达美D6区
DA MEI D6 QU
陈涛涛
国 际 艺 术 生 活 先 导 区
Part2 区域分析
Part3 建筑规划
Part4 配套分析
Part5 户型分析
Part6 销售信息
Part7 客户分析
Part8 营销推广
Part9 综合分析
Part1 项目经济技术指标
目 录
Part1 经济技术指标
规划面积：平方米
建筑面积：平方米
容积率：
绿化率：%
开发商：湖南达美投资有限公司
销售代理：中原地产
物业公司：衡信柏迪
物业类型：住宅、公寓
装修：毛坯、精装修
售楼处：西二环与梅溪湖交叉口的西北侧
电话：4008100731
Part2 区域分析
达美D6区：位于西二环西侧，枫林路南侧的麓谷板块，未来的大河西综合交通枢纽内
商圈：梅溪湖商圈
景观：岳麓山风景名胜，梅溪湖，麓谷公园，西湖文化公园等。 会所
点评：虽然目前小区自身配套善不完善，但其所处的商圈较为成熟。许多配套早已具备。一旦所有建筑竣工后，其拥有的自身配套必将铸就达美D6区成为梅溪湖商圈的地标性建筑，这也带动汽车西站的经济发展改变汽车西站商圈硬件落后的局面。
现有交通设施：
1、可乘坐18、18区间线、63、66、149、168、309、312、314、315、348、405、902、918路至西站下
2、也可乘坐63快线、17路至望城坡南下
交通点评：虽然目前只有17路公交单线通过达美D区，但是却贯穿达美D区与河东城市中央的整体对接。其次背靠汽车西站强大的交通枢纽，交通通达度可以说是四通八达。未来坐拥地铁双出口的达美D6区。其交通便利度更高。升值潜力巨大。其缺点是人流量大，人群复杂。对小区安全与安静提出了较大的挑战
Part3 项目规划
整体规划：建设为商业、住宅、公寓式酒店三大板块的国际化人居的城市综合体
小区整体规划：分为四期建设，总户数4080
总结：作为梅溪湖商圈的领跑者，说明开发商战略眼光是超前的。达美D6区未来所要面对的人群也将是多样的。商业与公寓式酒店不仅满足上层人群对享受的追求，同时也满足了小部分人群度假、旅游的短需。就项目整体规划而言其布局是合理。这同时也为小区居民的生活质量提高了平台。
具体规划
五号楼
七号楼
十二号楼
六号楼
一期
二期
二期
三期
四期
总体：规划分为四期；一期为住宅、二期为住宅教育配套；三期为商业；四期为公寓式酒店
点评：构建模式是以住宅铸就商业；
面对兴起的岳麓板块，许多设施都在待
建和完善阶段，如果此阶段以商业为先导住宅为后力。其招商引资必然会受到强大的阻力，而策划公司根据现状改变思维以住宅推动商业，对整个楼盘的成长更加有利。但是此种模式对于居民前期生活会造成不便
目前在售为5、6、7、12号楼
点评：开发商一期首推楼盘便以小区中心位子
为先，原因有四：其一，利用中心优势位子聚集客
户，为整个楼盘后期开盘销售与招商引资做变相的
势。其二，作为梅溪湖开山之作其区域市场、国家
政策不明朗情况下，其更多的是对市场的试探性触
碰。其三，开发商资金链日益收紧，其也是一种资
金回笼的手段。其四，
层数：总层数32层，整个社区一层架空为地下车库
装修状况： 毛坯,精装修
功能布局：商业、娱乐、住宅功能分区明显。
建筑样式：板塔结合、高层为居住提供更多选择。
总结：塔式建筑为中产阶级购房提供了选择；板式建筑为追求居家享受人群提供了便利。板塔结合满足不同人群的不同需求。
高层建筑设计则给商务办公的需求带来了满足。同时也为开发商利益最大化提供了条件。一旦建成小区将会成为集商务、商铺、居家为一体的大型高档城市综合体项目。
风格:现代简约型园林风格。
现代简约风格平面格局硬朗大气，与园中的叠山池水，花木桥廊巧妙结合，小中见大，达到“虽有人作，宛若天开”的境界。
园林建筑从外观造型，立面形式到细部装饰处理，其建筑空间既满足生活居住需求同时与梅溪湖形成守对相望之势
现代简约型园林风格为现代建筑的主流风格，这种建筑最的特点就是给人简单、硬朗感觉的同时又带有园林式公园的调味。这种建筑风格有利于舒缓城市快节奏的生活气息。满足职场精英释压的要求。与欧式风格相比其成本会得到有效的控制。
