九龙山旅游度假区控制性详细规划 （方 案） 项目号 城控详300 院 长顾 浩 总规划师陈伟明 所 长龚松青 项目负责人龚松青 钟卫华 [建]城规编 甲级081049 工程设计证书号 甲级120116-sj 浙江省城乡规划设计研究院 平湖市九龙山旅游度假区管委会二○○九年八月
九龙山旅游度假区控制性详细规划 项目审定人顾 浩 院 长 教授级高级规划师 注册规划师 项 目 负 责 人龚松青 城市规划 教授级高级规划师 注册规划师 钟卫华 城市规划 城市规划师 -- 规划审核人余建忠 城市规划 高级规划师 注册规划师 给水排水审核人赵 萍 给水排水 教授级高级工程师 注册公用设备工程师 电力电信审核人袁继良 电力电信 高级工程师 -- 燃气审核人沈亚光 燃气供热 高级工程师 -- 规划负责人龚松青 城市规划 教授级高级规划师 注册规划师 钟卫华 城市规划 城市规划师 -- 给水排水负责人何 冬 给水排水 工程师 — 电力电信负责人方毅力 电力电信 工程师 — 燃气负责人王敏晔 燃气供热 高级工程师 注册公用设备工程师 项目参加人王 炎 城市规划 城市规划师 注册规划师 庞海峰 城市规划 城市规划师 — 赵兴刚 交通 工程师 杨 杰 城市规划 实习 吴欣鑫 城市规划 实习 --
目 录 第一章 规划背景..........................................................................................................................................................................................................- 1 - 一、项目概况...........................................................................................................................................................................................................- 1 - 二、区域背景...........................................................................................................................................................................................................- 1 - 三、上位及相关规划要求.....................................................................................................................................................................................- 4 - 四、基地现状分析..................................................................................................................................................................................................- 6 - 第二章 发展战略..........................................................................................................................................................................................................- 9 - 一、发展条件评价..................................................................................................................................................................................................- 9 - 二、相关经验借鉴................................................................................................................................................................................................- 10 - 三、规划定位.........................................................................................................................................................................................................- 13 - 四、规划理念.........................................................................................................................................................................................................- 13 - 五、规划依据.........................................................................................................................................................................................................- 14 - 第三章 方案构成........................................................................................................................................................................................................- 15 - 一、方案前置条件分析.......................................................................................................................................................................................- 15 - 二、度假区规划结构............................................................................................................................................................................................- 16 - 三、围垦区块方案比较.......................................................................................................................................................................................- 16 - 第四章 用地布局规划...............................................................................................................................................................................................- 19 - 一、用地分类说明................................................................................................................................................................................................- 19 - 二、居住用地规划................................................................................................................................................................................................- 19 - 三、公共设施用地规划.......................................................................................................................................................................................- 20 - 四、对外交通规划................................................................................................................................................................................................- 21 - 五、道路广场规划................................................................................................................................................................................................- 21 - 六、绿地规划.........................................................................................................................................................................................................- 23 - 七、旅游度假系统规划.......................................................................................................................................................................................- 23 - 第五章 分区控制指引..................................................................................................................................................................................................- 25 - 一、生态休闲运动区............................................................................................................................................................................................- 25 - 二、九龙山森林休闲区.......................................................................................................................................................................................- 26 - 三、滨海商务休闲区............................................................................................................................................................................................- 27 - 四、海洋娱乐体验区............................................................................................................................................................................................- 28 - 五、度假娱乐消闲区............................................................................................................................................................................................- 29 - 第六章 城市设计意向..................................................................................................................................................................................................- 30 -
