杭州工商信托股份有限公司
项目调查报告
交易对手：杭州穗华置业有限公司
恒大地产集团上海盛建置业有限公司
项目类别：股权投资
保证人： 恒大地产集团有限公司
质押人： 恒大地产集团上海盛建置业有限公司
申报部门（部）： 投资银行部
部门负责人： 叶大志
调查人员：孟凡磊 调查人员：范一栋、沃金涛
申报日期： 2013 年 9 月 25 日
目 录
一、 尽职调查的主要发现、结论、建议简述 .................................................................................................2
二、 调查过程与方法 .........................................................................................................................................5
三、 交易对手 .....................................................................................................................................................5
四、 交易项目 .....................................................................................................................................................6
五、 项目财务情况 ...........................................................................................................................................18
六、 交易项目的其他方面................................................................................................................................27
七、 交易对手股本结构与股东........................................................................................................................28
八、 债权出让人--上海恒大 ............................................................................................................................29
九、 上海恒大财务情况 ...................................................................................................................................42
十、 担保人–恒大集团 .....................................................................................................................................49
十一、 抵押物或质押物 ...............................................................................................................................84
十二、 纳税 ...................................................................................................................................................85
十三、 法律与合规 .......................................................................................................................................85
十四、 信用与形象 .......................................................................................................................................85
十五、 人力资源 ...........................................................................................................................................86
十六、 知识产权 ...........................................................................................................................................86
十七、 保险 ...................................................................................................................................................86
十八、 环保 ...................................................................................................................................................87
十九、 专业服务机构 ...................................................................................................................................87
一、 尽职调查的主要发现、结论、建议简述
(一) 交易对手、交易项目、交易建议简述
1. 交易对手：
恒大地产集团上海盛建置业有限公司（以下简称“上海恒大”）
杭州穗华置业有限公司（以下简称“项目公司”或“杭州穗华”）
恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大集团”）
2. 历史交易项目：
无。
3. 交易项目：
萧山区萧政储出（2013）21 号地块住宅用地项目（以下简称“萧山城南项目”或“本项目”）
4. 交易建议：
(1) 交易框架
我公司拟以集合信托计划资金或其他资金，通过平价受让项目公司 100,000 万元股权（对应
约 %股权）以及受让上海恒大对项目公司 100,000 万元债权的形式，与上海恒大共同投资
开发上述项目。
主要交易架构如下：
a） 杭州穗华目前注册资本为 2,000 万元,由上海恒大 100%持股，上海恒大将在我公司受让
其股权前将该项目公司注册资本增至 15 亿元；
b） 我公司拟通过发行集合资金信托计划，一次性或分期募集 20 亿元，其中 10 亿元用于
先行受让上海恒大持有的项目公司的 %股权，且在我公司向上海恒大支付股权转让价款之
日起五日内，或双方根据第二笔土地款支付进度另行约定的时间，上海恒大应当通过股东借款
方式，向项目公司投入本金额不少于 10 亿元无息股东借款，即形成不少于 10 亿元债权；募集
的信托资金的其余 10 亿元由我公司通过以 1:1 的价格受让上海恒大持有的对项目公司相应金额
债权的方式投入项目公司，到期由项目公司偿还或由上海恒大回购；
c） 我公司持有的项目公司债权期限为 24 个月，该债权为无息债权，该部分债权将由项目
公司从信托计划成立 6 个月起每三个月分期偿还，信托计划成立 24 个月内偿还完毕。该笔债权
初步偿还安排如下：自信托计划成立之日起届满 6 个月偿还 1 亿元，届满 9 个月偿还 6000 万
元，届满 12 个月偿还 亿元，届满 15、18 和 21 个月均偿还 4400 万元，届满 24 个月偿还
9000 万元；
d） 我公司持有的项目公司股权将通过项目清算、股权转让、项目分红等方式实现收益和
退出。按目前项目开发计划预计我公司将于投资 24 个月后实现退出，最迟于投资 36 个月内实
现退出。为保证我公司的利益，上海恒大分别在信托计划成立日起 23 个月届满之日、信托成立
日起 35 个月届满之日、信托成立日起 47 个月届满之日三个时点承诺应达到相应经营管理目
标。根据上海恒大是否达成该等经营管理目标，杭州信托在投资 24 个月、36 个月和 48 个月三
个时点有权选择按项目公司评估价值或项目公司预计净收益折算的股权价格孰高的方式将持有
的项目公司股权出售给上海恒大。（详细股权退出方法见附件 1）
风险控制措施包括：
1、 杭州信托作为项目公司的股东，将通过股东会表决、委派董事等方式对项目公司进行
监管，项目公司重大事项需经我公司同意,除双方另有约定外，项目公司股东在就重大事项进行
表决时，上海恒大拥有 51%的表决权，我公司拥有 49%的表决权，项目公司重大事项需经持有
三分之二表决权的股东同意后方可实施；
2、 杭州信托有权委派人员参与公司管理，对项目公司的公章和财务专用章使用进行必要
监督，项目公司公章、财务专用章和其他印章必须根据经董事会审批通过的印章管理制度进行
使用；
3、 项目公司原则上封闭运作，未经双方同意，项目公司资金不得用于项目运营之外的其
他用途；
4、 我公司对项目公司后续运营所需资金无追加投入义务，由原股东方负责投入。
5、 上海恒大以其持有的项目公司全部股权（对应注册资本 15 亿元）为项目公司债权偿还
和上述合作事项的履行义务提供质押担保；
6、 恒大集团为项目公司债权偿还和上述合作事项的履行义务提供连带责任保证担保。
(2) 收益简析
按信托资金规模 20 亿元，其中股权投资 10 亿元、债权投资 10 亿元，债权投资 2 年内
分期偿还，股权投资期限 3 年，经初步测算预计本项目可获得信托收入约 亿元；按受
托人综合报酬率 3%计算，预计我司可获得受托人报酬约 亿元。
(二) 尽职调查的主要发现、结论、建议
1. 主要优势与效益：
项目地理位置优越，属于杭州市萧山区南部卧城板块，地块周边自然环境优美，空气
清新，周边小区众多，居住氛围良好；
项目附近有育才路、晨晖路等多条城市干道，道路通畅，交通便利。临近规划地铁二
号线南部卧城站出口，预计 2016 年年底前通车，对该项目未来销售较为有利；
项目周边楼盘基本以毛坯为主，恒大以高性价比的精装房入市，将会吸引众多的潜在
购房客户；
恒大地产以高周转率和行业一流成本控制为核心竞争力，预计该项目有良好的利润空
间；
恒大集团为香港联交所上市的内地房地产开发建设龙头企业，信用情况良好，经营稳
健，具有丰富的房地产开发和商业综合体开发经验
恒大集团旗下其他在售楼盘销售情况良好，未来现金流比较充足，具有较强担保能
力。
2. 主要问题与风险：
项目地块旁边有较多在建的安置房小区，会对项目整体的居住氛围产生一些不利影
响；
项目有 90/70 限制，小户型房源为主，不利于高端方案设计，且会影响到中高端的消费
群体，对整体的规划设计及未来产品定位限制较大。
与周边项目目标客户群类似，市场竞争较为激烈。
3. 结论与建议：
该项目临近地铁出口南部卧城站，交通便利。此外，该项目为新竞得净地项目，能够
在短时间内进场开工，按照恒大集团一贯的高周转的开发策略，预计项目现金流情况较
好。此外，项目周边楼盘多以毛坯为主，恒大以标准化产品模式开发，控制开发成本并加
以高性价比的精装房入市，将会吸引众多的潜在购房客户，增加了一定的竞争力，市场前
景较好。另外，恒大集团具有一定的品牌溢价，对提升项目的价值也会起到积极的作用。
此外，恒大集团（内资）母公司恒大地产集团为香港联交所上市的内地房地产开发建
设龙头企业，经营稳健，信誉良好，具有较强的住宅以及商业综合体开发经验和实力；恒
大集团旗下在售楼盘销售情况良好，未来现金流比较充足稳定，土地储备量大，具有较强
担保能力，风险可控。
综上所述，我部建议推进该项目。
二、 调查过程与方法
(一) 调查人：叶大志、孟凡磊、范一栋、沃金涛
(二) 期间与过程：
1. 2013 年 9 月，项目调查人员赴位于上海的恒大集团上海盛建置业有限公司，与恒大上海分
公司副总经理黄为壮以及财务部寸正鹏进行会谈，对方介绍了恒大集团以及上海分公司的
整体情况、运营模式以及资金需求等，初步确定合作意向，并就合作框架进行探讨协商；
2. 2013 年 9 月，恒大集团董事局副主席李钢、集团董事局副主席秘书孙蓬勃、集团副总裁张
常青、集团资金中心副总经理黄菲菲、上海分公司董事长杨松涛、上海分公司副总经理黄
为壮以及上海分公司财务部寸正鹏一行赴我公司与公司领导以及项目调查人员会面，双方
就该项目合作细节以及房产板块经营情况，发展理念、规划，未来合作机会进行了沟通探
讨。
3. 2013 年 9 月，集团副总裁张常青、集团资金中心副总经理黄菲菲、上海分公司副总经理黄
为壮以及上海分公司财务部寸正鹏多次赴杭州工商信托总部与项目调查人员洽谈本项目合
作细节。
4. 2013 年 9 月，项目调查人员赴项目地块周边进行调查，包括周边楼盘地理位置、交通环
境、施工建设以及销售情况。
5. 2013 年 9 月，项目调查人员赴恒大地产集团广州总部与集团副总裁张常青、集团资金中心
副总经理黄菲菲就合作协议以及后期项目管理细节进行深入商洽。
三、 交易对手
交易对手为杭州穗华置业有限公司
(一) 基本信息列表
基本信息
杭州穗华置业有限公司
营业执照注册号 330181000389840 年检记录 无
贷款卡号及密码 尚未办理 年检记录 无
组织机构代码证 尚未办理 年检记录 无
特种行业证号码 暂无 资质证书 暂无
成立时间 法人代表及电话号 杨松涛
注册地址 萧山区北干街道金城路 1616 企业实际地址 萧山区北干街道金城路 1616
号嘉瑞培训大厦 27 层 号嘉瑞培训大厦 27 层
注册资本 2000 万元 实收资本 2000 万元
基本账户行 尚未办理 基本帐户账号 尚未办理
国税税务登记号码 尚未办理 地税税务登记号码 尚未办理
企业性质 有限责任公司 行业分类 房地产业
(二) 经营范围、主营业务、主导产品与服务；
房地产开发经营、室内装修、安装制冷空调设备、园艺工程。
(三) 历史沿革；
是为开发本项目新设立的项目公司。
四、 交易项目
(一) 商业计划书
1. 背景；
土地坐落
土地用
途
土地面积
（㎡）
建筑面积（㎡） 容积率
平均地价
（万元/
亩）
楼面地价
（元/
㎡）
成交价
（万元）
东至规划萧然东
路,西至吕才庄河
河岸绿化带,北至
吕才庄河河岸绿
化带
住宅用
地
98,328 176,990-245,820 1,759 10,557 259,500
上海恒大于 2013 年 9 月 3 日以 259,500 万元价格拍得该地块，经与萧山国土部门沟通，其中
50%的土地款（含保证金）由 2013 年 9 月 25 日向后延展一个月付清，剩余 50%土地款将于 2014 年
1 月 15 日前付清。
地块位置图：
出让条款：90 方以下小户型占商品住房总面积 70%，2015 年 4 月 3 号前开工，2018 年 4 月 3 日
前竣工。
现场情况：该项目地块内地势较平坦，有少量杂物，有高压线；地块完整性良好，内有一栋建
筑（无人居住，未来可用作建筑工人临时居住用房，不影响施工），拆迁量较少，除此之外为净地。
但是地块西面、北面环水，可能需要做地下建设相关评测。
地块现状图片：
地块周边情况：地块周边除了北侧为在售的得力名门世家小区，东侧为新出让的萧政储出 2013
年（22）号地块、2013 年（23）号地块及在售的绿都四季华庭项目，西侧为在售的汇宇和庭小区，
南侧为空地及安置房。
北侧为在售的得力名门世家小区及河流
东侧为新出让的萧政储出 2013 年（22）号地块、（23）号地块及在售的绿都四季华庭项目
西侧为在售的汇宇和庭小区
南侧为空地及安置房。
2. 项目所在区域基本情况；
萧山地处中国县域经济最为活跃的长三角南翼，钱塘江南岸，东邻绍兴县，南接诸暨市，西连
富阳市，西北接杭州市滨江区，北频杭州湾，与海宁市隔江相望。萧山综合实力居浙江各县市区首
位。
区域面积：1,163 平方公里。
户籍人口：151 万人，外来人口 万人。（2011 年第六次人口普查数据）
财政情况：2012 年，全区实现生产总值 亿元，比上年增长 %，财政总收入
亿元，比上年增长 %，其中地方财政一般预算收入 亿元，比上年增长
%；城镇居民人均可支配收入 40,570 元，比上年增长 %,农民人均纯收入
20,790 元, 增长 %。
经济情况：2012 年全区实现工业总产值 5, 亿元，比上年增长 %,其中规模以上工业产
值 5, 亿元，增长 %。
消费情况：2012 年城镇居民人均生活消费性支出为 24,289 元，增长 %；农村居民人均生活消
费支出 17,154 元，增长 %。
萧山经济社会发展主要有以下几个特点：
一、区域经济发展迅速，民营经济发达：改革开放以来，萧山经济飞速发展，连续多年位列全
国县域社会经济综合发展指数测评第七位。先后荣获“全国十大财神县（市）”、“全国明星县
（市）”、“中国最令人向往的城市十强”等称号。萧山民营经济发达，约占全区经济总量的 90%，有
14 家企业进入全国大企业集团竞争力 500 强，28 家企业进入全国 500 强民营企业，居民富裕程度
高。萧山主导产业优势突出，已形成纺织印染、机械汽配、精细化工、服装羽绒、钢构网架等五大
支柱行业，先后获得“中国羽绒之都”、“中国花边之都”、“中国钢结构产业基地”、“中国汽车零部件
产业基地”等称号。
二、区位优势明显：萧山临江近海，地理位置优越，交通便捷。年吞吐量排名全国第八位的萧
山国际机场坐落境内，扩建筑面积 7707 亩的机场二期现已投入使用。萧山境内铁路和公路交通路网
稠密，沪杭甬高速公路、杭金衢高速公路、104 国道、浙赣铁路和萧甬铁路穿境而过，公路密度达
160 公里/百平方公里，已形成了区内 40 分钟交通圈和 20 分钟上高速的便捷交通网。
三、投资环境优越：近年来，萧山积极实施沿江发展战略，不断完善发展平台，在沿钱塘江南
