• 随着经济的发展，中国城市数量逐步增加，城市范围也随之扩大，城市地域逐渐连
城一片。根据十三五规划，全国范围将建设19个城市群，在城市群内，城市与城市
之间存在相互影响、共同进步的作用力。
• 衡量一个城市群的吸引力有多个方面，本报告选取人口引力、房地产行业引力、安
居引力、就业引力四个维度对城市群进行全面刻画。
引言
城市群
总引力
人口引力
经济实力
人口政策
城建规划
交通联结
配套资源
行业引力
行业政策
行业布局
开发热度
价格水平
• 房价收入比
• 房价/租金走势
• 租售比
• GDP总值/增长率
• 财政支出
• 人才政策
• 落户政策
• 城市未来发展
• 城际：高铁/机场
• 城内：轨交发展
• 教育资源
• 医疗资源
• 商业发展成熟度
安居引力
• 土地溢价率
• 土地成交面积/金额
• 投资增长率
购房政策
供求情况
• 开发/租赁房企布局
• 房产经纪门店布局
• 房企政策
（优惠/限制）
• 购房调控政策强度
• 新房：去化周期
• 二手房：挂牌量/需求量
• 租房：房源量/需求量
就业引力
产业政策
企业招聘
薪资水平
• 产业政策倾向性
• 行业发展可能性
• 企业招聘热度
• 行业/职位热度
• 行业/置业薪资水平
• 薪资上升空间
城市群引力模型
环
渤
海
经
济
区
• 环渤海经济区指渤海周边地区构成的经济区
域，根据《环渤海地区合作发展纲要》，环
渤海地区的核心是北京、天津、河北、辽
宁、山东，是北方大区域对外开放战略的前
沿， 其中：京津冀是环渤海地区合作发展的
中心区，辽中南地区建设成为我国东北对外
开放重要门户，山东半岛地区成为我国北方
重要开放门户。
• 环渤海地区港口众多、航空业发达、具有多
条高速铁路，跨越华北、东北、华东地区，
其中城市大多位于渤海沿岸或黄海沿岸并环
绕渤海的位置。
经济实力：七成城市GDP增速高于6% 北京一枝独秀
58安居客房产研究院综合整理
• 环渤海城市经济发展情况看，北京一枝独秀、天津稳居第二，青岛成为第三，烟台、大连、济南、唐山、沈
阳、潍坊、石家庄位于5000-10000亿区间。
• 从发展速度看，2018年GDP增速大于6%的城市有21座，占全部城市的70%，7座城市增速大于7%，占全
部城市的23%。
%
%
%
%
%
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
北
京
天
津
京津
%
%
%
%
%
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
石
家
庄
唐
山
沧
州
邯
郸
廊
坊
保
定
邢
台
秦
皇
岛
衡
水
张
家
口
承
德
大
连
沈
阳
营
口
盘
锦
锦
州
朝
阳
丹
东
葫
芦
岛
阜
新
青
岛
济
南
烟
台
潍
坊
东
营
威
海
滨
州
日
照
GDP（亿元） 增长率
河北 辽宁 山东
环渤海经济带GDP及增长率
人口情况：京津人口聚集北京常住人口超2000万
58安居客房产研究院综合整理
• 从人口分布看，北京、天津、石家庄是人口最多的三大城市，大型城市如大连、烟台、沈阳、济南、青
岛、唐山等人口水平相当，处于500万-1000万区间内，临海城市中，除青岛、大连、烟台外，秦皇岛、
葫芦岛、东营、威海、丹东等市人口规模都不大，在环渤海城市群对外开放的战略规划下，沿海小城的发
展潜力未来可期。
0
500
1000
1500
2000
2500
北
京
天
津
石
家
庄
邯
郸
保
定
唐
山
沧
州
邢
台
廊
坊
衡
水
张
家
口
承
德
秦
皇
岛
青
岛
潍
坊
济
南
烟
台
滨
州
日
照
威
海
东
营
沈
阳
丹
东
大
连
锦
州
朝
阳
葫
芦
岛
营
口
阜
新
盘
锦
2018年各城市常住人口（万人）