一、景观分区.........................................................................................................................................................................................................- 30 - 二、标志性建筑.....................................................................................................................................................................................................- 31 - 三、绿色生态视廊................................................................................................................................................................................................- 31 - 四、连续建筑景观立面.......................................................................................................................................................................................- 31 - 第七章 市政工程规划...............................................................................................................................................................................................- 32 - 一、给水工程规划................................................................................................................................................................................................- 32 - 二、排水工程规划................................................................................................................................................................................................- 32 - 三、电力工程规划................................................................................................................................................................................................- 33 - 四、电信工程规划................................................................................................................................................................................................- 34 - 五、有线电视工程规划.......................................................................................................................................................................................- 36 - 六、邮政规划.........................................................................................................................................................................................................- 36 - 七、燃气工程规划................................................................................................................................................................................................- 36 - 第八章 专项工程规划...............................................................................................................................................................................................- 38 - 一、平面定位.........................................................................................................................................................................................................- 38 - 二、竖向规划.........................................................................................................................................................................................................- 38 - 三、环境保护规划................................................................................................................................................................................................- 38 - 四、环境卫生规划................................................................................................................................................................................................- 38 - 五、防灾减灾规划................................................................................................................................................................................................- 39 - 第九章 规划实施策略...............................................................................................................................................................................................- 42 - 一、分期建设.........................................................................................................................................................................................................- 42 - 二、实施建议.........................................................................................................................................................................................................- 42 -
图纸目录 01、区位图 02、用地现状图 03、现状风貌图 04、用地规划图 05、功能分区图 06、道路系统规划图 07、道路规划图 08、居住用地规划图 09、公共设施用地规划图 10、绿地规划图 11、综合防灾规划图 12、城市设计引导图 13、平面定位图 14、给水工程规划图 15、排水工程规划图 16、电力工程规划图 17、电信工程规划图 18、燃气工程规划图 19、分幅图（5张）
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 （4）配套设施的调整 包括公共服务设施和基础设施等配套水平的整体提升，以满足日益增长的游客量和多样第一章 规划背景 的游客需求，为旅游度假区的健康发展和顺利运行提供支撑。 （5）旅游度假区整体协调 实现九龙山旅游度假区已有空间和新增空间的有机融合，确保整体空间结构的完善优化，一、项目概况 保证旅游度假区空间的合理拓展。 1、项目缘起 3、范围界定 上版《平湖市九龙山旅游度假区控制性详细规划》于2006年编制完成。在开发主体的努力经营和政府的大力支持下，旅游度假区已初具规模，并取得了良好的社会、经济效益。 本次九龙山旅游度假区的规划沿用《浙江省九龙山旅游度假区总体规划》（2003~2020年）但是在近年的具体开发实施过程中，由于区域环境发生了重大变化，原规划确定的旅游和原《平湖市九龙山旅游度假区控制性详细规划》的用地范围。 项目和配套设施标准已不能适应新的形势要求，也不能满足市场的多样需求，对九龙山旅游用地范围的界限为：西起陈山，东至大山，南至九龙山脉和杭州湾，北至滨海大道。规度假区的健康、有序发展带来了相当程度的制约，亟需进行调整。划用地面积为平方千米，其中山体平方千米，海域平方千米。 而度假区南侧的西沙湾景观配套二期工程（围垦区块）是九龙山旅游度假区的新子项目， 以填海围垦方式获得用地。该围垦用地并未在《浙江省九龙山旅游度假区总体规划》二、区域背景 （2003~2020年）和原《平湖市九龙山旅游度假区控制性详细规划》中进行用地规划，需要在新规划中明确，并对旅游度假区进行整体协调。 1、旅游业的快速发展 2、规划要点 （1）旅游业成为世界上最大的新兴产业 数据表明，当代旅游业已经发展成为世界上产业规模最大和发展势头最强劲的产业，每在充分尊重现有规划的前提下，经过与相关规划建设管理部门和平湖市九龙山旅游度假年国际旅游组织的交易额已超过3000亿美元，旅游业已取代石油、汽车工业,成为世界上最区管委会的多次磋商，本次九龙山旅游度假区的控制性详细规划主要涉及到以下几个方面的大的创汇产业。 规划协调任务： 旅游业发展之快，产业带动力之强，使许多国家和地区都把旅游业作为经济发展的重点（1）定位调整 产业和先导产业。国内许多省市区将旅游业提到“支柱产业”、“龙头产业”、“重点产业”的位原控规确定“长三角滨海度假区”的目标定位应调整到国际层面，并应以度假区为载体，置加以重点扶持、优先发展。 打造具国际水准、国内著名的旅游和商务平台，充分延伸九龙山旅游度假区的产业链。 表1-1全球旅游发展状况 （2）开发理念调整 年代 旅游人次 旅游收入（美元） 由“旅游度假区”概念转变为“旅游度假城”概念，提高区域的活力和竞争力。 1950 2500万21亿 企业开发理念由原来的“做企业”转向“建城市功能区”，由原来的“短期开发”转向“永1996 亿 4250亿 2002 亿万亿 续开发、永续经营”，使九龙山旅游度假区持续而稳定地为地方谋福利、促进社会发展。 2020（预计）16亿 万亿 （3）项目类型的调整 在保持原有控规各地块用地性质基本不变的前提下，适当调整充实部分地块的开发项目类型和开发强度、提高土地利用率，以满足旅游度假区定位提升及市场变化的需求。 - 1 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 （2）旅游产业发展的一般规律 力具有长远的战略意义。 世界旅游组织对旅游与GDP2、国内经济稳步持续发展 的发展关系研究表明，旅游发展阶段会随着人均GDP的升高而发虽然受到金融危机的影响，但是随着国家相关经济扶持政策的出台，国内经济发展的总生变化。其中出游的方式会随着体形势尚好。GDP增长趋于稳定，长三角地区经济处于领先地位（人均GDP已超5000美GDP的升高而不断变化，出游的元），居民消费水平的提高和消费理念的转变。而且，随着国家对刺激拉动内需的关注，未来距离也会随之变远。 居民消费能力有望得到进一步的提升。 人均GDP为1000美元时，在此背景下，发展旅游度假产业，这不仅能带动地方产业结构调整，而且对于刺激地方属于观光旅游阶段；人均GDP为消费能力、带动经济长期发展也有一定的作用。 3000美元时，属于休闲旅游阶3、长三角一体化进程和以上海为核心的“巨型城市区”建设 段；人均GDP为5000美元时，旅游与GDP发展关系图 属于体验旅游阶段； （1）长三角一体化进程 而2008年长三角地区人均GDP已超过5000美元，嘉兴和平湖的人均GDP更是超过6000——重大交通设施支撑下的区域交通一体化 美元，正是城市发展体验旅游的良好时机。 ——以经济流、信息流为导向的经济一体化 （3）中国旅游业的八大发展趋势 ——以职能优化组合为导向的功能一体化 趋势一：旅游体验深度化，观光旅游向休闲度假旅游转变； ——以“巨型城市区”为表征的高度空间一体化 趋势二：居民旅游费用支（2）以上海为核心的“巨型城市区” 出由集中性消费向经常性消费巨型城市区，是中心大城市向新的或临近的较小城市极度扩散后所形成的，是21世纪转变； 初正在出现的新城市模式。其强调区域在全球化进程中的作用，并认为城市间高级生产性服趋势三：投资第二居所的务业与区域的多中心结构相关联。 需求增加； 长三角作为中国最大的经济核心区，城市发展呈现新趋势，以上海为中心的大都市连绵趋势四：旅游方式日渐散带正在向巨型城市区演变。 客化； 趋势五：旅游需求类型多 样化、个性化； 趋势六：商务旅游越来越 突出； 趋势七：自驾车旅游日渐兴起； 趋势八：银发旅游市场潜力巨大； 因此，随着当前国内外旅游业细分业态、战略要点和旅游形式的不断转变，对于深度体 验旅游、休闲度假旅游、商务旅游应给予更多的关注和扶持力度。而面对经济全球化的不断 深入，打造具有国际影响力的旅游度假区，对于抢占国际度假旅游市场、提升旅游产品竞争长三角一体化进程图 - 2 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 （3）大区域中心城市的支撑 （3）大桥东侧滨海地带打造市级滨海新城 度假区与上海、杭州、苏州、宁波作为市域空间南拓的重点，滨海新城的整体开发建设无疑在滨海地区打造一个综合性的等大城市均不足100千米。随着杭州湾中心城市，将带动周边地区的整体发展。 跨海大桥的建成通车，地处上海、杭州、5、平湖市构筑组合城区 苏州、宁波四大GDP超3千亿城市交汇点上的区位优势更加突出。优越的经（1）城市空间发展重心显著向滨海地带南移 济区位为九龙山旅游度假区的发展提供与嘉兴市域发展趋势相吻合，平湖市城市空间发展重心也在不断向滨海地区移动，以产了广大的经济腹地，为度假区的高起点业、交通、居住、公共服务等多元化功能为构成要素打造综合性的城市新区。而九龙山旅游发展提供了坚实的区域发展基础。 度假功能的进一步完善，对于优化滨海地区城市功能和城市地位均具有积极的作用。 旅游度假区良好区位 （4）长三角旅游业展望 （2）将滨海新区和嘉兴港区纳入城市范围 作为世界六大都市区之一的长三角经过改革开放以来的快速发展，已经成为全球经济发平湖市总体规划为有效推进滨海地区的展和投资的热点区域，坚实的经济基础、优越的区位条件、深厚的文化底蕴和优越的山水资有序发展，将滨海新区和嘉兴港区纳入城市源，不断推动旅游业快速发展。随着上海世博会的临近，长三角旅游度假市场在全国的份额总体规划范围，对于滨海地区各项产业落实、将会进一步提升。 设施建设等具有政策性倾斜的支撑作用，有利于快速凝聚经济要素，形成新区氛围。 