岸规划建设了国家级萧山经济技术开发区、省级江东工业园区和临江工业园区、空港经济区、钱江
世纪城及浙江湘湖旅游度假区，大力发展先进制造业、高新技术产业、空港经济和现代服务业。目
前，定位为“杭州的浦东”的大江东新城建设正在大力展开，新城的建设将为萧山提供更好的发展舞
台。萧山良好的投资环境已经吸引了来自 40 多个国家和地区的外商投资企业落户，连续两年被评为
“大陆投资首选城市第一名”，被亚洲制造业协会授予“亚洲制造业示范基地”、“中国制造业十佳投资
城市”等称号。
交通辐射情况：位置优越，交通便利
交通时间 辐射圈内城市
1 小时 杭州，嘉兴，湖州，绍兴，德清，海宁，桐乡
2 小时 金华，宁波，上海，无锡，苏州
未来城市规划
未来的萧山城区，将发展成为杭州三大主城之一江南城，而处于江南城中的南部卧城，未来将
是一个适宜人居的集中居住区。
随着大杭州规划的实施，萧山并轨融入杭州成为未来重要的副城中心成为必然，萧山将以此为
基础，形成以东片瓜沥、义蓬，南部以临浦为核心的组团城镇。
一主城：
江南城：由滨江区、萧山城区和江南临江地区组成，是主城人口和部分市级功能转移的接纳
地，培育新的经济增长点的主要空间，发展高新技术产业、科研服务产业、外向型和环保型产业，
推动全市经济持续、快速健康发展。南、北部两翼为商贸、商住区，东西两翼为工业区。临江地区
为远景商务中心区。
三组团：
临浦组团：以临浦镇为中心，包括义桥、戴村镇，凭借其环境和交通有利条件，作为城市高新
技术产业发展的主要空间，带动周边地区经济快速增长，并通过该区使杭州高新产业向金华、衢
州、诸暨等浙江中部地区辐射和延伸。北部为居住生活区，南部为工业区。
瓜沥组团：依托瓜沥、衙前、坎山镇及杭州萧山国际机场航空港，利用其位于杭州与宁波联系
通道上的优势，呼应绍兴“中国轻纺城”，形成以临港工业、轻纺工业、服装加工业为主的综合工业区
和区域性物流中心（航空港型、陆路枢纽型），由此形成杭州向东南延伸，面向绍兴、宁波等地的产
业发展基地。北部为工业区和物流园区，南部为居住生活区。
义蓬组团：该区域地域开阔，与下沙城隔江相望，空间发展潜力巨大，通过架设跨江大桥，将
德胜路向东延伸，建立江东工业区，形成杭州未来大型综合性工业基地，以及未来工业发展的主要
储备用地，解决杭州、萧山经济技术开发区发展空间不足的矛盾，同时亦为中心城区化工企业搬迁
和城市化工产业发展提供出路和空间。东部为工业区，西部沿江及南部为居住生活区。
根据 2004 年 1 月完成的《萧山城区分区规划》，未来萧山将形成“六片五点”的居住用地布局结
构。“六片”：由北至南分别是钱江世纪城居住片、萧山经济开发区居住片、新街居住片、萧山新区居
住片、城厢居住片(旧城区)和城南居住片。“五点”：由北至南分别是钱江居住点、桥南居住点、新塘
居住点、闻堰居住点、所前居住点。2002 年，萧山区政府提出“住在杭州，家在萧山”、建设南部生
态卧城的城市发展战略，在《萧山南部卧城控制性详细规划》中规定：本项目所在的萧山南部卧城
属于城南居住片，北为萧山城厢区环南路，东为通惠路，西为湘湖农场和东方文化园，南至杭州绕
城公路南线，规划用地面积为 2,431 万㎡，规划居住人口 20 万人。
3. 萧山区房地产市场分析；
土地市场。
根据克尔瑞系统土地市场数据，2010 年至 2013 年 9 月，萧山区住宅、办公、商业及多属性用地
分别出让土地 55 宗、56 宗、28 宗和 24 宗；成交金额分别为 亿元、 亿元、 亿元和
亿元。土地成交幅数较 10 年、11 年高峰时期有较大幅度的下降，原因有萧山区推地速度减缓
的因素，以及房产企业拿地较以往更为谨慎的因素。从成交总价来看，2013 年 1-9 月土地成交总价
已经超越 2010 年，为近年来新的高点，主要原因为今年位置较好的土地供应量较少，以及大量实力
较强的外地房企涌入萧山，造成成交楼面价较 2012 年提高近 68%，达到历史高点的 5,241 元/㎡。
2009-2013 年 9 月萧山区土地成交汇总表（住宅、办公、商业及多属性用地）
萧山区
时间
成交幅数(幅)
成交占地面
积(万㎡)
成交建设用地(万
㎡)
成交建筑面积(万
㎡)
成交总价(万
元)
成交楼板价(元
/㎡)
2010 年 1,237, 3,
2011 年 1,197, 2,
2012 年 672, 3,
2013 年 1-9 月 1,251, 5,
*以上数据来源于科尔瑞系统
从土地成交数量上看，2013 年萧山区成交的土地住宅、商业各半，24 宗成交土地中，商业性质
385. 7 437. 5 216. 3 238. 7
3, 207. 1
2, 737. 8
3, 108. 3
5, 241. 5
0
1, 000
2, 000
3, 000
4, 000
5, 000
6, 000
2010年 2011年 2012年 2013年1- 9月
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
成交建筑面积( 右轴，万㎡) 成交楼板价( 左轴，元/ ㎡)
用地为 11 宗，占比 %；住宅用地成交 12 宗，占比 50%。今年住宅用地成交较去年有较大幅度
上升。
属性 成交幅数(幅) 占比(%) 成交占地面积(万㎡) 占比(%) 成交金额(万元) 占比(%)
住宅 12 % 76 % 1,104,232 %
商业 11 % % 142,254 %
办公 % % %
多属性用地 1 % % 4,741 %
合计： 24 % 117 % 1,251,227 %
*以上数据来源于科尔瑞系统
2013 年 1-9 月萧山成交土地类型表：
商品住宅成交情况：
根据克尔瑞统计信息显示，2013 年至今年萧山区住宅供应体量约为 万㎡，占商品房总体
供应量的 %，成交 万㎡，占商品房成交面积的 %。成交套数上，2013 年至今共成交住
宅 7,173 套，占商品房成交套数的 %。
12
76
1, 104, 232
11
39. 32
142, 254
1 1. 44 4, 741
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
成交幅数( 幅) 成交占地面积( 万㎡) 成交金额( 万元)
住宅 商业 办公 多属性用地
2013 年 1-8 月萧山区商品住宅总成交面积为 万㎡。从月度成交示意图上看，2013 年 2 月因
受房地产宏观调控以及春节假期房地产成交淡季的双重影响，商品住宅市场低迷，交投清淡，总成
交面积仅为 万㎡；3 月开始市场回暖明显，成交面积大幅增加。5 月开始因杭州推出房产税传言
导致市场观望情绪较浓影响，成交面积大幅回落。此后三个月度，成交面积有缓慢回升。
2013 年 1-8 月全区共成交商品住宅 7,173 套，占全年商品房成交套数的 %。其中 2 月楼市相
对低迷，成交套数仅为 444 套。3、4 月楼市明显好转，成交总量超过 1000 套，且成交量呈递增状
态。5 月开始成交套数及均价集体大幅回落。
2013年1-8月萧山区商品房成交面积
102,071
51,121
116,847
176,314
79,137 80,855
94,877
101,969
0
20,000
40,000
60,000
80,000
100,000
120,000
140,000
160,000
180,000
200,000
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
时间
成
交
面
积
（
平
方
米
）
2013年1-8月萧山区商品住宅成交价量
865 444 1,090 1,505 721 752 919 877
15,273
13,403
15,336 15,639 15,353
13,603
14,596
17,397
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月
时间
成
交
套
数
（
套
）
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
16,000
18,000
20,000
成
交
均
价
（
元
/ ㎡
）
成交套数( 套) 成交均价（元/ ㎡）
从成交均价来看，2013 年 1-8 月萧山区商品住宅成交均价约为 15,075 元/㎡。从月度走势看，2
月整体住宅受宏观调控及供应区域等影响，环比 1 月降幅达 12%，5 月和 7 月成交均价均有明显回
落，目前全区住宅整体均价在 14,000-15,000 元/㎡之间。
4. 项目周边市场分析
a) 项目所在位置及周边楼盘情况：
*以上得力半岛国际及广仁小区已售罄。
b) 项目周边可比楼盘：
项目名称 开盘日期 户型 总建筑面积 已售 销售均价 楼面价
开元广场 2012-1-8 80-90、130-140、180-190 360,000 170,639 12,000-17,000 元/㎡; 4,751
绿都四季
华庭
2011-12-14 80-90、130-140 250,000
119，
049
17,000 元/㎡; 5,576
得力名门
世家
2011-9-28 90、120、200、340 210,000 93,242 22,000 元/㎡; 6,434
财和湘域
湾
2011-8-13 90-110 83,730 25,544 19,000 元/㎡; 6,366
高运学林
尚苑
2011-3-31 80-90、110-130、160 100,000 53,595 22,000 元/㎡; 6,782
汇宇和庭 2013-4-18 90-170,312 67,581 21,087 21,500 元/㎡; 11,261
开元名郡 未开盘 90，120，140 151,211 0 n/a 5,482
项目所在区域楼盘整体档次较高，售价及品质属于萧山高端居住区域，且自身配套丰富，可打
造优质景观楼盘，且过去三年该区域土地出让有限，除本次与本项目同时出让的 22 号、23 号地块
外，周边成交地块基本已开盘，且如上表所示，周边楼盘开盘时间较早，配备的小户房型销售情况
超预期，如得力名门世家、开元广场小户型房源已全部售罄，其余几个楼盘小户型房源存量也较
少，随着区域内小户型房源存量不断减少，本项目 90/70 的限制条款反而为将来的销售和溢价带来机
会。本项目主打精装小户型户型，精装出售与周边其他项目形成一定区分，且户型与市场需求相契
合，将会吸引更多潜在客户。项目西侧开元广场地下的地铁站将在 2016 年运营，为项目带来较高的
交通便捷性。另外，本项目土地面积及建筑面积较大，在区域内属于规模地块，容易提升整体档
次。
5. 配套设施分析
交通情况：项目附近有育才路、晨晖路等多条城市干道，道路通畅，交通便利。
教育：项目北侧约 3 公里处有杭州市萧山中学（省级重点中学），距离 2 公里内有萧山第十一高
级中学、萧山区汇宇小学等多所教育配套设施。
医院等级：距离项目北侧 公里处有杭州市萧山区中医院，2 公里范围内有文源社区服务卫生
站等。
大型购物中心距萧山区商业中心市心广场 公里。
文化、体育、娱乐设施：在项目范围 3 公里以内有南江公园、之章公园等。
银行、邮局：项目附近 2 公里内有相关配套，有配套中国邮政储蓄银行、中国银行、中国农业
银行等，距离项目北侧 公里处有高桥邮政支局等。
6. 客群定位：
根据萧山城镇人口分布特点，以及未来交通规划，项目位于萧山城区中通往城南乡镇的主要交
通干道旁；所以项目的目标客群将界定为以下四类人群：
周边组团进城置业的较有经济实力的客户群；
萧山本地刚需及首次改善客户群；
投资客户；
未来在地铁沿线工作的客户。
7. SWOT 分析
优势
项目地理位置优越，属于杭州市萧山区
南部 卧城 板 块 ，地 块周 边 自 然环 境优
美，空气清新，周边小区众多，居住氛
围良好；
项目附近有育才路、晨晖路等多条城市
干道，道路通畅，交通便利。临近规划
地铁二号线南部卧城站出口，预计 2016
年年底前通车，对该项目未来销售较为
有利；
项目周边楼盘基本以毛坯为主，恒大以
高性价比的精装房入市，将会吸引众多
的潜在购房客户；
恒大集团以高周转率和行业一流成本控
制为核心竞争力，预计该项目有良好的
利润空间；
恒大集团为香港联交所上市的内地房地
产开发建设龙头企业，信用情况良好，
经营稳健，具有丰富的房地产开发和商
业综合体开发经验
恒大集团旗下其他在售楼盘销售情况良
好，未来现金流比较充足，具较强担保
能力。
劣势
项目土地成本较高；
本项目为恒大首个杭州项目，品牌知名度和
影响力获得当地客户认可有待检验。
机会
城南几个项目的热销，以及近年周边土
地拍卖量较少，卧城板块可售小户型房
源量急速减少，为项目的销售和溢价带
来机会；
威胁
项目周边竞争楼盘较多；
项目周边较多安置房，对居住环境提升有一
定限制；
项目有 90/70 限制，小户型房源为主，不利
地铁 2 号线未来开通将缩短该区域与主
城区的及杭州的交通时间；
在限购政策下，项目主打以 90 方以下为
主刚需房源，契合市场需求。
于高端方案设计，且会影响到中高端的消费
群体，对整体的规划设计及未来产品定位限
制较大。
(二) 合规性
1. 交易项目是否属于其经营范围；
符合。
2. 取得审批、证照、许可情况。
恒大地产具备房地产一级开发资质；项目注册资本 15 亿元，总投 亿元，自有资金符
合 30%的合规性要求。
五、项目财务情况
(一) 财务管理
1. 主要发现简述：
我公司通过派驻董事，以及按月收集资金计划等形式参与公司管理。
2. 主要发现详述：
3. 主要问题与风险：
4. 结论与建议：
(二) 投资计划
1. 主要发现简述：
本项目可售业态包括住宅及车位。规划可售住宅面积为 245,820㎡，机动车位 2，450 个。
项目预计销售额约 577,554 万元，预计总投资约 470, 万元，税后净利润约 80,084 万元。
2. 主要发现详述：
a) 项目主要规划指标：
科目 数据
总用地面积 98,328
总建筑面积 338,920
地上建筑面积 245,820
住宅建筑面积 245,820
地下建筑面积 93,100
容积率
车位 2,450
建筑密度 %
户数 2,450
b) 项目进度计划
2013 年 10 月 31 日前，完成初步方案设计；
2013 年 11 月初缴清土地款；
2013 年 11 月 31 日前完成项目规划报批；
2013 年 12 月 31 日前取得施工许可证，项目正式动工；
2014 年 2 月 1 日前现场售楼部土建完成；
2014 年 3 月 31 日前，现场售楼处及景观样板区开放；
2014 年 5 月 31 日前，项目开盘销售；
2016 年 10 月 31 日前，外立面施工完成
2016 年 12 月 31 日前，景观施工完成；
2017 年 1 月 31 日前，项目交付；
c) 户型配比：
设置总住宅面积 70%以上的小户型，主要设置 90 方左右的小三房。
d) 销售测算定价依据：
周边在售楼盘价格参考
小区名称 挂牌价格 去化率 装修标准 位置
湘域湾 万 % 毛坯 地块北侧
名门世家 万 % 毛坯 地块北侧
汇宇和庭 万 % 毛坯 项目西侧
开元广场 万 % 毛坯 地块西侧
四季华庭 万 % 毛坯 地块东侧
参考以上在售或已售罄楼盘，并考虑本项目 3,000-4,000 元的精装标准及规划情况，项目住宅部
分的未来市场售价预计将在 万元/㎡以上。
e) 销售测算：
业态 面积 单价 销售额（万元）
住宅 245,820 22,000 540,804
商业 0 0 0
车位 2,450 150,000 36,750
销售收入合计： 577,554
f) 成本测算：
项目成本总预算：
序号 科目 定价标准 总价 单价
一 土地开发成本 267, 10,
1 土地出让金 根据国地出合同缴交地价 259, 10,
2 转让土地出让金时交契税 土地出让金*3% 7,
二 各项政府收费 4,
1 配套设施建设费 按建筑面积:50 元/㎡ 1,
2 工程测量费 按建筑面积:30 元/㎡ 1,
3 城区人防建设费 按建筑面积:25 元/㎡
4 施工图设计审查费 工程造价 1‰
5 建设工程交易费 工程造价 1‰
6 建设工程质量监督费 工程造价 2‰
7 土地权属调查、地籍测绘费 根据收费标准
8 环保评审费 根据相关合同计算
三 前期投入费用 1,
1 总体规划设计及(晒)图纸费 亩*5000 元
2 总体规划设计修改费 上项收费 50%
3 建筑设计及图纸费 按建筑面积:23 元/㎡
4 临时施工道路 按建筑面积: 元/㎡
5 施工用电 按建筑面积: 元/㎡
6 施工用水 按建筑面积: 元/㎡
7 其它费用 按建筑面积:10 元/㎡
四 基础设施及建筑工程费用 110, 4,
1 夯扩桩基础及基坑工程 按建筑面积:130 元/㎡ 4,
2 建筑安装工程费
住宅 1,800 元/㎡、地下室 2,000
元/㎡
62, 2,
3 铝合金工程
按 300 元/㎡（工程量按总建筑
面积的 25％计）
2,
4 入户门 按每户 1500 元
5 电梯及安装工程 按 25 万一台计算
6 消防工程 按建筑面积:40 元/㎡ 1,
7 土方工程 按建筑面积:20 元/㎡
8 智能化系统 按建筑面积:13 元/㎡
9 发电机及环保设施 按建筑面积:10 元/㎡
10 住宅装修 住宅 1500 元/㎡ 36, 1,
五 小区配套工程费用 4,
1
道路环卫设施及配套等工程分
摊
用地面积*150 元/㎡ 1,
2 园林绿化工程 用地面积*320 元/㎡ 3,
六 不可预见费 暂按建安工程费 1% 1,
七 销售费用 销售收入*% 8,
八 管理费用 销售收入*% 8,
九 财务费用 借款金额*利率*期限 20,
十 营业税 销售收入*5% 28, 1,
十一
城 市 建 设 维 护 税 、 教 育 费 附
加、水利
营业税*12% 3,
十二 印花税 销售收入*%
十三 土地增值税 销售收入*2% 11,
合计： 470, 19,
*单价为按地上可售面积摊算。
g) 静态盈利测算：
项目 金额
销售收入 577,554
土地成本 267,285
建造成本 120,876
不可预见费 1,105
销售/管理费用 17,327
财务成本 20,000
营业税 28,878
土地增值税 11,551
企业所得税 26,695
净利润 80,084
净利润率 %
股本收益率(3 年） %
总投资回报率 %
*建造成本包含政府收费、前期费用、基础及建安费用以及配套费用。
h) 敏感性分析：
项目由价格可承受下浮空间约 20%。价格每上涨 5%,项目净利润可增加约 2 亿元，价
格对利润影响较大。
住宅售价 16,500 17,600 18,700 19,800 20,900 22,000 23,100 24,200 25,300 26,400
车位售价 112,500 120,000 127,500 135,000 142,500 150,000 157,500 165,000 172,500 180,000
变动系数 -25% -20% -15% -10% -5% 现价 5% 10% 15% 20%