总结：近现代建筑打破了传统建筑封闭内向,以表现为主的审美观念,突出了空间意境为主的审美观念,突出了公共性和开放性的观赏功能，这也同时输入的西方建筑重视表现实体造型的审美观念。达美D6区作为市政府投资200亿的梅溪湖片区的开山之作。更把此种风格发挥到了极致不仅让业主有朝闻春晓暮醉清风的感觉更让办公商务感受到绿色、轻松工作的 舒适环境
Part4 配套分析
内部配套
幼稚园：英才幼儿园、诺贝尔幼儿园等（待建）
银行：中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、长沙银行等 （待建）
荣湾镇通程商业广场等（待建）
目前许多内部配套设施尚处于在建的阶段。但俯视整体项目规划，其内部配套是非常完善，从教育到商业目标。对于大型都市综合体这些配
广场无一不是业主所希望得到的；仰望小区未来
套设施也是不可或缺的
外部配套
教育配套：湖南商学院，中南湘雅医学院，湖南师大医学院，湖南涉外经济学院；师大附中博才实验中学，岳麓区湘仪学校、长郡梅溪湖中学、明德麓谷学校；阳明小学（麓谷小学），咸嘉湖中心小学，桐梓坡小学；英才幼儿园，望城坡幼儿园，未来之星双语幼儿园等；
商业配套：广大环球家具城，郁金香专业建材，望城坡建材市场，恒生超市等；
酒店：海天大酒店，时代帝景大酒店，茉莉花国际酒店，熙源大酒店，金枫大酒店等；
餐饮：月满西楼食府，桐兴休闲中心，恒盛家菜馆，东麟食府等；
医疗：长沙市星灿医院，长沙市慈爱医院，航天医院，湘雅三医院，省肿瘤医院等；
公园：岳麓山风景名胜，梅溪湖，麓谷公园，西湖文化公园等。 会所
从上述文字表明，小区整个外部配套非常齐全。名校拱卫、商业环绕、酒店聚集、公园相伴。这些都将大大增加整个达美D6区楼盘的亮点和价格的支撑点。作为梅溪湖的领跑者，其未来命运注定辉煌。
外部配套区域图
汽车西站
加气站
宾馆
长郡中学
Part5 户型分析
目前在售户型
在售的户型：舒适性两房和三房，
亮点：赠送面积大。
热销户型：为舒适性两房。
说明国家调控渐严的环境下。更多购房者人群以居家为主。消费的户型也已居家户型为主
序列号
户型
面积
赠送面积
备注
D1
2室2厅1卫
㎡
热销
L2
2室2厅1卫
㎡
D3
3室2厅2卫
㎡
D4
3室2厅2卫
㎡
2室2厅1卫， 平米
3室2厅2卫，平米
优：餐客、动静分明，明厨，客厅主卧带阳台。空间感适当，居住不会感觉太拥挤
缺：客厅不通透，暗卫通风条件欠缺
优：餐客、动静分明，明厨单明卫，户型通透。客厅带阳台采光条件较好
缺：主卧不带阳台，观景效果有所欠缺
Part6 销售信息
5号楼
楼号：12号、层数：32层
含单元：1个单元、户数：248户
户型：01、三室二厅、
㎡。02、三室二厅、㎡。03、
二室二厅、㎡。04、二室二厅
㎡。05、三室二厅、㎡。
06、三室二厅、㎡。07、二室二厅
㎡。09、二室二厅、㎡
楼号：5号、层数：30层
含单元：1个单元、户数：232户
户型：01、三室二厅、 ㎡。
02、三室二厅、 ㎡。03、二室
二厅、 。04、二室二厅、 ㎡
05、三室二厅、 ㎡。06、三室二
厅、 ㎡。07、二室二厅、 ㎡
08、二室二厅、 ㎡
楼号：6号、层数：32层
含单元：1个单元、户数：127户
户型：01、三室二厅、 ㎡。 02、
三室二厅、 ㎡。03、二室二
厅、 ㎡。04、二室二厅、㎡
楼号：7号、层数：34层
含单元：1个单元、户数：135户
户型：01、三室二厅、 ㎡。 02、
三室二厅、 ㎡。03、二室二
厅、 ㎡。04、二室二厅、㎡
在售楼盘情况
楼号 户 型 申报成交均价 现可售套数 期房房
5栋 84-92两居、118-121三居 190 期房
6栋 118三居、88两居 19 期房
7栋 118三居、88两居 14 期房
12栋 85两居、114-127三居 45 期房
推出户型仍然以舒适两居、三居为主。
此阶段楼盘的价格、地段、未来升值潜力以及户型依旧是是消费者关心的重点话题。
两居、三居户型中舒适型两居更能受消费者的青睐。
历史最高价：7400
均 价：7300
