行业深度|房地产 证券研究报告 T房able_Title 地产行业T行able_Grade 业评级 买入 前次评级 买入 重点明确，协同发展报告日期 2014-04-01 房地产沪深300 ——“京津冀一体化”系列报告之三T 相able_Chart 对市场表现 7%T核able_Summary 心观点：-2% -11% “京津冀一体化”界定核心区位 3月26日出台的《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》指-20%出，河北省将落实京津冀协同发展国家战略，充分发挥保定和廊坊首都功2013-042013-072013-112014-03 能疏解及首都核心区生态建设的服务作用，进一步强化石家庄、唐山的两 翼辐射带动功能。而按照《河北省新型城镇化规划》的讨论稿也表示河北T分able_Author 析师： 乐加栋 S0260513090001 将打造京津保三角核心区。这与我们在《京津冀系列报告之二耀双星之辉021-60750620 煌》中通过城市圈发展方向及区位判断得出的“京津冀一体化“发展方向lejiadong@ 基本一致。 T 保定、廊坊承接首都功能溢出 相able_Report 关研究： 据讨论稿，保定市计划承接首都部分行政、科教和医疗养老等功能疏房地产行业:装点此关山，今朝2014-03-31 解，与京津形成京津保三角核心区。保定市人口数居河北首位，高等教育更好看 实力居河北地级市第一，高新技术产业、新能源和装备制造业处于全省领房地产行业:成交环比继续改2014-03-31 先，有汽车及零部件、新能源与设备、纺织服装三大产业，规划建设白洋善，同比仍在探底 淀科技城、京南现代产业基地、首都服务功能承接区继续做强产业。房地房地产行业:高屋建瓴，耀“双2014-03-25 产市场在京津冀一体化加速推进后出现火热情况，近日成交迅速增长。星”之辉煌——“京津冀一体 廊坊市具有较好区位优势，北部三县构成我国最大省内飞地，与京津化”系列报告之二 同时接壤，南部也与距京津较近。讨论稿指出将充分发挥其“京津走廊” 优势，抓住京冀共建北京新机场和临空经济区时机，发展现代服务业和战 略性新兴产业等。廊坊市区、永清、固安形成“大三点”城市群布局，市Ta联ble_Contacter 系人： 郭镇 021-6075-0637 区有国家级开发区，永清有北方最大燃气工业区，安次也形成产业集群。 guoz@ 房地产市场也向好，13年土地价格明显上涨，将受益于近水楼台的优势。 金山 021-6075-0652 jinshan@ 石家庄、唐山两翼功能延展 石家庄市为河北省会，将作为南部副中心城市，全面提升综合服务功 能，带动冀中南发展。石家庄为重要交通枢纽，京广铁路以西主要为钢铁、水泥等重工业，以东主要为轻工业。13年土地投资有所下降，但房地产销售止跌回升，均价近年呈持续上升趋势。 唐山市为重工业港口城市，GDP居河北第一，将建成东北部副中心城市，发展重心向曹妃甸、京唐港区东移，承接北京重化工业和战略新兴产业。资源丰富，以煤炭、冶金和电力建材等产业为主，各港口总吞吐量已与天津港相当。房地产销售规模、均价和土地投资保持增长，形势较好。 风险提示 规划政策力度低于预期，整体规划执行进程受多方面因素制约。 识 别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 20
行业深度|房地产 目录索引 河北省出台新型城镇化相关文件 ......................................................................................... 4 重点城市概况及房地产市场梳理 ......................................................................................... 5 保定：科教行政功能和高科技产业外溢区 .................................................................. 5 廊坊：京津之廊，近水之楼台 .................................................................................... 9 石家庄：冀中南与京津的对接点 .............................................................................. 13 唐山：京津冀东北部副中心 ...................................................................................... 15 图表索引 图1：京津冀城市群核心区示意图 .......................................................................... 4 图2：保定市地图、主要企业地块和待建园区信息 ................................................ 