TRUST
FIRST
TRUST FIRST
2022年5月13日
中信民惠10号成都新益州城建应收账款流动化
信托项目
资产管理一部
目录
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•• 1. 1. 项目背景项目背景
• 2.信托产品设计
• 3.交易结构设计及管理安排
•• 4. 4. 尽职调查及可行性分析尽职调查及可行性分析
•• .过程管理要点过程管理要点
• 6.风险分析及管理安排
• 7.法律及合规评价
• 8.中介机构管理
• 9.项目组织工作
1.项目背景
• 项目来源
– 项目由中信银行向我部推荐；拟定由中信银行负责信托资金保管及监管；由我司市
场部直销，或者由其他金融机构或合格第三方销售机构代理推介（备选方案）。
• 客户需求
– 富士康成都工业园是近年西部大开发中最大的招商引资项目，是四川省和成都市的
1号工程。为落实项目建设，解决近40万产业工人的生活、居住及当地拆迁农民的
安置等问题，郫县专门组建成都市新益州城市建设发展有限公司（委托人）作为“
富士康生活配套区”的业主单位；负责富士康生活配套区的市政道路和网管（共分
四期，约51公里），学校、医院、政府大楼、体育文化设施、社保中心等公建（建
筑面积约18万平方米）及拆迁安置房（建筑面积约117万平方米）建设。
– 委托人因建设富士康生活配套区二期道路，申请向我司融资亿元。经申请郫县
政府同意，委托人以建设一期道路产生的对郫县政府的应收账款作为基础资产向我
司融资。
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1.项目背景
• 富士康项目背景介绍
– 富士康科技集团创立于1974年，总部位于台湾，为全球最大的电子产品制造商，
连续9年位居大陆出口200强榜首，位列2010年《财富》世界500强第112名。
– 由于劳动力成本、招工、资源、税收优惠等方面的限制，富士康富士康集团响应
国家中西部大开发及产业转移政策，将深圳等东部产业园的制造业务逐步转移到
中西部地区。深圳、昆山等地的制造业务被转移到成都、郑州和武汉三大中心。
– 富士康成都产业园为四川省政府主导的最大招商引资项目，是四川省和成都市一
号工程。项目占地10平方公里，共分801、802、803三大片区，总投资额将达到
约120亿元美元，项目建成后，预计年营业收入将达375亿美元，是四川省2009年
电子信息产业营业收入的倍，相当于四川省目前工业规模的13%。2010年四川
省有百亿企业26个，富士康将产生4个以上的百亿企业；整个园区预计5年内产业
工人将达到近40万人。
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城市 主要业务
成都
IPAD 系列平板电脑；液晶电视、电子书、数码相框和数字服务软件开发、
高亮度LED及显示屏材料制造
武汉 数码相机及PC产品
郑州 以iphone为主的手机业务
1.项目背景
• 成都市落实富士康项目的主要分工
– 成都市将富士康项目列为一号工程，并专门成立了以成都市市长为指挥长的一
号工程指挥部。成都市吸取深圳富士康跳楼事件的教训，决定将厂区与生活区
分离，产业工人与当地居民混合居住，使工人融入当地社会。
– 为此，由郫县划出部分区域到成都市高新区西区，作为富士康厂区用地；郫县
德源镇作为项目的生活配套区。由成都市高新区负责富士康城区建设，由郫县
负责富士康生活配套区建设。
– 为落实富士康项目，四川省政府将周边市、县的共计12,000亩（8平方公里）的
新增建设用地指标集中分配给郫县。
– 郫县政府专门成立了委托人作为生活配套区的业主单位。
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序号 负责单位 建设主体 建设内容
1 成都市高新区 成都市高新区管委会 富士康厂区
2 郫县
成都市润弘投资有限公司
富士康生活配套区：员工宿舍、中层及高层领
导住房
成都市新益州城市建设发展
有限公司
富士康生活配套区：市政道路管网、学校医院
政府办公楼等公共建筑（约18万平方米）、农
民拆迁安置房（约117万平方米）；配套区完成
后将负责德源新城（约平方公里）开发建设。
1.项目背景
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郫县及富士康项目规划图
2.信托产品设计
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产品要素表
项目/计划名称 中信民惠10号成都新益州城建应收账款流动化信托项目
信托管理方式 主动管理（授权）型
信托财产种类 财产权利，原值为【95,900】万元，折现后现值为【75,413】万元
委托人数量 1个，成都新益州城建
信托类别 资产流动化信托
信托期限 不超过30个月，预计
预计最大数额 人民币【75,413】万元（以融资成本为折现率在2012年10月30日的折现值）
信托受益权种类
分为优先级信托受益权和次级信托受益权；优先级受益权分为A和B两类，两类收益权属于同级不同类，
募集和终止日期均不同，B类在A类募集成功后6个月募集；A类和B类按照成立时点顺序获得分配信托
利息；两类风险不同。次级受益权为委托人持有，作为优先级的劣后保证，无预期收益，在优先级信
托受益权全部获得偿付后分配剩余信托利益，与优先级信托受益权相比风险较大。
分层
优先级
名称 预计金额 起止日期 预期收益率
A类 不低于人民币1亿元 24个月，预计 %/年
B类 与A类之和不超过亿元 24个月，预计 %/年
中间级 无 无 无
次级 人民币【40,413】万元
最长30个月，预计，可随全
部优先级信托受益权的终止而终止。
无
信托受益权分层比例 【:1】
产品利益支付次序规
则
1）信托报酬、规费和其他信托费用；2）A类信托受益权当期信托收益；3）B类信托受益权当期信
托收益；4）A类信托受益权到期本金；5) B类信托受益权到期本金；6）次级信托受益权享有剩余
信托利益。
信托受益权
流动性安排
优先受益权转让和质押需到我司办理手续；信托期间受益人不可申请赎回；受托人可以强制赎回部
分或全部信托份额；次级受益权不可转让，不可质押。
资金运用项目 成都新益州新城（富士康生活配套区）二期市政道路
主要还款来源 郫县政府的财政收入及其他可支配的收入；委托人的经营性收入及其他收入。
风险保障措施
①债务人未履行付款义务时，由委托人回购全部未偿债权；
②委托人提供评估价值为【50,200】万元的土地使用权为其回购义务提供第一顺位抵押担保。
③在债务人及委托人未履行相关付款／回购义务时，我司有权要求处分抵押物或向第三方转让债权。
2.信托产品设计
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产品要素表（续）
分层
优先级
分类
名称 认购主体 发行期限 用途作用 分配频率 流动性安排
与其他产品
的关联关系
备注
A类 投资者
预计2012年10
月
投资 6个月一次
可转让、不可
质押
无
B类 投资者
预计2012年11
-12月
投资 6个月一次
可转让、不可
质押
无 无
中间级 无 无 无 无 无 无 无
次级
委托人，即
成都新益州
城建
无发行期限，
信托期间由委
托人持有
增信
信托终止时分配剩
余信托利益
不可转让、质
押
无 无
2.信托产品设计
• 委托人/次级信托受益人/回购义务人/抵押人：成都市新益州城市建设发展
有限公司（以下简称“成都新益州城建”或“委托人”）；
• 受托人：中信信托有限责任公司
• 债务人：成都市郫县人民政府
• 优先级信托受益人：投资者
• 项目推荐人/优先级信托资金保管人/资金使用监管人：中信银行苏州分行
• 优先级信托资金募集人：中信信托（第一方案）；其他机构代理募集（备
选方案）。
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信托项目涉及的主体
3.交易结构设计及管理安排
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交易设立结构图
储备土地使用权
抵押担保
中信民惠10号成都新益州城建应收账款流动化信托项目
郫县政府
（债务人）
优先级受益人
（投资者）
中信银行
(保管人)
资金保管
交付应收账款债权
履
行
偿
债
义
务
优先级受益权
中信信托
（受托人，新债权人）
信托管理
优先级受益权
认购价款
成都新益州城建
（委托人，原债权人）
债权
回购义务
优先级受益权
认购价款
优先级受益权
认购价款使用中信银行（监
管人）
资金监管
成都新益州城建
（抵押人）