河北 山东 辽宁
教育资源：北京高校数量居全国首位
• 环渤海地区中，北京的高校资源首屈一指，2019年本专科院校数量93所，所在地在天津的
院校有57所。高校资源的聚集也吸引众多年轻人留在当地，为当地发展注入新鲜血液。
0
20
40
60
80
100
北
京
天
津
石
家
庄
保
定
廊
坊
唐
山
沧
州
秦
皇
岛
承
德
邯
郸
张
家
口
邢
台
衡
水
青
岛
济
南
潍
坊
烟
台
日
照
威
海
东
营
滨
州
沈
阳
大
连
锦
州
营
口
丹
东
葫
芦
岛
盘
锦
阜
新
朝
阳
环渤海地区普通高等学校城市分布
专科
本科
河北 山东 辽宁
交通联结：七城开通轨交北京面临扩充轨交范围的压力
环渤海城市群轨道交通情况
• 环渤海拥有轨道交通系统的城市有7座，其中超过5条线的有两座，日均载客人次超过50万
的有4座城市，单日突破100万人次的城市有3座，分别为沈阳、北京、天津。从现状看，
环渤海轨道交通发展潜力存在，北京在未来依然要面临扩充轨道长度的压力。
数据来源：轨道交通公司发布公开信息，58安居客房产研究院综合整理
环渤海城市 日均（万人次） 单日最高（万人次） 线路数量 线网长度（KM） 车站数量
北京 950 22 637 391
天津 6 220 155
石家庄 24 2 32
济南 1 11
大连 5 67
青岛 53 4 80
沈阳 3 70
总结
• 环渤海地区占据渤海周边的地理位置优势，形成以北京为核心的经济发展带。从经济发展角度看，北
京GDP总量稳居首位，天津第二，地区内有7座城市GDP增速大于7%。
• 人口方面，北京、天津具有人口优势，同时高校资源丰富，吸引众多年轻人来此读书并留在当地。环
渤海地区中临海城市人口规模不大，在对外开放的战略规划下 ，沿海小城的发展潜力未来可期。
• 环渤海拥有轨道交通系统的城市有7座，从现状看，环渤海轨道交通发展潜力存在，北京在未来依然
要面临扩充轨道长度的压力。
数据来源：轨道交通公司发布公开信息，58安居客房产研究院综合整理
• 总量来看，环渤海地区中山东的房地产住宅投资最高，截止2019年7月，山东房地产住宅投资累计值达3700亿元；
• 对于各省市投资增速，进入2019年后北京住宅投资增量最高，其次为天津。
房地产投资：北京房地产住宅投资增速领先
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
各省市房地产住宅投资累计值(亿元)
北京 天津 辽宁 河北 山东
-40
-20
0
20
40
60
80
各省市房地产住宅投资累计增长(%)
北京 天津 辽宁 河北 山东
• 商品住宅施工面积方面，山东与其他省市相比有大幅领先，但天津增速最快，2019年7月住宅施工面积累计增长
%。
施工面积：天津增速最快 住宅施工面积累计增长%
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
各省市商品住宅施工面积累计值(万平方米)
北京 天津 辽宁 河北 山东
-20
-10
0
10
20
30
各省市商品住宅施工面积累计增长(%)
北京 天津 辽宁 河北 山东
• 从商品住宅新开工面积来看，山东省也处于领先状态；同比增速方面，山东的增速也相对保持稳定，北京在2-4月
同比出现大幅上涨，到6、7月份回落。
新开工面积：山东同比增速保持稳定
0
5000
10000
15000
各省市商品住宅新开工施工面积累计值(万平方米)
北京 天津 辽宁 河北 山东
-100
-50
0
50
100
150
各省市商品住宅新开工施工面积累计增长(%)
北京 天津 辽宁 河北 山东
• 2019年住宅竣工面积累计值多低于去年同期，除天津外，其余省市同比增速均为负值。