6 图3：保定市近年来GDP及其增速 ....................................................................... 6 图4：保定市人均可支配收入及人均及消费支出情况............................................. 7 图5：保定市近年来商品房销售情况 ...................................................................... 7 图6：保定市近年来房地产开发投资情况 ............................................................... 7 图7：保定市平均地价及居住用途地价走势（元/平） ........................................... 8 图8：保定市部分涨价楼盘信息 ............................................................................. 8 图9：廊坊市人口数及增速 ..................................................................................... 9 图10：廊坊市地图及各主要企业地块信息 ........................................................... 10 图11：廊坊市园区图 ............................................................................................ 10 图12：廊坊市近年来GDP及其增速 ................................................................... 11 图13：廊坊市人均可支配收入及人均及消费支出情况 ........................................ 11 图14：廊坊市近年来商品房销售情况 .................................................................. 12 图15：廊坊近年来房地产开发投资情况 .............................................................. 12 图16：廊坊市平均地价及居住用途地价走势（元/平） ....................................... 12 图17：石家庄常住总人口及增速 ......................................................................... 13 图18：石家庄地图 ............................................................................................... 13 图19：石家庄近年来GDP及其增速 ................................................................... 14 图20：石家庄人均可支配收入及人均及消费支出情况 ........................................ 14 图21：石家庄近年来商品房销售情况 .................................................................. 15 图22：石家庄近年来土地成交情况 ...................................................................... 15 图23：石家庄人均住房使用面积及增速 .............................................................. 15 图24：唐山市人口数及增速 ................................................................................. 16 图25：唐山市地图 ............................................................................................... 16 图26：唐山市近年来GDP及其增速 ................................................................... 17 图27：唐山市人均可支配收入及人均及消费支出情况 ........................................ 17 图28：唐山市近年来商品房销售情况 .................................................................. 18 图29：唐山市近年来土地成交情况 ...................................................................... 18 图30：唐山市人均住房使用面积及增速 .............................................................. 18 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 20