新益州新城（富士康生活配套区）二期市政道路
3.交易结构设计及管理安排
• 信托项目设立过程说明
– A类募集条件
• 法律文件签署完毕
• 中信信托在人民银行系统内进行应收账款转让的公示登记；
• 取得郫县政府《确认函》及人大常委会纳入预算的批文。
• 完成土地抵押登记并取得《他项权证》。
– A类信托收益权认购资金拨付条件
• 满足募集条件；
• 募集的A类优先级信托资金数额符合信托文件约定；
• 信托受益人的人数符合法律法规要求。
– 信托成立条件
• 满足资金拨付条件并且优先级信托受益权认购资金拨付给委托人后，受托人宣告
信托成立。
– B类成立条件
• 信托已经成立且A类募集成功未届满6个月；
• B类募集金额符合信托文件要求且与A类之和未超过亿元。
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3.交易结构设计及管理安排
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法律关系图
投资者
（优先受益人）
中信民惠10号成都新益州城建应收
账款流动化信托项目（中信信托）
《优先受益权认购协议》
《认购风险申明书》
成都新益州城建
（委托人/次级受益人/抵押人 ）
郫县人民政府
（债务人）
《保管合同》
《资金监管协议》
《财务顾问协议》
《信托合同》
《债权转让协议》
《债权回购协议》
《资金监管协议》
《抵押合同》
《确认函》
中信银行
3.交易结构设计及管理安排
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运作及退出流程图
3.交易结构设计及管理安排
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运作及退出流程图说明
正常退出：
郫县政府按时履行债务，我司兑付优先级信托受益人的信托利益后终止清算。
非正常退出：
郫县政府违约时，我司可通过以下三种方式退出：
（1）委托人回购债权
（2）处置抵押物并就处置所得优先受偿
（3）我司向第三方转让债权
第（2）（3）种方式没有先后顺序，我司可以根据实际情况决定采用何种方式
退出
4.尽调情况——委托人
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基本情况
公司名称 成都市新益州城市建设发展有限公司
住所 郫县成都现代工业港南片区西源大道2499号
法定代表人 叶尚剑
企业类型 有限责任公司（国有独资）
注册资本 24亿元
实收资本 24亿元
经营范围
从事基础设施、公益设施建设项目的投资及投资管理、项目投资咨询服务；基础设施、公益
设施的开发建设；土地整理；房地产开发经营等。
成立日期 2010年8月13日
经营期限 2010年8月13日至永久
平台性质 未进入银监会发布的政府平台公司名录
注册号 510124000037369
税务登记证编号 川税蓉字510124558983405号
组织机构代码证 55898340-5
开户行 成都农村商业银行股份有限公司郫县支行
贷款卡号 5101240000164640
4.尽调情况——委托人
• 委托人不属于政府融资平台的证明
– 委托人成立背景和主要业务
• 委托人是为配合成都市1号工程，作为“富士康生活配套区” 业主单位而组建的，公司
具有特定的组建目的和任务；不是作为政府投融资平台而成立。
• 公司的全部业务活动均围绕“富士康生活配套区”展开，其融资及投资活动全部是为了
配套区市政、公建及安置房建设，融资及信托资金运用项目具体、特定，不存在作为政
府融资通道的问题。
– 郫县政府证明
• 2010年银监会对政府融资平台进行清理统计时，郫县人民政府出具《郫县人民政府关于
成都市新益州城市建设发展有限公司有关情况说明的函》（郫府[2010]306号），说明根
据国务院《关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知》（国发[2010]19号文）
要求，郫县及时对县属国有融资平台公司进行了清理、整顿。委托人是为配合成都市一
号工程“富士康生活配套区”建设而成立的国有独资企业，该公司作为新城项目建设业
主，严格按照国家相关法律法规组建和市场化运作，是郫县长期经营的有限公司，不属
于政府融资平台清理范围。
– 当地金融机构和银监部门态度
• 公司2011及2012年共计融资近40亿元，涉及国开行、农行、农发行、成都农商行及中
铁信托、中融信托等多家金融机构，目前当地金融均未将委托人列入平台，且得到当地
银监部门默认。在最新的平台名单更新中，委托人仍未列入。
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4.尽调情况——委托人
第 17 页
股权结构图
主要负责人
法定代表人：叶尚剑，男，1959年7月生人，党员，硕士学历，成都新益州城建董事长兼
总经理。工作履历：1998年9月-2002年11月任郫县红光镇党委书记；2002年12月-2006
年11月任郫县交通局局长、党组书记；2006年11月-2010年8月任郫县环境保护局局长、
党组书记；2010年8月至今任成都市新益州城市建设发展有限公司董事长、总经理。
财务负责人：董秋，女，1960年10月生人，党员，大专学历。工作履历：1979年11月-
1992年9月就职郫县商业局；1992年9月-1997年2月就职郫县国土局；1997年2月-2010
年8月就职中共郫县县委办；2010年8月至今任成都市新益州城市建设发展有限公司财务
负责人。
100%
郫县国有资产监督管理办公室
成都市新益州城市建设发展有限公司
4.尽调情况——委托人
主要业务
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四川省集中分配8平方公里的建设用地指标给郫县，委托人前3年集中力量将约平方
公里的富士康生活区建设完成；再用4-5年的时间通过市场化运作，完成剩余平方
公里的德源新城建设。政府陆续将德源新城4000余亩的经营性用地注入到公司。
因此，前3年委托人的主要收入和资金来源基于政府对公建项目回购、拆迁安置房及底
商的销售收入、土地出让收入及金融机构借款；后5年的主要业务收入为土地出让收入、
商业性房地产开发销售及租金收入等。
目前，生活配套区已经初具规模，预计2013年底基本完成；第一个商业性房地产开发
项目也已经开工。
4.尽调情况——委托人
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资产负债表
（单位：人民币元）
2012年6月30日 占比 2011年比2010
年
2011年12月31日 2010年12月31日
流动资产：
货币资金 710,825, % % 578,925, 594,718,
应收账款 425,117, % 304,117,
预付款项 2,018,925, % % 2,201,852, 982,189,
其他应收款 284,025, % % 131,811, 6,071,
存货 2,247,906, % % 1,844,017, 17,
流动资产合计 5,686,800, % % 5,060,765, 1,582,997,
非流动资产：
长期股权投资 10,200, % % 10,200, 10,200,
固定资产净值 1,472, % % 1,273, 1,168,
无形资产 9,293,063, % % 8,368,011, 501,345,
递延所得税 75, % 75,
非流动资产合计 9,304,811, % % 8,379,560, 512,713,
流动负债：
短期借款 779,120, % % 1,300,000, 498,000,
应付账款 65,983, %
应交税费 33,232, % % 37,906, 1,
其他应付款 356,145, % % 49,048, 59,760,
流动负债合计 1,234,482, % % 1,386,954, 557,761,
非流动负债：
长期借款 3,312,000, % % 2,552,000, 500,000,
长期应付款 370,000, % % 370,000, 370,000,
非流动负债合计 3,682,000, % % 2,922,000, 870,000,
负债合计： 4,916,482, % % 4,308,954, 1,427,761,
所有者权益：
实收资本 2,400,000, % % 2,400,000, 1,000,000,
资本公积 7,623,063, % % 6,698,011, 1,345,
盈余公积 3,328, % 3,328,