竣工面积：仅天津住宅竣工面积同比保持增长
0
2000
4000
6000
8000
10000
各省市商品住宅竣工面积累计值(万平方米)
北京 天津 辽宁 河北 山东
-100
0
100
200
300
400
各省市商品住宅竣工面积累计增长(%)
北京 天津 辽宁 河北 山东
土地：房企多集中在天津、潍坊、青岛等二线城市购地
• 2019年上半年，房企多集中在天津、潍坊、青岛等二线城市购地，天津的住宅用地成交面积超800万平方米。
0
50
100
150
200
0
200
400
600
800
1000
天
津
潍
坊
青
岛
济
宁
菏
泽
石
家
庄
廊
坊
济
南
保
定
邢
台
邯
郸
临
沂
唐
山
烟
台
沧
州
威
海
滨
州
日
照
聊
城
泰
安
北
京
德
州
张
家
口
承
德
枣
庄
衡
水
淄
博
秦
皇
岛
东
营
2019年上半环渤海城市住宅用地成交情况
建设用地面积(万㎡) 土地宗数(块)
总结
• 环渤海地区中，北京经济发展有明显优势，房地产行业发展也较为成熟，山东
的房地产住宅投资最高，但天津增速最快，2019年7月住宅施工面积累计增长
%。
• 施工面积及新开工面积也是山东领先，2019年住宅竣工面积累计值多低于去
年同期。
• 2019年上半年，房企多集中在天津、潍坊、青岛等二线城市购地；从发展潜
力看，更多房企把目光投向天津、青岛、济南等二线发展中城市。
新房需求：环渤海经济区新房找房热度出现在3-4月
• 2019年1-7月，环渤海经济区新房找房热度出现在3-4月，5月份后找房热度趋于平稳；区域内热点城
市也呈现相同趋势。
2019年1-7月环渤海经济区月度找房热度 2019年1-7月各城市月度找房热度
北京 天津 沈阳 青岛 石家庄
新房需求：京津地区总体新房热度高沈阳热度同比涨三成
• 分城市新房找房热度来看，北京、天津、沈阳、青岛找房热度领先，沈阳2019年1-7
月新房找房热度同比涨幅超三成。
北
京
天
津
石
家
庄
唐
山
邯
郸
秦
皇
岛
保
定
廊
坊
邢
台
沧
州
衡
水
张
家
口
承
德
沈
阳
大
连
营
口
丹
东
锦
州
葫
芦
岛
盘
锦
朝
阳
阜
新
青
岛
济
南
潍
坊
烟
台
日
照
威
海
东
营
滨
州
2019年1-7月城市新房找房热度
山东河北 辽宁
新房需求：购房者以本地人为主在津购房人群中北京人占比%
• 环渤海地区的购房人群多以本城购房者为主，天津外地购房人群中，来自北京的购房
人群数量领先，占整体购房人群%。
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
北京
廊坊
保定
天津
上海
石家庄
张家口
唐山
沈阳
长春
北京购房人群主要来源城市
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
天津
北京
唐山
廊坊
沧州
邯郸
石家庄
秦皇岛
保定
张家口
天津购房人群主要来源城市
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
沈阳
北京
抚顺
铁岭
大连
锦州
辽阳
鞍山
本溪
营口
沈阳购房人群主要来源城市
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
青岛
潍坊
临沂
淄博
济南
烟台
北京
济宁
东营
日照
青岛购房人群主要来源城市
新房均价：北京领先其他热点城市房价表现平稳
• 从2019年1-7月新房商品住宅成交均价
走势来看，环渤海热点城市中北京的成
交价格领先，平均在4万元/平方米上下
波动；其他城市房价表现平稳。
0
4000
8000
12000
16000
20000
2019年1-7月各城市商品住宅成交均价走势