行业深度|房地产 表1：两份文件对石家庄、唐山、廊坊和保定四市的规划意见 .............................. 4 表2：部分开发商在廊坊市的土地储备信息 ......................................................... 12 表3：部分开发商在唐山市的项目 ........................................................................ 18 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 20
行业深度|房地产 河北省出台新型城镇化相关文件 3月26日出台的《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》（下称《意见》）指出，河北省将落实京津冀协同发展国家战略，充分发挥保定和廊坊(下面的部分把保定和廊坊放在前面)首都功能疏解及首都核心区生态建设的服务作用，进一步强化石家庄、唐山的两翼辐射带动功能。环京津地区城市全面深化与京津对接，大力发展战略性新兴产业、现代服务业和现代农业，构建京津冀协同发展核心区域。 而按照《河北省新型城镇化规划》的讨论稿（下称“讨论稿”），河北将打造京津保三角核心区，做大保定城市规模，以保定、廊坊为首都功能疏解的集中承载地和京津产业转移的重要承载地。把首都周边的一批县（市）建设成卫星城市，构筑区域城镇布局结构。 《意见》和讨论稿进一步细化了京津冀地区河北省各城市的定位，对于保定、廊坊、石家庄和唐山四市如何承接京津各项功能进行了细化和强调。 图1：京津冀城市群核心区示意图 数据来源：互联网，广发证券发展研究中心 表1：两份文件对石家庄、唐山、廊坊和保定四市的规划意见 城市 文件依据 规划发展方向 保定 讨论稿 作为畿辅节点城市，利用地缘优势，做大城市规划，谋划建设集中承接首都行政事业等功能疏解的服务区，与京津形成京津保三角核心区，作为京津冀城市群核心。做强产业支撑，以白洋淀科技城、京南现代产业基地、首都服务功能承接区为载体，发展高端装备制造、新能源、节能环保和临空经济、现代物流等产业，承接首都部分行政事业识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 / 20
行业深度|房地产 单位、高等院校、科研院所和医疗养老等功能疏解。着力做优城市环境，按照国际化标准抓好城市建设管理，提高综合承载能力，增强对驻京外迁企事业单位的吸引力。 廊坊 讨论稿 立足京津冀城市群核心区的定位，充分发挥“京津走廊”区位优势，抓住京冀共建北京新机场和临空经济区的有利时机，以生态、智能、休闲、商务为发展方向，大力发展现代服务业和战略性新兴产业以及与北京关联度高的产业，建设创新型城市，成为城市群核心区的重要节点城市，建成协同发展的先行区和示范区。 石家庄 《意见》 强化石家庄省会职能，全面提升综合服务功能，优化布局结构，加强环境治理和生态建设。不断晋升在全国省会城市的位次，增强对冀中南地区的辐射带动作用。 讨论稿 围绕建成京津冀城市群南部副中心城市，加强与京津功能分工和配套协作，带动冀中南发展 唐山 讨论稿 围绕建成京津冀城市群东北部副中心城市，实施中心城市发展重心向曹妃甸港区、京唐港区战略东移，建设面向东北亚地区开放的窗口城市。有序化解钢铁、水泥过剩产能，以循环发展为方向，承接北京石油化工、装备制造等新型重化工业和战略性新兴产业转 移，打造首都经济圈产业发展的第二空间。 张家口、承德 两份文件 发挥生态优势，打造服务首都的特色功能城市 秦皇岛 两份文件 发挥滨海资源优势，打造服务首都的特色功能城市 邯郸 两份文件 强化邯郸在晋冀鲁豫接壤地区中心城市地位 沧州 两份文件 提升沧州沿海港城作用 邢台、衡水 两份文件 增强邢台、衡水规模实力，建设成为京津冀城市群中具有重要带动作用的节点城市 数据来源：互联网，广发证券发展研究中心 重点城市概况及房地产市场梳理 河北省的新型城镇化主要收益城市保定、廊坊、石家庄和唐山，近年来人口和GDP保持持续增长，除09年和12年受宏观经济周期影响外，其他年份增速基本保持在10%以上。人民生活水平也显著提升，人均可支配收入今年平均增速也在10%以上，人均消费支出占可支配收入的比重呈下降趋势，反映出收入较快增长和投资需求占比增长。在房地产市场方面，房价的上升趋势是四城共性，土地投资和房产销售情况则有所分化，预计京津冀一体化将给四城带来因地制宜的增长机会。 保定：科教行政功能和高科技产业外溢区 保定市是河北省下辖的地级市，清朝是直隶总督署，1968年前为河北省省会，下辖4区、18县和3县级市。截至12年末，保定行政区域面积22185平方公里，市辖区面积312平方公里，全市常住人口居河北第一，共计万人。 保定市位于河北省中部，北邻北京、张家口，南连石家庄、衡水，东接廊坊、沧州，西邻山西省。地处位于太行山东麓，冀中平原西部，全市地势由西北向东南倾斜，西部为山区、丘陵，中部平原区自北、西、南三方向东部白洋淀洼淀区倾斜。在交通方面，京广铁路、京昆、京港澳、保津、滨保、保沧、张石高速公路和107国道使保定交运发达，且有各条高速形成保定绕城高速公路。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 / 20