4、嘉兴市域空间结构优化 （3）城市滨海特色不明显，滨海地带多从嘉兴市域发展背景看，主要有以下几个发展趋势值得关注。 为工业港口岸线，生活岸线缺乏。 （1）在市域范围内实现城镇功能组合优化 虽然平湖市对于滨海地区的发展投注了作为快速城市化的典型地区，嘉兴很多的注意力，但是从相关规划的编制情况市域在规划层面上采取了市域一体化发看，对于滨海地区的发展功能多偏重于第二展的总体战略，市域内包括中心城市、产业、港口交通及相关配套居住等，岸线利各县城以及各具有战略性职能的空间单用较为单调，很难体现城市的滨海特色，因九龙山 元被统一到市域总体框架内。而从市域此强化生活岸线开发利用、促进休闲旅游和发展格局来看，九龙山旅游度假区在嘉度假功能的培育，这对于改善滨海地区的城市形象、优化城市功能结构是十分必要的。 兴市域内具有承担市域战略性功能的可 能性，应在市域范围内进行统筹定位、[小结]：几个值得关注的问题 布局。 ①九龙山在国际国内旅游发展板块中到底扮演怎样的角色？ （2）滨海地区成为市域空间拓展的②九龙山在长三角地区不断优化整合的背景下能借助怎样的外部推力？ 重点之一 嘉兴市域空间结构图 ③九龙山怎样融入“以上海为核心构建的巨型城市区”？ 在市域内，由于港口优势、综合交通优势以及宝贵的土地资源，滨海地区日益成为空间④九龙山如何应对嘉兴市域空间格局的转变？ 拓展的重点，市域发展中心逐渐向滨海倾斜，进一步融入环杭州湾产业体系。随着市域发展⑤九龙山在平湖组合城市中是否能发挥更为综合的功能？ 重心的南移，对于九龙山来说，将带来更多的空间支撑、交通支撑，孕育更多的市场和商机。 - 3 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 三、上位及相关规划要求 1、《浙江省九龙山旅游度假区总体规划》（2003~2020年） 2003年，平湖市人民政府组织编制了《浙江省九龙山旅游度假区总体规划》。依据总体 规划，度假区总体结构为“四区、两环、一中心”。 “四区”即滨海的游艇度假区、小普陀山佛教文化区、以九龙山国家森林公园为主体的 森林休闲区、以及靠近嘉兴港区城市建设区的运动休闲区；“两环”是区内两条环形主要道路， 一环是由沪杭公路、南北入口和山边道路形成的度假区进出通道，二环是滨海大道、金海洋 路和山边道路形成的滨海度假区环形通道；“一中心”是位于度假区东北部的滨海休闲中心。 依据总体规划用地布局及功能划分，度假区开发建设主要集中在九龙山森林公园外围南北 平湖市域空间布局图 平湖市域交通规划图 两侧，基本不影响森林公园的生态完整性。 3、《嘉兴港区总体规划》 嘉兴港区性质定位为——浙北的出海口和水陆联运的交通枢纽，嘉兴城市的有机组成部 分，以港口工业和商贸、物流、旅游为主导的现代化港口城区。 九龙山作为港区的主要生态资源和旅游度假区，充分利用背山面海的自然特色和海滨浴 场的自然资源，营造舒适的旅游度假环境，在滨海岸线分配上主要是作为生活性岸线，强调 山体保护、植被保护和适度开发的原则。 九龙山旅游度假区总体规划结构图 九龙山森林公园规划图 2、《平湖市域总体规划》（2006—2020） 《平湖市域总体规划》的发展要点是基于嘉兴市打造滨海新城的战略意图，规划统筹乍 浦港区与独山港区，形成滨海副城。 根据总体规划，市域空间结构表述为“一心一廊、两大板块、一主一副、三大组团、河 海绿脉、水网都市”。其中的“一主一副”分别是平湖主城和滨海副城。 滨海副城即杭浦高速公路以南区域，是全市副中心，未来以乍浦港区及独山港区为主体 发展临港工业；以九龙山省级旅游度假区为依托，发展休闲旅游业。同时，应注重产业功能 与旅游度假功能的协调。 嘉兴港区总体规划用地布局图 - 4 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 4、上版《九龙山旅游度假区控制性详细规划》九龙山旅游度假区已经建成的游艇湾周边建筑以及东沙湾周边正在设计施工的的建筑基 本按照此概念规划确定的形态和布局，需要在本次新的规划中予以地块开发强度、道路以及基本按照《浙江省九龙山旅游度假区总体规划》（2003~2020年）的规划结构，将度假区配套设施上的的深化和完善。 分成四大功能区。 根据旅游度假区特色，将度假区用地分成旅游服务用地、旅游住宿用地、度假居住用地、 居住用地、旅游景点用地、运动休闲绿地、生态游览绿地、道路广场用地、市政公用设施用 地、人工湖、沙滩、海域12类用地。 海洋花园街道景观规划图 游艇湾建筑景观规划图 6、《嘉兴市围垦规划》 按照规划，西沙湾景观配套二期工程将建造海洋公园、国际会议会展中心、公寓式酒店、 原控规道路规划图 原控规用地规划图 F1摩托艇赛道等多个国内领先商务旅游项目，为丰富区域旅游产品、建设地方特色旅游形象 创造良好的载体。 目前九龙山旅游度假区基本按照此控规实施土地挂牌、道路设计和实施配套等。是本次西沙湾景观配套二期工程将利用蒲山湾天然有利地形建设具有一定规模的避风良港，为新控规编制的重要基础。 杭州湾过往船只在台风汛期提供安全的避风场所。 5、《九龙山旅游度假区概念规划》西沙湾景观配套二期工程将很好的起到保护一期工程以及游艇安全行驶的功能，并且提 供更为丰富的海洋旅游体验项目，拓展九龙山旅游度假区的旅游外延。 该规划由EDSA公司编制， 在度假区内进行总平面布置，[小结]：上位及相关规划对本区块的启示 并对内部设施及建筑单体进行①九龙山森林公园是九龙山旅游度假区的生态核心区块，是九龙山建设生态型旅游度假区了初步设计，总的来说仍然是的重要承载地区。 以旅游度假接待设施以及游乐②九龙山旅游度假区是平湖打造滨海城市的重要组成部分，是平湖发展休闲旅游的高地。 设施为主，内设游艇俱乐部、③九龙山旅游度假区是嘉兴港区的主要生态资源和旅游度假基地，是富有山海特色的城 运动休闲俱乐部、海滨度假俱市生活阳台。 乐部，以高端度假客户为主要④九龙山旅游度假区既能促进城市发展，也能改善城市的生态环境，并且能防台抗浪、 服务对象，所有建筑从外观到为杭州湾过往船只提供避风良港，真正实现经济、社会、环境三者效益的统一。 内饰均设计成欧式风格。 度假区概念规划总平面设计图 - 5 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 四、基地现状分析2、现状人口 现状旅游度假区内的村庄安置工作基本已经完成，常驻人口除旅游度假区管理人员外，1、自然地理环境 基本无当地居民。 九龙山旅游度假区由九龙山划分为南北两大板块，北板块以平地为主，南板块以滩涂、围海造地和海湾、海域为主。 3、现状道路交通 度假区除了优美的自然风光外，还有丰富的人文景观，旧时曾有“乍浦八景”、“雅山十进出度假区的主要道路有2条，组成了度假区内环形交通，西段红线宽度为15米，东段景”、“陈山八景”之说。具有“山灵、海浊、林翠、岛美、滩长、寺古”的特色。 红线宽度为9米。 （1）山灵：度假区含陈山、黄山、高宫山和外蒲山四座主峰，山系最高峰陈山海拔161进出旅游度假区的东西两个入口已建成，入口大门为仿欧式园林风格；外围滨海大道已米。山内怪石嶙峋，有较多的岩石景观。 进行施工图设计，准备改造拓宽；进入现状几个旅游功能区块的道路基本建成。 （2）海浊：九龙山南侧的东海受长江影响，泥沙量大，海水厚浊。 （3）林翠：九龙山旅游度假区现有林地约280万平方米，植被覆盖率％，以黑松 和马尾松为主，点缀有枫香、槭树、香樟等树种，形成了较为丰富的植物景观。 （4）岛美：外蒲山诸岛经海水侵蚀和海浪冲刷，形成了较为集中的海蚀景观。 （5）滩长：度假区内沙滩背山面海，宽阔平坦，全长1600余米，是浙江沿海少有的与 大陆相连的沙滩，建有海滨度假俱乐部，每到夏日，游客络绎不绝。 （6）寺古：小普陀观音禅院历史悠久，唐代即有茅庵结庐，宋代建寺。 度假区现状入口景观 度假区现状道路景观 4、旅游度假设施 （1）九龙山高尔夫球场位于九龙山森林公园北侧，占地约130万平方米，是具备国际标 准的高尔夫球场，并配备有高尔夫俱乐部，已多次举办国际国内赛事。 （2）九龙山马场位于九龙山森林公园东南侧滨海地带，占地约20万平方米，拥有标准 马术、马球比赛场地和马术俱乐部，已数次举办国际国内赛事。度假区内一年一度的“皇家 礼炮杯”国际马球比赛均能吸引上万的游客。 （3）游艇湾按规划已建成商业地产、酒店、游艇码头等旅游度假设施，但是规模和内容 尚不能满足众多的市场需求。 （4）东沙湾西侧的海洋花园、西班牙城堡等酒店式公寓正在建设，其与外蒲山上小普陀 观音禅院的步行桥（通天桥）也已建成使用。 度假区山海自然景观图 - 6 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 新的规划编制中应尽量予以落实。 （4）度假区东南侧的邮轮码头已基本完成建设。码头靠泊部分采用连续布置的靠船平台， 长120米，宽16米，平台分二段。码头前沿按照20000吨级泊位设计，后沿按照10000吨级 泊位设计。 （5）东沙湾北侧有一块特殊用地（军事用地），面积约22万平方米。海军已和平湖市人 民政府达成共识，准备适时搬出度假区，其用地置换成旅游用地。 （6）原海滨浴场东侧已完成防浪护沙海堤的填筑工作。 高尔夫球场 度假区在建酒店 度假区在建酒店式公寓 6、九龙山森林公园 游艇湾 马术俱乐部 （1）九龙山国家森林公园位于旅游度假区的中部，公园以森林茂密、林相整齐、环境优 美、景观奇特而著称，又是方圆百里内唯一的大片山体自然绿地。1991年批准建立森林公园， 1997年升级为国家级森林公园。 （2）九龙山为森林公园主体，原由黄山、陈山、高宫山、益山、独山等九座山峰组成， 现泛指乍浦沿海诸山。 高尔夫俱乐部 游艇俱乐部 5、用地及审批情况 （1）现状完成的度假区建筑主要集中在游艇湾周边和一些散落的俱乐部会所。 （2）度假区南侧的围垦区（即西沙湾景观配套二期工程）已经完成规划和向相关部门的 报批，准备着手进行围垦工作。 （3）按照上版控规，度假区中部和南侧的若干土地正在挂牌，有些已经完成施工图，在 九龙山森林公园远眺 - 7 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 现状用地构成表 按照城市用地分 本次规划用地类标准 面积 分类小记 占建设用地 分类 代(万平方米) (万平方米) 比例(%) 用地名称 （中小类） 号 居住 产权式酒RC R 用地 店用地 旅游服务C旅 公共设 用地 C 施用地 体育运动 C4 休闲用地 T2 公路用地 对外交T 通用地 T4 海港用地 S1 道路用地 道路广场S 用地 机动车停S3 九龙山森林公园范围图 车场用地 D 特殊用地 D1 军事用地 G1 山体公园 G 绿地 G2 防护绿地 已批未建 建设用地小计 人工湖 E 水域 沙滩 海域 总用地 - 8 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 在建设拦海大坝。 第二章3、发展机遇 发展战略 （1）进入21世纪以来，全球国际旅游业的格局发生重大变化，亚太地区跃居世界第二，欧洲、亚太地区和美国三足鼎立的局势真正确立。更值得注意的是，全球旅游发展的亮点在一、发展条件评价 东方，而中国是东亚旅游的领军者。 （2）中国的旅游度假产业经过改革开放以来近30年的发展，取得举世瞩目、令人振奋1、优势条件 的进步，但和大国地位还相去甚远；一系列的数据表明，我国的旅游度假产业还停留在粗放（1）区域经济跨入体验旅游门槛。九龙山旅游度假区地处上海、杭州、苏州、宁波四大型发展的阶段，集约化、品牌化的程度还较低，还有很大的提升空间。 城市中心点，而以国际性城市上海为中心的长三角区域人均GDP超过5000美元，已经步入体（3）随着旅游产业的发展，新的旅游概念不断呈现，主题公园、分时度假、目的地酒店验型旅游阶段。 等新旅游形式以及会展经济、游艇经济、商务经济等新旅游经济正不断为市场所接受，并成（2）交通区位条件不断提升。随着杭州湾大桥、沪嘉轨道交通、杭浦高速（沪杭高速二为旅游产业新的增长点。 通道）等区域性大交通的相继建成，九龙山的交通区位条件将得到极大的提升，距离上海、（4）九龙山西沙湾景观配套二期工程（围垦区块）的实施是对原旅游度假区的完善，同杭州、苏州、宁波不足一小时车程。 时也将带来经济、社会等多方面的效益，为九龙山旅游度假区提供更大发展空间和更好的发（3）现状建设已成先发优势。已建成的高尔夫球场、游艇俱乐部等高端设施，将是九龙展机遇。 山实现跨越发展的内生动力。 （5）根据浙江省发改委2008年第350号文件，九龙山国家森林公园被上报为《2009年（4）山海景观资源得天独厚。自上海向南300多千米海岸线上，除九龙山外只有海盐南国家重点旅游景区旅游基础设施建设项目》；根据浙江省发改委2009年第141号文件，九龙北湖这一山体，而九龙山紧靠上海，更是国家级森林公园，比较优势明显。 山旅游度假区入选《2009年浙江省服务业重大项目计划》，将获得80亿元的总投资。 （5）城市空间拓展助力显著。随着平湖市城市空间框架拉伸，以滨海新区和嘉兴港区为4、面临挑战 重点发展滨海地带，九龙山将得到更为有力的设施支撑，以城市功能区的角色顺利融入城市空间大格局。 （1）区域的竞争 九龙山旅游度假区所在的长三角地区，分布有十几个全国优秀旅游城市，并且每个地市2、制约因素 都拥有至少一个以上的国家级旅游度假区或风景名胜区。因此，九龙山旅游度假区必须审时（1）森林公园开发受到限制，可建设用地相对较少。九龙山森林公园属于国家级森林公度势，加快旅游发展的步伐，加大品牌的宣传，突出自我特色，才能立于不败之地。 园，其生态环境承载力较为脆弱，按照森林公园的相关标准，整个旅游度假区可开发建设用（2）国际金融危机 地相对减少。 由美国次贷危机导致的金融危机已席卷全球，将对我国的旅游度假业产生较大的冲击，（2）填海造地成本较高，前期投入大。度假区南侧的用地多为填海而成，前期需要投入表现在入境旅游的下滑、价格优势受到削弱、企业融资的困难等方面。 巨大的资金，并且还要考虑提高标准，以抵御海洋风浪的袭击。 而九龙山旅游度假区内主题公园、旅游房地产等大型项目融资将更加困难。 （3）周边电厂等污染源影响，环境条件需改善。度假区北侧为嘉兴电厂，其高耸的烟囱（3）度假区转型 对度假区产生了景观、气味等方面的污染；度假区西侧为嘉兴乍浦港区，对度假区有噪声、九龙山旅游度假区将从单纯服务于高端游客的俱乐部型度假方式向兼具高端和大众特色气味等方面的污染； 的综合性度假区转变。如何重构度假区、谋划不同功能区的共存，成为重点和难点。 （4）由于受长江水系影响，度假区南侧滨海地带泥沙量大、易淤积，水质较差，目前正- 9 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 [小结]：SWOT分析的启示 九龙山旅游度假区优势与劣势并存，如何扬长避短，充分发挥自身优势条件，是九龙山 发展所必须面对的重要问题。 ①拓宽思路，主要从全国乃至世界的大市场大需求角度，拓宽旅游开发视野。 ②抓住机遇，抓住旅游度假市场蓬勃的发展机遇，提升九龙山旅游度假区的开发建设。 ③利用优势，充分利用九龙山有利区位和先发优势，加快度假区的发展。 ④寻求突破，在政策利用、旅游模式、品牌建设等方面尝试新方法，寻求新突破。 二、相关经验借鉴（2）迪拜 迪拜位于阿拉伯半岛中部、阿拉伯湾南岸，是海湾地区中心，与南亚次大陆隔海相望，1、国际著名旅游度假区 被誉为海湾的明珠。每年都有很多的的国际游客来这里观光和度假，而且游客数量逐年增长，旅游业在非石油GDP中占据显著位置。 （1）摩纳哥 充裕的阳光、景色旖旎绵长的沙滩海岸、温暖的大海、迷人的沙漠是喜欢休闲度假游客摩纳哥公国（the principality of monaco），简称摩纳哥，位于欧洲西南部、法国东南的理想地；世界级宾馆和休闲中心不断增加，每天24小时开放，营造了一个独具特色休闲场部，面积平方千米，是欧洲最小的国家之一；人口万，每平方千米万多人，所。阿拉伯联合酋长国热情的人民和这个国家迷人的遗产和传统都深深地吸引着众多游客。 人口密度居世界前列；首都摩纳哥（Monaco）是著名的旅游中心。 在众多最新型的展览中心里举办的展览、贸易展示和会议对扩大旅游起了重大作用，类摩洛哥常年气候宜人，花木繁茂，赢得“烈日下的清凉国土”的美誉。摩洛哥是个风景似于IDEX、GITEX和迪拜航空展把世界各地的游客带到了这里。国际博览会组织和参展商已如画的国家，还享有“北非花园”的美称。 经认识到，阿联酋是既可作为进入这一地区市场的主要商业中心，又因其设施优良方便可作 虽然摩纳哥面积不大，但这里既有中世纪风格的街道和皇宫，也有著名的大赌场及其周为吸引稍远的潜在客户的理想之地。 边的豪华酒店向您尽情展示“美好时代”的悠久传统和奢华，还有热带植物园和海洋博物馆、帆船酒店(BurjAl-ArabHotel)即位于迪拜市，因为饭店设备实在太过高级，远远超过五著名的网球公开赛以及无与伦比的一级方程式汽车大赛都令这个小国成为举世关注的热点。 星的标准，只好破例称它做七星级，到过那里的人，无不为其奢华的标准、独特的个性而深 深震撼。 - 10 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 节目，给迪斯尼世界更增添了几分魅力。 迪斯尼，常盛不衰的原因在于它从初创到如今一直坚守的信 念：“在每个人的心中建构一个美丽的精神家园”。同时迪斯尼是一 座“永远建不完的迪斯尼”；根据时代的变化，尽量利用现代化的电子设备，每年补充更新娱乐内容和设施。 （3）墨西哥坎昆市 墨西哥城市坎昆位于加勒比海北部，尤卡坦半岛东北端海滨，是一座长21千米、宽仅 400米的美丽岛屿。在玛雅语中，坎昆意为“挂在彩虹一端的瓦罐”，被认为是欢乐和幸福的 象征。 坎昆旅游度假区以"古老文明"与"现代休闲"有机结合的主题特色吸引了大批的国内外旅 游者。岛上有玛雅文化的圣米盖里托古迹废墟，距坎昆130千米里还有一处反映玛雅人文化 的图伦遗址，是墨西哥迄今保存得最好的一座玛雅和托尔特克人的古城，吸引着很多游人前[小结]：根据以上成功案例分析可以得出，著名的国际旅游度假区存在以下共性 往参观游览。 ①城市旅游形象国际化,具有国际性的感召力。 ②核心旅游产品国际化,具有国际性的吸引力。 ③旅游服务环境国际化,具有国际性的接待力。 ④旅游运作模式国际化,具有国际性的适应力。 ⑤价值观念国际化,具有国际性的亲合力。 ⑥旅游活动国际化,具有国际性的影响力。 ⑦游客构成国际化,具有国际性的聚集力。 ⑧旅游经济国际化,具有国际性的主导力。 2、国内旅游度假区 （4）迪斯尼 迪士尼乐园是一座主题公园。所谓主题公园，就是园中的一切，从环境布置到娱乐设施（1）规模及开发强度 都集中表现一个或几个特定的主题。全球已建成的迪士尼乐园有5座，分别位于美国佛罗里武夷山国家旅游度假区：规划总用地12平方千米，度假区整体绿化率大于60%，各地块达州和南加州以及日本东京法国巴黎和中国香港。 建筑密度不大于20%。 迪斯尼世界不仅是个游乐场，同时又是一个旅游中心，游客来此还可以到附近的海滩游北京红螺山旅游度假区：规划总用地平方千米，建设用地为平方千米，建泳、滑冰、驾帆船，到深海捕鱼，乘气球升空，或是参观附近的名胜古迹。这些丰富多彩的设用地建筑密度控制在25%以内。 - 11 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 查干湖旅游度假区：规划总用地约600平方千米，建筑密度小于20%，绿化率大于50%。 百姓来说，这还是一个陌生的概念。随着越来越多的中国人旅游消费方式从“走马观花”步无锡市荡口镇鹅湖旅游度假：规划区建筑密度小于15%，绿化率大于50%。 入“娱乐休闲”，中国巨大的“分时度假”消费市场潜力正日益突现。 海南金沙湾国际旅游度假区：总用地54万平方米，建筑密度小于20%；绿地率大于55%。 ④旅游方式将走向多样化 （2）目前旅游度假区存在问题 随着社会的发展，人们体会到了团队旅游的各种弊端，人们生活水平的提高以及交通、①市场定位不够准确 住宿等硬件设施建设的改善，都从客观上为旅游者自助游提供了条件。如何进一步为旅游者国内开发度假旅游起步较迟，虽然具有资源上的优势，但是市场经济条件和社会经济发提供更加精细、个性、人性的自由行度假产品，已成为旅游度假区分享自助游市场所必须解展水平在一定程度上制约了度假旅游产品的国际化进程；其次由于国际度假产品已相当成熟，决的课题。 各种品牌的度假产品基本形成了固定的消费群体，致使一些新的度假区很难进入这一市场。 （2）旅游产品需求 ②项目不够个性化 根据国际及国内的旅游市场情况调研，未来旅游市场将呈现出以主题旅游、运动旅游、大部分旅游度假区都没有充分显示自身地理环境特点和规划区自身的文化内涵，景点雷生态旅游主体的市场需求产品结构特征。 同、主题不明确、游乐项目拼凑、人造景观偏多。 ①主题旅游 ③缺少度假情调 通常是前往主题公园开展观光游览休闲活动，一般指的是专门为旅游休闲活动设计建造众多旅游度假区不像一个真正的旅游度假场所，更像是一般的城镇开发计划，缺少度假的娱乐场所。随着闲暇时间的增加，使人们消费的兴奋点，也围绕在形式各异的主题公园上。休闲的氛围和情调，让游客望而却步。 主题公园是未来几年里旅游业中最朝阳的板块。 3、旅游度假区发展趋向 分析国内外旅游度假区的发展过程与趋势特征，可以看出，随着度假旅游的快速发展和 旅游度假区之间竞争的加剧，定位核心客源市场，形成度假区特色，及满足游客多方面的需 求成为旅游度假区发展的新趋向，这些趋向具体表现在以下几个方面。 （1）旅游发展态势 ①旅游吸引将走向主题化 ②运动旅游 主题公园是现代旅游业在旅游资源的开发过程中所孕育产生的新的旅游吸引物，是自然运动旅游大多以户外为主，其中一类为挑战生命极限，强调惊险刺激，而另一类则注重资源和人文资源的一个或多个特定的主题，采用现代化的科学技术和多层次空间活动的设置人与自然的亲近与交流。以高尔夫、游艇为代表的休闲运动被认为极具发展前景的项目。 方式，集诸多娱乐内容、休闲要素和服务接待设施于一体的现代旅游目的地。创意性是主题随着人们认识的提高和观念的转变，休闲运动的平民化消费将逐步实现，休闲运动会成公园最基本特征。 为继保龄、网球之后的休闲体育的另一种消费热点，对拉动内需发挥更大的作用。 ②环境保护将走向可持续化 从可持续发展理论的角度来看，绿色旅游度假区是建立在自然、社会、经济环境的承载 力之内的协调发展，符合当地经济发展状况和道德规范，也即可持续发展。 ③旅游度假将走向分时化 分时度假是一种将房地产业、酒店业、旅游业完美结合的商业新概念，它引入时空经济 学原理，对旅游业、产地产业、金融资源进行整合，扩大资源边际效用，实现了资源共享。 在发达国家，“分时度假”已成为普通人生活中旅游休闲的重要组成部分，但对于多数中国老- 12 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 ③生态旅游 三、规划定位 当今世界，人们的环境意识不断增强，回归大自然的愿望也更加强烈。随着各国经济的1、规划目标 发展，越来越多的人将加入生态旅游的行列。 旅游者参加生态旅游的主要动机，是以大自然为舞台，去原生自然区域参观体验。这充至规划期末，度假区内各项设施配套完善，各功能区块形成良好的互动格局，山-海-城-分体现了生态旅游者要求回归大自然，享受大自然，了解大自然的强烈愿望。 林景观格局基本形成，与平湖组合城市实现全面衔接，成为平湖组合城市的重要功能区。 2、发展模式 以国际知名品牌为发展目标，以多元主题为核心培育外围产品，打造兼具高端和大众特 色的综合性度假区，积极融入平湖组合城市并发挥城市休闲、城市形象和景观展示等功能。 3、定位表述 国际知名的山海特色度假区，长三角地区重要的休闲旅游度假圣地，平湖城市综合性休④购物旅游 闲功能区和滨海形象展示区。 购物旅游是以购物为主要目的的一种特殊旅游方式。购物是旅游的重要组成部分，有些旅游者甚至以购物为主要旅游动机；香港凭借自由港的地位被旅游者称为“购物天堂”，旅游4、功能构成 者的购物支出高达61％。 （1）以高尔夫、赛马赛车、水上运动、航空运动等为主体的运动休闲功能； （2）以海洋公园、主题乐园、水上乐园、影城基地、国际马戏杂技为主的娱乐功能； （3）区域性的山海特色高端休闲商务功能； （4）特色度假、会议会展和科普教育功能； （5）森林公园生态和保护功能； （6）商住综合体功能； （7）城市形象和景观展示功能。 （8）OUTLETS购物中心及国际风情小镇功能。 ⑤科普教育旅游 科普旅游是一种新的旅游形式，科普旅游的含义是以科普为内涵，以旅游为载体，在充四、规划理念 分利用现有科技资源的基础上,通过主题规划、设计,把科技建设、科学实验、科普知识讲座与旅游者的广泛参与融为一体,使旅游者充分领略现代科技的神奇魅力,并从中提高自身科学（1）延续上位规划指导与要求，体现区域融合理念。 知识和文化素养的一种新型旅游形式。 在充分解读上位规划的基础上，合理安排规划区块的功能布局，使度假区的功能构成、科普旅游作为新的旅游分支，正呈现出迅猛发展的势头，随着我国科技产业的加快发展路网结构、整体环境风貌等符合上位规划要求，并与周边区块保持衔接，有机融入大区域。 和旅游的升温，“科普旅游”在未来几年内将会有长足发展。 （2）保护和利用基地自然要素，体现生态优先理念。 - 13 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 梳理和提炼基地内原有自然地形特征，加以巧妙利用，与规划的功能区块相互渗透，成（15）《平湖市城市总体规划》（2003~2020年） 为营造区内开敞空间的重要元素。凭借九龙山森林公园和濒临杭州湾的地理优势，强化度假（16）《平湖市域总体规划》（2006~2020年） 区的“山海”特性，充分展现九龙山旅游度假区的生态特色。 （17）《浙江省九龙山旅游度假区总体规划》（2003~2020年） （3）坚持树特色、创精品原则，打造九龙山品牌理念。 （18）《嘉兴港区总体规划》 面对周边挑战，为了提高度假区的市场认知度，必须紧紧把握国际旅游度假的发展潮流，（19）其它与城市规划、土地管理、建设管理相关的法律、法规和条例 度假区的建设必须坚持树特色、创精品的基本发展策略。 规划应充分迎合旅游市场的发展需求，注重发展多样化的旅游服务项目，将最时尚流行的休闲运动、主题公园、度假娱乐模式汇聚于一体，形成度假区的规模效应，力求功能多样化、服务品牌化。 （4）将规划的超前性与可操作性合理衔接，体现务实规划理念。 尊重现状条件，衔接已有和拟建项目，从现实出发导出规划目标，将规划理想目标与近期基于现实的开发实施相结合，提高规划的可操作性。 构建弹性、有机的土地布局模式，迎合旅游度假市场项目变化的需求。合理划分建设时序，保证各建设分期用地的相对完整性，便于分期实施和有效集聚人气。 五、规划依据 （1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008年1月施行） （2）建设部《城市规划编制办法》（2006年4月施行） （3）《城市规划编制办法实施细则》 （4）浙江省《控制性详细规划编制技术规定》 （5）嘉兴市《控制性详细规划技术规定》 （6）《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ-137-90） （7）《旅游规划通则》（GB/T 18971-2003） （8）《风景名胜区规划规范》（GB 50298-1999） （9）《风景名胜区管理暂行条例》（1985年6月7日） （10）《森林公园管理办法》（2005年6月3日施行） （11）《浙江省旅游度假去管理办法》（2001年6月1日） （12）《嘉兴市城市总体规划》（2003~2020年） （13）《嘉兴市国民经济和社会发展第十一个五年规划》 （14）《嘉兴市围垦规划》 - 14 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 万，4小时范围超过3亿。因此，如在该区域内建造“海湾度假城”，年客流量将为700万至1300万人次。 第三章 方案构成 考虑到规划适用标准的差异，同时兼顾到中国旅游市场的发展潜力，规划将远期年客流量定位在720万人次。按照240天的全年旅游天数，日均游客将达到3万人次。 一、方案前置条件分析 2、设施开发规模匡算 （1）已开发或正开发开发情况 1、客源市场分析 ①各地块开发情况 （1）现状客源情况 游艇湾区块：酒店、商业街、圣马可公寓、夏宫及低密度住宅等项目基本建成，包括游①各项情况统计 艇俱乐部，总计地上开发规模约为20万平方米。 在旅游旺季，原九龙山海滨浴场日接待游客可达1万人次，年接待游客达到20万人次； 东沙湾南侧区块：西班牙城堡、海洋花园及其它几个产权式住宅和酒店项目已基本完成为传承佛教文化、增添文化氛围，度假区翻建了外蒲山小普陀观音禅院及配套设施，年建筑设计、准备建设，总计地上开发规模约为40万平方米。 接待游客达到20万人次； 游艇俱乐部项目区块：位于九龙山中部，三幢建筑已完成建筑设计，准备建设，总计地九龙山2007年、2008年两届“皇家礼炮王者杯”马球赛均吸引了10万多来自世界各国上开发规模约为10万平方米。 的选手和观众； 公司总部商务楼区块：位于游艇湾西侧，已完成建筑设计方案，根据方案标准，总计地度假区内的游艇俱乐部和高尔夫俱乐部年接待游客均达到1万人次以上； 上开发规模约为25万平方米。 每逢周末，均有数百人的企业员工组织到九龙山旅游度假区进行主题活动。 俱乐部：高尔夫、马球俱乐部总计约5万平方米。 ②度假区总计 ②现状开发总计 根据九龙山旅游度假区的游客接待数据显示，度假区现状平均每天游客已达到2000人次根据以上项目统计，包括现状建成和即将建成的项目，九龙山旅游度假区建筑开发规模以上，年游客接近60万人次，节假日度假区现有项目已满足不了游客的需求。 达到约90万平方米，项目类型上主要以服务配套设施和产权式酒店为主，其中酒店、商业等（2）客源市场定位 配套设施规模约为30万平方米，占到约三分之一的比例。 九龙山旅游度假区区位优势明显、先发条件成熟、客源分布丰富。根据总体规划，度假（2）配套设施可开发量匡算 区最终将建成集休闲、度假、游乐、运动、会议等综合项目于一体的海湾度假区。规划将市根据上位规划，九龙山旅游度假区属于城市功能区，不同于一般的旅游风景区，因此其场目标定位于以江浙沪休闲客源为主体，上海常住外籍和白领客源为主流，过境客源及其他开发规模难以采用面积容量法、线路容量法等旅游环境容量估算方法。 散客为补充的旅游客源市场。 考虑到度假区主要是通过北侧滨海大道疏散人、车流，因此对集中在九龙山南侧的酒店、近期目标市场是上海、杭州、宁波、苏州为中心的华东地区旅游客源以及杭州湾大桥、商业等度假区配套设施开发规模的限制条件主要在于度假区的出入口的通行能力，所以规划沪杭甬、杭宁高速公路网的机会客源，使九龙山成为江浙沪最重要的滨海度假基地；远期目确定采用基于交通容量的配套设施规模匡算法。 标是度假区建成后更大范围的国内和国际市场，届时国际度假旅游和体育赛事旅游大规模进①限制条件 入九龙山旅游度假区。 在平湖市域综合交通框架的指导下，在现有度假区东西2个出入口的基础上，通过与东（3）客源市场预测 侧嘉兴电厂、西侧乍浦港区的协调，九龙山旅游度假区最多能有4个服务游客的交通出入口。美国经济研究协会（ERA）对九龙山旅游度假区项目进行了市场分析调研预测报告，提出根据交通量预测，合计通行能力可以达到4200pcu/h。 （注：pcu既Passenger Car Unit，九龙山项目位于长三角经济发达区域的中心位置，周边2小时范围内的居住人口超过4200指标准小汽车） - 15 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 ②流量预测 三、围垦区块方案比较 根据国内外相关资料显示，酒店、商业等用地约每25平方米安排一个就业岗位。考虑距离市区距离较远，机动车出行的比例相对较高。 西沙湾景观配套二期工程（围垦区块）是九龙山旅游度假区的新子项目，由南北两个地表3-1通勤交通的出行结构表 块构成，用地面积约174万平方米。该围垦区块并未在上层规划中予以功能明确。规划以多出行方式 公交 私家车 自行车 出租车 其他 方案比较的方式，在充分迎合现有旅游度假市场需求的基础上形成与现有度假区充分协调、比例％ 40 15 20 5 20 比较和谐的用地功能结构。 1、方案一 假设配套设施的开发规模为200万平方米，则可以安排8万个就业岗位。私家车按照人/车计，则需要配建80000× 游客流完全不重合，互不影响。假设早高峰小时到岗率70％，则通勤交通产生的早高峰小时迪拜棕榈岛规划采用了棕榈树叶的图案，使得规划的平面构图自然、大气。规划采用平机动车流量为6000×＝4200pcu/h。 湖市花——杜鹃花的图案作为方案的象形元素，通过布置两朵杜鹃花的图案，组织用地、建③规模限制 筑和水面的关系。 规划4个出入口的通行能力为4200pcu/h，当服务水平处于B级（既标准状态）时所（2）规划理念：独特 能提供的通行能力为3360pcu/h，对应配套设施的开发规模为160万平方米；当服务水平目前世界最高的迪拜塔，标新立异，非常吸引眼球。在方案中规划一处造型独特的标志处于A级（既最佳状态）时，对应配套设施的开发规模为200万平方米。 性建筑，它位于围垦的岛屿中央，四周空旷，与其他建筑有一定距离，凸现其独特性，它高按照现状配套设施和总体开发规模的配置比例，至规划期末，九龙山旅游度假区的整体度应在150米以上，其建设标准应参考世界知名建筑。 开发规模宜控制在600万平方米。 二、度假区规划结构 在《浙江省九龙山旅游度假区总体规划》（2003~2020年）和上版控规的基础上，考虑 到南部新增的围垦区块，规划将原度假区总体布局结构调整为“五区二环二中心”。 （1）“五区”指：自北往南分布的生态休闲运动区、九龙山森林休闲区、滨海商务休闲 区、海洋娱乐体验区和度假娱乐消闲区。 （2）“二环”指：度假区内连接游客游览、住宿和休闲的，并联系功能区块的三条半环 围垦区方案一规划理念 形主要道路。 （3）整体布局 第一环是由东、西主入口和九龙山北边道路形成的度假区进出通道； 围垦区北地块依附山体，面朝大海，南地块则自成一岛。