汤臣豪园（四期）前期物业管理合同
第一章 总 则
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）上海大道置业有限公司
法人代表： 徐 枫
注册地址：上海市浦东新区居里路 108 号 202 室
联系电话： 50803288
受委托方（以下简称乙方）：上海东湖物业管理公司
法人代表： 李 风
注册地址：上海淮海中路 887 号永新大厦 6001 室
联系电话：64667880
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方
将汤臣豪园（四期）委托乙方实行前期物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：商品房住宅
座落位置：上海市浦东新区晨晖路 825 弄 1-70 号
占地面积： 平方米
建筑面积： 平方米 （包括地下室面积 平方米
为暂测值）
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用
人，本合同双方均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、
屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、金属构架及入
口雨蓬等。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共
用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、电梯、水泵、小区电
视接收系统、楼内消防设施设备和小区智能化设施设备等。
第六条 公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，
包括道路、室外上下水管道、水箱、化粪池、垃圾房、泵房、自行车
棚、停车场。
第七条 公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场
所的清洁卫生、垃圾的收集。公共绿地的养护与管理。
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。
第九条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十条 维持公共秩序，包括巡视、门岗执勤。对物业周边地区
的突发事件负责的报警。
第十一条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收
资料。
第十二条 负责向业主和物业使用人收取物业管理费。
第十三条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的
维修、养护，在当事人提出委任时，乙方须接受委托并合理收费。
第十四条 对业主和物业使用人违反《汤臣豪园（四期）管理公
约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、
制止等措施。
第三章 委托管理期限
第十五条 委托管理期限自 2007 年 1 月 1 日 0 时起至小区全
部竣工投入使用后二年止。管理期限可以根据汤臣豪园（四期）建设
工期和投入使用时间的实际情况作相应的调整，届时双方再签定协议
予以明确。
第四章 双方权利义务
第十六条 甲方权利义务
1、负责制定《汤臣豪园（四期）管理公约》并与本合同一起作
为售房合同的附件要求业主和物业使用人作出书面承诺并予以遵守；
2、审定乙方制定的物业管理方案；
3、检查监督乙方管理工作的执行情况；
4、审议乙方年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
5、负责向乙方提供管理用房并配备必要的工作设施和生活设施。
6、 负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并适时向乙
方提供。
7、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责协助
催讨。
9、对乙方提出前期工程方面的合理整改意见，应负责落实整改。
10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题。
11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
第十七条 乙方权利义务
1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理方案。
2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门
处理。
3、按本合同第十四条的约定，对业主和物业使用人违反业主公
约的行为进行处理。
4、选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业
的管理责任转让给第三方。
5、负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修
养护计划，经双方议定后由乙方组织实施。
6、向业主和物业使用人告知物业的使用的有关规定，当业主和
物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，办理有关装修人员
出入小区证件并负责监督。
7、每六个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收
支使用情况。
8、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩
建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。
9、本合同终止时，乙方在接到甲方移交通知后十个工作日内向
甲方移交全部管理用房（包括房内设施、办公桌椅、文件柜、电话线
等）及物业管理的全部档案资料。
10、受甲方委托为小区业主办理有关入住手续。
第五章 物业管理服务要求
第十八条 乙方须按下列约定，实现管理目标；
1、在小区各项硬件及入住率均达到政府规定标准并且在政