行业深度|房地产 图2：保定市地图、主要企业地块和待建园区信息 数据来源：谷歌地图，广发证券发展研究中心 在经济运行方面，保定市12年GDP为2721亿元，人均万元。居民生活消费方面，12年人均可支配收入约万元，近十年平均增速在10%以上，人均消费支出约万元，占可支配收入的比重呈下降趋势。产业分布方面，12年唐山市三产比重为: : 。 保定高等教育实力居河北省地级市第一，市内有十几所高等院校，其中华北电力大学为211和985高校，河北大学为河北省与教育部共建的重点大学，中央司法警官学院为司法部直属唯一高校等。保定的教育资源为经济发展提供人才支撑，92年即获批设立保定国家高新技术产业开发区。全市高新技术产业、新能源和装备制造业处于全省领先地位，部分领域处于全国乃至世界领先水平。 图3：保定市近年来GDP及其增速 3,00025%2,50020%2,00015%1,50010%1,0005005%00%20052006200720082009201020112012保定GDP(亿元) 同比增速 数据来源：wind，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6 / 20
行业深度|房地产 保定的工业方面确定了“3+4”定位，即汽车及汽车零部件、新能源与能源设备、纺织服装三大战略支撑产业，以及食品加工、电子信息、现代物流、文化旅游四大成长性产业。保定的汽车产业实现新跨越，整车产量由07年的32万辆增加到12年的85万辆，出口连续13年全国第一；光伏产业达到国际水平，发电装机总量全省第一，风电产业集群化发展；纺织服装产业已形成华北最大的纺织服装基地，且近年来接收了一批北京纺织企业的区位转移。 图4：保定市人均可支配收入及人均及消费支出情况 20,00090%16,00080%12,00070%8,00060%4,000050%20022003200420052006200720082009201020112012人均可支配收入(元/人) 人均消费支出(元/人) 人均消费支出占可支配收入比重 数据来源： wind，广发证券发展研究中心 图5：保定市近年来商品房销售情况 图6：保定市近年来房地产开发投资情况 1603,50035090%1403,00030070%1202,5002501002,00020050%801,5006015030%401,0001002050010%50000-10%2006200720082009201020112012商品房销售额(亿元) 商品房销售价格（元/平） 保定房地产开发投资(亿元) 同比增速 数据来源：wind，广发证券发展研究中心 数据来源：wind，广发证券发展研究中心 在房地产市场运行情况方面，保定市的商品房销售价格自05年以来持续增长，销售额自08年来保持上扬，但在12年出现小幅下滑。从房地产开发投资情况来看，近年维持上升，12年微幅下降。在地价方面，保定市平均地价保持较为明显的上涨趋势，在去年末超过了1514元/平，尤其是商业用途的平均地价增幅较为显著，12年平均同比增速在10%左右，13年四季度同比增速达到了14%，该季度居住用途的平均地价同比增速也近14%。整体上来看，保定市12年的销售和投资均不尽如人意，但随着京津冀一体化和河北省新型城镇化的推进，保定市作为科教资源转移的重点区域，将吸引更多的人才和高新技术产业落户，从而促进房地产市场的回暖。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 / 20 20022003200420052006200720082009201020112012
行业深度|房地产 图7：保定市平均地价及居住用途地价走势（元/平） 3,00025%2,50020%2,00015%1,50010%1,0005005%00%保定平均地价 保定居住用途平均地价 平均地价同比增速 住房用地地价同比增速 数据来源：wind，广发证券发展研究中心 自京津冀一体化政策加快后，河北省推出关于新型城镇化建设的《意见》和讨论稿，明确提出保定将承接北京部分行政、科教和医疗等功能。近日来保定楼市如火如荼，原本主流房价在5000-6000元/平左右，上周部分楼盘出现频繁涨价，涨幅在200-500元/平不等。 图8：保定市部分涨价楼盘信息 数据来源：谷歌地图，广发证券发展研究中心 据售楼员表示，看房人的确成倍增加，但所谓的北京投资客包楼盘也不尽实；大部分是保定本地刚需客户和河北（石家庄、廊坊等）的投资客，北京看房客也多为在京工作的保定人返乡臵业。整体上保定楼市并不像外界所传的疯狂，但考虑到识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 / 20 Mar-10Jun-10Sep-10Dec-10Mar-11Jun-11Sep-11Dec-11Mar-12Jun-12Sep-12Dec-12Mar-13Jun-13Sep-13Dec-13
