《房地产估价理论与方法》
内容提要：
一、收益法基本原理
二、净收益及其估算
三、报酬率的确定
四、房地产收益价格的估算
五、收益法估价总结与应用实例
房地产估价方法—收益法
一、收益法基本原理
1、收益法的概念及其两种类型
2、收益法的理论依据与适用范围
3、收益法估价操作步骤
4、收益法计算公式
（一）收益法的概念及其两种类型
收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法从未来的角度评估房地产价格。
采用收益法求出的价格，通常称为收益价格。
（一）收益法的概念及其两种类型
收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。
1）直接资本化法：是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除以适当的报酬率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。
2）报酬资本化：是一种现金流量折现法，即房地产价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。
（二）收益法的理论依据与适用范围
收益法的理论依据是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来能给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是过去已获得的收益。
房地产的价格＝
收益法的适用范围
收益法的适用范围是有收益或潜在收益，且收益和风险都能量化的房地产，如写字楼、公寓、餐馆、游乐场、饭店、影剧院、农地等。
收益法的使用并不限于估价对象房地产是否现在有收益，只要其具有获取收益的能力即可。
如果房地产的收益或潜在收益难以量化，则收益法不适用。如学校、公园、图书馆、政府办公楼等公用或公益性房地产的估价一般不用收益法。
搜集并验证
有关数据资料
预测估价对象
的未来收益
求取报酬率
求取收益价格
如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料;
如净收益
累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法
选用适宜的收益法公式计算
收益法估价操作步骤
（三）收益法估价操作步骤
收益法的特点
1、收益法具有严格的理论基础。
2、收益法以收益为出发点评估不动产的价格。
3、收益法评估结果的准确度取决于纯收益与报酬率确定的准确度。
（四） 收益法的计算公式
根据收益法的基本原理，假设净收益和报酬率都已知的条件下，我们来讨论收益法的各种计算公式。
根据资金的时间价值，我们将收益法的基本原理公式化：
1、收益法基本公式
V—房地产在估价时点的收益价格，通常称为现值。
ai—房地产未来净运营收益，通常简称净收益。
r—房地产的报酬率。
n—房地产自估价时点起至未来可获收益的时间，通常为收益年限。
1、收益法基本公式
（1）在实际估价中，一般假设报酬率长期不变，
即 r1＝r2＝…＝rn＝r，则上述公式可简化为：
1、收益法基本公式
（2）上述公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末。实际估价中如果净收益发生的时间相对于估价时点不是在期末，例如在期初或期中，则应对净收益或者对公式做相应调整。假设净收益发生在年初为a初，则将其转换为发生在年末的公式为：
a末=a初(1+r)
1、收益法的基本公式
（3）公式中a、r、n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为月、季、半年等。例如，房租通常按月收取，基于月房租求取的是月净收益。在实际中，如果a、r、n之间的时间单位不一致，则应对其进行相应的调整。由于惯例上是采用年报酬率，所以一般是将月或季、半年的净收益调整为年净收益。
1、收益法的基本公式
（4）当上述公式中的ai每期不变或者按照一定规律变动及n为有限期或无限期的情况下，可以导出后面的各种公式。因此，后面的各种公式实际上是上述公式的特例。
2、净收益每年不变的公式
净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益期限为有限年，二是收益期限为无限年期。
（1）收益期限为有限年的公式
（1）有限年期的情形（净收益每年不变）
0
1
2
3
5
n-2
n-1
……
净收益每年不变有限年期现金流量图
a
a
a
a
a
a
a
V=？
4
a
（1）有限年期的情形（净收益每年不变）
[例1]某房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，
土地出让年限为50年，现已使用了10年；该房地产正常情况
下的年净收益为20万元，报酬率为10%，则该房地产的收益
价格为：
＝（万元）
2、净收益每年不变的公式
（2）收益期限为无限年的公式
2.净收益每年不变公式
a.直接用于测算价格
[例2]某宗房地产是在有偿出让的土地上开发建设的，
当时获得的土地使用年限为50年，不可续期，至今已使用了
6年；预计该宗房地产正常情况下的每年净收益为8万元；该类房地产的报酬率为%，请计算该宗房地产的收益价格。
该宗房地产的收益价格计算如下：
（3）净收益每年不变公式的作用
＝（万元）
b.用于同一房地产不同期限的价格换算；
[例3]已知某收益性房地产50年的收益权利的价格为3000元/平方米，报酬率10%，试求其30年收益权利的价格。
＝（元／平方米）
c.用于比较法中土地使用权年期修正
该公式可用于比较法估价时进行有关土地使用年限或不同收益年限的修正。在市场法中，可比实例房地产的土地使用期限、收益期限等可能与估价对象房地产的土地使用期限、收益期限等不同，从而需要对可比实例价格进行调整，使其成为与估价对象相同的土地使用期限、收益期限等下的价格。
[例4]：某宗5年前通过出让方式取得的50年使用期限的工业用地，所处地段的基准地价目前为1200元／平方米，该基准地价在评估时设定的土地使用权年限为法定最高年限，现行土地报酬率为10％。假设除了使用期限不同之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同，请通过基准地价求取该宗工业用地的目前的价格。
本题通过基准地价求取该宗工业用地目前的价格，实际上就是将使用期限为法定最高年限（50年）的基准地价转换为45年（原取得的50年使用期限减去已使用5年）的基准地价。具体计算如下：
3、纯收益在前若干年有变化的情形
1）无限年期的情况