销售收入 433,166 462,043 490,921 519,799 548,676 577,554 606,432 635,309 664,187 693,065
土地成本 267,285 267,285 267,285 267,285 267,285 267,285 267,285 267,285 267,285 267,285
土地之外成本 159,308 159,308 159,308 159,308 159,308 159,308 159,308 159,308 159,308 159,308
项目毛利润 6,573 35,451 64,328 93,206 122,084 150,961 179,839 208,717 237,595 266,472
营业税及附加 24,474 26,105 27,737 29,369 31,000 32,632 34,263 35,895 37,527 39,158
土地增值税 8,663 9,241 9,818 10,396 10,974 11,551 12,129 12,706 13,284 13,861
所得税前利润 -26,564 104 26,773 53,441 80,110 106,779 133,447 160,116 186,784 213,453
企业所得税 0 26 6,693 13,360 20,028 26,695 33,362 40,029 46,696 53,363
净利润 -26,564 78 20,080 40,081 60,083 80,084 100,085 120,087 140,088 160,090
净利润率 % % % % % % % % % %
总投资回报率 % % % % % % % % % %
地价投资回报率 % % % % % % % % % %
i) 项目现金流预测：
2013 2014 2015 2016
三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度
一、期初资金余额 0 0 1,107 38,026 65,132 130,561 122,208 171,443 209,559 253,389 288,623 320,425 289,978 260,480
二、现金流入
1、销售资金回笼 90,308 70,000 70,205 58,164 68,245 66,226 54,185 40,205 30,105 29,901
2、新增银行贷款资金 50,000 50,000
3、收到投资款 50,885 230,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
①集团所属公司 50,885 130,000
①其他股东 100,000
4、其他往来收入
现金流入小计 50,885 230,000 50,000 50,000 90,308 70,000 70,205 58,164 68,245 66,226 54,185 40,205 30,105 29,901
三、现金流出
1、开发成本 50,885 226,560 8,748 9,042 8,117 7,866 7,866 7,866 11,461 13,593 14,905 14,243 4,968 0
①土地费用 50,885 218,400 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1）土地出让金 50,885 208,615
2）违约保证金 2,000
3）土地契税 7,785
①前期费用 756 420 252 251
①工程费用 0 7,404 8,328 8,790 7,866 7,866 7,866 7,866 11,461 13,593 14,905 14,243 4,968 0
1）建安工程费用 6,123 6,123 6,123 6,123 6,123 6,123 6,123 6,123 5,100 3,074 2,550 1,025
2）材料设备费用 1,281 1,281 1,281 1,281 1,281 1,281 1,281 1,281 1,025 769 631 256
3）精装修工程费
用
3,687 7,375 11,062 11,062 3,687
4）配套工程费用 924 1,386 462 462 462 462 370 93
2、营业税金及附加 0 0 0 0 5,102 3,955 3,967 3,286 3,856 3,742 3,061 2,272 1,701 1,689
3、其他政府收费 1,000 2,000 520 520
4、土地增值税 0 0 0 0 1,806 1,400 1,404 1,163 1,365 1,325 1,084 804 602 598
5、四项费用支出 0 1,333 2,333 3,333 3,333 3,333 3,333 3,333 3,333 3,333 3,333 3,333 2,333 1,333
①营销及管理费用 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333 1,333
①银行贷款利息 1,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 2,000 1,000
①利息支出（除银
行）
①其他费用支出
6、归还银行贷款资金 50,000 50,000
7、归还股东借款 10,000 6,000 61,800 4,400 4,400 4,400 9,000
现金流出合计 50,885 228,893 13,081 22,895 24,878 78,354 20,969 20,048 24,415 30,992 22,383 70,651 59,604 3,620
四、期末资金余额 0 1,107 38,026 65,132 130,561 122,208 171,443 209,559 253,389 288,623 320,425 289,978 260,480 286,760
*预计 2014 年 1、2 季度获得 10 亿元开发贷款,利率假设 8%，期限 年；
*其他股东借款为无息借款，未计算财务成本；
*预计 2014 年 2 季度末开始销售，考虑萧山区按揭政策，销售资金预测在 3 季度回笼；
3. 主要问题与风险：
销售价格风险：未来房地产市场的走势目前仍不明确，价格存在着波动的可能性。通过敏
感性分析可以得出，销售价格对该项目的净利润和投资回报率较为敏感，若销售价格不能
达到预期或是与预期差距较大，将对整个项目的盈利产生影响。
成本控制风险：因开发周期较长，开发成本对项目利润有较大影响，但考虑到恒大成熟的
成本控制流程及体系，此方面风险可控。
4. 结论与建议：
本项目以 90 方小户型为主，且为该区域稀缺的精装房源，在迎合市场刚需户型需求的同
时，与周边楼盘形成差异化装修标准，吸引更多有该方面需求的客户。根据该区域小户型销售
情况，预计去化速度较快，销售资金回笼情况较好。此外，若参照恒大集团以往其他的成本测
算，本项目有较好的安全边际和利润空间，总体风险可控。项目公司依靠自身项目销售有能力
支付我公司股东借款及股东分红。
(三) 融资计划
1. 主要发现简述：
项目公司计划于 2014 年 1 季度向银行申请项目开发贷款 10 亿元，预计分两笔发放。
2. 主要发现详述：
相对于本项目 26 亿元土地款和 47 亿元总投资预算，10 亿元开发贷款额度属于较为保
守预测，按土地款对折预测。
3. 主要问题与风险：
无。
4. 结论与建议：
项目公司 10 亿元开发贷款的融资计划合理，届时按预测发放几率较高。
六、交易项目的其他方面
(一) 主要发现简述：
(二) 主要发现详述：
1. 股本结构与股东；
2. 治理结构与决策体系；
3. 法定代表人、董事、监事、管理层、管委会及其他委员会成员、关键员工组成及情况；
4. 重要合同或协议（协商、意向）；
5. 交易对手或其关联机构、关键员工为一方的诉讼、仲裁、行政调查程序或处罚情况；
6. 人力资源；
7. 知识产权；
8. 保险；
9. 环保；
10. 专业服务机构；
11. 其他问题。
(三) 主要问题与风险：
(四) 结论与建议：
七、交易对手股本结构与股东
(一) 主要发现简述：
项目公司由上海恒大独资控股，系为开发本项目新设立的项目公司。
(二) 主要发现详述：
1. 注册资本与实收股本结构表（股东、出资方式、金额、比例）；
上海恒大独资控股，2,000 万元注册资本已到位，目前正在进行增资至 15 亿元。
2. 股本结构历史变动情况（含并购、重组、转制、更名等情况）；
无。
3. 激励期权、股份卖出及回购期权、认股权证、股份认购协议、可转债、股东优先权、股份限
售、股权信托等约定或义务；
无。
4. 股东背景及控制方式（包括表决权代理或信托、股东权利限制等）；
法人独资控股。
5. 关联机构（母、子、平行、所投资）说明（列表、关系图）。
(三) 主要问题与风险：
无。
(四) 结论与建议：
股本结构一览表
机构名称： 杭州穗华置业有限公司 有效时间：
股东 出资方式 出资额 注册资本占比 实收资本金额 实收资本占比
上海恒大 货币 2,000 万元 100% 2,000 万元 100%
合 计 2,000 万元 100% 2,000 万元 100%
备注：
八、 债权出让人--恒大集团上海盛建置业有限公司
(一) 主要发现简述：
(二) 主要发现详述：
a) 基本信息列表
基本信息
营业执照注册号 310110000495903 年检记录 有
贷款卡号及密码 3101150009536903 年检记录 有
组织机构代码证 69162322-2 年检记录 有
成立时间 法人代表及电话号 赵长龙 021-23132000
注册地址
上海市黄浦区武东路 198 号 1301-1
室
企业实际地址 黄浦区黄河路 21 号鸿祥大厦 15 楼
注册资本 5000 万元 实收资本 5000 万元
基本账户行 工行漕河泾支行 基本帐户账号 1001266309200233085
国税税务登记号
码
310110691623222 地税税务登记号码 310110691623222
企业性质 一人有限责任公司 行业分类 房地产开发经营
b) 经营范围、主营业务、主导产品与服务；
经营范围：房地产开发经营，室内装饰， 制冷空调设备安装，园艺工程，实业投资，投资管理及
咨询，房地产咨询，商务咨询，物业管理，企业形象策划，市场营销策划。
c) 历史沿革；
上海盛建置业有限公司成立于 2009 年 7 月 21 日，作为恒大地产集团有限公司驻上海管理平台
公司，注册资本 5,000 万元。
d) 理念、目标、战略；
上海恒大是一家融房地产开发经营，室内装饰， 制冷空调设备安装，园艺工程，实业投资，投
资管理及咨询，房地产咨询，商务咨询，物业管理，企业形象策划，市场营销策划为一体的综合性
企业。此外，作为恒大集团驻上海管理平台公司，偏向于管理职能，所管理项目公司股权隶属于恒
大集团。上海恒大是恒大集团开拓华东地区市场的重要区域公司，在集团的未来发展上将扮演重要
角色，秉承恒大集团“艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进取”的经营理念与企业精神。
e) 历史成就与业绩（可含市场排名、份额、荣誉）；
上海恒大目前管理华东片区 14 个项目，分布在上海浦东新区、杭州、宁波、嘉兴、无锡等长三
角经济发达地区。
f) 管理层:
姓名：赵长龙 职务：恒大地产集团上海盛建置业有限公司法人代表
从事房产行业时间：16 年
学历：郑州工业大学工业工程学士学位
工作简历：
1986—1998 河南舞阳钢铁公司轧钢厂 车间主任
1998—至今 恒大地产集团
姓名：杨松涛 职务：恒大地产集团上海盛建置业有限公司董事长
学历：郑州大学经济管理专业学士学位
工作简历：
1989—1993 新乡市郊西医院，任财务科会计、科长
1993—1995 新乡市建筑材料总公司 总经理
1995—1997 新乡市开发区工业机械有限公司 经理
1998—至今 恒大地产集团，历任开发部经理、开发中心总经理、绿景地产总经理、恒大地
产集团重庆有限公司董事长兼总经理、恒大地产集团上海有限公司董事长兼总
经理、恒大地产集团武汉有限公司董事长
姓名：黄为壮 职务：恒大地产集团上海盛建置业有限公司财务总监
学历：黑龙江商学院会计专业学士学位
工作简历：
1995—1999 建行广东开平支行 主办会计
1999—2003 广州 TCL 电器销售有限公司 财务主管
2003—2004 广东罗特药业有限公司 财务经理
2004—2006 恒大地产集团有限公司 成本会计
2006—2007 恒大地产集团天津公司 财务副经理
2007—2008 恒大地产集团有限公司 财务中心总经理助理
2008—至今 恒大地产集团上海公司 财务经理职务
g) 股权架构：
股本结构一览表
机构名称：恒大集团上海盛建置业有限公司 有效时间：
股东 出资方式 出资额 注册资本占比 实收资本金额 实收资本占比
恒大地产集团有
限公司
货币出资 5000 万元 100% 5000 万元 100%
合 计 5000 万元 100% 5000 万元 100%
备注：无。
h) 运营状况：
上海恒大为恒大集团区域管理公司，主要业务为区域项目管理业务；此外，上海恒大通过股权
投资间接控股下属两个项目公司进行房产开发业务。
管理业务：
上海恒大现管理华东片区 14 个项目，分布在上海浦东新区、杭州、宁波、嘉兴、无锡等长三角
经济发达地区，项目土地 万㎡（1772 亩），总建筑面积共计约 333 万方，已销售面积约 85 万
方。截至 2013 年 8 月，管理总资产约 亿元，净资产约 亿元，该年销售金额约 亿
元。
上海恒大管理项目一览表：
序号 项目名称 项目公司
占地面
积（万
㎡）
总建筑
面积
（万
㎡）
概况 工程进度 四证情况
注册资金
（万元）
融资情况 销售情况
容积率 ,26-32
层高层住宅，共
904 套，配套综合
楼、剧场、地下车
库
12-20#：结
构封顶
四证齐全
总投
亿，农行审
批 2 亿，已
放款 15000
万
累计销售 890 套，可
售建筑面积 万
㎡，累计销售面积
万㎡，销售率
%。
1 嘉兴恒大绿洲
嘉兴恒大
置业有限
公司
容积率 ,26-32
层高层住宅，共
964 套，配套两层
地下车库
工程进度
60%
四证齐全
26300
总投
亿，兴业银
行放款 3 亿
元
二期已取得 1-2#4#8-
9#预售证共 463 套，
累计销售 219 套，可
售建筑面积 万
㎡，累计销售面积
万㎡,销售率
%.
容积率 ，31 层
高层住宅，896 套
13-20#：结
构封顶；
四证齐全
总投
亿，计划融
资 2 亿，海
盐工行已放
款 亿
已售 780 套，可销售
面积 万㎡，已
销售 万㎡，销售
率 %
2 海盐恒大御景
海盐盛建
置业有限
公司
容积率 ,32 层高
住宅，1140 户
工程进度
30%
四证齐全
23000
总投
亿，计划兴
业结构化融
资 3 亿
预计
3 上海恒大华府
上海穗华
置业有限
公司
（地上
）
综合容积率 ，2
栋 32 层住宅、1
栋 27 层酒店
拆迁基本完
成
房地产权证
（需换新
证） 用地
规划许可证
（需换新
证）
1000 万美元 预计
容积率 ,688 户
工程进度
80%
总投预计 4
亿，中行审
批 亿，
放款 1 亿
已售 349 套，可销售
面积 万㎡，已
销售 万㎡，销售
率 %
4 平湖恒大名都
平湖恒大
名都置业
有限公司
首、二期综合容积
率 ,1012 户
7-16#楼：未
出±0；独立
商业（建筑
面积 9700
㎡）：主体
结构封顶
四证齐全 20000
总投预计
亿，计划融
资 3 亿
5 无锡恒大城
无锡恒大
房产开发
有限公司
容积率 ,1199
户，配套综合楼、
商业
1-12#楼：未
出±0
摘
牌，分两个
国土证。首
期国土证
用地证
；
总规
5000
总投预计
亿，计
划融资 3
亿。无锡中
行、工行、
农行、浙商
正在报批开
发贷
预计 开盘
容积率 ,857
户，配套商业
13-15#：桩
基完成 5%
总投预计
亿，计
划融资 2 亿
C3-1:垫层
完 30%；
C3-2:土方
完 95%；
C3-3:底板砼
完 35%，垫
层完 95%
四证齐全
总投
亿，平安开
发贷审批 4
亿，已放款
4 亿
预计 开盘
C3-10:止水
帷幕完
25%；
C3-12:止水
帷幕完 25%
6
宁波恒大华府
商业综合体
城博（宁
波）置业
有限公司
包括商业、地标、
办公、住宅的综合
体，项目分六期开
发，四、五、六期
开发计划未定，总
占地约 万㎡，
总建筑面积约 100
万㎡
未开工
国土证
32800 万美
元，实收
32700 万美
元
7
宁波恒大山水
城
宁波御城
置业有限
公司
容积率 ，合计
1124 套，配套综合
楼、商业
工程进度
45%
四证齐全
14950 万美
元，实收
万美元
总投
亿，计划融
资 亿
元；外贸信
托 2 亿元
可销售面积 万
㎡，可销售套数 429
套，已销售面积
万㎡，已销售套数
368 套，销售率
%，
容积率 ，合计
696 套
未出±0 四证齐全
总投 亿
元，预计融
资 2 亿
首期住宅占地
万平，小学、幼儿
园占地 万平，
容积率
1-4#：封顶,
砌体完成
四证齐全
可销售面积 万
㎡，可销售套数 513
套，已销售面积
万㎡，已销售套数
494 套，销售率
%，
8 无锡恒大绿洲
无锡盛东
房产开发
有限公司
二期容积率 ，
合计 1725 套，配
套综合楼、商业
出±0
国土证
用地证
20000
中信银行
亿并购贷款
2013 年 10 月开始
销售
8
容积率 ,668
户，酒店总建
万㎡，配套综合
楼、商业
1-2#楼五层
结构完成；
2-2#楼七层
结构完成；
其他楼栋未
出±0
四证齐全
总投
亿，计划融
资 亿
元。项目资
料已报送工
行、建行
预计 13 年 10 月 7 日
9 衢州御景半岛
衢州恒大
盛建置业
有限公司
容积率 ，幼儿
园总建筑面积 4165
㎡，共 2180 户
10-11#16-
17#楼桩基
完成 50%，
其余楼栋未
开工
用地证
5000
未开工
容积率 ,1132
户，配套综合楼、
商业
8、15#楼桩
基完成；
9、14#楼桩
基施工，其
余未动工
预计 2013
年 4 季度取
得开发贷款
2 亿元，
2014 年 1 季
度取得开发
贷款 1 亿元
预计 14 年 3 月
10 江阴恒大御景
江阴盛建
置业有限
公司
容积率 ，配套
商业和剧场，共
1084 户
未开工
5000
预计 2014
年 3 季度取
得开发贷款
3 亿元
预计 14 年 10 月
11 象山恒大华府
宁波三立
祥和置业
有限公司
容积率 ，共 988
户，配套商业及会
所
签
订股权转让
协议
国土证
2500 万美元
预计 13 年 12 月 15
日
12 象山恒大绿洲
宁波三立
甬恒置业
有限公司
容积率 ，共 816
户，配套商业及 12
班幼儿园
未开工
国土证
2500 万美元
13
象山恒大翡翠
华庭
容积率 ，共
1032 户，配套商业
国土证