行业深度|房地产 京津冀一体化是长期政策，能外溢到保定的资源还未落实，仍要注意风险控制，避免北京通州10-11年的房价暴跌在保定重现。 廊坊：京津之廊，近水之楼台 廊坊市是河北省下辖的地级市，截至12年末，行政区域面积6429平方公里，市辖区面积292平方公里，人口万人。廊坊辖广阳、安次两个区，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县和廊坊经济技术开发区，代管三河、霸州两个县级市。 图9：廊坊市人口数及增速 %%%%%%20052006200720082009201020112012廊坊人口数（万人） 增速 数据来源：wind，广发证券发展研究中心 廊坊市位于河北省中部偏东，地处北京、天津两大直辖市之间，被誉为“京津走廊上的明珠”。廊坊辖区由于历史原因被分割为南北两部分，廊坊北三县（三河、大厂和香河）是全国最大的省间飞地，被京津两市包围，游离于河北主体之外；南部主体北接北京，东邻天津，西靠保定，南倚沧州。廊坊北区接燕山余脉，地势较高，北高南低；南区全部为冲积平原区，从北、西、南三面逐渐向天津海河下游低倾。 在交通方面，廊坊扼京九铁路之咽，京沪高铁贯穿廊坊，铁路到达京津均在半小时之内；7条高速公路、10条国家和20条省级公路穿越全境；廊坊自身无机场，但距北京首都国际机场和天津国际机场车程都在1小时左右，可乘坐机场巴士沿京津塘高速往返，总体上交通较为便利。 在经济运行方面，廊坊市12年GDP为1794亿元，人均万元，仅次于唐山和石家庄，位列河北省第三。居民生活消费方面，12年人均可支配收入万元，近十年平均增速在10%以上，人均消费支出万元，占可支配收入的比重波动下降，趋于稳定。产业分布方面，12年廊坊市三产比重为: : 。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 9 / 20
行业深度|房地产 图10：廊坊市地图及各主要企业地块信息 数据来源：谷歌地图，广发证券发展研究中心 图11：廊坊市园区图 数据来源：谷歌地图，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 10 / 20
行业深度|房地产 廊坊致力于发展廊坊市区、永清、固安“大三点”城市群空间布局。廊坊经济技术开发区为国家级开发区，初步形成了机械电子、食品、新型建材、轻工纺织、生物制药为主的五大主导产业，被原国务院特区办列为向海外客商重点推荐和联系的九个开发区之一。永清境内蕴藏石油、天然气和地热资源，建有北方最大的燃气工业区，着力培育以绿色能源为特色的现代产业集群，发展电子信息、机械制造和新型材料产业，清华大学高分子研究所的项目则落户永清县后奕产业功能区。安次区建立了龙河高新技术产业聚集区和河北廊坊新兴产业示范区两大平台招商引资，也形成了电子信息、装备制造、印刷包装等产业集群。 图12：廊坊市近年来GDP及其增速 2,00025%20%1,50015%1,00010%5005%00%20052006200720082009201020112012廊坊GDP（亿元） 同比增速 数据来源：wind，广发证券发展研究中心 图13：廊坊市人均可支配收入及人均及消费支出情况 25,000100%20,00090%15,00080%10,000500070%,060%20022003200420052006200720082009201020112012人均可支配收入(元/人) 人均消费支出(元/人) 人均消费支出占可支配收入比重 数据来源：wind，广发证券发展研究中心 在房地产市场运行情况方面，廊坊市的商品房销售价格持续攀升，销售额除11年全国楼市普遍利空时出现回落外，基本保持良好的增长态势。在房地产开发投资方面，增速有所放缓，12年出现了回落。在土地成交方面，平均土地价格及各类土地价格在12年小幅下滑，13年出现了较为显著的同比回升，平均地价整体回升14%左右，年末超过了2000元/平。13年四季度工业用途地价同比增%，居住用途同比增%，商业用途同比增%。整体上廊坊市的销售情况较好，且廊坊作为京识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 11 / 20
行业深度|房地产 津走廊的区位优势，将承接首批京津冀一体化的服务业和创新产业转移，因而房地产投资方面仍有上升空间。 图14：廊坊市近年来商品房销售情况 图15：廊坊近年来房地产开发投资情况 5007,000350100%6,00040030080%5,00025060%3004,00020040%2003,00015020%2,0001000%1001,00050-20%000-40%20052006200720082009201020112012廊坊房地产开发投资（亿元） 同比增速 廊坊商品房销售额(亿元) 商品房销售均价（元/平） 数据来源：wind，广发证券发展研究中心 数据来源：wind，广发证券发展研究中心 图16：廊坊市平均地价及居住用途地价走势（元/平） 3,50020%3,00015%2,50010%2,0005%1,5000%1,000500-5%0-10%廊坊平均地价 廊坊居住用途平均地价 平均地价同比增速 住房用地地价同比增速 数据来源：wind，广发证券发展研究中心 华夏、荣盛、中建、中科、中房等房企均进驻了廊坊市场，从我们的数据统计来看，华夏幸福在廊坊市获得的土地建面达1741万方，规模居于首位，荣盛发展紧随其后，此外香江控股和冠城大通也在廊坊持有土地。 