2）有限年期的情况
[例5]：某宗房地产，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从第六年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。该宗房地产的收益价格为：
＝（万元）
4、预知未来若干年后的不动产价格的公式
4、预知未来若干年后的不动产价格的公式
一是适用于待估房地产目前的价格难以知道，但根据城市规划的发展前景，或由于社会经济地理位置的改变，能够比较容易地预测待估房地产未来某一时期的房地产价格水平或未来价格相对于当前价格的变化率，特别是某地区将会出现可以预见的较大改观或房地产市场行情预期有较大变化的情况下。
二是对于收益期限较长的房地产，有时不是按照其收益期限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将它们折算为现值。实际上，收益性房地产是一种投资品，其典型的收益包括两部分：一是持有期间每单位时间（如每年、每月）所获得的租赁收益或经营收益；二是在持有期末转售房地产时所获得的收益。因此，预知未来若干年后的价格公式成了评估收益性房地产价值的最常用公式。
[例6]：目前的房地产市场不景气，但预测3年后会回升，现有一座出租写字楼需要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但等到3年后市场回升时，将其转卖的售价会高达7950万元，销售税费为售价的6％。如果投资者要求该类投资的收益率为10％，则该写字楼目前的价值为：
【例7】某宗房地产现行的价格为7000元/㎡，年净收益为600元/㎡，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在3年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为15000元/㎡。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到15000元/㎡。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。
二、测算净收益
净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的纯收益。
净收益的大小是决定房地产价格的一个重要因素。在实际估价中，只有全面了解有关收益性房地产的各种收益情况，才能客观地求取房地产的净收益，准确地评估房地产价格。
二、测算净收益
（一）净收益测算基本原理
收益性房地产获取收益的方式，可分为出租和营业两大类。据此，净收益的测算途径可分为两类
一是基于租金收入测算净收益，例如，存在大量租赁实例的普通住宅、高档公寓、写字楼、商铺、停车场、标准厂房、仓库等类房地产；
二是基于营业收入测算净收益，例如，旅馆、影剧院、娱乐中心、汽车加油站等类房地产。
二、测算净收益
（一）净收益测算基本原理
1.基于租金收入测算净收益的基本原理
基于租金收入测算净收益的基本公式为：
净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用
=有效毛收入-运营费用
（1）净收益是由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的
归属于房地产的收益。
二、测算净收益
（2）潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状态
下所能获得的归属于房地产的总收入。
写字楼等出租型房地产的潜在毛收入，一般是潜在毛租
金收入加上其他收入。
其中潜在毛租金收入等于全部可出租面积与最可能的租
金水平的乘积。
其他收入是租赁保证金或押金的利息收入，以及例如写
字楼中设置的自动售货机、投币电话等获得的收入。
（3）空置和收租损失。空置的面积没有收入。收租损失
是指租出的面积因拖欠租金，包括延迟支付租金、少付租金
或者不付租金所造成的收入损失。空置和收租损失通常按照
潜在毛收入的一定比例来估算。
二、测算净收益
（4）有效毛收入是由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠
租金以及其他原因造成的收入损失后所得到归属于房地产的
收入。
（5）运营费用指维持房地产正常生产、经营或使用必须
支出的费用及归属于其他资本或经营的收益，运营费用与有
效毛收入之比被称为运营费用率。
计算净收益注意以下几个方面：
（1）潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计，并假设在年末发生；
（2）空置等造成的收入损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算；
（3）运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税。
2.基于营业收入测算净收益
有些收益性房地产通常不是以租赁方式而是以营业方式获取收益的，如旅馆、 娱乐中心、加油站等。这些收益性房地产的净收益测算与基于租赁收入的净收益测算，主要有如下两个方面的不同：
一是潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入;
二是要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。
基于租金收入测算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。
二、测算净收益
（二）求取净收益应注意的事项
1.有形收益和无形收益
房地产的净收益，是指房地产本身所带来的净收益，包括有形收益和无形收益。
有形收益是由房地产带来的直接货币收益，无形收益是指房地产带来的间接利益，如安全感、自豪感、提高个人的声誉和信用、增强企业的融资能力和获得一定的避税能力。
在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。
（二）求取净收益应注意的事项
无形收益通常难以货币化，因而在计算净收益时难以考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率来考虑无形收益。同时值得注意的是，如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。如在当地能显示承相人形象、地位的写字楼，即承租人租用该写字楼办公可显示其实力，该因素往往已包含在该写字楼的较高租金中.