未分配利润 48,738, % % 30,030, -534,
所有者权益合计 10,075,129, % % 9,131,370, 1,000,811,
负债及所有者权益合计 14,991,611, % % 13,440,325, 2,428,572,
4.尽调情况——委托人
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主要科目变动分析
成都新益州城建成立于2010年8月13日，2011年是公司第一个完整的会计年度，也
是“富士康生活配套区”项目的集中建设期，而且郫县政府对公司大量资产注入，
因此导致公司2011年财务报表与2010年相比变动很大。
总资产规模大幅增长倍，主要原因是郫县政府注入大量资产：
• 2011年郫县政府以货币增资亿元，以土地使用权增资亿元，导致公司
无形资产科目同比大幅增长15倍
• 公司以注入的土地资产进行了较多的融资；短期借款增长倍，长期借款增长
倍；
• 富士康生活配套区的大量拆迁及建设，导致公司预付账款（预付的拆迁款及工
程款）增长倍；
• 其他应收款、应付税金等科目由于2010年基数较低，2011年也出现较大增幅。
考虑到公司于2010年刚成立，且最近几年都将面临较为繁重的融资及建设任务，郫
县政府对公司也有大量的资产注入，因此公司2011年资产的异常大增是可以理解的，
预计公司的资产负债最近几年将保持较高的增长速度直至富士康生活配套区的基本
完成。
4.尽调情况——委托人
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利润表（单位：
人民币元）
2011年营业收入全部
来自安置房一期；公
司目前的主要收入来
源于安置房一期、政
府对公建及市政道路
回购收入、土地出让
收益。
公司2011和2012年
上半年均保持盈利，
但净利润数额不大。
2012年6月 2011年 2010年
一、营业总收入 411,000, 832,117,
二、营业总成本 386,358, 793,945, 2,134,
其中：营业税金及附加 995, 1,554,
管理费用 4,517, 7,661, 2,395,
财务费用 289, -586, -260,
三、营业利润 24,641, 38,171, -2,134,
加：营业外收入 662, 8,020, 1,600,
减：营业外支出 360, 1,000,
四、利润总额 24,943, 45,191, -534,
五、净利润 18,707, 33,893, -534,
4.尽调情况——委托人
第 22 页
现金流分析
经营活动现金流：2010年-
2012年6月基本能够做到现
金流平衡。
2011年经营活动现金流出较
大，同时筹资活动现金流入
均较大，二者相抵，期末现
金流基本平衡。
主要原因是：公司2011年拆
迁及建设任务繁重，资金投
入较多，因此经营活动流出
较大；公司2011年筹资活动
非常活跃，筹资性现金流入
较多，同时前期筹资到期较
少，导致期末筹资性现金流
净额较大。
投资活动现金流入及流出均
较小，对公司影响较小。
（单位：人民
币元）
2012年1-6月 2011年 2010年
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 290,000, 528,000,
收到的其他与经营活动有关的现金 550,873, 8,020, 447,247,
经营活动现金流入小计 840,873, 536,020, 447,247,
购买商品、接受劳务支付的现金 568,160, 3,232,006, 1,316,257,
支付给职工以及为职工支付的现金 1,924, 2,161, 498,
支付的各项税费 11,904, 5,277, 500,
支付的其他与经营活动有关的现金 155,618, 142,007, 7,449,
经营活动产生的现金流出小计 737,608, 3,381,453, 1,324,704,
经营活动产生的现金流量净额 103,265, -2,845,433, -877,456,
二、投资活动产生的现金流量
投资活动产生的现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期资
产所支付的现金 454, 462, 1,213,
投资支付的现金 10,200,
投资活动现金流出小计 454, 462, 11,413,
投资活动产生的现金流量净额 -454, -462, -11,413,
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金 230,000, 500,000,
取得借款所收到的现金 1,140,000, 3,352,000, 998,000,
筹资活动现金流入小计 1,140,000, 3,582,000, 1,498,000,
偿还债务所支付的现金 900,880, 498,000,
分配股利或偿付利息支付的资金 196,031, 253,897, 14,411,
支付其他与筹资活动有关的现金 14,000,
筹资活动现金流出小计 1,110,911, 751,897, 14,411,
筹资活动产生的现金流量净额 29,088, 2,830,102, 1,483,588,
四、现金及现金等价物净增加额 131,900, -15,793, 594,718,
五、期末现金及现金等价物余额 710,825, 578,925, 594,718,
4.尽调情况——委托人
第 23 页
现金流预测
（单位：人民币元）
2012年1-6月 2012年（预测） 2013年（预测） 2014年（预测）
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金 290,000, 600,000, 700,000, 700,000,
收到的其他与经营活动有关的现金 550,873, 700,000, 625,000, 625,000,
经营活动现金流入小计 840,873, 1,300,000, 1,325,000, 1,325,000,
购买商品、接受劳务支付的现金 568,160, 1,500,000, 1,500,000, 1,200,000,
支付给职工以及为职工支付的现金 1,924, 3,800, 3,800, 3,800,
支付的各项税费 11,904, 20,000, 20,000, 20,000,
支付的其他与经营活动有关的现金 155,618, 200,000, 200,000, 200,000,
经营活动产生的现金流出小计 737,608, 1,723,800, 1,723,800, 1,423,800,
经营活动产生的现金流量净额 103,265, -423,800, -398,800, -98,800,
二、投资活动产生的现金流量
投资活动产生的现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期资
产所支付的现金 454, 1,000, 1,000, 1,000,
投资支付的现金
投资活动现金流出小计 454, 1,000, 1,000, 1,000,
投资活动产生的现金流量净额 -454, -1,000, -1,000, -1,000,
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金
取得借款所收到的现金 1,140,000, 1,500,000, 1,600,000, 1,200,000,
筹资活动现金流入小计 1,140,000, 1,500,000, 1,600,000, 1,200,000,
偿还债务所支付的现金 900,880, 1,000,000, 1,280,000, 900,000,
分配股利或偿付利息支付的资金 196,031,
支付其他与筹资活动有关的现金 14,000, 14,000,
筹资活动现金流出小计 1,110,911, 1,014,000, 1,280,000, 900,000,
筹资活动产生的现金流量净额 29,088, 486,000, 320,000, 300,000,
四、现金及现金等价物净增加额 131,900, 61,200, -79,800, 200,200,
五、期末现金及现金等价物余额 710,825, 772,025, 692,225, 892,425,
4.尽调情况——委托人
• 委托人现金流预测依据及分析
• 现金流预测的假设条件
– 经营性现金流：信托期间公司每年安排约250亩土地上市，按照均价250万/亩的价格，土地
出让收入部分约有亿元的收入；同时公司开发的部分安置房、安置房底商及商品房项目