天津 青岛 石家庄 沈阳
二手房供应：环渤海地区2019年二手房挂牌房源量持续走高
• 二手房供应方面，环渤海地区二手房挂牌房源量从1-2月份开始走高，5-7月份达到高位；2月份后天津
二手房挂牌房源量大幅下行。
2019年1-7月环渤海经济区二手房挂牌房源情况 2019年1-7月各城市二手房挂牌房源量
北京 天津 沈阳 石家庄 青岛
二手房供应：北京天津二手房挂牌房源量明显高于其他城市
• 城市分布来看，北京、天津的二手房挂牌房源量明显高于其他城市，其他省份中，省会城市
的二手房挂牌房源量并无明显优势。
北
京
天
津
石
家
庄
唐
山
邯
郸
秦
皇
岛
保
定
廊
坊
邢
台
沧
州
衡
水
张
家
口
承
德
沈
阳
大
连
营
口
丹
东
锦
州
葫
芦
岛
盘
锦
朝
阳
阜
新
青
岛
济
南
日
照
威
海
东
营
滨
州
2019年1-7月环渤海各城市二手房挂牌房源量分布
河北 辽宁 山东
二手房需求：3月二手房需求高沈阳需求超过北京成为TOP1
• 二手房访问量和新房类似，3月份为环渤海地区二手房访问量高峰时期。沈阳二手房访问量后来
居上，3月份以后超过北京成为区域内需求量最高的城市。
2019年1-7月环渤海经济区二手房需求情况 2019年1-7月各城市二手房需求情况
北京 天津 沈阳 青岛 石家庄
二手房需求：京津及省会城市二手房需求占比超七成
• 二手房需求方面，京津及三个省会城市占据整个地区%的需求，沈阳的二手房需求位居经济
区首位，同比去年涨幅%。
北
京
天
津
石
家
庄
唐
山
邯
郸
秦
皇
岛
保
定
廊
坊
邢
台
沧
州
衡
水
张
家
口
承
德
沈
阳
大
连
营
口
丹
东
锦
州
葫
芦
岛
盘
锦
朝
阳
阜
新
青
岛
济
南
潍
坊
烟
台
日
照
威
海
东
营
滨
州
2019年1-7月环渤海经济区二手房需求情况
河北 辽宁 山东
二手房价格：北京二手房挂牌价超6万元/㎡
• 2019年1-7月，北京二手房挂牌价格超过6万元/㎡，第二名天津二手房挂牌价仅万元/㎡。其他城市的价格均在2
万元/㎡以下。
0
5000
10000
15000
20000
石
家
庄
唐
山
邯
郸
秦
皇
岛
保
定
廊
坊
邢
台
沧
州
衡
水
张
家
口
承
德
青
岛
济
南
潍
坊
烟
台
日
照
威
海
东
营
滨
州
沈
阳
大
连
营
口
丹
东
锦
州
葫
芦
岛
盘
锦
朝
阳
阜
新
2019年1-7月城市二手房挂牌均价（元/㎡）
北
京
60091元/㎡
山东 辽宁河北
天
津
22229元/㎡
租房供应：环渤海地区3-7月份租赁房源供应稳定
• 环渤海整体来看，除1、2月份受
假期影响供应较低外，3-7月份
租房供应均处于较为稳定的状态，
波动不大。
2019年1-7月环渤海经济带租赁房源供应情况
租房供应：北京租赁房源供应过半天津占比%
• 环渤海地区中，北京的租房供
应占据绝对优势，2019年1-7
月租赁房源占整个地区的比值
为%，天津为%，其
余地区租赁房源占比较低。
数据来源：58安居客房产研究院，数据统计周期：20190101-20190730
北京, %
天津, %
沈阳, %
大连, %
济南, %
青岛, %
烟台, %
石家庄, %
潍坊, %
唐山, %其他城市, %
2019年1-7月环渤海经济带租赁房源供应分布情况
租房供应：环渤海重点城市50㎡以下房源供应占比30%
• 从租赁房源供应面积段看，环渤海重点城市中50㎡
以下房源供应占比%；50-70㎡租赁房源占比
%。
• 其中，天津50㎡以下租赁房源占比超七成，北京50-
70㎡房源供应量相对占优。
%
%
%
%
%
% %
环渤海重点城市租赁房源供应面积段情况
(0-50㎡]
(50-70㎡]
(70-90㎡]
