房地产项目投资最优方案的选择
房地产项目在投资前需进行各种方案的比选，以找到最佳方案。在选择采用何种方
案时，最重要的决定因素是投资收益率，而不是利润总额绝对值的大小。通过对比我们
发现，一些通常认为设计效果最好、收益水平很高的方案的经济合理性其实是非常差的。
千方百计做足、做高容积率的做法往往只有想象中的高回报，而在现实中有的时候却是
显失合理的。因此，在给定的规定条件约束下，容积率多少为宜、选择何种建筑类型、
如何组团分布等问题成为必须加以解决的问题]
房地产项目在进行投资决策时经常会遇到最优方案的比选问题，以什么标准作为依据、
采用什么方法进行比较对于项目取得良好的投资收益水平是至关重要的。尤其随着房地
产市场逐渐从非理性走向理性、从幼稚走向成熟、从卖方市场走向买方市场，开发商在
进行抉择时往往一失足成千古恨，造成巨大的投资风险。
显然，规划条件既定的情况下，房子并非造得越多越好，容积率并非越高越好。在这
里，我试图以一个具体例子来说明如何做这样的选择，希望这会对大家有所启发。
Ⅰ.前提条件
该地块位处郊区，规划条件（实践中可以略有突破或更改，但不能幅度过大）如下：
A、主要经济技术指标
一、 建设用地面积： 亩；
二、 容积率：≥ 且≤；
三、 建筑密度：居住用地≤25%；
四、 绿化率：居住用地≥35%。
B、规划要求
一、 建筑高度：80 米以下；
二、 退让：后退主干道：高层 20 米以上，裙房或多层 12 米以上。
三、 建筑间距
高层建筑：南北向正面间距≥1Ⅰ（其中板式高层住宅≥1Ⅰ）；并列塔式高层排列
间距≥20 米。同时满足消防间距。住宅还应满足日照间距要求。
四、 停车数量：设置集中停车库，汽车库数量应达到规划总居住户数的 100%以上，同
时设置总户数 10%的临时停车位。设置足够量的自行车临时停车位。
五、 配套要求：
1、 设置总建面 2700 方、9 班规模的幼儿园一所，总用地面积不小于 5400 方；
2、 设置用地面积 公顷以上的集中绿地；
3、 设置用地面积 500 方以上的居民运动场地一个；
4、 按每 100 户 30 方的标准配建社区管理服务设施用房；
5、 设总建面 200 方的社区邮政服务中心；
6、 按总建面的 7‰配建物业管理用房与经营用房；
7、 合理设置垃圾收集房或收集设施，用地范围内按规模设置相应配电房与公厕；
六、 道路后退范围内不得设置停车位等设施。
Ⅰ.各方案成本收益分析
根据前述条件，设计师提供了以下几种方案供选择：
A 方案：多层与小高层结合，容积率为 ，多层占 70%，小高层占 30%。
B 方案: 多层与小高层结合，容积率上升到 ，多层占 70%，小高层占 30%。
C 方案：纯高层，容积率 。
D 方案：多层与高层结合，容积率 ，多层占 29%，高层占 71%。
E 方案：多层与高层结合，容积率 ，多层占 60%，高层占 40%。
这几种方案各自的成本收益情况如下：
一、第一种方案
1、 建筑面积 ㎡，地价款为 亿元，即 ×= 亿元。折算楼面地价
为:1764 元/㎡。
2、 土建造价：
多层住宅楼面积为 ×70%=㎡；小高层面积为 ×30%=
㎡。
多层单价 1010 元/㎡，总造价为 ×1010 元/㎡= 万元
小高层造价(不考虑商场)为 1800 元/㎡，即:×1800 元/㎡= 万元
合计 万元，平均 1247 元/㎡