每年约有7亿元左右的销售收入。公司2012-2013年，由于富士康配套区建设，每年建设费用
约15亿元，2013年2平方公里的生活配套区基本完成，2014年投资规模会略有下降。
– 投资性现金流：公司信托期间无对外股权投资计划，无投资性现金流入；投资性现金流出按
照2012年规模不变。
– 筹资性现金流：信托期间公司股东不增资，公司目前尚有约1,400亩土地可用于抵押，2013-
2014年每年安排约700亩用于融资；按照350万元/亩的评估价格及50%的抵押率，公司每年
可融资规模约12亿元;另外农行已经审批的3亿元授信额度预计在2013年提款，因此2013年筹
资性现金流入为15亿元，2014年筹资性现金流入为12亿元。公司2012年还有约1亿元利息支
付；2013年公司到期借款本金8亿元，偿还利息2亿元，共计流出约10亿元；2014年公司到
期借款本金约9亿元，偿还利息约2亿元，共计流出约11亿元。
• 预测结论
– 根据上述预测，2014年底期末尚有亿元的现金余额，对我司借款本息的保障倍数为倍，
基本能够做到现金流平衡，对我司融资有一定保障。
第 24 页
4.尽调情况——委托人
第 25 页
借款情况
单位 借款类型 融资机构 融资项目
授信金额（万
元）
已到位金额
（万元）
抵押地块
融资时间 期限 融资成本 备注
面积（亩） 区域
成都市新益州
城市建设发展
有限公司
短期借款
浙商银行（通
过中融信托）
富士康生活配
套区安置房 60, 60, 431
德源镇 年 12%
中铁信托
安置房及公建
设施 20, 17, 166
德源镇 年 %
小计 80, 77, 597
长期借款
农行成都分行
富士康生活配
套区征地拆迁 108, 108, 617
德源镇 -
8年 基准利率
成都农商行
富士康配套区
征地拆迁 30, 30, 312
德源镇 -
3年
基准利率上
浮20%
大连银行（通
过渤海信托）
安置房二期 50, 50, 293 德源镇 2年 12%
国开行
安置房一期三
号地块 30, 30, 166
德源镇 12年
基准利率
农发行
新益州新城一
期 40, 33, 215
德源镇 -
5年
基准利率
方正东亚信托
有限公司
富士康生活配
套区一期市政
道路
20, 20, 300 德源镇 2年 13%
长安信托
富士康基础设
施（安置房四
号地块）
20, 20, 2年 %
郫县国投公
司借壳贷款
中铁信托
富士康生活配
套区（公建） 20, 20, 207
德源镇 2年 %
小计 318, 311, 2,
合计 398, 389, 2,
4.尽调情况——委托人
第 26 页
借款结构
从金融机构看：
商业银行借款占64%；政策性银行
借款占16%；信托借款占20%。
从期限看：
长期借款占80%，短期借款（含
年）占20%。
4.尽调情况——委托人
信托期间债务到期情况
第 27 页
信托期间借款到期时点分布图（单位：万元）
2013年第2季度有亿元债
务到期，第3季度有8亿元的
债务到期；2014年第2季度至
第4季度分别有亿元、
亿元和亿元的债务到期。
2013年第2-3季度有一定的还
款压力。
目前公司正在准备2013年2、
3季度的还款事宜，包括国开
行二期贷款3-4亿元预计2013
年初能够取得、农业银行新
增3亿元授信2013年初能够提
款，对浙商银行的部分贷款
进行续贷等。
4.尽调情况——委托人
• 再融资能力分析
– 从可用于融资的资产看：
– 郫县政府为委托人注入约4,100亩经营性用地；委托人已经抵押约2,700亩，尚有
约1,400亩土地可用于抵押。2013-2014年每年安排约700亩用于融资；按照350万
/亩的评估价格及50%的抵押率，公司每年可融资规模约12亿元。信托期间约20亿
元的债务到期可逐步释放的抵押土地，可用于后期滚动融资安排。
– 从公司与金融机构关系看：
– 公司虽然成立刚满2年，但与当地农业银行、成都商业银行、浙商银行、国开行、
农发行等金融机构已经形成了较多的合作关系；目前公司正与国开行和农发行洽
谈二期借款。为补充公司应急资金，公司与中铁信托等信托公司也有多笔合作。
– 从发债可能性看：
– 公司正在进行发债准备，到2013年公司将满足3年的发债要求；目前评级公司、券
商等已经做前期准备工作；以委托人在郫县国企中的地位，若郫县能够争取到成
都市发债指标，则公司2014年发债可能性较大。
– 综合来看，公司可用于抵押的土地资产较多，与金融机构合作较为密切，加上当
地政府的协调支持，公司的再融资能力较好。
第 28 页
4.尽调情况——委托人
第 29 页
对外担保
对外保证合同总额共
计7亿元；被担保人
均为郫县国有企业，
该2笔担保均在本信
托之后到期，对信托
影响不大。
担保单位 被担保单位 担保金额（万元） 担保类型 担保期限
成都市新益州城市建
设发展有限公司
成都市润弘投资有限
公司 40,
保证
成都市新益州城市建
设发展有限公司
成都蜀都川菜产业投
资发展有限公司 30,
保证
担保金融合计 70,
4.尽调情况——委托人
• 从长期偿债指标来看：
– 2011年资产负债率比2010年大幅下降，资产负债率较低。
– 但需要注意的是，公司资产负债率的下降是由于郫县政府2011年大量注入土地资产造成
的；实际上，公司2011年负债数额，特别是对金融机构有息负债数额上升较快；公司的
偿债压力有所增加。
• 从短期偿债指标看：
– 公司2011年流动比率和速动比率分别为和，流动比率和速动比率较高。
– 同样，我们需要客观看待该指标，公司流动比率和速动比率较高，主要是由于2011年作
为流动资产的预付账款大量增加，从而导致流动资产大幅增加并拉高了流动比率和速动
比率。
• 总之，从偿债指标看，委托人偿债能力较好；但公司有息借款数额较大，有一定
的偿债压力。支持委托人偿债能力的主要是公司拥有的较多土地资产及再融资能
力和政府基于富士康项目对委托人的大力支持。
第 30 页
委托人偿债能力分析
2012年6月 2011年 2010年
资产负债率（%） % % %
流动比率（倍）
速动比率（倍）
4.尽调情况——债务人（郫县人民政府）
• 成都市基本情况
– 四川省省会城市，国务院确定的中国西部物流和商贸中心、金融中心、科
技中心、交通和通信枢纽。
– 被国家确定为全国统筹城乡综合配套改革试验区。国家服务业综合改革试
点城市。中国重要的高新技术产业基地、现代制造业基地、现代服务业基
地和现代农业基地。西部大开发中的引擎城市。
– 总面积万平方公里，成都市辖9区4市6县，户籍人口1,万。
– 世界银行2007评选的“中国内陆投资环境的标杆城市”。《福布斯》2010年
发布的未来10年发展最快城市，成都排全球第一。
– 2011年成都市GDP6,亿元，增长%；2011年实现地方财政总收
入亿元；2011年实现规模以上工业增加值2,亿元，增长%
，增幅列全国副省级城市第一。
第 31 页
4.尽调情况——债务人
第 32 页
成都市排名 区县 地方财政预算收入（万元）
四川省排名（181个区
县）
1 双流县 201, 1
2 锦江区 125, 2
3 武侯区 123, 3
4 成华区 118, 4
5 青羊区 117, 5
6 郫县 116, 6
7 金牛区 110, 7
8 龙泉驿区 102, 8
9 新都区 97, 9
10 温江区 66, 11
11 都江堰市 48, 13
12 新津县 37, 18
13 彭州市 36, 20
14 青白江区 35, 21
15 邛崃市 34, 23
16 金堂县 29, 28
17 大邑县 24, 36
18 崇州市 20, 47
19 蒲江县 12, 85
成都市各区县2012年第一季度地方财政预算收入排名
4.尽调情况——债务人（郫县人民政府）
• 郫县基本情况
– 成都市西北近郊，与金牛区、温江区、都江堰市和新都区接壤，经高新西
区产业走廊与成都市无缝连接，距成都核心城区10公里。
– 全县面积平方公里，辖区有15个镇，2011年末户籍人口万人。
成都市高校集中区，全县集中了电子科大、西南交大等20余所高校。成都
市水源供应地，成都市自来水70%来自郫县。
– 郫县排名四川省县域综合经济实力第2，2011年全国百强县第94位，是四
川省入选全国百强县的2个县之一（另一个是成都市双流县）。
– 2011年郫县实现地区生产总值亿元，较上年增长%。三次产业
结构::，对经济增长的贡献率分别为%、%和%。
– 2011年郫县实现财政总收入亿元；实现地方财政一般预算收入
亿元，增长%；税收收入亿元，增长%。
– 房地产、电子电气设备制造、半导体照明器具（LED）制造、电子元器件
制造为支柱产业。
第 33 页
4.尽调情况——债务人（郫县人民政府）
第 34 页
成都市及郫县地图