14 杭州萧山项目
杭州穗华
置业有限
公司
容积率 ，纯住
宅用地
正在报规划 正在办理 2000 万元
房产开发业务：
除了管理业务外，全资控股江阴盛建置业有限公司，以及通过上海颖骏投资管理有限公司间接
投资控股无锡盛东房产开发有限公司，开发旗下无锡恒大绿洲及江阴恒大御景两个项目。
下属主要控股子公司开发项目如下：
无锡盛东房地产开发有限公司：项目公司成立于 2010 年 5 月，注册资金 20,000 万元，已取得暂定房
地产开发二级资质。该项目为无锡恒大绿洲，位于江苏省无锡市锡山区太湖大道南、友谊路西。靠
近有轨道交通 2 号线和高铁站，临近市中心和太湖广场 CBD。项目预计分五期开发，预计总投资约
60 亿元，截止 2013 年 9 月，项目已投资约 亿元。土地出让金共 142,000 万元，目前已支付
亿元，余款 亿元预计将在 2013 年 10 月底支付。项目总占地面积约为 万㎡，总地上建筑面
积约为 万㎡, 楼面价约为 2,083 元/㎡。项目前四期业态均为高层住宅配建部分商业裙楼，五期
业态为商业及酒店。项目一期占地面积 万㎡，地上建筑面积 万㎡，可销售住宅面积约为
万㎡，可销售套数 513 套，配建小学和幼儿园, 截至 2013 年 9 月，项目一期已基本完成建造，
已销售面积 万㎡，已销售套数 494 套，销售率 %，累计已回笼销售资金约 亿元；项目
二期占地面积 万㎡，地上建筑面积 万㎡，可售面积约 万㎡，可售套数 1725 套，按住
宅 8,500 元/㎡,商业 20,000 元/㎡测算，可售货值约 亿元，配套综合楼，目前 50%可售物业达到
预售状态，预计 2013 年 12 月前全部达到预售状态；项目二期已于 2013 年 10 月开始销售，一周实
现销售 170 套，累计回笼销售资金约 亿元；项目三期占地 万㎡，地上建筑面积 万㎡，预
计可售货值约 亿元，目前尚未开工建设，预计可在 2014 年 8 月份开始销售；项目四期占地面积
万㎡，地上建筑面积 万㎡，预计可售货值约 亿元，预计 2015 年 1 季度开始销售；项
目五期占地面积 万㎡，地上建筑面积 万㎡，预计可售货值约 亿元，预计 2015 年 3 季
度开始销售。此外，项目另有 5,575 个地下车位可售，预计可售价值不少于 亿元，除车位外，项
目可实现总销售收入约 亿元。
指标 B5 B4 B3 B2 B1
整体项目
合计
中高层 1-
4#
高层 5-11# 高层 19-
22#
高层 12-
18#
18-25F 30-32F 32F 32F1
规划产品
（含业
态、栋
数、层
数）
商业裙楼 商业裙楼 商业裙楼
商业、酒
店
2
主力户型
（M2）
95-125㎡ 90㎡以下 三房 三房
3
用地面积
（M2） 52,900 71,700 28,000 55,400 55,300 263,300
4 容积率
5
总建筑面
积（M2） 104,835 226,593 119,501 194,035 214,442 859,405
6
地上建筑
面积
（M2） 83,002
178,891 89,551 148,328 182,487 682,258
其中：住
宅面积
（M2） 59,100
163,177 84,290 141,270 447,837
商业面积
（M2）
7,851 2,523 3,812 144,106 158,292
配套设施
面积
（M2） 23,902
7,862 2,739 3,245 37,748
其他业态
面积
（M2）
38,381 38,381
总户数 513 1,725 837 1,274 4,348
其中：住
宅户数 513
1,725 837 1,274 4,348
商业户数 0
7
其他户数 0
8
机动车位
个数（包
括地面地
下）
639 1,743 870 1,411 913 5,576
9 绿化率 0 0 0 0 0
10
土地费用
付款情况
亿 亿 亿 亿 亿
共
亿，已支
付 亿及
全部契税
5680 万元
项目现状图片：
期
数
地
块
类 型
建筑面积
（万 m2）
地上
桩基开工
时间
开盘时间
合同交楼时
间
1 B5
住宅、公
建
—
2 B4
住宅、商
业
3 B3
住宅、商
业
4 B2
住宅、商
业
5 B1
商业、酒
店
江阴盛建置业有限公司：项目公司成立于 2013 年 7 月，注册资金 5,000 万元，暂未取得开发资质。
该项目为江阴恒大御景共计两期开发。土地出让金 78,398 万元，目前已经支付 15,598 元，预计 2013
年底将支付土地款 23,601 亿元，2014 年 6 月将支付土地款 39,199 万元。项目楼面价约为 2,593 元/
㎡，总占地面积约为 万㎡，总建筑面积约为 万㎡，综合容积率约为 。预计项目总投
资约 亿元，目前已投资 亿元，预计 2014 年底将取得 3 亿元银行开发贷款。项目一期综合容
积率约为 ，可售面积约 万㎡，可售套数约 1,132 套，预计可售货值约 亿元，配套建设
综合、商业裙楼，。截止 2013 年 9 月，一期部分完成桩基施工，其余开始桩基施工，预计 2014 年 3
月开始销售，截止 2014 年底预计可实现销售 50%,约 8 亿元。项目二期综合容积率约为 ,可售面积
约 万㎡，可售套数 1,084 套，预计可售货值约 16 亿元，配套建设综合、商业裙楼，目前尚未
开工，预计 2014 年 10 月开始销售。该项目住宅销售目标均价约 9,500 元/㎡，预计可实现总销售收
入约 亿元。
项目现状图片：
九、 财务情况-上海恒大
(一) 主要发现简述：
上海恒大资产结构良好，财务管理严谨。
(二) 主要发现详述：
1. 财务状况:以下为上海恒大本级财务报表及数据：
(1) 资产负债； 单位：元
项目 / 年度 2010 年度 2011 年度 2012 年度 2013 年 8 月
货币资金 9,543,678 20,796,104 251,603 593,576
短期投资
应收票据
应收帐款
预付帐款
其他应收款 40,002,400 26,752,700
250,761,300
（*1）
286,246,417
存货净额
待摊费用
流动资产 49,546,078 47,548,804 251,012,903 286,839,992
长期投资
182,617,283
（*2）
固定资产 17,988 9,730 3,762 2,837
无形资产
资产合计 49,564,067 47,558,534 251,016,665 469,460,113
短期借款
应付票据
应付帐款
预收帐款
其他应付款 20,714 10,000 203,470,000 60,000
预提费用
流动负债 20,714 10,000 203,470,000 60,000
长期借款 430,000,000
负债合计 20,714 10,000 203,470,000 430,060,000
少数股东权益 0 0 0 0
所有者权益 49,543,353 47,548,534 47,546,665 39,400,113
股本 50,000,000 50,000,000 50,000,000 50,000,000
资本公积
盈余公积
未分配利润 -456,647 -2,451,466 -2,453,335 -10,599,887
负债及股东权益 49,564,067 47,558,534 251,016,665 469,460,113
*1. 珠家康桥半岛房地产开发有限公司为无锡盛东房地产开发有限公司的原控股股东
*2. 2013 年 3 月，上海盛建置业有限公司完成对无锡盛东房地产开发有限公司的股权收购
货币资金 593,576
现金 2,330
银行存款 591,246
长期股权投资 182,617,283
江阴盛建 50,000,000
上海颖骏 132,617,283
(2) 损益；
项目 / 年度 2010 年度 2011 年度 2012 年度 2013 年 8 月
主营业务收入 0
主营业务成本 0
主营业务税金及附加 0
主营业务利润 0 0 0 0
管理费用 241,893 28,162 11,248 2,207,870
营业费用
财务费用 -86,531 -33,343 -9,379 5,938,682
营业利润 -155,363 5,181 -1,869 -8,146,552
投资收益
补贴收入
营业外收入
营业外支出 2,000,000
利润总额 -155,363 -1,994,819 -1,869 -8,146,552
所得税
净利润 -155,363 -1,994,819 -1,869 -8,146,552
*上海恒大对管理的项目公司不收取管理费用，往来款不收取财务费用，投资项目未结转，故无
经营收入。
(3) 现金流；
2010 年度 2011 年度 2012 年度
销售商品、提供劳务所收到的
现金
收到的税费返还
收到的其他与经营活动有关的
现金
90,628 13,996,008 359,585,723
购买商品、接受劳务支付的现
金
支付给职工以及为职工支付的
现金
3,377
支付的各项税费 22 30
支付的其他与经营活动有关的
现金
38,701,567 2,743,560 380,130,194
经
营
活
动
产
生
的
现
金
流
量
经营活动产生的现金流量净额 -38,614,316 11,252,426 -20,544,501
收回投资所收到的现金
处置固定资产、无形资产和其
他长期资产
收到的其他与投资活动有关的
现金
购建固定资产、无形资产支付
的现金
投资所支付的现金
支付的其他与投资活动有关的
现金
投资活动产生的现金流量净额
吸收投资所收到的现金
借款所收到的现金
收到的其他与筹资活动有关的
现金
偿还债务所支付的现金
分配股利、利润或偿付利息所
支付的现金
支付其他与筹资活动有关的现
金
筹
资
活
动
产
生
的
现
金
流
量 筹资活动产生的现金流量净额
现金及现金等价物净增加额 -38,614,316 11,252,426 -20,544,501
加：期初现金及现金等价物余
额
48,157,994 9,543,678 20,796,104
期末现金及现金等价物余额 9,543,678 20,796,104 251,603
(4) 负债/或有负债情况:上海恒大及下属控股公司负债明细
企业名称：上海恒大 时间： 单位：万
序
号
借款人
借款类型
（贷款/信
托/银票/贴
现等）
借款日 到期日 借款机构
借款金
额（敞
口）
担保方
式（保
证/抵押
/质押）
担保人
抵押质物
详情
抵质
押率
备注
18,000
无锡恒大
绿洲 B5
地块土地
使用权
60%
2,900
4,375
4,375
6,675
1
恒大地产集团
上海盛建置业
有限公司
并购贷款
中信银行
上海分行
6,675
抵押+
保证
无锡盛东
房产开发
有限公司
及恒大地
产集团有
限公司
无锡恒大
绿洲 B5
地块土地
使用权
60%
合计 43,000
企业名称：无锡盛东房产开发有限公司 时间： 单位：万元
序
号
借款人
借款类型
（贷款/信
托/银票/贴
现等）
借款日 到期日 借款机构
借款金
额（敞
口）
担保方
式（保
证/抵押
/质押）
担保人
抵押质物
详情
抵质押
率
备注
1
无锡盛东房产
开发有限公司
永续债
无明确到
期日
浦发广州
分行
100,000
保证+
质押
恒大地产
集团有限
公司
无锡盛东
100%股
权质押
60%
*永续债发放满一季度后项目公司可选择部分或全部赎回，利息以项目公司年度分红方式支付
借款方对项目公司无经营限制及资金监管要求
以下为上海恒大下属控股子公司担保情况：为体系内担保。
企业名称：无锡盛东房产开发有限公司 时间： 单位：万元
序
号
担保人 被担保人
担保人与
被担保人
关系
借款类型
（贷款/信
托/银票/贴
现等）
借款日 到期日
借款机
构
借款金
额（敞
口）
担保方式
（保证/抵
押/质押）
抵押质
物详情
（土地/
房屋/金
额）
备注
1 18,000
恒大绿
洲首期
B5 土地
抵押
2
无锡盛东房产
开发有限公司
恒大地产
集团上海
盛建置业
有限公司
间接
100%控
股
并购贷款
中信银
行上海
分行
25,000
抵押
恒大绿
洲二期
B4 土地
抵押
合计 43,000
*上海恒大无任何对外担保
(5) 现金流预测：
2013 2014 2015 2016
四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度
一、期初资金余额 49,123 13,621 15,193 9,018 41,440 57,884 85,306 113,507 146,135 175,374 179,297 195,368 222,740
二、现金流入
1、销售资金回笼 47,354 51,406 57,712 59,412 56,560 68,709 76,560 75,872 78,021 62,150 62,681 67,557 62,839
2、新增银行贷款资金 20,000 10,000 30,000
3、收到投资款 30,000 0 40,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
①集团所属公司 30,000 40,000
①其他股东
4、其他往来收入
现金流入小计 97,354 61,406 97,712 89,412 56,560 68,709 76,560 75,872 78,021 62,150 62,681 67,557 62,839
三、现金流出
1、开发成本 121,256 49,378 89,753 45,783 25,372 30,334 30,334 30,334 30,334 30,334 30,334 30,334 30,334
①土地费用 76,839 0 40,375 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1）土地出让金 74,601 39,199
2）拆迁补偿费
3）土地契税 2,238 1,176
①前期费用 3,595 3,595 3,595
①工程费用 40,822 45,783 45,783 45,783 25,372 30,334 30,334 30,334 30,334 30,334 30,334 30,334 30,334
1）建安工程费用 34,357 34,357 34,357 34,357 17,178 17,178 17,178 17,178 17,178 17,178 17,178 17,178 17,178
2）材料设备费用 4,063 4,063 4,063 4,063 2,032 2,032 2,032 2,032 2,032 2,032 2,032 2,032 2,032
3）精装修工程费用 4,961 4,961 4,961 4,961 9,923 9,923 9,923 9,923 9,923 9,923 9,923 9,923
4）其他工程费用 2,402 2,402 2,402 2,402 1,201 1,201 1,201 1,201 1,201 1,201 1,201 1,201 1,201
2、营业税金及附加 2,652 2,879 3,232 3,327 3,167 3,848 4,287 4,249 4,369 3,480 3,510 3,783 3,519
3、固定资产购置款 2,000 1,000 2,000 1,000
4、四项费用支出 6,948 6,577 8,003 7,879 7,202 7,106 7,363 7,661 7,404 6,413 6,091 6,068 5,574
①营销推广费用 2,047 1,028 2,254 2,188 1,931 1,674 1,931 2,317 2,060 1,202 1,374 1,351 857
①银行贷款利息 2,860 3,260 3,460 3,402 4,002 3,915 3,915 3,827 3,827 3,694 3,200 3,200 3,200
①利息支出（除银行）
①其他费用支出 2,041 2,289 2,289 2,289 1,269 1,517 1,517 1,517 1,517 1,517 1,517 1,517 1,517
5、归还银行贷款资金 2,900 4,375 4,375 6,675 18,000 6,675 20,000
6、归还其他往来
现金流出合计 132,856 59,834 103,888 56,989 40,116 41,287 48,359 43,244 48,782 58,227 46,610 40,185 59,427
四、期末资金余额 13,621 15,193 9,018 41,440 57,884 85,306 113,507 146,135 175,374 179,297 195,368 222,740 226,152
* 期初余额为： 上海恒大约为 59 万元，江阴盛建约为 64 万元，无锡盛东 49,000 万元;
*2013 年 4 季度至 2014 年底，预计总销售收入约 亿元，分别为无锡盛东 1 期尾款 亿元（包含车位），二期销售资金 11 亿元，三期销售资金 4 亿元，以及江阴项目 1 期销售资金
8 亿元，二期销售资金 3 亿元；预计 2015 年总销售收入约 亿元，包括无锡盛东二期销售资金 亿元，三期销售资金 亿元，四期销售资金 亿元，五期销售资金 6 亿元，以及
江阴项目 1 期销售资金 5 亿元，二期销售资金 亿元；2016 年预计销售总收入约 亿元，包括无锡盛东二期尾房 1 亿元，三期销售资金 1 亿元，四期销售资金 亿元，五期销售
资金 10 亿元，以及江阴项目 1 期销售资金 亿元，二期销售资金 6 亿元；
* 新增银行贷款为江阴恒大御景项目开发贷款，预计项目整体可获得开发贷款 6 亿元，按目前计划，预计 2013 年 4 季度前可发放 1 期贷款 2 亿元，并与 2014 年 1 季度获得 1 期其余 1
亿元开发贷款，预计 2014 年 3 季度获得 2 期开发贷款 3 亿元；
* *土地款分别为无锡恒大绿洲项目剩余土地款约 亿元预计 2013 年 4 季度支付，江阴恒大御景项目土地款 亿元预计 2013 年 4 季度支付，江阴恒大御景项目剩余土地款 亿元
预计 2014 年 2 季度支付；
* 假设开发贷款期限为 3 年，期间还款分别为 2,900 万元，4,375 万元，6,675 万元，18,000 万元，6675 万元，合计 43，000 万元与 2013 预计新增江阴项目贷款 2 亿元。
2. 投资计划与融资计划
3. 财务预测
4. 债务清偿计划
(三) 主要问题与风险：
无。
(四) 结论与建议：
上海恒大具备丰富的房地产开发与管理经验，财务管理严谨，旗下管理 14 个房地产开发项目，分布
在上海浦东新区、杭州、宁波、嘉兴、无锡等长三角经济发达地区，项目所属区域民间经济发达，购买
力较强，且下属项目以满足当地的刚性需求为主，主推 90㎡的小户型，预计销售资金回笼快速稳定。旗
下管理项目总占地面积约为 万㎡（1772 亩），总建筑面积共计约 333 万㎡，已销售面积约 85 万