表2：部分开发商在廊坊市的土地储备信息 开发商 廊坊土地储备建面（万方） 华夏幸福 荣盛发展 香江控股 冠城大通 总计 数据来源：公司公告，广发证券发展研究中心 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 12 / 20 200220032004200520062007200820092010M2011ar-102012Jun-10Sep-10Dec-10Mar-11Jun-11Sep-11Dec-11Mar-12Jun-12Sep-12Dec-12Mar-13Jun-13Sep-13Dec-13
行业深度|房地产 石家庄：冀中南与京津的对接点 石家庄市为河北省省会，截至12年末，行政区域土地面积15848平方公里，市辖区面积306平方公里，人口万，现辖6个区、12个县、5个县级市，并下辖国家级高新区石家庄高新技术产业开发区。石家庄市为中国优秀旅游城市， 2013年度中国创新城市，2013年福布斯大陆最佳商业城市百强排名39位，在河北省位居第一。 图17：石家庄常住总人口及增速 10605%104010204%10009803%9609402%9209001%8808600%20052006200720082009201020112012石家庄常住总人口（万人） 同比增速 数据来源：wind，广发证券发展研究中心 图18：石家庄地图 数据来源：谷歌地图，广发证券发展研究中心 在地理交通方面，石家庄市地处河北省中南部，西部狭长地带为太行山脉，中东部广阔地区为华北平原，东邻衡水，南接邢台，西靠山西，北接保定。石家庄机场为国家4E级主干线机场，石家庄火车站为全国三大编组站之一，京广、石太、石识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 13 / 20
行业深度|房地产 德铁路交汇于此，同时是为国务院和交通部公布的高速公路中心城市，是重要的交通枢纽城市。 在经济运行方面，石家庄市12年GDP为亿元，人均万元。居民生活消费方面，人均可支配收入万元，近年来保持10%以上的增速，人均消费支出万元，占可支配收入的比重呈下降趋势，反映了居民收入水平的提升和投资等需求的占比增长。产业分布方面，12年石家庄三产比重为1:5:4。粮棉、蔬菜等农林牧渔业布局在广大农村地区，工业布局主要依托铁路主干道、城镇和园区。以京广铁路为界，铁路以西的山区、丘陵，矿产资源丰富，主要生产钢铁、水泥、石材、建陶等产品；铁路以东的平原县市，主要生产皮革、淀粉、纺织、板材、医药等产品；现代服务业大多集中在中心城区；旅游业主要分布在西部山区和古城正定、赵县及市区。 图19：石家庄近年来GDP及其增速 5,00025%4,5004,00020%3,5003,00015%2,5002,00010%1,5001,0005%50000%20052006200720082009201020112012石家庄GDP（亿元） GDP增速 数据来源： wind，广发证券发展研究中心 图20：石家庄人均可支配收入及人均及消费支出情况 人均可支配收入（元/人） 人均消费支出（元/人） 人均消费支出占可支配收入比重 数据来源：wind，广发证券发展研究中心 在房地产市场运行情况方面，石家庄的商品房销售价格保持逐年提升，销售额在11年出现了大幅增长后，12年虽有小幅下降，13年止跌回升，销售额实现了38%的增幅，整体销售情况向好。从人均住房面积来看，主要在08年和10年有较大增幅，识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 14 / 20
行业深度|房地产 其他年份基本保持不变，总体上市场仍有增长空间。在土地成交方面，成交面积在12年之前基本保持上升情况，13年出现了下滑。 图21：石家庄近年来商品房销售情况 图22：石家庄近年来土地成交情况 55001200120%50050001000100%400450080%400080060%300350060040%200300040020%25000%1002000200-20%015000-40%200520062007200820092010201120122013200820092010201120122013商品房销售额（亿元） 商品房销售价格（元/平） 土地成交建面（万平） 同比增速 数据来源：wind，广发证券发展研究中心 数据来源：wind，广发证券发展研究中心 图23：石家庄人均住房使用面积及增速 3530%3025%2520%15%2010%155%100%5-5%0-10%20052006200720082009201020112012人均住房使用面积(平/人) 同比增速 数据来源：wind，广发证券发展研究中心 石家庄的本地开发商巨头主要有卓达集团和天山集团等，自08年后，全国性大型开发商开始进驻石家庄，包括万达、恒大、保利、荣盛、中铁臵业和北京城建等，逐渐挤压本土开发商的生存空间。