4.尽调情况——债务人（郫县人民政府）
第 35 页
财政收支（亿元）
科目 2009年 2010年 2011年
2012年 2013年 2014年
预测数 预测数 预测数
地区GDP
地方财政收入总计(a+b+c+d)
地方可支配财政收入(a+b+c+d-h)
（一）地方一般预算收入（a）
其中：税收收入
非税收入
（二）政府性基金收入（b）
其中：土地出让金收入
其他政府性基金收入
（三）补助收入（C）
其中：一般预算补助
基金预算补助
（四）上年结余（d）
其中：一般预算结余
基金预算结余
财政支出总计：（f+g+h）
（一）一般预算支出（f）
（二）基金预算支出（g）
其中：政府性基金预算支出
（三）上解支出(h)
注：
1.数据来源：根据郫县2009-2012年财政预决算报告及郫县财政局提供的《郫县财政收支执行情况表》整理
2.根据《郫县2011年财政执行情况及2012年财政预算（草案）的报告》，2012-2015年郫县GDP安排15%增幅（低于2009-2012年22%的复
合增长率），一般预算收入及支出安排18%的增幅（低于2009-2012年53%的复合增长率）。预测结余不变。
3.考虑到目前的房地产调控政策，2012-2014年政府性基金收入及支出在2011年基础上预测不增长（考虑到2011年基金收入的大幅下降、基
数较低，2012-2014年的该预测数额我部认为较为合理）；补助收入及支出每年按照12%的增长预测。
4.尽调情况——债务人（郫县人民政府）
第 36 页
可支配财政收入：
2009-2011年复合增长率为34%
，增长率较高； 2011年比2010
年下降%，主要原因是
2011年政府性基金收入下降较多。
这反映了郫县可支配财政收入容
易受土地出让市场的影响，具有
一定的不稳定性。
一般预算收入：
2009-2011年复合增长率为
%，增长率高且较为稳定。
政府性基金收入：
2009-2011年复合增长率为32%
，但不稳定。
2009-2011年郫县财政收入变动图
2009年 2010年 2011年 复合增长率
GDP %
地方可支配财政收入 34%
地方一般预算收入 %
基金收入 %
郫县经济指标统计表（单位：人民币亿元）
4.尽调情况——债务人（郫县人民政府）
第 37 页
2011年可支配财政收入
结构
政府性基金收入占比50%，
政府性基金收入占比较大，
导致可支配财政收入具有一
定的不稳定性，容易受房地
产调控影响。
一般预算收入占30%；
补助收入占11%，上年结余
占比9%；结余主要是由于政
府财政支出安排出现变化导
致。
郫县2011年可支配财政收入
结构
4.尽调情况——债务人（郫县人民政府）
第 38 页
郫县税收结构
（按税种）
营业税是第一大税，占
地方税收的奖金50%
；
其次为企业所得税、契
税和增值税
数据来源：上海新世纪《成都市新益州城市建设发展有限公司主体
长期信用评级报告》
郫县各税种纳税额占比
4.尽调情况——债务人（郫县人民政府）
第 39 页
郫县税收结构
（按税源企业）
纳税排名 企业名称 行业类型
占纳税总额
比率
纳税总额（元）
1 成都聚锦商贸有限公司 批发业 % 193,817,982
2 成都中信城市建设有限公司 房地产业 % 163,614,634
3 成都志达房地产开发有限公司 房地产业 % 133,611,792
4 上海绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司 房地产业 % 85,674,771
5 成都嘉汇置业有限公司 房地产业 % 78,995,464
6 成都蜀都华润置地有限公司 房屋和土木工程建筑业 % 77,967,905
7 成都置信投资有限公司 房地产业 % 59,815,504
8 成都西祥置业有限公司 房地产业 % 59,214,713
9 成都市海骏达房地产开发有限公司 房地产业 % 48,424,135
10 成都盈盛投资控股有限公司 商务服务业 % 45,081,125
11 成都瑞进合能房地产开发有限公司 房地产业 % 42,624,826
12 四川三合实业有限公司 房地产业 % 40,310,668
13 成都工慧投资咨询有限公司 其他服务业 % 40,161,858
14 成都通用水务-丸红供水有限公司 水的生产和供应业 % 39,283,436
15 四川郫县供电有限责任公司 电力、热力的生产和供应业 % 37,288,911
16 中国水利水电第七工程局有限公司 建筑安装工程业 % 37,177,648
17 成都市圣沅房地产开发有限公司郫县分公司 房地产业 % 36,371,091
18 成都西源投资有限公司 房地产业 % 32,834,962
19 郫县三利投资有限公司 房地产业 % 32,556,334
20 成都融泰地产有限公司 房地产业 % 30,000,575
21 成都市住房保障中心 服务业 % 29,518,035
22 成都国创置业有限公司 房地产业 % 27,724,237
23 成都百事饮料有限公司 饮料制造业 % 27,452,621
24 郫县国有资产投资经营公司 商务服务业 % 27,066,972
25 成都天之府实业有限公司 房地产业 % 26,325,404
26 四川启明星银海科技有限公司 软件业 % 26,311,576
27 成都老肯科技股份有限公司 专用设备制造业 % 25,809,185
28 成都中铁置业有限公司 房地产业 % 24,831,020
29 成都西南石材城有限公司 批发业 % 24,786,453
30 成都市西汇城市建设有限公司 商务服务业 % 23,491,880
31 成都客车股份有限公司 交通运输设备制造业 % 22,444,773
32 成都市建嘉实业有限责任公司 房地产业 % 21,599,657
数据来源：郫县财政局
4.尽调情况——债务人（郫县人民政府）
第 40 页
郫县税收结构（按税源企业）
企业较为分散：
除前2名外，其他企业纳税额
占全县纳税总额比例相对较小，
纳税企业较为分散。
行业集中：
郫县规模企业前32名中，房地
产企业个数占比达到55%。房
地产企业纳税额占税收总额的
23%，其他行业较为分散。
近几年成都市和郫县发展了电
子元器件制造业、LED制造项
目及富士康配套项目，例如
INTEL、京东方、华为等先后
设厂，但这些企业均为近年刚
进入且为招商引资项目，享受
税收“减2免3”的优惠政策，
因此在税收上暂时不能体现。
郫县纳税前32名企业各行业分布
数据来源：郫县财政局
房地产企业纳税额占全部纳税额的比例
4.尽调情况——债务人（郫县人民政府）
• 富士康项目对郫县的税收影响
– 富士康集团自身的税收由四川省决定在省、市、县中的分配及转移比例，
目前尚未出明确的政策。
– 随富士康迁移来的配套企业截止2011年底已经达数百家，2013上半年预
计随着801项目的投产，将有更多配套企业设立。
– 郫县紧邻富士康厂区，郫县政府建立的“成都现代工业港”（南区和北区）
是相关配套企业的最大注册地。
– 目前工业港的配套企业已达上百家，主要涉及为富士康配套的有色金属、
金属件制造、塑料件制造、电子元器件制造、印务包装、光学玻璃制造等
几大行业。
– 由于上述配套企业绝大多数2011年刚刚落户，其中部分还享受税收优惠
政策，因此在2011年的税收统计上未能体现，但随着优惠期的届满，上
述配套企业将为郫县的税收带来较大影响。
第 41 页
4.尽调情况——债务人（郫县人民政府）
第 42 页
土地出让情况
2009-2011土地出让面积
增长较快；
2010年受成灌快铁开通
及房地产投资热潮，郫县
出让收入创历史高峰；
郫县属于成都不限购区域，
2011年土地市场不景气，
郫县有意放缓住宅土地供
应，加大工业用地供应，
导致2011年住宅和商业
用地成交面积减少。
年份 土地性质 挂牌土地宗数
成交面积
（亩）
土地出让收
入 （万元）
平均地价
（万元/亩）
2009
工业 39 12,
住宅、商住混合 8 193,
小计 47 1, 205,
2010
工业 7 5,
住宅、商住混合 25 2, 683,
小计 32 2, 688,
2011
工业 51 3, 52,
住宅、商住混合 9 115,
小计 60 3, 168,
2009-2011土地出让统计
数据来源：根据郫县国土资源局提供资料整理
4.尽调情况——债务人（郫县人民政府）
第 43 页
2009-2011年郫县土地出让分析
出让面积：
工业用地占56%；住宅和商住
用地占44%。
出让收入：
工业用地占7%；住宅和商住
用地占93%
4.尽调情况——债务人（郫县人民政府）
第 44 页
土地出让价格：
工业用地价格稳定且稳步
上升；
住宅和商住用地有所波动，