㎡。其中，嘉兴恒大绿洲、海盐恒大御景一期、平湖恒大华府，宁波恒大山水城一期、无锡恒大绿洲一
期已经开始销售，截至 2013 年 8 月累计销售金额约 亿元。 全资控股的无锡恒大盛东和江阴恒大盛
建 2013 年底可全部开始销售，预计未来 3 年可回笼销售收入约 亿元，预计归还银行贷款 亿元，
预计工程类支出 亿元，根据现金流预测项目期间上海恒大现金流情况稳定，若上海恒大选择收购我
公司持有的项目公司股权，上海恒大有能力收购我公司股权。
十、 担保人—恒大集团
(一) 主要发现简述：
恒大集团为项目公司合作事项的履行义务提供连带责任保证担保。
(二) 主要发现详述：
a) 基本信息列表
基本信息
营业执照注册号 440102231245152 年检记录 有
贷款卡号及密码 4401000000225112 年检记录 有
组织机构代码证 23124515-2 年检记录 有
成立时间 法人代表及电话号 赵长龙
注册地址
广州市天河区黄埔大道西 78 号
3801 房
企业实际地址
广州市天河区黄埔大道西 78 号
3801 房
注册资本 25 亿元 实收资本 25 亿元
基本账户行 建设银行广州越秀支行 基本帐户账号 44001420301050131322
国税税务登记号
码
440105231245152 地税税务登记号码 440105231245152
企业性质 有限责任公司(法人独资) 行业分类 房地产开发经营
b) 经营范围、主营业务、主导产品与服务；
房地产开发经营(一级资质)，室内装饰，安装制冷空调设备，园艺工程。房地产信息咨询服务，企
业管理咨询。
c) 历史沿革；
恒大集团(境内)原名广州市恒大房地产开发有限公司，是于 1996 年 6 月 24 日注册成立的有限责
任公司，2006 年经工商管理部门核准登记后正式更名为恒大地产集团有限公司。其原注册资本为 6
亿元，原股东为广州恒大实业集团有限公司（出资 54000 万元，占股权的 90%）和广州市凯隆实业
有限公司（出资 6000 万元，占股权的 10%）。2008 年 6 月增加注册资本至人民币 25 亿元，股东为广
州市凯隆置业有限公司（出资 250000 万元，占股 100%）。主营业务为房地产开发经营（持资质证经
营）、室内装饰、安装制冷空调设备和园艺工程，拥有房地产开发一级资质。恒大集团(境内)属于广
州市凯隆置业有限公司全资控股公司，也是香港上市公司恒大地产集团（Evergrande Real Estate
Group）全资子公司。2006 年，Evergrande Real Estate Group（外资）完成境内资产重组后将其全部
资产注入境外企业，并在开曼群岛注册成为豁免有限责任公司，公司于 2009 年 11 月在香港联交所
主板上市（上市编码为 ）。
d) 理念、目标、战略；
恒大集团战略为以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集
团。母公司 Evergrande Real Estate Group（外资）总资产 亿元，员工 4 万多人，在广州、北
京、上海、天津、重庆、深圳、合肥、济南、沈阳、长沙、南昌、南京、太原、郑州、成都、海
口、哈尔滨、武汉、石家庄、长春、兰州、南宁、福州、贵阳、呼和浩特、西安、昆明、乌鲁木
齐、银川、西宁、大连、桂林等 4 个直辖市、29 个省会及重要城市设立分公司（地区公司），在全
国 140 个主要城市拥有大型项目 229 个，连续三年土地储备全国第一、在建筑面积全国第一、销售
面积全国第一、销售额稳居全国三甲。2012 年，公司销售 923 亿元，向国家纳税 135 亿元，创造就
业岗位 42 万个。2013 年上半年，恒大营业额 亿元，全国第一；2013 年，恒大预计完成过千亿
的销售目标。
恒大集团遵守质量树品牌、诚信立伟业的宗旨；坚持艰苦创业、无私奉献、努力拼搏、开拓进
取的精神；保持精心策划、狠抓落实、办事高效的作风。
恒大集团的长远目标是矢志成为世界上行业内“规模最大、队伍最优、管理最好、文化最深、品
牌最响”的 “五个之最”国际顶级企业。
恒大集团的战略布局可分为三个阶段：
第一阶段为 1997 至 2004 年，恒大集团采用的是规模取胜的市场战略，恒大集团基于行业竞
争、目标市场、消费者负担能力、资金状况等因素的客观分析，确立了“小面积、低价格”的早期发
展模式，采取快速销售、加快资金周转，快速实现企业规模壮大的发展战略。1997 年，恒大只在广
州开发 1 个项目；而至 2004 年，公司开始同时开发十多个项目，公司的员工人数由 1997 年不足 20
人上升至 2004 年超过 2000 人。凭借初创阶段的持续努力，公司逐步跻身广州房地产十强企业、广
东省房地产企业竞争力第 1 名、中国房地产十强企业及中国房地产品牌价值十强企业。
第二阶段为 2004 年至 2007 年。随着中国房地产市场渐趋成熟、竞争日益激烈，恒大集团转变
原有发展战略，开始进入“规模＋品牌”的战略过渡阶段，确保企业持续发展。在规模方面，公司跨
越广东，将地理版图扩充至其它战略性城市，使房地产开发面积从几十万平方米大幅增加至几百万
平方米，在此过程中，公司在同时管理遍布全国多个项目方面取得了经验及能力。在品牌建设上，
公司对所开发项目全部实施精品战略，并开始实施全国标准化运营模式。
第三阶段为 2007 年至今，恒大集团继续专注实施“规模＋品牌”标准化运营的战略，进一步完善
标准化运营模式，逐渐形成了极具竞争力的七大企业核心优势，并在深入拓展中国二三线城市的过
程中实现迅速拓展。经过多年实践及调整，恒大标准化运营模式行之有效，助推恒大实现持续跨越
式发展。发展至今，恒大集团已经成为中国销售面积最多、在建工程量最大、进入省会城市最多、
城市布局最广的房地产龙头企业。
e) 历史成就与业绩（可含市场排名、份额、荣誉）；
1999 年首度跻身为广州地产 10 强企业；
2000 年，恒大排名跃升至广州第 6 位；
2003 年，恒大被评为广东房地产企业竞争力第 1 名；
2004 年，恒大首度跻身中国房地产 10 强企业；
2006 至 2008 年，恒大战略性地进入广州、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京等 20 多个主
要城市，拥有 50 多个项目，规模与品牌取得实质性的跨越。恒大一流的管理团队和成功的发展模
式，吸引了国际资本巨头青睐。期间恒大累计在国际资本市场募集资金 10 多亿美元；
2009 年 11 月 5 日，Evergrande Real Estate Group（外资）在香港联交所成功上市。上市当日，
公司股票收盘价较发行价溢价 %，创下 705 亿港元总市值的记录，成为起于内地、在港市值最
大的内地房企；
2010 年，Evergrande Real Estate Group（外资）先后成功发债 亿美元，创造了中国房地产企
业全球发债的最大规模纪录，全年实现销售金额 504 亿元；
2011 年，Evergrande Real Estate Group（外资）总资产达 1790 亿元，实现销售额 804 亿元，在
销售面积、在建筑面积、进入城市数量等核心指标均位列全国第一，品牌价值突破 210 亿元；
2012 年，恒大集团步入稳定增长期，全面实施向管理要效益方针，制定各项核心指标（销售
额、主营业务收入、核心利润）年均增长 30%的计划目标，并通过拓展商业、酒店产业，探讨体
育、文化产业，加强队伍建设和企业文化建设，进一步提升恒大品牌，确保公司实现可持续稳健发
展。2012 年，恒大全年销售 亿元，销售面积 万㎡，蝉联全国第一。中国房地产上市公
司综合实力百强榜第二位。
f) 管理层:
公司管理层均具有多年投资管理经验，具有较高的管理水平和良好的职业操守。
职位 姓名 年龄 个人简介
1996 年创立公司，拥有逾 30 年地产发展、投资及企业管理经验
负责公司全面战略管理，并负责人力资源、投资收购以及酒店管
理等其他业务
任第 11 届全国政协委员；获颁“全国劳动模范”之殊荣
中国企业联合会、中国企业家协会及中国房地产协会副会长
持有冶金学学士及商业荣誉博士学位
主席兼执行董事 许家印 55
武汉科技大学管理学教授级博士生导师
2007 年加入公司，拥有逾 20 年地产发展及管理经验
负责全国业务的日常运营管理
副主席、总裁兼执行董事 夏海钧 50
持有工商管理硕士及工业经济学博士学位，是中国认可高级经济
师
2003 年加入公司，拥有逾 20 年地产发展及管理经验
副主席、常务副总裁兼执行董事 李刚 50
负责财务、融资、审计及法律等事务
2008 年加入公司，拥有逾 20 年审计、财务及会计等方面经验
负责财务运营管理
执行董事、财务总监 谢惠华 47
持有工商管理硕士学位，为香港会计师公会及美国执业会计师工
会会员
1999 年加入公司，拥有逾 20 年项目管理、建筑研究及设计方面
的经验
为恒大材料设备公司董事长
执行董事、副总裁 徐文 50
拥有注册结构工程师及监理工程师专业资格
2004 年加入公司，拥有逾 19 年地产发展及经验管理经验
负责资本运营、投资战略及发展规划管理执行董事、副总裁 赖立新 42
持有工程管理硕士学位
1997 年加入公司，拥有逾 15 年营销策划及品牌管理经验
负责企业文化建设、品牌拓展及营销策划等事务副总裁 何妙玲 48
持有数学专业学士学位
g) 曾有、面临的问题与挑战。
公司历史上未有不良记录。
h) 组织架构图：
Evergrande Real Estate Group（外资）股权结构：
恒大地产集团股权架构：
%
%
%
%
恒大地产集团（Evergrande ）股
权结构
许家印 Merrill Lynch & Co Inc 丁玉梅 公众持股
恒大地产集团（外资 Evergrande ）
*黑框内为此次担保主体恒大集团（内资）。
i) 交易对手商务与运营
经营特点以及管理模式
1、股权结构高度集中，集团董事会主席许家印和夫人通过鑫鑫及均荣两家 BVI 控股公司对企业
拥有绝对控制权。
2、总部管理结构扁平，除总裁、常务副总裁及财务总监之外设有二十多名副总裁管理集团各方
面事务，决策路径短、层次少，便于企业作出快速反应。
3、实行总部高度集权的管理模式，地区公司本质上是执行机构。总部组织庞大，职能完备，全
面决策规划、投资开发、招投标、成本管理、质量管理、营销和运营管理等各项业务，并设立多个
部门垂直管理地区公司的对口部门。这一管理模式有利于恒大在快速扩张中强化企业内部控制。
4、下属企业覆盖房地产开发的各个环节，拥有中国一级资质的恒大房地产开发公司，甲级资质
的恒大建筑设计院，特级资质的恒大建筑工程公司，甲级资质的恒大工程监理公司和一级资质的恒
大物业管理公司，有利于企业提高开发速度，加强成本控制。
5、标准化运作，从开发地块的综合设计到楼型设计、户型设计、装修，从多种媒体集中密集营
销到开盘当日实景销售方面在全国内都做到了高度的标准化。高度的标准化一方面有利于保证质
量、控制成本，另一方面也提高了建设和销售速度，从拿地到开盘的时间可以控制在 6 个月以下。
6、以二线省会城市以及二三线城市市区住宅开发为主业。这样一方面能以较低的成本扩大拿地
和开工建设规模，另一方面地块的可选择性较强，便于企业在全国复制标准化的产品开发和销售流
程，提高周转率。
恒大战略：大众市场+快速周转
恒大集团的高层全部为精装修产品，而大多数地产开发商的主要产品均为毛坯房，恒大集团的
产品仍将比较有竞争力。
快速周转：
恒大集团采用“建造后销售”的商业模式，注重快速周转。通过标准化的开发流程加上集中化的决
策和采购体系来加快开发进度。经与集团管理层沟通，项目设计工作会在购地后立即启动，并尽快
开始现场施工。因此，恒大集团的多数项目可以实现取得土地使用权后 6 个月内开始第一批销售。
地域扩张优势明显：
地域扩张战略是集团取得成功的一个重要因素。中国的城市化进程是一个从大城市到小城市渐
进的过程，恒大集团从本世纪前十年中期以来展开的全国性扩张战略，与全国城市化进程步伐保持
一致。
恒大集团全国布局示意图：
与主要依赖大城市业务的许多大型开发商相比，恒大集团更广泛地倚重于广大发展中城市。位
于一线城市项目较少，多数项目位于二、三线城市和更小的城市。
恒大集团拥有中国大陆地区最广泛的地域覆盖，远远高于同行。公司的多元化地域分布有助于
减轻地方政府政策和区域经济导致的地区性风险方面的不利影响。
恒大集团全国项目分布情况：
地区 项目个数 百分比
广东省 21 %
辽宁省 18 %
江苏省 16 %
山东省 15 %
四川省 13 %
安徽省 12 %
湖南省 12 %
河北省 12 %
山西省 9 %
河南省 9 %
重庆市 8 %
湖北省 8 %
吉林省 8 %
黑龙江省 8 %
江西省 7 %
陕西省 6 %
广西壮族自治区 6 %
天津市 5 %
内蒙古自治区 5 %
贵州省 5 %
海南省 5 %
甘肃省 5 %
浙江省 5 %
云南省 3 %
宁夏回族自治区 3 %
新疆维吾尔族自治区 3 %
上海市 1 %
青海省 1 %
合计 229 %
2013 年上半年，恒大集团新增 34 个项目，其中 %的项目位于一二线城市，同比新收购项目占
比上升 %；而新获取的三线城市项目大多数位于城市中心区域。
集团土地储备情况：
截止 2012 年 12 月 31 日，恒大集团的土地储备总建筑面积约 亿㎡。得益于大批量购地的方
法和从本世纪前十年的中期以来超前的扩张战略，恒大集团的土地成本一直属于行业最低之一，土
地储备平均土地成本约为 724 元①㎡，低于大多数全国性开发商的 1,000-3,000 元/㎡。土地成本低廉
使得恒大在维持利润率的方面有了更多的灵活性。
21
8
5
8
13
18
6
16
3
5
9512
12
6
9
7
12
5
15
1
8
5 3
5 8 1 3
项目分布情况
广东省 重庆市 天津市
湖北省 四川省 辽宁省
陕西省 江苏省 云南省
内蒙古自治区 山西省 贵州省
安徽省 湖南省 广西壮族自治区
河南省 江西省 河北省
海南省 山东省 上海市
恒大集团土地储备地区分布表：
地区 土地储备面积（未动工，千㎡） 百分比
辽宁省 14,401 %
江苏省 13,324 %
广东省 13,274 %
山东省 11,584 %
河北省 10,241 %
四川省 8,645 %
河南省 7,372 %
安徽省 6,596 %
甘肃省 4,654 %
山西省 4,330 %
湖南省 4,232 %
湖北省 4,221 %
江西省 4,192 %
重庆市 3,418 %
黑龙江省 3,260 %
贵州省 3,143 %
吉林省 3,055 %
广西壮族自治区 3,004 %
新疆维吾尔自治区 2,867 %
天津市 2,528 %
海南省 2,472 %
内蒙古自治区 2,226 %
0
20
40
60
80
100
120
140
160
2010 2011 2012
土地储备总量（百万㎡）
陕西省 2,073 %
浙江省 1,759 %
云南省 1,545 %
宁夏回族自治区 1,284 %
青海市 346 %
上海市 137 %
合计 140,183 %
恒大集团土地储备庞大，在房地产行业排名第一。但是恒大集团战略为高速开发，在建筑面积
与竣工面积始终领跑房地产行业，而非等待土地增值。其中，2012 年在建筑面积约为 3,898 万㎡，
2012 年竣工面积约为 1,374 万㎡，假设恒大集团的开发规模每年保持 15-20%的增长率且不再拿地，
那么现有的土地储备仅够 5-7 年的开发使用，土地储备属于合理的范围。
恒大集团的土地储备在地域分布多元化方面也属于行业领先，有助于减轻地区性风险带来的不
利因素。
此外，对比恒大集团全国项目分布情况，恒大集团土地储备面积较高的地区为辽宁省、江苏
省、广东省为经济较发达区域，未来发展潜力较大。
2012 年恒大集团新增土地储备：
根据恒大集团地域扩张战略及倚重中小城市风格，集团新增土地储备偏向于二三线城市，2012
%
%
%
%
%
%%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
%
% %
恒大集团全国土地储备分布情况
辽宁省 江苏省 广东省
山东省 河北省 四川省
河南省 安徽省 甘肃省
山西省 湖南省 湖北省
江西省 重庆市 黑龙江省
贵州省 吉林省 广西壮族自治区
新疆维吾尔自治区 天津市 海南省
内蒙古自治区 陕西省 浙江省
年全年，集团新增项目 47 个，新增土地储备面积 2, 万㎡，新增土地款 亿元，新增土地储
备平均成本约人民币 1,151 元①㎡。新增项目分布于 37 个城市，其中一线城市 1 个（占比 %），二
线城市 8 个（占比 %），三线城市 28 个（占比 %）。
截止 2013 年 1-6 月，集团新增土地储备建筑面积 万㎡，分布于广州、重庆、成都、长
沙、海口、长春、哈尔滨、沈阳、贵阳等。新增土地储备成本约 1,687 元/㎡。土地储备总量上升为
亿㎡，较 2012 年底增长 万㎡，增幅约为 %。新增土地储备主要分布于广州、重庆、成
都、长沙、海口、长春、哈尔滨、沈阳、贵阳等 29 个城市。
截至 2013 年上半年，集团土地储备已付土地款为 亿元，未付土地款为 亿元。其中
2013 年下半年计划支付 亿元，2014 年计划支付 亿元，2015 年及以后支付 亿元。
未来支付压力较小。
恒大集团的拿地态度由早期的进取转变到相对审慎，具有明确的购地战略并始终严格执行，已
1
8
28
2012年新增土地所在城市分布
一线城市 二线城市 三线城市
经建立起选择目标城市和目标地块的标准。例如，优先选择二线城市周边区域或三线城市中心区域
的大型纯住宅地块。购地决策前坚持对地块特征、当地市场和城市总体规划等方面进行深入研究。
恒大集团避免与其他开发商竞争主要城市核心商务区的所谓“地王”项目。此外，恒大集团也避免一些
看似高利润率的旧城改造项目，因为拆迁和居民安置要求的时间太难以预计，存在一些潜在威胁。
经与恒大集团管理沟通，集团目前的土地储备规模已经相对充足，公司的全国扩张目标也基本
实现。公司未来将采用更加审慎的态度进行购地，弥补竣工和交房建筑面积消耗。
合约销售：
恒大地产集团 2012 全年总可售货量超过 2,500 万㎡，合约销售率超过 60%；累计实现合约销售
亿元，完成全年销售计划的 %；较 2011 年的 亿元，同比增长 %；合约销售面
积 万㎡，较 2011 年的 1, 万㎡，同比增长 %，连续多年保持中国第一。
2012 年，恒大地产集团新开盘 58 个项目，分布于沈阳、济南、长沙、合肥、成都、石家庄、太
原、长春、哈尔冰、佛山、镇江、南通等 52 个二三线城市。其中二线城市新开盘项目 17 个，占新
开盘项目销售金额的 %；三线城市新开盘项目 41 个，占新开盘项目销售金额的 %
截止 2012 年 12 月 31 日，集团在售的 179 个项目分布于 104 个城市，二三线城市合约销售额
总体上保持均衡。
集团 2012 年合约销售额人民币 亿元，其中截至 2011 年 12 月 31 日已在售的 121 个项
目，合约销售额人民币 亿元，平均单个项目合约销售额人民币 亿元；2012 年新开盘的 58
