位一般集中在 3、4 和 5，4 的比例较大；项目
公司一般为 1 和 2，2 的比例较大。为什么会出现上述定位分布的离散度？现在我们来分析一下，
项目公司定位的后面是对业务的授权，业务授权的背后是对人的授权，影响对人员授权的 原因
是什么？授权能够在制度和体制范围内实施管理吗？
在深入进行分析之前，先列举一下在授权方面一些企业的做法，了解其背后的影响因素是什
么。
1、 异地公司团队人员不整齐，能力参差不齐，对于一些影响项目成功与否的关键环节，例
如：策划、设计等，拿到公司总部来完成，或是就近集中于某一城市，由其对辐射范围内的项目
实施统一管理和支持。
2、 当引进职业经理后，由于在某几个问题上的认知与高层达成高度的一致，致使对其授予
充分的权力，但在日后的经营过程中，问题频出，其在管理层心中的地位是“与日递减”，出于降
低业务风险的考虑，管理层开始收权，最终的结果是职业经理人满腹怨言地离去。
3、 在企业实践中，管理层授予权力的标准是员工的忠诚度，信任是唯一的基础，企业中关
键岗位和主要管理层常常是老板的同学、战友和亲属。
4、 建立异地项目公司之后，责权配置不平衡，经常是责任大于权力，例如责任要求项目
公司控制项目成本，但实际的权力只是控制施工阶段费用的支出，材料采购全部 由总部包办，
策划和设计更是没有能力和机会介入，当项目公司成立和项目人员到位时，施工图纸、工程预算、
主材供应商都已全部确定完毕。（插注：本文档适用所有相关企业或单位或个人，文字表格可根
据您实际情况而做进行随心更改，可删减或增加内容。本文档版权所有，只可使用，不可售卖，
望遵守，不便之处请见谅。本段文字您可自行删除。）
5、 对项目公司的授权没有定数，今年权限下放了，明年有可能就收走了。例如在策划定位
阶段，由于异地的风土人情、自然环境、市场购买能力、历史形成的消费习惯 和大众鉴赏标准
等因素，项目策划定位尽量由当地项目公司为主制定，这可能会在前几个项目过程中交学费，但
从长远来看，用当地的人做当地的事情不失为一个比 较好的解决办法。但实际是，当地市场中
很难寻觅合格的中介机构，当地的市场还没有培养出高素质的策划人员，公司只能从总部抽调精
兵强将进入新的市场，人员 解决了，但管理归属问题会在内部长期摇摆。工作中成绩卓著时，
总部信任度增强，对方案的审批次数和程度会有所降低，审批流程也大为简化；当项目出现问题
时，今后的工作总部基本全面介入，处处审批，时时把关。
6、 美国霍顿（Horton）认识到，必须设定明确的目标，只有每一个分公司达到目标，整个
公司才有可能成功。分公司必须和总公司一起设定目标，给分公司提供 必要的资源、服务和支
持，成功才有可能达成。具体如何执行？完全是由分公司决定，“因为房地产业始终是一个地域
性的行业，总部不可能了解所有地区市场的特 性，必须有了解当地市场的人来执行。我们分散
建筑活动以赋予我们的地方公司负责人更多的经营自主权。我们相信各地的总经理熟悉各地的情
况，能更好地决 策。” 通过已有的分支机构来管理新拓展的市场，此举使霍顿避免了管理费用
的增加。在少有大开发商敢冒险进入的小型“卫星市场”中，霍顿相信他们将发现和把握未来 的
商机。
7、 万科现有的管理平台形成于 2000 年，强调的是专业化总部。但万科预计在 2006 年以后
的 3 年后其三大业务区域的各自规模都将与现在的集团规模差不多，鉴 于这一增长态势，万科
将管理架构调整为“战略总部、专业区域、一线执行”，将专业总部的职能放到各个区域，由单独
成立的区域管理总部代表总部，就近行使包 括项目、规划设计、工程、销售、市场定位甚至部
分项目融资等方面权限，总部则将继续把握信息、人事、财务和资金安排，以支撑未来的健康发
展，获得比目前更 为有利的行业地位。
8、 ......