2011年略有下降。
2009-2011年郫县土地出让价格
4.尽调情况——债务人（郫县人民政府）
第 45 页
政府履约意愿
根据本项目的实际情况，我部认为郫县政府在项目成立后应当具有较好的履约意愿，
主要原因是：
本项目信托资金运用项目为四川省和成都市1号工程配套区；富士康落户成都是
近年西部大开发中最大的招商引资项目，四川省及成都市政府为此专门成立了1
号工程指挥部；郫县县委和县政府为此专门组建了委托人作为业主单位。从省、
市、县三级政府的重视程度来看，本项目具有当地其他项目不可比拟的优势。
中信集团及中信地产与郫县政府自2007年开始进行了深度合作，是郫县新城区的
一级开发主体，也是当地最大的房地产项目的开发商；集团公司及中信地产与当
地政府关系良好，我部在尽调中，当地领导也多次表示要与我司进行多层次的合
作。从集团公司、我司兄弟公司与成都市、郫县两级政府的合作经历来看，郫县
政府的履约意愿应当是较好的。
郫县县委书记和县长等主要领导长期在成都市工作任职，其任期均在本项目期限
届满之后，目前郫县政府的领导层较为稳定。
我部通过人行系统的信用查询及当地银行的侧面了解，未发现郫县政府及旗下平
台公司有逾期还款或其他严重违约情况，信用较好。
4.尽调情况——基础资产（债权）
第 46 页
基本情况
项目名称 成都新益州新城（富士康生活配套区）一期市政道路建设项目
项目业主 成都市新益州城市建设发展有限公司
总投资 亿元
建设内容 修建市政道路
建设规模
总长约公里，其中郫温路（北段公里、南段公里）、规划A线（北段公里、
南段公里）、红旗大道（北段公里、南段公里）、滨河路公里。德源大道
公里、规划七线公里。包括以上道路的交安、绿化、雨污、水、电、气等附属工程及征
地拆迁安置工程。
批文名称 颁发机关 文号 时间
立项批复 郫县发展和改革局 郫发项目[2010]84号 2010-9-1
土地规划复函 郫县国土资源局 郫国土资函[2010]402号 2010-9-6
环评报告 成都市环境保护局 成环建评[2010]1129号 2010-12-2
建设项目选址意见书 郫县规划管理局 选字第510124201010300号 2010-12-30
建设用地规划许可证 郫县规划管理局 地字第510124201120300号 2011-2-17
建设工程规划许可证 郫县规划管理局 建字第510124201030310号 2010-12-31
建设工程施工许可证 郫县建设局 510124201012310201 2010-12-31
项目批文
4.尽调情况——基础资产（债权）
第 47 页
一期道路 一期道路
项目现场照片
4.尽调情况——基础资产（债权）
• BT项目完工及竣工验收情况
• 根据我部尽调，目前“一期道路”已经全部完工并已经实际交付使用；
• 但项目正在办理竣工验收，预计2012年年底将完成竣工验收手续。
• 郫县人民政府出具的《确认函》中，明确确认：一期道路已经实际交付
使用，郫县政府承诺不因道路未办理竣工验收而拒绝或迟延支付回购价
款，就履行付款义务而言不存在任何尚待满足的前提条件，不存在任何
可能影响或延迟付款的情况，放弃因原债权人履行义务瑕疵而产生的一
切抗辩权利。
• 我部认为，虽然BT项目尚未完成竣工验收手续，但项目已经实际完工，
债务人在《确认函》中对债务予以确认并放弃一切抗辩，因此该债权是
合法的、确定的。
第 48 页
4.尽调情况——基础资产（债权）
第 49 页
债权未计入“应收账款” 科目的问题
根据委托人提供的财务报表，截止2012年6月30日，委托人对郫县政府的上述债权尚未计入财
务报表的“应收账款”科目。未计入“应收账款”科目的原因是项目未完成竣工验收和财务决
算，因此在会计处理上不具备计入“应收账款”科目的条件，委托人目前将一期道路按照已经
支付的工程款以“开发成本”名义计入“存货”科目，待完成竣工验收和财务决算后，转入“
应收账款”科目。
具体记账如下：
科目 项目 明细（项目名称） 期末余额（元）
存货 开发成本
富士康生活配套区一期道路 428,997,
富士康生活配套区土地成本（各项目分摊） 1,058,866,
我部认为：上述财务处理，并不影响委托人与郫县政府之间存在债权债务关系这一法律事实；
同时，我司要求债务人郫县政府在《确认函》中对债务关系予以确认，并承诺不因道路未办
理竣工验收而拒绝或迟延支付回购价款，郫县政府放弃BT协议项下全部抗辩权利。通过上述
安排，我部认为能够使应收账款债权得以确定，能够成为一项独立、确定的财产权利。
4.尽调情况——基础资产（债权）
根据郫县人民政府出具的《确认函》，目前郫县人民政府对于“富士康生活配套
区一期市政道路项目”尚未支付的工程款共计95,900万元，该工程款在信托期间
不作调整，郫县人民政府按照如下时点支付：
第 50 页
在《信托合同》及《债权转让协议》中约定，在信托执行过程中，我司将根据
每类信托受益权的实际数额，按照该数额核算债务人每期应当支付的债务数额，
并以书面通知的方式通知债务人。
标的债权 数额（万元） 支付时间
第一笔 1,
第二笔 1,
第三笔 3,
第四笔 1,
第五笔 36,
第六笔 51,
总计 95,
基础资产现金流
项目成立后对基础资产的重组
4.尽调情况——基础资产（债权）
• 政府及人大常委会对债务的确认
– 郫县人民政府承诺我司项目审批通过后，向我司出具债务《确认函》
（《确认函》文本见附件）。
– 郫县人民政府承诺我司项目审批通过后，申请郫县人大常委会出具将偿债
资金纳入预算的批准文件。
– 上述两个文件的预计于2012年10月取得，作为本项目实施的前提条件。
第 51 页
4.尽调情况——信托资金运用项目
第 52 页
基本情况 项目名称 成都新益州新城（富士康生活配套区）二期市政道路建设项目
项目业主 成都市新益州城市建设发展有限公司
总投资 亿元
建设内容 修建市政道路
建设规模
建设规模为修建道路18条，总长公里，其中郫温路延伸线公里、红旗大道延伸线
公里、规划一线公里、规划二线公里、规划三线公里、规划四线公里、规
划五线公里、规划六线公里、规划八线公里、规划九线公里、规划B线公
里、规划C线南段公里、规划C线北段公里、规划Y线公里、规划Z线公。包括
以上道路交安、绿化、雨污、水、电、气、讯等附属工程及征地拆迁安置工程。
批文名称 颁发机关 文号 时间
立项批复 郫县发展和改革局 郫发项目[2010]151号 2010-11-15
土地规划复函 郫县国土资源局 郫国土资函[2010]565号 2010-12-29
环评报告 成都市环境保护局 成环建评[2011]127号 2011-3-29
用地批复（5份） 四川省人民政府
川府土 [2011]20号、 [2010]686号、796
号、802号、813号 2010-2011
建设项目选址意见书 郫县规划管理局 选字第510124201010300号 2010-12-30
建设用地规划许可证 郫县规划管理局 地字第510124201120310号 2011-2-17
建设工程规划许可证 郫县规划管理局 建字第510124201030310号 2010-12-31
建设工程施工许可证 郫县建设局 510124201012310201 2010-12-31
项目批文
4.尽调情况——信托资金运用项目
项目进展
第 53 页
资本金落实情况
根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2009]27号）
的规定，对于市政道路等基础设施工程的自有资本金未作明确规定，我部参照“
其他项目”，资本金比例按照20%管理，因此本信托资金运用项目的最低资本金
应当为亿元。
我部在尽调过程中，委托人向我部提供了已经支付的项目工程款发票共计2亿元，
委托人承诺上述项目为政府支付的安置房一期回购资金支付，我部在委托人的对
外融资统计中，也未发现利用该信托资金运用项目进行融资的记录。因此我部认
为，目前信托资金运用项目已经完成的投入超过法规规定的资本金比例，项目自
有资金已经落实。
道路的土地平整已经基本完成，部分路段开始铺设路面，按照总投资额计算，目前
项目已经完成工程总量的约45%。项目前期投资为委托人自有资金及施工单位垫资。
目前项目资金缺口约4亿元，委托人向我司融资亿元，其余亿元由委托人以自
有资金解决。
4.尽调情况——抵押物
• 委托人提供其自有的2宗储备建设用地向我司提供抵押担保。该2宗土地分别位
于成都市郫县郫筒镇晨光村及菊松村1社，国有土地使用权总面积111,
平方米，规划地上经营性建筑面积513,平方米，土地规划用途为住宅用
地、商业用地。
• 目前抵押物上已经完成全部拆迁及土地平整工作，地上无在建工程及其他建筑
物。宗地红线外基础设施状况均达到“六通”（即通路、供电、供水、排水、
