[苏州金鸡湖项目深化报告]
——产品深化建议\营销推广策略
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宝名国际集团----苏州金鸡湖项目
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深化报告主要提纲
一、产品深化建议
二、营销推广策略
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产品深化建议
一、产品规划定位
本项目以“法国风情社区”的设计理念进行整体规划设计，总体规划设计思路较为适应现代社区所倡导的艺术人文生活的物业形态。在整个社区的规划设计过程中必须充分考虑到现代追求高品质生活人士的心理需求及精神需求，将项目营造的艺术性真正融入到业主的居家生活之中，充分体现艺术生活的内涵。
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二、社区规划建议
产品深化建议
1、自然组团
2、优势利用
3、以点带面
4、整体开发
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三、产品规划修改建议
产品深化建议
参考: 法国安东尼`贝叙设计事务所 设计文本
方案闪光点:
景观考量较实际,半开敞,公共与私密空间结合较好
人车分流理念合理,但实际方案操作应再斟酌.
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产品深化建议
1、总体概念规划问题
1）限高控制
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产品深化建议
2）道路交通问题
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产品深化建议
3）功能配比
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产品深化建议
4）景观
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产品深化建议
2、建筑户型
1）总体面积配比
2）功能比例
3）建筑说明及景观参考图中的问题
（附相关景观参考图片）
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产品深化建议
4）建筑细部
幼儿园问题
联排别墅问题
8-12小高层问题
花园洋房(即5-6层住宅)问题
色彩及艺术元素
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产品深化建议
四、景观设计建议
本项目在景观规划设计方面应充分体现艺术氛围，在项目整体规划中融入艺术景观环境，使整个社区更具文化和艺术的气息，建议将社区景观分为三部分进行营造，分别以音乐元素景观、绘画艺术景观、康体休闲景观形成组团式艺术环境，塑造项目的综合质素。
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产品深化建议
1、音乐元素景观：
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产品深化建议
2、绘画艺术景观：
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产品深化建议
3、康体休闲景观：
在组团环境中设置小型康体运动设施，将休闲生活与康体运动紧密结合为一体，充分体现“生活艺术化和艺术生活”的互动模式。
4、其他
项目整体景观环境围绕上述三个组团进行艺术氛围的营造，使音乐、绘画、康体完美的融为一体，充分展现本项目所倡导的艺术生活氛围；另外，将建筑架空层设计为“艺术架空层”，为艺术渲染及艺术气息的构筑提供场所，终而实现艺术的真正绽放。
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产品深化建议
五、产品形态分析
1、花园洋房
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产品深化建议
2、小高层公寓
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产品深化建议
3、联排别墅
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产品深化建议
六、配套设施建议
建议在社区内形成“天然泛会所”及“主题会所”的双重概念定位。
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产品深化建议
“天然泛会所”的营造应具备如下配套：
1、生活配套设施
2、服务设施
3、娱乐设施
4、医疗保健设施
5、健身设施
6、文化设施
7、智能化配置
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产品深化建议
“主题会所”的营造应具备如下配套：
1、室内恒温泳池
2、健身房
3、乒乓、桌球房
4、咖啡阅览室
5、美容理疗室（SPA）
6、音乐、绘画厅
。。。
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产品深化建议
其他配置
1、无障碍空间设置
2、定点的公共厕所设置
3、定点的扶手、座椅设置
4、水边护栏的设置并配置救生设施
。。。
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产品深化建议
七、管理服务建议
1、生活机能配备
2、交通设施的配备
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营销推广策略
一、推广主题
经过反复酝酿，本项目主题推广语为：
“花都艺墅世家、浪漫洋房风情”
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营销推广策略
方案一：
《巴黎世家》
SLOGAN：湖东法式风情艺术社区。
方案二：
《日出印象》
SLOGAN：湖东巴黎生活！
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营销推广策略
方案三：
《浪漫花都》
SLOGAN：欧式建筑艺术，花都浪
漫生活。
方案二：
《艺墅家》
SLOGAN：大艺术，大人生。
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营销推广策略
LOGO形象图标 ：
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营销推广策略
二、项目推广周期
1、以外同内分的建设方式进行项目开发
2、突出开发主导产品，塑造项目品牌及市场亮点
3、依靠前期进入市场产品之影响，扩大项目中后期产品市场优势
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营销推广策略
三、营销推广策略
1、推广策略
推广线路：
一条主线
以销售为一条主线，贯穿整个营销工作。
两条包装线索
常规和非常规两条包装线路围绕销售有
层次的展开。
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营销推广策略
2、推广包装思想
1）第一道包装路线实施方式——常规出击：
第一轮次：品牌文化（项目品牌造型）
第二轮次：居住氛围（地段优势）
第三轮次：景观艺术（环境造型）
第四轮次：建筑艺术、居住文化（空间）
第五轮次：品质（客户服务）
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四、媒体推广策略
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1、媒体宣传推广措施
高效合理的宣传系统，将是项目成功销售的关键所在，媒体推广需要“点、线、面”相结合。
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营销推广策略
2、推广主题拓展方式
1）第一展开线：区位优势
2）第二展开线：环境优势
3）第三展开线：建筑形态
4）第四展开线：居住文化
5）第五展开线：客户服务
6）第六展开线：企业形象
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营销推广策略
3、主题包装
1）主题突现，包装创新
2）传播包装创新
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营销推广策略
4、媒体定位选择
配合常规包装线路，本地及周边城市主流媒体作为项目推广的首要选择。如：苏州本地主力报纸（如姑苏晚报等）、杂志媒体；（上海）解放日报、新民晚报、新闻晨报、房地产时报、上海电视台、东方电视台、新民周刊、上海楼市、生活速递杂志广告；发布媒体广告的目的在于巩固项目品牌形象和牢固市场地位。为达到更高品质的宣传效果，建议报纸广告的发布全部选择彩色半版或彩色整版、跨版的形式。
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营销推广策略
5、媒体宣传
组织目标区域市场主流媒体人员参加项目主题活动；后续以软性的方式向目标客群深入宣传，使目标客群加深对项目理解、认知。
在目标销售市场选择适当媒体做宣传推广，推广的层次及力度可根据各地区项目推广时间、项目开盘时间、所选择媒体发布特殊要求灵活安排。
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营销推广策略
6、媒体费用及发布内容
根据项目整体情况来看，项目整体广告预算暂设定为总销金额的%（不包含接待中心及样板房装修费用等，该预算比例只做参考，不作为实际使用）
1）准备期
2）引导试销期
3）公开强销期
4）冲刺期
5）续销期
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营销推广策略
附媒体发布内容
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营销推广策略
五、销售执行策略
1、销售分期计划
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营销推广策略
2、销售分期计划
总体的销售,还是应当遵循低开高走，小步快走，步步高升的原则.
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营销推广策略
3、销售策略构想
1）阻隔战略
2）重点突破战略
3）全面攻击战略
4）强化攻击战略
5）短兵相接战略
6）促销性战略
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营销推广策略
4、销售分期构想
1）蓄水期
2）公开期
3）强销期
4）继续期
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