个项目合约销售额人民币 亿元，平均单个项目合约销售额人民币 亿元。
截止 2012 年 12 月 31 日，集团尚有未开盘销售项目 50 个左右，多数计划于 2013 年内推出，
将为销售回笼提供保障。
2013 年上半年恒大集团新开盘项目 18 个，至 2013 年 6 月 30 日，在售项目累计达到 197 个，
主要分布在 27 个地区，覆盖 110 个城市。
截止 2013 年 9 月，恒大集团下属所有项目累计实现销售收入约 亿元，合约销售总面积
约 1102 万㎡，分别增长 %及 %。期内销售均价为每平方米 6774 元人民币，较上年同期增
长 %。
恒大模式/标准产品系列：
除恒大地产早期的开发项目外，公司产品绝大多数可被划分入以下五个标准系列之一：
恒大 5 类标准产品：
恒大城 恒大绿洲 恒大金碧天下 恒大名都 恒大华府
项目位置 市区 市区及近郊 远郊 临近商业中心 核心地段
产品定位 中端 中高端 中高端 中端 高端
产品组成 高层住宅 高层住宅
高层住宅
商业
酒店
别墅
高层住宅
中密度住宅
别墅
主要特色
配置幼儿园及小
学
临近自然景观资源
超大规模
（百万平米以
上）
地段优越、交通
便利
大户型、豪华型装
修
1. 恒大城或恒大雅苑等，定位为市区或城郊地段大中型城市社区。一般总建筑面积 700,000-
%
%
%
2012年恒大项目成交金额占比
一线城市 二线城市 三线城市
%
%
恒大集团新旧项目成交金额占比
2012年新开盘项目
截止2012年12月31日已在售项目
900,000㎡，由高层住宅和大型会所组成。“城“系列产品往往配套幼儿园和小学等辅助设
施，以吸引新婚购房者。
2. 恒大绿洲或恒大江湾，一般由城市和乡村地区的高层住宅加高档会所和大型室内运动中心
组成。部分“绿洲“系列甚至还配有大型高尔夫球场。项目一般靠近河流、湖泊和山脉，因
此许多户型都享受全面的自然景观。
3. 恒大金碧天下或恒大山水城，定位为大型生态社区，平均总建筑面积超过 100 万㎡，集住
宅、商业、旅游和度假于一体。社区一般由高层住宅、花园洋房、别墅以及高档酒店、会
议中心、休闲娱乐中心等配套设施组成。“金碧天下“系列也被归入旅游地产这一类别，公
司在几年前开始开发。由于开发规模巨大，”金碧天下“系列一般位于城市郊区，与城市中
心地段相比，地块更大、低价更低。恒大地产常常通过分期买入的方式购买”金碧天下“系
列的土地使用权，逐步扩大开发。恒大地产完成整个项目可能需要 6-9 年甚至更多时间，而
其他系列仅需 3-6 年时间。
4. 恒大名都或恒大都市广场等，定位为配套完善的花园式住宅小区，主要由酒店式公寓和高
层住宅组成。“名都”系列产品的特点在于地段方便，一般位于或靠近城市商业中心，交通
方便。本次萧山城南项目预计将使用名都模式。
5. 恒大华府或恒大御景湾等，是恒大地产的高端住宅产品，定位于富裕家庭和高净值投资
者。“华府”系列一般位于繁华都市的中心区域，甚至包括私家空中花园和空中别墅等超豪
华产品 。
标准化开发：
恒大集团在日常运营中采用标准化的开发策略，并建立了标准化的流程。这对恒大集团实现更
快的周转速度提供了支持。
可复制化方案设计：
恒大集团标准化模式主要组成要素之一就是可复制化的方案设计。恒大集团针对不同的产品系
列，建立起一系列的总图规划、详细设计和材料选配标准。可复制的设计要素广泛用于不同地区可
类比项目的关键元素、户型、装修和景观。加上事前的市场调查和统一的购地标准，全面设计工作
可以再购地后很快完成。现场施工和后续的预售等工作就可以尽快启动。
决策集中化：
恒大集团采用集中高效的决策体系，包括项目投资、项目定位、关键设计要素、以及定价策略
在内的大部分重要决策，都由恒大集团广州总部完成。其子公司的主要职责在于执行，因此这种集
中化的管理制度增加了办事效率，给予恒大集团快速扩张战略的支持。
采购集中化：
恒大集团建立了集中统一的采购平台，支持全国的开发项目。大部分主要基本材料和装修材料
都由总部统一批量采购，然后直接由供应商配送到群过各个项目现场。大部分主要涉及和施工服务
合同也都在广州总部签订。这样一种方式减轻了区域子公司管理时间和资源需求压力。目前，恒大
已经与 300 多家知名的国内外企业建立合作关系，负责全国范围内的产品和服务供应，包括规划设
计、结构施工和景观工程、装修装饰材料等。集中采购对于成本控制也相对有效，近年来虽然通货
膨胀持续走高，但是恒大集团的单位装修成本由于集中采购数量的增加而略有下降。
恒大集团规模驱动型业务的发展关键动力在于标准化的开发加上集中化的决策和采购，从而在
积极扩张和确保品质之间实现良好的平衡。
房地产开发：
2012 年，集团竣工建筑面积 1, 万㎡，分布于 125 个项目，位于中国 25 个不同地区。
截止 2012 年 12 月 31 日，集团全年共计 134 个项目实现交楼，交楼金额人民币 亿元，同
比增长 %；交楼面积 1, 万㎡，同比增长 %；交楼均价为人民币 5,972 元①㎡。
2012 年各地区项目竣工建筑面积分布：
地区 竣工面积（千㎡） 百分比
辽宁省 1498 %
安徽省 1168 %
湖南省 975 %
广东省 934 %
江西省 866 %
山东省 838 %
重庆市 838 %
河北省 811 %
江苏省 728 %
河南省 659 %
山西省 605 %
湖北省 522 %
吉林省 481 %
贵州省 467 %
四川省 398 %
陕西省 371 %
天津市 302 %
广西壮族自治区 302 %
海南省 302 %
云南省 247 %
内蒙古自治区 165 %
浙江省 96 %
新疆维吾尔自治区 69 %
黑龙江省 55 %
宁夏回族自治区 41 %
合计 13,739 %
2013 年 1-6 月份，恒大集团共有 149 个项目完成竣工，主要分布 26 个主要地区，竣工建筑面
积合计 万㎡。
集团在建项目总体情况：
截至 2012 年 12 月 31 日，集团在建项目 186 个，在建筑面积约 3, 万㎡，同比增长 %。
下表载列集团各项目的在建筑面积情况。
2012 年各地区项目在建筑面积分布：
1498
1168
975
934
866
838
838 811
728
659
605
522
481
467
398 371
302
302 302
247
165
96 69
55 41
2012年各地区项目竣工情况（千㎡）
辽宁省 安徽省 湖南省 广东省
江西省 山东省 重庆市 河北省
江苏省 河南省 山西省 湖北省
吉林省 贵州省 四川省 陕西省
天津市 广西壮族自治区 海南省 云南省
内蒙古自治区 浙江省 新疆维吾尔自治区 黑龙江省
宁夏回族自治区
地区 在建筑面积积（千㎡） 百分比
广东省 2, %
重庆市 1, %
天津市 1, %
湖北省 1, %
四川省 3, %
辽宁省 4, %
陕西省 %
江苏省 2, %
云南省 %
内蒙古自治区 %
山西省 2, %
贵州省 %
安徽省 2, %
湖南省 1, %
广西壮族自治区 %
河南省 1, %
江西省 1, %
河北省 %
海南省 %
山东省 3, %
吉林省 1, %
甘肃省 %
宁夏回族自治区 %
浙江省 %
黑龙江省 %
青海省 %
新疆维吾尔族自治区 %
合计 38, %
投资物业：
集团适度优化其商铺、车位等投资性物业组合，以获取长期稳定的现金流增长为目标，作为地
产经营的有益补充。于 2012 年 12 月 31 日，集团共拥有商铺、综合楼等投资物业约 万㎡，车
位 98,404 个，共 93 个发展项目遍及全国。其中较有代表性的是位于广州的恒大中心，共有 348 个车
位。约 万㎡的商铺及写字楼作为投资用途。随着 2013 年 3 月恒大中心全面投入使用，对于整个
投资物业的租金收入，具有积极作用。2012 年全年实现租金总收入人民币 9,900 万元，同比增长
%。
物业管理：
2012 年内，恒大集团物业管理收入为人民币 亿元，较上年增长 %，主要是由于年内竣
工和交楼的总建筑面积各有所增加而收取额外物业管理费用。
其他业务：
2012 年内，恒大集团房地产建设及酒店营运收入共人民币 亿元，较上年增长 %，主要
是由于建筑工程增加。
人力资源：
于 2012 年 12 月 31 日，恒大集团共有员工 38,463 人，其中房地产开发建设系统大学本科及以
2,478
1,343
1,358
1,636
3,146
4,521
824
2,655
270837
2,109
612
2,334
1,980
570
1,731
1,423
998
391 3,280
1,603 312
735
353
837 199
444
2012年各地区项目在建情况（千㎡）
广东省 重庆市 天津市
湖北省 四川省 辽宁省
陕西省 江苏省 云南省
内蒙古自治区 山西省 贵州省
安徽省 湖南省 广西壮族自治区
河南省 江西省 河北省
海南省 山东省 吉林省
甘肃省 宁夏回族自治区 浙江省
上学历人员占比为 %，构建起一支年轻化、高学历、高素质的员工队伍。2012 年，集团共招聘
应届毕业生 800 人，招聘社会专业人才 4,895 人，各部门全年为员工提供课堂培训、专业讲座约
23,238 堂次，累计培训人数约 340,114 人次，员工人均参加培训 次，培训总时间约 38,505 小时，
约 小时①堂次。
恒大集团始终坚持以人为本的人力资源开发策略，坚信人才是企业最重要的资源。于 2012 年
12 月 31 日，集团总雇员成本（包括董事酬金）约人民币 亿元（2011 年：约人民币 亿
元）。
外部评级：
评级机构标准普尔 2013 年 2 月 19 日宣布，将恒大地产()评级展望由“负面”修订至“稳
定”，将其大中华区信用评级亦由“cnBB+”升至“cnBBB-”，并确认其长期企业信用评级为“BB”，未偿
还高级无抵押票据发行评级为“BB-”。
此外，由于恒大在 2012 年销售排名较好，在财务管理上通过多种融资工具优化了企业债务结
构，加之受益中国新型城镇化进程政策，包括花旗、高盛等多家金融机构均发布了正向评价。
二、 恒大地产集团财务情况：
a) 恒大集团本级资产负债表； 单位：元
项目 / 年度 2010 年度 2011 年度 2012 年度 2013 年 7 月
货币资金 1,815,874,759 1,145,077,733 727,894,760 2,317,337,087
短期投资
应收票据
应收帐款 109,693,641 133,205,942 70,258,978 37,021,371
预付帐款 75,134,589 52,175,662 51,353,573 81,554,253
应收股利 80,000,000 159,548,163 159,548,163
其他应收款（*） 20,382,292,738 31,658,514,765 38,962,191,780 3,313,005,186
存货净额 1,584,127,181 1,059,944,452 2,244,917,189 2,471,574,356
待摊费用
流动资产 23,967,122,908 34,128,918,553 42,216,164,443 8,380,040,417
长期投资 12,225,806,917 19,038,496,713 26,140,446,826 27,821,383,734
固定资产 200,390,455 240,092,844 248,499,715 255,501,631
在建工程 25,640,333 71,457,933 284,434,534 303,966,312
无形资产 63,633,500 62,315,976 25,964,990
长期待摊费用 3,385,564 2,051,467 628,249 392,182
递延所得税资产 13,064,746 13,064,746 25,558,349 17,004,987
递延税款借项 55,130,817 22,111,875 13,845,338
其他非流动资产 11,953,672 25,957,125 61,743,793
资产合计 36,490,541,740 53,591,781,305 69,017,850,557 36,865,998,047
短期借款 1,000,000,000
应付票据 113,607,137 17,729,236 10,385,657
应付帐款 811,491,838 1,009,077,977 701,078,773 594,050,631
预收帐款 712,718,062 234,937,819 130,084,585 308,904,957
应付职工薪酬 -282,391 -282,391 -225,908 -225,909
应缴税费 450,521,420 245,634,017 19,496,581 3,482,656
其他应付款（*） 28,817,255,955 43,641,613,938 58,718,720,438 25,252,234,997
预提费用
流动负债 30,791,704,885 45,244,588,497 59,586,883,705 27,168,832,989
长期借款 897,760,000 2,289,920,000 1,214,880,000 1,700,000,000
其他非流动负债 959,290,000 959,290,000 818,124,868 818,124,868
负债合计 32,648,754,885 48,493,798,497 61,619,888,573 29,686,957,857
少数股东权益 0 0 0 0
所有者权益 3,841,786,856 5,097,982,808 7,397,961,984 7,179,040,190
股本 2,500,000,000 2,500,000,000 2,500,000,000 2,500,000,000
资本公积
盈余公积 215,200,350 336,464,151 466,319,006 465,463,669
未分配利润 1,126,586,505 2,261,518,657 4,431,642,978 4,213,576,521
负债及股东权益 36,490,541,740 53,591,781,305 69,017,850,557 36,865,998,047
* 2013 年 7 月报表资产规模大幅下降，主要原因为集团公司将部分体系内的资金往来作合
并冲抵，导致其他应收款、其他应付款规模有大幅下降，其余科目无较大变化。
以上财务数据位恒大地产集团本级。
科目明细：（2012 年全年）
长期股权投资 26,140,446,826
北京北慧中慧教育科技有限公司 5,500,000
上海易居生源股权投资中心（有限合伙） 29,346,000
天基控股有限公司 67,048,880
广州通瑞达房地产实业有限公司 500,213,066
广州市俊鸿房地产开发有限公司 384,015,578
深圳市中心港房地产开发有限公司 10,000,000
恒大地产集团（中山）有限公司 400,000,000
恒大地产集团云浮有限公司 200,000,000
恒大商业有限公司 100,000,000
广州恒晖建筑工程有限公司 21,000,000
广州市恒大工程监理有限公司 3,000,000
恒大园林集团有限公司 120,000,000
广州恒大装饰工程有限公司 3,010,000
广州市恒大广告有限公司 500,000
广州恒大材料设备有限公司 100,000,000
广州市金碧世家物业服务有限公司 10,000,000
广州市金碧恒盈物业服务有限公司 10,000,000
广州金碧房地产代理有限公司 500,000
佛山市恒大金属建筑材料有限公司 1,000,000
广东恒大排球俱乐部有限公司 20,000,000
广州恒大足球俱乐部有限公司 100,032,800
广州市金碧大世界饮食娱乐有限公司 753,600
广州恒大歌舞团有限公司 2,000,000
广州市恒大酒店有限公司 5,000,000
恒大世纪城（清远）酒店有限公司 6,000,000
广州市品宴餐饮企业管理有限公司 3,000,000
恒大地产集团天津蓟县酒店有限公司 8,000,000
重庆恒大酒店有限公司 6,000,000
彭山恒大酒店有限公司 10,000,000
恒大国际足球学校 20,000,000
恒大文化产业集团有限公司 600,000,000
北京润业文化艺术有限公司 250,000
恒大怡和置业有限公司 50,000,000
北京观止文化艺术有限公司 1,256,600
恒大地产集团广东房地产开发有限公司 50,000,000
广州恒大生态农业开发有限公司 1,000,000
佛山市南海俊诚房地产开发有限公司 20,000,000
佛山市南海盈裕房地产开发有限公司 980,000,000
恒大盛宇置业有限公司 1,079,019,089
恒大生态示范园有限公司 1,000,000
恒大汤塘农场有限公司 1,000,000
恒大地产集团佛冈有限公司 20,000,000
鹤山市鑫鑫观光产业园有限公司 1,000,000
恒大地产集团阳江有限公司 20,000,000
恒大地产集团恩平有限公司 120,000,000
恒大地产集团韶关有限公司 230,000,000
恒大地产集团天津有限公司 100,000,000
天津蓟县金鑫观光产业有限公司 1,000,000
恒大地产集团天津蓟县有限公司 437,000,000
启东市惠口福饮食广场有限公司 6,000,000
启东市金色海岸大酒店有限公司 6,000,000
启东市童心游乐有限公司 6,000,000
启东市万仁动感影视城有限公司 6,000,000
启东市欣晴娱乐有限公司 5,000,000
启东市立群健身俱乐部有限公司 10,000,000
启东市怡然康复保健有限公司 6,000,000
恒大地产集团盐城有限公司 332,184,000
恒大地产集团武汉有限公司 1,308,000,000
武汉鑫金观光产业园有限公司 1,000,000
恒大地产集团重庆有限公司 841,000,000
重庆市鑫恒观光农业有限公司 1,000,000
重庆市恒大君鑫房地产开发有限公司 1,113,909,508
恒大地产集团自贡有限公司 20,000,000
恒大地产集团成都有限公司 521,000,000
彭山县鑫鑫观光产业园有限公司 1,000,000
安宁市淦鑫观光产业园有限公司 1,000,000
恒大地产集团昆明有限公司 30,000,000
恒大地产集团南京置业有限公司 229,000,000
南京汉典房地产开发有限公司 607,344,260
淮安恒大富丰房地产开发有限公司 500,000,000
丹阳恒大置业有限公司 384,942,000
宿迁恒大华府置业有限公司 310,000,000
连云港恒大城置业有限公司 20,000,000
恒大地产集团（沈阳）投资有限公司 600,000,000
恒大地产集团郑州有限公司 20,000,000
恒大地产集团西安有限公司 30,000,000
西安祺云置业有限公司 339,000,000
西安曲江投资建设有限公司 294,840,383