方案在南北方向上通过 联系第二环是西侧次入口、九龙山南边道路及东侧辅助入口形成的度假区进出通道； 两个地块的桥和岛上的标志性主建筑形成一条明显的主轴线，并在两个地块块沿岸空间塑造（3）“二中心”指：分别以游艇湾和东沙湾为中心形成的两个度假区服务中心。 上注重天际线的处理，形成两条沿岸景观的副轴线。 - 16 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 3、方案三 （1）方案立意：水城 威尼斯是一个美丽的水上城市，它建筑在最不可能建造城市的地方——水上。威尼斯的 风情总离不开“水”，蜿蜒的水巷，流动的清波，她就好像一个漂浮在碧波上浪漫的梦，诗 情画意久久挥之不去。 围垦区方案一鸟瞰 2、方案二 （1）方案立意：“海之舟”——扬帆起航 从整体上看，北地块的4个组团为船的舱体，由绿脉和 蓝脉串联成一个船的整体，商务休闲组团为船的龙头；高层 建筑形成一根根烟囱和桅杆，低层建筑则是船体部分；从南 边的海面上看，4个组团形成的建筑群就像一艘正准备扬帆起水城威尼斯 （2）规划定位 航的轮船。 规划来自于威尼斯“水”的灵感，南北两个围垦地块均以水为纽带来组织建筑群体，同（2）规划结构 时水上交通也成为很好的联系方式。其中北地块设置海洋公园、会展中心、度假酒店等；南分南北两个围垦地块，中间是F1摩托艇赛道。其中北地块包括1个商务休闲组团和3地块则强调旅游度假区建筑的低强度开发，以度假住宅为主。 个度假休闲组团；南地块则基本为商务型度假住宅区，由水系分为若干个开发单元。 （3）主体建筑： 以三幢建筑构 成建筑整体，形成标志性建筑群。 围垦区方案二结构 围垦区方案二鸟瞰 围垦区方案三总体协调 围垦区方案三鸟瞰 （3）规划定位 方案较好的兼顾了填海围垦区块水面率必须大于10%的要求，同时将游艇湾的“游艇住 围垦区方案二天际线 宅、水湾生活”概念发挥到极致。 - 17 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 4、方案整合 经规划项目组与九龙山旅游度假区管委会、专家反复研究协调，对3个方案在度假区框架、旅游度假产品选择、服务设施配套等重点进行了认真比选，得出了以下结论： （1）原则上确定围垦区块以海洋娱乐、度假休闲等功能为主体。 （2）综合方案应充分尊该围垦区块项目建议书的要求，做好防台抗浪的堤防规划；根据相关规范，围垦区块应保证至少10%的水面率。 （3）围垦区块的南地块开发应与东侧的观音禅院相互协调。 （4）考虑到地块的独立性，南地块应与度假区主体保持至少两条交通道路，并应与度假区出入口有比较顺畅直接的交通联系。 （5）区块的开发应考虑到海上的视觉景观要求，并与北面的九龙山山脊背景取得协调。 （6）南北两个地块的中间水道在长度和宽度上应能保证摩托艇赛道的设计，其周边的建筑开发应能为赛事创造良好的环境氛围。 （7）由于度假区旅游项目开发的不确定性，具体地段的建筑布置将根据具体的形态进行优化。 - 18 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 表4-1各类建设用地适建范围表 公用设施用对外交通用居住用地 道路广场用地 市政公用设施用地 绿地 用地类别地 地 第四章 用地布局规划 序号 R C T S U G 建设项目 R2RCC旅C4T2T4 S1S2S3 U1U2U4U9 G1 G2 1 低层居住建筑 ○○○○ 一、用地分类说明 2 多层居住建筑 √√○○ 3 高层居住建筑 √√○○ 1、用地分类说明 4 产权式酒店 √√√○ 5 商住综合楼 √√√○ 由于国家没有相应的旅游度假区用地分类标准，本规划以《城市用地分类与规划建设用6 办公建筑 ○○√○ 地标准》为依据结合旅游风景区用地分类适当进行用地分类的调整。 7 商办综合楼 ○○√○ 8 商业设施 ○○√○ 本次度假区规划涉及居住用地、公共设施用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公9 金融保险设施 ○○√○ 用设施用地、绿地、水域和其它用地7大类。鉴于度假区的特殊性，又重新进行了中类的细10 服务设施 ○○√○ 分，具体如下： 1 普通旅馆 ○○√○ （1）居住用地——包括二类居住用地（R2）、酒店式公寓用地（RC）。 12 旅游宾馆 ○○√○ （2）公共设施用地——包括旅游度假用地（C旅）、体育用地（C4）。 13 文化娱乐设施 ○○√○ 14 体育设施 ○○√○ （3）对外交通用地——指公路用地（T2）和海港用地（T4）。 15 港口 （4）道路广场用地——包括道路、广场（S2）和停车场（S3）用地。 16 广场 ○○○○ （5）市政公用设施用地——包括环境卫生设施（U4）、消防防洪设施（U9）等。 17 社会停车场（库）○○○○○○ √√ （6）绿地——包括公园绿地（G1）、防护绿地（G2）。 18 施工维护设施 ○○ ○○○ （7）水域和其它用地——包括人工湖、沙滩、海域。 19 其它市政设施 ○○○○○○ ○○ ○○○○ 注：√允许设置 ○有条件允许设置 空格表示不允许设置 2、用地兼容说明 本区块建设用地功能依据《九龙山旅游度假区总体规划》制定，各类用地功能在具体操作过程中允许适当兼容，具体按建设用地适建表执行。二、居住用地规划 未列入建设用地适建表的建设项目，应由城市规划行政主管部门根据周围环境影响和基1、规划原则 础设施条件，具体核定适建范围。 凡需改变规划用地性质，应先提出调整规划，上报当地城市规划行政主管部门，经批准（1）改善环境，提高居住标准。 后执行。 （2）完善配套设施，方便生活。 （3）有利社区组织和物业管理。 - 19 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 2、居住用地划分 三、公共设施用地规划 居住用地包括二类居住用地和酒店式公寓两类。其中二类居住用地主要分布在滨海大道1、规划原则 沿线，包括职工住宅和部分商品房开发；其余的均为酒店式公寓，主要作为度假住宅使用。 居住用地划分以九龙山为界，共分为南北两个居住片区。居住片区以居住组团——居住（1）应根据市场经济的特点，对公共设施的完善予以必要保证。同时，针对旅游度假区片区二级空间结构组织。 的特性，保持一定的配置弹性。 规划居住用地万平方米，占度假区建设用地的%。其中北部居住片区规模（2）应对市场需求，强调用地功能的混合。 约万平方米，南部居住片区规模约万平方米，每个居住片区含5~8个居住组团。 （3）用地分布以集中为原则，要方便居民和游客。 3、居住人口分布 2、规划结构 规划的居住人口是指购买产权式酒店的长期度假者、滨海大道沿线部分商品房的购买者（1）旅游服务设施的等级结构分为度假区级——功能区级二级结构。 以及度假区的工作人员。参照《平湖市域总体规划（2006-2020）》，人均居住用地面积约40（2）度假区级旅游服务设施位于游艇湾和东沙湾周边，利用已建酒店、商业步行街，形平方米，规划居住总人口约万人。其中北部居住区约万人，南部居住区约成服务于整个度假区的公共服务中心。 万人。详见下表： （3）其余功能区各设置次级旅游服务设施，包括酒店、商业等设施。 表4-2居住人口分布表 位 置 用地(万平方米)人口数（人）户数（户）3、规划布局 北部居住片区 17825 5941 规划公共设施用地万平方米，占度假区建设用地的%。 酒店式公寓居住用地 13387 4462 其中 （1）旅游度假用地 配套居住用地 4438 1479 规划区的旅游度假用地主要指相关主题乐园以及接待设施、餐饮与购物设施，包括宾馆、南部居住片区 20547 6849 餐馆、购物中心、俱乐部及后勤管理用地等，规划旅游度假用地总面积约万平方米。 其中 酒店式公寓居住用地 20547 6849 ①规划旅游度假用地主要集中在九龙山森林公园的南侧， 合计 38372 12790 ②原则上各个功能区块都有中小型的购物商店；同时规划结合游艇湾和东沙湾均设置了 较大型商业步行街，是整个旅游度假区的商业中心。 4、居住区配套设施 ③度假区的大型餐饮都不单独设置，规划餐馆与购物商店合建，方便游客使用。 ④规划在度假区东西两个入口各布置了旅游服务与管理用地，方便旅游度假区日常管理（1）居住片区按规范要求配置居住片区级和居住组团级公共服务设施，沿居住片区内支与维护。 路和住宅用地内布置。主要包括物业管理、居委会、门诊所、社区活动中心、派出所、幼托、⑤以迪斯尼和环球影城为基础，结合九龙山特色，营造海洋主题公园，主要内容包括大小型商业服务等设施。 型水族公园、温水乐园、青少年科普中心、海洋运动体验中心等项目。 （2）考虑到规划内居住人口大部分是度假者，仅有少部分为度假区的工作人员，而且工⑥在海洋娱乐体验区与度假娱乐消闲区之间设置了标准F1摩托艇赛道，以备将来举办国作人员使用的配套居住用地紧邻乍浦镇，可以利用乍浦镇的教育设施，因此，在规划区内不际、国内大型赛事的可能，同时也能为杭州湾过往船只在台风汛期提供安全的避风场所，大设置中小学校用地。 大拓展了九龙山旅游度假区的外延功能。 - 20 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 ⑦以东沙湾为中心，建设高档会所、水上乐园、星级酒店、分时度假村等商务休闲项目，3．规划原则 并满足大型会议展览等需求。 （1）从区域交通网络的合理布局出发，结合九龙山旅游度假区范围内公路网格局，合理（2）体育用地 组织度假区交通网络。 规划在九龙山西侧设置高尔夫球场，并配置高尔夫俱乐部。 （2）对外交通布局与度假区功能和内部交通密切配合，尽量减少对城市其它区域的干扰。 现状马场保留完善，并配置新的马术俱乐部。 （3）便于各类游客使用和度假区的管理。 4．对外交通规划 四、对外交通规划 规划对外交通用地万平方米，占度假区建设用地的%。 （1）拓宽滨海大道（沪杭公路），通过滨海大道向东连接上海，向西连接杭州湾跨海大旅游度假区位于世界第六大城市群长三角经济发达区域，地处上海、杭州、苏州、宁波桥，直通宁波。 四大GDP超三千亿城市交汇点，交通区域优势突出。 （2）保证旅游度假区现状东西两个主入口的通畅，其中西入口正对嘉兴港区主干路（金随着杭州湾大桥、沪嘉轨道交通、沪杭高速二通道（杭浦高速公路）等区域性大交通的海洋大道），通过金海洋大道可以直通东西大道和杭浦高速公路，东入口与东湾路对接。 相继建成，九龙山旅游度假区的对外交通条件将得到极大的提升。 （3）在原有滨海大道（沪杭公路）东西两个主要出入口的基础上再增加2个次要出入口1．现状概述 和2个服务型出入口， 满足不同主体的交通需求。 （4）充分考虑旅游度假区与周边功能区的交通衔接，增加向西（乍浦港区）、向东（嘉近年来，平湖主城以及滨海新区的城市交通建设日益迅猛，九龙山旅游度假区周边由乍兴电厂）的临时疏解型出口，保证旅游高峰时期对外交通的畅通。 嘉苏高速公路和杭浦高速公路以及滨海大道（沪杭公路）、东西大道、龙山大道等城市干道构（5）在度假区的东西两侧主入口附近设置游客集散中心，包括大型停车场、集散广场、筑的交通骨架已经形成，度假区内的万吨邮轮码头即将上马，轨道交通和高速公路出入口也配套服务等内容，满足游客换乘的需要。 在积极筹划中。 （6）在度假区的南侧靠海，设置万吨邮轮码头，满足国际、国内海上大型旅游船只停靠旅游度假区现状主要通过滨海大道东西两个出入口对外发生交通联系。 九龙山旅游度假区的需要。 2．存在问题 （1）旅游度假区东西两侧分别是嘉兴电厂和乍浦港区所在区域，对外联系的交通压力全五、道路广场规划 部集中在滨海大道上，随着滨海新区的快速发展，九龙山旅游度假区拓展对外交通能力迫在眉睫。 1．现状概况及问题 （2）随着旅游度假区的用地发展和旅游人口的快速增加，现状的两个出入口已很难满足越来越多的通过和疏散要求。 （1）度假区内的道路宽度普遍偏窄，导致旅游大巴与其它车辆的会让比较困难。 （3）度假区内现状缺乏对外交通设施，如入口附近的游客集散广场、大型停车场等，为（2）现状只有一个主要的环路，万一发生交通事故或者其它情况导致拥堵，将难以保证组团度假游、驾车自助游等方式带来了极大的不便。 其它区块的交通通达性。而且随着度假区西南侧围垦区块的开发，交通压力将逐渐向里倾斜。 （3）大型停车场、集散广场等静态交通设施缺乏。 （4）现状道路因为迁就于休闲运动公园的设置以及受到九龙山森林公园的阻隔，线形比- 21 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 较迂回，致使度假区南北两侧联系不便。 进出公园交通量100000× 2．目标和原则 ②停车设施规模 私家车按照每车人次计，私家车100000× 转率，预计3000个泊位。 （2）在路网规划中，强调度假区道路网交通性和服务性的有效分离，并强调和度假区用大巴车按照每车40人次计，大巴车100000× 预计300个泊位。 （3）随着度假区规模的不断增长，逐步确定以内部旅游小巴士或者电瓶车为主，小汽车③出入口设置 交通为辅的客运交通体系。 出入口处于B级（标准状态）服务水平时，度假区预测高峰小时交通流量为2800pcu/h，（4）改善静态交通设施不足的局面，为各功能区块的正常运行提供静态交通设施。 需要规划设置出入口的合计通行能力为4000－7000pcu/h，因此规划设置4个机动车出入3、交通量预测 口，合计通行能力4200pcu/h。 旅游度假区内用地构成复杂，包括酒店式公寓、会议会展中心、低密度住宅区、高尔夫4、道路网规划 球场、马术俱乐部、海洋公园和目的地酒店等。进出交通的便捷程度将在很大程度上影响度（1）规划分析 假区的吸引力和服务水平。 ①应避免大量的机动车进入度假区内部――在度假区出入口设置停车场和集散广场，在（1）通行能力分析 主要功能区外围设置停车场。 根据《城市道路设计规范》，一条车道的可能通行能力如下表： ②度假区被九龙山分割为南北两个部分，需要保证山南侧功能区块的交通便捷――在东表4-3车道通行能力 常山和陈山之间设置隧道，拓宽主要通道的宽度至21米，双向4车道。 行车速度km/h 50 40 30 20 ③加强各功能区之间的联系――规划设置二个环线的区内框架道路网系统。 可能通行能力pcu/h 1690 1640 1550 1380 （2）规划结构 在现状道路的基础上，结合旅游度假区向南纵深拓展形成“二环多通道”的度假区道路考虑道路交叉口的影响，城市次干路一条车道的可能通行能力约为500－600pcu/h。 网框架。其中环路的宽度控制在21米以上，通道宽度为14~21米。 （2）旅游客流分析 （3）出入口布局 ①客流预测 规划在滨海大道设置4个出入口，同时在东北侧设置2个疏解出入口，东南侧设置1个根据客源市场预测，九龙山旅游度假区将吸引720万人次的年吸引游客，每日的游客访疏解出入口，服务于高峰时期，共同承担旅游度假区的出入交通。出入口均衡布置，保证旅问量可以达到约3万人次，考虑高峰日游客的不均匀系数，高峰日游客数量可达到平日的游度假区各个功能区出入交通顺畅。 3~4倍，高峰日游客可以达到10万人次/日左右。 5、交通设施布局 表4-4预计交通出行方式的选择 （1）区内建筑配建 出行方式 公交 私家车 大巴 出租车 自行车及其他 建议按照省标，适当降低配建标准，避免度假区引入大量的机动车交通。 比例％ 10 30 40 10 10 （2）公共停车场 - 22 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 表4-5停车场规划一览表 格按照《浙江省九龙山旅游度假区总体规划》（2003~2020年）和《浙江九龙山国家森林公园位置 西入口 东入口 游艇湾 邮轮码头东沙湾 大孟山 总体规划》（2004）的要求执行，确保生态环境。 附近 附近 西侧 西侧 西侧 北侧 规模（平方米） 13000 5700 11200 5600 6600 15000 七、旅游度假系统规划 （3）观光轨道 1．观光旅游景点 为方面旅客，增加旅游度假项目的吸引力，规划在区内设置观光轨道车，串联各个功能依据九龙山旅游度假区总体规划和九龙山国家森林公园总体规划，度假区景点主要集中区块，并与外围的交通枢纽相承接。 在度假区中部的九龙山森林休闲区、海洋娱乐体验区以及小普陀观音禅院周边。 （1）九龙山森林休闲区规划景点： 在陈山规划的景点有龙湫摩崖石刻、翠薇石掌、万壑听涛、植物走廊和2处观景台；在六、绿地规划 东常山规划的景点有望松岭、万翠亭、秦皇试剑石遗址和生态海湾；在高宫山规划的景点有：黑松林、浮云阁、揽胜亭、日月合璧和休憩广场；在大山规划的景点有观云亭。 1．规划原则 （2）海洋娱乐体验区规划景点： （1）从可利用的自然资源入手，做足山水文章，着重塑造度假区特色。 在西沙湾规划的景点有圣马可广场、教堂、商业步行街、水幕世界；在围垦北地块规划（2）结合规划结构，重点突出，创造富有人情趣味的绿地休闲系统。 景点有大型水族公园、温水乐园、青少年科普中心、海洋运动体验中心；在里蒲山规划的景点有望海亭。 2．