正略钧策通过对以往咨询项目的分析和内部自主研究，提出影响授权的三方面因素：
1、 职业经理人体系：城市公司、项目公司负责人或开发团队的职业能力水平；
2、 管理标准体系：对异地公司业务过程的管理标准和授权尺度；
3、 经营管理报表体系：对异地公司业务过程信息的实时掌握。
上述三个方面也可以理解为对象、标准和过程反馈，这三者构成了一个简单的管理循环，可
以实施过程中的调整和持续的优化。
其一，作为授权对象的各级职业经理人，有时会碰到以下三个问题：
1. “权力扩大了，你能够给客户提供怎样的价值？”
2. “你自身具备使用新权力的能力和技能吗？”
3. “能力和技能不足，无法熟练运用新的权力时，你该怎么办？”
对职业经理人职业能力的评估是授权管理的基础。
其二，授权尺度的界定，需要最高管理层从战略和业务模式层面进行分析确定。例如，一
个全国发展的开发商，基本都会建立三级管理体系（总部－城市－项 目），当介入房地产金融
领域时，还会增加到四级管理体系（总部－区域－城市－项目）。对于区域公司和城市公司的管
理定位，基本就决定了对其的授权尺度。在 前文提到的项目公司五种定位中，越高级别的责任
中心，所需的权限授予也越多。开发商城市公司责任中心定位级别越高，对于企业的快速发展越
有利。
其三，在授权管理过程中，需要经常进行调整，这就是通常所说的管理艺术所在，在没有
经营管理报表体系支持下，就真要凭借最高管理层的管理直觉和管理艺术 水平了！此时，总部
中层管理人员是无法介入其中的。当企业组织体系比较庞大，异地公司众多，仅依靠少数几个决
策者实施对授权的管理，经常会顾此失彼。如果 能够建立起一个内部报表体系，对企业业务过
程信息进行实时报告和分析，对于管理基础完善，业务和管理能力强的业务单元授予较多的权力，
而对于相反的较差的 单位，则由总部牵头制定改进或调整计划，努力使其实现公司为其制定的
目标水平，最终达到企业管理的标准化、一体化。只有这时，授权管理才会进入制度化的轨 道。
版权声明：
版权又称著作权，是作者对自己作品的一种权利，其他人想要借用或印刷该作品，需要征得
版权人的同意。所以一份版权的声名就尤其重要。下面是文章版权声明范本：
第一条 本文章、帖子等仅代表作者本人的观点，不保证文章等内容的有效性。
第二条 属在发表的文章（包括转帖），版权归原作者所有。
第三条 会不定期的对本站的研究成果结集出版。对于收录的文章，会首先征求作者同意，
并付给相应的稿酬。必须是首次在 jr 发表，并且没有在其他网站、媒体发表的原创类、翻译类
文章方可人选。
第四条 部分内容转载于合作站点或其他站点，但都会注明作/译者和原出处。如有不妥之处，
敬请指出。
第五条 本所有作品会由作/译者及时更新，欢迎大家阅读后发表评论，以利作品的完善。
第六条 在征得本人，以及作、译者同意的情况下，本作品允许非盈利性引用，并请注明出处：
“作者：XX 转载自 XX”字样，以尊重作者的劳动成果。版权归原作/译者所有。未经允许，严禁
转载。对非法转载者，XX 和作/译者保留采用法律手段追究的权利。
第七条 不得对本站任何组成部分(包括作品页面、作品段落、作品内容等)进行修改、分发、再
造、复制、抄袭、交易、转载等.如果确定您的行为违反本利益，一经发现，将保留追责权益。
第八条 本人之声明以及其修改权、更新权及最终解释权均属本作者。
（以上有 500 多字的版权声明说明，您可删除）