恒大地产集团太远有限公司 891,000,000
太原名都房地产开发有限公司 468,593,881
太原俊景房地产开发有限公司 512,930,000
运城市金恒房地产开发有限公司 135,000,000
临汾市紫旌房地产开发有限公司 97,384,854
太原俊豪房地产开发有限公司 10,000,000
大同俊景房地产开发有限公司 235,000,000
吕梁市俊汇房地产开发有限公司 10,000,000
运城市鑫万瑞房地产开发有限公司 234,530,915
运城经济开发区壹加壹房地产开发有限公司 42,600,000
恒大地产集团包头有限公司 525,000,000
恒大地产集团呼和浩特有限公司 30,000,000
恒大地产集团洛阳有限公司 457,000,000
恒大地产集团石家庄有限公司 600,000,000
恒大地产集团鹿泉有限公司 100,000,000
恒大地产集团白洋淀温泉城有限公司 100,000,000
恒大地产集团南宁有限公司 20,000,000
恒大地产集团防城港有限公司 20,000,000
恒大地产集团贵阳置业有限公司 448,520,000
恒大地产集团合肥有限公司 20,000,000
铜陵恒大置业有限公司 250,000,000
淮北粤通置业有限公司 310,000,000
恒大地产集团长沙置业有限公司 470,000,000
湖南雄震投资有限公司 558,593,196
岳阳金碧置业有限公司 256,500,000
恒大地产集团济南置业有限公司 320,000,000
东营御景置业有限公司 60,000,000
鄂州鑫金生态观光产业园有限公司 1,000,000
恒大地产上海盛建置业有限公司 50,000,000
嘉兴恒大置业有限公司 263,000,000
海盐盛建置业有限公司 230,000,000
平湖恒大名都置业有限公司 50,000,000
无锡恒大房地产开发有限公司 48,000,000
恒大地产集团（南昌）有限公司 20,000,000
江西宏吉投资有限公司 26,977,041
恒大地产集团景德镇置业有限公司 441,000,000
南昌中电投高新置业有限公司 21,611,535
恒大地产集团海南有限公司 20,000,000
儋州恒大滨海投资有限公司 424,310,000
恒大地产集团长春有限公司 20,000,000
恒大地产集团兰州置业有限公司 350,000,000
恒大地产集团银川有限公司 418,660,000
恒大地产集团石嘴山有限公司 238,000,000
恒大地产集团哈尔滨有限公司 200,000,000
恒大地产集团乌鲁木齐有限公司 20,000,000
深圳市建设（集团）有限公司 2,664,069,638
东莞市城邦房地产开发有限公司 1,000,000
恒大及地产集团（深圳）有限公司 41,500,000
2013 年 7 月明细：
其他应收款
北京市土地整理储备中心 352,270,000
长沙国土资源交易中心 360,000,000
常德市公共资源交易中心 352,270,000
*其他应收款多为存出土地保证金
其他应付款
广州恒大材料设备有限公司 2,573,715,742
佛山市南海新中建房地产发展有限公司 4,639,142,576
恒大长基（沈阳）置业有限公司 3,296,457,906
恒大地产集团太原有限公司 2,891,572,199
恒大地产集团石家庄有限公司 3,183,670,244
*其他应付款为集团下属公司资金流入
存货
开发产品 772,834,931
开发成本 1,698,739,425
短期借款
北京银行深证分行委托贷款 1,000,000,000
长期借款
农行广州城南支行并购贷款 1,000,000,000
山东信托贷款 700,000,000
b) 损益； 单位：元
项目 / 年度 2010 年度 2011 年度 2012 年度 2013 年 7 月
主营业务收入 2,837,291,187 3,506,750,528 771,707,530 333,528,711
主营业务成本 1,437,295,100 1,737,363,797 413,570,673 0
主营业务税金及附加 212,179,157 319,919,964 156,633,616 2,689,516
主营业务利润 1,187,816,931 1,449,466,767 201,503,242 330,839,195
管理费用 132,792,155 299,964,077 387,026,308 245,368,029
销售费用 140,304,369 147,079,062 130,711,370 47,818,982
财务费用 -8,072,917 50,595,102 164,892,470 36,128,601
营业利润 922,793,323 951,828,526 -481,126,907 1,523,583
投资收益 69,799 645,327,651 2,957,061,570 -57,898
补贴收入
营业外收入 888,783,831 1,951,227 16,985,537 308,826
营业外支出 53,371,998 204,423,213 89,283,542 212,142,943
利润总额 1,758,274,955 1,394,684,191 2,403,636,659 -210,368,432
所得税 391,548,759 176,653,851 2,479,670 0
净利润 1,366,726,197 1,218,030,340 2,401,156,988 -210,368,432
c) 财务指标；
2010 年度 2011 年度 2012 年度 2013 年 7 月
每股收益
每股净资产
投
资
与
收
益
净资产收益率
流动比率
速动比率
偿
债
能
力 应收帐款周转率
销售毛利率 赢
利
能
力
主营业务利润率
存货周转率
固定资产周转率
经
营
能
力 总资产周转率
净资产比率
资产负债比率
固定资产比率
资
本
构
成
资产报酬率
d) 现金流量表 单位：元
2010 年度 2011 年度 2012 年度
销售商品、提供劳务所收到的
现金
1,968,067,283 3,060,383,323 436,416,115
收到的税费返还 2,641,308 648,058 2,381,666
收到的其他与经营活动有关的
现金
6,999,149,333 5,427,001,319 9,447,457,624
购买商品、接受劳务支付的现
金
2,052,294,188 3,417,206,272 1,791,099,031
支付给职工以及为职工支付的
现金
79,038,660 229,350,535 326,943,006
支付的各项税费 182,086,859 726,624,651 463,930,820
支付的其他与经营活动有关的
现金
777,949,246 1,537,512,760 1,335,448,125
经
营
活
动
产
生
的
现
金
流
量
经营活动产生的现金流量净额 5,878,488,972 2,577,338,482 5,968,834,421
收回投资所收到的现金 5,014,236 107,228,580
取得投资收益收到的现金 69,799 565,327,651 80,433,543
处置固定资产、无形资产和其
他长期资产
-27,697
收到的其他与投资活动有关的
现金
2,000,000 2,985
购建固定资产、无形资产支付
的现金
42,165,036 171,165,580 187,742,797
投资所支付的现金 5,273,132,800 4,835,058,060 5,082,621,715
支付的其他与投资活动有关的
现金
83,624,636
投资活动产生的现金流量净额 -5,313,228,038 -4,519,506,390 -5,082,727,101
吸收投资所收到的现金
借款所收到的现金 732,000,000 2,205,390,000
收到的其他与筹资活动有关的
现金
偿还债务所支付的现金 744,240,000 813,230,000 1,119,251,797
分配股利、利润或偿付利息所
支付的现金
45,587,609 32,767,734 51,339,058
支付其他与筹资活动有关的现
金
2,540,000 88,021,384 132,699,437
筹
资
活
动
产
生
的
现
金
流
量
筹资活动产生的现金流量净额 -60,367,609 1,271,370,882 -1,303,290,293
现金及现金等价物净增加额 504,893,326 -670,797,026 -417,182,973
加：期初现金及现金等价物余
额
1,310,981,433 1,815,874,759 1,145,077,733
期末现金及现金等价物余额 1,815,874,759 1,145,077,733 727,894,760
e) 负债/或有负债情况
企业名称：恒大地产集团（内资） 时间： 单位：万元
序号
借
款
人
借款类型（贷款/信托/银票/贴
现等）
借款日 到期日 借款机构
借款金额
（敞口）
担保方式（保
证/抵押/质
押）
担保人
抵押质
物详情
抵质押
率
备注
1 深圳建设集团股权并购贷款
农行广东广
州城南支行
100,
质押担保、保
证担保
Evergrande
2 委托贷款 50, 保证担保 Evergrande
3 东莞华府委托贷款
北京银行深
圳分行 50, 保证担保 Evergrande
4
地
产
集
团
集团子公司项目信托融资 山东信托 70, 抵押担保 Evergrande
合计 270,
企业名称：恒大集团 （内资） 时间： 单位：万元
序
号
担保人 被担保人
担保人与
被担保人
关系
借款类型
（贷款/信
托/银票/贴
现等）
借款日 到期日 借款机构
借款金额
（敞口）
担保余额（保
证/抵押/质
押）
抵押质物详
情（土地/房
屋/金额）
备注
1
恒大地产集
团有限公司
恒大地产集团太原有
限公司
关联公司 2013-10-18 晋商 11,000 1, 1,
2
恒大地产集
团有限公司
武汉华力置业有限公
司
关联公司 2013-11-18 光大 9,000 3, 3,
3
恒大地产集
团有限公司
恒大动漫产业集团有
限公司
关联公司 2013-12-11 工行 15,000 2, -
4
恒大地产集
团有限公司
深圳建设（集团）有
限公司
关联公司 2013-12-17 北京 7,200 13, -
5
恒大地产集
团有限公司
恒大地产集团南充有
限公司
关联公司 2014-01-06 工行 10,000 13, 13,
6
恒大地产集
团有限公司
深圳建设（集团）有
限公司
关联公司 2014-01-08 北京银行 2,200 20, -
7
恒大地产集
团有限公司
深圳建设（集团）有
限公司
关联公司 2014-01-09 上海银行 13,000 7, -
8
恒大地产集
团有限公司
深圳建设（集团）有
限公司
关联公司 2014-01-31 江苏银行 18,000 3, -
9
恒大地产集
团有限公司
沈阳嘉祺置业有限公
司
关联公司 2014-02-17 光大 20,000 5, 5,
10
恒大地产集
团有限公司
天津津丽湖投资有限
公司
关联公司 2014-03-07 民生 10,000 13, 13,
11
恒大地产集
团有限公司
句容天工置业有限公
司
关联公司 2014-03-12 工行 15,000 17, 17,
12
恒大地产集
团有限公司
安徽三林置业有限公
司
关联公司 2014-03-27 交行 20,000 6, 6,
13
恒大地产集
团有限公司
深圳建设（集团）有
限公司
关联公司 2014-03-28 宁波 25,000 30, -
14
恒大地产集
团有限公司
芜湖恒大置业有限公
司
关联公司 2014-03-28 光大 20,000 2, 2,
15
恒大地产集
团有限公司
五家渠卓越房地产开
发有限公司
关联公司 2014-04-06 交行 17,000 13, 13,
16
恒大地产集
团有限公司
深圳建设（集团）有
限公司
关联公司 2014-05-09 光大 27,000 10, -
17
恒大地产集
团有限公司
儋州滨海恒大投资有
限公司
关联公司 2014-05-16
海口农商
行
30,000 6, 6,
18
恒大地产集
团有限公司
广州恒大材料设备有
限公司
关联公司 2014-05-27 渤海 10,000 50, 50,
19
恒大地产集
团有限公司
恒大影视文化有限公
司
关联公司 2014-05-29 长沙 21,000 11, -
20
恒大地产集
团有限公司
恒大园林集团有限公
司
关联公司 2014-06-02 平安 10,000 6, 6,
21
恒大地产集
团有限公司
长沙宝瑞房地产开发
有限公司
关联公司 2014-06-04 光大 10,000 15, 15,
22
恒大地产集
团有限公司
深圳建设（集团）有
限公司
关联公司 2014-06-07 平安 9,000 30, 30,
23
恒大地产集
团有限公司
浏阳金碧置业有限公
司
关联公司 2014-06-20 工行 50,000 9, 9,
24
恒大地产集
团有限公司
恒大地产集团景德镇
置业有限公司
关联公司 2014-06-24 交行 11,000 11, 11,
25
恒大地产集
团有限公司
莱芜恒大金碧天下置
业有限公司
关联公司 2014-06-25 中信 6,000 10, -
26
恒大地产集
团有限公司
宁夏金海置业有限公
司
关联公司 2014-06-28 招行 20,000 7, 7,
27
恒大地产集
团有限公司
恒大鑫源(昆明)置业
有限公司
关联公司 2014-06-30 民生 30,000 10, 10,
28
恒大地产集
团有限公司
深圳建设（集团）有
限公司
关联公司 2014-07-04 农行 20,000 20, -
29
恒大地产集
团有限公司
深圳建设（集团）有
限公司
关联公司 2014-07-05 宁波 34,200 17, -
30
恒大地产集
团有限公司
深圳建设（集团）有
限公司
关联公司 2014-07-16 上饶 10,000 5, -
31
恒大地产集
团有限公司
恒大鑫源（沈阳）置
业有限公司
关联公司 2014-07-26 光大 7,000 3, 3,
32
恒大地产集
团有限公司
恒大园林集团有限公
司
关联公司 2014-08-01 渤海 15,000 10, -
33
恒大地产集
团有限公司
恒大地产集团景德镇
置业有限公司
关联公司 2014-08-15 交行 30,000 11, 11,
34
恒大地产集
团有限公司
恒大地产集团江津有
限公司
关联公司 2014-08-16 光大 17,000 15, 15,
35
恒大地产集
团有限公司
恒大地产集团景德镇
置业有限公司
关联公司 2014-08-21 农行 5,000 10, 10,
36
恒大地产集
团有限公司
深圳建设（集团）有
限公司
关联公司 2014-08-29 中信 10,000 20, -
37
恒大地产集
团有限公司
恒大地产集团盐城有
限公司
关联公司 2014-09-20 中行 20,000 10, 10,
38
恒大地产集
团有限公司
恒大地产集团太原有
限公司
关联公司 2014-09-22 中信 10,000 7, 7,
39
恒大地产集
团有限公司
秦皇岛恒大城投资有
限公司
关联公司 2014-09-29 农行 15,000 10, -
40
恒大地产集
团有限公司
武汉华力置业有限公
司
关联公司 2014-10-09 光大 10,000 2, 2,
41
恒大地产集
团有限公司
恒大影视文化有限公
司
关联公司 2014-11-24 交行 15,000 1, -
42
恒大地产集
团有限公司
长沙宝瑞房地产开发
有限公司
关联公司 2014-11-26 兴业 10,000 10, 10,
43
恒大地产集
团有限公司
天津山水城投资有限
公司
关联公司 2014-11-30
滨海农商
行
10,000
44
恒大地产集
团有限公司
恒大动漫产业集团有
限公司
关联公司 2014-12-08 交行 15,000 -
45
恒大地产集
团有限公司
大庆市恒大永盛房地
产开发有限公司
关联公司 2014-12-19 兴业 1,000 12, 12,
46
恒大地产集
团有限公司
重庆君鑫房地产开发
有限公司
关联公司 2014-12-25 民生 16,000 29, 10,
47
恒大地产集
团有限公司
佛山市南海盈裕房地
产发展有限公司
关联公司 2015-01-03 民生 15,000 30, 30,
48
恒大地产集
团有限公司
恒大鑫源(昆明)置业
有限公司
关联公司 2015-02-16 光大 1,000 6, 6,
49
恒大地产集
团有限公司
南昌中电投高新置业
有限公司
关联公司 2015-02-28 民生 15,000 21, 21,
50
恒大地产集
团有限公司
长沙瑞玺置业有限公
司
关联公司 2015-03-10
华融湘江
银行
30,000 8, 8,
51
恒大地产集
团有限公司
潮州市恒大置业有限
公司
关联公司 2015-03-13 交行 80,000 11, 11,
52
恒大地产集
团有限公司
恒大地产集团重庆有
限公司
关联公司 2015-03-27 民生 7,000 3, 3,
53
恒大地产集
团有限公司
武汉华力置业有限公
司
关联公司 2015-03-29 中行 25,000 8, 4,
54
恒大地产集
团有限公司
鄂州恒大房地产开发
有限公司
关联公司 2015-03-31 中行 15,000 10, 10,
55
恒大地产集
团有限公司
曲靖中熙置业有限公
司
关联公司 2015-04-01 光大 12,000 6, 6,
56
恒大地产集
团有限公司
新乡名都置业有限公
司
关联公司 2015-04-07 中行 10,000 17, 17,
57
恒大地产集
团有限公司
大同俊景房地产开发
有限公司
关联公司 2015-04-25 民生 13,000 10, 10,
58
恒大地产集
团有限公司
沈阳嘉凯置业有限公
司
关联公司 2015-05-21 工行 15,000 12, 12,
59
恒大地产集
团有限公司
重庆恒大涪城房地产
开发有限公司
关联公司 2015-05-22 邮储 7,000 15, 15,
60
恒大地产集
团有限公司
潍坊金碧置业有限公
司
关联公司 2015-05-26 民生 20,000 18, 18,
61
恒大地产集
团有限公司
太原得一房地产开发
有限公司
关联公司 2015-05-26 光大 10,000 11, 11,
62
恒大地产集
团有限公司
合肥粤通置业有限公
司
关联公司 2015-06-06 民生 25,000 19, 19,
63
恒大地产集
团有限公司
恒大地产集团重庆有
限公司
关联公司 2015-07-11 招行 15,000 13, 13,
64
恒大地产集
团有限公司
重庆君鑫房地产开发
有限公司