规划布局 （3）其他景点： 规划范围内现有陈山、东常山、高官山、骑龙山、大山、里浦山、外浦山等，它们是九在外蒲山规划的景点有通天桥、八仙洞、小普陀观音禅院、白蛇洞、双龟听经、文涛亭、龙山国家森林公园的主要部分，具有良好的自然环境和绿化条件，只要经过规划、保护与开海蚀地带；在大乌龟山规划的景点有福如东海；在度假区北出入口设置旅游商品购物店。 发利用相结合，即可形成良好的绿地景观系统。属于体育运动休闲用地的高尔夫球场和马场2．休闲度假项目 拥有大面积的草地，更增加了度假区的绿化指标。 规划绿地万平方米，占度假区建设用地的%，若加上高尔夫球场和马场用除了景点观光游览外，旅游度假区的另一个重要内容是运动休闲、度假疗养。除高尔夫地，则可以接近球场外，规划区的休闲度假项目主要集中在滨海地区，也就是滨海商务休闲区、海洋娱乐体60%。 （1）公共绿地验区和度假娱乐消闲区。 规划在滨海围堤内侧和度假区道路两侧布置10-20米宽街头绿地，丰富沿堤沿路的景观，（1）滨海商务休闲区规划度假项目 总面积约在东沙湾规划有高档会所、星级度假酒店、水上乐园、水上运动中心、会展中心、海员万平方米。 （2）防护绿地商业街等度假疗养服务设施，为游客提供长期的度假疗养服务。 规划在度假区西边的滨海大道两侧布置10-20米宽防护绿地，形成对外展示的优美界面，规划保留完善现状马术公园，并新设置了马术俱乐部。 总面积约（2）海洋娱乐体验区规划度假项目 万平方米。 （3）生态绿地在西沙湾规划有游艇俱乐部、分时度假村、游艇会员住宅、度假酒店、商业街等度假疗 规划建设以九龙山森林公园为基地的生态绿地，面积约万平方米。各项建设应严养服务设施。 - 23 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 在围垦北地块规划有国际风情小镇、海洋公园、航空运动基地、科普教育基地、F1摩托艇等度假项目。 （3）度假娱乐消闲区规划度假项目 此地块设置的项目有主题乐园、大型的目的地酒店、购物中心。 （4）其它度假项目： 规划在森林公园北部，靠近城区的区域，培植绿化，发展高尔夫运动休闲项目； 结合休闲运动公园设置泰晤士小镇模式的酒店式公寓，满足分时度假的需求；在西入口设置OUTLETS影城和购物中心。 3．接待设施规划 本规划的旅游接待设施主要是指支撑旅游度假区健康运行的设施，包括旅游集散广场、停车场、宾馆酒店、购物商店等。 （1）集散广场 规划在东西2个出入口各设置了集散广场，满足游客换乘和等候的需要；规划在度假区东侧、结合邮轮码头设置了码头广场，满足游客驻足、集疏的需求。 （2）停车场 规划在度假区的出入口以及人车流密集处，结合景点设置了6个较大型停车场。 （3）宾馆酒店 规划在滨海商务休闲区、海洋娱乐体验区、度假娱乐消闲区均设置了度假酒店，共计5000个床位；同时酒店里面配备有游客餐饮中心。 （4）购物店 规划在几个功能区均设置了购物店，并在西出入口设置了大型的旅游商品购物中心。 - 24 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 小镇的模式进行建设。 （4）OUTLETS影城和购物中心：位于西侧出入口附近、结合滨海大道设置，占地约4第五章 分区控制指引 万平方米，可与城市功能共享。 （5）植物园：位于大山以西，占地约3万平方米，可用于游览和教学。 以《浙江省九龙山旅游度假区总体规划》（2003~2020年）为指导，在尊重度假区上版控（6）公寓：靠近滨海大道、位于两个主要出入口之间，占地约18万平方米，可用于职制性详细规划的基础上，充分吸收南侧围垦区块综合方案特色，旅游度假区整体调整为五个工住宿等。 功能分区。自北往南分别为生态休闲运动区、九龙山森林休闲区、滨海商务休闲区、海洋娱4、指标控制 乐体验区和度假娱乐消闲区。 为迎合旅游度假市场需求，以满足环境、生态、基础设施承载力为基础，在不超过旅游（1）用地构成 度假区整体开发强度的前提下，五大功能区块之间的建筑开发量允许进行调配。 本功能区用地以居住用地、公共设施用地（高尔夫球场）、绿地和道路广场用地为主，具体如下表： 一、生态休闲运动区 表5-1生态休闲运动区用地构成表 代号 用地名称 面积(万平方米) 占建设用地比例(%) 1、范围界定 R 居住用地 生态休闲运动区位于度假区北部，东以嘉兴C（含高尔夫） 公共设施用地 电厂为界，西到陈山脚下，北至规划边界，南抵T 对外交通用地 九龙山森林公园，总用地约 S 道路广场用地 市政公共设施用地 2、功能定位 G 绿地 建设用地小计 100 本功能区隔滨海大道与嘉兴港区为邻，属于E 水域 总用地 / 以运动、休闲为目标，通过整治环境，增加植被，生态休闲运动区位置图 注：由于外部因素的不定性，旅游度假区建设用地开发存在变数，表中的居住用地和公共设施用 建设休闲运动俱乐部，形成以体育运动休闲为主要功能的度假区域。 地在一定情况下可以进行调配。 3、项目设置 （2）控制指标 本区原有地块有废采石场，植被破坏较为严重，对度假区整体环境有影响。规划通过植考虑到旅游度假区开发的特殊性，规划考虑从功能区角度设置控制指标，在功能区块整树造林、挖湖塑景，河道改造，构造生态休闲运动景观。主要建设项目有： 体指标不突破的前提下，地块之间允许进行相互调配。 （1）高尔夫球场：占地约130万平方米（其中水面约占30万平方米），位于九龙山山脉表5-2生态休闲运动区整体指标控制表 以北，包括高尔夫俱乐部。 总用地（万平方米） 建筑密度(%) 建筑高度(m) 容积率 绿地率(%) （2）游客集散中心：分东西两处，占地约6万平方米，包括集散广场，大型停车场等设 施，是外来游客换乘的枢纽。 （3）酒店式公寓：结合高尔夫球场设置了4处，占地约59万平方米，可参照“泰晤士”- 25 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 表5-3生态休闲运动区主要用地类别指标控制表 （1）酒店式公寓：结合森林公园背山面海的环境优势，利用陈山和高宫山的荒坡地，设用地类别 建筑密度(%) 建筑高度(m) 容积率 绿地率(%) 置了6处，共占地约万平方米。 低层（2）松涛书院：恢复民居院落式的“松涛书院“，功能为笔会交流场所和茶室等。 30 10 居住用地（3）多个小景点：利用森林公园优美的环境景观，设置龙湫石刻、翠微松径等多个历史 多层 25 人文和自然景点，增加度假区的文化内涵。 高层 30 65 公共设施用低层 20 4、指标控制 地（不含高多层 35 25 尔夫球场） 高层（1）用地构成 25 注：在不超过功能区块开发强度的前提下，个别地块的容积率允许突破。本功能区用地以绿地为主，包含少量居住用地，具体如下表： 表5-4九龙山森林休闲区用地构成表 代号 用地名称 面积(万平方米) 占建设用地比例(%) 二、九龙山森林休闲区 R 居住用地 S 道路广场用地 绿地 1、范围界定 建设用地合计 九龙山森林休闲区位于度假区中部，处于陈 山景区和高宫山景区连线之间，是九龙山森林最（2）控制指标 茂盛，自然景点最密集的区域，也是经国家林业考虑到旅游度假区开发的特殊性，规划考虑从功能区角度设置控制指标，在功能区块整部批准的国家森林公园的主体部分，总用地约体指标不突破的前提下，地块之间允许进行相互调配。 万平方米。 表5-5九龙山森林休闲区整体指标控制表 总用地（万平方米） 建筑密度(%) 建筑高度(m) 容积率 绿地率(%) 九龙山森林休闲区位置图 2、功能定位 本功能区内各项建设应严格按照《浙江省九龙山旅游度假区总体规划》（2003~2020年）注：若本功能区中需要设置度假区标志性建筑，则标志性建筑主楼在高度上允许突破。 和《浙江九龙山国家森林公园总体规划》（2004）的要求执行，确保生态环境的保护和有限开 发利用。 表5-6九龙山森林休闲区主要用地类别指标控制表 本功能区既是旅游度假区的“立区之本”，也是九龙山旅游度假区“山海“景观特色的重用地类别 建筑密度(%) 建筑高度(m) 容积率 绿地率(%) 要组成部分。 低层 30 10 居住用地 多层 25 3、项目设置 高层 30 65 本区充分利用九龙山荒坡地，建设产权式酒店、森林疗养等特色项目，并通过林相改造、注：在不超过功能区块开发强度的前提下，个别地块的容积率允许突破。 景点构建和游步道设计，使九龙山森林成为完整的景点体系。主要建设项目有： - 26 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 表5-7滨海商务休闲区用地构成表 三、滨海商务休闲区 代号 用地名称 面积(万平方米) 占建设用地比例(%) 1、范围界定 R 居住用地 C（包括马场） 公共设施用地 滨海商务休闲区位于度假区东部，东抵大山、T 对外交通用地 西至通天桥、北起骑龙山、南东达海边，总用地约S 道路广场用地 万平方米。 U 市政公共设施用地 G 绿地 、功能定位 建设用地小计 100 滨海商务休闲区位置图 本功能区由水上乐园、会议会展中心、赛车赛E 水域 马场、水上运动中心、商业购物街等构成，并配备了万吨邮轮码头和高级会所，是商务人士合计 总用地 度假休闲的特色场所。 注：由于外部因素的不定性，旅游度假区建设用地开发存在变数，表中的居住用地和公共设施用 地在一定情况下可以调配。 3、项目设置 本区以东沙湾为中心，结合邮轮码头和滨海岸线，营造充满滨海风情的休闲度假场所。（2）控制指标 主要建设项目有： 考虑到旅游度假区开发的特殊性，规划考虑从功能区角度设置控制指标，在功能区块整（1）赛马场：现有马场改造完善，并在西北角新建马术俱乐部，共占地约23万平方米；体指标不突破的前提下，地块之间允许进行相互调配。 同时可以兼顾赛车场地。 表5-8滨海商务休闲区整体指标控制表 （2）水上乐园及商业购物街：位于高宫山东侧、赛马场南侧，占地约23万平方米。本总用地（万平方米） 建筑密度(%) 建筑高度(m) 容积率 绿地率(%) 区块围绕东沙湾海域布置，并与邮轮码头保持衔接。 30 65 （3）会议会展中心：位于赛马场西侧，占地约24万平方米。内有星级酒店、大型会议注：若本功能区中需要设置度假区标志性建筑，则标志性建筑主楼在高度上允许突破。 中心等，用于高档会议旅游、中小型会展、度假等。 （4）油轮码头：可停靠2万吨级邮轮，建有小型的终端服务设施，可作为小型海关和出表5-9滨海商务休闲区主要用地类别指标控制表 入境办公室。 用地类别 建筑密度(%) 建筑高度(m) 容积率 绿地率(%) （5）水上运动中心：位于区块北侧，占地约万平方米，设置赛艇、帆船等运动项目。 低层 30 10 （6）海员商业街：位于海洋花园内，是以滨海休闲为背景的特色酒吧街，拟请外籍客商居住用地 多层 25 参加运作，形成具有异域风情的商业休闲氛围。 高层 30 65 公共设施用低层 20 4、指标控制 地（不含马多层 35 25 （1）用地构成 场） 高层 25 本功能区用地以公共设施用地、居住用地为主，具体如下表： 注：在不超过功能区块开发强度的前提下，个别地块的容积率允许突破。 - 27 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 本功能区用地以公共设施用地、绿地、居住用地为主，具体如下表： 四、海洋娱乐体验区 表5-10海洋娱乐体验区用地构成表 1、范围界定 代号 用地名称 面积(万平方米) 占建设用地比例(%) R 居住用地 海洋娱乐体验区位于九龙山西南侧，北抵东常C 公共设施用地 山、西至规划范围、东到高宫山，包括围垦区块的S 道路广场用地 北地块，总用地约。 G 绿地 建设用地小计 100 2、功能定位 E 水域 本功能区山海环境特色明显，且现状已建成游合计 总用地 海洋娱乐体验区位置图 艇湾及周边部分建筑、基础较好，规划将发展海洋注：由于外部因素的不定性，旅游度假区建设用地开发存在变数，表中的居住用地和公共设施用 衍生度假游乐产品，满足不同年龄层次游客的需求。 地在一定情况下可以调配。 3、项目设置 （2）控制指标 根据游艇活动及度假休闲的需要，规划建设五星级酒店、海洋公园、科普馆、分时度假考虑到旅游度假区开发的特殊性，规划考虑从功能区角度设置控制指标，在功能区块整村等设施，并重点突出F1摩托艇赛道、游艇码头及其衍生产品为主的海洋娱乐功能。主要建体指标不突破的前提下，地块之间允许进行相互调配。 设项目有： （1）国际游艇会所：位于游艇湾西侧，占地约3万平方米，是游艇会员及游客社交、商表5-11海洋娱乐体验区整体指标控制表 务和家庭度假等活动的场所，并配备游艇维修和保养、游艇泊位等。 总用地（万平方米） 建筑密度(%) 建筑高度(m) 容积率 绿地率(%) （2）五星级酒店：位于游艇湾北侧，占地约10万平方米，有客房350间，配国际会议 30 65 中心，用于高档会议旅游、国际会展、休闲度假等。 注：若本功能区中需要设置度假区标志性建筑，则标志性建筑主楼在高度上允许适当突破。 （3）分时度假村：位于里蒲山以西，游艇湾东侧，占地约12万平方米。通过构建独特 的内河系统，打造适于漫步的水城社区。 表5-12海洋娱乐体验区主要用地类别指标控制表 （4）海洋公园、科普馆、航空运动基地：位于东常山南侧，属于围垦区块的北地块，占用地类别 建筑密度(%) 建筑高度(m) 容积率 绿地率(%) 地约52万平方米。以迪斯尼和环球影城为基础，结合九龙山特色，营造海洋公园、科普馆、低层 30 10 航空运动基地等项目。 居住用地 多层 25 （5）国际风情小镇：位于陈山南侧，占地约36万平方米。（5）F1摩托艇赛道：位于海高层 30 65 洋娱乐体验区与度假娱乐消闲区之间，长约2000米、宽约200米，可举办国际标准摩托艇赛低层 20 公共设施 事，也是杭州湾良好的避风港湾。 多层 35 25 用地 高层 25 4、指标控制 注：在不超过功能区块开发强度的前提下，个别地块的容积率允许突破。 （1）用地构成 - 28 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 E 水域 五、度假娱乐消闲区 合计 总用地 1、范围界定 （2）控制指标 度假娱乐消闲区位于整个度假区的最南端，属于滩涂考虑到旅游度假区开发的特殊性，规划考虑从功能区角度设置控制指标，在功能区块整围垦的南地块，包括东西两侧的大孟山和外蒲山，总用地体指标不突破的前提下，地块之间允许进行相互调配。 约万平方米。 表5-14度假娱乐消闲区整体指标控制表 度假娱乐消闲区位置图 2、功能定位 总用地（万平方米） 建筑密度(%) 建筑高度(m) 容积率 绿地率(%) 该功能区块相对独立、景观条件优越，规划设置主题乐园和类似于“澳门威尼斯人“式 35 样的目的地酒店，集娱乐、消闲、购物于一体，游客可以在里面呆上数天。 注：若本功能区中需要设置度假区标志性建筑，则标志性建筑主楼在高度上允许突破。 3、项目设置 表5-15度假娱乐消闲区主要用地类别指标控制表 用地类别 建筑密度(%) 建筑高度(m) 容积率 绿地率(%) （1）大型度假酒店：拥有1000间客房的旅游度假酒店，并配备有各式休闲娱乐设施，低层 满足游客多样化的需求。 35 15 公共设施 （2）购物中心：位于酒店内部，串接整个酒店的购物廊，并且设置各种专卖店，为游客多层 20 用地 提供各种商品。 高层 35 75 （3）观音禅院：位于东北侧外蒲山上，对原有庙宇进行修缮，并优化周边环境，成为一注：在不超过功能区块开发强度的前提下，个别地块的容积率允许突破。 个景点，观音禅院是九龙山展示文化旅游的重要场所。 （4）观海平台：位于地块东南侧，沿海展开，是度假区观赏杭州湾美景的主要场所。 （5）停车场：本区设置1处大型停车场，位于西南侧，占地万平方米，可接待大量旅行团队和摩托艇赛事车辆。 4、指标控制 （1）用地构成 本功能区用地以公共设施用地、绿地为主，具体如下表： 表5-13度假娱乐消闲区用地构成表 代号 用地名称 面积(万平方米) 占建设用地比例(%) C 公共设施用地 S 道路广场用地 绿地 1128 建设用地小计 100 - 29 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 4、滨海建筑群景观区 位于度假区西南部滨海地段，建筑模仿摩纳哥的蒙特卡罗，形成港湾型滨海城市风光。 第六章 城市设计意向 5、海洋奇幻建筑群景观区 一、景观分区 位于度假区南部滨海地段，以海洋公园为主题，建设仿生、拟态型建筑，形成色彩斑斓，规划将旅游度假区共划分为10个景观区，包括3个现代都市景观区、2个疏林草地景观光怪陆离的建筑群。 区、1个山岳森林景观区、滨海建筑群景观区、海洋奇幻建筑群景观区、水城景观区和海角 城堡景观区。 1、现代都市景观区 位于度假区南部滨海地段和滨海大道南侧，要求 充分融入滨海新区，与北侧嘉兴港区相协调，建设现 代风格的建筑物、舒适的林荫道路、美丽的广场、琳 琅满目的商店橱窗、富有魅力的生活景观。 6、水城景观区 2、疏林草地景观区 位于度假区中央的游艇湾，建筑模仿水城威尼斯风格，追求古朴典雅的艺术氛围。 位于度假区的高尔夫球场和马场，疏林草地一般7、海角城堡景观区 具有稀疏的上层乔木，以下层草本植物为主体，比单位于度假区东部滨海地段，建筑模仿西班牙海角城堡风格，展现地中海独特的景观特征。 一的草地增加了景观层次。