府评选时间上吻合的前提下，合同期内，小区的管理达到“上海
市物业管理优秀小区”的标准。
2、业主和物业使用人对乙方房屋外观、设备运行、房屋及
设施、设备的维修，养护、公共环境、绿化、交通秩序、保安、
急修、小修方面的管理满意率平均达到 90％以上。
第六章 物业管理服务费用
第十九条 物业管理费
1、一层（不使用电梯）公寓的管理服务费标准定为每月人民币
元/平方米，有地下室的一、二层（使用电梯）及三层以上公寓
的管理服务费标准定为每月人民币 元/平方米（含电梯运营
费），待房产竣工，业主入驻后可按当时政府有关规定予以调整，管
理费用以如下项目的开支：
（1） 管理处人员工资福利；
（2） 管理处通讯、差旅、办公费用；
（3） 清洁绿化费。
（4） 市政费用（包括垃圾、粪便清运排污等）。
（5） 消防费用、保安物耗；
（6） 公共能耗（含电梯水泵运行费）和日常维修费用；
（7） 税金；
（8） 开办费摊销；
（9） 物业管理公司利润（年 30 万元）；
2、甲方在售房时应将管理费用标准纳入售房合同，取得业主认可。
3、出售率大于 85%（含 85%），甲方免交空房管理费；出售率
小于 85%，甲方按标准管理费的 50%支付空房管理费。
4、管理服务费标准的调整按国家有关规定执行。
5、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾
期之日起每天按应交费千分之三收滞纳金。
第二十条 地面车位使用管理费按每月 150 元/车位的标准向车
位使用人收取，地下车位的租金归车位的产权人，地下车位使用管理
费按每月人民币 80 元/车位的标准向车位使用人收取。非机动车的停
车管理费标准届时根据实际情况由双方协商确定。车位管理费的收入
除车位管理成本开支外其余用于补充管理费。
第二十一条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设
备及其他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付。
第二十二条 其他乙方向业主和物业使用人提供的其它服务项目
的收取标准届时由乙方与甲方协商确定，张榜公布并报物价局备案。
第二十三条 房屋共用部位、共用设备、公共设施的维修、养
护费用承担：由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅建筑
面积比例共同承担，费用在物业维修基金中列支。有关维修基金的管
理办法根据政府相关的规定执行。
第二十四条 开办费 30 万元由甲方垫付，今后由乙方负责分
三年从管理费中摊销返回给甲方（见附表一）。
第七章 违约责任
第二十五条 甲方违反本合同第十六条的约定，使乙方未完成规
定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，
乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十六条 乙方违反本合同第四章第十七条和第五章的约定，
不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲
方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十七条 乙方违反合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，
甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济
赔偿。
第二十八条 甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违
约方应赔偿对方 100000 元的违约金；造成对方经济损失的，应给予
经济赔偿。
第八章 附 则
第二十九条 自本合同生效后，乙方的管理人员将根据甲方
指示并视汤臣豪园（四期）的建设情况适时介入前期物业管理工作。
A 标段前期人员费用按下列办法处理：
1、本合同签定之日起至 2005 年 11 月，乙方派出工程技术人员
介入，人员费用由乙方承担。
2、2005 年 11 月-业主入住前一个月，机电工程人员及保安清洁
人员按需要配置，人员费用由甲乙双方各承担 50%。
3、业主入住当月，乙方全部管理和服务人员到位，人员费用全
部由甲方承担。
4、B 标段和 C 标段的前期人员费用参照 A 标段执行。
5、各标段的前期费用参见附件二。
第三十条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订
补充协议，补充协议与合同具有同等效力。
第三十一条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其
附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、
法规和政策执行。
第三十二条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履
行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十三条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，
协商不成时，可以向人民法院起诉。
第三十四条 本合同正文八页、附件二页，一式四份，甲方执
正付本各二份，具有同等法律效力。
第三十五条 本合同自签订之日起生效。
甲方：上海大道置业有限公司
代表人：
乙方：上海东湖物业管理公司
代表人：
签于 2005 年 月 日 上海
开 办 费
单位：万元
序号 名称 数量 金额 备注
1 办公家具 一批 办公桌椅、文件柜、保险箱等
2 电脑 3 台 包括打印机、桌椅等
3 办公文具 一批
4 清洁设备和用品 一批
5 消防设备 一批
附件一
6 设备操作维修工具 一批
7 员工服装及更衣箱 一批
8 对讲机 16 只 保安、保洁及工程人员使用
9 楼层用垃圾桶 若干
10 其它杂项费用
11 清洁开荒费
12 合计
备注：
如上述物品发展商能提供实物，则开办费可相应减少。开办费按物业管理惯
例由发展商垫付，今后分三年从管理费中摊销返回开发商。