关联公司 2015-07-18 光大 28,000 8, 8,
65
恒大地产集
团有限公司
长春盛基房地产开发
有限公司
关联公司 2015-07-22 招行 12,000 30, 30,
66
恒大地产集
团有限公司
济南恒大翡翠华庭置
业有限公司
关联公司 2015-07-30 民生 20,000 64, 64,
67
恒大地产集
团有限公司
重庆恒大永君房地产
开发有限公司
关联公司 2015-08-15 光大 30,000 6, 6,
68
恒大地产集
团有限公司
恒大鑫源（昆明）置
业有限公司
关联公司 2015-08-19 民生 8,000 3, 3,
69
恒大地产集
团有限公司
恒大地产集团江津有
限公司
关联公司 2015-08-29 光大 30,000 1, 1,
70
恒大地产集
团有限公司
儋州滨海恒大投资有
限公司
关联公司 2015-09-20 交行 80,000 8, 8,
71
恒大地产集
团有限公司
恒大长基（沈阳）置
业有限公司
关联公司 2015-09-20 光大 20,000 29, 29,
72
恒大地产集
团有限公司
襄阳恒大房地产开发
有限公司
关联公司 2015-09-29 光大 30,000 15, 7,
73
恒大地产集
团有限公司
沈阳嘉凯置业有限公
司
关联公司 2015-10-23 农行 15,000 18, 18,
74
恒大地产集
团有限公司
东莞市深建房地产有
限公司
关联公司 2015-10-23 工行 20,000 15, -
75
恒大地产集
团有限公司
云南和鼎房地产开发
经营有限公司
关联公司 2015-10-25 农行 15,000 17, 17,
76
恒大地产集
团有限公司
沈阳悦通置业有限公
司
关联公司 2015-12-27 中行 17,300 35, 35,
77
恒大地产集
团有限公司
佛山市南海盈裕房地
产发展有限公司
关联公司 2015-12-30
广东农信
社
50,000 20, 20,
78
恒大地产集
团有限公司
天津御景半岛投资有
限公司
关联公司 2016-01-15
滨海农商
行
20,000 4, 4,
79
恒大地产集
团有限公司
常州瀚嘉置业有限公
司
关联公司 2016-02-28 工行 15,000 35, 8,
80
恒大地产集
团有限公司
恒大地产集团上海盛
建置业有限公司
关联公司 2016-03-26 中信 40,000 43, 43,
81
恒大地产集
团有限公司
新乡御景置业有限公
司
关联公司 2016-04-25 光大 43,000 30, 30,
82
恒大地产集
团有限公司
重庆君鑫房地产开发
有限公司
关联公司 2016-04-26 光大 30,000 20, 20,
83
恒大地产集
团有限公司
东莞市深建房地产有
限公司
关联公司 2016-04-27 浦发 20,000 20, -
84
恒大地产集
团有限公司
恒大鑫源（沈阳）置
业有限公司
关联公司 2016-06-14 光大 20,000 15, 15,
合计： 1,594,900
*恒大集团（内资）对外无担保，对集团子公司担保约 亿元(经与恒大集团财务部沟通，人民银行征信系统担保余额与以上担保明
细差异主要为人民银行征信系统更新滞后，恒大集团对此将出函说明))。
*此外，Evergrande Real Estate Group Limited（外资）对外无担保，对集团子公司担保约 亿元。
(二) 结论与建议：
资产负债情况：恒大集团近三年以来经营发展势头良好，配置结构日趋合理，并理性使用财务
杠杆。截止 2013 年 7 月，集团总资产约 亿元，总负债约 亿元，净资产约 亿元，
资产负债率为 81%。资产规模快速增长，其中存货增长较快，尤以开发中物业增长为主，存货结构
得以优化，为集团进一步提高销售额做好了充足保障，据最新数据，2013 年至今恒大集团销售面积
居全国房产集团首位。集团的资产负债率有所下降，仍维持在比较合理的水平。资金流动性压力相
对较小，债权人特别是商业银行发放贷款的安全度提高，有助于恒大集团进一步取得债务融资。
盈利能力：由于恒大集团执行高周转的加速发展战略，通过利用部分杠杆扩大土地储备（资产
规模迅速上升），但同时因房地产开发周期较长，项目开发、销售增长速度跟不上资产增长速度,导致
净资产收益率有所下降。这也与集团规模拿地策略、 “薄利多销”策略、前期开发时利息资本化较大
摊薄利润、2012 年三线城市项目交付比例上以及三季度现货促销活等因素直接相关。但随着集团调
整拿地策略调整、加速开发储备土地的策略以及控制负债规模等经营战略的实施，未来盈利情况将
得到提高。
运营能力：目前恒大地产土地储备约为 亿㎡，居行业第一，充足的土地储备支持恒大高周转
的开发策略。截止 2013 年 6 月，恒大集团新增土地储备约 万㎡。截止 2013 年 9 月，累计销
售约 亿元，预计 2013 年将完成超过 1000 亿元销售目标，高于 2012 年全年 亿元。存货
的增长以开发物业为主，项目开发加速，运营能力加强，为集团进一步提高销售额提空保障。
偿债能力：流动比率与速动比率有所下降，但仍然维持在相对安全边际较高的水平。应收账款
周转率大幅提高，说明集团近年来流转加速，坏账损失减少，资金流动性也相应提高，短期偿债能
力较强。
现金流情况：集团现金流较为充裕，可以较好地满足集团日常经营需求。截止 2013 年 7 月，恒
大集团账面货币资金 亿元，预计 2013 年可以完成超过 1000 亿元销售目标，累计资金回流充
足。此外，集团土地储备庞大，在建面积超过 4000 万㎡，预计 2013 年竣工面积将超过 1500 万㎡，
未来资金流入稳定，可以保持较好流动性。
十一、 抵押物或质押物
(一) 主要发现简述：
质押物为上海恒大持有的项目公司全部股权。
(二) 主要发现详述：
(1) 抵押与抵押物；
(2) 质押与质物；
质押物为上海恒大持有的项目公司的全部股权，在我公司股权转让手续完成前，质押物为
上海恒大持有的项目公司 100%股权，对应注册资本 15 亿元；在我公司股权转让手续完成后，
质押物为上海恒大持有的项目公司 %股权，对应注册资本 5 亿元。
(3) 我司债权的抵押率、质押率。
(4) 对我司债务融资的清偿保障，风险与不确定性
(三) 主要问题与风险：
无。
(四) 结论与建议：
该股权的质押有利于我公司在出现风险因素时对项目公司实施实际控制及处理。
十二、 纳税
(一) 主要发现简述：
(二) 主要发现详述：
1. 适用税收政策及税率；
2. 实际纳税情况及完税凭证；
3. 欠税、税务争议及处理情况。
(三) 主要问题与风险：
无。
(四) 结论与建议：
项目公司为新成立公司，未有纳税记录。恒大集团纳税记录良好。
十三、 法律与合规
(一) 主要发现简述：
(二) 主要发现详述：
1. 经营的基本证照许可情况；
2. 重要合同或协议（协商、意向）；
未履行和存在争议的合同或协议情况。
3. 交易对手或其关联机构、关键员工为一方的诉讼、仲裁、行政调查程序或处罚情况：
(1) 未决程序；
(2) 可能面临的程序；
(3) 未履行裁决。
(三) 主要问题与风险：
(四) 结论与建议：
十四、 信用与形象
(一) 主要发现简述：
(二) 主要发现详述：
1. 信用评级；
2. 违约记录；
3. 市场形象。
(三) 主要问题与风险：
(四) 结论与建议：
十五、 人力资源
(一) 主要发现简述：
(二) 主要发现详述：
1. 人力资源结构
2. 人力资源管理
(1) 政策与制度；
(2) 劳动合同与其他约定情况；
(3) 薪酬福利；
(4) 培训与考评。
3. 人力资源及劳动争议情况（辞职、辞退、处分、投诉、索赔、仲裁等）。
(三) 主要问题与风险：
(四) 结论与建议：
十六、 知识产权
(一) 主要发现简述：
(二) 主要发现详述：
1. 商标、商号、专利、版权、特许、专有知识、域名使用及权属；
2. 商业秘密及知识产权使用/保密/披露政策；
3. 知识产权申请、授权许可、转让情况说明；
4. 知识产权争议/侵权情况。
(三) 主要问题与风险：
(四) 结论与建议：
十七、 保险
(一) 主要发现简述：
(二) 主要发现详述：
1. 投保情况（普通、人身、财产、产品责任、关键人、董事及管理人员、员工补偿及其他保
险）；
2. 保险索赔与损失情况。
(三) 主要问题与风险：
(四) 结论与建议：
十八、 环保
(一) 主要发现简述：
(二) 主要发现详述：
1. 环境评估、审计、授权许可情况；
2. 与经营有关的环境风险及风险管理情况；
3. 或有环保责任或环保赔偿责任；
4. 环保投诉、争议情况。
(三) 主要问题与风险：
(四) 结论与建议：
十九、 专业服务机构
(一) 主要发现简述：
(二) 主要发现详述：
聘请的法律、会计、咨询机构等专业服务机构情况。
(三) 主要问题与风险：
(四) 结论与建议：
附件一：我公司持有的项目公司股权退出方案：
信托计划成立日起 24 个月届满之日时点：
经营管理目标（目标完成情况须在信托计划成立日起 23 个月届满之日时点进行确认）：
1、项目公司完成项目地块全部工程量不低于 60%，已达交付条件的已售物业的交付率不低于 50%；
2、项目公司已完成项目地块中住宅的销售率不低于 60%，商业和停车位以及其他所开发物业销售率不低
于 60%，销售回款不低于预计销售收入的 60%；
3、上海恒大按经各方同意的预算和计划控制成本，实际成本不偏离预算和计划的 20%。
上海恒大达成原定信托成立日起 24 个月时点的经营管理目标:
上海恒大有权收购我公司持有的项目公司全部股权，且我公司有义务将持有的项目公司全部股权转
让给上海恒大，股权收购价值按项目公司评估价值或项目公司预计净收益折算的股权价格孰高的方式确
认。
上海恒大未达成原定信托成立日起 24 个月时点的经营管理目标:
情况 1：
我公司退出项目公司：上海恒大有权收购我公司持有的项目公司全部股权，股权收购价值按项目公司评
估价值或项目公司预计净收益折算的股权价格孰高的方式确认。
情况 2：
上海恒大退出项目公司：我公司有权收购上海恒大持有的项目公司全部股权，股权收购价值按项目公司
评估价值 9 折确认。
情况 3：
双方都不选择收购对方股权：则我公司及上海恒大所持有的项目公司股权可以按双方共同认可的股权转
让价格共同向第三方转让，如果股权转让价格无法达成一致意见，则以双方出让股权过程中确认的价格
中孰高者为准。
信托计划成立日起 36 个月届满之日时点：
经营管理目标（目标完成情况须在信托计划成立日起 35 个月届满之日时点进行确认）：
1、项目公司完成项目地块全部工程量不低于 85%，已达交付条件的已售物业的交付率不低于 80%，项目
地块全部工程已经动工建设；
2、项目公司已完成项目地块中住宅的销售率不低于 85%，商业和停车位以及其他所开发物业销售率不低
于 85%，销售回款不低于预计销售收入的 85%；
3、上海恒大按经各方同意的预算和计划控制成本，实际成本不偏离预算和计划的 20%。
上海恒大达成原定信托成立日起 36 个月时点的经营管理目标:
上海恒大有权收购我公司持有的项目公司全部股权，且我公司有义务将持有的项目公司全部股权转
让给上海恒大，股权收购价值按项目公司评估价值或项目公司预计净收益折算的股权价格孰高的方式确
认。
上海恒大未达成原定信托成立日起 36 个月时点的经营管理目标:
情况 1：
我公司退出项目公司：上海恒大有权收购我公司持有的项目公司全部股权，股权收购价值按项目公司评
估价值或项目公司预计净收益折算的股权价格孰高的方式确认。
情况 2：
上海恒大退出项目公司：我公司有权收购上海恒大持有的项目公司全部股权，股权收购价值按项目公司
评估价值 9 折确认。
情况 3：
双方都不选择收购对方股权：则我公司及上海恒大所持有的项目公司股权可以按双方共同认可的股权转
让价格共同向第三方转让，如果股权转让价格无法达成一致意见，则以双方出让股权过程中确认的价格
中孰高者为准。
信托计划成立日起 48 个月届满之日时点：
经营管理目标（目标完成情况须在信托计划成立日起 23 个月届满之日时点进行确认）：
1、项目地块全部工程不低于 97%已经竣工验收；
2、项目地块中住宅、商业和停车位以及其他所开发物业销售率不低于百分之九十七（97%），且上述已销
售物业已全部交付；
3、上海恒大按经各方同意的预算和计划控制成本，实际成本不偏离预算和计划的 20%。
上海恒大达成原定信托成立日起 48 个月时点的经营管理目标:
情况 1：上海恒大应当收购我公司持有的项目公司全部股权，且我公司有义务将持有的项目公司全部股权
转让给上海恒大，股权收购价值按项目公司评估价值确认。
情况 2：上海恒大有权要求对项目公司进行清算并进行利润分配。
上海恒大达成原定信托成立日起 36 个月时点的经营管理目标，但未达成原定信托成立日起 48 个月时点
的经营管理目标:
上海恒大有权收购我公司持有的项目公司全部股权，且我公司有义务将持有的项目公司全部股权转
让给上海恒大，股权收购价值按项目公司评估价值确认。
附件二：
恒大地产全国项目列表（2012 年末）：
广东省 江苏省 江西省
1 广州第二金碧花园 80 南京恒大金碧天下 157 南昌恒大城
2 广州第三金碧花园 81 南京恒大绿洲 158 南昌恒大绿洲
3 广东恒大山水城 82 恒大海上威尼斯 159 南昌恒大名都
4 广州珠江新城项目 83 丹阳恒大名都 160 景德镇恒大名都
5 广东恒大御景半岛 84 丹阳恒大城 161 新余恒大雅苑
6 广东恒大御景湾 85 镇江恒大绿洲 162 新余恒大城
7 佛山恒大名都 86 句容恒大雅苑 163 鹰潭恒大绿洲
8 深圳蔡屋围项目 87 淮安恒大名都 河北省
9 东莞恒大帝景 88 宿迁恒大华府 164 石家庄恒大城
10 东莞恒大雅苑 89 宿迁恒大绿洲 165 石家庄恒大雅苑
11 东莞恒大华府 90 连云港恒大城 166 石家庄恒大绿洲
12 东莞恒大御景 91 连云港恒大名都 167 石家庄恒大名都
13 中山恒大绿洲 92 盐城恒大名都 168 石家庄恒大御景半岛
14 清远恒大金碧天下 93 无锡恒大城 169 鹿泉恒大金碧天下
15 清远恒大银湖城 94 无锡恒大绿洲 170 秦皇岛恒大城
16 云浮恒大城 95 常州恒大翡翠华庭 171 沧州恒大城
17 韶关恒大城 云南省 172 保定恒大国际温泉旅游城
18 阳江恒大御景湾 96 昆明恒大金碧天下 173 邢台恒大城
19 恩平恒大泉都 97 昆明恒大雅苑 174 邢台恒大帝景
20 潮州酒店项目 98 曲靖恒大名都 175 邯郸恒大名都
21 潮州恒大城 内蒙古自治区 海南省
重庆市 99 包头恒大华府 176 海口文化旅游城
22 重庆恒大城 100 包头恒大名都 177 海南海口湾项目
23 重庆恒大绿洲 101 呼和浩特恒大雅苑 178 儋州恒大名都
24 重庆恒大名都 102 乌兰浩特恒大绿洲 179 儋州恒大金碧天下
25 重庆恒大雅苑 103 乌海恒大绿洲 180 海南恒大御景湾
26 重庆恒大金碧天下 山西省 山东省
27 重庆恒大帝景 104 太原恒大绿洲 181 济南恒大名都
28 永川恒大翡翠华庭 105 太原恒大名都 182 济南恒大绿洲
29 涪陵恒大山水城 106 太原恒大山水城 183 济南恒大城
天津市 107 太原恒大华府 184 济南恒大雅苑
30 天津恒大绿洲 108 运城恒大绿洲 185 济南 CBD 项目
31 天津恒大山水城 109 运城恒大名都 186 济南恒大帝景
32 天津恒大金碧天下 110 吕梁恒大御景 187 莱芜恒大金碧天下
33 天津恒大名都 111 大同恒大绿洲 188 潍坊恒大名都
34 天津恒大御景半岛 112 临汾恒大华府 189 东营恒大黄河生态城
湖北省 贵州省 190 东营恒大棕榈岛
35 武汉恒大华府 113 贵阳恒大城 191 泰安恒大城
36 武汉恒大绿洲 114 贵阳恒大名都 192 临沂恒大华府
37 武汉恒大城 115 贵阳恒大雅苑 193 临沂恒大绿洲
38 武汉恒大名都 116 遵义恒大城 194 济宁恒大名都
39 武汉恒大御景湾 117 凯里恒大城 195 潍坊恒大翡翠华庭
40 鄂州恒大金碧天下 安徽省 上海市
41 宜昌恒大绿洲 118 合肥恒大城 196 上海恒大华府
42 襄阳恒大名都 119 合肥恒大帝景 吉林省
四川省 120 铜陵恒大绿洲 197 长春恒大绿洲
43 成都恒大绿洲 121 芜湖恒大华府 198 长春恒大城
44 成都恒大城 122 淮北恒大名都 199 长春恒大中心
45 成都恒大山水城 123 淮北恒大雅苑 200 长春恒大御景
46 成都恒大御景半岛 124 淮南恒大绿洲 201 长春恒大翡翠华庭
47 成都恒大名都 125 亳州恒大城 202 长春恒大名都
48 成都恒大雅苑 126 安庆恒大绿洲 203 吉林恒大华府
49 成都恒大帝景 127 六安恒大御景湾 204 松原恒大御景湾
50 彭山恒大金碧天下 128 蚌埠恒大御景湾 甘肃省
51 南充恒大绿洲 129 马鞍山恒大御景湾 205 兰州恒大城
52 资阳恒大城 湖南省 206 兰州恒大绿洲
53 邛崃恒大翡翠华庭 130 长沙恒大华府 207 兰州恒大都市广场
54 自贡恒大绿洲 131 长沙恒大名都 208 兰州恒大山水城
55 自贡恒大名都 132 长沙恒大城 209 武威恒大绿洲
辽宁省 133 长沙恒大绿洲 宁夏回族自治区
56 沈阳恒大绿洲 134 长沙恒大雅苑 210 银川恒大名都
57 沈阳恒大城 135 浏阳恒大华府 211 石嘴山恒大绿洲
58 沈阳恒大名都 136 长沙恒大翡翠华庭 212 吴忠恒大名都
59 沈阳恒大华府 137 长沙恒大御景湾 浙江省
60 沈阳恒大江湾 138 郴州恒大华府 213 嘉兴恒大绿洲
61 沈阳恒大雅苑 139 株洲恒大名都 214 海盐恒大御景
62 沈阳恒大翡翠华庭 140 岳阳恒大名都 215 平湖恒大名都
63 辽阳恒大绿洲 141 衡阳恒大绿洲 216 宁波恒大帝景
64 鞍山恒大绿洲 广西壮族自治区 217 宁波恒大山水城
65 鞍山恒大名都 142 南宁恒大绿洲 黑龙江省
66 营口恒大绿洲 143 钦州恒大绿洲 218 哈尔滨恒大绿洲
67 营口恒大城 144 北海恒大御景半岛 219 哈尔滨恒大名都
68 营口恒大江湾 145 北海恒大名都 220 哈尔滨恒大城
69 盘锦恒大华府 146 桂林恒大广场 221 大庆恒大绿洲
70 抚顺恒大华府 147 防城港恒大御景湾 222 牡丹江恒大绿洲
71 抚顺恒大广场 河南省 223 牡丹江恒大翡翠华庭
72 本溪恒大绿洲 148 郑州恒大绿洲 224 齐齐哈尔恒大翡翠华庭
73 葫芦岛恒大御景湾 149 郑州恒大名都 225 齐齐哈尔恒大名都
陕西省 150 洛阳恒大绿洲 青海省
74 西安恒大绿洲 151 信阳恒大名都 226 西宁恒大名都
75 西安恒大城 152 舞钢恒大华府 新疆维吾尔族自治区
76 西安恒大御景 153 安阳恒大绿洲 227 五家渠恒大金碧天下
77 汉中恒大城 154 新乡恒大雅苑 228 伊宁恒大雅苑
78 宝鸡项目 155 新乡恒大金碧天下 229 伊宁恒大绿洲
79 杨凌恒大城 156 许昌恒大绿洲