13年上半年市场供需两旺，下半年石家庄进行房地产市场整顿，开发商推盘受到一定冲击，积极“补证”后集中放量，全年来看市场平稳，但土地市场至完成了供地计划的80%左右，正经历调整期，预期未来将向好。13年绿城、中交、富力等进驻石家庄，体现对其地产市场未来发展的看好。 唐山：京津冀东北部副中心 唐山市是河北省下辖地级市，是重要的重工业港口城市，总面积17040平方公里，陆域13472平方公里，海域4440平方公里，大陆海岸线总长公里。12年末市辖区1232平方公里，人口万人，下辖7个市辖区、5个县，2个县级市，河北省经济中心。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 15 / 20
行业深度|房地产 图24：唐山市人口数及增速 %%%%%%%%%%20052006200720082009201020112012唐山人口数（万人） 增速 数据来源：wind，广发证券发展研究中心 唐山市位于河北省东部，东隔滦河与秦皇岛市相望，北依燕山隔长城即为承德市，西邻天津，南临渤海，处于渤海湾中心地带。地势北高南低，自西北向东南趋向平缓，直至沿海。北部和东北部多山，海拔在300-600米之间；中部为燕山山前平原，海拔在50米以下，地势平坦；南部和西部为滨海盐碱地和洼地草泊，海拔在15米至10米以下。 图25：唐山市地图 数据来源：谷歌地图，广发证券发展研究中心 在交通方面，唐山三女河机场于2010年正式开航，十二五规划建造曹妃甸国际机场。唐山港分为京唐港区、曹妃甸港区和丰南港区，丰南港13年建成，而京唐港和曹妃甸港的货物吞吐量合计已与京津冀地区第一大港天津港相当，达每月约4千万吨。铁路方面，京哈、通坨、京秦、大秦四条铁路干线和京山、大秦、七滦、迁曹、滦港铁路纵横穿越唐山全境。公路方面，京沈、津唐、唐港、唐承、沿海高速公路识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 16 / 20
行业深度|房地产 与环城高速公路、国道相交连接，形成公路网。 在经济运行方面，唐山市12年GDP为亿元，位居河北省第一，人均万元。居民生活消费方面，12年人均可支配收入万元，近十年平均增速在10%以上，人均消费支出万元，占可支配收入的比重呈下降趋势，与石家庄的下降趋势相似。产业分布方面，12年唐山市三产比重为: : ，与石家庄相比，第二产业比重较高而第三产业较低，这也与唐山作为典型重工业城市的特征相符。 唐山的铁矿资源丰富，其保有量次于鞍山，多于攀枝花，为国家三大铁矿集中区之一，境内蕴藏着丰富的金矿资源，主要分布在遵化、迁西两县。能源资源也十分丰富，煤炭和石油储量大，现已发现5个油气田，是国内焦煤的重要产区，水能资源主要集中在北部山区和半山区的大中河流上，水量丰富、河床落差大，水能资源丰沛。依托资源优势和交通发达，唐山市发展起来的五大产业为钢铁、建材、能源、机械和化工，又以煤炭、冶金和电力建材为主，整体上能耗较大污染较重，且产业分布有向曹妃甸港周边迁移的趋势。 图26：唐山市近年来GDP及其增速 600030%500025%400020%300015%200010%10005%00%20052006200720082009201020112012唐山市GDP（亿元） 同比增速 数据来源：wind，广发证券发展研究中心 图27：唐山市人均可支配收入及人均及消费支出情况 25,00085%20,00080%15,00075%10,00070%5,00065%060%2003200420052006200720082009201020112012人均可支配收入（元/人） 人均消费支出（元/人） 人均消费支出占可支配收入比重 数据来源：wind，广发证券发展研究中心 在房地产市场运行情况方面，唐山市的商品房销售价格近年来保持良好的增长识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 17 / 20
行业深度|房地产 势头，销售额也逐年攀升，即使在楼市整体下滑的08年和11年也保持销售额增长。从人均住房面积来看，近年维持上升，12年平/人相比石家庄的平/人，仍有增长空间。在土地成交方面，尽管成交建面的增速有所放缓，但绝对量的持续增长仍在维持。 图28：唐山市近年来商品房销售情况 图29：唐山市近年来土地成交情况 50070006000450%400600050005000350%30040004000250%200300030002000150%20001001000100050%000-50%200820092010201120122013商品房销售额（亿元） 商品房销售价格（元/平） 土地成交建面（万平） 同比增速 数据来源：wind，广发证券发展研究中心 数据来源：wind，广发证券发展研究中心 图30：唐山市人均住房使用面积及增速 3040%35%2530%2025%20%1515%1010%5%50%0-5%20052006200720082009201020112012人均住房使用面积（平/人） 同比增速 数据来源：wind，广发证券发展研究中心 唐山的本土开发商在唐山建设初期占据了较大的市场份额，包括大陆地产、新天地房地产、景泰地产等。