3、 前 期： 元/㎡
4、 后 期：Ⅰ电信 元/㎡
Ⅰ煤气平均(22×+×)/= 元/㎡
Ⅰ弱电 元/㎡
Ⅰ强电(25×+125×)/= 元/㎡
Ⅰ室外上下水： 元/㎡
Ⅰ园林绿化： 元/㎡
合计: 元/㎡
5、 管理成本： 元/㎡
6、 销售成本： 元/㎡
7、 财务成本： 元/㎡
8、 销售税金：12%×6000 元/㎡= 元/㎡ (销售均价按 6000 元/㎡考虑)
合计: 元/㎡
单方利润:6000-4521=1479 元/㎡
合计利润:×1479= 万元
第二种方案：
1、 建筑面积为 ㎡，楼面价为 元/㎡
2、 多层住宅楼面积为 ×70%=㎡，小高层面积为
×30%=㎡
3、 土建造价：
多层造价为 ×1010= 万元
小高层造价为 ×1800= 万元
平均价为 元/㎡
4、 前 期： 元/㎡
5、 后 期： 元/㎡
6、 其他同上为 元/㎡ 合计为 元/㎡
单方利润:6000-4191=1809 元/㎡
合计利润:1809×= 万元
第三种方案：
1、(销售面积按 万㎡)楼面价为:844 元/㎡
2、建安造价平均按 元/㎡考虑
3、前 期： 元/㎡
4、后 期：电信 元/㎡，煤气 元/㎡，弱电 元/㎡，强电 元/㎡，室
外水 元/㎡，园林绿化 元/㎡
合计: 元/㎡
5、管理成本： 元/㎡
6、销售成本： 元/㎡
7、财务成本： 元/㎡
8、销售税金：12%×6000 元/㎡= 元/㎡(销售均价按 元/㎡考虑)
合计: 元/㎡
单方利润:6000-4608= 元/㎡
合计利润:1392×= 万元
第四种方案：
1、 多层:××=39789㎡，24 层、28 层考虑（底层架空）销售面积为：
㎡，合计:135689㎡
容积率为:135689/=
地价:× 元/㎡
2、 建安造价:
Ⅰ多层：39789×1010=4019 万元
Ⅰ高层：95900×2250=21578 万元
合计:25597 万元
平均单价为:1886 元/㎡
3、 前期：150 元/㎡
4、 后期
Ⅰ 电信 元/㎡
Ⅰ 煤气均价 元/㎡
Ⅰ 弱电 元/㎡
Ⅰ 强电均价 元/㎡
Ⅰ 室外上下水 元/㎡
Ⅰ 园林绿化 元/㎡
合计: 元/㎡
5、 管理成本： 元/㎡
6、 销售成本： 元/㎡
7、 财务成本： 元/㎡
8、 销售税金：12%×6000 元/㎡= 元/㎡(销售均价按 元/㎡考虑)
合计: 元/㎡
9、 单方利润:6000-4453=1547 元/㎡
合计利润:135689×1547=20991 万元
第五种方案：
1. 建筑面积为 134670㎡，楼面价为 元/㎡
2. 多层住宅楼面积为 134670×60%=80802㎡，高层面积为 134670×40%=53868㎡
3. 土建造价：
多层造价为 80802×1010=8161 万元
小高层造价为 53868×2300=12390 万元
合计：20551 万元，平均价为 元/㎡
4. 前 期： 元/㎡
5. 后 期： 元/㎡
6. 其他同上为 元/㎡，合计为 元/㎡
单方利润:6000-4079=1921 元/㎡
合计利润:1921×134670=25870 万元
Ⅰ.结论
那么，上述五种方案哪种最优呢？
在选择采用何种方案时，最重要的决定因素应是投资收益率（更准确地说是内部收益率
IRR）与销售利润率，而不是利润总额绝对值的大小，这是形成正确判断的前提。在进行