历史最低价：7100
价格走势
总结：纵观价格起伏表，总体落差不大，范围在300以里。在国家调控进一步加强
的情况下，多数消费者选择观望，其楼盘销售业绩与价格仍然坚挺，可见小区整
体规划和开发商实力以及未来升值潜力都得到了消费者的一致认可
促销活动回顾
1、达美D6区二批零公摊85-130平米双公园中央美宅，存2万优惠1万。
2、 开盘该楼盘二批85-130㎡零公摊OIP全城招募，认筹2万抵4万。
3、达美D6区国庆嘉年华活动，参与即有机会赢取万元油卡。85-140平精装楼王呈世，最高赠送30平！
4、达美D6区即将开盘，预售84-121平米房源。VIP办卡优惠如下：毛坯20000抵40000，精装20000抵60000。
开盘前期与其他楼盘一样以认筹办VIP卡优惠为主，都是为开盘蓄客做准备。
相对其他楼盘达美D6区优惠让渡价值更大。
节日有赢油卡活动，为要推出的户型吸引客户注意力
Part7 客户分析
主要客户：投资客、居家、办公、商贸
职业：广泛
年龄：25-60
购房用途：接近90%用于居家或投资，10%用于商务办公与商贸
总结：整体规划为酒店、住宅综合体，项目其升值潜力和环境是居家、投资的首选
Part8 销售推广
销售推广方式：主要通过报纸、网络、户外、短信的方式推广
推广方式
报纸
网络
户外
报广
网络
单张
户外
图片展示
客户信息获知途径
从上图中可以看出，消费者对楼盘的了解更多的是借助口碑传播、户外及网络。
湖南达美投资有限公司作为共和世家的开发者，其公司得整体在消费者心中拥有便良好的品牌形象，代理公司中原地产更是行业中的贵族。其销售推广方式选择网络、户外、报纸可以说是剑指消费者日常关注爱好
销售推广方面策略和优劣势分析
优势：
房交会有优惠两万的活动；为项目在房交会抢夺客户起到关键性作用
销售中心的独特设计；不仅成为当地小型地标性建筑，同时也为楼盘本身增加更多的附加值
宣传片、户外广告、短信、网络；最大程度节约了成本，为开盘起到一个宣传造势的效果
劣势：
户外广告不够明显，宣传较为单一
Part9 综合分析
Swto分析
优势
地段：位于麓谷板块，梅溪湖商圈。其交通便利程度是毋庸置疑的
户型：500多套的房子，两房和三房综合搭配。给客户更多的选择和更舒适的生活
配套：周边配套齐全，许多配套设施在建设中。但并不能阻碍楼盘整体价值和升值空间
交通：依靠汽车西站。交通便利
园林景观：岳麓山风景名胜，梅溪湖，麓谷公园，西湖文化
公园。无一不是休闲娱乐的最佳场所
劣势
相对于长沙，地理较偏僻。项目正东面靠近二环主路，夜间交通噪音严重。正南面是污水处理站，臭气严重，空气质量较差，存在土壤污染水源污染的风险。正西面是当地的安置小区，环境较差。正北面有加油站、加气站，存在爆炸的安全风险，靠近西站人员嘈杂。
开发商实力较弱，没有超高层建设的相关经验，资金实力较弱，存在工程质量风险，和工程进度风险
梅溪湖目前处于概念阶段，至少需要5-7年的时间完善。且该项目位于梅溪湖尾端，属于梅溪湖规划区中最差的地段
机会
此地位于地铁双出口处，交通便捷，极具投资潜质。
威胁
国家调控政策加强，未来房地产市场还是一个未知数
地段开发仍需3-5年，对于未来消费者心理掌控需费较大人力物力
任何事物都有两面，虽然其交通升值潜力大，但紧随其后的噪音污染也会随之而来
项目综合点评
达美D6区[1]是市政府投资200亿的梅溪湖片区的开山之作，占据亿城市新交通枢纽汽车西站，是梅溪湖片区的桥头堡，有着巨大的升值潜力。达美D6区为大型都市综合体，汇多元高端商务业态，依托梅溪湖大型商业规划，演绎国际化精彩生活。梅溪湖是来自美国的高端大型商业房地产开发与投资公司——盖尔国际集团打造而成的一个占地10168亩，总投资超过200亿的国际服务和科技创新城，包括有国际会展中心、顶级办公区、生活区和商业中心区等。
建成后一定会改变汽车西站落后的现状，也会成为岳麓版块的地标性建筑
下一个风景长廊的传承将从这里开始
谢 谢
Thank You
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