通讯及供气）。
• 抵押物的基本情况如下：
第 54 页
《国有土地使用
证》证号
坐落 用途
使用权面积
（平方米）
容积率
规划地上经营性
建筑面积
（平方米）
抵押物1
郫国用（2012）
第X21号
郫县郫筒镇菊松村1社 规划住宅用地 38, 145,
抵押物2
郫国用（2012）
第X20号
郫县郫筒镇晨光村 规划商业用地 73, 5 367,
合计 111, 513,
抵押物基本情况
4.尽调情况——抵押物
抵押物区位
第 55 页
抵押物位于郫县新城区核心区；毗邻郫县新城区“中信大道”和“蜀信路”，与
郫县政府办公大楼距离约800-1000米，地理位置较为优越。
抵押物对面为正在建设的华润“五彩城”，该项目为郫县新城区大型购物、娱乐
及居住综合体，目前项目已经接近封底，销售情况较好。
抵押物与中信地产开发的“中信未来城”距离约800-1000米，中信未来城项目已
经入住，为郫县新城区标志性住宅项目。
站在抵押处远眺五彩城和中信未来城 中信未来城近景
4.尽调情况——抵押物
• 根据《四川省人民政府关于郫县2008年第九批城市建设用地的批复》【川府土
[2008]650号】、《四川省人民政府关于郫县2008年第十七批城市建设用地的批
复》【川府土[2008]645号】，抵押物于2008年经四川省政府批准，征收为国有
建设用地。
• 委托人于2012年9月25日取得上述抵押物的《国有土地使用证》【郫国用
（2012）第X20号和郫国用（2012）第X21号】，抵押物的土地使用权人为成
都市新益州城市建设发展有限公司。根据我部及评估人员在郫县国土资源局的
调查，抵押物未设定抵押或其他第三方权利，不存在被查封、冻结等限制权限
的情况。
第 56 页
抵押物权属情况
土地证1 土地证2
4.尽调情况——抵押物
根据北京首佳房地产评估有限公司的评估，抵押物评估价值约50,200万元（已经
扣除25%的政府土地收益），采用的评估方法为成本逼近法和剩余法。
抵押物评估的基本信息如下：
第 57 页
《国有土地使用
证》证号
坐落
土地面积
（m2）
规划建筑面积
（m2）
成本逼近
法单价
(元)
剩余法单
价
(元)
综合楼面
单价(元)
国有出让土
地使用权总
价(元)
扣除出让金
(元)
储备土地使
用总价(元)
郫国用（2012）
第X20号
郫县郫筒镇
晨光村 73, 367, 1,317 1,387 1,352 49,690 12,423 37,267
郫国用（2012）
第X21号
郫县郫筒镇
菊松村1社 38,369 145, 1,171 1,196 1,184 17,263 4,316 12,947
合计 111, 513, 66,953 16,739 50,214
抵押物评估情况
4.尽调情况——抵押物
• 我部认为，评估机构对抵押物价值的评估较为合理，主要理由是：
• 抵押物区位及周边配套：抵押物所在地是郫县新城区；距成都市区仅14公里，
国道213线和成灌高速公路贯穿全境。成灌快速铁路已建成通车，从成都火车北
站到达郫县仅需十五分钟，交通较为便捷。抵押物所在区域内有蜀信大道、中
信大道、书苑街等道路，区域道路通达度较好。所在区域为郫县新城区，周边
商业配套、学校、医疗、金融机构等设施完备度较高；周边有碧林香堤、中信·
未来城、绿地缤纷城等郫县高端住宅项目，区域住宅聚集度较高。
• 与周边土地成交价格的比较：根据评估价值测算，抵押物综合楼面单价分别为
1,184元/平方米和1,352元/平方米。该价格与最近郫县出让的土地使用权单价较
为一致。根据评估机构调查，抵押物所在地区住宅用途土地出让单价大致在
1,069-2,025元/平方米之间，与评估结果基本吻合。
• 地价与房价比：根据评估机构及我部调研，抵押物周边在售楼盘住宅房屋价格
在4,600-5,300元/平方米之间，商业房屋首层价格在24,000-45,000元/平方米，
销售价格的差距主要来源于项目本身的具体区位、品质及产品形式等的差别。
抵押物评估的住宅楼面单价占当地住宅售价的%%，评估的商业楼面
单价占商业房屋平均售价（假设以五彩城二层商业价格作为商业平均价格）的
%%，地价占房价的比例较为适中。
第 58 页
评估价值合理性分析
4.尽调情况——抵押物
第 59 页
项目名称 具体位置 价格 用途 装修状况
五彩城 成都市蜀都新城蜀信东路（龙腾火锅斜对面旁）
4600 住宅
毛坯房
首层24000-45000
商铺二层18000-26000
三层8000-10000
绿地缤纷城 成都市郫县西高新南北大道创智公园旁
4600 住宅
毛坯房
首层25000 商铺
中信未来城 成都市郫县蜀信东路侧 5300 住宅 毛坯房
华宇天府花城 成都市郫县郫筒镇南北大道侧 5000 住宅 毛坯房
河滨鹭岛 成都市郫县郫筒镇长清路（望丛东路与杜鹃路交汇处） 4700 住宅 毛坯房
抵押物周边在售楼盘销售价格
4.尽调情况——抵押物
• 不利因素：
– 首先，抵押物为储备用地，虽然土地已经完成拆迁及平整，但若要处置抵押
物，则必须通过当地国土部门进行土地“招拍挂”才能实现。对土地的处置依
赖政府的配合程度。
– 其次，抵押物用地规模较大，总价值量较高，当以拍卖等形式快速变现时，
购买群体会受到一定限制，变现时间会较长。
• 有利因素：
– 首先，抵押物目前已经完成拆迁和平整，宗地红线外已经达到“六通一平”
，这有利于减少土地处置难度；
– 其次，郫县地理位置优越，与成都市城区距离较近，是近年来成都市房地产
成交较为活跃的区域之一；抵押物位于郫县新城区核心区，区位优势明显；
– 再次，项目位于毗邻“中信·未来城”项目，考虑到中信集团与郫县政府的
长期较深层次合作，可能抑制当地政府的违约倾向，减少土地处置难度。
第 60 页
抵押物处置变现能力分析
4.尽调情况——抵押物
抵押率
– 本项目我司对委托人融资最高不超过亿元，按照评估价值约50,200万元计算，本项目
初始本息抵押率为%；初始本金抵押率为%，抵押率基本符合我司目前对信政
合作项目的要求，能够为将来处置抵押物留有一定的价格空间。
抵押物增值潜力
– 抵押物位于郫县新城区郫筒镇，周边分别为的德源镇和犀浦镇。
– 德源镇是富士康项目的生活配套区，随着富士康项目的建成，几十万产业工人的入住，
市政配套的完善，土地有升值空间。
– 郫筒镇为郫县城区，中信深圳集团及中信地产自2007年至2011年底与郫县政府合作开发
建设的“中信蜀都”一级土地开发项目（约5平方公里，7500亩）已经基本完工，该区域
为郫县新城区。目前中信未来城、绿地、恒大、海俊达等高端住宅楼盘已经完工并入住，
郫县人民政府及相关政府机构已经搬迁至该区域，市政配套已经较为完善，因此，郫筒
镇新城区的土地价值具有一定增值潜力。
– 犀浦镇位于郫县最西侧，与成都市主城区（金牛区）相连，离成都市中心最近。该区域
同时是成都市学校密集区，该区域有10几所大专院校及其他学校。2012年9月1日成都市
2号地铁线正式开通并在犀浦设站，地铁的开通为该区域带来实质性利好。根据郫县国土
局提供的数据，2012年上半年犀浦镇成交的几宗土地出让价格均已经超越600万元/亩。
2012年1-6月商品住宅销售统计中，犀浦板块以万平方米的销量成为成都市板块销
售冠军（2012年8月30日《成都商报》第44版）。商品房销售市场的火热有望带动犀浦
板块及周边板块土地成交数量及成交价格上涨。
– 综合判断，抵押物保值、增值潜力较好。
第 61 页
4.尽调情况——结论
• 尽调结论：
– 债务人经济水平和财政收入位于四川省前列，财政收入增速较高，债务率
和负债率符合公司要求。但基金收入占比较高，需要对土地市场及房地产
调控政策予以关注。
– 委托人主体合法，资产规模较大，资产负债率较低，现金流能够做到基本
平衡；信托期间委托人到期债务数额较大，2013年有一定偿债压力。
– 基础资产（应收账款债权）项目和信托资金运用项目均为“富士康生活配
套区”市政道路，项目审批手续合法、应收账款债权明确、合法。资金运
用项目属于四川省和成都市1号工程，省、市、县三级政府非常重视，受
政府支持力度较大。
– 抵押物权属清晰、评估价值较为合理，抵押率基本符合公司要求，但处置
时需要走政府“招拍挂”程序，处置时间可能较长。
第 62 页
5.过程管理要点
• 项目募集前提条件
– 全部法律合同签署完毕，并取得委托人同意实施信托项目的董事会决议
– 取得郫县政府对债务的书面《确认函》
– 取得郫县人大常委会同意将偿债资金纳入财政预算的批准文件
– 在人民银行应收账款质押登记系统完成应收账款转让的公示登记
• 非现场检查
– 每季度检查财政收支情况，特别是财政总收入、税收收入与往期相比是否出现明显
下滑；
– 是否有违约行为及恶性或负面事件，政府主要领导是否出现违法、腐败或当地政府