选择之前，必须明确：
1. 无论采取何种方案，配套商铺的面积均为 7730 平方米左右，因此不必列入方案比较，
所占的成本也没有考虑。
2. 小高层不考虑底层架空层。
3. 多层与高层结合的方案，3 排 6 幢多层考虑为 6 层，其中 6 层为跃层，高层是 2 幢 24
层与 2 幢 28 层，底层架空，但计算容积率时，底层架空层的面积未计算在内。因此，实
际容积率还要略高。
4. 售价是影响投资收益评估的重要因素，但由于郊区房产多层与高层价格差异并不像市
区那么大，因此在做方案比选时，可以假设所有物业统一按 6000 元/㎡考虑。
5. 同理，方案对比中未考虑合理避税，统一按正常税率计算。
6. 地下车位与车库按收支持平计，不构成方案选择的要素，因此忽略不计。
请看下表：
名称
方案 多层销售面积 高层/小高层面积 楼面地价 单方造价 销售均价 单方利润 合计毛
利
（万元） 投资收益率 销售利润率
A 1764 4521 6000 1479 11770 % %
B 1434 4191 6000 1809 17718 % %
C 844 4608 6000 1392 23163 % %
D 1035 4453 6000 1547 20991 % %
E 1043 4079 6000 1921 25870 % %
显然，通过简单的对比，我们可以得出这样的结论：
1. C 方案即纯高层的投资收益率最低，应予放弃（从绝对值上看，该方案的利润额并不
低，但其经济合理性却是最差的，这一点应该引起投资者高度重视）；
2. 容积率偏低的纯多层 A 方案尽管造价较低，但楼面地价偏高，因此投资收益率也不高，
其不合理性仅次于纯高层方案，应予放弃。
3. 综上所述，很明显，本地块不适合全部采用单一类型的物业，无论是多层还是高层，
都不具有良好的投资收益水平，我们应考虑多种类型并存。
4. 在同时混有多层与高层的方案中，高层比例多于低层的 D 方案的投资收益率低于低层
占多数的 B、E 方案达 10 个百分点左右，因此，在有多种物业类型并存、容积率相同的
情况下，应尽可能多地布置多层，少布置高层、小高层；
5. B 方案虽然收益水平较高，但多层占 70%、小高层占 30%的比例在设计中能否做到是
一个疑问，即便能做到，可能导致建筑密度过大，影响小区品质。因此，在以 B、E 方
案为侯选方案时，还要注意其可实现性。
6. E 方案为多层、高层结合，考虑到小区的整体和谐与造型，应在此基础上适当补充少
许小高层，这样整个小区显得丰满，区块与区块之间有过渡、有呼应、有起伏，既容易
营造出高档小区的效果与景观氛围，也更容易做到理想的户型比。
7. 在方案基本确定后，还应注意：Ⅰ根据市场形势预测售价，进行投资收益敏感性分析，
找出售价变动幅度与投资利润率的对应关系，做到心中有数；Ⅰ应着手编制完整的现金
流量表，测算整个开发周期资金需求的变化情况，并计算资金峰值的大小与出现时间，
从而避免资金链出现问题，并最大限度地提高资金利用效率。
8. 在上述成本测算中，建安成本较准确，但前期费用、基础设施费、配套设施费、期间
费用等没有进行明细分析，只是一个根据经验值估算的笼统数据，这可能会造成较大误
差。虽然这并不至于影响上述方案比选的正确性，但在方案确定后，还应作进一步的详
细分析，以求得更精确的数据。
Ⅰ. 当前东部地区不同物业的建安成本经验值