(90-110㎡]
(110-130㎡]
(130-150㎡]
150㎡以上
0% 20% 40% 60% 80% 100%
北京
天津
沈阳
大连
济南
青岛
石家庄
唐山
环渤海重点城市租赁房源供应面积段情况
(0-50㎡] (50-70㎡] (70-90㎡] (90-110㎡]
(110-130㎡] (130-150㎡] 150㎡以上
租房供应：一居室租赁房源供应占比四成中小户型是主流
• 户型方面，环渤海重点城市中一居室的租赁房源供应
占比%，二居室占比%，中小户型仍为主
流；
• 与面积相对应，天津一居室占比%；沈阳、大连
一居室供应占比近五成。
%
%
%
% %
环渤海重点城市租赁房源供应户型请况
一居室
二居室
三居室
四居室
五居室及以上
0% 20% 40% 60% 80% 100%
北京
天津
沈阳
大连
济南
青岛
石家庄
唐山
环渤海重点城市租赁房源供应户型请况
一居室 二居室 三居室 四居室 五居室及以上
租房供应：北京6000元/月以上房源占比近半
• 因北京租赁房源数量领先，环渤海地区租金价格受北
京影响较大，6000元/月以上房源占比%；
• 北京6000元/月以上房源占比%，天津1500-
2000元/月租赁房源占比%。石家庄、唐山1000
元.月以下房源占比较高。
% %
%
%
%
%%
%
%
环渤海重点城市租赁房源供应价格段情况
(0,500]
(500,1000]
(1000,1500]
(1500,2000]
(2000,2500]
(2500,3000]
(3000,4000]
(4000,6000]
6000以上
0% 20% 40% 60% 80% 100%
北京
天津
沈阳
大连
济南
青岛
石家庄
唐山
环渤海重点城市租赁房源供应价格段情况
(0,500] (500,1000] (1000,1500] (1500,2000] (2000,2500]
(2500,3000] (3000,4000] (4000,6000] 6000以上
租房需求：北京租房需求占比两成其余城市占比均不足10%
• 租房需求方面，北京的租房需求
占整体需求的%，其次为青
岛、沈阳、天津等城市，需求占
比均不足10%。
北京 %
青岛 %
沈阳 %
天津 %济南 %
石家庄 %
大连 %
烟台 %
潍坊 %
唐山 %
其他城市
%
2019年1-7月环渤海经济带租赁房源需求情况
租金：环渤海地区中北京月度平均租金元/㎡·月
• 2019年1-7月，环渤海地区中北京的月度平均租金在元/㎡·月，秦皇岛租金元/㎡·月，天津为元/
㎡·月。20个城市的月度平均租金在20元/㎡·月以下。
秦
皇
岛
承
德
保
定
廊
坊
石
家
庄
邢
台
张
家
口
沧
州
唐
山
邯
郸
衡
水
青
岛
济
南
威
海
东
营
烟
台
滨
州
潍
坊
日
照
盘
锦
大
连
沈
阳
锦
州
丹
东
营
口
2019年1-7月城市租金情况（元/㎡·月）
北
京
元/㎡·月
天
津
元/㎡·月
河北 山东 辽宁
总结
• 环渤海地区中，北京具有强大的人口吸引力，人们在此的买房租房需求也领先其
他城市。
• 新房方面，京津及三省省会城市购房热度更为集中，沈阳2019年1-7月新房找房
热度同比涨幅超三成；京津双城生活人群占比较多，天津外地购房人群中，来自
北京的购房人群占整体购房人群%。
• 二手房供应方面，北京、天津的二手房挂牌房源量明显高于其他城市，需求方
面，沈阳的二手房需求位居经济区首位，同比去年涨幅%。挂牌价来看，北
京均价超6万元/㎡，天津万元/㎡，其余城市挂牌价均在2万元/㎡以下。
• 北京常住人口超2000万，也带来大量租房需求，需求占整个地区的比例为
%。需求量大也推动租金上涨，北京月度平均租金元/㎡·月远高于其他城
市。
就业热度：环渤海企业招聘热度集中于北京