而全国性的大型开发商，包括万科、万达、恒大、荣盛、新华联、亿城、华润臵地、嘉里建设、中国水电、绿城、金隅等，也都已在唐山抢滩。 表3：部分开发商在唐山市的项目 公司 项目 类型 权益 建面（万方） 地价（亿元） 楼面价（元/平） 取得时间 亿城股份 唐山大城山项目 普通住宅 100% 2812 2011年10月 荣盛发展 唐山湖畔郦舍项目 商住 100% 1341 2010年7月 荣盛发展 唐山湖畔郦舍丰南区地块 商住 100% 977 2010年11月 荣盛发展 唐山市丰南区西城区地块 住宅 100% 1154 2013年12月 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 18 / 20 20022003200420052006200720082009201020112012
行业深度|房地产 新华联 新华联广场 商住 100% - - 2010年5月 新华联 五星级酒店 酒店 100% - - 2010年5月 数据来源：公司公告，广发证券发展研究中心 风险提示 规划政策力度低于预期，整体规划执行进程受多方面因素制约。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 19 / 20
行业深度|房地产 T广able_Research 发房地产行业研究小组 乐加栋： 分析师，复旦大学经济学硕士，五年房地产研究经验，2013年进入广发证券发展研究中心。 金 山： 研究助理，复旦大学经济学硕士，2013年进入广发证券发展研究中心。联系方式：jinshan@，021-60750604。 郭 镇： 研究助理，清华大学工学硕士，两年房地产研究经验，2013年加入广发证券发展研究中心。联系方式：guoz@，021-60750637。 T广able_RatingIndustry 发证券—行业投资评级说明 买入： 预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。 持有： 预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。 卖出： 预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。 T广able_RatingCompany 发证券—公司投资评级说明 买入： 预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。 谨慎增持： 预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%-15%。 持有： 预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。 卖出： 预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。 T联a系ble我_A们d dress 广州市 深圳市 北京市 上海市 地址 广州市天河北路183号深圳市福田区金田路4018北京市西城区月坛北街2号上海市浦东新区富城路99号大都会广场5楼 号安联大厦15楼A座月坛大厦18层 震旦大厦18楼 03-04 邮政编码 510075 518026 100045 200120 客服邮箱 gfyf@ 服务热线 020-87555888-8612 T免able_Disclaimer 责声明 广发证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本报告只发送给广发证券重点客户，不对外公开发布。 本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券股份有限公司认为可靠，但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证。报告内容仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价。广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责任，除非法律法规有明确规定。客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策。 广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告。本报告反映研究人员的不同观点、见解及分析方法，并不代表广发证券或其附属机构的立场。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断，可随时更改且不予通告。 本报告旨在发送给广发证券的特定客户及其它专业人士。未经广发证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、转载和引用，否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版、复制、刊登、转载和引用者承担。 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 20 / 20