一、 地下车库（单层）
（一）土建
1、 钢材 220×= 元/㎡
2、 商品砼 120×600= 元/㎡
3、 土方 元/㎡
4、 桩基 元/㎡
5、 围护 元/㎡
6、 粉刷、楼地面、防水 元/㎡
合计:2021 元/㎡
（二）安装 元/㎡
1、 消防: 元/㎡
2、 弱电: 元/㎡
合计: 元/㎡
上述两项合计: 元/㎡×= 元/㎡
二、 多层(不考虑屋顶钢架构)
（一）土建
1、钢材 45㎏×= 元/㎡
2、商品砼 ×600= 元/㎡
3、砌体 元/㎡
4、脚手架 元/㎡
5、土方 元/㎡
6、外墙面砖 元/㎡
7、铝合金门窗 元/㎡
8、户门及电子对讲门 元/㎡
9、阳台栏杆 元/㎡
10、外墙花岗岩 元/㎡
11、粉刷、楼地面、屋面 元/㎡
合计:855×=941 元/㎡
（二）安装 65 元/㎡×= 元/㎡
合计: 元/㎡≈1010 元/㎡
三、 小高层(12-14 层)
（一）土建
1、钢材 74㎏×= 元/㎡
2、商品砼 ×600= 元/㎡
3、砌体 元/㎡
4、脚手架 元/㎡
5、土方 元/㎡
6、预应力管桩 元/㎡
7、外墙面砖 元/㎡
8、铝合金门窗 元/㎡
9、户门及电子对讲门 元/㎡
10、防火门 元/㎡
11、外阳台栏杆内落地窗栏杆 元/㎡
12、外墙花岗岩 元/㎡
12、粉刷、楼地面、屋面 元/㎡
合计: 元/㎡×=1419 元/㎡
（二）安装：水电 90
消防 70
合计：160×= 元/㎡
（三）电梯: 元/㎡
计:1677×15/14= 元/㎡≈ 元/㎡
四、 18 层纯住宅楼（不考虑人防，基坑围护列入地下车库造价中）
（一）土 建
1、 钢材 90㎏×= 元/㎡
2、 商品砼 ×600= 元/㎡
3、 砌体 元/㎡
4、 脚手架 元/㎡
5、 桩基 元/㎡
6、 土方 元/㎡
7、 粉刷楼地面、屋面 元/㎡
8、 外墙面砖 元/㎡
9、 铝合金门窗 元/㎡
10、 户门及电子对讲门 元/㎡
11、 防火门 元/㎡
12、 外阳台栏杆、内落地窗栏杆 元/㎡
13、 外墙花岗岩(一层) 元/㎡
元/㎡×=1607 元/㎡
（二）安 装
1、强电(含给排水) 元/㎡
2、消防 元/㎡
元/㎡×= 元/㎡
（三）电 梯 元/㎡
上述三项合计： 元/㎡
按销售面积: 元/㎡×19/17= 元/㎡
五、 18 层商住楼（不考虑人防，基坑围护列入地下车库造价中）
（一）土 建
1、 钢材 94㎏×= 元/㎡
2、 商品砼 ×600= 元/㎡
3、 砌体 元/㎡
4、 脚手架 元/㎡
5、 桩基(钻孔灌注桩) 元/㎡
6、 土方(含泥浆外运) 元/㎡
7、 粉刷、楼地面、屋面 元/㎡
8、 外墙面砖 元/㎡
9、 铝合金门窗 元/㎡
10、 户门及电子对讲门 元/㎡
11、 防火门 元/㎡
12、 外阳台栏杆、内落地窗栏杆 元/㎡
13、 外墙花岗岩 元/㎡
元/㎡×=1689 元/㎡
（二）安 装
1. 强电(含给排水) 元/㎡
2. 消防 元/㎡
元/㎡×= 元/㎡
（三）电 梯 元/㎡
上述三项合计： 元/㎡
按销售面积: 元/㎡×19/18= 元/㎡
（四）内装饰
标准为：
1、 厨房：整体式厨房，脱排油烟机，煤气灶，不锈钢洗菜、洗碗池；
2、 卫生间：洗脸盆，镜前玻璃，洗脸台板，大便器，简易沐浴器，地砖，墙砖，PVC
板吊顶；
3、 客厅、卧室：地面为强化地板、木踢脚线，墙面、天棚为乳胶漆；