• 环渤海就业引力向北京集中，据58同
城招聘研究院发布的《2019二季度
人才流动报告》显示，二季度一线城
市招聘需求大，广州企业招聘最活
跃，北京仅排名第四，环渤海仅一城
上榜；而长三角、粤港澳地区均有多
个城市上榜。
就业热度：北京求职热度排名第二
• 在求职热度方面，北上广深四大一线
城市依然是求职者的首选就业城市，
北京求职热度排名第二。
• 同样，环渤海也仅有北京进入求职热
度TOP10，难以形成聚集效应。
期望薪资：北京的企业支付平均月薪为7350元 排名第八
• 2019年二季度，企业支付薪资有一
定程度的上涨。在全国各大城市中，
上海的企业支付平均月薪为9506，
排名第一，北京的企业支付均薪为
7350，排名第八。
数据来源：58同城招聘研究院
总结
• 就业引力也是城市群整体引力值的重要指标。从2019年二季度招聘数据可以看
出，环渤海地区仅北京具有较强的就业引力，北京企业招聘活跃度排名第四，求
职关注度排名第二，企业支付平均月薪为7350元，排名第八。
• 二季度，一线城市的招聘活跃度、求职热度和薪资水平普遍高于新一线城市，但
新一线城市在这几项指标的增幅上均有更突出的表现。环渤海地区除了北京之
外，还需要带动区域内其他城市共同发展。
展望1：海底隧道建成后 环渤海的联动性有望加强
• 大连烟台海底隧道，长达123公里的隧道将连
接北部大连市和东海岸的烟台市。设计全长
123公里的跨海通道两端，分别是辽宁大连和
山东烟台。这一跨度也将使得渤海海峡跨海通
道远超日本青函海底隧道（约54公里）、英吉
利海峡海底隧道（约51公里），成为世界最长
的海底隧道。
• 大连烟台海底隧道建成后从大连到烟台最多只
需要40分钟。计划“十三五”时期开工建设，
建设总工期需要10年。
展望2：山东将在环渤海发展中得到更快发展
• 2017年山东省印发的《关于环渤海地
区合作发展纲要的实施意见》提出，
到2020年，与其他六省(区、市)的合
作机制基本形成，在基础设施互联互
通、生态环境联防联治、产业发展协
同协作等领域的合作取得突破性进
展。与京津冀协同发展的动力明显增
强，主动承接一批高端项目转移，助
推经济发展和产业转型。
展望3：环渤海发展的加速 有望提升天津、唐山的吸引力
• 一直以来，天津和河北的城市在“京津冀城市群”的存在感不
强，而环渤海的发展，有利于充分发挥两地优势，并和山东、辽
宁地区形成互补联动。
• 目前唐山市与天津滨海新区将加强优势产业合作对接，促进科技
成果转化，形成关联紧密的区域产业链和区域产业集群，合力打
造高水平的现代制造业和研发转化基地；加强港口战略合作和物
流服务合作，提升区域整体对外对内开放水平，共同建设北方国
际航运中心和国际物流中心；优化区域内的各种资源配置，增进
地区间投资增长，推动形成健康、统一、开放、有序的大市场。
展望4：房企加大对环渤海布局，未来的楼市潜力明显
• 随着房地产调控不断升化，更多房企对于城市群的关
注明显上升，包括粤港澳大湾区、长三角、环渤海都
是房企关注的焦点。也意味着更多的房企看好环渤海
经济圈的未来发展，从而进行区域战略布局。
• 分城市群来看，2019年上半年目前长三角地区热度
依旧，中西部土地市场有所降温。头部房企环渤海同
比增长%，主要受城市群周边热点二线以及三四
线城市拿地金额大幅增长所致。
排名 房地产企业
拿地金额
（亿元）
拿地面积
（万平方米）
1 新城控股 148 336
2 融创中国 144 287
3 碧桂园 140 432
4 万科 127 141
5 京投发展 98 46
6 金地集团 89 81
7 龙湖集团 75 86
8 荣盛发展 71 222
9 旭辉集团 66 87
10 中骏集团 64 80
2019年上半年环渤海地区房地产企业拿地金额TOP10
