徐州市公寓市场客群分析
1）客户年龄层次
通过售楼处调研、访谈数据来看，徐州目前公寓消费人群多以35岁以上的中年人为主，这部分人群正处于事业颠峰，经济相对宽余，购买公寓大多用于投资或者是在同一小区内为父母购置，方便照顾。35岁以下的人群中部分购房人是向父母、亲戚借款买房自住或作为一种长线投资。50岁以上购买公寓的人员相对较少，大部分为事业单位退体的老者，他们的经济宽裕，儿孙发展的不错，没有后顾之忧，买套房子来进行长期投资或者用于养老。
2）客户职业分析
通过售楼处调研数据来看，购买小户型公寓客户职业以私营企业主为主，这些经过多年商海拼搏的私营业主投资意识往往比常人强，加上手头上有足够宽余的资金，在徐州房地产市场不断升温的情况下，买房来进行长期投资或者办公之用。其次为政府公务员、金融证券、IT、媒体等高收入行业从业人士。他们有较高的收入，稳定的工作，资金充裕，购买小户型公寓主要用于长期投资。
5、徐州市小户型公寓供应情况
A、已上市项目后续供应情况
行政区域
项目名称
物业总量
销售量
剩余量
云龙区
绿地城市广场
92279
云龙区
世贸COSMO
91800
0
91800
云龙区
新锐领地
云龙区
奥运城
鼓楼区
龙商天骄
鼓楼区
锦绣茗都
鼓楼区
金郡中央
113000
0
113000
泉山区
开元MINI 公寓
7110
0
7110
泉山区
舜淮府第
45000
0
45000
目前徐州市场在售或将推出的小公寓项目后续供应面积约37万平方米，其中云龙区在售项目后续供应约18万平方米，占总供应量的49%。
B、徐州市小户型公寓项目潜在商办地块情况
土地编号
地块名称
规划用途
行政区域
容积率
总建面
商办建面
2010-8
河清路21号
商业、办公、酒店式公寓
鼓楼区
≤
24805
-
2010-9
云龙区政府西侧地块
商办用地
云龙区
≤
-
2010-17
云龙工业园一期5号地块
商住
云龙区
≤
-
2010-20
毛纺厂北地块
商住
泉山区
≤
-
2010-33
南郊宾馆地块
商业办公、宾馆、居住
云龙区
≤
不得小于万㎡
2010-40
民营工业园3号地块
商办
云龙区
≤
-
居住
≤
商住
≤
居住
≤
2010-41
高铁站区地块
商住
云龙区
483399
-
商住
商住
商住
商住
2010年成交地块中，小户型公寓潜在供应共7宗地块，其中云龙区有4宗，可以看出，随着城市东扩发展加速，东部地区商办供应增加，东部规划商圈的小公寓供应量也持续增加。
徐州酒店式公寓未来发展空间预测
通过以上分析，对徐州市小户型酒店式公寓未来的发展空间做出以下的预测：
1）徐州市民的收入增加，对投资性房地产产品需求增加。
2）徐州市城市的发展，外来高收入青年人才增加，企业高技术人员和高级管理人员往来往徐州和其他城市的频率增加，对商住两用型酒店式公寓需求增加。
3）徐州市产业结构的调整，创新产业、第三产业以及外来企业对纯商务行酒店式公寓的需求增加。
5）徐州市城市外扩，“东扩南进”步伐加快，新政中心和东区城市次中心出现新的酒店式公寓聚集。
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