4、 木门及门套线；
5、 窗帘盒、窗帘布；
6、 阳台：地砖；
7、 客厅、卧室灯为日光灯，厨房、卫生间配吸顶灯、镜前灯。
合计：670 元/㎡×=704 元/㎡
上述四项合计：2089＋704=2793≈2800 元/㎡
六、 24 层纯住宅楼（不考虑人防，基坑围护列入地下车库造价中）
（一）土 建
1、 钢材 96㎏×=415 元/㎡
2、 商品砼 ×600= 元/㎡
3、 砌体 元/㎡
4、 脚手架 元/㎡
5、 桩基(钻孔灌注桩) 元/㎡
6、 土方(含泥浆) 元/㎡
7、 粉刷楼地面、屋面 元/㎡
8、 外墙面砖 元/㎡
9、 铝合金门窗 元/㎡
10、 户门及电子对讲门 元/㎡
11、 防火门 元/㎡
12、 外阳台栏杆、内落地窗栏杆 元/㎡
13、 外墙花岗岩(一层) 元/㎡
元/㎡×= 元/㎡
（二）安 装
1、强电(含给排水) 元/㎡
2、消防 元/㎡
元/㎡×= 元/㎡
（三）电 梯 元/㎡
上述三项合计： 元/㎡
按销售面积: 元/㎡×25/23= 元/㎡
七、 24 层商住楼(不考虑人防，基坑围护列入地下车库造价中)
（一）土 建
1、 钢材 100㎏×=432 元/㎡
2、 商品砼 ×600= 元/㎡
3、 砌体 元/㎡
4、 脚手架 元/㎡
5、 桩基(钻孔灌注桩) 元/㎡
6、 土方(含泥浆) 元/㎡
7、 粉刷楼地面、屋面 元/㎡
8、 外墙面砖 元/㎡
9、 铝合金门窗 元/㎡
10、 户门及电子对讲门 元/㎡
11、 防火门 元/㎡
12、 外阳台栏杆、内落地窗栏杆 元/㎡
13、 外墙花岗岩 元/㎡
元/㎡×= 元/㎡
（二）安 装
1、强电(含给排水) 元/㎡
2、消防 元/㎡
元/㎡×= 元/㎡
（三）电 梯 元/㎡
上述三项合计： 元/㎡
按销售面积: 元/㎡×25/23= 元/㎡
（四）内装饰
标准为：
8、 厨房：整体式厨房，脱排油烟机，煤气灶，不锈钢洗菜、洗碗池；
9、 卫生间：洗脸盆，镜前玻璃，洗脸台板，大便器，简易沐浴器，地砖，墙砖，PVC
板吊顶；
10、 客厅、卧室：地面为强化地板、木踢脚线，墙面、天棚为乳胶漆；
11、 木门及门套线；
12、 窗帘盒、窗帘布；
13、 阳台：地砖；
14、 客厅、卧室灯为日光灯，厨房、卫生间配吸顶灯、镜前灯。
合计：670 元/㎡×=704 元/㎡
上述四项合计：2211＋704=2915 元/㎡
八、 28 层住宅楼（不考虑人防）
（一）土 建
1、 钢材 105㎏×=454 元/㎡
2、 商品砼 ×600= 元/㎡
3、 砌体 元/㎡
4、 脚手架 元/㎡
5、 桩基(钻孔灌注桩) 元/㎡
6、 土方(含泥浆) 元/㎡
7、 粉刷楼地面、屋面 元/㎡
8、 外墙面砖 元/㎡
9、 铝合金门窗 元/㎡
10、 户门及电子对讲门 元/㎡
11、 防火门 元/㎡
12、 外阳台栏杆、内落地窗栏杆 元/㎡
13、 外墙花岗岩 元/㎡
元/㎡×= 元/㎡
（二）安 装
1、强电(含给排水) 元/㎡
2、消防 元/㎡
元/㎡×= 元/㎡
（三）电 梯 元/㎡
上述三项合计： 元/㎡
按销售面积: 元/㎡×29/27= 元/㎡
上述均价
为:2168×16520×2+2120×17553×2+2171×(24845+20355)+2276×(29165+23896)=
万元/166407= 元/㎡≈ 元/㎡