通过把乔木、灌木、地被、草坪、藤本植物进行科学搭配，既提高了绿地的绿量 和生态效益，又为人们的游憩提供了开阔的活动场 地，将传统植物配置风格和现代草坪融为一体，形成一个完整的景观。草坪的应用使绿地虚实相间，达到了步移景异的效果。 3、山岳森林景观区 位于九龙山的主要山体，陈山、东常山、高官山、骑龙山、大山等，在开发过程中，应注意遵循人与自然和谐以及可持续发展的原则，处理好资源开发与资源环境保护的关系。 - 30 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 二、标志性建筑 四、连续建筑景观立面 规划在度假区东部和南部滨海建设3条连续的建筑景观立面，集中展示不同景观区建筑1、标志性建筑共性 群的风貌，防止零星稀松的布局影响整体形象。 标志性建筑对于构成度假区形象有着画龙点睛的作用。绝大多数标志性建筑都有着“三优”的共性：那就是优越的选点、优秀的设计和优美的环境，三者缺一不可。如纽约自由女神像，选点在纽约湾口，迎着从旧大陆到新大陆的航线方向；雕塑形象融圣母玛丽娅、法国大革命女战士与雕塑作者的慈母于一身；雕像挺立在海水环抱的绿岛上，环境空灵优美，难怪她被誉为美国的象征。 2、标志性建筑与城市文化 有些名城采用大手笔，在一个区域、一座广场、一条轴线上布置若干标志性建筑，在形成建筑艺术高潮的同时也集中、典型地体现了城市文化特征。如巴黎从卢浮宫到德方斯大门的大轴线、华盛顿从国会山到阿林顿公墓的中心区、北京从永定门到景山的大轴线都是优秀的实例。 3、标志性建筑规划 规划在南部围垦岛屿上布置以目的地酒店为主体的标志性建筑，要求建筑设计新颖、构思独特、标新立异，完全有别于一般民用建筑风格，要有迪拜帆船大酒店或迪拜塔一样的震撼效果，给人眼前一亮、耳目一新、过目不忘的感觉。 三、绿色生态视廊 规划保留3条由山到海的绿色生态视廊，视廊内限制建设建筑物，主要种植平湖市市花——杜鹃花和石榴花，形成绚烂的花带，让自然景观和人工建筑景观协调的柔和在一起，增强山——城——海之间的层次感。这3条视廊分别是：东常山向南的视廊、高官山经过里浦山和外浦山向东南的视廊、大山向东的视廊。在视廊的端点可以布置观海平台，形成森林公园的景点。 - 31 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 本区内多层建筑可由市政给水管网直接供水，管道的供水压力一般要求控制在第七章 市政工程规划 以上，本区内的高层建筑，其用水无法由市政管网直接供给，需自建加压设施供水。 （4）消防用水 本区规划采用生活、消防同一的供水系统，消防水压采用低压制，按规范每隔120米左一、给水工程规划 右设置一个室外地上式消火栓。布置消火栓的管道管径不应小于DN100。 （5）给水管道布置 1、现状概况 供水管道在本区内主要道路上形成环网布置，进入各幢住宅时一般管道以枝状布置为主。 供水管网根据用户的用水要求合理分布于整个区块，以满足各用户对水量、水压的要求，现状规划区内建设有一些给水设施用于现状开发建设的项目用水。 在考虑施工维修方便的原则下，尽可能缩短供水管线的总长度。并且供水管道尽可能以最短２、给水规划 距离到达各用水户。 （6）管道材料： （1）用水量预测 本区内干管、配水管可采用球墨铸铁管或HDPE管，特殊地区如过河、穿越障碍可采用本区用水量以单位建设用地用水量指标测算。具体计算如下表： HDPE管。 表7-1用水量计算表 面积 用水量标准 最高日用水量 用地性质 2323(万m) (m/万m·d) (m/d) 二、排水工程规划 居住用地 70 公共设体育休闲用地 15 1、现状概况 施用地 其他公共设施用地 50 10841 对外交通用地 30 规划区内现状无污水处理设施。 道路广场用地 10 ２、排水规划 市政公用设施用地 50 绿地 － － （1）排水体制：本区的排水体制定为雨污分流制。 合计 （2）污水量确定 3则规划区总用水量约为万m/d。 表7-2污水量计算表 （2）供水系统 最高日用水量 最高日污水量 用地性质 产污系数 截污系数 33本区规划由乍浦自来水公司统一供水，供水管道主要从滨海大道处接入。近期在南入口(m/d) (m/d) 处接入，远期在北入口增设接入口。 居住用地 由于本区中部地势较高，给水管道无法沿道路直接供水至本区东南部区域，所以建议近期内公共设体育休闲用地 给水管道通过陈山和东常山之间的隧道供水至东南部区域，以满足用水要求，远期通过本区施用地 其他公共设施用地 北面大山和骑龙山之间的隧道再埋设一根给水管道对东南区域供水。 对外交通用地 （3）供水水压 道路广场用地 － － － - 32 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 市政公用设施用地 2．电力需求预测 绿地 － － － － 电力负荷 万千瓦，平均建设用地负荷密度万千瓦/平方千米，年用电量亿合计 KW·h。 3本区的最高日污水量约为万m/d。 根据各类建设用地规模，参照国内其他地区用电负荷发展框算水平，规划拟定在本规划（3）排污系统 区块用地范围内电力负荷预测为： 3本区现状已在建设一座规模4000m/d的人工湿地处理系统，由于本区为旅游度假区，表7-3 各类用地用电负荷预测表 对环境要求较高，如在本区范围内建污水处理厂处理污水，则对周边的环境将产生一定的影用地面积 指标 电力负荷 响，建议在以后乍浦城市污水管道布置到本区周边时，本区污水排入乍浦城市污水管网再统序号 类别名称 用地代号 （万平方米)（千瓦/万平方米) （千瓦) 一进行处理。 1 二类居住用地 R2 300 5325 （4）污水管布置 2 产权式酒店用地 RC 350 41783 污水管的布置应尽量方便道路两侧污水的接入并尽可能在管线较短，埋深较小的情况下，3 旅游度假用地 C旅 200 43364 让最大区域的污水自流接入，管道定线时要充分利用地形，尽量使管道的排水方向与地形趋4 体育用地 C4 70 势一致，顺坡排放，尽量少穿河道及障碍物。 5 公路用地 T2 15 污水管道在住宅区内最小管径D200，最小设计坡度，在道路下最小管径D300，6 海港用地 T4 20 最小设计坡度。 （5）雨水排除7 道路用地 S1 15 雨量公式采用平湖市暴雨强度公式： 8 交通广场用地 S2 15 + 机动车停车场库用地 S3 20 i= (t+)10 市政公用设施用地 U4 50 取重现期P＝１年，集雨时间t＝15分钟。 11 公园绿地 G1 15 雨水经管道收集后根据地势分散就近排入水体。 12 防护绿地 G2 0 0 雨水排入河道的排出口要高于河道的底标高。 13 生态绿地 0 0 （6）管道材料 14 规划可建设用地 / 本区的污水管和雨水一般使用钢筋混凝土排水管。 15 用电同时系数 16 负荷密度（万千瓦/平方千米） 三、电力工程规划 3．电网电压等级 1．现状概况 九龙山旅游度假区由嘉兴市港区高压电网解决电源。 规划区内无现状35千伏及以上高压变电所；距规划区西北方向约3km处，有现状110规划区建设10千伏中压和380伏低压二级配电网。 千伏南湾变。 - 33 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 4．电源规划控制为。 根据上级电网规划，远期将在规划区内西北侧兴建110千伏雅山变，为规划区及周边地区提供电力供应。 四、电信工程规划 根据负荷预测结果，参考上级电网规划，规划区中压电源近期引自现状110千伏南湾变，1．发展目标预测 远期由现状110千伏南湾变和规划110千伏雅山变联合供电，采用手拉手环网接线。 合计电话装机数量万部，另发展固定电话网计算机互联网用户万户，约需配置为本规划区通信服务的话务交换机容量约万门。 5．中、低压配电网建设 根据各类建设用地规模，参照平湖市通信设施发展现状及趋势，对本规划区内的各类电（1）规划采用电缆方式组建10千伏中压配电网；各主干中压配电线路一般通过联网相话装机规模预测如下： 应中压开闭所实现环网双路供电，开路方式运行，以便故障时电源切换转移负荷。新建10 22千伏主干线路宜采用240 mm~300mm截面导线。 表7-4 各类建设用地单位用地电话装机数预测表 （2）规划建设13座10千伏开闭所。10千伏开闭所采用户内形式，一般可布置于公共用地用地面积 指标 固定电话 序号 类别名称 建筑内或住宅小区物管用房内，可与10千伏变配电所合址建设，条件不具备时，也可单独建代号（万平方米) （线/万平方米) （线） 设。规划可根据实际供电负荷增长和运行要求安排由110千伏变电所到各开关站的多路直通1 二类居住用地 R2 180 3195 10千伏电力线路。开闭所的接线力求简化，一般采用单母线分段，两路进线，6～10路出线。2 产权式酒店用地 开闭所应按无人值班以及逐步实现综合自动化的要求设计。 3 旅游度假用地 C旅 120 26018 （3）10千伏公用变电所宜采用小容量、多布点的原则，便于深入负荷中心和中远期扩5 体育用地 C4 25 2591 容；建议单台变压器容量一般不宜超过630千伏A，不应超过800千伏A；每座公用变电所6 公路用地 T2 20 90 根据需要设置1~2台变压器；公用变电所可采用户外箱变或户内变。各独立公建用电设备容7 海港用地 T4 3030量在120千瓦以下者，可自公变采用380/220伏低压供电，其余均应设置专变供电。专变可8 道路用地 S1 20 978 附设在建筑物底层或地下层，建议选用干式变压器和无油开关的配电装置。 9 交通广场用地 S2 20 68 （4）规划区内所有的中、低压电力线路，原则上一律采用电缆埋地敷设或电缆沟内敷10 机动车停车场库用地 S3 30 207 设方式，以提升旅游度假区的整体形象； 11 市政公用设施用地 （5）380伏低压配电网采用树枝放射式结构，实行分区配电，不宜越区供电，供电半径12 公园绿地 10 220 一般小于200m，最多不大于250m。 13 防护绿地 ．电力廊道安排 14 生态绿地 0 0 15 合 计 信线路分设在道路两侧。 （2）中压电力线路均采用落地形式（地埋或电缆沟）建设，规划区内道路建设时，要 求预留电缆通道，宽度超过40m的主要道路，要求在道路两侧预留电缆通道。电缆通道宽度- 34 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 定电话光纤接入服务，光纤接入点和通信远端模块局设置可根据固定电话用户发展逐步建设。表7-4 各类建设用地单位用地电话装机数预测表 规划在区内设置的光缆交接设施、光纤接入点和远端模块一般布置于沿街公建或住宅配套设施楼内附设。光交接机房控制面积60平方米，光接入和远端模块机房控制面积20~30平方用地 用地面积 指标 固定电话 序号 类别名称 米。按规划区各类用地布局布置的光接入点，其具体数量及落点可在修建性规划或专业规划代号 （万平方米) （线/万平方米) （线） 时确定。 1 二类居住用地 R2 200 3550 2 产权式酒店用地 RC 300 35814 4．用户配线网 3 旅游度假用地 C旅 规划度假区固定电话网采用光纤接入网与铜线缆并存方式建设通信用户配线网，酌情采5 体育用地 C4 25 2591 用光纤到小区和光纤到楼（单元）以及Cat5类双绞线到户方式建设平湖市九龙旅游度假区通6 公路用地 T2 20 90 信用户网。规划在住宅区按组团设置主干光纤接入点，并可安排通信接入设施用房20~30平7 海港用地 T4 3030方米，规划建议有条件时应尽可能采用在楼内或楼外公共部位设置配线箱；规划对会议会展、8 道路用地 S1 20 978 商业等较大公建按光纤到楼方式建设，并安排通信接入设施用房20~30平方米；规划对体育9 交通广场用地 S2 20 68 运动、主题游乐等场所一般情况下采用光纤到园区方式建设，并在园区内安排通信接入设施10 机动车停车场库用地 S3 30 207 用房20~30平方米。规划在区内以FTTX+LAN为主，XDSL为辅建设通信互联信息网，为用11 市政公用设施用地 U4 50 13 户提供普通语音电话服务和其他通信增值业务，以及计算机互联网信息业务。 12 公园绿地 G1 10 220 中国移动、中国联通等运营商在九龙旅游度假区可参照电信交换网发展相关的通信业务。 13 防护绿地 G2 0 0 14 生态绿地 0 0 5．综合管路及政策建议 15 合 计 支持中国联合网络通信公司等所有拥有固定电话或移动通信运营许可的运营商在区内发展各 自的业务。其交换系统设置可由专业规划确定。规划拟在道路的一侧布置同路径分管孔通信综合管线，中国电信、中国联通、中国移动、广电等公司或部门，以及其他所有可能进入本2．话源安排 区的通信运营商的通信管线均纳入该综合管路，以便于各固定、移动等通信系统在本区发展本规划区现状属嘉兴港区电信交换网和港区移动（原铁通）交换网服务区域。按以上预通信服务网络。为方便用户办理相关业务及提高土地利用率，宜在同一地块内为多个营运商测的通信固定电话网发展目标和我国现代化通信网发展的要求，规划本区内的各类固定电话提供所需用地。 话务和增值业务交换以及通信信息网用户上网业务，近期仍由港区电信交换网和港区移动（原规划安排电信综合管路原则上敷设于南北向道路的西面和东西向道路的北面。 铁通）交换网就近解决，待条件成熟时，可引入中国联通及其他通信运营商提供服务。 6．公用移动通信基站规划 3．机房建设 公用移动通信基站的设置应适应公用移动通信发展，坚持选址布局优化合理、站址资源规划安排嘉兴港区电信网在九龙山旅游度假区采用光纤接入网和通信远端模块组织通信统筹共享的原则。 交换网络。规划安排在九龙旅游度假区内布置光缆交接设施6处，分片负责规划区内通信固各无线通信运营商将根据网络发展运行的实际需要，逐步增加基站设置布点，适应规划- 35 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 区城市建设发展以及自身业务运营的要求。 2．有线电视设施 为减少重复建设，提高基础设施利用率，安排规划区内新建公用移动通信基站实行共建规划九龙旅游度假区有线电视网属嘉兴市城市有线电视网的分支网络。现状嘉兴市城市共享的原则，由港区无线电管理部门负责协调安排，采用电磁兼容等技术措施，不同运营商有线电视网络中心位于嘉兴市区，按规划区用地与周边区域的地理分布，规划仍由该网络中共用同一站址资源，避免重复设置；现状已建成的基站，具备条件的，签订企业间合作协议，心前端负责规划区全部各类有线电视广播播出业务和其他信息网用户上网业务。 向其他电信企业开放共享。 （1）根据九龙旅游度假区安排的各类建设用地规模和目前网络建设发展的趋势，规划安规划建议，无线通信基站的设置，应当符合以下条件： 排新建有线电视分中心前端1处，以组织规划区有线电视网络，该有线电视分中心前端控制2新建基站控制占地一般≤80m，应尽量考虑在其他建筑顶层附建方式； 建筑面积在150平方米。规划有线电视分中心结合公共设施建筑设置，不单独占地。 基站采用附建方式的，有条件时，宜考虑非居住建筑物； （2）规划九龙旅游度假区有线电视网采用光纤接入方式建设，按规划区各类用地布局分基站尽量采用小型化、隐蔽化的建设方案； 片区设置4个小区管理站，每个小区管理站管理若干个片区机房，片区机房的具体数量及落基站天馈线的走向和布局应当与建筑物及周边环境相协调。 点可在修建性规划或专业规划时确定。小区管理站和片区机房均宜采用附建方式，不宜单独规划主要移动通信基站布点见电信规划图，具体实施可根据区域内通信业务发展需要依占地。小区管理站控制建筑面积30~40平方米，片区机房控制建筑面积10~20平方米。规划次建设。实际位置也可根据建设时的具体情况，以及综合移动通信基站布点的基本要求作适采用光纤到小区和光纤到楼（单元）以及同轴电缆和Cat5类双绞线到户方式建设九龙旅游度当距离范围内的调整。 假区有线电视用户配线网，形成HFC有线电视混合配线网。 （3）规划建议九龙旅游度假区有线电视网应根据国家广电总局以及浙江省有关部门的安排，直接实施电视网络从模拟系统向数字系统的整体平移。 五、有线电视工程规划 （4）规划在九龙旅游度假区以FTTX+LAN或CM方式组织有线电视互联信息服务网，为用户提供各种有线电视广播节目收视、收听服务和其他计算机互联网信息业务等服务。 1．发展目标预测 合计有线电视用户万户，另发展有线电视网计算机互联网用户万户。 六、邮政规划 根据各类建设用地规模，参照我国城市有线电视网发展现状及趋势，规划预测在本规划区内有线电视网发展用户数如下： 规划安排在九龙山旅游度假区配置邮政服务网点（邮政所）7处。邮政所结合沿街公建表7-5 各类建设用地单位用地有线电视户数 底层设置，每个面积约200平方米。 用地面积 指标 有线电视用户 序号 类别名称 用地代号 （万平方米) (平方米/户) （户） 七、燃气工程规划 1 二类居住用地 R2 100 1775 2 产权式酒店用地 RC 40 29845 1、气源规划 3 公共设施用地 C 1000 九龙山旅游度假区燃气气源采用天然气，在使用天然气前的过渡内燃气气源则采用液4 其他 300 化石油气，本规划采用西气东输天然气气源参数作为依据。 