是否出现严重的违约事件。
– 委托人及其他主要平台公司的负债及对外担保是否出现异常增大或其他需要关注的
情况
– 土地出让市场的最新情况，出让金收入及入库金额；土地是否出现流拍、大量减少
土地供应量等情况。
• 每季度现场检查
– 政府最新财务收入及税收征收情况
– 信托资金运用项目建设进度，工程款支付情况
– 到期前现场检查，与政府、委托人落实还款资金
第 63 页
5.过程管理要点
• 资金监管
– 中信银行监管，开立监管账户，对资金进行审查
– 凭用款合同、申请支付款项
– 我部每季度现场检查时检查资金使用情况
– 监管银行每季度向我司出具监管报告
• 应收账款归集
– 通过《债权转让协议》及政府确认函，将应收账款的支付时点、数额予以
确认，形成对债务人的约束力；
– 严格按照信托项目运作及退出流程图进行时点归集及偿付。
– 在每类受益权到期前的2个月，债务人及委托人应当向我司提供还款方案；
在每类受益权到期前的1个月，我司将要求债务人及委托人提供账款余额
信息及详细的还款来源及方案。
– 在《债权回购协议》中安排交叉违约条款，若委托人发生对于任何金融机
构的任何一笔逾期或违约行为，则我司将要求委托人提前回购全部未偿债
权。否则，我司将处置抵押物或转让债权。
第 64 页
6.风险分析及管理安排
风险表现
• 流动性风险
– 影响财政收入的主要因素有2个：一是由于经济结构调整、经济增速放缓导致税收收入
增速放缓甚至下降；二是由于房地产调控导致政府性基金收入减少。
– 导致政府负债数额增加的原因主要是由于政府增加城建、基础设施投入或其他资金需求
大的项目，导致政府负债短期内大量增加从而出现流动性风险。
控制措施
• 首先，要合理预测并评估政府未来几年的财政收入增幅，做到合理、谨慎，不过度乐观。
• 其次，要严格执行目前的季度检查，关注政府每季财政收入的最新收入；如果出现财政快
速下滑，可能危及我司债权的情况，应当提早与当地政府进行沟通，及时采取预案措施，
做到早发现、早汇报、早处理。
• 在此，密切关注当地土地出让情况，对于土地出让市场出现大幅下滑、严重的流拍等事件
予以关注。
• 特别关注政府的信用及是否出现违约等事件；一旦出现政府违约、无力偿还债务本息等情
况的，应当立即采取措施，就我司债权与政府协商落实还款来源，并提出具体还款方案。
第 65 页
6.风险分析及管理安排
风险表现
• 政府领导人变更导致的违约风险
• 政府主要领导人的变更、领导人出现负面事件或其他不可控制的事件，导致政府违背信托文
件的相关约定，出现逾期或拒绝支付债务的违约情况。
控制措施
• 首先，从法律上通过《债权转让协议》、政府《确认函》等方式，对债务进行确认；确保
我司在法律上权利没有瑕疵。
• 其次，密切关注当地政府的变更情况，包括县委书记、县长、财政局长、委托人法定代表
人。由于郫县政府主要领导人任期均在信托期限之后，因此政府领导人的变动主要是临时
的人事调整、领导人的违法犯罪导致人事变更等。一旦发生主要领导人的变更，我司应当
立即与当地政府沟通，确认政府新领导人对我司债权及相关项目的态度，确定人事变更不
会影响我司债权支付。
• 特别注意：在日常检查、过程中处理好当地负责人、联系人的关系，做到发生风险时能够
及时获得信息、及时做预案。
第 66 页
6.风险分析及管理安排
风险表现
• 委托人的违约风险
• 当政府逾期支付债务时，委托人由于受政府实质控制、或者由于委托人出现现金流危机，导
致不愿履行回购义务；
• 委托人作为平台公司，财政收入减少可能导致政府不能按时支付回购款、补贴款等款项，从
而影响委托人收入，降低其回购能力，从而影响我司债权实现。
控制措施
• 首先，从法律上通过《债权回购协议》等方式，对委托人的回购义务进行确认；确保我司
在法律上权利没有瑕疵。
• 密切关注委托人的经营状况、土地挂牌出让情况及财务情况；对于业务收入大幅下降的，
应当提前与委托人沟通，落实回购资金来源；
• 在季度管理中对其回购能力进行评估；
第 67 页
6.风险分析及管理安排
风险表现
• 操作风险
• 项目操作风险主要是法律文件签署风险、担保措施落实风险及过程管理风险；不存在实物资
产保管风险及信息技术风险。
控制措施
• 在信托项目成立之前，签署完毕全部法律文件；完成土地抵押登记，确保各种担保及增信
措施落实。
• 在项目后期管理中，安排专人进行季度检查，包括债务人的财政收支状况、当地经济发展
情况、领导人变更、回购经营活动、信托资金运用项目进展等，并每季度提出管理报告。
第 68 页
6.风险分析及管理安排
风险表现
• 可支配财政收入对房地产依赖较重导致的财力收入不稳定的风险
– 郫县本级可支配财政收入中，基金占比较大，容易受到房地产调控政策的影响，造成可
支配财政收入具有不稳定的特点。若房地产调控政策持续较长时间或加码，土地出让收
入大幅下降，会造成郫县可支配财政收入下降并影响其偿债能力。
– 郫县税收收入中，房地产企业纳税额占比约为23%，占比较高，容易受政府调控影响。
• 特别关注成都市及郫县房地产市场状况，关注国家房地产调控政策的持续性和
影响力。
• 从2012年上半年看，土地市场已经比2011年出现好转，成交数额及成交价格均
有一定提升，但是否能够持续需要进一步观察。
• 做好与政府的沟通工作；在危机出现之前，做好处置预案。
第 69 页
控制措施
6.风险分析及管理安排
风险表现
• 集中度风险
• 按照本次最大融资额亿元计算，按照2011年郫县可支配财政收入计算，我司对郫县融资集
中度为%；符合公司关于集中度的要求。
• 将对政府融资集中度控制在5%以内；
• 拟采取分类发行的方式，分散到期一次性还款的压力。
第 70 页
控制措施
委托人主体资格合规性评价
• 委托人不属于政府融资平台公司，投资者符合法律法规规定的投资者条件，主体资
格合法合规。
信托目的的合法性、正当性
• 本信托的信托目的为：委托人基于对受托人的信任，为实现基础资产的流动化，将
其合法拥有的对政府的应收账款设定信托，由受托人按委托人的意愿，以自己的名
义管理、运用和处分信托财产，以达成受益人利益最大化目的。
• 本信托目的的约定不违反现行有效的中国法律、行政法规及部委规章的规定。
7.法律及合规性评价
第 71 页
信托财产来源合法性
• 政府与委托人签订的BT协议合法有效，委托人基于合法的BT协议而取得的对政府
的应收账款债权也合法有效。
• 基础资产系委托人合法拥有的财产，独立于委托人的其他财产，可作为一项独立财
产权利设立信托。
• 信托财产来源合法合规。
交易结构评价
• 作为本项目基础资产的应收账款法律基础完善，其应收账款金额确凿；可作为一
项独立的债权设立信托，债务人为市政府。本项目以发售优先受益权的方式对合
法有效的基础资产实现流动化，交易结构及相关程序符合现行法律法规及公司内
部相关管理规定的要求。
7.法律及合规性评价
第 72 页
资金使用项目评价
• 本项目优先受益权认购价款用于富士康生活配套区二期市政道路建设，项目审批手
续合法，自有资本金已经落实，资金运用项目合法合规。
法律文件评价
• 本项目为我部民惠系列同类交易结构的第10个信托项目，相关主要法律关系、合
同条款在合规管理部示范文本的基础上由律师制定，经主办人员初步审查，法律
文件项下条款清晰，各法律文件约定一致，权利义务关系明确。
救济方式评价
• 本项目对应急处置方案、触发条件、时点安排等进行了详细约定，救济措施具备
实用性和可操作性。
7.法律及合规性评价
第 73 页
合规性评价
• 根据我公司《信托项目尽职调查工作指引》、《信政合作业务操作指引》，以及国
务院、银监会有关规定，本项目符合现行法律法规及公司内部相关管理规定的要求，
属于合规性业务。
7.法律及合规性评价
第 74 页
第 75 页
8.中介机构管理
律师：
本项目拟聘请上海锦天城律师事务所起草有关法律合同并提供法律咨询、出具《尽
职调查材料法律审查意见》和《法律意见书》；上海锦天城律师事务所的李宪明律
师负责项目整体方案的审查、法律合同的审核及法律意见书的审核、签署；杨天元
律师和梁光勇律师负责尽调资料审查、专项咨询、法律合同和法律意见书的起草等。
律师的主要工作时间为2012年9月。
评估机构：
本项目拟聘请北京首佳房地产评估有限公司对抵押物提供评估服务，并出具《评估
报告》。
北京首佳房地产评估有限公司的评估师谭建琴、曹自坤和朱子瑜先后两次到郫县进
行现场尽调，并到郫县国土资源局对抵押物进行了调查。评估师的主要工作时间为
2012年8月-2012年9月。
中介机构审批：
我部已经按照《聘用外部律师工作管理办法》和《专业评估机构聘用管理办法》的
规定履行完毕预审程序，现正式报公司审批，由各方签署完毕的《律师聘用预审单
》和《评估机构聘用预审单》已经附到报文附件。
第 76 页
谢谢！