（二）求取净收益应注意的事项
2.实际收益和客观收益
房地产的收益可分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能直接用于估价。
因为具体经营者的经营能力等对实际收益影响很大，如果将实际收益进行资本化，就会得到不切实际的结果。
客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般来说只有这种收益才可以作为估价的依据。
（二）求取净收益应注意的事项
有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租约约定的租金（简称租约租金，又叫称为实际租金），租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。
【例3-16】某商店的土地使用年限为40年，从2007年10月1日起计。该商店共有两层，每层有出租面积为200㎡。一层于2008年10月1日租出，租期为5年，可出租面积的月租金为180元／㎡，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元／㎡和120元／㎡，运营费用率为25％。该类房地产的资本化率为9％。试估算该商场2011年10月1日带租约出售时的正常价格。
（1）商店一层价格的估算：
租约期内年净收益＝200×180×（1－25％）×12
＝（万元）
租约期外年净收益＝200×200×（1－25％）×12
＝（万元）
＝（万元）
（2）商店二层价格的估算：
年净收益＝200×120×（1－25％）×12
＝（万元）
＝（万元）
（3）该商店的正常价格＝商店一层的价格＋商店二层的价格
＝＋
＝（万元）
三、估算报酬率
一、什么是报酬率
报酬率(r)也称为回报率、收益率，是一种与利息率、折现率、内部收益率同性质的比率。
在一个完善的市场中，投资者之间竞争的结果是：要获取较高的收益，意味着要承担较大的风险；或者，有较大的风险，投资者必然要求有较高的收益，即只有较高收益的吸引，投资者才愿意进行有较大风险的投资。
因此，从全社会来看，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。
三、估算报酬率
二、报酬率的求取方法
(一)累加法
累加法是将报酬率视为包含无风险报酬率和风险补偿率两大部分，然后分别求出每一部分，再将它们相加。
报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿一投资带来的优惠
⑴无风险报酬率为完全没有风险的报酬率。
⑵投资风险补偿率，是指当投资者投资于收益不确定、具有一定风险性的房地产时，他必然会要求对所承担的额外风险有所补偿，否则就不会投资。
⑶管理负担补偿率，是指一项投资所要求的操劳越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有所补偿。
⑷缺乏流动性补偿率，是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿，即为投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款缺乏流动性的补偿。
⑸投资带来的优惠率，是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，从而投资者会降低所要求的投资率。
由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以无风险报酬率为同一时期的国债利率或银行存款利率。投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款的风险补偿；投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款管理负担的补偿；投资估价对象相对于投资同一时期国债或银行存款所带来的优惠。
根据估价对象的具体情况及当前房地产市场状况确定各类风险补偿率及报酬率见下表：
累加法
(二)市场提取法
市场提取法又称实例法，是利用收益还原法公式，通过搜集市场上相类似房地产的净收益、价格等资料，反求出报酬率的方法。
具体要求是，选择近期发生的三宗以上与估价对象房地产相似的交易实例。通过搜集的类似房地产的价格、净收益等资料，分析净收益的现金流量，选用相应的收益法计算公式，反求出报酬率。
在V＝a/r的情况下，通过r=a/V直接求取。
（％＋％＋％＋％＋％）÷5＝％
四、确定收益期限
收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可获取收益的时间。它应根据建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限来确定。
建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。
土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。
四、确定收益期限
建筑物经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束，也可能不是同时结束，归纳起来有以下3种情况：①两者同时结束；②建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束；③建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束。
1. 建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限同时结束的情况下，，收益期限为建筑物剩余经济寿命或者土地使用权剩余期限。
2.建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价格等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限土地使用权在估价时点的价值。
四、确定收益期限
例如，某宗收益向房地产的建筑物剩余经济寿命为30年，土地使用权剩余期限为40年，求取该房地产现在的价值时，可先求取该房地产30年收益期限的价值，然后加上30年后的10年使用期限土地使用权在现在的价值。该30年后的10年使用期限土地使用权在现在的价值，等于现在40年使用期限的土地使用权价值减去现在30年使用期限的土地使用权价值。
四、确定收益期限
3.当建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束的情况下，分为土地使用权出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期的两种情况。
对于在出让合同中未约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上土地使用剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点的价值。
四、确定收益期限
对于在出让合同中已约定不可续期的，在土地出让期限届满时需要无偿收回国有建设用地使用权的，对收回的建筑物分为予以补偿和不予补偿两种情况。
对收回的建筑物予以补偿的，房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值，加上建设用地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值折算到估价时点时的价值；
对收回的建筑物不予补偿的，以建设用地使用权剩余期限为收益期限，选用相应的收益期限为有限年的公式计算房地产的价值。
（建筑物残余价值应该等于建筑物原价减去建筑物折旧，应用的是成本法的计算思路。）
谢谢!