5 合 计 - 36 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 2、用气发展规划 度假区管道燃气气化率为100%。根据《城镇燃气设计规范》（GB50028-2008），同类城市居民生活耗热定额指标，城区居民生活耗热定额现状指标等因素，本次规划确定：城区居民生活耗热定额近期取2510MJ/人·a，中期取2720 MJ/人·a，远期取3410 MJ/人·a，不可预见用气量占总用气量的比例为5%； 各类用户用气不均匀系数确定如下： 计算月平均日用气量与平均日用量之比：Km= 计算月中的日最大用气量和该月平均日用量之比：Kd= 计算月中小时最大用气量和该日平均用气量之比：Kh= 33经测算： 园区天然气总用气量1143万Nm/a。（西气东输天然气低热值按 3、输配系统规划 度假区管道燃气来自地块西入口侧的天然气中压输配管网,沿主要道路敷设，供应周边用户。本区块管道燃气输配系统建议根据实际情况选用采用中压一级系统，采用楼幢调压、用户专用调压箱及区域调压箱相结合的供气方式；城市天然气的供气压力为中压A级：<P<；城市燃气中压管网沿主要干道布置，尽量形成环网系统，采用枝状与环状相结合的布置方式，实现稳定供气，末端用户采用枝状供气。庭院管则采用枝状布置。东西走向的道路，燃气管道位于道路的南侧；南北走向的道路，燃气管道位于道路的西侧。燃气供应作为配套设施之一，应与主体工程、其它配套设施同步实施，即同步规划、同步设计、同步施工。- 37 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 注重度假区大气环境综合治理；控制烟尘废气排放，改变能源结构；控制大气污染物的总量。 第八章 专项工程规划 控制机动车辆尾气排放，增加绿地面积，改善路面结构，减少地面扬尘的发生量。 （2）环境噪声整治 严格控制周边工业噪声污染源，并做好与北面嘉兴电厂的隔噪音措施。 一、平面定位 （3）固体废物处置 注重固体废弃物综合处理，加强环卫基础设施建设，定点放置垃圾桶，增加清运车，垃1．本规划平面定位采用北京坐标系，根据平湖九龙山旅游度假区管委会提供的电子地形圾清运率要求达100％。在度假区建立生活垃圾分类收集器，以提高资源的回收再生利用率。图，按需要采集点，由计算机自动计算生成。 加强度假区卫生管理，严禁乱堆乱倒。在公厕管道化建设的过程中，结合污水处理厂建设统2．本规划主要确定度假区内道路中心线交叉点、转折点及地块用地界线坐标，详见《平筹考虑。 面定位图》。 加强对有毒有害废物的管理和处置。在垃圾转运站内，根据垃圾构成，对有毒、有害的 化学品、医疗等特种垃圾进行分类处置。其收集、运输、处置等每一环节都要进行有追踪性的帐目和手续。 二、竖向规划 （4）水环境整治 注重水环境综合治理，疏通河道，提高地面水环境容量，城市污水集中处理。 1．规划采用黄海高程系。确定度假区内道路中心线交叉点标高和各类地块标高，详见《竖向规划图》。 注重近海环境保护。加强对排入海域的陆上污染源和海上流动污染源的综合防治，依照区域可容许纳污量及水质排放控制，制定近海污染治整及环境保护规划；建立海域环境监测2．满足度假区二十年一遇的防洪标准，沿海堤岸满足百年一遇防潮防台风标准。 3．道路走向和坡度尽量结合地形，以减少工程量。系统，了解海域环境质量的动态变化。 4．满足《城市用地竖向规划规范》（CJJ83-99）的要求，在低丘地区道路坡度控制在%以内，局部控制在%以内；各类用地满足相应的规范要求。 四、环境卫生规划 1．现状概况 三、环境保护规划 九龙山旅游度假区设有专职环卫职工和清洁工人，并配有清扫垃圾三轮车；现状度假区1、规划目标 内垃圾都是送平湖城区统一处理，区内无垃圾转运站，成本较高；度假区内的公共厕所均为规划空气质量控制在国家二级以上，主要饮用水源及近海海域水质保持稳定并且质量稳服务型公建配建，无独立设置公厕。 步提高；噪声达标区、烟尘控制区覆盖率达90％以上；工业固体废弃物处理率大于80％，生2、规划目标 活垃圾处理率100％，度假区绿化覆盖率≥40％，度假区环境清洁优美，生态良性循环。 贯彻可持续发展原则和建设生态度假区原则，提高度假区环卫水平。建立布局合理、使2、规划措施 用方便、技术先进的环境卫生设施，创造一个良好的旅游度假环境和生活环境，把九龙山建（1）大气环境整治成整洁、卫生、可持续发展的文明度假区。 - 38 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 3、规划措施度假区发展消防安全体系。 （3）规划原则 （1）垃圾中转站 遵循“预防为主、防消结合”的消防工作方针，以全面安排、有利生产、保障安全为出规划采用小型机动车收集为主、非机动车收集为辅的方式，其服务半径为2~4千米，规发点，做好度假区防火规划和灭火设施的规划建设。 划建设1处小型垃圾中转站，位于度假区北侧，面积为万平方米。 加强度假区消防基础设施建设，发展消防科技，努力消除火险隐患，不断提高度假区防（2）公共厕所 御火灾能力和灭火救灾的效率。 公厕按2500人/座设置，度假区至少应布置公厕12座。在各服务型公建配套建设公厕的增强全区消防意识，动员全区参与消防建设，积极推进消防工作社会化，严格执行相关基础上，在游客集中区域应独立设置生态厕所。 的消防规范、规定和标准。 （3）垃圾收集器和废物箱 度假区消防规划应与交通、给水、燃气、电力电信等专项规划相衔接，坚持近远期结合，为改善度假区的环境，规划在度假区内推广垃圾袋装化，设置垃圾收集器。按照有关标统一规划、同步建设、分期分阶段实施。 准，收集器的服务半径不超过70米。 （4）规划布局 沿主要道路两旁和路口设置废物箱，废物箱间距在80~100米。样式以美观实用为主，与①消防站布局： 度假区环境相协调。 根据《城市消防规划建设管理规定》规定，城市消防队站的责任区面积为4─7平方千米，（4）车辆通道 消防站接警5分钟内到达责任区边沿的要求。考虑到度假区紧邻平湖城区和嘉兴港区，根据规划通往环境卫生设施的车辆通道宽度不小于4米，环境卫生车辆通往工作地点倒车距总体规划要求，规划度假区内不单独设置标准消防站。 离不大于20米，作业点必须调头时，应保证至少有12米×12米的空地面积。垃圾转运站的但是随着度假区的南拓、纵深加大，需设置小型消防站1处，位于度假区负荷中心，占通道应满足8~15吨载重车通行。 地万平方米左右，责任区范围主要为九龙山旅游度假区；且需布置森林防火观测点。 （5）区容管理 新建、扩建、改建的建筑物，应注意美观，造型、装饰应与环境相协调。对区内的广告、②消防水源与给水管道布局： 标语、招牌等定期进行检查、整顿，清除违章张贴。加强园林绿化建设，保证行道树排列整人工消防水源主要来源于平湖自来水厂，作为度假区消防的主要水源；度假区东侧海水齐，枝叶繁茂，保证各类绿地的美观、整洁。 和区内天然河道作为消防备用水源，山体适当位置设置消防蓄水池，通向各取水点的消防通 道应不少于两条。 规划消防给水管道系统与城市自来水给水管道系统合用，成环状布置。环状管网的输水五、防灾减灾规划干管和向环状管网输水的输水干管均不得少于两条，以保证一条发生故障时，其余干管仍能 满足消防用水。管道内水压不得低于兆帕，环状管网流速按米/秒计算，枝状管网流1、消防规划 速按米/秒计算。 ③消火栓布置 （1）现状概况 消火栓一般沿度假区主要道路布置。消火栓间距不超过120米。 九龙山旅游度假区内设有安全生产办公室，但是无消防站，较大的消防任务需要平湖市消防大队出警；在各个景点或者俱乐部设置有消火栓。 2、抗台、防洪规划 （2）规划目标 （1）现状概况 以有关消防规范要求为目标，逐步建立起法制健全、宣传教育普及、监督管理有效、基度假区地处杭州湾北岸，杭州湾的年最高潮位多由热带风暴（台风）形成的风暴潮与天础设施完善、技术装备良好、体制合理、队伍强大、训练有素、保障有力、适应九龙山旅游- 39 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 文大潮联合决定，海盐、平湖一带的海塘破坏也多由风暴潮及台风过境时形成的巨浪造成。 人防工程要与消防规划、停车设施规划相结合，贯彻平战结合的方针，为生产生活服务，（2）规划原则与目标 并适当创造经济效益。 防洪防涝规划应与城市环境保护、城市给水排水、道路交通和电力电讯等基础生命工程（3）规划措施 紧密结合，协调一致，统一规划。 ①参照平湖市设防标准，按平战结合、平灾结合的原则，逐步建立九龙山度假区防灾系遵循以防为主、防治结合、防重于治的原则，充分利用现有的河网水系调节径流，提高统，增强综合发展能力与防护能力，达到最佳的建设与防护效益。 度假区的防洪排涝能力。 ②通过在各项建设中留出足够的绿地、广场和疏散通道，减轻灾时人口疏散的压力。 度假区防洪应与农业、林业的水土保持，植树造林，农田灌溉等密切结合。 ③交通及市政公用设施要做到上下结合，环状连通，多路疏运，以增强灾时应受能力。充分利用现有的设施，坚持远期、近期有机衔接的原则，既节省初期投资，又能及时发道路宽度及两侧建筑物高度需满足： 挥工程设施的作用，为远期发展留有余地。 ④各类建筑应按规定建设地下人防设施，并与地下空间开发相结合。建造度假区人防工（3）规划标准 程网络，灾时可充分利用地下空间防灾避灾，并逐步建立起地下指挥、通讯、医疗、消防、防浪防潮要求：沿海岸线必须考虑防浪防潮，规划按照100年一遇的标准设置海塘。 物资保障等系统以及水电供应和交通网络系统。 防洪标准：防洪工程标准为20年一遇，河道（人工湖）最高水位控制为米（黄海标4．抗震及地质灾害防治规划 高，下同），常水位米。 （4）规划措施 （1）规划原则 ①增强全区防灾意识，建立台风预报信息网。加强防御台风灾害的宣传教育，提高全区预防为主，避让与治理相结合。地质灾害形成发育的复杂性，决定了地质灾害防治应采防灾意识，大力宣传“防、避、抗、救”知识，使群众及干部掌握现代防灾设施。 取“预防为主，避让与治理相结合”的方针，变目前被动应急避灾为积极主动防灾、减灾，②增加投入，高质量建设抗风潮冲击堤，加强防御台风灾害的工程建设。加快高标准海使地质灾害防与治协调统一。 塘工程建设，及时完成各阶段建设任务。 从实际出发。地质灾害防治应坚持结合本地经济建设和社会发展的总体要求，并结合地③新围垦地块至少保证10%的水面率。 质灾害的灾情和地方财政实力，将防治任务纳入社会发展计划，做到“社会、经济、生态”④通过疏浚、清障、砌岸等整治措施，确保区域排水通畅、满足排涝要求；设置泄洪沟三大效益相协调统一。 和档水墙疏导山洪，防止山洪冲击建筑物或道路。 统筹规划，突出重点、以人为本、量力而行、分阶段实施。对区内的地质灾害及隐患点，⑤结合地理、水文情况，对治涝、除涝工作统筹安排，部署修建防涝设施工程及其他防要按轻重缓急分期实施治理，重点抓好近期防治规划。远期防治规划要考虑指导性和前瞻性，涝措施。除涝治涝的关键在排水，要尽量利用当地的自然地理条件，使更多的水自流排出，做到近期与长远相结合，局部防治与区域环境保护相结合。 在外河水位较高的低洼地区，利用排涝泵站，进行抽水排水。 （2）抗震规划 ①根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）的规定，本规划区位于地震动参数3．人防规划 （Ⅵ度）区域。 （1）基本情况 ②新建的各类建筑应按国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图现状度假区人防工程设施缺乏，随着经济社会的发展和城市规模的进一步扩大，其人防GB18306-2001》进行设计和施工，由建设行政管理部门监督管理。 工程应得到高度重视。 ③交通、通讯、供电、供水、燃气供应、医疗卫生、消防等城市生命线工程，必须进行（2）规划原则 专门的地震安全性评价，按评估结果进行抗震设防。 遵循“长期准备、平战结合、全面规划、重点建设”的方针，建立以度假区为主，以人④加强避震疏散体系建设（如广场、公园等），提高城市生命线工程的防震能力，结合度员掩蔽工程为主，结合配套工程形成人防体系。 假区建设，提高本区综合抗震能力。 - 40 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 （3）滑坡及泥石流防治 对因采石而破坏严重的山体进行加固处理，实时监测可能发生滑坡或泥石流的山体，采取必要的工程措施，对存在滑坡或泥石流隐患的山体进行综合治理，以保证游客及度假居住人口的生命财产安全。 5．森林病虫害防治 森林病虫害防治坚持以防为主的原则，设立病虫害观测站，定期检查病虫害的发生情况，在病虫害高发季节应增加巡查频率，及时采取必要的措施进行防治，原则上尽可能不使用或少使用农药，尤其是剧毒、高残留型农药，以保持度假区内的生物多样性。 6．海上救护 海上救护是开展海上游艇运动的保障系统之一，规划在度假区沿海岸线设置观测台2座，即东沙湾、西沙湾各设一座，配备相应的救护设备（包括救援船只、救援直升飞机、应急医疗设备、通讯设备等）和救护人员，保证救护设备和救护人员24小时处于待命状态，随时可以开展海上救护。 - 41 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 划实施过程动态地跟踪管理，便于市民查阅。 （2）加强规划宣传，增强规划透明度，鼓励公众全过程参与。 第九章 规划实施策略 规划成果网上公示，征求公众意见和建议，让公众参与规划，了解规划，维护规划，监督规划实施管理，举报违章、违法建设，利用社会力量保障规划实施，发挥规划对于城市建设指导与引导作用。对规划的调整与变更应进行公示，涉及群众利益的宜以听证会形式充分一、分期建设 考虑群众意见和建议，倡导公众参与规划。 （3）加强规划管理，走规划建设体系化、程序化、法制化的建设道路。 依托度假区内现有设施，结合度假区近期建设重点、现状土地利用条件及土地出让情况，建立办事高效、运转协调、行为规范的城市管理体制，坚持依法行政，逐步完善规划法从提高土地利用率、节省基础设施投资和尽快形成规模、集聚人气的角度出发，在强化度假规，提高规划管理水平。在《城乡规划法》指导下，全程深化完善规划编制到实施管理，走区整体性开发前提下，实施分期建设、成片开发策略。规划对本区块分期建设时序引导如下： 体系化、程序化、规范化、制度化、法制化道路。 1．启动期 加强规划的管理与审批，严格履行法定管理与审批程序，并尽快制定规划建设管理办法或实施细则，严格按本规划确定的用地性质和控制指标实施开发和管理。 依托滨海大道等城市干道以及现状的高尔夫、马球等俱乐部，先期启动沿线地块开发，（4）加强违法、违章建设的监督、处罚力度，严肃建筑市场，营造公平公正的建设环境。 初步形成规模。启动期建设用地主要位于滨海大道沿线、游艇湾周边地块、东沙湾南侧用地、对于容易侵占的绿地、公共基础设施、河流等公共事业和空间重点加强监督管理，加大九龙山酒店式公寓等，合计用地规模约平方千米。 处罚力度，营造高品质的居住环境。对于违法、违章建设的行为予以坚决打击，营造公平公2．开拓期 正的建设环境。 （5）政府以及各级政府部门高度重视规划，支持规划，建立规划实施组织体系，保障规在启动期基础上，进一步加快滨海大道沿线用地开发，并推动旅游度假设施向纵深发展、划落实。 进行围垦地块的开发，促进九龙山旅游度假区的初步形成。开拓期建设用地范围主要位于东规划涉及城市各个方面、各个领域，规划建设需要全社会共同关心和支持，尤其需要政沙湾北侧地块、游艇湾西南侧地块以及滨海大道北侧用地等，合计用地规模约平方千米。 府高度重视、组织实施。尽快牵头建立规划建设组织体系，在政府各部门自上而下成立对口3．完善期 处室、人员，保障规划落实；及时成立城市规划委员会，作为规划仲裁部门，协调规划实施过程中出现矛盾和问题，维护规划科学性、严肃性和公正性。 在前二期用地开发基本完成的基础上，集中开发围垦区块南侧用地和高尔夫球场中的酒店式公寓用地，并完善区内水体、环境绿化建设，促进以绿地、广场、水体为重点的系统性开放空间形成，整个旅游度假区开发基本成熟。完善期建设用地规模约平方千米。 二、实施建议 （1）进一步深化规划设计，加快规划成果信息化建设。 在本规划的基础上，应进一步深化规划，落实局部地段的修建性详细规划编制，以便直接指导各项建设，确保本规划的逐步实施。规划成果信息化处理，建立电子档案，运用于规- 42 -
——九龙山旅游度假区控制性详细规划.说明 附表一： 九龙山旅游度假区用地构成表 按照城市用地 分类标准 本次规划用地分类 面积 分类小记 占建设用地代（中类） (万平方米)(万平方米) 比例(%) 用地名称 号 R2 二类居住用地 居住 R 用地 RC 酒店式公寓用地 C旅 旅游度假用地 公共设C 施用地 C4 体育用地 T2 公路用地 对外交T 通用地 T4 海港用地 S1 道路用地 道路广S2 交通广场用地 S 场用地 机动车停车场库用S3 地 市政公U4 环境卫生设施用地 U 用设施U9 消防用地 用地 G1 公园绿地 G 绿地 G2 防护绿地 生态绿地 建设用地小计 人工湖 E 水域 海域 总用地 - 43 -
